Kể từ cuối những năm 1990, giá nhà ở Thượng Hải đã tăng đáng kể do sự thúc đẩy của nền kinh tế đang bùng nổ của thành phố. Thị trường vẫn ổn định ngay cả sau khi trung tâm thương mại và tài chính của đại lục bị phong toả hai tháng do đại dịch Covid-19 trên toàn thành phố vào ngày 1/6.

Theo Fangdi.com.cn, trang web chính thức của văn phòng quản lý nhà ở địa phương, khoảng 135.400 căn hộ đã qua sử dụng đã được rao bán vào cuối tháng 10, tăng 7,8% so với một tháng trước đó. Theo các nhà môi giới bất động sản địa phương, con số này cao hơn gần 30% so với cuối năm 2021. Trong thành phố Thượng Hải, nhiều ngôi nhà cũ được rao bán đã làm trầm trọng thêm tâm lý tiêu cực trên thị trường bất động sản của thành phố.

Song Yulin, quản lý cấp cao của công ty bất động sản 5I5J ở Pudong New Area chia sẻ: “Ngày càng có nhiều người giàu tìm cách bán bớt tài sản bất động sản của họ khi dự đoán rằng thị trường nhà địa phương sẽ tiếp tục suy thoái. “Hầu hết các nhà đầu tư đang cân nhắc việc di cư hoặc lên kế hoạch phân bổ một phần tài sản của họ ở nước ngoài”.

Eddy Zhou, 48 tuổi, cư dân Thượng Hải, nói ông sẽ bán ngôi nhà trị giá hơn 10 triệu Nhân dân tệ (1,4 triệu USD) khi gia đình ông dự định di cư sang Bồ Đào Nha.

“Xu hướng giá nhà giảm đang hình thành và chúng tôi sẽ phải chốt các giao dịch càng sớm càng tốt để tránh thị trường tiếp tục suy thoái. Nhiều người thuộc tầng lớp trung lưu ở Thượng Hải và Trung Quốc sẽ rời khỏi đất nước này trong những năm tới vì họ ngày càng lo lắng về triển vọng của nền kinh tế”, ông chia sẻ.

Sau khi Chủ tịch Tập Cận Bình tái đắc cử làm Tổng Bí thư Ban Chấp hành Trung ương Đảng Cộng sản vào giữa tháng 10, nhiều khả năng ông thực hiện chính sách “phúc lợi chung” nhằm thu hẹp khoảng cách giàu nghèo và hạn chế tích lũy của cải tư nhân.

Một chủ nhà khác yêu cầu giấu tên cho biết Bắc Kinh có thể sớm đánh thuế bất động sản, điều này có thể khiến gia đình anh phải trả hàng nghìn Nhân dân tệ mỗi năm. Đồng thời, nhiều chủ nhà có nhiều căn hộ sẽ bán ít nhất một căn để trốn thuế.

Theo Cục Thống kê Quốc gia, giá nhà đã qua sử dụng ở Thượng Hải đã giảm 0,4% so với một tháng trước đó vào tháng 10, đây là lần đầu tiên giá bất động sản của thành phố giảm theo tháng kể từ tháng 11 năm 2021.

Các nhà môi giới địa phương cho biết các chủ sở hữu sẽ phải hạ giá chào bán của họ xuống 10% để thu hút người mua. Hiện tại, một ngôi nhà hai phòng ngủ ở khu vực trung tâm thành phố Thượng Hải có giá khoảng 100.000 Nhân dân tệ mỗi mét vuông.

Nhưng kể từ tháng 9, các chủ nhà đã phải giảm giá từ 5 đến 10% để thu hút người mua, theo You Liangzhou, người sở hữu Baonuo, một công ty môi giới bất động sản ở Thượng Hải.

Mặc dù một số chủ nhà giảm giá tới 20%, chi phí nhà cho thuê ở Thượng Hải cũng đang giảm khi cư dân nước ngoài và những người lao động làm công ăn lương có thu nhập cao rời quốc gia đông dân nhất thế giới trong bối cảnh đại dịch Covid19 kéo dài ở trung tâm thương mại của Trung Quốc.

Sam Xie, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu của CBRE Trung Quốc, cho biết một chính sách nới lỏng Zero -Covid cuối cùng có thể tạo ra một nền tảng cho thị trường nhà ở và cho thuê nhà đang sa sút của thành phố.

