Theo đó, Sở Xây dựng kiến nghị UBND TP.HCM giao Sở Kế hoạch và Đầu tư khẩn trương tham mưu bố trí nguồn kinh phí 500 tỷ đồng (giai đoạn 2021 – 2025) để kiểm định bổ sung và sửa chữa gấp 246 chung cư cấp B, C còn lại của giai đoạn 2016 – 2020, nhằm tránh tình trạng xuống cấp trầm trọng, chuyển thành hư hỏng nặng.

Hiện, trên địa bàn thành phố có 26 dự án xây dựng lại nhà chung cư, gồm 14 chung cư cấp D và 12 chung cư cũ giai đoạn trước. Trong số chung cư cấp D, 4/14 chung cư đã tháo dỡ, 10/14 chung cư chưa hoàn tất di dời.

Cụ thể, chung cư 23 Lý Tự Trọng, 128 Hai Bà Trưng đã chọn được chủ đầu tư và chấp thuận phương án bồi thường, hỗ trợ, tạm cư, tái định cư. Sở Xây dựng kiến nghị giao UBND quận 1 rà soát nội dung bồi thường các căn hộ thuộc sở hữu Nhà nước để hướng dẫn chủ đầu tư bổ sung vào phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được duyệt.

3 chung cư (170 – 171 Tân Châu, 137 Lý Thường Kiệt và 149 – 151 Lý Thường Kiệt, quận Tân Bình) không thể xây dựng lại. Sở Xây dựng kiến nghị UBND TP có ý kiến đối với đề xuất chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc tối đa để làm cơ sở đấu giá đất.

3 chung cư (11 Võ Văn Tần, quận 3; 47 Long Hưng và 40/1 Tân Phước, quận Tân Bình) hết thời hạn công nhận chủ đầu tư và chưa được lập phương án bồi thường. Sở Xây dựng kiến nghị giao UBND quận 3 và quận Tân Bình lập kế hoạch xây dựng lại nhà chung cư để mời gọi đầu tư thông qua hình thức lựa chọn nhà đầu tư tại hội nghị nhà chung cư hoặc đấu thầu.

Chung cư 6Bis Nguyễn Tất Thành (quận 4) đã 5 lần tổ chức hội nghị nhà chung cư nhưng vẫn chưa chọn được nhà đầu tư. Sở Xây dựng kiến nghị UBND TP.HCM giao UBND quận 4 lập kế hoạch xây dựng lại nhà chung cư để mời gọi đầu tư thông qua hình thức đấu thầu theo Điều 15 Nghị định 69 năm 2021 của Chính phủ.

3 chung cư (155 – 157 Bùi Viện, quận 1; chung cư Vĩnh Hội, lô A, B, C và chung cư Trúc Giang, quận 4) cần điều chỉnh cục bộ đồ án quy hoạch phân khu 1/2000.

Chung cư 440 Trần Hưng Đạo (quận 5) được đề xuất chuyển đổi chức năng thành thương mại – dịch vụ và đang chờ ý kiến chỉ đạo của UBND TP.HCM.

Chung cư 119B Tân Hòa Đông đã được UBND quận 6 phê duyệt điều chỉnh chức năng quy hoạch từ đất cải tạo chỉnh trang thành đất giáo dục. Sở Quy hoạch – Kiến trúc đã báo cáo UBND Thành phố về điều chỉnh chức năng quy hoạch nêu trên và đang chờ ý kiến chỉ đạo.

Sở Xây dựng cũng kiến nghị tháo gỡ vướng mắc đối với 12 chung cư cũ của giai đoạn trước. Trong đó, 10 chung cư đã tháo dỡ, đang vướng mắc trong thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng, chưa triển khai thi công; 2 chung cư vừa hoàn thành xây dựng mới với quy mô 564 căn hộ (chung cư 251 Hoàng Văn Thụ, quận Tân Bình; chung cư Cô Giang, quận 1 – lô tái định cư).

Sở cũng kiến nghị tham mưu xác lập sở hữu Nhà nước đối với các căn hộ phục vụ tái định cư tại chung cư 251 Hoàng Văn Thụ để bố trí tái định cư cho các hộ dân.

