Bắt đầu từ tháng 7, Thông tư 21 của Bộ Xây dựng nêu Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư có hiệu lực thi hành. Vì vậy, “Căn hộ 25 m2 – Nhu cầu và giải pháp” trở thành chủ đề chính được đề cập trong phiên báo cáo thị trường quý II của DKRA Việt Nam diễn ra sáng 8/7.

Đề cập tới nhu cầu, ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Việt Nam, cho biết trong 2 – 3 năm nay trở lại đây, quá khó để tìm ra một căn hộ hạng C (dưới 25 triệu đồng/m2) tại TP.HCM trong khi nguồn cung nhà ở xã hội không đủ đáp ứng nhu cầu. Trong khi đó, mục tiêu phát triển nhà ở TP.HCM giai đoạn 2016 – 2025 nêu đến năm 2020,  gần 20 m2/người và đạt 22,8 m2/người vào 2025.

TP.HCM cũng đề ra các chương trình chỉnh trang đô thị, giải tỏa chung cư cũ nát, nhà ổ chuột ven kênh. Thống kê cho thấy toàn thành phố có gần 22.000 nhà ở trên sông, kênh, rạch, nhiều nhất ở quận 8 với gần 10.000 căn. Các quận Bình Thạnh, Quận 4, 7 rải rác dưới 2.000 căn. Kế hoạch giai đoạn 2016 – 2020, thành phố sẽ di dời hết số nhà ven kênh này.

Trong khi đó, khảo sát của DKRA năm 2019 cho thấy căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 60 – 75 m2 vẫn chiếm phần lớn thị trường, đạt khoảng 82%. Căn hộ 1 phòng ngủ diện tích 50 – 60 m2 chưa tới 10%. Còn loại căn hộ 3 phòng ngủ hoặc trên 3 phòng ngủ, diện tích trên 75m2, 90 m2 ít hơn do giá cao ảnh hưởng tới tính thanh khoản.

Thị trường nhà trọ, căn hộ nhỏ cho thuê lại khá rộn ràng. Nhóm nhà trọ cho thuê diện tích 25 – 30 m2 giá thuê từ 2 đến 5 triệu đồng/căn đa số là công nhân lao động, buôn bán tự do. Căn hộ studio diện tích 20 – 30 m2, giá 3,5 đến 5 triệu đồng/căn tùy theo vị trí, diện tích. Những căn 45 – 50m2 tại các chung cư mới xây có giá khoảng 10 – 15 triệu đồng/tháng. Các sản phẩm cho thuê này đảm bảo nhu cầu sử dụng và ở thực của người độc thân, vợ chồng mới cưới, người chưa có đủ tài chính mua căn hộ trên 50 m2 trở lên.

Tuy nhiên, các căn hộ nhỏ vẫn gây ra các lo ngại. Ông Phạm Lâm đề cập tới vấn đề làm sao quản lý việc 1 người ở hay 2 người ở trở lên trong căn hộ 25 m2 để đảm bảo mục tiêu diện tích nhà ở bình quân 22,8 m2/người vào năm 2025. Khi số lượng căn hộ nhỏ gia tăng sẽ kéo theo dân số trong tòa nhà, khu dân cư tăng lên, gây áp lực về hạ tầng giao thông, kỹ thuật, tiện ích…

Do đó, người đại diện của DKRA cho rằng cần quy hoạch khu vực được phép xây dựng căn hộ dưới 25 m2. Tại TP.HCM, việc triển khai căn hộ 25 m2 cần thực hiện ở vùng TP.HCM, gồm TP.HCM và các tỉnh giáp ranh như Long An, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai. Lựa chọn các tỉnh này vì có quỹ đất rộng, giá đất phù hợp, tránh tập trung vào khu trung tâm gia tăng áp lực hạ tầng, giao thông. Đồng thời, Chính phủ cần có kế hoạch chương trình nhà ở quy mô mang tính quốc gia, đặc biệt dành cho người mua nhà lần đầu; xem xét quy hoạch đô thị tầm nhìn 50 năm…

Thông tư 21 quy định diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư tối thiểu 25 m2 (đối với dự án nhà ở thương mại), tuy nhiên phải đảm bảo căn hộ nhỏ hơn 45 m2 không vượt quá 25% tổng số lượng một dự án.

