Mở đường, mở cả cơ hội đầu tư

Để phát triển hạ tầng giao thông và kết nối liên vùng, Chính phủ đã chú trọng đầu tư nhiều dự án giao thông ở khu vực Đông Nam Bộ. Trong đó, Cảng Hàng không quốc tế Long Thành (Sân bay quốc tế Long Thành) đã chính thức được phát lệnh khởi công sau nhiều năm chờ đợi. Đây là dự án trọng điểm, đặc biệt quan trọng không chỉ với tỉnh Đồng Nai hay khu vực Đông Nam Bộ, mà còn với cả nước.

Ngoài dự án nói trên, nhiều dự án hạ tầng giao thông quan trọng khác cũng được kỳ vọng sẽ mang lại sức bật mạnh mẽ cho thị trường bất động sản phía Nam có thể kể tới như Cầu Thủ Thiêm 2 tiếp tục được hoàn thiện và xây mới cầu Thủ Thiêm 3 – 4, tăng tính kết nối Thủ Thiêm với các quận 4 – 7 lân cận; bến xe Miền Đông mới đưa vào sử dụng (tháng 10/2020); nút giao thông quận 7 – ngã tư Nguyễn Văn Linh – Nguyễn Hữu Thọ; khởi công một số tuyến đường cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết, Phan Thiết – Vĩnh Hảo…

Thực tế cho thấy, hạ tầng và bất động sản có mối liên hệ mật thiết với nhau, bởi sự phát triển của hạ tầng sẽ làm gia tăng giá trị bất động sản. Tính đến thời điểm hiện nay, hầu hết các nhà phát triển bất động sản hàng đầu như Vingroup, Novaland, Hưng Thịnh, Nam Long, Vạn Phúc, Kiến Á… đều tiếp cận và nắm giữ đất tại các khu vực lân cận với những dự án hạ tầng nói trên, trong đó có nhiều dự án quy mô lớn với nguồn vốn đầu tư dự kiến lên đến hàng tỷ USD.

Theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận R&D DKRA Việt Nam, trong thời gian tới, tâm điểm của các dự án được ra mắt vẫn tập trung ở khu Đông TP.HCM và khu vực này sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường.

Nguyên nhân xuất phát từ vị trí đặc biệt của khu Đông, nơi cửa ngõ nối TP.HCM với các tỉnh miền Đông Nam Bộ cũng như vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và vùng đô thị TP.HCM, bên cạnh được định hướng quy hoạch là khu đô thị sáng tạo. Ngoài ra, một yếu tố khác kích thích thị trường khu Đông là sự tập trung đầu tư bài bản, chất lượng… của nhiều chủ đầu tư lớn trong và ngoài nước.

Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land (công ty thành viên của Tập đoàn Vạn Phúc) cho rằng, giao thông, hạ tầng là nền tảng, là xương sống của một vùng kinh tế và các dự án bất động sản là thực thể không thể tách rời trong sự phát triển chung của vùng kinh tế đó. Tất cả các yếu tố này sẽ tạo ra một hệ sinh thái hoàn chỉnh, là động lực thu hút đầu tư.

Để “ăn theo” sự phát triển của hạ tầng, doanh nghiệp bất động sản thường tập trung vào 2 hướng: Thứ nhất, dựa trên hạ tầng có sẵn để phát triển các dự án nhỏ đan xen trên nền khu dân cư đã ổn định. Tuy nhiên, với những khu vực hạ tầng có sẵn, dân đông, muốn cải tạo hạ tầng cho tương xứng là không đơn giản, bởi các khu vực cũ thường bị hạn chế bởi kiến trúc cảnh quan, nếu phải giải phóng mặt bằng, đền bù, giãn dân… thì chi phí sẽ rất cao.

