Bất động sản và xu hướng dịch chuyển về vùng ven

Hơn một năm qua, thị trường bất động sản tại TP.HCM trải qua khoảng thời gian khó khăn đã đẩy giá bán lên mức cao kỷ lục. Trong bối cảnh đó, tại các thị trường lân cận TP.HCM như Bình Dương, Long An, Đồng Nai… lại ghi nhận sự quan tâm về bất động sản tăng cao. Đặc biệt các tỉnh phát triển mạnh về công nghiệp đang ghi nhận sự biến chuyển tích cực khi lượng người nhập cư tăng cao cùng xu hướng dịch chuyển của các chuỗi cung ứng trên toàn cầu về các nước Đông Nam Á.

Một thực tế dễ hình dung nhất là một khi nhu cầu về nhà ở tăng cao, nhu cầu sử dụng các dịch vụ giải trí, mua sắm cũng tăng trưởng đồng bộ. Đi liền với hạ tầng, thời gian qua nhiều chủ đầu tư uy tín cũng đã tìm về các thị trường này đề phát triển các dòng sản phẩm đa dạng từ biệt thự, đất nền, nhà phố dạng Shophouse, đô thị sinh thái thông minh… để đón đầu các xu hướng mới.

Chia sẻ tại một sự kiện mới đây, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Quản lý cấp cao, Giám đốc bộ phận nhà ở, CBRE Việt Nam nhận định 2020 vẫn là năm khó khăn cho thị trường bất động sản nên sẽ làm gia tăng cơ hội đầu tư ở các tỉnh vùng ven TP.HCM. Ông Kiệt nhận định, nếu các địa phương tiếp giáp có hạ tầng kết nối tốt, các địa phương phát triển các khu kinh tế mới gắn liền với việc phát triển các khu đô thị quy mô tại các khu đô thị vệ tinh thì khả năng sinh lợi từ các dự án này sẽ thực sự hiệu quả.

“Với vị trí gần sông, tận dụng không gian sinh thái sẵn có, chủ đầu tư phát triển các đô thị với quy mô lớn, quy hoạch đồng bộ, tạo được không gian cảnh quan chủ đề, không gian cây xanh và không gian tiện ích nên thu hút được khách mua. Tuy nhiên, việc kết nối với khu đô thị trung tâm TP.HCM vẫn là một trong những yếu tố cần quan tâm để có thể thu hút cư dân về sinh sống thường xuyên”, ông Kiệt nhận định.

Bàn về triển vọng thị trường, hầu hết các chuyên gia đều cho rằng, một khi các dự án trong khu vực trung tâm không còn nhiều do quỹ đất ngày càng hạn hẹp trong khi các dự án hạ tầng đang tăng kết nối các vùng vệ tinh với TP.HCM ngày càng phát triển nên thị trường đang có xu hướng dịch ra những khu vực lân cận là điều tất yếu. Xu thế này đang diễn ra rất nhanh trong vòng 2 năm qua và sẽ còn mạnh mẽ hơn trong thời gian tới.

Giáo sư, Tiến sĩ Nguyễn Minh Hòa – Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển TP.HCM cũng cho biết, hiện nay nhiều tập đoàn đang hướng về vùng vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu, thậm chí Bình Phước. Sự dịch chuyển đó là tất yếu, mang tính quy luật. TP.HCM vẫn hấp dẫn nhưng đã xuất hiện lực đẩy, đẩy dòng đầu tư ra xa vùng trung tâm.

Thực tế, nguồn cầu lớn về nhà ở vẫn tiếp tục tăng cao trong khi trên địa bàn thành phố hạn chế cấp phép dự án mới, xu hướng “dòng tiền” dịch chuyển của các nhà đầu tư tại TP.HCM sang các tỉnh lân cận. Trong dòng chảy đó, với những điều kiện thuận lợi về hạ tầng giao thông và vị trí sát vách TP.HCM đang có những lợi thế lớn.

Thời cơ của bất động sản thương mại lên ngôi

Tuy không phải là dòng sản phẩm có mức độ hấp thụ cao nhất trên thị trường nhưng phân khúc bất động sản thương mại đang ghi nhận sự gia tăng mạnh mẽ ở thị trường vùng ven về cả nguồn cung lẫn nguồn cầu. Đại dịch Covid-19 khiến tình hình kinh doanh cả nước bị đình trệ đã gây những biến động đáng kể ở phân khúc này. Tuy nhiên, theo các chuyên gia thì nhu cầu mua sắm vẫn luôn tồn tại và mang tính bền vững. Nhà phố thương mại là sản phẩm mới lạ ở các thị trường lân cận TP.HCM, mức giá vẫn còn mềm và có sự gia tăng ổn định theo thời gian. Về cơ bản, dòng sản phẩm này nếu được phát triển ở các vị trí phù hợp, đáp ứng tốt nguồn cầu thì luôn có sự gia tăng ổn định về tỉ suất sinh lời.