Căn hộ phải có tối thiểu một phòng ở và một khu vệ sinh, được chiếu sáng tự nhiên, nếu có từ 2 phòng ở trở lên thì cho phép một phòng không có chiếu sáng tự nhiên. Diện tích sử dụng của phòng ngủ trong căn hộ chung cư không được nhỏ hơn 9 m2, thông thoáng và được chiếu sáng tự nhiên.

Bài viết CEO DKRA Việt Nam: Căn hộ 25 m2 ở vùng ven giúp giảm gánh nặng cho TP.HCM đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Mới đây, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có công văn số 21/2020/CV-HoREA gửi Bộ Xây dựng và UBND TP.HCM tán thành việc Bộ Xây dựng cho phép xây dựng các “căn hộ nhỏ” có diện tích tối thiểu là 25m2 và quy định tỷ lệ căn hộ nhỏ dưới 45m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án.

Việc tán thành thông tư số 21/2019/TT-BXD do Bộ Xây dựng ban hành về “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư” (QCVN 04:2019/BXD) của HoREA xuất phát từ đánh giá tình hình thực tiễn tại TP.HCM hiện nay.

Cụ thể, theo HoREA thì “căn hộ nhỏ” đáp ứng nhu cầu thực của một bộ phận cư dân TP.HCM. Bởi lẽ, dân số hiện tại của TP.HCM nếu tính cả người tạm trú ngắn hạn và khách vãng lai lên đến gần 13 triệu người. Trong đó, diện tích nhà ở bình quân đầu người của TP chỉ đạt 19,4m2/người, thấp hơn mức bình quân của cả nước (23,2m2/người). Và trong số này có đến 32,8% hộ gia đình, tương đương 839.323 hộ đang sống trong các ngôi nhà/căn hộ thuê/mượn/ở nhờ, chưa có nhà ở riêng.

Bên cạnh đó, HoREA cũng đánh giá nhu cầu nhà ở, nhất là “căn hộ nhỏ” của cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động và người nhập cư, kể cả chuyên gia nước ngoài tại TP.HCM là rất lớn.

Cũng theo HoREA, việc cho phép xây dựng các “căn hộ nhỏ” trong các chung cư thương mại giúp các “căn hộ nhỏ” này được hưởng lợi thế. Cụ thể đó là các “căn hộ nhỏ” của bất kỳ phân khúc nhà ở cao cấp, trung cấp hoặc bình dân đều có “giá bán nhỏ nhất” so với căn hộ khác trong dự án đó, tạo điều kiện cho các khách hàng có khả năng tài chính hạn chế nhất trong phân khúc thị trường này có thể tạo lập nhà ở theo kỳ vọng.

Ngoài ra, người sử dụng “căn hộ nhỏ” trong dự án nhà ở, tuy ở chật nhưng được thụ hưởng không gian sống và các tiện ích, dịch vụ của dự án như người ở căn hộ lớn hơn trong dự án.

Ngoài ra, HoREA cũng rất đồng tình với một số ý kiến quan ngại của công luận về việc cho phép xây dựng “căn hộ nhỏ” có thể kéo theo tác động làm quá tải hệ thống hạ tầng đô thị và xảy ra tình trạng “ổ chuột” trên cao khi không được quản lý, kiểm soát chặt chẽ.

Tuy nhiên, theo HoREA thì Bộ Xây dựng đã lường trước các hệ quả này, nên đã quy định “căn hộ nhỏ” trong dự án chung cư nhà ở thương mại có diện tích tối thiểu là 25m2 (tương tự như quy định diện tích tối thiểu của căn hộ nhà ở xã hội 25m2) và quy định tỷ lệ căn hộ nhỏ dưới 45m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án. Bên cạnh đó, dự án nhà ở thương mại phải tuân thủ tất cả các quy định pháp luật về quy hoạch, thiết kế, chất lượng xây dựng, an toàn phòng cháy chữa cháy, cảnh quan, môi trường và các tiện ích, dịch vụ.

Nhằm hạn chế tác động có thể làm quá tải hệ thống hạ tầng đô thị và không để xảy ra tình trạng “ổ chuột” trên cao khi cho phép xây dựng “căn hộ nhỏ”, HoREA cũng đề nghị Bộ Xây dựng và lãnh đạo các địa phương coi trọng một số nhân tố giữ vai trò quyết định như quy hoạch, thiết kế nhà chung và căn hộ nhỏ, ý thức của người sử dụng chung cư…

Trong số các nhân tố đó thì quy hoạch chính là nhân tố nền tảng để đảm bảo phát triển khu đô thị, khu dân cư, khu nhà ở theo hướng bền vững. Ngoài việc quy hoạch về hạ tầng đô thị, kết nối giao thông thì quy hoạch hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, tầng cao cũng rất quan trọng.

