Theo các chuyên gia, có những đợt sốt đất chủ yếu do “đội lái” dẫn dắt thị trường. Tuy nhiên, cũng có những đợt sốt đất là do các nguyên nhân cơ bản từ hạ tầng, từ tiềm năng phát triển mạnh mẽ của khu vực đó mang lại. Cũng có những đợt sốt đất chủ yếu là hiệu ứng từ truyền thông của một số chủ đầu tư nào đó.

Một chuyên gia trong ngành cho rằng, đất nền không bỗng dưng mà sốt, nếu khu vực đó không có một lực đẩy nào nổi bật. Có những khu vực chục năm vẫn “bình ổn” bởi không có yếu tố nào để tạo cơn sốt. Nhưng có một số nơi thì tái sốt liên tục. Vị chuyên gia này lý giải: “Sóng” đất nền đều có nguyên nhân của nó. Mà nguyên nhân dễ tác động nhất chính là yếu tố hạ tầng, quy hoạch. Ngay đầu năm mới 2022, một số khu vực có thông tin tốt về cao tốc, mở đường, quy hoạch ngay lập tức dòng tiền của nhà đầu tư lại dồn về. “Sóng” ngầm diễn ra âm thầm cho đến khi hoạt động của nhà đầu tư mạnh mẽ tạo nên cơn sốt dễ thấy trên thị trường như đã từng diễn ra.

Chia sẻ trên báo chí mới đây, chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang chỉ ra những nguyên nhân chính tạo nên các cơn “sóng” BĐS, mà được lặp đi lặp lại trên thị trường, nhất là ở khu vực tỉnh lân cận.

Yếu tố đầu tiên được gọi là “Tâm chấn lan tỏa”. Sự phát triển và cả mức giá thường có tính lan tỏa từ trung tâm thành phố lớn đến các vùng ven. Hiệu ứng này đã thể hiện rất rõ ràng trong những năm gần đây. Giá bất động sản các vùng ven Tp.HCM hay Hà Nội đều tăng rất mạnh bởi giá còn thấp hơn nhiều so với vùng trung tâm. Mặt khác, các vùng ven cũng đang được đầu tư hạ tầng và hình thành một số khu đô thị vệ tinh của thành phố trung tâm. Nhiều doanh nghiệp cũng đổ xô về vùng ven để phát triển dự án khi quỹ đất trung tâm ngày càng cạn kiệt và đắt đỏ. Điều này cũng kéo theo cả nhà đầu tư và cả những người mua bất động sản cho các nhu cầu thực của mình.

Nguyên nhân thứ 2 là “Hiệu ứng FOMO” (sợ bỏ lỡ cơ hội). Khi xu thế đầu tư bất động sản được hình thành, bất động sản được nói nhiều trên các phương tiện truyền thông, giá bất động sản tăng và nhiều người kiếm được tiền từ giá tăng đã kéo theo càng nhiều người muốn đầu tư bất động sản. Cảm giác hối tiếc khi bị bỏ lỡ cơ hội khiến lý trí của nhiều người suy giảm nên đã lao vào “cuộc đua” lướt sóng. Đây chính là một trong những nguyên nhân quan trọng khiến cơn sốt đất xảy ra nhanh chóng và mức giá tăng mạnh chỉ sau một khoảng thời gian rất ngắn.

Nguyên nhân thứ 3 là chính sách và quy hoạch của từng vùng. Thông tin về quy hoạch hạ tầng giao thông, hạ tầng đô thị cũng khiến cho nhà đầu tư kỳ vọng về triển vọng tốt đẹp của bất động sản khu vực đó. Những đợt sốt đất cục bộ vừa qua ở Vũng Tàu, Bình Phước, Đồng Nai cũng xuất phát từ thông tin hạ tầng sân bay hay được các chủ đầu lớn về để đầu tư. Trên thực tế, giá trị của bất động sản luôn gắn liền với hạ tầng giao thông, hạ tầng đô thị. Do đó, việc giá đất tăng bởi các thông tin cũng là một điều dễ hiểu. Tuy nhiên, trong rất nhiều trường hợp, những thông tin này thiếu xác thực nên đã tạo ra các cơn sốt đất ảo và nhiều nhà đầu tư mắc bẫy.

