Trong Tham luận tại Diễn đàn phát triển bền vững đô thị ngày 16-17/6, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) kiến nghị một số vấn đề nhằm hoàn thiện thể chế, chính sách tạo thuận lợi cho quá trình đô thị hóa, công tác quy hoạch, xây dựng, quản lý và phát triển đô thị bền vững.

Trong đó, HoREA đề nghị tập trung hoàn thiện các cơ chế, chính sách, pháp luật để đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, công nhân, lao động, sinh viên và người nhập cư.

Cụ thể, Hiệp hội đánh giá hiện nay chưa nên áp dụng quy định “sở hữu nhà chung cư có thời hạn (50 năm, 70 năm)” nhằm tránh gây “biến động” trên thị trường bất động sản và trong xã hội. Bởi, người dân có nguyện vọng được “sở hữu căn hộ nhà chung cư đi đôi với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài”, là tài sản có giá trị cao để lại cho con cháu.

“Trước hết hãy nỗ lực thực hiện theo cơ chế chính sách quy định tại Nghị định 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ ‘về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư’ có tính khả thi cao, khắc phục tư tưởng ‘chưa làm đã ngại khó, ngại vất vả'”, HoREA nêu.

Thực tế, Luật Nhà ở 2014 đã quy định 2 chế độ sở hữu nhà ở là chế độ sở hữu nhà ở không xác định thời hạn (bao gồm sở hữu căn hộ nhà chung cư) gắn liền với quyền sử dụng đất “ổn định lâu dài”; hoặc chế độ sở hữu nhà ở có thời hạn (bao gồm sở hữu căn hộ nhà chung cư) gắn liền với quyền sử dụng đất “có thời hạn”. Song, Luật Nhà ở 2014 không quy định bắt buộc “sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn”.

HoREA cho rằng, vấn đề quy định bắt buộc “sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn” áp dụng cho các dự án xây dựng nhà chung cư mới trong thời gian tới cần được tiếp tục nghiên cứu kỹ và đánh giá tác động thật thấu đáo và cần lấy ý kiến người dân là đối tượng chính bị tác động.

“Tuy nhiên, cần khuyến khích các doanh nghiệp thực hiện dự án nhà chung cư theo hình thức đầu tư dự án “căn hộ dịch vụ (serviced apartment)” như hiện nay với thời hạn sở hữu căn hộ theo thời hạn dự án, phổ biến là 50 năm có giá bán chỉ bằng 70~80% giá căn hộ sở hữu vĩnh viễn, để khách hàng lựa chọn và làm quen với sản phẩm căn hộ chung cư sở hữu có thời hạn”, HoREA kiến nghị.

Hiệp hội đồng thời đề nghị bố trí nguồn vốn ngân sách Nhà nước tương xứng để bảo đảm thực hiện các mục tiêu của chính sách an sinh nhà ở, khắc phục tình trạng thiếu nguồn vốn ưu đãi làm “vốn mồi” từ ngân sách Nhà nước. Cụ thể, giai đoạn 2015 – 2020, chỉ bố trí được 1.162 tỷ đồng để cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội (giá trị quá nhỏ không đáp ứng được nhu cầu rất lớn) và đã không bố trí được nguồn vốn vay ưu đãi cho các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.

Hoặc hiện nay, HoREA chỉ ra, Quốc hội và Chính phủ đã bố trí gói hỗ trợ 350.000 tỷ đồng, trong đó có 15.000 tỷ đồng hỗ trợ cho người mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội (bao gồm hỗ trợ tiền thuê nhà trọ của công nhân lao động) và 40.000 tỷ đồng hỗ trợ 2% lãi suất cần được đẩy nhanh tiến độ giải ngân đến đúng đối tượng thụ hưởng trong năm 2022-2023.

Bên cạnh đó, Hiệp hội đề nghị tập trung rà soát, hoàn thiện các quy định về đầu tư xây dựng, thủ tục hành chính và các chính sách hỗ trợ, ưu đãi về nhà ở xã hội để “tháo gỡ vướng mắc” cho các dự án nhà ở xã hội hiện nay và tạo điều kiện để phát triển “thiết chế công đoàn (bao gồm nhà ở công nhân lao động và các dịch vụ, tiện ích cơ bản)”.

Đồng thời, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng sớm hoàn thành “Đề án phát triển nhà ở giá phù hợp với thu nhập của người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị” đáp ứng nhu cầu nhà ở giá vừa túi tiền cho đông đảo người dân để đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở.

Bài viết HoREA: Chung cư 50 năm nên có giá bằng 70~80% căn hộ sở hữu vĩnh viễn đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Vừa qua, khi trình Chính phủ về hồ sơ đề nghị sửa đổi Luật Nhà ở 2014, Bộ Xây dựng đã có đề xuất bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư 50 – 70 năm, thay cho quy định thời hạn sở hữu lâu dài như hiện nay.

Liên quan đến đề xuất này, hiện nay đang có một số ý kiến trái chiều, bên cạnh các ý kiến đồng thuận với đề xuất của Bộ Xây dựng thì cũng có ý kiến còn băn khoăn vì chưa rõ quy định về thời hạn này sẽ có ảnh hưởng như thế nào đến các quyền của chủ sở hữu sau này như thừa kế, để lại tài sản cho con cháu.

Bên cạnh đó, cũng có một vài ý kiến thắc mắc, khi hết hạn sở hữu thì chỗ ở của người dân sẽ được giải quyết ra sao hoặc có xảy ra hiện tượng người dân sẽ chuyển sang mua nhà ở riêng lẻ thay vì mua căn hộ chung cư do tâm lý muốn sở hữu lâu dài tài sản nhà đất như hiện nay…

Về vấn đề này, Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết: Việc đề xuất sửa đổi chính sách về thời hạn sở hữu nhà chung cư như nêu trên được dựa trên nhiều cơ sở, cả về yêu cầu trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư, vì có liên quan đến tài sản và tính mạng của nhiều người.

Đặc biệt, Cục cũng đã tham khảo kinh nghiệm nhiều nước trên thế giới, trước khi đưa ra đề xuất này.

Đưa ra thời hạn sở hữu chung cư, không có nghĩa chung cư có thời hạn 50 năm

Theo đề xuất của Bộ Xây dựng, sẽ có 2 phương án giải quyết vấn đề thời hạn sở hữu nhà chung cư, thay cho thời hạn sở hữu lâu dài như hiện nay.

Cụ thể, phương án 1, Luật Nhà ở mới sẽ bổ sung quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản lý giải: Phương án này được xây dựng xuất phát từ đặc điểm của nhà chung cư là công trình đặc thù có quy mô lớn, tập trung nhiều người sinh sống, theo thời gian sử dụng thì công trình sẽ bị xuống cấp, không còn bảo đảm an toàn trong quá trình sử dụng.

Do đó, khi hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc khi chưa hết hạn sử dụng nhưng công trình này bị xuống cấp thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng.

Nếu công trình vẫn còn sử dụng được thì sẽ tiếp tục cho phép sử dụng theo kết luận của cơ quan có thẩm quyền.

Nếu công trình không còn bảo đảm an toàn cho tính mạng và tài sản của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì sẽ phải phá dỡ để xây dựng lại.

“Như vậy, khi vòng đời của nhà chung cư không còn (do đã bị phá dỡ) thì quyền sở hữu của các chủ sở hữu đối với nhà chung cư này cũng sẽ chấm dứt do tài sản được ghi nhận quyền sở hữu không còn trên thực tế”, đại diện Cục nói.

Theo Cục, từ thực trạng công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong thời gian vừa qua cho thấy, nhiều trường hợp nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng, chất lượng bị xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến tính mạng, tài sản người dân nhưng rất khó khăn trong việc di dời, phá dỡ để xây dựng lại.

Bởi vì người dân cho rằng, quyền sở hữu tài sản nhà ở này là vĩnh viễn nên quyền phá dỡ là do các chủ sở hữu quyết định, mặc dù pháp luật dân sự đã quy định việc sở hữu, sử dụng tài sản của chủ sở hữu không được làm ảnh hưởng đến tài sản của các chủ sở hữu khác, nhất là các bất động sản liền kề.