Thứ hai, bên cạnh đầu tư trực tiếp vào khu vực trung tâm hạ tầng, doanh nghiệp còn hướng đến vùng phụ cận với bán kính từ 7-10km từ vùng trung tâm. Với cách làm này, doanh nghiệp có thể thực hiện song song xây dựng hạ tầng và dự án bất động sản.

Làm địa ốc, muốn làm cả hạ tầng

Dù rất nhiều dự án bất động sản mọc lên từng ngày xung quanh những khu vực được quy hoạch các dự án hạ tầng lớn, nhưng có một nghịch lý đang diễn ra là không ít nơi dù giá đất giao dịch ở ngưỡng khá cao, nhưng mật độ dân cư về đây sinh sống rất ít.

Ông Cao Hữu Phi, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Co PiHome cho rằng, giai đoạn các dự án hạ tầng triển khai, diện mạo đô thị ngổn ngang khiến nhiều khách hàng đã sở hữu nhà đất ngại chuyển về xây dựng, sinh sống, chưa kể một lượng không nhỏ sản phẩm vẫn nằm trong tay nhà đầu tư chờ mua đi bán lại. Do đó, khi những dự án trọng điểm được đưa vào sử dụng, đô thị trở nên phong quang hơn, sẽ kéo theo làn sóng người ở thực.

Dường như đã trở thành quy luật, ở đâu có hạ tầng, ở đó bất động sản sẽ phát triển. Tuy nhiên, để có thể “đón sóng” từ những chính sách xây dựng hạ tầng, giới chuyên gia cho rằng, nhà đầu tư không nên chạy theo tâm lý đám đông, mà cần tìm hiểu, nghiên cứu kỹ lưỡng về pháp lý, giá cả, cũng như uy tín chủ đầu tư và quan trọng nhất là xác định nơi đó có các cơ sở thiết yếu để hình thành cộng đồng dân cư hay không, bởi hiện nay có nhiều dự án triển khai, bán xong rồi… để đấy.

Trong đó, bài học “đau đớn” không thể không nhắc tới là dự án thành phố mới Nhơn Trạch (tỉnh Đồng Nai). Còn nhớ, trước đây, mỗi một lần giá đất tăng lên là đi kèm với các thông tin về xây dựng cơ sở hạ tầng, từ đó nhiều nhà đầu tư kỳ vọng về sự đột phá của thành phố mới này. Tuy nhiên, đã hơn 20 năm, Khu đô thị mới Nhơn Trạch vẫn chưa được định hình. Trong khu vực là hàng chục dự án bất động sản dở dang, hàng trăm ngôi nhà liền kề, biệt thự bị xuống cấp nghiêm trọng, cỏ cây thỏa sức mọc. Chính vì vậy, cứ mỗi đợt sốt đất đi qua là “thêm một lần đau”, nhất là với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.

“Không phải mọi dự án hạ tầng đều có thể giúp thị trường bất động sản phát triển, nhất là đối với các địa phương không có tiềm năng”, bà Nguyễn Hương nói và cho rằng, nhiều nơi hạ tầng thênh thang nhưng thực tế không phát triển được đô thị do không có tiềm lực để đầu tư bất động sản.

“Do vậy, cần phải tìm hiểu kỹ tình hình, kế hoạch triển khai có khả thi hay không, chứ không phải cứ nghe một dự án hạ tầng được đầu tư là vác tiền đi lướt sóng, như vậy sẽ rất dễ chết chìm vì lúc này mua thì dễ, nhưng bán sẽ vô cùng khó khăn”, bà Hương cảnh báo.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp Hội bất động sản TP.HCM nhận định, tại nhiều địa phương, tốc độ phát triển hạ tầng giao thông vẫn chưa tương xứng với tiềm năng, cùng với đó là sự hạn chế trong tầm nhìn chiến lược về hạ tầng.

