Chủ đầu tư hoạt động dậm chân tại chỗ

Công ty Cổ phần Bất động sản STC Golden Land từng gây chú ý khi vượt qua 6 doanh nghiệp tham gia đấu giá để trúng đấu giá đất khu đất 23,4ha tại xã Bình Sơn và xã Lộc An, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai với số tiền hơn 1.626 tỷ đồng. Đến tháng 7/2021, STC Golden Land mới hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng và đang hoàn thiện chỉnh lý hồ sơ xin phê duyệt 1/500.

Đáng chú ý, dự án STC Long Thành hay còn gọi là dự án Khu dân cư xã Bình Sơn – Lộc An đã được rầm rộ chào bán trên các sàn giao dịch từ trước đó khá lâu. Việc dự án được chào bán trong khi chưa đủ điều kiện pháp lý khiến dư luận xôn xao và tò mò về năng lực chủ đầu tư.

Thành lập từ tháng 7/2019 với mục đích triển khai dự án trên, STC Golden Land có vốn điều lệ lên đến 1.200 tỷ đồng nhưng chưa có hoạt động nào thực sự đáng kể. Năm 2020, doanh nghiệp này đạt 167 triệu đồng doanh thu và lãi vỏn vẹn chưa đến 11 triệu đồng. Gần như không phát sinh nợ phải trả khiến tổng tài sản và vốn chủ sở hữu của STC Golden Land đều ở mức tương đương vốn điều lệ.

Cánh tay nối dài của tập đoàn đa ngành ở Hòa Bình

STC Golden Land chưa được biết đến nhiều nhưng cái tên đứng đằng sau là Hoàng Sơn Group lại không mấy xa lạ với giới đầu tư bất động sản. Người đại diện theo pháp luật của STC Golden Land là ông Nguyễn Nam Chung cũng chính là người đại diện của Công ty Cổ phần Đầu tư Năng lượng – Xây dựng – Thương mại Hoàng Sơn (Hoàng Sơn Group).

Ngoài ra, ông Chung còn đứng tên một số pháp nhân khác như Công ty Cổ phần Thủy điện Bó Sinh, Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Du lịch Suối Hoa và Công ty Cổ phần Du lịch Suối Hoa.

Hoàng Sơn Group từng gây chu ý khi hai đơn vị thành viên là Công ty TNHH Điện mặt trời Mỹ Sơn 1 & Mỹ Sơn 2 phát hành thành công 1.480 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 3-10 năm nhằm huy động vốn cho 2 nhà máy điện Mỹ Sơn 1 và Mỹ Sơn 2.

Ngoài ra, Hoàng Sơn còn là chủ đầu tư của rất nhiều dự án năng lượng tái tạo khác, trong đó tập trung chủ yếu ở tỉnh Hoà Bình như Thủy điện Suối Nhạp – Đồng Chum, Thủy điện Suối Nhạp A, dự án thủy điện tại xã Định Cư (Hòa Bình), dự án điện mặt trời trên mặt hồ chứa nước Gia Măng (Đồng Nai), nhà máy điện gió Yang Trung,…

Trước khi đầu tư vào lĩnh vực năng lượng, Hoàng Sơn Group còn được biết đến là một trong những “đại gia” xây dựng – bất động sản tại Hòa Bình như dự án Công viên Tuổi trẻ Hoà Bình, Khu liên hiệp thể thao, đô thị sinh thái Sơn Anh, đô thị sinh thái Sông Đà, đô thị Nam quảng trường Hoà Bình…

Quy mô hoành tráng nhưng lãi lẹt đẹt

Là một doanh nghiệp sở hữu nhiều dự án lớn có quy mô hàng nghìn tỷ nhưng Hoàng Sơn Group lại gây bất ngờ khi chỉ lãi “hời hợt” vài tỷ mỗi năm trong khi doanh thu lên đến hàng trăm tỷ đồng.

Từ năm 2017, doanh thu thuần của Hoàng Sơn Group liên tục tăng qua từng năm và đến năm 2020 đã đạt 729 tỷ đồng, tăng đến 49% so với năm trước và là mức cao nhất trong vòng 5 năm. Tuy nhiên, Hoàng Sơn Group cũng chỉ lãi vỏn vẹn 2,6 tỷ đồng tương ứng biên lãi ròng chỉ 0,36% tức là 1.000 đồng doanh thu mới đổi 3,6 đồng lãi.

Những năm gần đây, quy mô của Hoàng Sơn Group liên tục được mở rộng với tổng tài sản vào cuối năm 2020 đạt 1.743 tỷ đồng, tăng 14% so với đầu năm và gấp rưỡi thời điểm cuối năm 2017. Nguồn vốn tài trợ chủ yếu đến từ nợ phải trả trong khi vốn chủ sở hữu gần như đi ngang quanh mức 270 tỷ đồng trong nhiều năm trước khi tăng vốn điều lệ lên 420 tỷ đồng trong năm 2020.

Nếu so với quy mô vốn và tài sản, hiệu suất sinh lời của doanh nghiệp này thậm chí còn tệ hại hơn nhiều với ROA và ROE năm 2020 lần lượt ở mức 0,15% và 0,6%. Kinh doanh kém hiệu quả khiến dư luận không khỏi đặt dấu hỏi về năng lực của doanh nghiệp này đặc biệt trong bối cảnh liên tục trúng thầu các dự án lớn.

Bài viết Dự án KDC xã Bình Sơn – Lộc An và dấu hỏi về năng lực thực sự của chủ đầu tư STC Golden Land? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Tâm điểm nhìn từ sân bay Long Thành

Đầu năm 2021, sân bay Long Thành chính thức được Thủ tướng Chính phủ phát lệnh khởi công xây dựng. Thêm một lần nữa, thị trường bất động sản quanh khu vực lại nóng lên với hàng loạt cuộc săn tìm quỹ đất của giới đầu tư địa ốc nhằm đón đầu thị trường.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, Long Thành là một dự án rất lớn của Việt Nam trong 50 năm tới đây và là tâm điểm “đón đầu” của các nhà đầu tư bất động sản trong suốt nhiều năm qua. Theo khảo sát, lượng tin tìm kiếm đầu tư bất động sản tại Long Thành đã tăng từ 5.000 tin trong năm 2018 lên 10.000 tin trong năm 2019 và năm 2020, mặc dù ảnh hưởng của dịch Covid-19, nhưng lượng tìm kiếm qua kênh rao vặt địa ốc Batdongsan.com.vn vẫn lên đến 6.000 tin.