Hiện nay, bên cạnh việc phát triển các nhà chung cư mới nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân thì trong thời gian tới cũng cần phải xem xét, tính đến việc xử lý các nhà chung cư được xây dựng trong giai đoạn trước đây khi hết niên hạn sử dụng và có chất lượng không còn bảo đảm an toàn.

“Vì vậy, cần thiết nên bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà ở chung cư theo thời hạn sử dụng công trình như nêu trên để có cơ sở pháp lý khắc phục các khó khăn vướng mắc trong công tác cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư cao tầng trong thời gian qua; đồng thời cũng nhằm tạo thuận lợi cho công tác chỉnh trang đô thị”, đại diện Cục nêu.

Cục Quản lý nhà cho rằng, đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư vẫn bảo đảm quyền lợi cho người dân đang sinh sống trong các nhà chung cư, bởi vì trong đề xuất chính sách nêu trên, Bộ Xây dựng cũng đã đề xuất các tình huống cụ thể để xử lý.

Với trường hợp phải phá dỡ để xây dựng lại thì sẽ thực hiện xử lý theo chính sách cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư, người dân đang có sở hữu nhà chung cư.

Đơn cử, chủ sở hữu cũ hoặc người mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế,… vẫn có quyền được tái định cư tại địa điểm cũ mà không phải di chuyển đi nơi khác.

Cục quản lý nhà nhấn mạnh: Đề xuất quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng nhà chung cư không có nghĩa là nhà chung cư chỉ có thời hạn từ 50-70 năm.

Hiện nay, theo quy định của pháp luật về xây dựng thì thời hạn sử dụng của công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình (tuổi thọ thiết kế) và theo thời hạn sử dụng thực tế.

Tuổi thọ thiết kế của công trình phải được nêu rõ trong hồ sơ thiết kế và các hồ sơ liên quan (có thể 50-70 năm hoặc dài hơn tùy từng công trình cụ thể).

Khi hết hạn sử dụng thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng công trình để có thể cho phép tiếp tục sử dụng hoặc phá dỡ để xây dựng lại.

Như vậy, thời hạn sở hữu nhà chung cư có thể 50 năm, 70 năm  hoặc có thể dài hơn, là 80, 90 năm…tùy thuộc vào chất lượng của công trình.

Thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng đất 

Với phương án 2, Luật Nhà ở sẽ có thêm thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng đất xây dựng nhà chung cư theo quy định của pháp luật đất đai.

Cơ sở để Bộ Xây dựng đề xuất thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai là hiện nay, Luật Đất đai 2013 cũng đang được nghiên cứu sửa đổi, bổ sung. Sẽ có 2 tình huống như sau:

Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn giữ nguyên quy định về thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài như luật hiện hành thì thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ vẫn lâu dài như Luật Nhà ở hiện hành. Như vậy, việc xử lý các nhà chung cư cũ, hết niên hạn sử dụng sẽ được xử lý như hiện nay Chính phủ đang triển khai thực hiện và sẽ gặp các khó khăn, vướng mắc như hiện nay;

-Luật Đất đai (sửa đổi) có quy định về thời hạn sử dụng đất xây dựng nhà chung cư thì thời hạn sở hữu nhà chung cư cũng sẽ được xác định theo thời hạn sử dụng đất.

Khi hết thời hạn sử dụng đất, Nhà nước sẽ căn cứ vào hướng xử lý nêu trong pháp luật đất đai sửa đổi để xử lý các nhà chung cư hết niên hạn sử dụng, không còn bảo đảm chất lượng.

Bài viết Bộ Xây dựng: Đưa ra thời hạn sở hữu chung cư, không có nghĩa chung cư có thời hạn 50 năm đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Trong đề cương luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đã đề xuất thời hạn sử dụng chung cư chỉ từ 50-70 năm thay vì lâu dài như từ trước đến nay. Theo đó, có 2 phương án được đề xuất, là sổ hồng cấp cho căn hộ chung cư sẽ có thời hạn lâu dài như hiện nay, hoặc sẽ có thời hạn 50 năm, 70 năm.

Bộ Xây dựng cho biết: Lý do đưa ra đề xuất này là, theo các quy định hiện hành, thời hạn sử dụng của công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình hoặc theo thời hạn sử dụng thực tế.

Tranh cãi với đề xuất sở hữu chung cư 50 năm

Về vấn đề này, GS.TS Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, đề xuất này rất cần thiết để giải quyết dứt điểm tình trạng chung cư cũ đã xuống cấp, nhưng rất khó để cải tạo lại do người dân không chấp nhận mức đền bù mà chủ đầu tư đưa ra.

Thực tế đã chứng minh, tại Hà Nội, các nhà chung cư được xây dựng từ những năm 1950 – 1960, như Thành Công, Nguyễn Công Trứ đã xuống cấp, nhiều tòa nhà còn trong tình trạng nguy cấp, có nguy cơ đổ sập bất cứ lúc nào. Thế nhưng, dù Hà Nội đã có chủ trương xây dựng lại, song quá trình này vẫn dậm chân tại chỗ.

“Công trình đã hết niên hạn sử dụng chỉ nên phá đi xây lại chứ không thể sửa chữa được. Đúng là tâm lý người dân có thể hoang mang, nhưng tôi cho rằng, nếu để họ sử dụng vĩnh viễn căn hộ, chúng ta sẽ lại rơi vào tình trạng những khu nhà tập thể xưa cũ xập xệ mà thôi”, ông Võ nói.

Theo GS. Võ, sở hữu chung cư có thời hạn sẽ giải quyết được nhiều mâu thuẫn, lực cản cho sự phát triển đô thị cũng như thị trường bất động sản. Tuy nhiên cần biết rằng, giá trị của các chung cư hiện nay không chỉ có công trình căn hộ chung cư mà còn bao gồm cả giá trị của khu đất. Và, cũng cần nhớ rằng, đất xây dựng chung cư là đất ở ổn định lâu dài giống như đất xây dựng nhà phố.

“Để tránh sốc cho người dân, chúng ta cần phải tuyên truyền và xây dựng văn hóa chung cư. Hạn sử dụng mỗi chung cư chỉ nên 50 – 70 năm tùy theo chất lượng xây dựng của từng công trình. Ngay cả chung cư mini cũng cần phải đưa vào khuôn khổ, sử dụng có thời hạn”, GS. Đặng Hùng Võ chia sẻ.

Trong khi đó, ông Nguyễn Trung Tuấn – chuyên gia bất động sản nhìn nhận: Bộ Xây dựng khi đưa ra đề xuất này có 2 mục đích chính. Bên cạnh mục đích GS.TS Đặng Hùng Võ đã nêu, thì đề xuất này có thể làm giá căn hộ tại các thành phố lớn hạ nhiệt.

Tuy nhiên, nếu đề xuất này được thông qua sẽ hình thành tâm lý xấu cho người mua căn hộ. Bởi nhiều người cho rằng, mua căn hộ chung cư có thời hạn, chẳng khác gì bỏ một đống tiền ra để thuê nhà dài hạn.

“Có thể đề xuất này sẽ giúp giá căn hộ hạ nhiệt, song yếu tố tâm lý sẽ khiến thị trường căn hộ rơi vào bế tắc. Do vậy, tôi cho rằng, Bộ Xây dựng cần phải nghiên cứu kỹ khi đưa ra đề xuất này”, ông Tuấn nói.

Đồng tình với nhận định này, TS. Sử Ngọc Khương – Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư của Savills Việt Nam cho rằng, xét về góc độ xã hội học, việc quy định thời hạn của các dự án chung cư có thể hỗ trợ phần nào quá trình di dời người dân sinh sống tại các chung cư xuống cấp tại những thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, đảm bảo an toàn cho người dân. Như vậy, có thể thấy đề xuất này cũng mang đến mặt tích cực ở góc độ về quản lý.