Ông nói: “Các giám đốc điều hành công ty nước ngoài và doanh nhân cuối cùng sẽ quay trở lại, không lâu sau đó, lợi ích mua nhà cũ và nhu cầu thuê nhà sẽ phục hồi.

Lê Na (Theo SCMP) | Nhà báo & Công luận

Bài viết Nhiều người giàu đổ xô bán tháo nhà ở tại Trung Quốc đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Xây dựng bất động sản ở Trung Quốc bị đình trệ và giá nhà giảm, nhiều chủ nhà Trung Quốc đang phải dần cắt giảm chi tiêu, trì hoãn việc kết hôn và các quyết định khác trong cuộc sống, thậm chí, họ phải trì hoãn việc thanh toán thế chấp cho những ngôi nhà chưa hoàn thành.

Nhà phát triển Peter sở hữu xế hộp đắt đỏ BMW 5, ấp ủ xây dựng ngôi nhà trị giá 2 triệu nhân dân tệ (300.000 USD) ở Trịnh Châu, thủ phủ của tỉnh Hà Nam, đã bị Tập đoàn phát triển bất động sản Aoyuan (Trung Quốc) tạm dừng dự án. Giờ đây, anh đang phải gánh một khoản thế chấp chiếm tới 90% thu nhập khả dụng trên một ngôi nhà mà anh có thể chưa bao giờ nhìn thấy.

“Tôi biết mọi khoản đầu tư đều đi kèm với rủi ro và sẵn sàng trả giá cho sự lựa chọn của chính mình,” Peter nói thêm: “Nhưng chủ nhà không phải là người đáng trách và không nên gánh chịu hậu quả.”

Được biết, anh Peter là một trong số hàng trăm nghìn người mua nhà tại hơn 90 thành phố trên khắp Trung Quốc “tẩy chay” khoản thế chấp trị giá 2 nghìn tỷ nhân dân tệ sau khi các tập đoàn phát triển bất động sản quy mô lớn như Aoyuan và China Evergrande Group tạm dừng hàng loạt dự án nhà ở, đi vào khủng hoảng vỡ nợ.

Trong khi đó, ngày càng nhiều tầng lớp trung lưu của Trung Quốc – vốn có ước tính 70% tài sản gắn liền với thị trường nhà đất, đang thực hiện các hành động để từ chối thanh toán, gây ra mối đe dọa cho nền kinh tế và ổn định xã hội.

Các nhà chức trách Trung Quốc hiện đang gấp rút giải quyết tình trạng này, với một số đề xuất thời gian ân hạn thanh toán các khoản vay và để chính quyền địa phương và các ngân hàng vào cuộc giải cứu diễn biến này.

Nhà phân tích Kristy Hung của Bloomberg Intelligence ước tính rằng việc dừng xây dựng các dự án bất động sản có thể ảnh hưởng đến 4,7 nghìn tỷ nhân dân tệ các ngôi nhà ở Trung Quốc và có thể cần tới 1,4 nghìn tỷ nhân dân tệ, tương đương khoảng 1,3% tổng GDP để hoàn thành chúng.

Thị trường duy nhất

Ngành công nghiệp nhà ở Trung Quốc đặc biệt ở chỗ, những ngôi nhà mới thường được bán trước khi chúng được xây dựng, với các khoản thanh toán thế chấp phải được thực hiện ngay sau lần đặt cọc đầu tiên. Khoản tiền bán trước này đã góp phần tạo ra bong bóng nhà ở bằng cách cho phép các nhà phát triển bắt đầu phát triển các dự án mới.

Trong khi các dự án bất động sản bị đình trệ không phải là điều bất thường ở Trung Quốc, thì mức độ khủng hoảng hiện nay là rất phi thường. Điều này diễn ra khi nền kinh tế tăng trưởng chậm lại sau
hơn hai năm đại dịch Covid và một cuộc tấn công lớn vào khu vực tư nhân với danh nghĩa “thịnh vượng chung”, đã khiến tỷ lệ thất nghiệp ở thanh niên lên mức cao nhất trong lịch sử.

