Với đề xuất lần này, Bộ Xây dựng đưa ra 2 phương án quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Phương án 1: Bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng.

Phương án 2: Giữ nguyên như quy định hiện hành (không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài).

Đề xuất thời hạn sở hữu nhà chung cư từng gây sự chú ý dư luận. Bộ Xây dựng khẳng định cần thiết phải đưa ra quy định về vấn đề này.

Ở phương án 1, Bộ Xây dựng nêu rõ thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ được áp dụng đối với chung cư thương mại, nhà ở xã hội, tái định cư, chung cư công vụ.

Thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế công trình và được tính từ khi nghiệm thu toàn bộ công trình đưa vào sử dụng.

“Khi thẩm định hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư, cơ quan có thẩm quyền thẩm định phải ghi rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư trong hồ sơ thiết kế”, Bộ Xây dựng bổ sung tại dự thảo. Thời hạn sở hữu nhà chung cư cũng phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư.

Riêng đối với các nhà chung cư được cấp giấy phép xây dựng hoặc có văn bản thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở (đối với trường hợp miễn Giấy phép xây dựng) trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được sở hữu không có thời hạn theo quy định trước đó.

Tại dự thảo, Bộ Xây dựng cũng nêu chi tiết 2 phương án đối với nhà chung cư chưa hết thời hạn sở hữu và hết thời hạn sở hữu.

Trường hợp đầu tiên là nhà chung cư hết thời hạn sở hữu nhưng vẫn còn đủ điều kiện tiếp tục được sử dụng theo kết luận kiểm định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền. Lúc này, chủ sở hữu đề nghị cơ quan cấp Giấy chứng nhận gia hạn thời hạn sở hữu trong Giấy chứng nhận theo thời hạn nêu trong kết luận kiểm định.

Trường hợp 2 là nhà chung cư hết thời hạn sở hữu nhưng phải phá dỡ theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Lúc này, cần chấm dứt quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với căn hộ nhà chung cư và thực hiện xử lý như sau:

Trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt vẫn tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì thực hiện phá dỡ để xây dựng lại theo quy định tại Chương V của Luật này.

Trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu được bồi thường về đất và bố trí tái định cư theo quy định của pháp luật về đất đai.

Nguyệt Hồ | Nhà báo & Công luận

Bài viết Bộ Xây dựng tiếp tục có đề xuất quy định về thời hạn sở hữu chung cư đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Tốc độ phát triển nhà ở xã hội chậm chạp

Gần đây, Chính phủ đã nhiều lần chỉ đạo các Bộ, ngành phụ trách có giải pháp tháo gỡ vướng mắc, nhằm tăng nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp. Mới đây nhất, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã có Thông báo 242, về việc thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp.

Theo đó, Chính phủ đặt mục tiêu từ nay tới năm 2030, trên cả nước hoàn thành đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp.

Thực tế cho thấy, hiện nguồn cung nhà ở xã hội vẫn còn đang thấp hơn rất nhiều so với nhu cầu của thị trường. Trong đó có 4 nguyên nhân chính.

Thứ nhất, cơ chế, chính sách phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân còn một số nội dung chưa đáp ứng nhu cầu thực tiễn, chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời.

Đơn cử, trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, lựa chọn chủ đầu tư, quản lý mua – bán, thực hiện các chính sách ưu đãi nhà ở xã hội phải thực hiện qua nhiều bước nên thời gian thực hiện thủ tục đầu tư bị kéo dài; chưa tính đủ các chi phí hợp lý hợp lệ.

Các chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân chưa đủ hấp dẫn, không thực chất, không thu hút, khuyến khích chủ đầu tư; trình tự đầu tư còn rườm rà, thủ tục nhiều bước, chưa có cơ chế huy động hợp tác công – tư.

Thứ hai, Ngân sách nhà nước còn khó khăn, chưa bố trí được nguồn vốn ưu đãi cho vay phát triển nhà ở xã hội, các chính sách chưa thực tế để thu hút nhà đầu tư.

Thứ ba, nhiều địa phương chưa quan tâm phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, người lao động khu công nghiệp; chưa thực hiện phủ kín quy hoạch làm cơ sở xác định quỹ đất nhà ở xã hội.

Nhiều địa phương cũng chưa đưa các chỉ tiêu phát triển nhà ở, đặc biệt là chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, người thu nhập thấp vào kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội 5 năm và hàng năm; người đứng đầu chưa quan tâm, linh hoạt, vận dụng, đôn đốc, kiểm tra.

Cuối cùng, nhiều doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp chưa quan tâm đến nhà ở cho công nhân, người lao động của mình…

Báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến hết quý II/2022 cho thấy, cả nước đang triển khai 96 dự án nhà ở xã hội, cung ứng ra thị trường hơn 123.000 căn. Riêng tỉnh Bình Dương chiếm tới 42 dự án.

Trong khi đó, nhà ở cho công nhân hiện đang triển khai 24 dự án, với khoảng gần 21.000 căn hộ. Như vậy, trong thời hạn khoảng 8 năm tới, cả nước sẽ phải triển khai hơn 800.000 căn hộ nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân.

Kiến nghị thu hồi quỹ đất sử dụng sai mục đích

Về vấn đề này, ông Hồ Chí Quang, Phó vụ trưởng Vụ Quy hoạch kiến trúc, Bộ Xây dựng cho rằng: Cần bổ sung nguồn vốn đầu tư 9.000 tỷ đồng từ ngân sách nhà nước để tạo dựng nhà ở xã hội nhằm giải quyết tồn tại nhiều dự án không thể triển khai do thiếu hụt nguồn vốn.

Theo ông Quang, hiện ngân sách bố trí mới chỉ 2.163 tỷ, khoảng 24% so với nhu cầu của Ngân hàng Chính sách xã hội để giải quyết tồn tại nhiều dự án nhà xã hội không thể triển khai do thiếu hụt nguồn vốn.

“Chúng ta cần có chính sách khuyến khích để phát triển nhiều tổ chức, quỹ cho vay để phát triển nhà ở cho công nhân KCN như quốc tế như Ấn Độ, Hàn Quốc, Mỹ, Pháp”, ông Quang nói.

Bên cạnh vốn, ông Quang cho rằng, Chính phủ cần hoàn thiện các cơ chế, chính sách về nhà ở cho công nhân, người lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất: nhóm nhà ở công nhân cần tách riêng với nhóm 10 đối tượng phát triển nhà xã hội, cũng như xây dựng bổ sung các quy định riêng đối với hệ thống nhà ở, phúc lợi cho công nhân trong pháp luật về đất đai, nhà ở và liên quan.

Đồng thời, cơ quan chức năng cần ban hành quy chế sử dụng nguồn tiền thu được từ 20% quỹ đất trong các dự án khu đô thị, dự án nhà ở thương mại để phát triển nhà xã hội.

