Thông tin Tân Uyên và Bến Cát thuộc tỉnh Bình Dương đang xây dựng đề án thành lập TP. Tân Uyên và TP. Bến Cát. Chủ trương này đã được tỉnh Bình Dương thông qua tại báo cáo của Ban cán sự Đảng UBND tỉnh vào ngày 14/4, với mục tiêu hướng tới phát triển Tân Uyên và Bến Cát thành thành phố trực thuộc tỉnh Bình Dương trước năm 2025.

Trước thông tin này, thị trường BĐS khu vực đã đón nhận được sự quan tâm đáng kể của các nhà đầu tư lớn, cũng như nhà đầu tư cá nhân đổ về săn đất, khiến giá đất nơi này không ngừng tăng trong thời gian qua, nhất là ở khu vực thị xã Tân Uyên.

Dữ liệu từ bat của Batdongsan.com.vn, ngay từ quý 1 khi mới manh nha thông tin lên thành phố, nhà đất Tân Uyên đã ghi nhận nhu cầu tìm mua tăng mạnh. Cụ thể, nếu Thuận An, Thủ Dầu Một có lượng tìm kiếm BĐS đi ngang, thậm chí giảm nhẹ thì Tân Uyên ghi nhận mức quan tâm tăng 38%. Cá biệt, loại hình nhà phố liền kề trong các khu compoud tại đây có lượt tìm kiếm tăng hơn 65% so với cuối năm 2020.

Không chỉ lượt quan tâm, giá BĐS tại thị trường này cũng tăng theo nhu cầu giao dịch. Trong khi Dĩ An, Thủ Dầu Một ghi nhận mức tăng mạnh nhất là 19-21%, khu vực Bắc Tân Uyên có giá BĐS tăng gần 30%. Tốc độ tăng giá trung bình tại khu vực này hiện đạt 7% trong quý vừa qua. Số liệu từ Colliers Việt Nam cũng chỉ ra, cuối năm 2020 dự thảo bảng giá đất tại Bình Dương được điều chỉnh tăng giá từ 45-95%, trong đó Tân Uyên tăng 60% so với giá thị trường trước đó.

Cụ thể, thực tế giá đất ở Tân Uyên đang thay đổi chóng mặt. Năm 2019 giá đất trung bình ở ngưỡng khoảng 22,3 triệu đồng/m2 (trước đó khoảng hơn 16 triệu đồng/m2), nhưng đến 2020 giá đất khu vực đường Tân Uyên đã chạm ngưỡng 22-25 triệu/m2, giá đất xa trung tâm giao dịch tầm giá 13-15 triệu/m2 thay vì 8-12 triệu/m2 vài năm trước đó. Riêng nhà thấp tầng được đầu tư bài bản dao động ở mức 50-70 triệu/m2, tăng 30-50% so với vài năm trước đó.

Các chuyên gia nhà đất tại Bình Dương cho rằng, đây là động thái tất yếu của thị trường trước một thông tin quy hoạch hạ tầng lớn, có sức ảnh hưởng sâu rộng. Sự điều chỉnh giá này đến nhu cầu mua là do làn sóng đi săn đất đầu năm của nhà đầu tư, vốn đã có tiền lệ trước đó. Xét vài năm trước khi Dĩ An, Thuận An sắp lên thành phố, giá nhà đất cũng tăng rất nhanh.

Năm 2018-2019 giá đất Dĩ An chỉ khoảng 30 triệu/m2, sau khi lên thành phố đã tăng 45-50 triệu/m2. Thuận An cũng từ mức 25-35 triệu/m2 vượt lên đến 40-50 triệu/m2, nhà phố liền kề thậm chí đạt mức 60-70 triệu/m2. Xu hướng này cũng sẽ diễn ra với thị trường Tân Uyên trong vài năm tới.