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, không chỉ các nhà đầu tư nhỏ lẻ sục sạo khắp khu vực, mà nhiều doanh nghiệp địa ốc thời gian qua cũng ráo riết “săn” quỹ đất tại các khu vực quanh sân bay Long Thành để phát triển dự án. Từ tháng 8/2019, Công ty Hà An (Công ty con của Tập đoàn Đất Xanh) đã tham gia đấu giá một khu đất có quy mô 92 ha tại Long Thành và đã trúng đấu giá khu đất trên với số tiền gần 3.060 tỷ đồng, cao gần gấp 2 lần giá khởi điểm.

Với 92 ha, trong đó diện tích đấu giá 539.400 m2 bao gồm 465.600 m2 đất ở nông thôn, 50.700 m2 đất công trình giáo dục, 23.000 m2 đất công trình dịch vụ đô thị, ước tính Công ty Hà An phải bỏ ra khoảng 5,6 triệu đồng/m2. Khi cộng gộp với tổng mức đầu tư dự án là 4.117 tỷ đồng thì giá thành khoảng 13,3 triệu đồng/m2. Sau khi trúng đấu giá, Tập đoàn Đất Xanh đã triển khai thành dự án Gem Sky World với quy mô 4.026 sản phẩm nhà phố, biệt thự và shophouse với tổng vốn đầu tư được công bố là 5.725 tỷ đồng.

Cũng tại Long Thành, cuối năm 2019, thông qua hình thức đấu giá, Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Thuận Lợi (thành viên của Kim Oanh Group) cũng thu gom được khu đất 49,8 ha với mức giá gần 1.270 tỷ đồng. Hiện Kim Oanh đang triển khai dự án này với tên gọi Khu đô thị Century City có quy mô gồm 2.150 sản phẩm shophouse, đất nền, nhà phố, nhà liên kế vườn, biệt thự và khu căn hộ cao tầng.

Ngoài Long Thành, các khu vực lân cận “đón lõng” sân bay khác như Biên Hòa, Bà Rịa – Vũng Tàu, Phan Thiết… cũng đang chứng kiến làn sóng đầu tư của hàng loạt tên tuổi lớn. Tính đến thời điểm hiện nay, hầu hết các nhà phát triển bất động sản hàng đầu đều tiếp cận và nắm giữ quỹ đất tại các khu vực trên như Vingroup, Novaland, Hưng Thịnh, Nam Long… trong đó có nhiều dự án quy mô lớn với nguồn vốn đầu tư dự kiến lên đến hàng tỷ USD.

Mới đây, Tập đoàn Novaland công bố thâu tóm thành công khu đất rộng hơn 31 ha tại đảo Đại Phước, huyện Nhơn Trạch. Trước đó, tập đoàn này cũng đã mua lại dự án khu đô thị tại đảo Đại Phước từ Tập đoàn Nam Long, dự án có quy mô 45 ha với giá trị thương vụ dù không được tiết lộ nhưng có thể dự báo lên đến hàng ngàn tỷ đồng. Với quỹ đất cả ngàn héc-ta mà Novaland đã mua trước đó, hiện đang triển khai dự án Khu đô thị Aqua City tại xã Long Hưng, Biên Hòa và thêm 2 dự án thâu tóm kể trên, Novaland được biết đến là một “ông trùm” quỹ đất tại khu vực này.

Tập đoàn Nam Long mới đây cũng đã công bố chính thức mua lại 30% vốn tại dự án Đồng Nai Waterfron từ Keppel Land để nắm giữ toàn bộ quỹ đất 192 ha của khu đô thị này. Trong khi đó, Phú Đông Group sau thành công với khá nhiều dự án tại Bình Dương, hiện đang đầu tư một dự án nhà phố ngay tại Nhơn Trạch và chi hàng ngàn tỷ đồng để mua lại một dự án ngay tại Biên Hòa… Đây đều là các dự án đang được các doanh nghiệp triển khai đầu tư mạnh, dự kiến nguồn cung sản phẩm sẽ sớm được tung ra ồ ạt.

Không nên “hết nạc vạc đến xương”

Theo các chuyên gia, nói đến thị trường bất động sản phía Nam, TP.HCM vẫn luôn là đầu tàu với sức cầu không nơi nào sánh bằng. Tuy nhiên, thời gian qua, giá bất động sản tại đô thị này không ngừng tăng cao. Điều này thực tế là câu chuyện mang tính tất yếu, bởi nhu cầu nhà ở tại TP.HCM luôn vượt gấp nhiều lần nguồn cung, đó là chưa kể trong suốt thời gian qua, hầu như nguồn cung bị “bó chân” bởi thủ tục bị siết chặt.

Và như một quy luật của thị trường, khi nguồn cung ở trung tâm cạn kiệt, nhu cầu nhà ở tăng cao sẽ hình thành một làn sóng giãn dân đô thị, trong đó các khu vực vệ tinh có giá còn mềm như Đồng Nai, Bình Dương, Long An hay xa hơn là Bà Rịa – Vũng Tàu sẽ trở thành “sân sau” đón các nhu cần lớn về nhà ở.

Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, sân bay Long Thành cùng với hàng hoạt trục giao thông kết nối sân bay với các khu vực đô thị, kinh tế khác, chắc chắn sẽ tạo động lực phát triển kinh tế mạnh ở khu vực này. Thêm nữa, việc phát triển cảng hàng không quốc tế sẽ dẫn đến phát triển các dự án – thành phần để hỗ trợ hoạt động hàng không như kho bãi, dịch vụ và đô thị vệ tinh… làm tăng nhu cầu sử dụng đất, nhu cầu đầu tư…

Năm 2021 dự báo sẽ là một năm có sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản vệ tinh và TP.HCM sẽ là thị trường trọng tâm về nhu cầu nhà ở thật, thị trường bất động sản “sân sau” của TP.HCM, như Bình Dương, Đồng Nai hay Bà Rịa – Vũng Tàu sẽ là những thị trường vừa thu hút nhu cầu ở thật, vừa thu hút dòng vốn đầu tư.