Được biết, giá nhà ở đã giảm trong 10 tháng liên tiếp, trong khi thu nhập khả dụng trên đầu người giảm trong quý thứ năm liên tiếp vào cuối tháng Sáu. Điều này xảy ra sau bong bóng nợ kéo dài một thập kỷ chứng kiến đòn bẩy hộ gia đình của Trung Quốc tăng lên 61,6% GDP vào cuối năm 2021 từ 27,8% vào cuối năm 2011. Tuy nhiên, đây là mức thấp so với các nền kinh tế lớn như Hoa Kỳ và Nhật Bản.

Hong Hao, cựu chiến lược gia về Trung Quốc tại Bocom International Holdings, cho biết việc từ chối thế chấp sẽ làm giảm giá nhà và doanh số bán nhà, tạo ra hiệu ứng tiêu cực lan tràn nền kinh tế.

Ở Trung Quốc, nơi thu nhập khả dụng trên đầu người chỉ bằng một phần nhỏ ở Mỹ, thường phải mất nhiều năm tiết kiệm mới đủ tiền mua một căn hộ, thường có giá vài triệu nhân dân tệ ở các trung tâm đô thị chính. Các cặp vợ chồng trẻ thường dựa vào cha mẹ và ông bà để giúp tài trợ, thường được ví von là “sáu chiếc ví”.

Li, một nhân viên công ty công nghệ đã bị cắt giảm 25% lương trong năm nay, hiện đang sử dụng một phần ba tiền lương của mình để trả khoản thế chấp 4.000 nhân dân tệ hàng tháng cho dự án phát triển
Evergrande đang bị đình trệ ở Vũ Hán. Trong tháng này, ông đã cùng với khoảng 5.000 người khác tham gia một cuộc tẩy chay để thúc đẩy chính quyền địa phương và nhà phát triển khởi động lại việc xây dựng dự án, nơi được cho là có 39 tòa nhà chọc trời.

Chàng trai 26 tuổi nói rằng anh ấy “sợ hãi” về triển vọng của mình và sợ bắt đầu một mối quan hệ vì anh ấy không chắc mình sẽ sở hữu tài sản nhà đất – được coi là yêu cầu cho hôn nhân.

Biện pháp pháp lý giải quyết tình hình

Người mua nhà đất cũng đang xem xét các hành động pháp lý, đặc biệt là vấn đề liên quan các ngân hàng. Một số quyết định trước đó của tòa án đã đưa ra phán quyết có lợi cho người mua, hủy bỏ hợp
đồng mua bất động sản của họ và yêu cầu các chủ đầu tư hoàn trả các khoản thanh toán và hoàn trả các khoản nợ còn lại cho ngân hàng.

Guo, người mua một tòa nhà Evergrande ở Hà Nam, đã đệ đơn kiện ngân hàng sau khi dự án bị trì hoãn vào năm ngoái và người cho vay của anh không đưa các khoản thanh toán xây dựng vào tài khoản ký
quỹ.

“Chính ngân hàng ký quỹ và nhà phát triển đã vi phạm luật, tại sao người mua nhà phải trả giá?” anh ấy nói.

Trong khi đó, ngân hàng nơi anh Peter giao dịch cũng không thể chuyển tiền vào một tài khoản ký quỹ được cho là để hỗ trợ dự án, cho phép nhà phát triển tự do sử dụng tiền, anh và những người mua nhà khác đã tuyên bố trong lá thư tẩy chay thế chấp của họ.

Dẫu vậy, không phải tất cả người dân đều sẵn sàng phản đối hoặc gây áp lực với chính quyền địa phương. Anh Tom, người vào năm 2021 đã mua vào một dự án Evergrande ở Jingdezhen, không có kế hoạch ngừng thanh toán thế chấp hoặc tham gia các cuộc biểu tình vì lo ngại điều đó có thể làm ảnh hưởng đến xếp hạng tín dụng. Anh tin tưởng rằng chính quyền địa phương sẽ đảm bảo hoàn thành dự án.

Nhiều nhà đầu tư đặc biệt là người cao tuổi không có điều kiện chờ đợi. Ông Liu, một hưu trí ở Jingdezhen, không đủ điều kiện vay ngân hàng và đã sử dụng số tiền tiết kiệm trong đời khoảng 800.000 nhân dân tệ vào một căn hộ có thang máy. Ông đã hai lần đến công trường và không tìm thấy dấu hiệu hoạt động nào.