Cũng theo ông Quang, Việt Nam cần xây dựng chính sách đặc thù hỗ trợ giá để công nhân có đủ điều kiện mua, thuê nhà với đầy đủ công trình phúc lợi kèm theo. Thu hồi các quỹ đất xây dựng nhà ở công nhân đang được sử dụng sai mục đích, hoặc chủ đầu tư cố tình chậm tiến hành.

“Cần cải cách đơn giản hóa thủ tục hành chính cho quy trình đầu tư dự án nhà ở xã hội mà hiện tại không khác nhà ở thương mại là bao, trong khi giá bán và lợi nhuận mang về lại thấp hơn nhiều. Điều này khiến doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không mặn mà tham gia đầu tư”, ông Quang nhấn mạnh.

Việt Vũ | Nhà báo & Công luận

Bài viết Kiến nghị thu hồi đất dự án nhà ở xã hội, khi chủ đầu tư cố tình chậm tiến hành đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Mới đây, ông Nguyễn Thanh Nghị, Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã có văn bản trả lời chất vấn tại kỳ họp thứ 3, Quốc hội Khóa XV về một số vấn đề bất cập liên quan tới thị trường bất động sản.

9 bất cập của thị trường bất động sản

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản Việt Nam đang có sự phát triển mạnh mẽ về cả quy mô, năng lực, kinh nghiệm chủ thể tham gia thị trường. Ngay cả trong bối cảnh đại dịch COVID-19 bùng phát, thị trường vẫn thích ứng nhanh chóng.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản đang bộc lộ các hạn chế, bất cập, có những dấu hiệu chưa ổn định, chưa lành mạnh.

Thứ nhất, hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản…  vẫn còn bất cập cần sửa đổi để thống nhất.

Thứ hai, nguồn cung nhà ở ngày càng khó khăn. Trong đó, việc triển khai đầu tư, xây dựng các dự án BĐS tại hầu hết các địa phương gặp nhiều khó khăn khiến nguồn cung bất động sản sụt giảm mạnh ở các phân khúc, chưa đáp ứng được nhu cầu của thị trường, đặc biệt là các phân khúc nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho biết: Riêng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân mới chỉ đạt 7,3 triệu m2. Trong khi đó, kế hoạch Chính phủ đề ra là 12,5 triệu m2.

“Các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân hiện đang triển khai rất chậm và mới chỉ khởi động lại thời gian gần đây sau gói hỗ trợ tín dụng theo Nghị quyết 11 của Chính phủ được công bố”, ông Nghị nói.

Thứ ba, cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa phù hợp. Phổ biến là các phân khúc nhà ở trung, cao cấp, bất động sản du lịch, trong khi đó, thiếu gay gắt nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và nhà ở thương mại giá phù hợp cho đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình.

Thứ tư, giá bất động sản, đặc biệt là nhà ở, đất ở liên tục tăng và cao hơn so với thu nhập của người dân. Điều này khiến cho người lao động thu nhập thấp tại các đô thị, công nhân khu công nghiệp càng khó khăn trong việc tiếp cận và tạo lập chỗ ở.

Ông Nghị cho biết: Từ năm 2021 đến nay, ở nhiều địa phương tại một số khu vực, địa điểm có hiện tượng tăng giá đột biến, sốt giá đất nền, với tỷ lệ tăng 30-50% thậm chí cao hơn so với cuối năm 2020.

Thứ năm, các sàn giao dịch bất động sản hoạt động thiếu ổn định; hoạt động môi giới bất động sản chưa được kiểm soát tốt.

Thứ sáu, công tác quản lý quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất và thị trường bất động sản tại các địa phương có tồn tại, bất cập.

Một số địa phương có hiện tượng tách thửa, phân lô bán nền không đúng quy định, không phù hợp quy hoạch, thiếu hạ tầng nhưng chưa được kiểm tra, xử lý triệt để; công tác thông tin, công khai minh bạch về quy hoạch và các dự án hạ tầng, nâng loại đô thị, đơn vị hành chính còn chưa đầy đủ, kịp thời.

Thứ bảy, việc kiểm soát dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản còn chưa chặt chẽ, còn tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là trong phát hành trái phiếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Bộ trưởng chỉ ra rằng, vẫn còn phản ánh của doanh nghiệp bất động sản về việc khó khăn trong tiếp cận vốn tín dụng và huy động vốn qua việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Chưa có các nguồn vốn dài hạn, ổn định cho thị trường.

Thứ tám, chính sách thuế đối với sử dụng bất động sản và hoạt động giao dịch, kinh doanh bất động sản còn chưa phân biệt giữa sử dụng và đầu tư, kinh doanh, mua đi, bán lại dẫn đến hiện tượng đầu cơ, găm giữ bất động sản, thậm chí còn trốn thuế trong giao dịch, làm thất thu ngân sách.

Bất cập cuối cùng là hoạt động của thị trường bất động sản còn thiếu công khai, minh bạch do thiếu hệ thống thông tin dẫn đến lợi dụng, tung tin, nhiễu loạn thị trường.

Kiểm soát chặt chẽ phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động 

Trước những bất cập trên, Bộ trưởng Bộ Xây dựng đề xuất các đơn vị trực thuộc khẩn trương nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống pháp luật kiên quan đến lĩnh vực bất động sản để đảm bảo đồng bộ, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, tạo khung pháp lý, điều kiện để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh.

Đồng thời, Bộ Xây dựng sẽ theo dõi sát tình hình, diễn biến thị trường để kịp thời có giải pháp ổn định, lành mạnh thị trường khi cần thiết. Kiểm tra, rà soát các dự án nhà ở, để thúc đẩy triển khai tạo nguồn cung cho thị trường.

Bên cạnh đó, Bộ sẽ  kiểm soát, cơ cấu lại tín dụng bất động sản đảm bảo sử dụng đúng mục đích, tránh rủi ro. Tiếp tục tạo điều kiện cho vay đối với lĩnh vực bất động sản theo đúng quy định pháp luật.

Bộ cũng sẽ kiểm soát chặt chẽ phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản để tránh đầu cơ, thao túng…

Trong thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ nghiên cứu, đề xuất các quy định về thuế đối với việc sử dụng bất động sản, hoạt động giao dịch, kinh doanh BĐS để hạn chế tình trạng đầu cơ, găm giữ BĐS.

Ngoài ra, Bộ sẽ khẩn trương tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng đô thị, nông thôn, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và xây dựng Chương trình phát triển nhà ở, Kế hoạch phát triển nhà ở tại các địa phương; Công khai, minh bạch thông tin, danh mục, tiến độ các Dự án phát triển hạ tầng, các dự án bất động sản lớn và việc sáp nhập, thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính tại địa phương, ngăn chặn hiện tượng thông tin đồn thổi nhằm đẩy giá, trục lợi bất hợp pháp.