“Đành rằng, xét ở góc độ di chuyển, không gian, hạ tầng là yếu tố đặc biệt quan trọng đối với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, không phải cứ có đường, có sân bay bên cạnh là bất động sản sẽ tăng, mà điều này còn còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Một dự án có thể nằm sát sân bay, nhưng không được đầu tư bài bản, không tạo ra được hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không thu hút được người dân về ở thì vẫn không tạo được giá trị gia tăng”, ông Phúc nói và cho rằng, mặc dù xác định thời gian tới thị trường bất động sản vùng ven sẽ sôi động, nhưng cơ hội thật sự còn tùy thuộc vào vị trí dự án, tư duy của các nhà phát triển bất động sản ra sao. Chỉ những dự án nào đáp ứng được nhu cầu thật về nhà ở, tạo được giá trị cho bất động sản mới có nhiều cơ hội, còn lại vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Trong khi đó, ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time phân tích, cơ hội tăng giá càng lớn thì rủi ro bị đọng vốn theo đó cũng càng cao vì nhà đầu tư không thể biết mình đang ở trong giai đoạn nào của chu kỳ đầu tư. Tuy nhiên, nhìn tổng thể, có thể thấy sở dĩ các doanh nghiệp thời gian qua tập trung mạnh đầu tư vào các thị trường Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu hay Bình Thuận xuất phát từ tầm nhìn đón đầu cho một xu thế.

Xét ở góc độ cơ hội thị trường sắp tới, các địa phương giáp ranh với TP.HCM có lợi thế hình thành sân bay, cao tốc, phát triển thị trường du lịch… Tuy nhiên, nguyên tắc mà các thành viên tham gia thị trường cần hướng đến là sản phẩm bất động sản phải đạt được hai yếu tố: An toàn trong hiện tại và xác định được tiềm năng thật sự trong tương lai. An toàn trong hiện tại nghĩa là sản phẩm đó phải được phát triển bởi các doanh nghiệp uy tín, có quy hoạch và pháp lý rõ ràng, còn tiềm năng trong tương lai chính là các yếu tố tác động như hạ tầng, tầm nhìn quy hoạch và chiến lược phát triển vùng.

“Đón đầu quy hoạch, hạ tầng từ lâu đã trở thành một xu hướng của giới đầu tư địa ốc. Trên thực tế, đã có không ít người ‘hốt bạc’ nhờ xu hướng này, nhưng cũng có nhiều người ‘vỡ mộng’ vì nhận diện sai bản chất của thị trường”, ông Tiến cảnh báo.

Bài viết Nhà đất “ăn theo” quy hoạch sân bay: Cơ hội không san đều đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Cầm hộ khẩu để làm tin?

9h sáng Chủ nhật, ngày 29/11/2020, hàng chục xe ủi, xe cơ giới gầm gào san nền, xúc đất tại khu công trường mang tên Khu tái định cư Lộc An – Bình Sơn, dự án dành cho những người dân trong khu vực quy hoạch Cảng hàng không Long Thành thuộc diện di dời, giải phóng mặt bằng.

Dọc con đường 769 thuộc xã Lộc An, huyện Long Thành, nơi dự án Lộc An – Bình Sơn và một số dự án tái định cư khác tọa lạc, cũng la liệt biển báo, văn phòng và các môi giới rao bán suất tái định cư với nhiều lời mời gọi hấp dẫn.

Bỏ qua nhiều văn phòng và các môi giới ra tận đường chèo kéo, phóng viên chú ý đến một môi giới đang đứng bên gốc cây cao su cạnh công trường Khu tái định cư Lộc An – Bình Sơn hùng hồn thuyết minh cho 4 – 5 khách hàng.

Cả khu đất hơn 200 ha vẫn đang ngổn ngang chưa thấy được hình hài, nhưng Nam – tự xưng là môi giới nằm vùng – mở tấm bản đồ nhiều màu chỉ vanh vách cho khách hàng đâu là trường học, siêu thị, công viên cây xanh, thậm chí còn vẽ ra một cộng đồng dân cư sầm uất trong tương lai gần.

Môi giới này cho biết, anh có rất nhiều nguồn suất tái định cư cho những ai có nhu cầu. “Muốn lô nào, vị trí nào cũng có. Giấy tờ thì yên tâm. Mua bán giấy tay nhưng vẫn có thể cầm ra công chứng. Ở đây người ta mua nhiều rồi, riêng khu này thôi, tôi đã bán đến hơn chục lô”, Nam tự hào nói để khẳng định thêm uy tín và sự thông thuộc địa bàn.

Theo giải thích, những suất tái định cư này được bán ra là do những người có suất tái định cư cần tiền nên muốn bán sớm. “Mua bán hình thức này phải tin tưởng nhau, không ai muốn rắc rối, kiện tụng làm gì”, Nam nói và liên tục quảng cáo, anh vừa mới kết nối bán được 4 suất tái định cư cho một khách ở TP.HCM mà họ cũng chẳng nghi ngại gì.

Tìm hiểu thì được biết, một lô tái định cư 300 m2 đang được bán với giá 2,5 tỷ đồng, còn suất phụ tái định cư 100 m2 được bán với giá 800 – 900 triệu đồng. “Đầu tư vào những suất tái định cư mới có giá vậy. Nếu anh có thiện chí mua thì đặt cọc trước 70% rồi người bán sẽ giao sổ hộ khẩu anh giữ để làm tin. Khi người bán được nhận đất sẽ làm thủ tục sang nhượng ngay cho anh”.