“Điều tốt nhất chúng tôi có thể hy vọng là chính phủ có thể can thiệp giải quyết tình hình,” ông Liu, người sống bằng lương hưu khoảng 3.500 nhân dân tệ một tháng, nói. “Nhưng hãy thành thật mà nói, ngay cả điều đó cũng có vẻ như là một hy vọng đã tan thành mây khói”.

Lê Na (Theo Bloomberg) | Nhà báo & Công luận

Bài viết Bất động sản “bấp bênh” khiến giới trung lưu Trung Quốc “đứng ngồi không yên” đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Khi tỷ phú Hui Ka Yan – Chủ tịch Evergrande Real Estate Group phát biểu tại một sự kiện từ thiện nổi tiếng vào năm 2018, ông đã nói rất dài dòng về việc ông chỉ ăn khoai lang khi còn là một đứa trẻ ở quê nhà.

Khi ở thời kỳ đỉnh cao, Chủ tịch China Evergrande Group nắm khối tài sản 40 tỷ USD, ông sánh ngang với Jack Ma là người giàu nhất quốc gia. Ông đã quy thành công của mình là nhờ có Đảng Cộng sản. Năm đó, khoảng 1/5 tỷ phú của đất nước này xuất thân từ lĩnh vực bất động sản say sưa kể về những câu chuyện tuổi thơ cơ hàn rồi vươn lên giàu có như tỷ phú Hui Ka Yan.

Tất cả những điều này đã thay đổi kể từ đó. Chiến dịch kéo dài một năm của Trung Quốc nhằm kiểm soát giá bất động sản tăng chóng mặt đã khiến các nhà phát triển bất động sản lớn nhất nước này phải kinh ngạc, khiến doanh số bán nhà chững lại sau 11 tháng tăng liên tục và thu về 65 tỷ USD tài sản cho các ông trùm bất động sản. Một thước đo của Bloomberg Intelligence về cổ phiếu bất động sản Trung Quốc đã giảm vào ngày 6/6, xuống mức thấp nhất trong 5 năm so với Chỉ số Doanh nghiệp Trung Quốc Hang Seng.

Quyết tâm đạt được “thịnh vượng chung” của Chủ tịch Tập Cận Bình đang đánh dấu một sự thay đổi từ tận gốc rễ, báo hiệu sự kết thúc của “nhà máy” sản xuất tỷ phú bất động sản Trung Quốc.

Craig Botham, nhà kinh tế trưởng về Trung Quốc của Pantheon Macroeconomics, cho biết: “Những ngày hoàng kim đã qua. Nó chỉ còn trong quá khứ”.

Khủng hoảng tài sản

Thật khó để nói quá tầm quan trọng của bất động sản ở Trung Quốc. Nó chiếm gần 30% tổng sản phẩm quốc nội, khu vực này là một trong những động lực kinh tế lớn nhất. Nó đã sản sinh ra những cái tên huyền thoại như Wang Jianlin, người sáng lập Dalian Wanda Group, củng cố sự giàu có của tầng lớp trung lưu rộng lớn của đất nước và chiếm khoảng 60% tài sản hộ gia đình.

Trong hai thập kỷ, đầu tư vào bất động sản là một sự đặt cược chắc chắn. Giá nhà của Trung Quốc đã có xu hướng tăng kể từ đầu những năm 2000, thúc đẩy đầu cơ.

Các nhà phát triển được khuyến khích gánh nợ, chuyển sang các nguồn tiền khổng lồ bên ngoài Trung Quốc đại lục. Các nhà đầu tư toàn cầu khao khát lợi nhuận cao hơn đã mua trái phiếu có lợi suất cao. Doanh số hàng năm của những tờ tiền như vậy đã tăng từ 675 triệu USD vào năm 2009 lên 64,7 tỷ USD vào năm 2020, theo dữ liệu của Bloomberg.

Nhưng nợ nần chồng chất gây ra rủi ro đáng kể cho hệ thống tài chính.

Tất cả những điều này đều tăng cùng với khoảng cách giàu nghèo ngày càng gia tăng của Trung Quốc.