Ông Nghị nhấn mạnh: Bộ sẽ đẩy mạnh thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản; xử lý các hành vi thông tin không chính xác, gây nhiễu loạn, tác động tiêu cực đến hoạt động thị trường tài chính, tín dụng bất động sản.

Bài viết Bộ Xây dựng: Các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân triển khai rất chậm đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Vừa qua, khi trình Chính phủ về hồ sơ đề nghị sửa đổi Luật Nhà ở 2014, Bộ Xây dựng đã có đề xuất bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư 50 – 70 năm, thay cho quy định thời hạn sở hữu lâu dài như hiện nay.

Liên quan đến đề xuất này, hiện nay đang có một số ý kiến trái chiều, bên cạnh các ý kiến đồng thuận với đề xuất của Bộ Xây dựng thì cũng có ý kiến còn băn khoăn vì chưa rõ quy định về thời hạn này sẽ có ảnh hưởng như thế nào đến các quyền của chủ sở hữu sau này như thừa kế, để lại tài sản cho con cháu.

Bên cạnh đó, cũng có một vài ý kiến thắc mắc, khi hết hạn sở hữu thì chỗ ở của người dân sẽ được giải quyết ra sao hoặc có xảy ra hiện tượng người dân sẽ chuyển sang mua nhà ở riêng lẻ thay vì mua căn hộ chung cư do tâm lý muốn sở hữu lâu dài tài sản nhà đất như hiện nay…

Về vấn đề này, Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết: Việc đề xuất sửa đổi chính sách về thời hạn sở hữu nhà chung cư như nêu trên được dựa trên nhiều cơ sở, cả về yêu cầu trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư, vì có liên quan đến tài sản và tính mạng của nhiều người.

Đặc biệt, Cục cũng đã tham khảo kinh nghiệm nhiều nước trên thế giới, trước khi đưa ra đề xuất này.

Đưa ra thời hạn sở hữu chung cư, không có nghĩa chung cư có thời hạn 50 năm

Theo đề xuất của Bộ Xây dựng, sẽ có 2 phương án giải quyết vấn đề thời hạn sở hữu nhà chung cư, thay cho thời hạn sở hữu lâu dài như hiện nay.

Cụ thể, phương án 1, Luật Nhà ở mới sẽ bổ sung quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản lý giải: Phương án này được xây dựng xuất phát từ đặc điểm của nhà chung cư là công trình đặc thù có quy mô lớn, tập trung nhiều người sinh sống, theo thời gian sử dụng thì công trình sẽ bị xuống cấp, không còn bảo đảm an toàn trong quá trình sử dụng.

Do đó, khi hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc khi chưa hết hạn sử dụng nhưng công trình này bị xuống cấp thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng.

Nếu công trình vẫn còn sử dụng được thì sẽ tiếp tục cho phép sử dụng theo kết luận của cơ quan có thẩm quyền.

Nếu công trình không còn bảo đảm an toàn cho tính mạng và tài sản của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì sẽ phải phá dỡ để xây dựng lại.

“Như vậy, khi vòng đời của nhà chung cư không còn (do đã bị phá dỡ) thì quyền sở hữu của các chủ sở hữu đối với nhà chung cư này cũng sẽ chấm dứt do tài sản được ghi nhận quyền sở hữu không còn trên thực tế”, đại diện Cục nói.

Theo Cục, từ thực trạng công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong thời gian vừa qua cho thấy, nhiều trường hợp nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng, chất lượng bị xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến tính mạng, tài sản người dân nhưng rất khó khăn trong việc di dời, phá dỡ để xây dựng lại.

Bởi vì người dân cho rằng, quyền sở hữu tài sản nhà ở này là vĩnh viễn nên quyền phá dỡ là do các chủ sở hữu quyết định, mặc dù pháp luật dân sự đã quy định việc sở hữu, sử dụng tài sản của chủ sở hữu không được làm ảnh hưởng đến tài sản của các chủ sở hữu khác, nhất là các bất động sản liền kề.

Hiện nay, bên cạnh việc phát triển các nhà chung cư mới nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân thì trong thời gian tới cũng cần phải xem xét, tính đến việc xử lý các nhà chung cư được xây dựng trong giai đoạn trước đây khi hết niên hạn sử dụng và có chất lượng không còn bảo đảm an toàn.

“Vì vậy, cần thiết nên bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà ở chung cư theo thời hạn sử dụng công trình như nêu trên để có cơ sở pháp lý khắc phục các khó khăn vướng mắc trong công tác cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư cao tầng trong thời gian qua; đồng thời cũng nhằm tạo thuận lợi cho công tác chỉnh trang đô thị”, đại diện Cục nêu.

Cục Quản lý nhà cho rằng, đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư vẫn bảo đảm quyền lợi cho người dân đang sinh sống trong các nhà chung cư, bởi vì trong đề xuất chính sách nêu trên, Bộ Xây dựng cũng đã đề xuất các tình huống cụ thể để xử lý.

Với trường hợp phải phá dỡ để xây dựng lại thì sẽ thực hiện xử lý theo chính sách cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư, người dân đang có sở hữu nhà chung cư.

Đơn cử, chủ sở hữu cũ hoặc người mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế,… vẫn có quyền được tái định cư tại địa điểm cũ mà không phải di chuyển đi nơi khác.

Cục quản lý nhà nhấn mạnh: Đề xuất quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng nhà chung cư không có nghĩa là nhà chung cư chỉ có thời hạn từ 50-70 năm.

Hiện nay, theo quy định của pháp luật về xây dựng thì thời hạn sử dụng của công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình (tuổi thọ thiết kế) và theo thời hạn sử dụng thực tế.

Tuổi thọ thiết kế của công trình phải được nêu rõ trong hồ sơ thiết kế và các hồ sơ liên quan (có thể 50-70 năm hoặc dài hơn tùy từng công trình cụ thể).

Khi hết hạn sử dụng thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng công trình để có thể cho phép tiếp tục sử dụng hoặc phá dỡ để xây dựng lại.

Như vậy, thời hạn sở hữu nhà chung cư có thể 50 năm, 70 năm  hoặc có thể dài hơn, là 80, 90 năm…tùy thuộc vào chất lượng của công trình.

Thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng đất 

Với phương án 2, Luật Nhà ở sẽ có thêm thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng đất xây dựng nhà chung cư theo quy định của pháp luật đất đai.