“Anh suy nghĩ nhanh, chứ vài tháng sau khi khu tái định cư bàn giao đất cho người dân xây nhà giá chắc chắn sẽ tăng nhiều lần”, Nam hối thúc, nhưng khi nghe chúng tôi “phản biện” rằng, cuốn sổ hộ khẩu có giá trị gì nếu việc mua bán gặp trục trặc thì anh này lảng đi.

Nguy hiểm rình rập

Thực tế, rủi ro này đã không còn là “nếu”, mà đã xuất hiện những nạn nhân cụ thể trong việc mua bán suất tái định cư khi chị Nguyễn Thị Thương ngụ ở huyện Nhà Bè, TP.HCM vừa làm đơn tố cáo, cho rằng bị lừa mất “cả chì lẫn chài” khi bỏ ra gần 2 tỷ đồng để mua 2 suất tái định cư ở một chung cư trên địa bàn quận Bình Thạnh, TP.HCM.

Trong đơn tố cáo gửi đến Cơ quan cảnh sát điều tra, chị Thương cho biết, năm 2018 chị gặp người phụ nữ tên Nguyễn Ngọc Huệ (ngụ 141/2 Phạm Viết Chánh, phường 19, quận Bình Thạnh, TP.HCM) để mua lại suất tái định cư của người dân bị giải tỏa ở dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở cao tầng lô 13-14.

Theo lời giới thiệu của bà Huệ, sau khi mua suất tái định cư, chị Thương sẽ nhận được một căn hộ tại chung cư Nguyễn Hữu Cảnh Riverside. Để mua được suất này, chị phải trả chênh lệch cho chủ nhà 600 triệu đồng/suất. Ngay sau đó, chị Thương đã gặp người được cho là có suất tái định cư để ký công chứng ủy quyền. Khi ký hợp đồng công chứng xong, chị được bà Huệ dẫn đến chung cư Nguyễn Hữu Cảnh Riverside để “bàn giao” hai căn hộ tại tầng 11 và tầng 15. Bà Huệ nói, do UBND quận Bình Thạnh chưa ban hành mức giá bán chính thức cho căn hộ tái định cư này nên chị Thương chỉ được giao căn hộ để ở tạm.

Để tạo lòng tin, bà Huệ đã lấy danh nghĩa Công ty TNHH Thương mại – Dịch vụ Bất động sản Hoàng Anh Khang Gia ký một hợp đồng “cầm cố nhà”, đồng thời, chị Thương phải nộp cho công ty của bà Huệ 300 triệu đồng/căn để “làm tin” và được khẳng định, đến khi chính thức nhận được nhà, bà Huệ sẽ trả lại số tiền trên.

Tuy nhiên, chỉ sau một thời gian ngắn dọn về căn nhà nói trên, chị Thương tá hỏa khi một người khác đến đòi lại nhà và cho biết, bà Ngọc Huệ thuê căn hộ nhưng không trả tiền đúng hạn nên bà đòi lại nhà.

Theo UBND quận Bình Thạnh, dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở cao tầng lô 13-14 (giai đoạn 2) do Công ty TNHH một thành viên Dịch vụ công ích quận Bình Thạnh làm chủ đầu tư. Những người dân bị giải tỏa bởi dự án phần lớn đã nhận tiền đền bù và tự tìm nơi ở mới, đồng thời họ cũng nhận được thêm suất tái định cư tại chỗ. Tuy nhiên, giá bán nhà tái định cư cũng sẽ được tính theo giá thị trường, chỉ những người chưa nhận tiền mới được mua nhà với giá ưu đãi.

Do đó, việc một cá nhân nào đó nói người dân được tái định cư ở chung cư Nguyễn Hữu Cảnh Riverside là không đúng vì quận không có chủ trương cho người dân tái định cư ở chung cư này.

Cái tên Nguyễn Ngọc Huệ cũng xuất hiện trong đơn tố cáo của bà Trần Thị Quý gửi đến Cơ quan công an quận Thủ Đức về việc bà Huệ lừa đảo chiếm đoạt 400 triệu đồng khi rao bán 2 suất tái định cư ảo tại số C33 và C45 tại đường số 7, khu dân cư Bình Đức, phường Bình Chiểu, quận Thủ Đức.

Theo bà Quý, hai lô đất trên, bà Huệ đã làm giả giấy tờ là của mình khi cung cấp “Thông báo số 363/TB-BBTGPMB-BT1 ngày 15/8/2017” về việc đo vẽ hiện trạng nhà, thuộc dự án đầu tư xây dựng bãi trung chuyển xe buýt tại khu đất 152 Điện Biên Phủ, phường 25, quận Bình Thạnh và kèm theo danh sách những người dân bị di dời. Bà Huệ cho biết, 2 lô đất trên được Ban bồi thường giải phóng mặt bằng cấp bán và đang làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất cho mình.

Tin lời bà Huệ, tháng 6/2019, bà Quý đã ký 2 hợp đồng đặt cọc mua 2 lô đất nói trên, với số tiền 400 triệu đồng và theo cam kết, 30 ngày sau bà Huệ phải ra phòng công chứng làm thủ tục chuyển nhượng 2 lô đất trên. Tuy nhiên, đến nay bà Huệ không những không ký hợp đồng công chứng mà còn bán nhà tại 141/2 Phạm Viết Chánh đi khỏi địa phương và cắt đứt liên lạc với bà Quý.

Được biết, hiện cơ quan Cảnh sát điều tra, Công an quận Thủ Đức, TP.HCM đã ra thông báo truy tìm vợ chồng bà Nguyễn Ngọc Huệ liên quan đến đơn tố giác “lừa đảo chiếm đoạt tài sản” về hành vi lừa bán suất tái định cư diễn ra trên địa bàn quận Thủ Đức.

Trở lại với câu chuyện mua bán suất tái định cư đang rất rầm rộ tại khu vực ven sân bay Long Thành, theo báo cáo của UBND tỉnh Đồng Nai, tổng diện tích phải thu hồi, giải phóng mặt bằng cho sân bay là 5.000 ha. Trong tháng 10/2020, chính quyền địa phương này đã hoàn thiện hồ sơ trình thẩm định và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư và chi trả đối với các cá nhân, hộ gia đình trong khu vực 1.810 ha; trong tháng 12/2020 này sẽ hoàn thành việc kiểm đếm và lên phương án bồi thường đối với các hộ gia đình, cá nhân trong khu vực 3.190 ha.