Tuy nhiên, về quy hoạch tại các đô thị lớn, chung cư là lời giải được áp dụng trên toàn cầu cho bài toán về nhà ở với những đô thị nén. Nếu đề xuất này được đưa vào thực tế, người dân có thể sẽ không ở thành phố mà chuyển sang các khu vực có bất động sản liền thổ để tối ưu nguồn tài chính mình chi trả.

“Bất động sản luôn được hiểu là tài sản có giá trị gia tăng trong tương lai. Nếu đề xuất này được áp dụng, trong tương lai có khả năng dẫn đến xu hướng người dân sẽ không chọn chung cư mà chuyển sang mua nhà phố hoặc các đơn nguyên ở ngoài để đảm bảo giá trị lâu dài của tài sản. Do đó, điều này sẽ khiến tính thanh khoản của thị trường căn hộ sẽ bị ảnh hưởng và giá bán căn hộ sẽ bị chững lại”, ông Khương nhấn mạnh.

Ông Khương cũng chỉ ra, trong trường hợp hết hạn sử dụng 50-70 năm, nếu công trình bị tháo dỡ thì tại thời điểm đó, việc định giá đất sẽ được thực hiện và tính toán chia lại như thế nào để trả lại cho người dân cũng chưa được quy định. Nếu sau 50-70 năm, người dân không biết sẽ được tái định cư tại chỗ hay tái định cư chỗ khác, hoặc không biết giá trị tài sản của mình còn lại là bao nhiêu sẽ là một vấn đề lớn đối với người dân.

Bên cạnh đó, việc thanh lý tài sản và bán đấu giá để chia lại cho những người có căn hộ tại dự án đó đến nay cần có lời giải rõ ràng hơn để nhà đầu tư mới có thể vào và mua lại khu đất và xây dựng trên đất.

Theo ông, các dự án chung cư hiện nay cũng có kế hoạch tu sửa định kỳ. Vì vậy, nếu sau thời hạn 50-70 năm, nếu chất lượng xây dựng của dự án vẫn còn đảm bảo cho cuộc sống của người dân thì cần gia hạn thời gian sử dụng dựa theo kết quả kiểm định ở thời điểm đó.

Cùng với đó, để đảm bảo quyền lợi của người dân, khi bán căn hộ và quyền sử dụng đất theo niên hạn công trình 50-70 năm, ông Khương khuyến nghị cần điều chỉnh tiền sử dụng đất khi chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính, từ đó điều chỉnh giá bán cuối cùng của sản phẩm phù hợp.

Vẫn còn thiếu căn cứ

Cũng theo ý kiến của TS. Khương, ở góc độ xây dựng theo quy chuẩn Việt Nam, tuổi thọ của công trình quy định Bậc 1 là trên 100 năm, bậc 2 là công trình xây dựng có niên hạn từ 50 năm đến 100 năm, bậc 3 là có niên hạn sử dụng từ 20 năm đến 50 năm, bậc 4 là công trình sử dụng dưới 20 năm.

Sở dĩ có những cấp bậc này bởi nó liên quan đến vấn đề an toàn của công trình khi mà niên hạn sử dụng quá lâu và nó ảnh hưởng đến an toàn của người dân và vấn đề chỉnh trang đô thị.

Theo ông, có 2 vấn đề quan trọng cần cân nhắc liên quan đến đề xuất này. Thứ nhất, việc cấp sổ hồng đồng nghĩa với việc xác nhận quyền sử dụng và sở hữu tài sản trên đất có thời hạn.

Như vậy, theo đề xuất, người dân có quyền định đoạt và sử dụng trong thời gian 50-70 năm cho đến khi công trình xuống cấp. Thứ hai, chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư dự án lại là sở hữu lâu dài.

“Đề xuất này cho thấy sau 50-70 năm này thì quyền định đoạt, sở hữu, sử dụng tài sản trên đất sẽ được kết thúc theo niên hạn công trình. Tuy nhiên, quyền lợi gắn liền với đất sở hữu lâu dài của chủ đầu tư sẽ được xử lý như thế nào vẫn chưa được xác định rõ. Đây là điểm cần phải quy định rõ ràng trong dự thảo luật bởi khi mua sản phẩm căn hộ, người dân luôn hiểu rằng tài sản của mình có giá trị sở hữu và sử dụng lâu dài” – ông Sử Ngọc Khương nhấn mạnh.

Văn Định | Nhà báo & Công luận

Bài viết Đề xuất sở hữu chung cư 50 năm: Lợi bất cập hại? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến sự phát triển đa dạng và mạnh mẽ hơn rất nhiều so với trước đây. Mặc dù trong bối cảnh dịch bệnh đang diễn biến phức tạp, nguồn cung BĐS mới hạn chế do việc giãn cách cũng như rà soát pháp lý dự án khiến nhiều nơi tăng giá cục bộ, tuy nhiên, về trung và dài hạn BĐS Việt Nam vẫn đang trên đà phát triển, là kênh đầu tư hấp dẫn.

Nhiều chuyên gia trong ngành nhận định, hiện nay BĐS Việt Nam đang diễn ra những xu hướng mới khá rõ nét. Nếu như trước đây việc phát triển đô thị vệ tinh chỉ là nằm trên giấy, người dân còn lo ngại đến những vấn đề về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội ở khu vực vệ tinh không đáp ứng được nhu cầu sinh sống thì nay câu chuyện này dường như lại đang dần thay đổi tư duy của người dân khu vực đô thị lớn. Một làn sóng rời những khu trung tâm chật trội, bí bức để tìm đến những khu vực đô thị vệ tinh với hạ tầng hoàn thiện lại đang diễn ra mạnh mẽ khi xuất hiện các dự án đại đô thị, nhất là ở vùng vệ tinh Tp.HCM và Hà Nội. Những đại dự án này sau khi hoàn thành đã đem lại một cuộc sống chất lượng khiến nhiều người tìm đến.

Tại một diễn đàn gần đây về chủ đề “Bất động sản 2021: Động lực mới cho thị trường”, nhiều chuyên gia đã nhận định về tương lai về 2 khu vực được cho là có thị trường BĐS phát triển nhất hiện nay là Hà Nội và Tp.HCM.

Xu hướng mới tại Hà Nội 

Bà Đỗ Thị Thu Hằng – Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội cho biết, tại thị trường Hà Nội, nhận ra rằng xu hướng phát triển nhà cao tầng đang dịch chuyên ra ngoài trung tâm ngày càng rõ nét. Trước đây khi dịch chuyển ra ngoài trung tâm nhiều người còn lo ngại về điều kiện sống  nhưng sự hình thành của các đại đô thị lớn ở vùng ven với sự tích hợp đầy đủ các tiện ích, dịch vụ đã “giải tỏa” sự lo lắng này.

Cùng với xu hướng ra ngoài trung tâm đã rõ, sắp tới thị trường Hà Nội sẽ có thêm dòng sản phẩm nhà ở thương hiệu. Theo bà Hằng, phát triển nhà ở thương hiệu cũng sẽ là một lối đi mới tất yếu khi quỹ đất trung tâm eo hẹp, chất lượng nhà ở nội đô xuống cấp thì nhà ở thương hiệu sẽ không chỉ đáp ứng về mặt chất lượng mà còn là cách để nhiều chủ đầu tư tối đa hóa lợi nhuận cho sản phẩm mình phát triển. Việc Hà Nội sẽ đẩy mạnh cải tạo chung cư cũ là động thái tích cực cho sự hình thành các dòng sản phẩm nhà ở mới  cho Hà Nội.

Nói về giá căn hộ tại các dự án mới không ngừng tăng, bà Hằng lý giải do chất lượng dự án tốt hơn, đồng thời còn là sự phát triển của hạ tầng xung quanh dự án. Cũng theo bà Hằng thì hiện nay dịch Covid-19 diễn biến phức tạp tuy nhiên BĐS vẫn sẽ là kênh đầu tư hấp dẫn, giá sẽ tiếp tục ổn định. Trên thực tế, không phải tất cả dự án đều tăng giá, những dự án ra hàng có chất lượng tốt hơn sẽ tạo ra giá cao hơn thị tường, thiết lập mặt bằng giá mới.