Cơ sở để Bộ Xây dựng đề xuất thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai là hiện nay, Luật Đất đai 2013 cũng đang được nghiên cứu sửa đổi, bổ sung. Sẽ có 2 tình huống như sau:

Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn giữ nguyên quy định về thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài như luật hiện hành thì thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ vẫn lâu dài như Luật Nhà ở hiện hành. Như vậy, việc xử lý các nhà chung cư cũ, hết niên hạn sử dụng sẽ được xử lý như hiện nay Chính phủ đang triển khai thực hiện và sẽ gặp các khó khăn, vướng mắc như hiện nay;

-Luật Đất đai (sửa đổi) có quy định về thời hạn sử dụng đất xây dựng nhà chung cư thì thời hạn sở hữu nhà chung cư cũng sẽ được xác định theo thời hạn sử dụng đất.

Khi hết thời hạn sử dụng đất, Nhà nước sẽ căn cứ vào hướng xử lý nêu trong pháp luật đất đai sửa đổi để xử lý các nhà chung cư hết niên hạn sử dụng, không còn bảo đảm chất lượng.

Bài viết Bộ Xây dựng: Đưa ra thời hạn sở hữu chung cư, không có nghĩa chung cư có thời hạn 50 năm đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Phạt kịch khung 800 triệu đồng

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến cho dự thảo Nghị định quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng. Dự thảo nghị định này quy định một số điểm mới về mức phạt tiền trong kinh doanh bất động sản, vi phạm xây dựng biện pháp khắc phục hậu quả, xử phạt hành vi xây dựng không phép, sai phép…

Tại tờ trình Chính phủ về việc ban hành Nghị định, Bộ Xây dựng đánh giá sau gần 4 năm thực hiện Nghị định số 139/2017/NĐ-CP (Nghị định 139) quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng việc quản lý đầu tư xây dựng, trật tự xây dựng tại các địa phương đã dần đi vào nề nếp, vi phạm về trật tự xây dựng được phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời, triệt để góp phần giảm thiểu tình trạng xây dựng không phép, sai phép, sai quy hoạch…..

Tuy nhiên, theo Bộ Xây dựng, Nghị định 139 đã bộc lộ một số hạn chế, bất cập, thiếu tính khả thi, cần thiết sửa đổi, bổ sung chưa như có biện pháp chế tài dừng thi công xây dựng đối với công trình vi phạm; một số lĩnh vực còn thiếu chế tài xử lý; chế tài xử lý đối với một số hành vi vi phạm hành chính chưa đủ mạnh, chưa đủ sức răn đe, mức xử phạt còn thấp…

Dự thảo lần này đã đưa vào các quy định của Thông tư 03/2018/TT-BXD tăng mức tiền phạt gấp 1,5 đến 2 lần so với mức phạt quy định tại Nghị định số 139 trong toàn bộ dự thảo (có hành vi tăng 4 đến 5 lần như hành vi điều chỉnh quy hoạch, quản lý sử dụng nhà chung cư). Riêng vi phạm trong lĩnh vực trật tự xây dựng, kinh doanh bất động sản, có hành vi bị xử phạt lên đến 1 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, dự thảo nghị định tăng mức phạt tiền lên đến 800 triệu đồng đối với một số hành vi kinh doanh bất động sản như chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án mà không đảm bảo đầy đủ các yêu cầu hoặc các điều kiện theo quy định, bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi chưa hoàn thành đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, chưa đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; huy động hoặc chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết….

Theo Nghị định số 139/2017/NĐ-CP hiện hành, mức phạt cao nhất chỉ là 300 triệu đồng.

Không đủ sức răn đe

Nhiều chuyên gia cho rằng, mức phạt 800 triệu đồng đối với các hành vi kinh doanh bất động sản như dự thảo nghị định do Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến đưa ra là chưa đủ sức răn đe.

Trao đổi với báo chí, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết: “mức phạt 800 triệu đồng như dự thảo nghị định do Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến đưa ra là chưa đủ sức răn đe. Thậm chí, nếu phạt kịch khung trong luật Xử lý vi phạm hành chính là 2 tỷ đồng thì cũng chưa đủ răn đe đối với các chủ đầu tư dự án vài trăm đến hàng nghìn tỷ đồng. Đây chính là bất cập, là kẽ hở pháp luật để chủ đầu tư lách luật, đẩy rủi ro về phía người mua nhà”.

Đồng quan điểm, KTS Phạm Thanh Tùng cho rằng, đây là điểm bất cập lớn, kẽ hở của luật pháp để các chủ đầu tư lách, sẵn sàng vi phạm rồi nộp phạt. Nếu không sớm khắc phục điểm này sẽ dẫn đến nhờn luật, mất niềm tin vào pháp luật của người dân, gây thiệt hại cho khách hàng.

Theo KTS Tùng, để thay đổi có hiệu quả, mang tính đột phá thì luật Xử lý vi phạm hành chính cần sửa đổi, bổ sung theo hướng nâng mức phạt, tăng chế tài đối với các ngành, lĩnh vực có tiềm lực kinh tế lớn, trong đó có bất động sản. Mức phạt phải đủ sức răn đe để các chủ đầu tư, người vi phạm thấy rõ nếu có vi phạm thì bản thân chịu thiệt nặng trước, không có lợi lộc gì.

“Đồng thời, cần xem xét các yếu tố để hình sự hoá các vụ việc, xử lý nghiêm, dứt điểm. Như vậy mới đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật, đủ sức răn đe, chấm dứt được tình trạng đẩy thiệt hại về cho khách hàng như nhiều vụ việc từ trước đến nay. Thậm chí, cần quy trách nhiệm cụ thể, có chế tài xử lý nghiêm đối với người đứng đầu địa phương, các cấp cán bộ khi để xảy ra vi phạm”, KTS Tùng nói.

Như Tiền Phong thông tin, thời gian qua, dù đang làm hạ tầng kỹ thuật, thậm chí chỉ là những khu đất trống nhưng tại loạt dự án khu đô thị, dự án nhà ở của nhiều địa phương như Hà Nội, Thái Nguyên, Nghệ An, Cần Thơ… được chủ đầu tư “bắt tay” với các sàn môi giới bất động sản rầm rộ quảng cáo rao bán, huy động vốn trái phép dưới nhiều hình thức, tiềm ẩn rủi ro cho khách hàng. Chính quyền các địa phương buộc ra cảnh báo, đề nghị công an vào cuộc.

Như tại Hà Nội, mới đây nhiều khách hàng kêu cứu việc Công ty TNHH Phát triển đô thị và xây dựng 379 chủ đầu tư Toà nhà hỗn hợp Athena Complex Pháp Vân (Athena Complex Pháp Vân) phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai bán nhà trái phép, không đúng quy định.

Đáng nói, đến nay dự án đã xây xong phần thô nhưng vẫn chưa đủ điều kiện bán. Việc chủ đầu tư chậm bàn giao cho người mua nhà khiến nhiều người dân bức xúc kêu cứu.