Như vậy, từ nay đến cuối năm 2020, Đồng Nai sẽ hoàn thành công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư khu vực 5.000 ha xây dựng cảng hàng không. Điều này tạo điều kiện xúc tiến nhanh dự án đầu tư công trọng điểm này, sớm ổn định cuộc sống của người dân trong diện di dời. Tuy nhiên, các cơ quan chức năng Đồng Nai cũng cần cảnh giác với nguy cơ thị trường mua bán suất tái định cư phình ra với nhiều hệ lụy và những rủi ro, gây mất trật tự xã hội trên địa bàn.

Bài viết Long Thành nở rộ rao bán suất tái định cư đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Bão giá trên giấy

Những ngày cuối tháng 9, từ TP.HCM xuôi theo Quốc lộ 51 về hướng Bà Rịa – Vũng Tàu, từ ngã rẽ vào xã Lộc An, xã Bình Sơn (huyện Long Thành), dù nằm cách khu quy hoạch sân bay Long Thành hàng chục km, nhưng những tấm biển rao mua bán nhà đất, văn phòng đất đai hiện ra như nấm sau mưa.

Thử gọi vào một số điện thoại trên tờ quảng cáo, ngay lập tức, chúng tôi được Nguyễn Đình Thanh, nhân viên của một sàn môi giới tại xã Bàu Cạn, dẫn đến một dự án nằm bên tỉnh lộ 769 và xởi lởi giới thiệu, khu đô thị này chỉ cách sân bay 5 phút, gần Trung tâm hành chính huyện Long Thành, gần các khu công nghiệp lớn, có sổ đỏ riêng từng nền… và giá chỉ 1,5 tỷ đồng/100 m2.

Lý giải về mức giá rẻ, Thanh cho rằng, do khu đất 2,5 ha này không phải san nền nên tiết kiệm được chi phí và hiện đã bán khoảng 70% nền đất với diện tích từ 80 – 183 m2, chỉ cần kéo điện ra là có thể xây dựng.

Thấy chúng tôi tỏ ý chê “dự án” này còn ít sản phẩm nên không thể lựa chọn, môi giới dẫn đến thăm một khu khác có diện tích rộng hơn 1 ha đã được san lấp mặt bằng và cho biết, khu vực này đang nóng lên trông thấy, nếu “các anh quyết định ngay bây giờ thì mới có giá từ 1,5 – 5 tỷ đồng/100 m2 tùy vị trí”.

“Sân bay đã đi vào khởi công, anh suy nghĩ nhanh không cuối tuần khách kéo về đông tụi em không giữ chỗ được”, nhân viên này hối thúc.

Tuy nhiên, trái ngược với những thông tin “nóng hổi” mà Thanh đưa ra, dọc tuyến đường chính của xã Bàu Cạn, Phước Bình, đa số các sàn giao dịch vắng tanh, vài nhân viên môi giới rỗi việc ngồi lướt điện thoại, chứ không có cảnh tấp nập người ra kẻ vào, “mua không kịp sẽ hết”… như được vẽ ra.

Những “dự án” được giới thiệu ở trên thực chất là các khu đất thu gom của dân rồi phân lô để bán, còn Gem Sky World – do Công ty Hà An làm chủ đầu tư và Tập đoàn Đất Xanh phát triển – từng là một dự án đình đám hồi cuối năm 2019 và vẫn đang được quảng bá rầm rộ, nhưng khung cảnh công trường dự án này cuối tuần qua rất vắng lặng, các sàn môi giới xung quanh cũng có rất ít khách tham quan, tìm hiểu. Cùng chung cảnh buồn tẻ là dự án Century City của Công ty Kim Oanh, dù chủ đầu tư và các đơn vị môi giới đang tung ra nhiều hình thức kích cầu, khuyến mãi.

Chim sợ cành cong

Sở dĩ thị trường Long Thành, Đồng Nai trầm lắng bất thường, theo các chuyên gia, là do nhà đầu tư đang gặp hội chứng “chim sợ cành cong” sau khi họ đã được rỉ tai rất nhiều tin đồn quy hoạch, sốt đất không có thật. Chẳng hạn, câu chuyện kéo sân bay Long Thành về địa giới TP.HCM một thời được bàn tán xôn xao thực tế là tin vịt.

Bên cạnh đó, giới “cò” đất còn vẽ ra rất nhiều dự án ảo như khu văn phòng tòa nhà Quốc hội phía Nam quy mô 42 ha, Khu công nghiệp Long Đức mở rộng 292 ha, Đại học Giao thông – Vận tải 28 ha, Đại học An Ninh 23 ha, Đại học Kinh tế Kỹ thuật Phương Nam 25 ha tại Long Thành… để gây nên những cơn bão giá.

Phân tích sâu hơn động thái thổi giá ảo, ông Trần Hiền Phương, Tổng giám đốc Công ty Sea Holdings cho rằng, chiêu thức phổ biến hiện nay là các tay cò đất, thậm chí không loại trừ một số sàn môi giới sử dụng các thông tin nửa thực nửa ảo để bẫy khách hàng.

Sau khi tạo được tin đồn, giới cò đất bắt đầu tiếp cận nhà đầu tư thông qua mạng xã hội, hoặc gọi điện tư vấn trực tiếp về xu hướng “đón đầu quy hoạch”, thậm chí bỏ tiền ra tự tạo kịch bản, tạo tình huống mua bán thật để tạo lòng tin cho nhà đầu tư.

Bên cạnh khuyến cáo về sự thận trọng của nhà đầu tư, ông Phương cũng cho rằng, sự thiếu công khai của các thông tin quy hoạch từ chính quyền chính là mảnh đất màu mỡ để tin đồn phát tán. “Thậm chí, chính quyền phải tư vấn, hỗ trợ người dân tìm hiểu các thông tin quy hoạch mới để ổn định trật tự xây dựng địa phương”, ông Phương nói.