Kịch bản nào cho thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh 6 tháng cuối năm

Còn tại Tp.HCM, nhiều chuyên gia nhận định thị trường có thể diễn ra theo 2 kịch bản.

Thứ nhất, nếu tích cực thị trường có thể khởi động trở lại giữa quý 3. Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, TGĐ Đại Phúc Land cho rằng, thị trường có thể khởi sắc trở lại trong quý 4 với giả thiết tối thiểu 50% người dân được triển khai chích vaccine và các công ty 100% tiêm vaccine được cho nhân viên. Nếu như kịch bản này diễn ra, trong 6 tháng cuối năm, thị trường bất động sản sẽ tăng trưởng ít nhất 25-30% so với 6 tháng đầu năm.

Thứ hai, nếu kịch bản xấu khi dịch vẫn diễn biến phức tạp trong quý 3 do vaccine không đủ để triển khai cho dân và chỉ đạt mức dưới 30%, các công ty vì vậy có thể chưa đến 50% số lượng nhân viên được tiêm phòng dịch. Nếu kịch bản này diễn ra thì thị trường 6 tháng cuối năm sẽ chứng kiến sự đuối sức của doanh nghiệp, kịch bản tăng trưởng sẽ không cao. Doanh nghiệp đối mặt với muôn vàn khó khăn: các kế hoạch sản xuất kinh doanh bị phá vỡ, gánh nặng từ việc duy trì bộ máy hoạt động, doanh thu doanh nghiệp sẽ sụt giảm nghiêm trọng.

Bà Hương cho rằng, dù kịch bản thị trường diễn ra theo hướng nào thì vẫn có những yếu tố ngoại lực tác động vào thị trường đó là trợ lực từ cơ chế chính sách của nhà nước, các gói hỗ trợ doanh nghiệp, các gói kích cầu tiêu dùng, tiến độ giải ngân các gói đầu tư công, tiến độ tháo gỡ nút thắt pháp lý… Những yếu tố ngoại lực sẽ ảnh hưởng trực tiếp lẫn gián tiếp đến các doanh nghiệp, các nhà đầu tư và tâm lý thị trường chung theo chiều hướng lạc quan hay thận trọng.

Tổng giám đốc Đại Phúc Land nhấn mạnh để việc phục hồi diễn ra nhanh và mạnh hơn thì doanh nghiệp cần những rào cản cần được giải quyết rốt ráo nhất. Chính phủ cần đề cao tính thực thi của các chính sách cơ chế hỗ trợ cho doanh nghiệp, để tạo nguồn lực để doanh nghiệp phát triển trong thời gian tới.

Bài viết Những nhận định bất ngờ về xu hướng mới của thị trường BĐS những tháng cuối năm đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Ế ẩm nhiều phân khúc

Những năm trước đây, với nhiều lợi thế, đặc biệt là sức hút từ ngành du lịch nên thị trường bất động sản (BĐS) tại TP. Đà Nẵng luôn sôi động so với nhiều địa phương trong cả nước. Thế nhưng, kể từ đầu năm 2020 đến nay, do những tác động tiêu cực của đại dịch Covid-19, nên thị trường BĐS ở địa phương đang gặp nhiều khó khăn. Cùng với đó, là những thay đổi về xu hướng đầu tư cũng như sở hữu của các “thượng đế”.

Đặc biệt, phân khúc mà trước đây luôn “nóng” trên thị trường là condotel (căn hộ du lịch) đang đứng trước rất nhiều áp lực. Trước thời điểm đại dịch Covid-19 chưa hoành hành, ngành du lịch đang ăn nên làm ra, nhiều nhà đầu tư có xu hướng tìm kiếm loại hình BĐS mang giá trị kép như condotel vì vừa có thể tận dụng để ở, nghỉ dưỡng, vừa là kênh đầu tư cho thuê sinh lợi ngay trước mắt.

Sau các sự cố vỡ cam kết lợi nhuận ở một số dự án, do ảnh hưởng từ đại dịch Covid-19, thị trường condotel gần như không có giao dịch. Bên cạnh, còn là những vướng mắc về mặt pháp lý xung quanh đến loại hình BĐS này… Vì vậy, tình trạng chuyển nhượng condotel để cắt lỗ đang ngày càng lan rộng không chỉ riêng ở Đà Nẵng mà còn tại nhiều trung tâm du lịch khác trong cả nước.

Ông Nguyễn Mạnh Tuấn, trú tại quận Đống Đa (TP. Hà Nội), hiện đang sở hữu mấy căn condotel ở Đà Nẵng chia sẻ, cả mấy tháng nay đang rao bán để cắt lỗ. Để càng lâu, càng phải gồng mình trả nợ. Song, đã rao bán từ lâu nhưng cũng rất khó bán, bởi vào thời điểm này có rất ít người quan tâm đến condotel hay nhà hàng, khách sạn. Đại diện một sàn giao dịch BĐS tại Đà Nẵng cho biết, phân khúc condotel không phải chờ đến khi Covid-19 bùng phát mới chao đảo. Trước đó, “phát súng đầu tiên” khi dự án Cocobay Đà Nẵng chính thức thừa nhận sẽ không thực hiện được việc chi trả lợi nhuận cam kết lên tới 12%/năm như đã ký với khách hàng, đã phát đi những tín hiệu không mấy lạc quan cho phân khúc này.

Condotel ế ẩm, phân khúc đất nền cũng không khá hơn. Bởi, thời gian gần đây, các cơ quan chức năng đã tăng cường rà soát, “siết” tính pháp lý của các dự án. Việc cơ cấu lại tiền sử dụng đất tại nhiều địa phương cũng dẫn đến nguồn cung đất nền vốn đã ít lại càng khan hiếm. Ngoài ra, nhiều dự án đất nền ở một số nơi chưa có quy hoạch rõ ràng, pháp lý, hoặc chủ đầu tư rao bán theo kiểu “lúa non”, khiến xảy ra nhiều vụ việc khiếu kiện, tranh chấp  kéo dài. Do quỹ đất nền cho các dự án tại Đà Nẵng không còn nhiều, nhiều chủ đầu tư đang phải chấp nhận “đánh bắt xa bờ”, vào tận Quảng Nam để làm dự án. Song, các dự án tại những khu vực này lại không hấp dẫn nhà đầu tư. Do xa cách, trung tâm Đà Nẵng cũng như thiếu các dịch vụ tiện ích đi kèm…

Cơ hội cho chung cư cao cấp

Tạm thời, nhiều yếu tố bất lợi đang chi phối thị trường BĐS Đà Nẵng. Song về lâu dài, thành phố vẫn khẳng định vị thế của mình, vẫn có rất nhiều sức hút đối với các nhà đầu tư.

Đến nay, sau TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội, TP. Đà Nẵng là thành phố tiếp theo được định hướng trở thành đô thị loại đặc biệt với mục tiêu trong giai đoạn 2030-2045 trở thành trung tâm kinh tế – xã hội của cả nước và Đông Nam Á, giữ vai trò là tâm điểm du lịch, thương mại, tài chính và logistics. Bên cạnh đó, Đà Nẵng tập trung triển khai rất nhiều dự án động lực. Trong đó, có thể kể đến như, cảng hàng không quốc tế Đà Nẵng, cảng Liên Chiểu, cảng biển du lịch Tiên Sa, ga đường sắt mới, hầm qua sân bay, hầm qua sông Hàn, đường sắt đô thị, tái thiết khu vực ga đường sắt cũ…

Với những tiềm năng của thị trường BĐS, trong hoàn cảnh các nhà đầu tư không mặn mà với condotel, hay đất nền, thì những phân khúc khác như căn hộ chung cư cao cấp lại đang đứng trước rất nhiều cơ hội.