Thi nhau vỡ nợ

Các dấu hiệu của sự thay đổi xuất hiện đầu tiên vào năm 2016. Năm đó, ông Tập tuyên bố rằng “những ngôi nhà được xây dựng để ở, không phải để đầu cơ”. Tốc độ tấn công của các quy định đã tăng lên vào năm 2020 khi Trung Quốc đưa ra cái gọi là “ba ranh giới đỏ” nhằm giới hạn các khoản vay mà các nhà phát triển bất động sản có thể nhận.

Nó chèn ép các nhà phát triển bất động sản trên diện rộng và đè bẹp Evergrande. Công ty, với khoản nợ hơn 300 tỷ USD đã vỡ nợ vào tháng 12 năm ngoái sau khi hết cách để tìm nguồn tài trợ, khiến hàng chục nhà xây dựng gặp phải sóng gió.

Kể từ đầu năm ngoái, các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc đã vỡ nợ ít nhất 18 tỷ USD trái phiếu đô-la ở nước ngoài và tương đương 2,5 tỷ USD nợ bằng đồng nhân dân tệ trong nước.

Việc ông Tập thúc đẩy sự thịnh vượng chung – nhấn mạnh sự phân bổ của cải đồng đều hơn – đã chỉ rõ các ưu tiên thay đổi của bộ máy lãnh đạo đất nước.

Thống đốc ngân hàng trung ương Trung Quốc, Yi Gang, đã quảng cáo về một “mô hình phát triển mới” cho ngành bất động sản, cho thấy quốc gia này cuối cùng cũng đang thực hiện chuyển hướng quá hạn dài đối với câu chuyện thành công của Singapore trong việc đáp ứng hầu hết dân số của mình trong nhà ở xã hội.

Những tác động sâu rộng

Có khả năng các nhà phát triển bất động sản được nhà nước hậu thuẫn sẽ được xác nhận lại là nhà điều hành chi phối, sự sụp đổ chậm nhưng không thể tránh khỏi của những người đang gặp khó khăn và kỳ vọng thu nhập đầu tư thấp hơn.

Nó đã gây ra sự hủy hoại của cải chưa từng có. Tỷ phú Wang Jianlin, Chủ tịch Dalian Wanda Group mất 61% tài sản kể từ cuối năm 2019, người sáng lập Sunac China Holdings, tỷ phú Sun Hongbin chứng kiến gần 90% tài sản bốc hơi, trong khi tỷ phú hui Ka Yan dẫn đầu cuộc lao dốc này khi mất gần 24 tỷ USD. Nhiều nhà tài phiệt trong đó có ông Hui đã tự bỏ tiền túi để cứu vãn hoạt động của mình, gây thêm một lực cản nữa cho sự giàu có của họ.

Theo Chỉ số tỷ phú Bloomberg , các tỷ phú bất động sản hiện chỉ chiếm chưa đến 1/10 số người giàu nhất Trung Quốc.

Ngày hoàng kim khó trở lại

Sự thất bại trong quy định mới đang ảnh hưởng rộng lớn hơn vào nền kinh tế, kéo theo mọi lĩnh vực từ công nghệ đến giáo dục và khiến Chính phủ phải suy nghĩ lại. Để tránh một cuộc khủng hoảng toàn diện, Trung Quốc đã nới lỏng các biện pháp thắt lưng buộc bụng đối với việc mua nhà trong những tháng gần đây và cắt giảm lãi suất.

Tuy nhiên, quá trình phục hồi được cho là sẽ chậm – không chỉ vì chiến lược Covid Zero của đất nước, mà còn do hội nghị lãnh đạo vào cuối năm nay, nơi ông Tập dự kiến sẽ tiếp tục nhiệm kỳ thứ ba.

Frederic Neumann, nhà kinh tế trưởng khu vực châu Á tại HSBC Holdings, cho biết: “Ngoài sự bất ổn kinh tế trong thời gian gần, việc mua bất động sản để đầu cơ cũng có thể tiếp tục giảm do Chính phủ đưa ra tín hiệu dai dẳng rằng phát triển thị trường có trật tự hơn vẫn là ưu tiên”.