“Sau khi có hạ tầng, giao thông, đô thị… thì phải tích hợp đồng bộ thì mới đem lại lợi ích tối ưu trong việc đầu tư, phát triển, quản lý. Lâu nay, tôi luôn ao ước là có tuyến xe lửa chở hàng hóa chuyên dụng xuyên suốt nối Sóng Thần – Cái Mép (Thị Vải), làm đại lộ ven sông cho TP.HCM, thậm chí là cả Bình Dương, Tây Ninh”, ông Châu nói.

Lấy đường Vành đai 2 của TP.HCM làm dẫn chứng, ông Châu cho biết, hiện vẫn còn một số đoạn bị đứt quãng, chưa thông nhau do thiếu đồng bộ trong quy hoạch. Trước thực trạng này, ông Châu cho biết, nhiều doanh nghiệp bất động sản muốn được đầu tư song hành với các dự án hạ tầng để gia tăng giá trị dự án, thay vì chỉ “ăn theo” hạ tầng giao thông như trước.

Thực tế, nhiều nhà phát triển bất động sản lớn đã xin được đầu tư cả dự án bất động sản lẫn hạ tầng xung quanh, chẳng hạn Vingroup đang đề nghị làm tuyến đường sắt trên cao kết nối từ quận 1 xuyên qua khu Ba Son, Sài Gòn Pearl, Tân Cảng qua quận 3; hay như Hưng Thịnh, Novaland, Nam Long cũng đều mong muốn được làm nối tuyến để khép lại Vành đai 2 với Thủ Đức…

“Các doanh nghiệp địa ốc sẵn sàng tham gia phát triển hạ tầng để gia tăng giá trị dự án, vấn đề chỉ là có cơ chế phù hợp”, ông Châu nhấn mạnh.

Bài viết Địa ốc phía Nam tìm động lực mới đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Từ năm 2019, việc siết thủ tục triển khai dự án của cơ quan chức năng khiến thị trường bất động sản rơi vào cảnh thiếu cung nghiêm trọng. Tuy nhiên, năm 2020 tình trạng này còn “bi đát” hơn vì bị ảnh hưởng của dịch bệnh COVID-19. Theo số liệu thống kê gần đây của Sở Xây dựng TP.HCM, tổng số dự án nhà ở đưa ra thị trường năm 2020 đã giảm 34% so với năm ngoái, trong đó phân khúc căn hộ bình dân (giá dưới 20 triệu đồng/m2) giảm đến 98,7%.

Trước thực trạng trên, Sở Xây dựng TP nhận định, thị trường bất động sản TP.HCM cơ cấu sản phẩm đang cực kỳ mất cân đối, chưa đảm bảo sự phát triển bền vững và đảm bản an sinh xã hội. Bởi theo nhu cầu thực tế, tỷ lệ phân khúc căn hộ bình dân luôn chiếm tỷ trọng cao nhất. Nhưng thời gian qua tỷ lệ căn hộ bình dân giảm từ 51% xuống còn 1% (giảm 98,7%), chiếm tỷ lệ thấp nhất, ngược lại phân khúc căn hộ trung cấp tăng từ 23,8% lên 56,9% (tăng 66,2%), phân khúc căn hộ cao cấp tăng từ 25,2% lên 42,1% (tăng 16%). Đây là dấu hiệu lệch pha cung cầu và chỉ rõ sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững.

Theo thống kê của Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), tính đến hết quý 3/2020, TP.HCM có gần 80.000 sản phẩm được chào bán trên thị trường, nhưng 70% trong đó là lượng hàng tồn kho từ các năm trước, còn nguồn cung 3 quý đầu năm 2020 chỉ đạt trên 20.000 sản phẩm mới chào bán lần đầu. Con số này chỉ bằng 35% so với năm 2019, 20% so với năm 2018.

Còn theo báo cáo của Công ty nghiên cứu thị trường DKRA Việt Nam, tính đến tháng 11/2020, nguồn cung căn hộ ở TP.HCM chỉ đạt 15.000 căn. Trong khi đó, nếu xét trong giai đoạn 2017–2018, nguồn cung tung ra thị trường đã vào khoảng 50.000 căn, hoặc năm ngoái cũng là 25.000 căn. Đây là 1 trong những nguyên nhân làm giá nhà tăng.