Bài viết TP.HCM vẫn còn nhiều chung cư cũ “chờ sập” không thể xây dựng lại đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Thủ tục nhiều vướng mắc

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện cả nước có hơn 2.500 nhà chung cư cũ, tương đương khoảng hơn 3 triệu m2 sàn được xây dựng từ trước năm 1994. Trong số này, có hơn 600 nhà chung cư, tương đương khoảng 25%, thuộc diện hư hỏng, nguy hiểm (phân loại cấp C, D). Tuy nhiên, 10 năm qua, số nhà chung cư đã được cải tạo, sửa chữa chỉ chiếm dưới 3% trong số này.

Tại TP.HCM, Sở Xây dựng TP.HCM cũng cho biết trên địa bàn hiện có 474 chung cư cũ xây dựng trước năm 1975. Hầu hết các chung cư này đều đang xuống cấp, nguy cơ sụp đổ cao. Mục tiêu của TP là đến cuối năm phải cải tạo, xây mới 50% chung cư cũ. Tuy nhiên, với tình hình hiện tại thì khó có thể đạt được mục tiêu đề ra. Bởi trong vòng 10 năm qua, TP mới tháo dỡ được 32 chung cư cũ, còn việc cải tạo diễn ra rất chậm.

Để giải quyết bài toán cải tạo, xây dựng lại số lượng lớn chung cư cũ đang hư hỏng, xuống cấp, TPHCM đã huy động nguồn lực xã hội, kêu gọi các doanh nghiệp tham gia đầu tư từ nhiều năm qua. Dù khi triển khai rất nhiều đơn vị tham gia đăng ký nhưng đến nay số lượng chung cư cũ được cải tạo, xây mới rất ít.

Đơn cử, Tập đoàn C.T Group đăng ký tham gia cải tạo đến 90/98 lô chung cư cũ trên địa bàn Quận 1, TP.HCM. Tuy nhiên, đến nay số lô chung cư được cải tạo vẫn chỉ đếm trên đầu ngón tay.

Tương tự là dự án cải tạo 8 cụm chung cư cũ tại cư xá Thanh Đa, quận Bình Thạnh, TP.HCM. Dù TP kêu gọi đầu tư xây mới từ năm 2010, nhưng sau 10 năm vẫn dậm chân tại chỗ. Được biết, Công ty CP Phát triển nhà Thanh Đa đã xin chủ trương đầu tư tháng 4/2019. Tuy vậy, nguy cơ dự án bị thu hồi khá cao vì đến tháng 12 phải xong. Trong khi đến nay công ty vẫn chưa hoàn tất việc lập đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và thủ tục chấp thuận đầu tư dự án.

Những phức tạp về thủ tục pháp lý, điều chỉnh quy hoạch, xây dựng và giải phóng mặt bằng là rào cản khiến cho việc cải tạo, xây mới chung cư cũ đang bế tắc. Đơn cử cho sự chồng chéo và vướng mắc này là dự án cải tạo, xây mới chung cư 727 Trần Hưng Đạo, Quận 1, TP.HCM. Dù Công ty TNHH Bất động sản Tam Đức đã ròng rã suốt 8 năm để theo đuổi dự án khi đầu tư từ năm 2009, trực tiếp tham gia vào quá trình di dời, giải tỏa, bố trí tái định cư cho hơn 500 hộ dân tại đây nhưng đến nay vẫn chưa thể xây dựng.

Theo Sở Kế hoạch và Đầu tư, quá trình triển khai thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan đến dự án kéo dài từ năm 2001 đã phát sinh một số vướng mắc khi hiện nay quy định pháp luật có liên quan đã có nhiều thay đổi. Hiện Sở đã trình TP dự thảo báo cáo, xin ý kiến Thủ tướng để hướng dẫn việc tiếp tục giao Công ty TNHH Bất động sản Tam Đức đầu tư dự án với việc điều chỉnh lại một số chỉ tiêu.