Theo ghi nhận, nhu cầu chung của các đơn vị thuê mặt bằng bán lẻ vẫn luôn ưu tiên các vị sát chợ hoặc TTTM. Các sản phẩm tọa lạc quanh khu dân cư đông đúc, là nơi tập trung nhộn nhịp các hoạt động giao thương hàng hóa có thể ghi nhận tỉ suất sinh lời cao gấp 3 – 4 lần so với các vị trí khác trên cùng 1 tuyến đường. Bất động sản thương mại gần chợ là sản phẩm vốn nằm trong khu dân cư đông đúc, sẵn nguồn cầu và luôn gia tăng giá trị theo thời gian. Tuy nhiên, do mức độ cạnh tranh ngày càng gia tăng nên các sản phẩm bất động sản thương mại gần chợ/TTTM cũng không còn nhiều trên thị trường.

Theo báo cáo thị trường 6 tháng đầu năm 2020 từ Savills Việt Nam, mặc dù thị trường đối mặt với nhiều thách thức mới nhưng xét về lâu dài phân khúc bất động sản thương mại sẽ có sự điều chỉnh phù hợp về nguồn cầu. Nếu các sản phẩm được tung ra đúng thời điểm khi nền kinh tế hồi phục sẽ có độ hấp thụ rất tốt và và gia tăng tỷ lệ lấp đầy.

Trong những năm gần đây, do số lượng giới hạn cùng với giá bán tăng mạnh, thị trường bất động sản chứng kiến mức tăng kỷ lục về lượng cầu nhà phố thương mại. Quý này, tỷ lệ hấp thụ nhà phố thương mại đạt 87%, mức cao nhất trong ba loại hình nhà ở liền thổ.

Nhờ đáp ứng nhu cầu nhà ở và kinh doanh, nhà phố thương mại được bán với mức giá cao hơn nhà phố và do đó, ngày càng được chủ đầu tư phân bổ nhiều hơn nhằm mục đích lợi nhuận. Trong nửa cuối năm 2020, Savills kỳ vọng phân khúc này sẽ sôi động hơn với hơn 3.600 sản phẩm từ các dự án mới và giai đoạn tiếp theo của dự án hiện tại. Đến 2022, phân khúc bất động sản liền thổ sẽ chào đón 12.800 căn/nền. Cơ sở hạ tầng được nâng cấp sẽ là động lực thu hút vốn đầu tư vào các đô thị vệ tinh như Đồng Nai, Bình Dương, Long An… để phát triển các dự án quy mô lớn với đa dạng sản phẩm ở mức giá cạnh tranh hơn.

Bài viết Thời vận của bất động sản thương mại lân cận TP.HCM đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Theo đó, UBND thành phố đã kiến nghị Thủ tướng gỡ vướng cho 63 dự án bất động sản thương mại có nguồn gốc đền bù đất nông nghiệp hoặc đất chuyên dùng. 63 dự án này đã được xác định là đất ở trong đồ án quy hoạch được duyệt, được công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư không yêu cầu phải có quyền sử dụng đất ở hợp pháp.

Qua đó, UBND thành phố kiến nghị Thủ tướng chấp thuận cho TP.HCM được thực hiện thủ tục chấp nhận đầu tư các dự án nói trên. Trong trường hợp dự án đã được giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án hoặc chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất.

Hiện nay, trong số 63 dự án đang gặp vướng mắc, có 3 dự án đã có văn bản của cơ quan thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng để triển khai dự án nhà ở và có 2 dự án đã được ghi trong quyết định thu hồi đất khi thực hiện giải phóng mặt bằng…

Trong số 58 dự án còn lại, hiện có 45 dự án được công nhận chủ đầu tư nhưng đã hết hiệu lực, 7 dự án còn hiệu lực chấp thuận đầu tư nhưng chưa được UBND thành phố công nhận chủ đầu tư và chấp thuận chủ trương đầu tư.