Bên cạnh đó, quan trọng nhất chính là chỉ tiêu dân số của dự án. Nếu kiểm soát, quản lý tốt các nhân tố này sẽ hạn chế được các tác động tiêu cực lên hệ thống hạ tầng và nguy cơ “ổ chuột” trên cao.

Đối với TP.HCM, HoREA cũng kiến nghị nên chấp thuận đầu tư xây dựng các dự án nhà ở chung cư cao tầng, có “căn hộ nhỏ” diện tích tối thiểu 25m2, trong đó, tổng số các “căn hộ nhỏ” dưới 45m2 không được vượt quá 25% tại các quận vùng ven, các huyện ngoại thành, nhất là xung quanh các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, các cụm công nghiệp, Đại học quốc gia TP.HCM… để giảm tải cho khu vực trung tâm thành phố.

Theo Anh Đức/ VietQ.vn

Link bài gốc: http://vietq.vn/horea-de-nghi-nen-xay-dung-can-ho-nho-o-ngoai-thanh-tphcm-d170735.html

Bài viết HoREA đề nghị nên xây dựng “căn hộ nhỏ” ở ngoại thành TP.HCM đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Câu chuyện liên quan đến căn hộ có diện tích 25 m2 từng bị dư luận phản ứng vì lo ngại việc phá vỡ quy hoạch, tạo ra các khu “ổ chuột” trên cao. Thậm chí, có người còn ví von rằng đó là những “chuồng chim”.

Trước đó, UBND TP.HCM cũng đã có văn bản gửi Bộ Xây dựng để phản đối việc xây dựng căn hộ thương mại có diện tích nhỏ. Bởi khi lượng căn hộ thương mại diện tích nhỏ tăng lên sẽ dẫn đến tình trạng dân số tăng nhanh, từ đó kéo theo các áp lực lớn về hạ tầng, giao thông.

Trong khi đó, chính quyền thành phố còn đang thực hiện các kế hoạch giãn dân ra khu vực ngoại vi nên không muốn phát triển các loại nhà ở thương mại diện tích nhỏ trong nội đô.

Năm 2010, khi Công ty địa ốc Đất Lành xin phép xây dựng thí điểm căn hộ chung cư với diện tích khoảng 20 m2, dành cho 1 người ở, đã được Bộ Xây dựng “bật đèn xanh” bằng kiến nghị cho phép thí điểm nhưng UBND TP.HCM đã bác đề xuất này.

Theo ông Phạm Thanh Tùng, Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam, khi quy định này được thực thi, điều dễ nhận thấy là dân số tăng lên, gây áp lực lên hạ tầng xã hội, từ trường học, y tế, sân chơi, vườn hoa, giao thông… Nếu không cẩn thận, những căn chung cư 25 m2 sẽ có nguy cơ tạo ra những khu ổ chuột mới.

“Các chung cư cũ của Hà Nội như Quỳnh Mai, Thanh Nhàn, 8/3, Thành Công là những căn hộ 25 m2 đang xuống cấp rất xập xệ, có những gia đình chất tải lên 25 m2, có những gia đình mấy thế hệ ở trên 25 m2 và biến nó trở thành sự nhức nhối của xã hội mà chúng ta hiện đang tranh luận, đang tìm mọi giải pháp mà vẫn chưa giải quyết được”, ông Tùng nói.

Về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, Hiệp hội rất đồng tình với các quan ngại của công luận về việc cho phép xây dựng “căn hộ nhỏ” có thể kéo theo tác động làm quá tải hệ thống hạ tầng đô thị và xảy ra tình trạng “ổ chuột” trên cao.

Tuy nhiên, Hiệp hội nhận thấy Bộ Xây dựng đã lường trước các hệ quả này, nên đã quy định “căn hộ nhỏ” trong dự án chung cư nhà ở thương mại có diện tích tối thiểu là 25 m2 và quy định tỷ lệ căn hộ nhỏ dưới 45 m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án.

Bên cạnh đó, dự án nhà ở thương mại phải tuân thủ tất cả các quy định pháp luật về quy hoạch, thiết kế, chất lượng xây dựng, an toàn phòng cháy chữa cháy, cảnh quan, môi trường và các tiện ích, dịch vụ.