Đồng thời, Tân Uyên đang hội tụ đầy đủ những yếu tố từ tăng trưởng kinh tế, thu hút vốn FDI, dân số, hạ tầng. Thị xã hiện có 2 khu công nghiệp, 3 cụm công nghiệp, tỷ lệ lấp đầy từ 90-100%, đây là nền tảng thuận lợi để hình thành các khu dân cư, khu đô thị hiện đại liền kề, thu hút nhiều kỹ sư và người lao động đến làm việc. Tiềm năng của thị trường này được thể hiện qua sự xuất hiện ngày càng nhiều các dự án BĐS quy mô, chất lượng. Hiện nay, một số dự án nhà ở chất lượng cao hướng đến khách hàng là doanh nhân, chuyên gia, người thu nhập cao cũng đã và đang xuất hiện tại Tân Uyên. Đây cũng chính là phân khúc còn nhiều dư địa để các chủ đầu tư hướng đến.

Đồng quan điểm, ông David Jackson – TGĐ Colliers Việt Nam cho rằng, các khu vực có chủ trương lên thành phố hay quận, ở giai đoạn đầu ngưỡng giá BĐS còn tương đối mềm nhưng khi hạ tầng hoàn thiện, mặt bằng giá sẽ biến động rất lớn. Cùng với 3 thành phố hiện hữu, Tân Uyên là cái tên tiếp theo được kỳ vọng có bước tiến vượt bậc về phát triển trong tương lai. Các số liệu kinh tế cũng cho thấy, thu hút vốn FDI tính đến 2020 đã đạt gần 4 tỷ USD.

Trong cơ cấu kinh tế của địa phương, tỷ trọng công nghiệp đã chiếm đến hơn 70%, còn thương mại – dịch vụ chiếm khoảng 27%. Giá trị sản xuất công nghiệp tăng bình quân mỗi năm trên 12%, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tăng trên 18%/năm, thu nhập bình quân đầu người tại Tân Uyên gấp 1,56 lần so với cả nước.

Cùng với đó, Tân Uyên đã phối hợp triển khai hàng loạt các công trình hạ tầng quan trọng, nổi bật là tuyến cao tốc Mỹ Phước – Tân Vạn với 10 làn xe, nâng cấp đường ĐT747B với lộ giới quy hoạch 74m, đường ĐT746 giúp kết nối hàng loạt khu công nghiệp ở Bình Phước, huyện Bàu Bàng, thị xã Bến Cát, TP. Thủ Dầu Một, Thuận An và Dĩ An với các cảng nước sâu, sân bay Long Thành.

Bài viết Sắp lên thành phố, giá nhà đất 2 khu vực này “tăng nóng” đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Bất cập khung giá đất

Mới đây, UBND TP.HCM đã có công văn kiến nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét bỏ quy định về khung giá đất. Lý do được Thành phố đưa ra là hiện nay, những quy định về việc xác định thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ trong giao dịch nhà đất thường thấp hơn giá đất tại bảng giá do UBND Thành phố ban hành.

Hiện khung giá đất ở tại TP.HCM (thuộc loại đô thị đặc biệt) có mức tối thiểu là 1,5 triệu đồng/m2 và tối đa là 162 triệu đồng/m2, chênh lệch rất lớn so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Dựa vào khung giá đất này, hàng năm TP.HCM sẽ ban hành hệ số K (hệ số điều chỉnh giá đất) theo từng khu vực, nhưng không quá 30%.

Theo khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư, giá đất hiện nay so với giá sàn Nhà nước quy định quá chênh lệch. Đơn cử, đường Nguyễn Huệ, Đồng Khởi và Lê Lợi (quận 1), khung giá đất của Nhà nước quy định chỉ là 162 triệu đồng/m2, trong khi giá đất thực tế hiện nay ở các tuyến phố này hơn 1 tỷ đồng/m2.

Vì vậy, khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng nhà đất, bên mua và bên bán thường thống nhất ghi giá trị chuyển nhượng tại các hợp đồng thấp hơn hoặc bằng quy định tại bảng giá đất, nhằm giảm số tiền phải thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước.

UBND TP.HCM kiến nghị các bộ nghiên cứu bổ sung quy định về việc thu thập thông tin chào mua, chào bán trên thị trường (kể cả giá chào mua, chào bán của chính chủ đầu tư thực hiện dự án) để đề xuất mức giá phù hợp. Trên cơ sở đó, so sánh, đánh giá các yếu tố khác biệt giữa tài sản thẩm định giá và tài sản so sánh làm cơ sở xác định, thẩm định giá đất. Trường hợp chưa thể bổ sung ngay vào các văn bản quy phạm pháp luật, kiến nghị các bộ chấp thuận cho Thành phố thực hiện thí điểm.