Còn lại 11 dự án đã được chấp thuận chủ đầu tư. Trong đó, 1 dự án đã được cấp GCNQSDĐ, 1 dự án đã thực hiện nghĩa vụ tài chính, 3 dự án ban hành quyết định thu hồi, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất và 6 dự án chưa ban hành quyết định thu hồi, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

UBND TP.HCM đưa ra kiến nghị, đối với 58 dự án nhà đầu tư phải thực hiện lại thủ tục quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư. Đối với 5 dự án còn lại, chủ đầu tư phải thực hiện quyết định chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư, phải hủy bỏ các dự quyết định thu hồi , giao đất…

Trước đó, ông Võ Văn Hoan, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM đã ký văn bản số 1255 gửi Thủ tướng Chính phủ kiến nghị giải quyết các khó khăn, vướng mắc trong thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng các dự án nhà ở trên địa bàn TP.HCM.

Trong kiến nghị, UBND thành phố đề nghị Chính phủ giao Bộ Xây dựng sớm rà soát lại Nghị định 11 để thống nhất giữa các văn bản pháp luật, hướng dẫn chi tiết việc thực hiện các thủ tục đầu tư, xây dựng để đảm bảo các yêu cầu về quản lý Nhà nước.

Bên cạnh đó, tại văn bản số 1255, TP.HCM đề nghị Thủ tướng cho phép được xử lý các phần đất do Nhà nước trực tiếp quản lý trong các dự án nhà ở như: Đất xen cài, đất rạch, mương…

Đối với những quỹ đất có tổng diện tích dưới 1.000m2 do Nhà nước trực tiếp quản lý trong các dự án, kiến nghị Thủ tướng cho TP.HCM giao chủ đầu tư chuyển đổi mục đích sử dụng đất và thực hiện theo đúng quy hoạch.

Ở chiều ngược lại, đối với phần đất có tổng diện tích trên 1.000 m2 thì cho phép thành phố thực hiện hoán đổi với chủ đầu tư để có quỹ đất có diện tích tương đương, tập trung ngay tại dự án để chủ đầu tư bàn giao lại cho Nhà nước quản lý, sử dụng.

Theo Quế Sơn/ Dân trí

Link bài gốc: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tphcm-kien-nghi-thu-tuong-chinh-phu-go-roi-cho-63-du-an-20200417084403122.htm

Bài viết TP.HCM kiến nghị Thủ tướng Chính phủ gỡ rối cho 63 dự án đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Mức tăng giá bất động sản đã vượt quá xa tốc độ tăng trưởng thu nhập bình quân đầu người

Công ty CP Báo cáo Đánh giá Việt Nam (Vietnamreport) đã đưa ra những nhận định rất đáng lưu ý về thị trường bất động sản trong báo cáo vừa công bố.

Báo cáo này cho rằng, bất động sản được hưởng lợi nhiều nhất từ xu hướng tăng trưởng kinh tế của Việt Nam. Bởi tăng trưởng kinh tế kéo theo thu nhập người dân được cải thiện đã dẫn đến “sự bùng nổ” về nhu cầu nhà ở trong những năm qua.

Dẫn chứng rõ thấy nhất, từ một thị trường bất động sản chỉ phát triển tập trung tại vài thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội thì nay thị trường bất động sản đã phát triển nở rộ, lan rộng ra nhiều địa phương khác như Đà Nẵng, Quảng Ninh, Thanh Hóa, Cần Thơ, Bình Dương, Đồng Nai…

“Nhu cầu nâng cao chất lượng nhà ở luôn tỷ lệ thuận với tốc độ tăng của thu nhập bình quân đầu người. Tâm lý “an cư lạc nghiệp” của người dân Việt Nam nói chung đã đặt thị trường bất động sản Việt Nam thành một trong những trung tâm thu hút vốn, lao động của nền kinh tế”, báo cáo Vietnamreport nhận định.

Cũng theo báo cáo này, tốc độ thu hút FDI của Việt Nam ngày càng cao. Dòng vốn tài chính dịch chuyển sang các thị trường mới nổi như Việt Nam tạo điều kiện tăng trưởng bùng nổ của ngành du lịch. Trên nền tảng đó, thị trường bất động sản trong thời gian tới sẽ còn tiếp tục tăng trưởng mạnh với các loại hình nở rộ như bất động sản công nghiệp, bất động sản cho thuê, bất động sản du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng…

Chỉ trong vòng 10 năm qua, xuất hiện hàng loạt doanh nghiệp thuộc nhóm hoạt động kinh doanh bất động sản có quy mô vốn lên đến hàng tỷ USD cho thấy tiềm năng phát triển của ngành bất động sản trong dài hạn.

Tuy nhiên, theo Vietnamreport, dưới tác động tiêu cực từ xu hướng bất ổn của nền kinh tế thế giới những năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam mặc dù có những bước tiến đáng ghi nhận nhưng cũng đồng thời đối mặt với nhiều khó khăn và thách thức.