Theo Sở Xây dựng TP Hà Nội, đến thời điểm 15/7, Sở Xây dựng chưa có văn bản xác nhận nhà ở hình thành trong tương lại tại dự án Toà nhà hỗn hợp Athena complex Pháp Vân đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 55 của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014.

“Như vậy, nếu chủ đầu tư Dự án nhà ở khi chưa được Sở Xây dựng có văn bản xác nhận nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh mà vẫn thực hiện việc bán nhà ở hình thành trong tương lại (Ký hợp đồng mua bán) là vi phạm quy định. Căn cứ theo phản ánh của cơ quan báo chí, Sở Xây dựng sẽ giao Thanh tra Sở thực hiện việc kiểm tra, xử lý vi phạm (nếu có) tại dự án Athena complex Pháp Vân”, Sở Xây dựng nêu.

Tại tỉnh Hòa Bình, Sở Xây dựng vừa yêu cầu chấm dứt việc rao bán bất động sản của dự án Khu vui chơi giải trí cao cấp suối khoáng Kim Bôi (tên thương mại là Apec Mandala Sky Villas Kim Bôi) do Công ty CP Thương mại và Du lịch Kim Bôi làm chủ đầu tư.

Theo Sở Xây dựng Hòa Bình, hiện nay một số trang mạng: apecmandala-kimboi; apecmandala-hoabinh; mandalahoabinh.com,… đang rao bán bất động sản khi dự án chưa đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản.

Sở Xây dựng Hòa Bình cho biết, dự án Apec Sky Villas Mandala Kim Bôi mới được UBND tỉnh chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư, đồng thời chấp thuận nhà đầu tư tại quyết định số 18 hồi tháng 6/2021. Tại quyết định này, UBND tỉnh Hòa Bình chưa cho phép Công ty CP Thương mại và Du lịch Kim Bôi được phép đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua.

Do đó, Sở Xây dựng Hòa Bình yêu cầu các trang thông tin điện tử, quảng cáo gỡ các thông tin rao bán bất động sản đối với dự án Apec Mandala Kim Bôi…

Bài viết Bộ Xây dựng ‘siết’ việc huy động vốn, chặn tình trạng ‘bán lúa non’ đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Bộ Xây dựng cho biết trong quý II/2021, theo số liệu tổng hợp từ 55/63 địa phương có báo cáo, có 3 dự án với 1.766 căn được cấp phép mới tại Đà Nẵng, Thanh Hóa và Lạng Sơn.

Còn 94 dự án với 123.085 căn đang triển khai, tập trung chủ yếu tại Bình Dương, Đồng Nai, Hà Nội và Thanh Hóa.Có 2 dự án với 264 căn hoàn thành tại Phú Thọ và Long An. Ngoài ra là, 5 dự án với 1.855 căn hộ tại Hòa Bình, Lạng Sơn, Bắc Ninh, Hưng Yên và An Giang được các Sở Xây dựng có văn bản thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Những con số này cho thấy, các dự án nhà ở xã hội còn đang rất khiêm tốn so với nhu cầu.

Vào cuối tháng 7 vừa qua, tại kỳ họp thứ nhất – Quốc hội khoá XV, đại biểu Nguyễn Đình Khang (Chủ tịch Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam) cho rằng một trong những vấn đề bức xúc hàng đầu hiện nay của công nhân lao động cả nước là vấn đề nhà ở.

Ông Khang dẫn chứng, có những địa phương tại một thôn ở gần các khu công nghiệp chỉ có hơn 1.000 dân nhưng lại là nơi lưu trú của gần 10.000 công nhân. Điều này tạo nên sức ép rất lớn về mật độ dân số, gây áp lực về hạ tầng xã hội và dễ phát sinh các vấn đề về an ninh, trật tự.

Từ đó, ông Khang đề nghị Chính phủ cần xây dựng chính sách đủ mạnh để có thể thu hút các nhà đầu tư phát triển nhà ở xã hội , đặc biệt là nhà ở cho công nhân, đặt mục tiêu rõ ràng để thực hiện.

Trước đó vào cuối tháng 4, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết sẽ thay đổi căn bản tư duy thiết kế luật, cơ chế chính sách, các giải pháp phát triển nhà ở và thị trường bất động sản. Trong đó, ông sẽ ưu tiên tháo gỡ khó khăn cho phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp với nhu cầu, khả năng chi trả của người dân.

Báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) hồi đầu năm nay cho biết, trong năm 2020, phân khúc nhà ở bình dân chỉ chiếm 1% trong tổng số nhà ở được phép huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai. Trong khi đó, căn hộ cao cấp chiếm 70% lượng nhà ở.

Giá bán nhà ở xã hội?

Theo Bộ Xây dựng, hầu hết dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp tại các thành phố trọng điểm được đầu tư xây dựng để bán, diện tích căn hộ từ 50-70 m2 với mức giá bán dao động dưới 20 triệu/m2.

Như tại Hà Nội, một số ít dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có mức giá bán bình quân từ 13,5-16 triệu đồng/m2, như: Nhà ở xã hội IEC Thanh Trì (1.167 căn hộ, có giá bán 15,8 triệu đồng/m2); Ecohome tại Bắc Cổ Nhuế – Chèm (3.040 căn hộ, có giá bán 16 triệu đồng/m2); Dự án nhà ở xã hội CT4 Kim Chung, Đông Anh (484 căn hộ, có giá bán 13,5 triệu đồng/m2).

Tại TP. Hồ Chí Minh, một số ít dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có mức giá bán bình quân từ 13-25 triệu đồng/m2 như: Dự án nhà ở xã hội An Phú Tây (311 căn hộ, có giá bán 13 triệu đồng/m2); Dự án Phú Thọ DMC đường Lý Thường Kiệt, phường 14, quận 10(1.088 căn hộ, có giá bán 25 triệu đồng/m2).

Tại TP. Đà Nẵng, một số ít dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội với mức giá bán bình quân từ 7,2-12,7 triệu đồng/m2. Tại TP. Cần Thơ, một số ít dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội với mức giá bán bình quân từ 12-18 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm kinh phí bảo trì)…

Bài viết Dự án nhà ở xã hội mới chỉ “đếm trên đầu ngón tay” đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Thông tư 03/2021 của Bộ Xây dựng tiếp tục cho phép xây dựng căn hộ chung cư 25m2 ở thời điểm hiện tại là rất phù hợp. Diện tích nhỏ sẽ là giải pháp giúp căn hộ có giá trị vừa túi tiền, từ đó nhiều người có nhu cầu về nhà giá rẻ sẽ dễ dàng tiếp cận.