“Để hạn chế tác động có thể làm quá tải hệ thống hạ tầng đô thị và không để xảy ra tình trạng ổ chuột trên cao khi cho phép xây dựng căn hộ nhỏ, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng và Lãnh đạo các địa phương coi trọng 4 nhân tố giữ vai trò quyết định, như sau: Quy hoạch, Thiết kế nhà chung cư và căn hộ nhỏ, Quản lý và vận hành của Ban quản trị chung cư, Ý thức của người sử dụng”, ông Châu chia sẻ.

Đồng quan điểm, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho biết, nếu bây giờ nhà nước cho phát triển căn hộ có diện tích 25 m2 thì chắc chắn doanh nghiệp trong ngành bất động sản sẽ làm. Thay vì làm căn hộ 50 m2 thì giờ đây có thể làm được 2 căn có diện tích nhỏ hơn. Như vậy, số lượng căn hộ trong dự án sẽ tăng lên.

“Vừa bán được giá cao hơn, số lượng nhiều hơn thì chủ đầu tư nào chẳng muốn. Vấn đề là khu đất đấy nằm ở vị trí nào, và quản lý của nhà nước ra sao với căn hộ 25 m2 như thế này”, bà Dung nói và cho biết thêm, việc quản lý ở nước ngoài đối với loại hình căn hộ diện tích nhỏ rất chặt chẽ. Người ta quy định rõ số lượng người có thể ở trong một căn hộ diện tích như vậy, nếu ở quá số người quy định thì sẽ bị phạt rất nặng.

Do đó, nếu nhà nước làm tốt khâu quản lý thì chắc chắn sẽ không thể hình thành khu “ổ chuột” trên cao. Hơn nữa, cũng phải hiểu một điều rằng không phải tất cả các căn đều là 25 m2, mà sẽ có một tỷ lệ nhất định đối với mỗi dự án.

“Chỉ có loại căn hộ diện tích nhỏ, ở xa trung tâm mà có giá rẻ thì mới hình thành nhà ổ chuột trên cao”, bà Dung nói và nhấn mạnh, khâu quản lý rất quan trọng đối với loại hình này, đây là vấn đề rất khó bởi nhiều khách hàng mua căn hộ như thế này nhưng không có nhu cầu ở mà lại cho thuê, và cho thuê thì hiện tại không có ai quản lý.

Theo Việt Dũng/ Báo Đầu tư Bất động sản

Link bài gốc: https://bds.tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/phat-trien-can-ho-25-m2-gioi-han-so-nguoi-o-can-ho-nay-duoc-khong-233885.html

Bài viết Phát triển căn hộ 25 m2: Giới hạn số người ở căn hộ này, được không? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Bộ Xây dựng vừa ban hành Thông tư 21/2019/TT-BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư trong đó cho phép xây dựng căn hộ có diện tích tối thiểu là 25m2.

Khó quản lý

Hiện trên thị trường một số chủ đầu tư xây dựng những căn hộ có diện tích khoảng 25 – 30m2, nhưng giá bán cũng lên tới 40 – 50 triệu đồng/m2.

Theo KTS Phạm Thanh Tùng, căn hộ diện tích 25m2 phù hợp với định hướng Chiến lược phát triển nhà ở của Chính phủ đến năm 2030, bình quân diện tích nhà ở đô thị là 20m2/người. Nhưng nếu như căn hộ đó ở từ 2 người trở lên sẽ đi ngược lại Chiến lược phát triển nhà ở.

Trong khi đó, không ai quản lý được số dân ở trong một tòa nhà, đơn cử như việc khi mua nhà có thể chỉ một người ở, nhưng sau đó họ lập gia đình, sinh con… số người tăng lên trong một căn hộ 25m2 có thể lên tới 3 – 4 người. Vấn đề này sẽ gây nên một sự xáo trộn lớn trong quản lý, chất tải hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng văn hóa xã hội, y tế, nơi để xe, khu vui chơi…

Ông Tùng cho biết, chúng ta đang chứng kiến nhiều hậu quả của việc gia tăng dân số do chất tải quá nhiều chung cư lên một khu vực khiến cơ sở hạ tầng không đáp ứng kịp, ùn tắc giao thông trầm trọng xảy ra hàng ngày, thiếu bãi đỗ xe, hệ thống cung cấp nước sạch không đủ năng lực cấp nước cho nhà cao tầng khiến nhiều khu vực xảy ra tình trạng không đủ nước sạch sinh hoạt.