Đáng chú ý, mặt bằng giá bất động sản nói chung đã tăng vọt lên 50%, có nơi cả 100% và thậm chí 200% chỉ trong vòng vài năm trong khi mức tăng trưởng kinh tế chỉ khoảng gần 7%/năm, mức tăng thu nhập bình quân đầu người cũng chỉ ở mức 7-8%/năm.

“Rõ ràng mức tăng giá bất động sản đã vượt quá xa tốc độ tăng trưởng thu nhập bình quân đầu người. Do đó, xét về triển vọng ngành, bất động sản vẫn được giới phân tích đánh giá khá thận trọng trong giai đoạn này vì những rủi ro mang tính ngắn hạn”, báo cáo nhận định.

Đáng lưu ý, các loại hình bất động sản thương mại có thể bị ảnh hưởng do các vấn đề về pháp lý, xây dựng dự án, quy hoạch vẫn còn ách tắc, mặt bằng lãi suất cho vay dự báo tăng và xu hướng siết chặt tín dụng đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Thời gian qua, thị trường bất động sản nhìn chung thuộc nhóm phi sản xuất vật chất và dường như bắt đầu có sự hạn chế tiếp cận tín dụng từ hệ thống ngân hàng.

Rủi ro thị trường bắt đầu tăng dần

Theo Vietnamreport, tại điểm cuối quý I năm 2019, rủi ro bắt đầu tăng. Trên thị trường chứng khoán đã có gần 100 doanh nghiệp kinh doanh với giá trị hàng tồn kho trên 1.000 tỷ đồng.

Thông thường, giá trị hàng tồn kho lớn rất hay xuất hiện ở các doanh nghiệp ngành bất động sản do đặc thù riêng về ngành nghề này là doanh thu phụ thuộc nhiều vào chu kỳ bán hàng kéo dài đến vài năm.

Tuy nhiên, trong số 40 doanh nghiệp đang có tồn kho lớn nhất thị trường thì có tới 20 doanh nghiệp bất động sản bị liệt kê vào nhóm có tỷ lệ giá trị hàng tồn kho cao với giá trị hàng tồn kho của mỗi doanh nghiệp đều trên 2.000 tỷ đồng.

“Tồn kho tăng cao trong bối cảnh lãi suất ngân hàng biến động gây nên những diễn biến đáng lo ngại cho sự phát triển thị trường bất động sản trong ngắn hạn. Tồn kho cao minh chứng rằng giá cả thị trường đã bị “bơm” lên vượt quá sức mua thực của nền kinh tế vào thời điểm hiện tại. Tình hình này kéo dài sẽ dẫn đến một cuộc “tháo chạy” trong tương lai, trước khi thị trường ổn định và tăng trưởng trở lại trong dài hạn”, báo cáo của Vietnamreport nhận định.

Báo cáo này cũng dẫn số liệu cho thấy, nguồn thu ngân sách từ bất động sản giảm hơn 60% trong bảy tháng đầu năm 2019. Nguyên nhân được chỉ ra từ việc thị bất động sản tăng trưởng chậm lại, sụt giảm nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà đã diễn ra tại nhiều nơi trong thời gian qua.

Cụ thể, trong sáu tháng đầu năm 2019, toàn bộ thị trường bất động sản có sự sụt giảm 34% về quy mô, sự sụt giảm về nguồn cung dự án bất động sản chiếm 29%, và sụt giảm nguồn cung căn hộ đưa ra thị trường chiếm 34%.

Đặc biệt, theo Vietnamreport, mặc dù giao dịch bất động sản đang giảm mạnh nhưng mặt giá lại không giảm cho thấy một vấn đề “bất thường” của thị trường.

Mặc dù chỉ ra những điểm tạo rủi ro cho thị trường nhưng theo Vietnamreport, ngành bất động sản cũng vẫn có các cơ hội tốt. Dựa trên bối cảnh kinh tế Việt Nam có nền tảng vĩ mô tốt cùng sự phát triển của thị trường chứng khoán thì việc huy động vốn từ các nguồn khác nhau nhằm phát triển hệ thống doanh nghiệp khá lạc quan.

Do đó, dù có trầm lắng trong những tháng qua nhưng thị trường bất động sản vẫn chưa “đóng băng” như một số ý kiến lo ngại, báo cáo nhận định.

Theo Nguyễn Mạnh/ Dân trí

Nguồn: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bat-thuong-thi-truong-dia-oc-gia-ca-tang-vot-vuot-qua-xa-toc-do-thu-nhap-20200105224242652.htm

Bài viết Bất thường thị trường địa ốc: Giá cả tăng vọt, vượt quá xa tốc độ thu nhập đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.