Nguyên nhân thứ 4 mà ít người để cập tới là hiệu ứng truyền thông. Ngày nay, với sự phát triển mạnh mẽ của mạng xã hội và hoạt động truyền thông, nhiều cơn sốt đất xuất phát từ hiệu ứng truyền thông mạng lại. Mạng xã hội, các phương tiện thông tin đại chúng làm tin tức về đất đai, giao dịch ở một khu vực nào đó được nhiều người biết đến. Điều này cũng tạo ra chính sức hút mạnh mẽ để lôi kéo nhà đầu tư về khu vực đó đầu tư. Bên cạnh đó, hoạt động truyền thông của không ít chủ đầu tư cho vùng đất có dự án cũng góp phần không nhỏ hâm nóng bất động sản khu vực đó.

Theo ông Quang, trên thực tế, với mỗi thời kỳ khác nhau, mỗi phân khúc thì nguyên nhân chính sẽ khác nhau. Có những đợt sốt đất có thể chủ yếu do “đội lái” dẫn dắt thị trường. Tuy nhiên, cũng có những đợt sốt đất là do các nguyên nhân cơ bản từ hạ tầng, từ tiềm năng phát triển mạnh mẽ của khu vực đó mang lại. Cũng có những đợt sốt đất chủ yếu là hiệu ứng từ truyền thông của một số chủ đầu tư nào đó.

Nhìn nhận cơn sóng BĐS đang âm thầm trên thị trường BĐS đầu năm 2022 có thể thấy, cũng đa phần xuất phát từ các yếu tố nêu trên. Mặc dù chưa bùng nổ như đầu năm 2021, nhưng tại một số địa phương, phân khúc đất nền đã có dấu hiệu tăng giá nóng. Nhất là những mảnh đất nông nghiệp được mua bán từ thời điểm cuối năm 2021, đến đầu năm 2022 giá có thể tăng 20-30%, thậm chí những mảnh đất đẹp giá tăng 40-50% trong vòng 3 tháng.

Bên cạnh một số nguyên nhân nói trên, đất nền cũng có nhiều yếu tố bất hợp lý tạo nên “cơn sốt” đất. Chẳng hạn, có những địa phương rất ít tiềm năng phát triển kinh tế nhưng giá đất vẫn tăng cao do “ăn theo” vùng phụ cận. Cùng với đó, giới đầu cơ, cò đất cố ý thổi giá, lợi dụng thông tin quy hoạch không rõ ràng để trục lợi chứ không phải do nhu cầu mua đất để ở thực tăng cao. Còn ở những địa phương có quy hoạch rõ ràng, có tiềm năng phát triển thì giới đầu cơ dùng chiêu mua đi bán lại nhiều lần để nâng giá đất vượt xa giá trị thực. Một yếu tố nữa là giới đầu tư thường chạy theo tâm lý đám đông, bắt chước với hy vọng kiếm lời cao.

Ngoài ra, trong thời gian dịch bệnh, lãi suất tiền gửi ở các ngân hàng thương mại đều rất thấp nên không còn hấp dẫn người dân cũng là nguyên nhân khiến BĐS hút dòng tiền. Cùng đó, nhiều nhà đầu tư thắng lớn từ thị trường chứng khoán và chuyển hướng sang bất động sản… Xu hướng đầu tư hướng vào BĐS tăng cao, khiến hoạt động mua bán đất nền ngay đầu năm mới đã rục rịch.

Theo dự báo của một số chuyên gia trong ngành, cơn sốt đất nền khó bùng nổ trong quý 1/2022 nhưng có thể nóng lên vào quý 2/2022, trong bối cảnh mặt bằng giá vẫn đà tăng; nguồn cung đất nền Tp.HCM tiếp tục khan hiếm.

Hạ Vy

Bài viết “Sóng”…. đất nền đầu năm bắt nguồn từ đâu? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Khóc ròng vì đầu tư kiểu đám đông

Thị trường bất động sản phía Nam thời gian qua liên tiếp chứng kiến những cơn sốt cục bộ tại nhiều địa phương, nhất là phân khúc đất nền.

Ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, đã có không ít nhà đầu tư thắng đậm nhờ đầu tư đúng hướng, nhưng cũng có không ít nhà đầu tư phải khóc ròng vì đầu tư theo phong trào, thiếu sự tính toán.

Câu chuyện “sốt ảo” tại xã Bình Ba (huyện Châu Đức, Bà Rịa – Vũng Tàu) trong 1 tuần qua là một minh chứng. Trước thông tin một tập đoàn lớn sẽ về đây triển khai dự án khu thương mại, nên những ngày qua, dọc tuyến Quốc lộ 56, xe ô tô từ các tỉnh, thành phố lân cận như TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai và cả các tỉnh phía Bắc… đậu kín bên vỉa hè để săn đất. Chỉ chưa đến 1 tuần, giá nhà đất ở khu vực này tăng mạnh, gây ra cơn sốt đất chưa từng có và giờ đây, bắt đầu xuất hiện những cuộc tháo chạy khỏi thị trường.