Loại hình nhà ở 25m2 sẽ phù hợp với các vợ chồng mới cưới muốn ra ở riêng, các sinh viên ngoại tỉnh mới ra trường làm việc tại thành phố lớn, lao động phổ thông có thu nhập thấp. Đây sẽ là một phân khúc có tiềm năng lớn trên thị trường và cũng là một xu hướng nhà ở được ưu tiên lựa chọn của người dân.

Trong tương lai, các chủ đầu tư cũng có thể dễ dàng phát triển nhà ở phân khúc này. Bởi với diện tích 25m2, mức giá chỉ khoảng 1 tỷ đồng, việc bán hết hàng có thể chỉ diễn ra trong thời gian ngắn thay vì xảy ra chuyện tồn kho. Nói chung, thông tư này sẽ là mũi tên trúng hai đích: Mục đích phát triển đô thị và mục đích đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp.

Cũng phải tính đến việc khi diện tích căn hộ nhỏ, số lượng dân cư có thể tăng cao có thể gia tăng sức ép về quá tải hạ tầng đô thị. Về phía chủ đầu tư cũng cần phải tuân thủ tất cả các quy định pháp luật về quy hoạch, thiết kế, chất lượng xây dựng, an toàn phòng cháy chữa cháy, tránh việc xây dựng quá tỷ lệ cho phép có thể gây vỡ quy hoạch. Cơ quan quản lý cần phê duyệt đúng tỷ lệ cho phép không quá 25% trên tổng số căn hộ của dự án, tránh trường hợp vượt quá sẽ gây ra vỡ quy hoạch đô thị.

Thực tế, trên thế giới hiện nay nhiều quốc gia phát triển như Trung Quốc, Mỹ, Anh… với những thành phố lớn “căng thẳng” hơn Việt Nam ở vấn đề mật độ dân số, nhưng họ vẫn giải quyết ổn thoả bài toán diện tích căn hộ nhỏ, thậm chí còn nhỏ hơn 25m2. Họ làm được, không có lý do gì cơ quan quản lý và doanh nghiệp Việt Nam không làm được.

Bài viết Giải “cơn khát” nhà ở vừa túi tiền đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Theo đó, Bộ Xây dựng yêu cầu các địa phương công bố thông tin bất động sản, nhà ở xây theo tiến độ. Yếu cầu này nhằm phục vụ cho thủ tục hành chính “Thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua” trên Cổng dịch vụ công quốc gia.

Cùng đó, Bộ Xây dựng đề nghị các địa phương kiểm tra, rà soát và thực hiện nghiêm quy định của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, nghị định số 99/2015/NĐ-CP, nghị định 76/2015/NĐ-CP về trình tự, thủ tục, điều kiện đối với các giao dịch BĐS, nhà ở hình thành trong tương lai trên địa bàn.

Các quy định được Bộ Xây dựng lưu ý gồm: điều kiện khi đưa BĐS hình thành trong tương lai vào kinh doanh theo quy định và việc thực hiện thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê, mua; việc bảo lãnh, thanh toán trong bán, cho thuê loại hình này.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng yêu cầu các địa phương thực hiện nghiêm quy định về việc thế chấp, điều kiện thế chấp với dự án đầu tư xây dựng nhà ở và nhà ở hình thành trong tương lai và quy định về giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch đối với trường hợp không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận.

Theo quy định của pháp luật, việc mở bán nhà ở hình thành trong tương lai cần phải thỏa mãn những điều kiện nhất định, nhưng trên thực tế, khi chưa đẩy đủ điều kiện đó thì có nhà đầu tư đã mở bán dự án. Chậm tiến độ bàn giao nhà cũng là một sai phạm các chủ đầu tư hay mắc. Đây là trường hợp chủ đầu tư bàn giao nhà chậm so với thỏa thuận ban đầu của các bên.

Khách hàng có thể đã thanh toán xong nghĩa vụ tài chính của mình cho chủ đầu tư, nhưng chủ đầu tư đã không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình, gây hoang mang và bức xúc cho khách hàng.

Bài viết Bộ xây dựng yêu cầu các địa phương tăng cường rà soát các dự án BĐS bán nhà ở hình thành trong tương lai đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Ngày 25/5, Văn phòng UBND TP.HCM có thông báo truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Phó Chủ tịch UBND TP Lê Hòa Bình về tiến độ thực hiện lập đồ án điều chỉnh quy hoạch chung TP.HCM và đồ án quy hoạch chung TP. Thủ Đức.

Theo đó, về công tác lập đồ án điều chỉnh quy hoạch chung TP.HCM đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2060, Phó Chủ tịch UBND TP Lê Hòa Bình giao Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc khẩn trương xây dựng kế hoạch chi tiết về tiến độ thực hiện trên cơ sở nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch được Ban Thường vụ Thành ủy TP và Ban Chấp hành Đảng bộ TP thông qua; chậm nhất cuối quý 3/2022 phải hoàn thành công tác lập, trình Bộ Xây dựng thẩm định đồ án quy hoạch.

Giao Giám đốc Sở Kế hoạch Đầu tư chủ trì, phối hợp với Sở Tài chính, Sở Quy hoạch Kiến trúc khẩn trương tham mưu, đề xuất cho UBND TP về kinh phí, nguồn vốn để thực hiện lập đồ án quy hoạch nêu trên theo quy định.

Lãnh đạo TP giao Chủ tịch UBND TP. Thủ Đức khẩn trương xây dựng kế hoạch chi tiết về tiến độ thực hiện lập đồ án quy hoạch chung TP. Thủ Đức đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2060 song song công tác lập đồ án điều chỉnh quy hoạch chung TP.HCM đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2060; chậm nhất trước ngày 15/7/2021 phải báo cáo UBND TP thông qua bộ đồ án quy hoạch.

Sau đó hoàn chỉnh đồ án quy hoạch, báo cáo trình Ban Thường vụ Thành ủy TP thông qua đồ án quy hoạch trước ngày 15/8/2021, để kịp trình Bộ Xây dựng thẩm định đồ án quy hoạch trước ngày 15/10/2021.

Kinh phí lập đồ án quy hoạch chung TP. Thủ Đức được thực hiện bằng nguồn vốn ngân sách TP. Thủ Đức, phần chuyên môn kỹ thuật sử dụng hỗ trợ từ nguồn xã hội hóa và đã được thông qua HĐND TP Thủ Đức.

Đồng thời, giao UBND TP. Thủ Đức phối hợp với Sở Quy hoạch Kiến trúc khẩn trương trình UBND TP xem xét phê duyệt đề cương nhiệm vụ công tác lập quy hoạch chung TP. Thủ Đức theo quy định. Cũng như giao UBND TP. Thủ Đức tổ chức thẩm định và phê duyệt tổng dự toán lập quy hoạch chung TP. Thủ Đức theo quy định.