“Áp lực thanh khoản chưa từng có vẫn tồn tại đối với các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc. Cuộc đấu tranh thanh khoản của các chủ đầu tư đang gặp khó khăn sẽ tiếp tục kéo dài sang Quý 3 vì lo ngại việc không hoàn thành có thể kéo dài tình trạng sụt giảm doanh số bán nhà của họ”, Kristy Hung, nhà phân tích của Bloomberg nói.

Alicia Garcia Herrero, chuyên gia kinh tế trưởng khu vực Châu Á Thái Bình Dương, cho rằng lĩnh vực này chiếm 1/3 mức tăng trưởng thực tế – tương tự như ở Tây Ban Nha ngay trước khi bùng nổ tài sản năm 2009 – Chính phủ cần đưa nó trở lại mức trung bình toàn cầu.

Garcia Herrero nói: “Tôi không nghĩ chúng ta sẽ thấy sự hồi phục hình chữ V. Chính phủ không “muốn lĩnh vực này tiếp tục phát triển quá nhanh trong thời gian quá dài”.

Sơn Tùng (theo Bloomberg) | Nhà báo & Công luận

Bài viết Các ông trùm bất động sản mất 65 tỷ USD vì chính sách Thịnh vượng chung của Trung Quốc đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Các chuyên gia cho biết, Bắc Kinh có lý do chính đáng để kiềm chế những gã khổng lồ bất động sản. Quá trình phát triển nóng đã để lại khoản nợ 2,5 nghìn tỷ đô la trong số 50 công ty niêm yết hàng đầu trong ngành bất động sản của Trung Quốc. Thậm chí, Cục Dự trữ Liên bang vừa cảnh báo tình trạng khó khăn này có thể lan sang Hoa Kỳ.

Hệ quả của mô hình 3691

Nhiều năm xây dựng điên cuồng đã dẫn đến nguồn cung khổng lồ của thị trường nhà ở với các thị trấn ma nằm rải rác trên khắp Trung Quốc. Có thời điểm, Trung Quốc đã xây thêm khoảng 15 đơn vị nhà ở cho mỗi 1.000 người, gấp ba lần so với ở Mỹ hoặc Nhật Bản. Sự bùng nổ xây dựng đã giúp thúc đẩy quá trình đô thị hóa nhanh chóng của Trung Quốc. Đến năm 2020, 64% dân số Trung Quốc sống ở các thành phố, so với chỉ 36% vào năm 2000.

Với sự hỗ trợ từ chính sách và cái gật đầu của chính phủ từ năm 1998, các tập đoàn bất động sản đã xây dựng hàng loạt khu dân cư theo mô hình bán nhà ở hình thành trong tương lai theo kiểu “3691”, cam kết khởi động các dự án mới trong 3 tháng, bắt đầu bán hàng trong 6 tháng, hoàn thành xây dựng trong 9 tháng và trả lại tiền cho nhà đầu tư của họ trong 1 năm.

Mô hình 3691 đã gây ra bất ổn tài chính, khi các nhà phát triển khởi động các dự án nhanh hơn rất nhiều so với khả năng hoàn thành. Evergrande có 1,6 triệu ngôi nhà chưa hoàn thành do thiếu vốn, dù khách hàng đã thanh toán tiền và chờ bàn giao nhà.

Đối với các dự án xây dựng, các nhà phát triển vay ngân hàng với mức tối đa 40% tổng chi phí. Phần vốn còn thiếu được bù đắp bằng cách đưa căn hộ ra thị trường khi việc xây dựng vẫn ở giai đoạn đầu. Khách hàng sẽ thanh toán toàn bộ giá trị căn nhà, chuyển một lần vào tài khoản ký quỹ của nhà phát triển.

Về lý thuyết, các nhà phát triển chỉ được sử dụng tiền kỹ quỹ này để thanh toán các hóa đơn xây dựng, hoặc khi đã giao căn hộ cho người tiêu dùng. Nhưng trên thực tế, họ thường coi đây là lượng tiền mặt miễn phí để sử dụng cho những việc như trả nợ và phát triển các dự án khác.

Những băn khoăn về khoản tiền ký quỹ

Rất khó đánh giá chính xác lượng tiền mặt trong tài khoản ký quỹ của các nhà phát triển Trung Quốc. Nhiều nhà đầu tư tỏ ra băn khoăn vì không biết họ có bao nhiêu khoản nợ ngoại bảng hoặc bao nhiêu tiền mặt để trả nợ.