Ông Nguyễn Thành Nam, trú tại quận Cẩm Lệ cho rằng, đối với phân khúc đất nền, nếu đầu tư ngay tại Đà Nẵng, đòi hỏi nguồn tiền lớn. Còn đầu tư vào các dự án xa hơn chút, như vào Quảng Nam thì thanh khoản không cao, chưa kể đến các yếu tố pháp lý khác. Còn nếu so sánh với condotel, chưa tính đến các yếu tố sinh lợi, rõ ràng các căn hộ chung cư cao cấp an toàn với khung pháp lý ổn định, quyền sử dụng lâu dài, kinh phí đầu tư cũng nhẹ nhàng hơn. Bên cạnh, tâm lý chung của người Việt là muốn sở hữu vĩnh viễn, lâu dài đất đai, nhà cửa, nên căn hộ chung cư luôn là phân khúc có vị trí vững chắc trên thị trường…

Dù có rất nhiều triển vọng, song tại TP. Đà Nẵng đến thời điểm này vẫn đang rất thiếu các dự án chung cư cao cấp. Đặc biệt, là những dự án có vị trí đẹp, gần sông, biển, gần trung tâm thành phố. Trong khi những năm gần đây, thị trường không có mấy dự án căn hộ chung cư cao cấp được chào bán, thì phần lớn các chung cư hiện hữu đều đã được xây dựng từ lâu, thiết kế cũ. Đặc biệt, hầu như không có các tiện ích đi kèm… Không chỉ riêng tại TP. Đà Nẵng, việc sở hữu các căn hộ được xem là xu hướng phù hợp với sự phát triển của đô thị, khi có thể sở hữu một chốn an cư ngay gần trung tâm thành phố mà không cần phải đầu tư một khoản tiền quá lớn.

Bắt kịp xu thế đó, nhiều “ông lớn” BĐS cũng đã chuyển hướng quan tâm hơn đến các dự án căn hộ chung cư cao cấp. Từng rất thành công với các dự án đất nền, shophouse, biệt thự, nhà liền kề… tại các địa phương khu vực miền Trung, song gần đây CTCP Đô Thị Thông Minh Việt Nam (Viet Nam Smart City – VNSC) lại đang chuyển hướng sang phân khúc căn hộ chung cư cao cấp. Ông Trần Xuân Thông – Tổng giám đốc VNSC đánh giá: “Căn hộ chung cư cao cấp đang có nhiều lợi thế trên thị trường. Trước hết, người mua hoàn toàn yên tâm với pháp lý sở hữu lâu dài, đáp ứng mong muốn sở hữu tài sản vĩnh viễn. Loại hình này còn mang tiềm năng tăng giá cao theo thời gian. Tuy nhiên, bên cạnh việc bảo đảm yếu tố pháp lý, khách hàng hay các nhà đầu tư nên lựa chọn những dự án có vị trí thuận lợi, gần khu trung tâm, gần biển hoặc khu vực có kết nối hạ tầng toàn diện mới giữ được sự ổn định”…

Bài viết Căn hộ chung cư ngược dòng giữa “bão dịch” đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Mua nhà phải có bài toán tài chính phù hợp 

Chị Hòa quê ở Nam Định vào Bình Dương lập nghiệp có băn khoăn, hai vợ chồng làm việc tại KCN VSIP 1, tổng thu nhập vào khoảng 30 triệu đồng/tháng. Sau thời gian dành dụm, hai vợ chồng đã tiết kiệm được hơn 200 triệu đồng. Hiện tại, gia đình chị đang thuê một căn chung cư ở Thuận An, mỗi tháng phải chi trả 7 triệu/tháng.

Chồng chị thì muốn mua một căn hộ để ở cho ổn định và không tốn thêm tiền thuê. Nhưng vừa qua, anh chị đi tham khảo giá chung cư tại đây thì thấy giá quá cao so với tài chính hiện có. Giá một căn hộ rẻ nhất tại Thuận An cũng tầm 1,7 tỷ đồng. Chị đang băn khoăn với giá cao như vậy, liệu vợ chồng chị có nên mua căn hộ trả góp hay tiếp tục đi thuê?

Với băn khoăn của chị Hòa và nhiều gia đình trẻ khác đang gặp vấn đề tương tự, các chuyên gia bất động sản (BĐS) cho rằng, so với việc thuê nhà để ở, nếu đủ khả năng tài chính thì việc vay mua căn hộ trả góp hàng tháng là hợp lý và tốt hơn rất nhiều. Bởi với tâm lý nhà của mình, người mua sẽ thoải mái hơn khi có thể tự sửa chữa hoặc bán căn nhà nếu có nhu cầu. Còn với nhà đi thuê thì người trẻ phải phụ thuộc vào chủ sở hữu và sẽ phải mất thời gian để tìm kiếm một nơi ở mới khi hết hợp đồng. Chưa kể, khi lựa chọn mua nhà tại những dự án có đầy đủ tiện ích thì sẽ đem đến điều kiện tốt hơn về chất lượng sống.

Các chuyên gia tài chính cũng cho rằng, nếu chịu khó tìm hiểu và có sự chuẩn bị tốt, thì mua nhà thời điểm này là sự lựa chọn phù hợp nhất cho người trẻ, bởi nhiều dự án đang tung ra các chương trình hỗ trợ người mua nhà mùa dịch rất tốt. Dù vậy, điều quan trọng là phải biết tính bài toán tài chính sao cho phù hợp, cần cân nhắc số tiền trả cả gốc và lãi vay hàng tháng cho ngân hàng phải nằm trong thu nhập tối thiểu của mình.

Giải pháp tối ưu là nên mua nhà giá vừa tầm để giảm áp lực về tài chính, tính toán sao cho lãi vay và nợ gốc phải trả hàng tháng không vượt tiền thuê nhà. Những gia đình trẻ cần chỗ an cư nhưng chỉ có khoảng có 200 triệu đồng tích lũy thì nên mua những căn hộ diện tích vừa phải và giá trong khoảng 1,2 tỷ đổ lại để dễ dàng trong việc trả góp. Nếu đi thuê căn hộ chung cư tầm trung trở lại vào khoảng 5-12 triệu/tháng thì hãy chọn mua căn hộ trả góp ở mức 5-12 triệu/tháng. Bài toán này tóm gọn trong công thức: ở thuê mất tiền, mua căn hộ bằng tiền thuê nhà tích lũy được tài sản.

Những dự án giá vừa tầm là sự lựa chọn phù hợp nhất

Theo báo cáo thị trường của DKRA, thì tại khu vực miền Nam, đơn cử như tại TP. Thuận An tỉnh Bình Dương, thời điểm này, số lượng dự án căn hộ thương mại giá từ hơn 1 tỷ đồng/căn là rất hiếm. Hiện nay tại TP. Thuận An tỉnh Bình Dương, số lượng dự án căn hộ thương mại giá từ hơn 1 tỷ đồng/căn là rất hiếm. Nhiều dự án đang giao dịch tại đây đang có giá cao hơn rất nhiều so với khả năng tài chính của người trẻ: giá bán tại dự án Lavita Thuận An từ 32-42 triệu đồng/m2 (khoảng 2,6-2,9 tỷ đồng/căn 2 phòng ngủ), Eco Xuân với giá 1,9 tỷ/căn 2 phòng ngủ, dự án Astral City đang được giao dịch lên tới 45 triệu/m2,…

Mặc dù vậy, mới đây Thuận An xuất hiện dự án Tecco Felice Homes với mức giá có thể gây “sốc” chỉ từ 1,1 tỷ/căn 2 phòng ngủ. Mức giá được xem là vô cùng hấp dẫn so với khu vực. Đồng thời, chủ đầu tư cũng đang giới thiệu những ưu đãi rất hấp dẫn đến khách hàng như chỉ cần thanh toán 200 triệu đồng ban đầu đã có thể sở hữu ngay căn hộ, ngân hàng hỗ trợ vay ưu đãi 70% giá trị, lãi suất 0% trong 18 tháng cùng tổng chiết khấu lên đến 10%.

