Theo đó, Văn bản số 2510/BXD-PC do Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà ký ngày 26/5/2020 cho biết, Điều 194, Luật Đất đai 2013; Điều 41, Nghị định 43/2014/NĐ-CP (Nghị định 43) quy định mang tính nguyên tắc về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở và giao Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết.

Tuy nhiên, theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2015 thì hiện nay không còn hình thức Thông tư liên tịch giữa 2 bộ. Do vậy, hiện đang thiếu quy định pháp luât đồng bộ để triển khai thực hiện quy định nêu trên.

Bộ Xây dựng cho hay, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng, ngoài đáp ứng điều kiện theo pháp luật về đất đai, còn phải đáp ứng điều kiện theo pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, phát triển đô thị.

Mặt khác, theo Bộ Xây dựng, điểm b, khoản 1 và khoản 2, Nghị định 43 quy định về điều kiện chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, quy định về khu vực được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền. Những nội dụng này cũng đang được quy định cụ thể (bao gồm cả quy định về thẩm quyền, trình tự thủ tục) tại Nghị định 11/2013/NĐ-CP (Nghị định 11) và Thông tư liên tịch số 20/TTLT/BXD-BNV hướng dẫn một số nội dụng của Nghị định 11 của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị.

Như vậy, về bản chất, các quy định tại điểm b, khoản 1 và khoản 2, điều 41, Nghị định 43 được căn cứ theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị và là điều kiện theo pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, phát triển đô thị, nên không cần thiết phải quy định cụ thể, mà chỉ cần dẫn chiếu theo quy định của pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, phát triển đô thị để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ, tránh chồng chéo

Cũng theo Bộ Xây dựng, dự thảo Nghị định của Bộ Tài nguyên và Môi trường về sửa đổi bổ sung liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án chưa được đánh giá tác động và chưa có quy định xử lý chuyển tiếp.

Do vậy, Bộ Xây dựng đề nghị sửa đổi các điểm nêu trên của Nghị định 43 theo hướng: “Dự án đáp ứng điều kiện và thuộc khu vực, loại đô thị chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, phát triển đô thị…”.

Liên quan đến thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án tại nội dung sửa đổi Điều 42, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Bộ Xây dựng cho biết, các điều 48, 49, 50, 51, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Điều 45, Luật Đầu tư năm 2014 đã có quy định về điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án. Luật Đất đai và Điều 42, Điều 42a, Nghị định số 43 (được bổ sung tại khoản 26, Điều 2, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP) cũng quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư.

Theo đó, điều 42a, Nghị định số 43 (được bổ sung tại khoản 26, Điều 2, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP) đã quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư không phải là dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải tuân thủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về kinh doanh bất động sản và phải bảo đảm các điều kiện theo pháp luật về đất đai.

Tuy nhiên, đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại Điều 42, Nghị định 43 lại không có quy định dẫn chiếu thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về kinh doanh bất động sản dẫn đến vướng mắc, không rõ ràng trong triển khai thực hiện.

Do vậy, Bộ xây dựng đề nghị nghiên cứu sửa đổi, bổ sung Điều 42 theo hướng bổ sung nội dung việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở phải tuân thủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đầu tưu, pháp luật về kinh doanh bất động sản và phải bảo đảm các điều kiện theo pháp luật về đất đai tương tự như Điều 42a, Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Theo Việt Dương/ Tinnhanhchungkhoan.vn

Link bài gốc: https://bds.tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/bo-xay-dung-noi-gi-ve-du-thao-siet-phan-lo-ban-nen-242081.html

Bài viết Bộ Xây dựng nói gì về dự thảo siết phân lô bán nền? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Xác định thời hạn sử dụng đất

Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) vừa có văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14/2/2020 gửi Sở TN&MT các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về việc hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc cấp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở.

Bộ TN&MT cho rằng, Điều 48 Luật Du lịch năm 2017 quy định, căn hộ du lịch, biệt thự du lịch là cơ sở lưu trú du lịch và việc kinh doanh dịch vụ lưu trú tại các căn hộ du lịch, biệt thự du lịch thuộc loại hình kinh doanh dịch vụ du lịch và thuộc nhóm ngành dịch vụ lưu trú, ăn uống.