Tập đoàn Jinke Properties có trụ sở tại Trùng Khánh cho biết rằng tính đến tháng 9, một nửa số tiền mặt trị giá 30 tỷ Nhân dân tệ (7 tỷ USD) của họ nằm trong tài khoản ký quỹ. Công ty Cifi Holdings Group có trụ sở tại Thượng Hải có khoảng 30% tiền mặt được ký quỹ tính đến tháng 6.

Country Garden, nơi có khoản nợ mà Moody’s Investors Service Inc. đã đánh giá ở mức đầu tư thấp nhất, đang ở vào một tình trạng đặc biệt khó khăn. Hơn 70% danh mục đầu tư bất động sản của họ nằm ở các thành phố nhỏ hơn của Trung Quốc. Họ đang không biết huy động vốn từ đâu để trả nợ, khi có một trái phiếu chuyển đổi trị giá 1 tỷ đô la mà các nhà đầu tư có thể mua lại vào tháng 12 và 1,3 tỷ đô la trái phiếu đến hạn vào năm 2022.

Trong bối cảnh nợ nần chồng chất, tỷ lệ sinh của Trung Quốc lại đang dao động gần mức thấp lịch sử, khiến tốc độ và tỷ lệ hấp thụ nhà ở sẽ chậm hơn. Trong 5 năm tới, chỉ có 6,9 triệu hộ gia đình mới được tạo ra mỗi năm, giảm đáng kể so với 8 triệu hộ trong những năm 2010, theo ước tính của Goldman Sachs.

Phản ứng của chính quyền

Câu hỏi được quan tâm hiện nay là Trung Quốc sẽ xử lý ra sao với những nhà đầu tư nước ngoài đã cho các nhà phát triển vay hàng chục tỷ đô la và có nguy cơ không được hoàn trả.

Các nhà đầu tư nước ngoài chiếm phần lớn các trái chủ của thị trường bất động sản Trung Quốc. Ví dụ, với khoảng 12 tỷ đô la trái phiếu đang lưu hành, Kaisa Group Holdings Ltd. có trụ sở tại Thâm Quyến là nhà phát hành có lợi suất cao thứ hai sau Evergrande. Trong khi đó, các khoản vay ngân hàng trong nước của Kaisa chỉ chiếm 27% trên sổ sách, tương đương khoảng 400 triệu đô la.

Tỷ lệ này có thể là tin vui với hệ thống tài chính Trung Quốc, nhưng sẽ là thách thức khi Trung Quốc tìm đến các nhà đầu tư quốc tế để phát triển các lĩnh vực kinh doanh thâm dụng vốn khác như sản xuất chip hay xe điện trong tương lai.

Để kiểm soát sự phát triển quá nóng của ngành bất động sản, trong năm nay Trung Quốc đã đưa ra 400 quy định và biện pháp để giảm đáng kể việc xây dựng nhà ở, từ siết chặt quy định cho vay đến hạn chế bán nhà ở trong tương lai.

Chính quyền tại nhiều địa phương cũng muốn có thêm tiếng nói về việc sử dụng tài khoản ký quỹ của nhà phát triển. Nhưng các quy tắc tại mỗi nơi là khác nhau. Tại Bắc Kinh, nhà phát triển được yêu cầu chỉ để 10% tiền mặt trong tài khoản ký quỹ. Các thành phố nhỏ lại khắt khe hơn, yêu cầu mức 40%. Điều này khiến các nhà phát triển nhỏ hơn ở các thị trường ít sôi động hơn khó có cơ hội tiếp cận nguồn vốn, vô hình chung lại gây ra tình trạng bành trướng của các tập đoàn lớn.

Một chuyên gia nhận định, tất cả các công ty hay lĩnh vực đều có nguy cơ thất bại nếu phát triển quá nóng và phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính. Nhưng Trung Quốc nên có ứng xử hợp lý để đảm bảo quyền lợi cho các nhà đầu tư quốc tế đang đổ tiền vào ngành bất động sản của quốc gia này và có thể là nhiều ngành khác trong tương lai.

Bài viết Hệ lụy từ mô hình bán nhà ở hình thành trong tương lai theo kiểu 3691 của Trung Quốc đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.