Dù có mức giá phải chăng, Tecco Felice Homes vẫn được đánh giá là dự án được đầu tư bài bản từ khâu thiết kế đến xây dựng hệ thống tiện ích. Bên cạnh đó, dự án còn đem đến khả năng sinh lời cao khi tọa lạc ngay mặt tiền đường Lê Thị Trung, lợi thế về giao thông kết nối, giúp cư dân di chuyển nhanh chóng đến ngã 6 An Phú cùng nhiều tuyến đường huyết mạch như: Mỹ Phước – Tân Vạn, ĐT 743,… Hơn nữa, trục đường Lê Thị Trung cũng hội tụ nhiều tiện ích như trường học các cấp, siêu thị, chợ, trung tâm y tế hay các dịch vụ vui chơi – giải trí.

Với lợi thế về vị trí, hạ tầng được quy hoạch đồng bộ, giá trị căn hộ Tecco Felice Homes sẽ tăng trưởng theo thời gian. Vì vậy, ngoài việc được ở ngôi nhà của mình, đây cũng là cơ hội đầu tư sinh lời của chủ nhân. Cho nên, các gia đình trẻ nên tính chuyện dài hơi, mua nhà để an cư và an tâm lập nghiệp thay vì ở nhà thuê.

Bài viết Tích lũy được hơn 200 triệu, nên mua nhà ở hay tiếp tục đi thuê? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Bà Vũ Kiều Hạnh, Giám đốc Bộ phận Quản lý Vận hành bất động sản Savills Hà Nội chia sẻ, khi đặt nền móng phát triển dự án chung cư, chủ đầu tư chuyên nghiệp thường chú trọng chọn lựa các đối tác khảo sát, thiết kế, thi công, đặc biệt là quản lý vận hành xuyên suốt vòng đời một dự án. Hoạt động quản lý vận hành chuyên nghiệp tác động tích cực tới tỷ lệ hấp thụ của dự án thông qua các yếu tố tạo được niềm tin với người mua về chất lượng, hệ thống quản lý, quy trình, quy định chuẩn chỉnh.

Tại Hà Nội, nhiều dự án chung cư có sự thay đổi đơn vị quản lý sau một thời gian bàn giao cho cư dân. Đó là do theo quy định của Nhà nước, sau 12 tháng kể từ ngày dự án được bàn giao và đưa vào sử dụng, chủ đầu tư cần tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để quyết định ban quản trị – đại diện cho các chủ sở hữu của chung cư. Như vậy có thể hiểu là: Khi chưa tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu thì chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức việc quản lý vận hành nhà chung cư. Sau khi tổ chức, ban quản trị chung cư có quyền quyết định lựa chọn ban quản lý mới.

Phần lớn các dự án khi đi vào vận hành thì chủ đầu tư và chủ sở hữu có các quan điểm khác nhau liên quan tới quỹ bảo trì hoặc tính minh bạch trong sở hữu diện tích chung riêng. Do đó, nhiều ban quản trị và cư dân chọn thay đổi đơn vị quản lý mới. Việc này sẽ diễn ra theo hình thức đấu thầu, thông thường đơn vị quản lý mới được chọn lựa dựa trên yếu tố chi phí cạnh tranh, bà Hạnh phân tích thêm.

Chính việc thay đổi đơn vị quản lý có thể phát sinh nhiều rủi ro, đặc biệt trong quá trình chuyển giao, mà các bên liên quan cần lưu ý. Theo đó, mỗi dự án sẽ có những yêu cầu vận hành riêng biệt được đơn vị quản lý hiện tại xử lý theo nguyên tắc và quy định riêng của đơn vị đó. Do những đơn vị được lựa chọn chủ yếu dựa trên yếu tố cạnh tranh trong phí dịch vụ, thường chỉ cung cấp các dịch vụ quản lý cơ bản của tòa nhà. Vì vậy, khó có thể nhận định rằng họ đạt được những tiêu chuẩn của một đơn vị quản lý chuyên nghiệp. Từ đó không chỉ ảnh hưởng tới chất lượng vận hành mà về lâu dài sẽ tác động xấu tới tuổi thọ, giá trị của dự án.

Thêm nữa, khi cư dân chủ động đấu thầu đơn vị quản lý, ngoài vấn đề chi phí dịch vụ cũng cần quan tâm tới các tiêu chí về tên tuổi của nhà quản lý gắn liền với các dịch vụ chuyên nghiệp như: hồ sơ kỹ thuật, kế hoạch nhân sự, quản trị rủi ro, lịch trình bảo dưỡng… Điểm ưu việt của những ban quản lý chuyên nghiệp là công tác quản lý minh bạch tài chính với hai phía quan trọng là chủ đầu tư và cư dân. Hiện, các đơn vị chuyên nghiệp có xu hướng áp dụng công nghệ để nâng cao hiệu quả quản lý, tối ưu hóa và minh bạch chi phí vận hành tòa nhà, từ đó góp phần tránh được những xung đột liên quan giữa các bên.

Bài viết Rủi ro khi đổi đơn vị quản lý nhà chung cư đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Chọn nhà qua không gian sống

Những năm trở lại đây, không gian sống đã trở thành tiêu chí quan trọng được các gia đình đặc biệt quan tâm khi lựa chọn nơi ở. Một căn nhà “mơ ước” không chỉ gần với khu vực trung tâm để thuận tiện cho việc đi lại, giải trí mà còn phải được đặt trong một cộng đồng văn minh, có không gian sống gần gũi thiên nhiên, với đầy đủ các tiện ích để đáp ứng nhu cầu của cuộc sống hiện đại. Nhất là khi càng ngày, người ta càng đề cao việc được cùng những người thân yêu sống một cuộc sống tiện nghi, trong một môi trường sống chất lượng.

Tại Đà Nẵng, để sở hữu một căn nhà ở ngay trung tâm là điều không hề dễ dàng khi quỹ đất có hạn, nhiều gia đình dù cầm tiền tỷ trong tay vẫn khó “nâng cấp chốn an cư” vì gặp hiện trạng leo thang về giá. Những căn nhà trong các hẻm nhỏ với quy hoạch đã cũ, thiếu tiện ích, bất tiện trong sinh hoạt cũng dần không còn được ưa chuộng. Do vậy, sống ở căn hộ đang dần trở thành lựa chọn tối ưu của nhiều gia đình.

Chị Trần Ngọc Loan hiện đang sống cùng gia đình tại một chung cư cao cấp tại quận Sơn Trà, TP.Đà Nẵng chia sẻ: “Khi cảm thấy công năng của căn nhà cũ mà gia đình ở trước đây không còn phù hợp với sự thay đổi và phong cách sống của thế hệ bây giờ nữa, gia đình tôi đã quyết định mua căn hộ ở đây để gần trung tâm hơn, con cái có thể vào học trong các trường trọng điểm. Buổi chiều các con có thể đi bơi ở ngay trong khuôn viên toà nhà. Đây như là cách vợ chồng tôi đầu tư để nâng cao cuộc sống của các con”.

Cũng như gia đình chị Loan, nhiều gia đình tại Đà Nẵng dần “chuộng” sống ở chung cư bởi sự thuận tiện và các tiện ích đi kèm. Hầu như các dự án căn hộ hiện nay đều bao gồm tiện ích như nhà hàng, khu vui chơi, bể bơi, công viên, siêu thị…

Bên cạnh đó, ngoài những công năng sử dụng đơn thuần, một điều quan trọng mà không gian sống trong căn hộ có thể mang lại là sự kết nối giữa các thành viên trong gia đình. Ở đó, mọi người vừa có đủ không gian riêng tư, lại vừa dễ dàng chia sẻ, liên kết với nhau trong nhịp sống hàng ngày.

Chưa có nhiều dự án “chạm” tới nhu cầu của khách hàng

Theo ghi nhận, thời gian qua thị trường Đà Nẵng không có quá nhiều nguồn cung mới trong phân khúc căn hộ. Qua khảo sát, phần lớn các chung cư trên thị trường đều đã đi vào hoạt động từ lâu. Bên cạnh đó, một số dự án cao cấp cũng chưa có chất lượng xứng tầm.

Anh Hoàng Nguyên hiện đang sống tại một chung cư tại quận Hải Châu, Đà Nẵng cho biết, gia đình anh là một trong những người đầu tiên về sống ở đây từ khi dự án bàn giao căn hộ.