Ở một góc nhìn khác, chuyên gia bất động sản cá nhân Phan Công Chánh lại cho rằng, bản thân Sân bay Long Thành có sức hút lớn, nhưng nếu đầu tư thì phải có tầm nhìn từ 5 năm trở lên.

“Còn câu chuyện tung tin đồn để thổi giá giờ khó lừa các nhà đầu tư dày dạn lắm, nên diễn biến thị trường Long Thành, Đồng Nai hiện bình thường hay bất thường còn phụ thuộc vào góc nhìn đầu tư của từng người”, ông Chánh nói.

Bài viết Bất động sản Đồng Nai: Lạnh lẽo “điểm nóng” Long Thành đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Hết thời xếp hàng săn đất

Thời điểm 2016 – 2018, thị trường bất động sản Đồng Nai thu hút được rất nhiều sự chú ý của nhà đầu tư. Đặc biệt, tại huyện Long Thành, đã có không ít cơn sốt đất cục bộ nổi lên nhờ thông tin xây dựng dự án sân bay Long Thành.

Lúc đó, việc giao dịch rất nhanh chóng và dễ dàng. Người mua cũng không đòi hỏi nhiều, chỉ cần xem đất trên giấy và chốt được giá hợp lý là giao dịch. Việc một lô đất được qua tay nhiều người trong một ngày không có gì là lạ. Nhưng giờ đây, hoạt động mua bán lại tỷ lệ nghịch với mức độ tăng giá và tiến độ thi công sân bay Long Thành.

Trở lại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai vào những ngày đầu tháng 8/2020, quang cảnh mà phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản dễ dàng bắt gặp là sự vắng lặng tại những khu đất đã được san phẳng, đường vào dải nhựa, vỉa hè lát đá… Trên mỗi thân cây cao su bên đường gim chi chít bảng rao bán đất.

Theo ghi nhận của phóng viên, trên dọc đường dẫn vào xã Bàu Cạn, không khó để nhận thấy hàng chục ngôi nhà được xây dựng gấp làm văn phòng giao dịch của các công ty bất động sản. Hàng trăm biển hiệu với lời giới thiệu “đất chính chủ bán theo sào, mẫu – Có đường ô tô – Sổ hồng công chứng ngay” hay “Đất giá rẻ – Sổ hồng chính chủ – Sang tay trong ngày”.

Tuy nhiên, một điểm chung của những văn phòng giao dịch này là đều đóng cửa im lìm. Càng đi vào sâu những con hẻm thì càng nhận thấy rất nhiều khu đất trước đây là rừng cao su được san phẳng, đường giao thông gần hoàn tất, nhưng xung quanh không hề có bảng hiệu hay bất cứ thông tin nào về dự án đang được xây dựng.

Một khu đất khác tại xã Phước Bình đã hoàn thiện thi công đường xá, nhưng được rào chắn xung quanh và không bóng người lai vãng. Hỏi thăm người dân ở đây thì không ai biết tên dự án gì, ai là chủ nhân.

“Tôi chỉ chứng kiến việc san ủi làm hạ tầng, nhưng từ lúc xây xong đến nay thì lại bỏ hoang cho cỏ mọc. Không thấy làm gì nữa cả”, bà Mai, một người dân sống gần đó chia sẻ.

Trong vai người cần mua đất làm nhà xưởng, chúng tôi liên hệ vào số điện thoại của công ty bất động sản nằm ở ngay đầu đường vào xã Phước Bình. Lúc này, một người xưng tên là Hưng, phụ trách kinh doanh của công ty đã mời chào với giá từ 1 – 5 triệu đồng/m2 (diện tích khoảng hơn 1 ha), tùy theo vị trí và khoảng cách với đường lớn.

Với giá 1 triệu đồng/m2, nhân viên này cho biết khu đất nằm cách đường lớn khoảng 1,5 km, đã được mở đường cho ô tô vào tận nơi và hạ tầng đã làm xong xuôi.

Mặc dù chúng tôi đang đứng trước trụ sở của công ty và thực trạng là đang đóng cửa, nhưng nhân viên tư vấn này vẫn “chém” là sàn đang hoạt động tấp nập.

“Hiện giờ anh đang ở đâu, có gần văn phòng chỗ em ở xã Phước Bình không để tụi em dẫn anh đi xem đất ạ. Ở đây cũng có vài khách đang chờ đi xem lô đất anh vừa hỏi luôn. Nhanh tay còn kịp anh à, chứ sau này sân bay khởi công thì không còn giá đó đâu, chắc cũng phải lên gấp đôi so với hiện giờ”, nhân viên này nói.

Khi chúng tôi hỏi thêm về việc mua đất rồi thì có mở xưởng được ngay hay không, hay phải cần làm thủ tục thế nào? Lúc này anh ta mới nói thật là khu đất thuộc loại đất trồng cây lâu năm, không phải đất ở hay có thể mở xưởng sản xuất, nên muốn mở xưởng phải đi xin chuyển đổi sang đất ở nông thôn rồi mới tính tiếp.

“Nếu anh mua thì công ty sẽ hỗ trợ thủ tục chuyển đổi luôn và thông thường sẽ mất từ 3 – 6 tháng là có thể mở xưởng sản xuất. Anh yên tâm, chỉ là hơi mất thời gian xíu nhưng bên em sẽ làm được vì ở đây ai cũng làm vậy”, nhân viên này trấn an khách hàng.

Quyết ngăn chặn dự án “ma” và “sốt” đất ảo

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Cao Hữu Phi, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng địa ốc COPiHOME cho biết, khung cảnh mua bán đất ăn theo dự án sân bay Long Thành hiện nay ở những xã Phước Bình, Bàu Cạn, Tân Hiệp… được các công ty bất động sản, sàn giao dịch “vẽ” là tấp nập người ra kẻ vào, “mua không kịp sẽ hết” hay “đất siêu lợi nhuận khi sân bay Long Thành khởi công” hoàn toàn không có thật.