Nản vì… khó sinh lời

Ông Lê Thành Phương là Tổng Giám đốc Công ty Đầu tư Bất động sản Phú Cường, phường Bến Thành, Quận 1, TP.HCM. Theo ông Phương, vướng mắc lớn nhất chính là vấn đề liên quan đến thỏa thuận bồi thường, tái định cư giữa chủ dự án và người dân. Không ít người dân yêu cầu bồi thường cao hơn mức chủ đầu tư chấp nhận khiến nhiều dự án mất 5 – 7 năm cho công tác bồi thường.

Trong khi đó, hầu hết chung cư xây dựng trước năm 1975 đều ở khu vực trung tâm, được kiểm soát chặt về hệ số sử dụng đất và mức trần giới hạn về dân số. Mặt khác, các chung cư tại đây đều bị giới hạn về chiều cao xây dựng nên bài toán kinh tế của chủ đầu tư rất khó đảm bảo.

“Theo quy định, sau khi xây lại chung cư mới ngay tại chỗ, doanh nghiệp phải trả cho mỗi hộ dân cũ một căn hộ, số còn lại mới được bán thương mại. Việc hạn chế chiều cao xây dựng chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả của dự án. Chưa kể việc đầu tư cải tạo, xây mới chung cư tại các quận trung tâm cần nguồn lực tài chính đổ vào rất lớn. Do đó, doanh nghiệp sẽ phải cân nhắc bài toán lợi nhuận rất nhiều trước khi tham gia đầu tư dự án” – ông Phương phân tích.

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), khi TP kêu gọi chủ trương đầu tư cải tạo, xây mới các chung cư cũ rất nhiều doanh nghiệp bất động sản tham gia. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai nảy sinh nhiều bất cập về giải phóng, bồi thường, điều chỉnh dự án, pháp lý… khiến công tác triển khai chậm hoặc bị ngâm quá lâu khiến doanh nghiệp ngán ngại bỏ đi.

Để đẩy nhanh cải tạo, xây mới các chung cư, theo ông Châu, việc tiên quyết đề ra là các địa phương phải vượt ra khỏi sự ràng buộc của từng dự án. Rộng hơn nữa là thoát ra khỏi địa giới hành chính của các quận, huyện để liên kết, tạo quỹ đất đủ lớn nhằm có thể thu hút doanh nghiệp tham gia.

“Muốn tháo bỏ những ràng buộc thì phải bảo đảm hài hòa lợi ích. Người dân có nơi ở mới. Doanh nghiệp có lợi nhuận. Nhà nước có công trình mới. Khi chưa thể hài hòa lợi ích ba bên thì việc cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ nát vẫn sẽ mãi như hiện nay khi ngân sách Nhà nước không thể kham nổi” – ông Châu nói.

Bài viết TP.HCM: Khó nhằn “miếng bánh” chung cư cũ đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

TP.HCM đặt mục tiêu đến hết năm 2020 phải cải tạo được một nửa trong tổng số 474 chung cư cũ trên địa bàn. Tuy nhiên, báo cáo vừa được Sở Xây dựng TP.HCM đưa ra cho thấy, dù chỉ còn chưa đầy 6 tháng nữa là hết thời hạn, nhưng tới nay, Thành phố mới chỉ mới di dời được 32 chung cư cũ.

Nguyên nhân dẫn đến sự bế tắc trong chương trình này có nhiều lý do. Một trong những lý do khiến doanh nghiệp không mấy mặn mà với chương trình cải tạo chung cư cũ là ngoài công tác đàm phán, hỗ trợ người dân di dời, còn vướng mắc ở nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích thuộc sở hữu nhà nước.

Chẳng hạn, chung cư Trúc Giang (quận 4), sau hàng chục năm mời gọi nhà đầu tư, đã có ít nhất 3 nhà đầu tư được chọn để sửa chữa, di dời chung cư này, nhưng rồi lần lượt bỏ đi và hiện chưa có nhà đầu tư mới.

Còn tại chung cư Ngô Gia Tự (quận 10) cũng trong tình trạng không có nhà đầu tư quan tâm, dù đây là chung cư cấp D nằm trong diện di dời khẩn cấp.

Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, khi cải tạo chung cư cũ sẽ chia làm 2 nhóm khách hàng. Thứ nhất, là những căn hộ diện tích tối thiểu để đáp ứng cho việc bố trí tái định cư tại chỗ. Thứ hai, là xây dựng căn hộ thương mại diện tích lớn để thu hút khách hàng. Trừ mọi chi phí, gồm cả tiền hỗ trợ tạm cư, tái định cư và chi phí đền bù…, lợi nhuận thu về rất ít.

Một lãnh đạo Phòng Quản lý đô thị quận 1 cho biết, việc di dời cư dân ra khỏi chung cư cũ trước khi tìm ra chủ đầu tư gặp rất nhiều khó khăn, đặc biệt là ngân sách tạm ứng để hỗ trợ việc tạm cư cho người dân. Dù UBND quận, huyện đã được giao quyền tự quyết, nhưng vướng mắc nhiều khâu, đặc biệt nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích thuộc sở hữu nhà nước. Có những chung cư cũ tìm mãi không ra doanh nghiệp đăng ký, hoặc chỉ một doanh nghiệp tham gia với điều kiện phải điều chỉnh quy hoạch.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, nguyên nhân chủ yếu khiến các doanh nghiệp, các nhà đầu tư chưa mặn mà tham gia công tác cải tạo, nâng cấp, xây dựng lại các chung cư là do chưa có chính sách, cơ chế phù hợp với yêu cầu của người dân và doanh nghiệp.

“Chỉ có thực hiện phương thức xã hội hoá, thu hút nhiều nguồn lực của các thành phần kinh tế trong và ngoài nước, của cộng đồng chủ sở hữu chung cư thì mới có thể thực hiện nhanh và hiệu quả công tác phá dỡ, xây dựng lại các chung cư bị hư hỏng nặng, nguy hiểm, có nguy cơ sụp đổ, nhằm góp phần chỉnh trang đô thị”, ông Châu nói.

Ngoài ra, khó khăn nữa trong việc cải tạo chung cư cũ là phải di dời, tái định cư cho người dân để có mặt bằng thi công dự án. Luật quy định phải 100% ý kiến người dân đồng thuận mới tiến hành phá dỡ và cải tạo, nhưng để đạt tỷ lệ này rất khó. Nhiều doanh nghiệp kiến nghị, thay vì phải được sự đồng thuận của 100% cư dân, chỉ nên quy định khoảng 80% đồng thuận là có thể triển khai dự án. Bên cạnh đó, cần có hướng dẫn cụ thể về việc thực hiện điều chỉnh tăng chỉ tiêu quy hoạch và dân số của dự án tại khu vực trung tâm, ranh giới, quy mô sử dụng đất, đặc biệt phần diện tích được áp dụng cơ chế miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Trước những vướng mắc trong cải tạo chung cư cũ, Sở Xây dựng TP.HCM đã gửi văn bản kiến nghị Bộ Xây dựng có hướng dẫn bổ sung quy định cho phép chủ đầu tư các dự án cải tạo, xây dựng lại thay thế nhà chung cư cũ không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính phát sinh từ việc điều chỉnh tăng chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc.

Ngoài ra, đề nghị Bộ Xây dựng thống nhất với Bộ Tài chính về việc áp dụng quy định miễn tiền sử dụng đất đối với trường hợp cải tạo, xây dựng lại chung cư có một phần diện tích là nhà biệt thự hoặc có mục đích sử dụng khác. Đồng thời, báo cáo Thủ tướng Chính phủ điều chỉnh nội dung của Nghị định số 101/2015/NĐ-CP, trong trường hợp Nhà nước trực tiếp thực hiện xây dựng mới chung cư cũ thì không thỏa thuận bồi thường, mà chỉ thực hiện phương thức tái định cư bằng căn hộ.

Đặc biệt, để đẩy nhanh tiến độ thực hiện cải tạo chung cư cũ, Sở Xây dựng TP.HCM kiến nghị, cần ứng xử đối với các chung cư cấp C như là chung cư hư hỏng nặng…

Theo Thiện Minh/baodautu.vn

Link bài gốc: https://dautubds.baodautu.vn/be-tac-trong-cai-tao-chung-cu-cu-tai-tphcm-d123872.html

Bài viết Bế tắc trong cải tạo chung cư cũ tại TP.HCM đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.