Lãnh đạo TP giao Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường khẩn trương cung cấp các tài liệu, bản đồ hiện trạng địa chính, địa hình mới nhất có liên quan theo đề nghị của UBND TP. Thủ Đức để UBND TP. Thủ Đức làm cơ sở lập đồ án quy hoạch chung. Đồng thời, cung cấp cho Sở Quy hoạch Kiến trúc để Sở làm cơ sở lập đồ án điều chỉnh quy hoạch chung TP.HCM.

Trước đó, theo báo cáo của Sở Quy hoạch kiến trúc TP, phạm vi lập quy hoạch TP. Thủ Đức bao gồm tổng diện tích đất của 3 đơn vị hành chính quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức trước đây với diện tích khoảng 21.156ha, lập bản đồ địa hình tỷ lệ 1/10.000.

Việc lập quy hoạch chung TP. Thủ Đức theo định hướng đô thị sáng tạo, tương tác cao, trở thành hạt nhân thực hiện cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ 4 của TP.HCM dựa trên nền tảng phát triển kinh tế – xã hội – môi trường gắn liền với kinh tế tri thức, khoa học công nghệ và hợp tác phát triển.

Về tính chất đô thị, TP. Thủ Đức hình thành và phát triển trên hệ thống mạng lưới đô thị quốc gia, là đô thị loại I trực thuộc TP.HCM. TP. Thủ Đức là trung tâm hạt nhân phát triển các hoạt động kinh tế tri thức, phát triển kinh tế sáng tạo…

Hiện nay, dân số thường trú tại TP. Thủ Đức là hơn 1 triệu người. Dự báo đến năm 2030, dân số cư trú sẽ đạt mức 1,5 triệu người; đạt từ 1,9-2,2 triệu người vào năm 2040; đạt mức 3 triệu người vào năm 2060. Quy hoạch đô thị sẽ tính toán cho mức dân số tối đa để chuẩn bị cho nhu cầu tương lai.

Theo báo cáo, trên địa bàn TP. Thủ Đức thực thi các dự án chủ lực tạo thành hệ sinh thái đổi mới sáng tạo gồm dự án Công viên phần mềm Quang Trung Thủ Đức; Viện công nghệ tiên tiến và đổi mới sáng tạo (Sở Khoa học và Công nghệ); Trung tâm tính toán hiệu năng cao; Trung tâm khởi nghiệp sáng tạo lớn; Viện nghiên cứu tiên tiến (Đại học Quốc gia TP.HCM); Trung tâm nghiên cứu và sản xuất dược phẩm; Khu thực nghiệm công nghệ cao .

Hạ tầng tài chính thương mại gồm 3 cấu phần gồm Trung tâm tài chính quốc tế TP.HCM (Thủ Thiêm); Trung tâm hội chợ triển lãm quốc tế (Thủ Thiêm); Hệ thống siêu thị và bán lẻ thông minh.

Hạ tầng xã hội gồm 7 cấu phần là hệ thống trường mầm non, trường phổ thông, trường nghề chất lượng cao; hệ thống các bệnh viện, đạt chuẩn quốc tế; hệ thống các không gian mở ngoài trời và các hành lang sinh thái; Nhà hát giao hưởng, nhạc và vũ kịch (Thủ Thiêm); Công viên lịch sử văn hóa dân tộc; sân Golf Thủ Đức; Trung tâm thể thao Rạch Chiếc; Quảng trường Hồ Chí Minh (Thủ Thiêm).

Bài viết Đồ án quy hoạch chung TP. Thủ Đức sẽ trình Bộ Xây dựng trước 15/10 đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Tại buổi làm việc với Bộ Xây dựng tuần trước, Thủ tướng Phạm Minh Chính yêu cầu Bộ Xây dựng phải có chiến lược chủ động phát triển thị trường bất động sản, dựa trên chiến lược phát triển kinh tế – xã hội của đất nước, của các vùng, các địa phương gắn với phát triển thị trường nhà ở hài hòa, hợp lý, mức giá phù hợp với các đối tượng khác nhau, trong đó rất coi trọng phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp, các đối tượng yếu thế.

Ngăn vốn chảy vào chung cư cao cấp, biệt thự

Tại cuộc họp, Thủ tướng Phạm Minh Chính cho rằng thị trường bất động sản chưa thực sự được kiểm soát, chưa có chiến lược cụ thể, chưa gắn với chiến lược phát triển nhà ở một cách hài hòa, hợp lý. Dòng tiền đang chủ yếu hướng vào phân khúc bất động sản dành cho người giàu, trong khi phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp còn thiếu.

Các khu chung cư cũ đang chiếm một nguồn lực lớn của xã hội nhưng chưa có cơ chế hiệu quả, phù hợp để cải tạo, xây dựng lại, giải phóng các nguồn lực này. Chưa thực hiện tốt quy định dành 20% quỹ đất tại các dự án để phát triển nhà ở xã hội . Công tác quản lý nhà nước ở địa phương còn nhiều bất cập; trình tự, thủ tục hành chính còn nhiều vướng mắc, cản trở quá trình phát triển.

“Phải điều tiết bằng quản lý nhà nước, bằng cơ chế thuế, tránh tình trạng dòng vốn chỉ chảy vào chung cư cao cấp, biệt thự, mua để đấy không sử dụng, trong khi các đối tượng thu nhập thấp thiếu nhà ở” – Thủ tướng nói và nhấn mạnh chiến lược phát triển bất động sản phải gắn với công bằng và tiến bộ xã hội. Cùng với đó, phải nhanh chóng thiết kế các chính sách về mua, thuê mua nhà ở có thời hạn, chỉ như vậy mới huy động được các nguồn lực cho phát triển nhà ở và bảo đảm công bằng xã hội.

Phó Thủ tướng Lê Văn Thành lưu ý với trung tâm các thành phố lớn, có 2 chỉ tiêu rất khó thực hiện là diện tích cây xanh và đất dành cho giao thông, nếu không quản lý tốt thì đất cây xanh sẽ ngày càng hẹp đi. Phó Thủ tướng cũng cho rằng các chung cư cũ có mật độ dân số rất đông, phần lớn cư dân là hộ nghèo, nhiều gia đình chính sách, vì thế cần xác định việc cải tạo các chung cư cũ không chỉ vì mục đích kinh doanh mà còn hướng tới an sinh xã hội, bảo đảm và nâng cao đời sống người dân.

Tăng nguồn cung để giảm giá nhà

Ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho rằng nguyên nhân chủ yếu dẫn đến kết quả phát triển nhà ở xã hội chưa đạt mục tiêu là do tại một số địa phương, trong quy hoạch đô thị chưa xác định rõ quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội; chưa thực hiện nghiêm quy định dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại để phát triển nhà ở xã hội hoặc có bố trí nhưng ở tại các vị trí không thuận lợi hoặc chưa giải phóng xong mặt bằng…, từ đó dẫn đến thiếu quỹ đất sạch để triển khai các dự án nhà ở xã hội.