Không có sản phẩm mới và tâm lý thị trường xuống thấp đã kéo thị trường ngày càng giao dịch lao dốc. Theo số liệu của batdongsan.com.vn cũng cho thấy dù lượng tin đăng duy trì ổn định nhưng mức độ quan tâm bất động sản của người tìm kiếm giảm tới 9% so với năm 2019. Đây là mức sụt giảm mạnh nhất trong 3 năm gần đây.

Đối với phân khúc đất nền, liên tục trong 10 tháng đầu năm 2020 lượng tin đăng sụt giảm từ 25–40% so với cùng kỳ. Mức độ quan tâm đất nền TP.HCM giảm 3,5 lần so với thời điểm 2018.

Theo HoREA, lượng giao dịch căn hộ 6 tháng đầu năm 2020 chỉ đạt 6.800 căn, giảm hơn một nửa so với cùng kỳ 2019 và là mức thấp nhất trong vòng 5 năm nay. Với phân khúc đất nền, sức tiêu thụ thậm chí sụt giảm đến 67% so với năm ngoái.

Từ cuối năm 2019, thị trường bất động sản suy giảm đã thể hiện rõ, nhiều người cho rằng nguy cơ tiềm ẩn “vỡ bong bóng” bất động sản, song song với sự chững lại của thị trường đã khiến các nhà dầu tư lo ngại về kịch bản thị trường đóng băng sẽ lặp lại như 2011–2012. Bước sang năm 2020, nguồn cung mới cũng giảm, sức mua bị ảnh hưởng vì dịch COVID-19 làm suy giảm kinh tế, thu nhập, thị trường thứ cấp kém sôi động, nhưng giá vẫn tăng. Theo các chuyên gia bất động sản, đây là một nghịch lý của thị trường, chưa từng xảy ra.

Bài viết Căn hộ bình dân ở TP.HCM chỉ còn khoảng… 1% đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Theo Đề án này, TP.HCM sẽ hạn chế chấp thuận chủ trương thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở mới, chung cư cao tầng nếu chưa có kế hoạch xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tương ứng với các quận 1, 3, 4, 5, 6, 11, Phú Nhuận.

Khu vực trung tâm hiện hữu (quận 1 và quận 3) sẽ ưu tiên tăng chỉ tiêu quy hoạch như dân số, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng… cho các dự án cải tạo, xây dựng mới thay thế chung cư cũ trước 1975. Hạn chế phát triển các dự án mới đầu tư xây dựng nhà ở cao tầng đến năm 2025 nếu chưa có kế hoạch xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tương ứng đảm bảo và phù hợp.

Đối với 11 quận nội thành hiện hữu (gồm quận Q.4, 5, 6, 8, 10, 11, Tân Bình, Tân Phú, Phú Nhuận, Gò Vấp và Bình Thạnh), kế hoạch là tập trung hoàn thiện các dự án dở dang, ưu tiên tăng chỉ tiêu quy hoạch cho các dự án cải tạo, xây mới chung cư cũ và các dự án chỉnh trang nhà ở ven kênh rạch.

Ngoài ra, đối với các quận 4, 5, 6, 11, quận Phú Nhuận – các quận có dân số giảm trong 10 năm trở lại đây – sẽ hạn chế chấp thuận chủ trương thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở mới, chung cư cao tầng nếu chưa có kế hoạch xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tương ứng đảm bảo và phù hợp.

Đồng thời, đẩy mạnh phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để kêu gọi đầu tư dự án nhà ở tại những khu vực có kế hoạch xây dựng tại các quận 8, quận 10, Bình Thạnh, Tân Bình, Tân Phú, Gò Vấp.