Bên cạnh đó, tại Điểm d, Khoản 2, Điều 10 Luật Đất đai và phụ lục 01 ban hành kèm thông tư số 27/2018/TT-BTNMT ngày 14/12/2018 quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất thì việc sử dụng đất vào mục đích kinh doanh dịch vụ thuộc loại đất thương mại dịch vụ.

Chế độ sử dụng đất thương mại, dịch vụ được quy định tại Điều 153 Luật Đất đai. Theo đó, thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ được xem xét trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn cho thuê đất không quá 70 năm. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được xem xét gia hạn.

Chỉ cấp cho các trường hợp đủ điều kiện

Về việc cấp chứng nhận quyền sở hữu, Bộ TN&MT hướng dẫn, trường hợp các dự án có công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS thì việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên cho bên nhận chuyển nhượng.

Việc cấp chứng nhận quyền sở hữu này được thực hiện theo quy định tại Điều 32 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều Luật Đất đai và Khoản 22, Điều 22 của Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung mội số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

Về trình tự thủ tục, hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận, Bộ TN&MT yêu cầu các Sở tuân thủ quy định về hồ sơ địa chính của các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành chi tiết Luật Đất đai. Đề nghị Sở TN&MT các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương rà soát các dự án đầu tư đã được phê duyệt và việc thực hiện giao đất, cho thuê đất của từng dự án để xác định mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định.

“Trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật khác có liên quan thì thực hiện cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và không làm thay đổi quy mô, mục tiêu, quy hoạch của dự án”, văn bản hướng dẫn của Bộ TN&MT nêu rõ.

Ghi nhận trên thị trường, sau thời gian phát triển nóng, thị trường condotel đã dần hạ nhiệt. Tiếp đó, cuối năm 2019, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đón nhận cú sốc mang tên Cocobay khi Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô (Tập đoàn Empire) chủ dự án Cocobay Đà Nẵng tuyên bố chấm dứt việc chi trả thu nhập cam kết với các khách hàng tại dự án.

Đánh giá về vấn đề này, nhiều ý kiến cho rằng, đến nay khi vấn đề về quyền sở hữu được rõ ràng thì việc cam kết lãi suất cũng là “điểm nghẽn” đặc biệt sau cú sốc Cocobay.
Câu chuyện về cam kết lợi nhuận condotel “chót vót” 10-12% đã gây tranh cãi trong suốt nhiều năm qua. Trên thực tế, nhiều chuyên gia đã đưa ra cảnh báo rủi ro trước những bản hợp đồng cam kết thiếu tính pháp lý.

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam cho rằng, chắc chắn sẽ có thêm các trường hợp dự án condotel không thể đáp ứng được mức lợi nhuận cam kết bởi chúng ta có thể nhìn thấy đâu đó trên thị trường vẫn tồn tại các dự án chưa được chủ đầu tư đúng mức từ phần bù thu được khi bán hàng.

Có thể thấy, sau thời gian “chạy đua” cam kết lợi nhuận đến nay, khi các dự án condotel này đi vào vận hành, những cam kết lợi nhuận trước đây mới lộ tính bất khả thi, dẫn đến việc phải chấm dứt cam kết lợi nhuận với các chủ sở hữu condotel khiến nhiều nhà đầu tư “đứng ngồi không yên”, trùn tay rót tiền vào condotel thời điểm này.

Theo báo cáo của một trang web chuyên về bất động sản cho thấy, năm 2018 giá trung bình condotel cả nước tiệm cận mốc 40 triệu đồng mỗi m2 nhưng đến quý IV/2019 chỉ ghi nhận 35 triệu đồng, giảm 8%.

Báo cáo này cũng đưa ra dự báo xu hướng của thị trường Condotel trong 12 tháng tới với bức tranh màu xám. Đơn vị này cho rằng, năm 2020 sẽ đầy khó khăn đối với condotel khi nhà đầu tư đang mất niềm tin vào loại sản phẩm này, sau sự cố dự án condotel tại Đà Nẵng phá vỡ cam kết lợi nhuận 12%/ năm. Chưa dừng lại ở đó, đầu năm 2020 phân khúc căn hộ condotel tiếp tục nhận đòn đau khi dịch Covid-19 đang diễn biến phức tạp.

Theo Phương Anh Linh – Hồng Khanh/ VietNamNet

Link bài gốc: https://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/thi-truong/condotel-khong-duoc-cap-so-do-lau-dai-616680.html

Bài viết Condotel không được cấp sổ đỏ lâu dài đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.