Do khung giá đất hiện nay chưa tiệm cận với giá thị trường, nên Thành phố kiến nghị Thủ tướng xem xét bỏ quy định về khung giá đất tối thiểu, tối đa theo Nghị định 96/2019/NĐ-CP.

Giao quyền tự quyết cho địa phương

Luật sư Võ Thiện Hiển, Đoàn luật sư TP.HCM cho rằng, quy định bảng giá đất tối thiểu dẫn tới khi tiến hành giao dịch, giá trị thực các sản phẩm bất động sản sẽ không được thể hiện trên hợp đồng, mà thấp hơn hoặc ngang bằng với bảng giá đất. Đây rõ ràng là một cách lách luật để trốn thuế, nhưng lại… hợp pháp, Nhà nước bị thất thu một khoản thuế đất tương đối lớn.

Chưa kể, giá của những sản phẩm giao dịch không được thể hiện trên hợp đồng thì cơ quan quản lý nhà nước không có cơ sở dữ liệu đúng đắn, dẫn tới chuyện định giá không chính xác, thiếu thống nhất. Đây là một trong những bất cập lớn nhất của quy định về bảng giá đất, khung giá đất tối thiểu.

Không nên ban hành khung giá đất cố định cho một giai đoạn dài đến 5 năm. Thực tế đã cho thấy sự khác biệt rất lớn giữa giá đất giao dịch trên thị trường với khung giá này.

Ở góc độ khác, việc ban hành và điều chỉnh khung giá đất hàng năm không đơn thuần chỉ để thu thuế trên các hợp đồng giao dịch nhà đất, mà quy định này còn ảnh hưởng đến phần lớn doanh nghiệp địa ốc trong việc tính tiền sử dụng đất.

Nếu không cân nhắc kỹ lưỡng, thì việc điều chỉnh khung giá đất khả năng sẽ tác động rất mạnh theo hướng tiêu cực tới thị trường địa ốc. Bởi khung giá đất liên quan đến hàng loạt vấn đề, đặc biệt là tiền sử dụng đất sẽ trở thành “ẩn số”, khiến chi phí đầu tư của các doanh nghiệp đội lên, dẫn đến giá thành sản phẩm tăng, trút gánh nặng lên người mua nhà.

Theo ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Asia New Time, lo lắng lớn của hầu hết các nhà đầu tư bất động sản là “ẩn số” tiền sử dụng đất, bởi một khi khung giá đất tăng theo mỗi lần điều chỉnh sẽ có sự tác động mạnh đến tiền sử dụng đất của doanh nghiệp.

“Với hầu hết các doanh nghiệp khi đầu tư một dự án bất động sản, tiền sử dụng đất luôn là bài toán đau đầu. Các dự án có quy định cụ thể về tiền sử dụng đất thì doanh nghiệp dễ tính toán trong đầu tư, nhưng với các dự án chưa có quy định tiền sử dụng đất, mức nộp là ẩn số, tạo nhiều rủi ro thanh khoản và giá bán. Một khi bài toán về tiền sử dụng đất là ẩn số sẽ khiến các doanh nghiệp không dám mạnh dạn đầu tư, dẫn đến thị trường bị đình trệ, nguồn cung khan hiếm”, ông Tiến nói.

Còn bà Trần Thị Khánh Linh, Trưởng bộ phận định giá, Savills TP.HCM cho rằng, bảng giá đất cho giai đoạn 5 năm là khá dài vì tình hình giá bất động sản thay đổi nhanh. Do đó, cần có cơ chế tham mưu về mặt thời gian, loại hình dự án như thế nào để cập nhật thường xuyên.

Nhiều ý kiến cho rằng, Chính phủ cần nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm tiền sử dụng đất, mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, khoảng 10 – 15% bảng giá đất. Như vậy vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho.

Bài viết Kiến nghị xem xét bỏ quy định về khung giá đất: Bịt lỗ hổng gây thất thoát ngân sách đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.