Cũng theo đề án này, TP.HCM sẽ ưu tiên phát triển các dự án đầu tư xây dựng nhà ở mới, chung cư cao tầng dọc các trục giao thông công cộng lớn (như tuyến metro số 1) hoặc các khu vực có kế hoạch thực hiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật tương ứng tại 6 quận nội thành phát triển gồm quận 2, 7, 9, 12, Thủ Đức và Bình Tân.

Ưu tiên phát triển nhà ở xã hội và hạn chế chấp thuận chủ trương thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở mới nếu chưa có kế hoạch xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đảm bảo tại các quận này.

Riêng các huyện Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè và Cần Giờ ưu tiên phát triển nhà theo dự án tại các thị trấn, khu dân cư nông thôn và khu vực đã có hệ thống hạ tầng kỹ thuật kết nối đồng bộ với các tuyến giao thông chính.

Ưu tiên phát triển các khu du lịch ở kết hợp sinh thái nghỉ dưỡng, khu đô thị mới, khu đô thị vệ tinh. Tập trung tạo quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp để thực hiện trong giai đoạn 2021 – 2025, đồng thời khai thác hiệu quả hệ thống giao thông đô thị như các tuyến metro, đường vành đai…

Theo đánh giá của Sở Xây dựng TP.HCM, hệ thống hạ tầng kỹ thuật nhà ở nhiều khu vực hiện chưa được cải tạo, nâng cấp tương xứng, dẫn tới quá tải về hạ tầng chung. Trong khi tốc độ phát triển nhà ở dân tự xây rất lớn, nhu cầu sử dụng hạ tầng cao nhưng tốc độ cải tạo, nâng cấp hạ tầng chưa tương xứng.

Do đó, TP.HCM sẽ hạn chế phát triển các dự án nhà ở tại các quận trung tâm, đồng thời khuyến khích các doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở phải đảm bảo đồng bộ và thống nhất với cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; phát triển nhà ở cao tầng gắn với hệ thống giao thông ngầm, đường sắt trên cao tại khu vực trung tâm, khu vực nội thành hiện hữu.

Theo UBND Thành phố, với dân số năm 2025 khoảng 10,1 triệu người, dự báo nhu cầu nhà ở của TP.HCM 5 năm tới hơn 81 triệu m2 sàn, 5 năm tiếp theo là 68 triệu m2 sàn. Vốn để phát triển nhà ở 5 năm tới cần gần 420.000 tỷ đồng.

Trong đó vốn đầu tư nhà ở thương mại hơn 219.000 tỷ đồng, nhà ở xã hội 15.700 tỷ đồng, còn lại là vốn xây dựng nhà riêng lẻ của hộ gia đình. 5 năm tiếp theo nhu cầu vốn cần 545.500 tỷ đồng.

Bài viết TP.HCM sẽ hạn chế dự án nhà cao tầng ở nhiều quận nội thành đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

110 căn biệt thự xây dựng trái phép ở quận 7, 13.000 căn hộ xây dựng không phép ở quận 2, nạn xây nhà lụi, bán nhà ma hoành hành huyện Bình Chánh, hô biến nhà riêng lẻ thành chung cư ở quận Thủ Đức…

Trước ma trận ấy, tôi tự hỏi, ở đâu tai mắt nhân dân – thông qua tổ chức tập hợp “sức mạnh đại đoàn kết”, tức Mặt trận Tổ quốc Việt Nam tại địa bàn cơ sở hay lực lượng đại diện nhân dân này đã hoàn toàn “ngoài vùng phủ sóng”, nơi tiếng nói giám sát “ngân lên bỗng tắt nửa chừng”? Ngân lên trong sự cả nể, chiếu lệ, hình thức để rồi những sai trái, lộng hành cứ nhiễu nhương, lũng đoạn.