Trước diễn biến của đợt sốt cục bộ trên, UBND huyện Châu Đức đã có văn bản thông tin cụ thể về dự án, khuyến cáo nhà đầu tư cần bình tĩnh, tìm hiểu kỹ tính pháp lý của khu đất khi giao dịch.

Động thái kịp thời của địa phương đã nhanh chóng đẩy lùi cơn sốt ảo tại Bình Ba. Hiện tại, cơn sốt này bắt đầu nguội lạnh. Nhiều nhà đầu tư F2, F3 giờ như ngồi trên đống lửa khi không còn ai mặn mà với chuyện đặt cọc, mua đất.

Anh Lê Văn Sơn (huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu) đang tính bỏ tiền cọc vì mấy hôm liền không có ai hỏi han gì đến đất nền.

“Tôi đang đặt cọc mấy nền ở đây, nhưng nếu không bán được thì bỏ luôn chứ giờ tiền đâu mà ra công chứng, sang tên. Mới hôm qua có 200 triệu đồng/mét ngang, mà giờ đã lên tới 500 – 600 triệu đồng/mét ngang. Giá đất giờ lên ảo quá”, anh Sơn lo lắng.

Thực ra, chuyện sốt đất và nhà đầu tư ùn ùn tham gia đầu tư đất như ở xã Bình Ba không phải là chuyện hiếm, mà đã từng xảy ra tại các tỉnh Long An, Đồng Nai, Bình Dương… Những địa phương này đã chứng kiến nhiều làn sóng người người đổ xô tìm mua đất vườn, đất rẫy tại những vùng nông thôn.

Còn nhớ hồi giữa năm 2019, kể từ sau cột mốc thị xã Long Khánh (Đồng Nai) chính thức lên thành phố, mặc dù về cơ bản, hạ tầng đường sá, hay các vấn đề khác vẫn không có gì thay đổi, nhưng thị trường bất động sản Long Khánh lại chứng kiến cơn sốt đất một cách lạ thường.

Hay tại Bình Phước, đặc biệt là tại TP. Đồng Xoài cũng chứng kiến cơn bão sốt đất trước sự có mặt của nhiều doanh nghiệp địa ốc lớn như Vingroup, Becamex IDC, FLC, HUD Nha Trang, Đại Nam, Cát Tường…, biến Bình Phước từ một tỉnh miền núi thành một tâm điểm thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư.

Sẽ còn rất nhiều cuộc săn lùng, sốt ảo diễn ra tương tự. Tuy nhiên, nhìn lại những cơn sốt đi qua, hệ quả của sự đầu tư theo phòng trào cũng dần hiện hữu. Đã có nhiều nhà đầu tư thành công, nhưng cũng không ít nhà đầu tư phải “ngậm bồ hòn” để trả nợ.

Ông Lê Thọ, một nhà đầu tư đất nền kỳ cựu cho rằng, hiện nay có rất nhiều người vẫn nghĩ đơn giản rằng có thể làm giàu nhanh chóng từ bất động sản. Họ không hề lường trước rủi ro, không hề tìm hiểu kỹ các dự án nhưng vẫn liều lĩnh đi vay mượn khắp nơi, thậm chí là cầm cố giấy tờ nhà đất của gia đình để vay tiền đi đầu tư.

“Một khi vướng phải đất quy hoạch hoặc gặp phải tình trạng đầu cơ thổi giá thì không ít người phải nếm trái đắng vì lỗ đậm, thậm chí ôm hàng nhiều năm”, ông Thọ nói.

Phải biết nhận diện đúng động lực tăng giá

Giới phân tích cho rằng, không phải thị trường vùng ven nào cũng có nhiều rủi ro như câu chuyện ở Bình Ba hay một số khu vực tương tự. Đối với nhiều nhà đầu tư, bất động sản tỉnh đã và đang đem đến nhiều cơ hội. Sự bùng nổ của xu hướng này cũng đã kéo theo cuộc chạy đua của các doanh nghiệp bất động sản, không chỉ những ông lớn có uy tín, mà cả những doanh nghiệp nhỏ và vừa, hay các doanh nghiệp địa phương đều lao vào cuộc đua này.