“Thiết kế toà nhà cách đây khá lâu rồi nên cũng đã cũ, hành lang lại khá chật nên có cảm giác hơi bí, ngột. Thêm nữa, chỗ đậu xe không đáp ứng đủ nhu cầu của cư dân toà nhà, thỉnh thoảng phải ra đường tìm chỗ đậu xe vì không có chỗ thành ra cũng khá bất tiện”, anh Nguyên cho biết.

Theo tìm hiểu, đa phần các chung cư hiện nay trên thị trường Đà Nẵng có hành lang rộng dưới 1.5m – vốn chỉ mới đáp ứng tiêu chí của chung cư hạng B (chiều rộng hành lang của chung cư được xếp vào hạng A tối thiểu là 1.8m – theo thông tư 31/2016/TT-BXD).

Việc mua căn hộ cao cấp nhưng hành lang lại quá hẹp, ngột ngạt hay chỗ đỗ xe không đáp ứng đủ nhu cầu khá giống với việc mua một căn nhà phố nhưng lại nằm trong hẻm nhỏ, khiến căn nhà bị giảm hẳn giá trị. Đây là hai yếu tố quan trọng nhưng có thể nói là thường được bắt gặp nhất trong các chung cư hiện nay trên thị trường, có phần tác động không nhỏ đến trải nghiệm sống của cư dân.

Sở hữu căn hộ được xem là xu hướng phù hợp với sự phát triển của đô thị, khi người ta có thể “sống giữa trung tâm” mà không cần phải đầu tư một khoản tiền quá lớn. Do đó, ngoài là nơi cư trú, khách hàng còn tìm kiếm những giá trị thụ hưởng đi kèm. Một dự án bao gồm “nhiều lựa chọn trong một lựa chọn”, một không gian sống mang đến những trải nghiệm hoàn hảo trong từng chi tiết. Đây là điều mà phần lớn các dự án căn hộ cao cấp tại Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh đã làm rất tốt, đồng thời cũng là điều mà phân khúc căn hộ tại Đà Nẵng còn thiếu và tìm kiếm ở thời điểm hiện tại.

Bài viết Đà Nẵng: Chuyển từ nhà mặt đất lên ở chung cư sẽ là xu hướng? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Điểm mặt những dự án mới

Đầu tháng 4 vừa qua, Tập đoàn Hưng Thịnh Corp chính thức công bố và mở bán dự án chung cư mang tên Lavita Thuận An (TP. Thuận An, tỉnh Bình Dương). Dự án được xây dựng trên diện tích hơn 23.150m2. Dự án được xây dựng thành 4 Block chung cư cao 33 đến 38 tầng với 2.477 căn hộ và 5 phân khu nhà phố.

Theo Tập đoàn Hưng Thịnh Corp, đây là dự án thứ 2 mà doanh nghiệp này phát triển tại Bình Dương, trước đó vào tháng 11/2020 doanh nghiệp này cũng mở bán dự án với hơn 2.000 sản phẩm nhà chung cư tại TP. Dĩ An.

Vạn Xuân Group vừa phát đi thông báo vào đầu tháng 5 này sẽ tiếp tục đưa ra thị trường giai đoạn 2 dự án Happy One – Central (TP. Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương). Một dự án theo chủ đầu tư là phân khúc căn hộ cao cấp, theo tiêu chuẩn “nhà thông minh” với 2 block cao 40 tầng bao gồm 1.291 căn hộ cao cấp và 13 căn Shophouse.

Tập đoàn An Gia cũng vừa tiếp tục công bố mở bán tiếp dự án Nhà phố The Standard tại huyện Tân Uyên. Dự án với quy mô 6,9ha, gồm 375 căn nhà liền kề và dân số dự kiến khoảng 1.500 người. Tổng mức đầu tư cho dự án khoảng 460 tỷ đồng và dự kiến hoàn tất vào quý IV/2021.

Công ty DKRV Holdings thì cho biết đang tiến hành mở bán giai đoạn sau của dự án Icon Central tại TP. Dĩ An, dự án rộng hơn 5,2ha, với 469 nền nhà phố.

Ngoài ra, Phú Đông Group cũng cho biết sẽ ra mắt dự án chung cư mới mang tên Phú Đông Sky Garden tại TP. Dĩ An. Dự án có quy mô 640 Căn hộ, 27 Tầng, 1 tầng hầm, 4 tầng TMDV & tiện ích, 23 tầng căn hộ và thu hút bởi hệ thống tiện ích nội khu vượt trội và đẳng cấp như hồ bơi nước ấm vô cực, BBQ garden, Sky lounge, Sky garden, hệ thống phòng tập gym, khu thương mại…

Theo các chuyên gia, thị trường căn hộ Bình Dương dường như đang bước vào thời kỳ “thăng hoa” khi thu hút mạnh nhiều nhóm khách hàng từ an cư đến đầu tư. Phân khúc căn hộ đang phát triển mạnh xuất phát từ sự thiếu hụt và nhu cầu ở thực của thị trường không chỉ Bình Dương, mà còn từ TP.HCM và các tỉnh lân cận.

Chỉ trong năm 2020, nguồn cung căn hộ tại Bình Dương gấp đôi so với tổng nguồn cung căn hộ 10 năm trước cộng lại với tỷ lệ hấp thụ lên đến 97%, cao ngang ngửa Hà Nội và TP.HCM.

Khảo sát của PV Nhadautu.vn cho thấy, hiện tại thị trường chung cư Bình Dương đang có khoảng hơn 50 dự án, trong đó bao gồm cả các dự án đang giao dịch trên thị trường thứ cấp lẫn thị trường sơ cấp. Các dự án chung cư Bình Dương hiện nay phần lớn tập trung nhiều ở hai thành phố lớn là Thuận An và Dĩ An.

Thị trường tiếp tục nóng

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng Bình Dương hiện có hơn 50.000 chuyên gia nước ngoài đang sinh sống và làm việc. Đây là nhóm khách hàng trọng tâm mà các dự án căn hộ cao cấp đang hướng đến.

“Ở các nước phát triển, giới chuyên gia quen ở chung cư chứ không phải nhà phố. Do đó, việc phát triển phân khúc căn hộ là hướng đi đúng. Lấy ví dụ về TP.HCM khi đô thị Phú Mỹ Hưng đưa ra chung cư, ban đầu người dân rất nghi ngại nhưng bây giờ thị trường căn hộ chiếm trên 90% nhà ở TP.HCM và Bình Dương cũng đang đi theo xu hướng đó. Người dân hiện nay chưa quen nhưng khi các chuyên gia ở và xung quanh hình thành dịch vụ, người dân sẽ dịch chuyển về. Đó mới là lý do tạo nên thị trường bền vững”, ông Phúc nói.

Vị Tổng giám đốc này tin rằng Bình Dương giống TP.HCM khoảng 15-20 năm trước, có sự chuyển đổi mạnh mẽ từ mô hình phát triển nhà phố, đất nền sang phát triển chung cư. Rất ít thành phố ở Việt Nam có điều kiện như vậy và nếu tận dụng tốt cơ hội này, Bình Dương sẽ hình thành những đô thị dịch vụ vừa phục vụ chuyên gia vừa phục vụ cư dân.

Còn ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D DKRA Vietnam cho rằng với nguồn cung căn hộ tăng nhanh, Bình Dương đang bổ sung nguồn cung cho thị trường TP.HCM suy giảm mạnh. Sức hút của thị trường này còn đến từ tỷ lệ tiêu thụ tích cực. Theo khảo sát của DKRA, khi đưa ra đợt bán hàng mới, tỷ lệ tiêu thụ các dự án đạt trung bình 80-90%, thậm chí có đơn vị nhanh chóng bán hết giỏ hàng chỉ trong thời gian ngắn.

Đại diện DKRA cũng cho rằng, phân khúc căn hộ cao cấp đang phát triển mạnh ở Thuận An, Dĩ An xuất phát từ sự thiếu hụt và nhu cầu thực của thị trường. Theo khảo sát năm 2019, 50% người dân địa phương mua căn hộ ở Bình Dương, người mua còn lại đến từ TP.HCM và các tỉnh lân cận.