Ngoài ra, do hạn chế về nguồn vốn tín dụng ưu đãi cho phát triển nhà ở xã hội, trong đó, ngân sách bố trí cho Ngân hàng Chính sách xã hội trong giai đoạn 2016-2020 đạt thấp, chỉ khoảng 2.163/9.000 tỉ đồng (đáp ứng khoảng 24% so với nhu cầu); nguồn vốn để cấp bù lãi suất cho các tổ chức tín dụng để cho vay thực hiện chính sách nhà ở xã hội đến nay vẫn chưa được bố trí. Vì vậy, có nhiều dự án nhà ở xã hội không thể triển khai thực hiện do không có vốn.

Về định hướng phát triển nhà ở trong thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ tổng hợp thực trạng, khó khăn bất cập của các địa phương về kết quả thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, từ đó đề ra các giải pháp về chính sách để trình Chính phủ ban hành Chiến lược nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030 vào quý IV/2021.

Để thúc đẩy việc phát triển nhà ở xã hội trong thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ phối hợp với Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước, Ngân hàng Chính sách xã hội báo cáo các cấp có thẩm quyền xem xét, sớm bố trí nguồn vốn để cấp bù lãi suất cho các ngân hàng thương mại để cho vay nhà ở xã hội và bổ sung nguồn vốn cho Ngân hàng Chính sách xã hội để cho vay nhà ở xã hội.

Đối với việc phát triển nhà ở thương mại giá thấp (căn hộ chung cư có quy mô dưới 70 m2, giá bán không vượt quá 20 triệu đồng/m2), Bộ Xây dựng đang dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về giải pháp khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp, trong đó tập trung vào một số ưu đãi: về quy hoạch, bố trí quỹ đất, thủ tục đầu tư xây dựng và cơ chế huy động vốn…

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, mới đây đã có văn bản kiến nghị Bộ Xây dựng cần quyết liệt, chủ động đề xuất Chính phủ xem xét sửa đổi ngay một số quy định bất cập của Nghị định số 30/2021 và Nghị định số 49/2021 về hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, phát triển nhà ở xã hội để tháo gỡ “ách tắc” đối với tất cả dự án nhà ở thương mại và dự án nhà ở xã hội, qua đó giúp tăng nguồn cung cho thị trường và kéo giảm giá nhà đang rất cao như hiện nay, góp phần “bình ổn thị trường bất động sản khi có biến động”; đồng thời định hướng phát triển thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững.

 

Doanh nghiệp cần quỹ đất và cơ chế đặc biệt

Trao đổi với phóng viên Báo Người Lao Động vì sao các doanh nghiệp (DN) ít mặn mà với việc phát triển nhà giá thấp, đặc biệt là nhà ở xã hội, bà Nguyễn Hương, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land, cho rằng chiến lược định vị sản phẩm của mỗi DN phụ thuộc vào vị trí và giá thành đầu vào. Ví dụ phát triển dự án ở các quận trung tâm TP HCM thì không thể có nhà giá thấp. Một lý do nữa là chi phí tạo lập dự án quá lớn. Chỉ riêng khâu đền bù giải tỏa cũng rất vất vả, cộng thêm thủ tục pháp lý quá nhiêu khê dẫn đến thời gian triển khai dự án tăng lên gấp đôi, gấp 3, thậm chí không xác định được nếu bị ách tắc.

Tuy nhiên, theo bà Hương, quan trọng nhất vẫn là cơ chế khuyến khích, hỗ trợ từ nhà nước, bởi đã từng có những DN ban đầu dự kiến làm nhà giá thấp quy mô lớn nhưng sau đó phải chuyển đổi làm nhà thương mại vì tính khả thi và hiệu quả hơn. “Thực ra không nên phân biệt hay hạn chế với suy nghĩ chỉ có giá thấp mới tốt, còn phân khúc cao cấp thì không tốt, nên không khuyến khích. Nhu cầu thị trường là đa dạng. Kinh tế ngày càng phát triển nên nhu cầu về nhà ở chất lượng, không gian sống cao cấp cũng ngày càng cao” – bà Hương nêu quan điểm.

Câu chuyện về làm nhà ở xã hội hiệu quả thấp cũng từng được ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT Hoàng Quân Group, nêu ra tại cuộc họp cổ đông của DN này hồi cuối tháng 4. Ông Tuấn cho hay Hoàng Quân Group được biết đến là DN làm nhà ở xã hội lớn nhất Việt Nam. Tuy nhiên, việc tập trung làm nhà ở xã hội khiến DN có lợi nhuận rất thấp, cổ phiếu không hấp dẫn cổ đông và nhà đầu tư. “Gần đây, sốt đất xảy ra khắp nơi, một DN nhỏ có thể kiếm ngay lợi nhuận 100% tại một dự án. Trong khi đó, Hoàng Quân Group vẫn chỉ có lợi nhuận khoảng 10%. Chính vì vậy, trong tương lai, Hoàng Quân Group sẽ phải làm thêm các dự án nhà ở thương mại giá trung bình để tăng lợi nhuận” – ông Tuấn nói.

Trên thực tế, nhiều DN lâu nay làm nhà giá thấp, uy tín cũng đang dần dịch chuyển sang giá trung bình và cao cấp. Điển hình như mới đây, trước các cổ đông, ông Trần Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Nam Long, đã tuyên bố công ty sẽ dịch chuyển sang phân khúc bất động sản thương mại, ở đó không gian sống hiện đại sẽ được triển khai đồng bộ.

Công ty Lê Thành, sau một thời gian dài tâm huyết triển khai nhà ở xã hội nhưng gặp nhiều khó khăn về cơ chế, chính sách và không được ưu đãi nên nay cũng không còn mặn mà với phân khúc này.

Tổng giám đốc một DN bất động sản cho rằng quy định dành quỹ đất cho nhà ở xã hội trong dự án thương mại cần phải xem xét lại. Phải mổ xẻ và có thể cân nhắc đổi phương án vì như hiện tại là không khả thi. Cách tốt nhất là nên cho phép DN chuyển đổi, quy hết ra tiền và đóng cho nhà nước sẽ có một ngân sách rất lớn để triển khai dự án nhà ở xã hội độc lập do nhà nước quản lý.

Trong khi đó, ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group, kiến nghị nhà nước cần mạnh dạn tạo lập quỹ đất dành riêng cho DN đấu giá để triển khai dự án nhà ở thương mại giá tốt, phù hợp người có thu nhập trung bình mà vẫn bảo đảm các yếu tố chất lượng sống, quản lý và vận hành trong tương lai.

Sơn Nhung

Bài viết Sẽ có giải pháp phát triển nhà ở giá thấp đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.