Thời gian qua, các địa phương trong vùng tứ giác kinh tế phía Nam đã có sự phát triển hạ tầng rất mạnh, dẫn dắt cho sự phát triển mạnh của thị trường bất động sản như Long An, Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu. Tuy nhiên, hai thị trường Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu được nhiều chuyên gia dự báo sẽ là tâm điểm dẫn dắt thị trường phía Nam trong thời gian tới, bởi Long An và Bình Dương giờ đây đã có sự bão hòa.

Tại Đồng Nai, nếu như khu vực quanh dự án sân bay Long Thành đã có sự phát triển mạnh về cả nguồn cung lẫn giá bán, thì những khu vực xa hơn nhưng có hạ tầng kết nối vùng tốt như thị trấn Long Giao (huyện Cẩm Mỹ), thị trấn Hiệp Phước (huyện Nhơn Trạch) cũng đang được xem là tâm điểm thu hút dòng tiền của nhà đầu tư.

Đặc biệt, những khu vực này ngoài lợi thế hệ thống giao thông kết nối vùng hoàn thiện, khu dân cư tập trung đông đúc, thì sự xuất hiện của các “con sếu đầu đàn” cũng sẽ là “bệ phóng” gây sự chú ý của nhiều nhà đầu tư.

Chẳng hạn, tại khu vực thị trấn Long Giao (huyện Cẩm Mỹ), Công ty DRH Holdings đang phân phối dự án Khu dân cư chợ Cẩm Mỹ nằm ngay trên Quốc lộ 56 với giá bán từ 1,8 – 1,9 tỷ đồng cho mỗi căn hộ xây thô. Khi thông tin này được đưa ra, ngay lập tức đã gây sự chú ý mạnh mẽ trên thị trường.

Còn tại Bà Rịa – Vũng Tàu, ngoài động lực lớn là Sân bay Long Thành và hệ thống hạ tầng kết nối liên vùng như cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, cao tốc Bến Lức – Long Thành, cao tốc Biên Hòa – Bà Rịa, cảng Cái Mép…, lợi thế lớn nhất của địa phương này là nằm trong khu tứ giác kinh tế có biển. Đây là lợi thế đặc biệt để phát triển ngành công nghiệp không khói và là nơi có tiềm năng để hình thành một thành phố không ngủ.

Đưa ra lời khuyên về việc nên đầu tư thế nào trong bối cảnh thị trường đan xen cơ hội lẫn thách thức, ông Hoàng Kim Hoài, Giám đốc Công ty Phúc Điền Land cho rằng, nói đến đầu tư bất động sản, thì bất cứ lúc nào cũng đều tồn tại hai mặt cơ hội và rủi ro.

“Giữa hàng loạt dự án lớn nhỏ, lựa chọn sản phẩm chất lượng để giảm thiểu tối đa rủi ro là thách thức lớn của nhà đầu tư. Một dự án chất lượng phải hội tụ đủ các yếu tố về cơ bản như vị trí kết nối, khu vực tập trung nhiều dân cư, mật đô dân cư cao, quy hoạch bài bản khoa học, hạ tầng tiện ích được đầu tư đồng bộ và trước hết là pháp lý phải minh bạch và chủ đầu tư uy tín”, ông Hoài nói.

Đồng quan điểm, theo chuyên gia kinh tế Bùi Quang Tín, mặc dù ở thời điểm hiện tại còn nhiều băn khoăn về việc đầu tư vào thị trường trong cơn sốt nóng cục bộ, chứa đựng nhiều rủi ro tiềm ẩn, nhưng xét trên bình diện chung, có hai yếu tố mà nhà đầu tư cần phải xem xét đó là yếu tố về hạ tầng kết nối vùng và uy tín của các doanh nghiệp.

“Việc đầu tư đón đầu trước thông tin hạ tầng, cũng như sự xuất hiện của các doanh nghiệp lớn không phải hoàn toàn đều có rủi ro. Tuy nhiên, trước khi quyết định xuống tiền đầu tư, các nhà đầu tư cũng cần nhận diện được tiềm năng phát triển của khu vực, cần phải nghiên cứu kỹ về pháp lý, giá cả, uy tín chủ đầu tư và quan trọng nhất là nơi đó có cộng đồng dân cư hay không, vì hiện nay có nhiều dự án triển khai, bán xong rồi để đó. Các nhà đầu tư cần tỉnh táo để lựa chọn cơ hội đầu tư cho mình”, ông Tín nói.

Theo Trọng Tín/ Báo Đầu tư Bất động sản

Link bài gốc: https://bds.tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/nha-dau-tu-om-bom-dat-nen-vung-ven-232612.html

Bài viết Nhà đầu tư “ôm bom” đất nền vùng ven đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.