“Tôi thấy rằng, thị trường TP.HCM đang có một sự dịch chuyển không gian sinh sống yêu thích tại Bình Dương, cụ thể là từ nhà đất lên chung cư, đặc biệt là chung cư cao cấp. Tiện ích nội khu, tiện nghi trong căn hộ, an ninh, dịch vụ,… là những yếu tố được lòng người dân Bình Dương. Do đó, căn hộ cao cấp khi ra mắt thị trường được hấp thụ tốt là do nhu cầu ở thực, sau đó mới đến đầu tư cho thuê và đầu tư”, ông Hoàng nói.

Còn ông Trần Khắc Thạch – Chủ tịch Hiệp Hội bất động sản tỉnh Bỉnh Dương thì đưa ra dẫn chứng cho thấy thị trường bất động sản Bình Dương đang đứng trước cơ hội phát triển bền vững đó là với tỷ lệ tăng dân số cao nhất cả nước, chiếm 7%, nhu cầu nhà ở tại Bình Dương lên tới 100.000 căn mỗi năm. Việc Việt Nam gia nhập EVFTA cũng giúp thị trường bất động sản công nghiệp hưởng lợi từ làn sóng dịch chuyển đầu tư từ các nước bị ảnh hưởng bởi dịch, trong đó Bình Dương là điểm đến thuận lợi. Trong 5-10 năm, Bình Dương sẽ tăng trưởng bền vững chứ không phải phát triển ngày một ngày hai.

Bài viết Cuộc đổ bộ dự án bất động sản mới tại Bình Dương đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Tính pháp lý của dự án là điều kiện tiên quyết

So với kinh doanh nhà ở có sẵn, mua bán nhà hình thành trong tương lai có nhiều ưu điểm đối với cả bên mua và bên bán. Đây cũng là xu hướng phù hợp với nhu cầu của người dân. Đối với chủ đầu tư, lợi ích của việc huy động thêm nguồn vốn để triển khai dự án ngoài vốn vay, đối với người mua nhà sẽ giảm bớt được áp lực tài chính, thông qua việc được quyền thanh toán tiền mua nhà nhiều lần theo tiến độ thực hiện dự án, giá rẻ hơn so với giá căn hộ sau khi đã hoàn chỉnh.

Tuy nhiên, với tài sản hình thành trong tương lai cũng sẽ có nhiều bất cập và tính rủi ro nếu người mua không tìm hiểu rõ về uy tín của chủ đầu tư, tính pháp lý của dự án cũng như không nắm rõ Luật Kinh doanh bất động sản.

Theo quy định tại khoản 1, Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, nhà ở hình thành trong tương lai chỉ có thể trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở khi thoả mãn điều kiện: “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”.

Ngoài ra, đối với một hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng nói chung phải đảm bảo các nội dung cơ bản được quy định tại Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Đây là những điều khoản bắt buộc phải có trong hợp đồng như thông tin bên bán và bên mua, thông tin về đối tượng mua bán, giá mua bán, thanh toán và bàn giao nhà, bảo hành, giải quyết tranh chấp…

Để đảm bảo quyền lợi của khách hàng mua nhà, pháp luật đã quy định bảo lãnh của ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai. Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định: “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.

Làm thế nào để biết dự án đã được ngân hàng bảo lãnh?

Qua các vụ việc chủ đầu tư mất năng lực tài chính, ngân hàng từ chối bảo lãnh cho khách hàng mua nhà do khách hàng không có Thư cam kết phát hành bảo lãnh hoặc Thư cam kết đã hết thời hạn bảo lãnh, hoặc các nguyên nhân do chính những rắc rối trong hợp đồng…, để bảo vệ mình, việc đầu tiên là khách hàng phải trang bị kiến thức để không rơi vào “bẫy” của chủ đầu tư.

Theo Luật sư Hà Huy Phong – Công ty Luật Inteco, mua nhà, trước hết người dân phải tự trang bị kiến thức để bảo vệ chính mình. “Đó là quy tắc bất biến trong hoạt động thương mại, mua bán hàng hóa. Mua nhà ở thì nên kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý của nhà ở, của dự án. Người mua cần yêu cầu Chủ đầu tư xuất trình và chứng minh đầy đủ cơ sở pháp lý của việc bán nhà, hồ sơ pháp lý của nhà ở trước khi ký kết hợp đồng” – ông Phong nói.

Tuy nhiên, vị Luật sư này cũng thừa nhận, thực hiện việc này không dễ.

Nguyên nhân là bởi Chủ đầu tư luôn tìm cách né tránh, và sự bất bình đẳng trong quan hệ giữa người mua và người bán còn rất rõ, mà người mua luôn là bên yếu thế. Bên cạnh đó, người mua nhà cũng chưa có sự hiểu biết đầy đủ về mua nhà ở hình thành trong tương lai và thủ tục bảo lãnh mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật nên dễ dàng bị chủ đầu tư “qua mặt”, cung cấp thông tin một chiều theo hướng có lợi cho chủ đầu tư.

Trình tự chi tiết thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được quy định tại Khoản 3, Điều 1, Thông tư 13/2017/TT-NHNN ngày 29/09/2017 sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN ngày 25/06/2015. Trước tiên, ngân hàng sẽ phải ký với chủ đầu tư một văn bản chấp thuận bảo lãnh cho dự án. Sau đó, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi cho ngân hàng hợp đồng mua, thuê mua nhà ở của khách hàng trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký. Căn cứ theo hợp đồng, ngân hàng sẽ phát hành cam kết bảo lãnh dưới hình thức thư bảo lãnh cho từng khách hàng.

Tuy nhiên, trên thực tế, rất ít chủ đầu tư thực hiện điều này, mà bằng nhiều cách, họ sẽ cố tình né đi để không phải trả bảo lãnh khoảng 2% mỗi năm cho ngân hàng, nhiều trường hợp chủ đầu tư đề nghị ngân hàng bảo lãnh cho dự án của mình, nhưng cũng không được ngân hàng chấp thuận hoặc hợp đồng bảo lãnh không được đáp ứng đầy đủ.

Để lách quy định này, nhiều chủ đầu tư khi mở bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai chỉ đưa công văn hồi đáp của ngân hàng về việc đồng ý về mặt nguyên tắc sẽ cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở chủ đầu tư đáp ứng đầy đủ các điều kiện của pháp luật để tạo niềm tin cho khách hàng. Có trường hợp, chủ đầu tư áp dụng hình thức “chiết khấu giá bán khi nộp tiền mặt” để người mua thanh toán bằng tiền mặt hoặc thanh toán vượt tiến độ trực tiếp cho chủ đầu tư, dẫn đến những rủi ro lớn cho người mua nếu không tỉnh táo. Với những trường hợp không kiểm soát được thông tin như vậy, cũng có cả trường hợp chủ đầu tư cố tình bán trùng một căn hộ cho nhiều người dẫn đến người mua nhà là bên bị thiệt hại lớn.

Trong khi hành lang pháp lý hiện chưa có đủ những chế tài phù hợp và hữu hiệu để bảo vệ người tiêu dùng thì người mua phải tự bảo vệ mình. Thị trường bất động sản hiện rất sôi động, lượng cung hàng hóa dồi dào hơn nên người tiêu dùng có quyền, cơ hội lựa chọn sản phẩm tốt của những dự án tốt và chủ đầu tư uy tín.

Tốt hơn hết, trước khi quyết định đặt bút ký hợp đồng mua bán nhà dự án, nhà ở hình thành trong tương lai, người mua nên tìm đến sự tư vấn pháp luật của các chuyên gia pháp lý hoặc luật sư uy tín. Bởi khi chủ đầu tư mất năng lực tài chính, cả khách hàng và ngân hàng đều là người chịu thiệt hại.

Bài viết Mua nhà ở hình thành trong tương lai – lưu ý gì để không “tiền mất, tật mang”? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.