“Việc cố tình vẽ ra bức tranh sôi động để đẩy giá đất là hành động hoàn toàn có chủ đích của một nhóm đối tượng, nhắm tới địa phương đang rất nóng về tình hình phân lô bán nền. Tuy nhiên, trước tác động của dịch bệnh và khả năng ra hàng của thị trường đang rất chậm, nhà đầu tư bây giờ dường như đã đổi vị. Thay vì tìm những khu đất có giá rẻ, nằm ở nơi xa để lướt sóng, thì nay nhà đầu tư tìm những dự án được quy hoạch bài bản, có đầy đủ tiện ích, đáp ứng đúng nhu cầu sống, vị trí thuận tiện”, ông Phi nói.

Cũng theo ông Phi, thông tin về những dự án hạ tầng như sân bay Long Thành hay cầu Cát Lái đã có từ cách đây hàng chục năm trước và thị trường đã chứng kiến nhiều cơn sốt nóng theo thông tin các dự án này. Giờ đây, việc đẩy nhanh tiến độ thi công sân bay Long Thành chỉ mang yếu tố kích cầu cho thị trường sau thời gian dài im ắng.

Ghi nhận của phóng viên Báo đầu tư Bất động sản, trong thời gian gần đây, đặc biệt là sau khi vụ việc của Công ty cổ phần Địa ốc Alibaba bị phanh phui, chính quyền tỉnh Đồng Nai đã mạnh tay và quyết liệt hơn trong việc xử lý, cũng như cảnh báo người dân trước tình trạng tràn lan dự án “ma” và “sốt” đất mà giới đầu cơ, cò đất đưa ra.

Cụ thể, dọc đường vào xã Bàu Cạn, không khó để nhận thấy chính quyền địa phương đã dựng lên nhiều bảng cảnh báo việc xây dựng hạ tầng trái phép để phân lô bán nền với nội dung: “Nghiêm cấm các hành vi tự ý tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, xây dựng hạ tầng, tụ tập đông người rao bán đất dự án, khu dân cư, nhà ở trái phép”.

Trong đó, cách không xa UBND xã Bàu Cạn là tấm bảng lớn thông báo: “Khu vực nghiêm cấm các hành vi tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, xây dựng hạ tầng, tụ tập đông người ra bán đất dự án – khu dân cư nhà ở trái phép”.

Cách đó không xa, một tấm bảng lớn khác của Ban Quản lý rừng phòng hộ Long Thành (Sở Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn) cũng ghi nội dung nghiêm cấm sang nhượng, mua bán, xây dựng trái phép. Cấm lấn chiếm, chuyển đổi mục đích sử dụng trái phép trên đất lâm nghiệp.

UBND huyện Long Thành cũng đã có thông báo rộng rãi trên phương tiện thông tin đại chúng, cắm biển cấm mọi hình thức mua bán, làm hạ tầng, tự ý tách thửa… tại địa phương các xã trên địa bàn huyện nhằm ngăn chặn một số công ty bất động sản lừa bán đất dự án cho người dân khi chưa được cấp phép đầu tư.

Mới đây, UBND tỉnh Đồng Nai đã yêu cầu các địa phương tăng cường kiểm tra, giám sát tình trạng phân lô bán nền trái phép. Hiện nay, các huyện, thành phố đã giao việc quản lý đất đai, xây dựng cho các xã, phường, nếu để xảy ra tình trạng phân lô, bán nền đất nông nghiệp và xây dựng trái phép thì chủ tịch UBND phường, xã phải chịu trách nhiệm.

Bài viết Long Thành hết thời xếp hàng săn đất đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Nóng chuyện sân bay Long Thành

Thời gian gần đây, tại Đồng Nai đi đến đầu cũng nghe chuyện dự án sân bay Long Thành. Các cơ quan chức năng tỉnh Đồng Nai liên có những những cuộc họp bàn triển khai công tác giải phóng mặt bằng, tìm gọi các đối tác trong việc triển khai xây dựng hệ thống hạ tầng cho dự án này.

Mới đây, tỉnh Đồng Nai đã có buổi làm việc với các sở, ngành và một Tập đoàn bất động sản lớn tại TP.HCM về phương án xây dựng tuyến đường Bắc Sơn – Long Thành.

Theo đề xuất của Tập đoàn địa ốc này, dự án thực hiện bao gồm 2 tuyến đường là đường tỉnh 769 dài hơn15km, quy mô 8 làn xe, nền đường rộng 45m và đường tỉnh Bắc Sơn – Long Thành dài hơn 10km, quy mô 4 làn xe, nền đường rộng 25m. Tổng mức đầu tư dự án là hơn 4.100 tỷ đồng.

Để thực hiện dự án, sẽ sử dụng quỹ đất BT với diện tích 780 héc ta ở phía Nam đường tỉnh 769 thuộc khu quy hoạch đô thị Bình Sơn với giá tạm tính 4.545 tỷ đồng. Ngoài ra, chi phí giải phóng mặt bằng khu đất khoảng 468 tỷ đồng. Hiện các đề xuất về dự án đang được Sở Kế hoạch – đầu tư thẩm định.

Theo phó chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai Trần Văn Vĩnh, tỉnh đồng ý chủ trương xây dựng tuyến đường này nhưng phải tính toán phương án đầu tư phù hợp. Điều quan trọng là quỹ đất dùng để BT phải có quy hoạch, mục đích sử dụng cụ thể, phù hợp quy hoạch chung của tỉnh.

Sự nóng lên của tiến độ triển khai dự án sân bay Long Thành đã khiến cho thị trường bất động sản khu vực này nóng theo mỗi ngày.

Có mặt tại một văn phòng công chứng tư tại huyện Long Thành (Đồng Nai) mới đây, phóng viên quan sát thấy hàng trăm người xếp hàng để thực hiện giao dịch đất đai. Theo tiết lộ của một công chứng viên, gần 1 tháng qua, ngày nào phòng công chứng này cũng bị quá tải, mỗi ngày công chứng giao dịch cho hàng trăm khách hàng.