Hỏi cũng chỉ là để tự trả lời, rồi sực nhớ, vào những ngày tháng 12 năm ngoái, cùng lúc hai quan bà Phan Thị Mỹ Thanh ở Đồng Nai và Hồ Thị Lệ Hà ở Quảng Trị, sau khi nhận kỷ luật cảnh cáo, cách tất cả chức vụ trong Đảng đã được bố trí về giữ chức ở Ủy ban Mặt trận Tổ quốc tỉnh, thậm chí bà Hà còn được bầu giữ chức phó chủ tịch Ủy ban Mặt trận Tổ quốc tỉnh.

Bà Hà bị kỷ luật vẫn được thăng chức to hay cái ghế mặt trận là giải pháp cho quan chức quá vãng thời hậu kỷ luật?

Tôi xin được gửi những câu hỏi – thực trạng trên đến Đại hội đại biểu Mặt trận Tổ quốc Việt Nam TP.HCM lần thứ XI, nhiệm kỳ 2019-2024, kỳ đại hội mang sứ mệnh chuyển động mạnh mẽ “sắp xếp, đổi mới, nâng cao hiệu lực, hiệu quả hoạt động”; là “bộ công cụ” giám sát, phản biện khoa học, độc lập để ít nhất, xác lập một cơ chế pháp lý giám sát chính quyền, từ đó, sức mạnh tập hợp của tổ chức tập hợp sức mạnh (nhân dân) mới phát huy chức năng và hiệu quả của chức năng ấy một cách thực chất, đúng nghĩa.

“Thực chất”, đúng như lời Hồ Chủ tịch nói cách nay gần 70 năm tại buổi khai mạc Đại hội thống nhất Việt Minh – Liên Việt, một trong những tên gọi của tổ chức Mặt trận: “Mặt trận phải tiến dần dần đến thật dân chủ”.

Mà một trong những công việc, theo Người đó là “phải thành thực lắng nghe ý kiến của người ngoài Đảng” (bài nói chuyện tại lớp bồi dưỡng cán bộ về công tác mặt trận – năm 1962).

Đại đoàn kết dân tộc – giá trị cốt lõi của tổ chức Mặt trận, chính là một di sản Hồ Chí Minh, lại được Người xác lập bằng tư tưởng: “Bất kỳ ai mà thật thà tán thành hòa bình, thống nhất, độc lập, dân chủ thì dù những người đó trước đây chống ta, bây giờ chúng ta cũng thật thà đoàn kết với họ”. Bởi cuối cùng, Người đúc kết: “Tóm lại chính trị là: 1. Đoàn kết; 2. Thanh khiết từ to đến nhỏ” (năm 1947).

Lòng “thật thà”, sự “thực chất”, tính “thanh khiết” với nhân dân, tự thân chúng đã là sức mạnh tập hợp, là sức hiệu triệu niềm tin mà hơn bao giờ hết, Đảng đang cần gầy dựng, giữ gìn, vun đắp. Đại hội mặt trận là một phép thử trước thềm đại hội đảng, do đó, tổ chức Mặt trận chính là một bộ lọc “thanh khiết” để Đảng đo đếm được sức mạnh tập hợp nhân dân.

Ý chí “thật thà”, quyết tâm “thực chất” là chưa đủ. Nó cần một hệ thống tổ chức chính quyền vận hành, kiểm soát “thanh khiết”, một nền pháp quyền tiến bộ, văn minh, một bộ máy nhân lực – cán bộ công chính. Vì thế, bế mạc một kỳ đại hội thành công, rời khỏi không khí hội trường thắng lợi, đó mới chỉ là một nửa. Nửa còn lại, là lời cam kết chuyển đổi, cải cách có đi vào thực tế, có phục vụ con người hay không, dường như vẫn còn “lửng lơ” đâu đó…

 Theo Ái Mỹ/ PhuNuOnline

Bài viết Từ vụ 110 biệt thự xây “lụi”: “Một nửa” còn chờ đợi, còn lửng lơ đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.