“Hệ thống thoát nước thiếu kết nối với mạng lưới thoát nước đô thị dẫn đến tình trạng hoạt động kém hiệu quả, rất dễ gây úng cục bộ. Lượng rác thải gia tăng, trong khi lại khó xác định vị trí tập kết rác khiến cho việc thu gom, vận chuyển rác nhiều khó khăn, gây nguy cơ mất vệ sinh, ảnh hưởng đến môi trường” – ông Tùng dẫn chứng.

Đồng quan điểm đó, theo Luật sư Trương Anh Tú – Đoàn luật sư TP Hà Nội, căn hộ được hiểu là một không gian sinh sống và phải đầy đủ các chức năng phòng khách, phòng bếp, nhà vệ sinh đồng bộ khép kín. Căn hộ chung cư có diện tích tối thiểu 25m2 về mặt lý thuyết sẽ góp phần giải quyết phần nào nhu cầu rất lớn về nhà ở tại các đô thị, đặc biệt là nhà ở cho người nghèo, người thu nhập thấp tại những thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh…

Tuy nhiên, đấy là những ưu điểm xét về mặt lý thuyết, còn quan sát trên thực tế ngay cả nếu áp dụng quy định căn hộ chung cư có diện tích tối thiểu 25m2 cũng chưa chắc đã giải quyết được thỏa đáng vấn đề nóng là nhà ở cho người thu nhập thấp tại đô thị.

Bởi lẽ, theo Luật sư Trương Anh Tú hiện trên thị trường một số chủ đầu tư có xây dựng những căn hộ có diện tích khoảng 25 – 30m2, nhưng giá bán cũng lên tới khoảng 40 – 50 triệu/m2, tức là căn hộ cũng có giá khoảng từ 1 tỷ đồng trở lên. Với giá bán như vậy với rất nhiều người nghèo, người thu nhập thấp cũng là quá sức.

Chỉ nên cho thuê

Trên thực tế trước khi ban hành Thông tư 21, Bộ Xây dựng đã nhiều lần “bật đèn xanh” cho các doanh nghiệp tại TP.HCM xây dựng căn hộ thương mại diện tích dưới 45m2. Theo đánh giá của các chuyên gia, việc cấp phép căn hộ 25m2 chỉ là giải pháp tình thế để giải quyết vấn đề bức xúc về nhà ở của thị trường mà không lường trước hậu quả.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu cho rằng việc cho xây dựng căn hộ diện tích 25m2, nhưng tỷ lệ căn hộ nhỏ không vượt quá 25% trong một dự án là phù hợp. Quy định mới này cũng không hạn chế xây dựng ở khu vực nào, địa phương nào.

Dù chuẩn cho phép như thế, nhưng theo ông Châu tùy từng khu vực, từng địa phương nên có tỷ lệ khác nhau, bởi nó còn phụ thuộc vào chỉ tiêu dân số, quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết 1/2.000 của từng địa phương.

Bên cạnh đó, theo KTS Phạm Thanh Tùng, để việc xây dựng căn hộ 25m2 đi vào thực tế không làm quá tải hạ tầng, cần xác định rõ mục tiêu căn hộ đấy là cho thuê hay để bán.

Thứ nhất, cần xác định căn hộ 25m2 dành cho hộ độc thân hay cho hộ gia đình. Nếu như căn hộ dành cho 2 người là đi ngược với chủ trương của nhà nước.

Thứ hai, ở các nước, những nhà có diện tích nhỏ dưới 20m2 thậm chí có những căn hộ 5m2 như tại Hong Kong đã có từ lâu nhưng những khu nhà ở đó đã có sẵn trong đô thị chứ không phải ở những khu đô thị mới. Nhu cầu của những người sống ở đây là một chỗ ở chứ không phải là một ngôi nhà.

“Theo quan điểm của tôi, không khuyến khích việc xây dựng nhà ở 25m2 nhưng trong giai đoạn này nếu cho làm thì chỉ nên cho thuê chứ không bán, không khuyến khích cho các hộ gia đình vào ở các căn hộ 25m2” – ông Tùng bày tỏ quan điểm.

Theo Diệu Hoa/ Diễn đàn Doanh nghiệp 

Link bài gốc: https://enternews.vn/can-ho-25m2-co-chac-mua-duoc-gia-re-167774.html

Bài viết Căn hộ 25m2: Cẩn trọng hệ luỵ quá tải hạ tầng đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.