Theo ghi nhận thực tế của phóng viên, không chỉ giao dịch tăng mạnh, giá đất tại huyện Long Thành cũng tăng chóng mặt.

Một nhân viên kinh doanh của một sàn giao dịch bất động sản cho biết, thời gian qua giá đất tại các khu vực quanh sân bay không ngừng tăng mạnh, có những lô đất cuối năm ngoái chỉ trên dưới một tỷ đồng nay tăng lên 3 đến 4 tỷ đồng. Đặc biệt, giá nhà đất các khu vực được xác định càng gần dự án sân bay, giá tăng càng cao.

“Không biết có tăng ảo hay không, nhưng cốt sốt diễn ra tràn lan, nhiều người hôm trước vừa bán xong hôm sau giá lại tăng cao hơn nhiều nên đã dẫn đến tâm lý khách hàng không muốn bán vì sợ bị hớ”, nhân viên môi giới cho biết.

Không chỉ giá đất tăng cao mà tình hình giao dịch tại huyện Long Thành gần đây cũng tăng đột biến.

Theo Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Long Thành, chỉ tính trong tháng 4 và tháng 5/2019 văn phòng đã tiếp nhận gần 2.800 hồ sơ xin chuyển nhượng đất, trong đó riêng tháng 5 có đến gần 1.600 hồ sơ, tăng gấp 1,5 lần so với trước đó và tăng gấp nhiều lần so với cùng kỳ.

Theo ông Võ Tấn Đức, Chủ tịch UBND huyện Long Thành, trước đây, trên địa bàn huyện có hiện tượng phân lô bán nền, nhưng từ sau khi có chủ trương siết chặt việc phân lô bán nền, khoảng từ giữa năm 2018 đến nay, Long Thành không phát sinh bất kỳ dự án bất động sản phân lô bán nền nào mới.

Theo các chuyên gia bất động sản, việc siết chặt các dự án phân lô bán nền đã khiến nguồn cung sản phẩm của Long Thành bắt đầu trở nên khan hiếm. Các dự án được quy hoạch 1/500 bài bản, đặc biệt là các dự án nằm trong lõi trung tâm của dự án sân bay Long Thành được giới đầu tư săn đón ráo riết, khiến cho giá đất chính quy của các dự án này tăng mạnh thời gian qua.

Nhận diện cơ hội hay rủi ro

Thật ra, Long Thành từ lâu đã trở thành mối quan tâm đặc biệt của toàn bộ giới đầu tư thị trường địa ốc phía Nam.

Ngay từ thời điểm sân bay Long Thành còn đang trong giai đoạn bàn tính xây hay không xây, bất động sản khu vực này đã bắt đầu có sự nhảy múa, nhưng không tăng mạnh. Tuy nhiên, kể từ sau khi Quốc hội chính thức thông qua chủ trương xây dựng sân bay Long Thành, giá đất tại đây đã có sự tăng vọt và xác lập một mặt bằng giá mới.

Phân tích câu chuyện đầu tư vào BĐS sân bay Long Thành ở thời điểm hiện tại có hợp lý không trong cuộc trao đổi về câu chuyện kinh doanh với nhà đầu tư, ông Phạm Thanh Hưng, phó chủ tịch Công ty Cengroup cho rằng, Long Thành là khu vực có tiềm năng vì đang được đầu tư hạ tầng hoàn thiện, đặc biệt là thông tin sân bay Long Thành sắp khởi công.

“Tuy  nhiên, để đầu tư bất động sản theo cơ hội, tức mua rồi chờ bán thì nhà đầu tư phải quan tâm đến 2 yếu tố là chính sách và sự phát triển hạ tầng”, ông  Hưng nói và cho biết, ở khu vực này hiện có nhiều dự án lớn, có những dự án quy mô từ 100 – 1.000ha nhưng quan trọng nhất là phải nắm được dự án nào có cơ hội phát triển trong tương lai.

Muốn biết được điều này, nhà đầu tư phải nắm kỹ được quy hoạch, hạ tầng khu vực đó sẽ phát triển ra sao và đến khi nào phát triển. Nếu nắm chắc được các vấn đề này, cơ hội thành công là rất cao, nhưng nếu bỏ tiền vào mà không nắm chắc quy hoạch, pháp lý dự án thì rủi ro rất lớn.

Trong số các dự án góp phần làm nóng Long Thành hiện nay, đáng chú ý có dự án Long Thành Central nằm trong lõi đô thị thông minh của Thành phố sân bay thuộc quy hoạch khu đô thị phía Bắc sân bay Quốc Tế Long Thành do công ty Asia New Time phát triển. Với quy mô gần 5ha bao gồm 28 biệt thự và hơn 170 căn nhà phố được quy hoạch bài bản, tiến độ hạ tầng đạt đến 90% trước khi bán hàng.

Hiện dự án đang được triển khai với mức độ quan tâm rất lớn đến từ các nhà đầu tư quan tâm đến bất động sản.

Theo ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time, nói về bất động sản Long Thành, trước hết phải giải mã xem thì Long Thành sẽ có vai trò như thế nào so với các đô thị phía Nam.

“Ở các đô thị lớn tại Bình Dương, Bà Rịa Vũng Tàu, Biên Hòa … được quy hoạch có quy mô và tầm vóc giá bất động sản hiện đang được giao dịch từ 45 đến 100 triệu đồng, nhưng với Long Thành giá vẫn còn giao động quanh mức tầm 15 đến 20 triệu đồng, theo tôi đây là cơ hội”, ông Tiến nói và phân tích thêm, câu chuyện triển khai dự án sân bay Long Thành đến thời điểm này là chắc chắn. Và một khi sân bay được khởi động sẽ kéo theo sự phát triển của hệ thống hạ tầng, sự vào cuộc của hàng loạt các doanh nghiệp lớn để hình thành nên các khu dân cư, sự có mặt của các chuyên gia, nhu cầu về các dịch vụ thương mại gia tăng mạnh. Do vậy cơ hội đầu tư là rất rõ.

Thu Thảo/ diendanbatdongsan.vn

Bài viết Bất động sản Long Thành: Giờ vàng đã điểm đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.