Công ty Cổ phần Tập đoàn Khải Hoàn Land là nhà phát triển dự án và môi giới bất động sản. Công ty này ghi tên mình vào danh sách những cái tên có tốc độ tăng trưởng rất mạnh trên thị trường bất động sản.

Lợi nhuận hàng năm của Khải Hoàn Land có tốc độ tăng phi mã và đạt đỉnh 414 tỷ đồng vào năm 2021. Công ty đặt mục tiêu táo bạo 1.000 tỷ đồng tiền lãi. Tuy nhiên, hiện tại, Khải Hoàn Land đã phát sinh nhiều vấn đề. Đó là công ty khát vốn tới mức phải huy động rất nhiều từ trái phiếu. Ấy thế nhưng, 62% tài sản, tương đương 4.000 tỷ đồng đã bị “tuồn” ra ngoài.

Khát vốn cực độ

Năm 2021, Khải Hoàn Land ghi nhận doanh thu và lợi nhuận tăng đột biến.

Doanh thu về bán hàng và cung cấp dịch vụ tăng 925 tỷ đồng, tương đương 30% so với năm 2020 lên 1.288 tỷ đồng. Nhờ đó, lợi nhuận sau thuế đạt 414 tỷ đồng, tăng 317 tỷ đồng, tương ứng 327%.

2021 là năm Khải Hoàn Land đạt kỷ lục về lợi nhuận. Trước đó, trong các năm 2020 và 2019, công ty chỉ đạt 97 tỷ đồng và 10 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế.

Dù lãi khủng nhưng dòng tiền công ty âm nặng. Lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Khải Hoàn Land là âm 2.489 tỷ đồng.

Âm nặng dòng tiền nên Khải Hoàn Land khát vốn cực độ. Công ty lên kế hoạch hút vốn với rất nhiều kế hoạch khác nhau.

Ngày 21/4 vừa qua, công ty đã chi trả cổ tức năm 2021 với tỷ lệ 10:1 và cổ phiếu thưởng 100:29.

Ngoài ra, Khải Hoàn Land còn phát hành thêm 6,4 triệu cổ phiếu thưởng cho người lao động (ESOP). Như vậy, vốn điều lệ sẽ tăng thêm 64 tỷ đồng.

Ngoài ra, Khải Hoàn Land còn trình cổ đông 3 phương án tăng vốn khủng trong năm thông qua chào bán cổ phiếu riêng lẻ, chào bán ra công chúng và phát hành tăng vốn từ nguồn vốn chủ sở hữu.

Cụ thể, Khải Hoàn Land dự kiến phát hành 200 triệu cổ phiếu riêng lẻ.  Giá phát hành không thấp hơn bình quân đóng cửa 20 phiên gần nhất ngày HĐQT phê duyệt phương án. Theo thị giá KHG ngày 21/4, số tiền Khải Hoàn Land có thể thu về là 2.400 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, Khải Hoàn Land sẽ phát hành 92,45 triệu cổ phiếu mới để tăng vốn từ nguồn vốn chủ sở hữu, tương đương mệnh giá phát hành gần 924,6 tỷ đồng.

Khải Hoàn Land cũng có kế hoạch chào bán cổ phiếu ra công chúng với tỷ lệ tối đa 62%. Điều đó có nghĩa công ty phát hành tối đa 400 triệu cổ phiếu. Sau giao dịch, Khải Hoàn Land sẽ thu về thêm ít nhất 4.000 tỷ đồng để bổ sung vốn điều lệ.

Như vậy, nếu hoàn thành toàn bộ kế hoạch tăng vốn nói trên, vốn điều lệ của Khải Hoàn Land có thể vượt 10.000 tỷ đồng vào cuối năm nay.

Khải Hoàn Land cũng sẽ trình cổ đông thông qua kế hoạch phát hành trái phiếu riêng lẻ để huy động vốn làm dự án.

Trong đó, công ty sẽ phát hành các lô trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, được bảo đảm bằng tài sản của công ty, giá trị mỗi đợt phát hành không quá 2.500 tỷ đồng.

62% tài sản đã bị “tuồn” ra ngoài

Có một nghịch lý đang diễn ra. Hiện tại, Khải Hoàn Land đang cho thấy bản thân đang vô cùng khát vốn. Thế nhưng, trước đó, công ty lại mạnh tay “tuồn” tiền ra bên ngoài.

Cụ thể, tại thời điểm cuối năm 2021, tổng các khoản phải thu tại Khải Hoàn Land lên đến 5.244 tỷ đồng, chiếm 81,7% tổng tài sản. Trong đó, đáng chú ý nhất là phải thu dài hạn khác tăng vọt từ 1.316 tỷ đồng lên 4.024 tỷ đồng, chiếm hơn 63% tài sản.

Trong các khoản phải thu dài hạn này, chủ yếu đến từ “đặt cọc tiền thuê văn phòng”. Tuy nhiên, đây lại là những con số có nhiều nghi vấn.

Công ty cổ phần bất động sản Khải Minh Land lên đến 1.134 tỷ đồng dù hồi cuối năm 2020, con số này là 0 đồng.

Đứng sau là Công ty TNHH Đầu tư Phát triển Solution (940 tỷ đồng), Công t TNHH Giao hưởng Xanh (800 tỷ đồng), Công ty TNHH Cộng đồng môi giới (450 tỷ đồng).

Tăng vọt các khoản phải nộp Nhà nước, trái phiếu không tài sản đảm bảo

Một trong những điểm đáng chú ý nữa của Khải Hoàn Land chính là bất chấp lợi nhuận sau thuế tăng siêu tốc nhưng thuế và các khoản phải nộp Nhà nước lại tăng vọt từ 42 tỷ đồng lên 105 tỷ đồng.

Trước đó, Khải Hoàn Land cũng từng bị nhắc việc nợ thuế. Trước đó, danh sách 333 doanh nghiệp chây ì nợ thuế tháng 8/2018 với tổng số tiền thuế, tiền phạt và tiền chậm nộp lên đến gần 300 tỷ đồng được Cục Thuế TP. HCM công bố cho biết Khải Hoàn Land nợ số tiền thuế 27,4 tỷ đồng. Tuy nhiên, đến đầu năm 2019, công ty đã ra khỏi danh sách nợ thuế.

Bên cạnh đó, một vấn đề của Khải Hoàn Land là việc công ty sẽ cấp tập tăng vốn trong năm 2022, bao gồm cả biện pháp phát hành trái phiếu. Đây là điều công ty đã tăng tốc trong năm 2021.

Trong năm 2021, tổng giá trị trái phiếu phát hành của Khải Hoàn Land lên đến 558 tỷ đồng, tăng mạnh so với con số 361 tỷ đồng của năm 2020. Lãi suất dao động từ 11%-12%, đặc biệt, có 2 lô trái phiếu không có tài sản đảm bảo.

Bài viết Nghịch lý Khải Hoàn Land: Khát vốn cực độ, 62% tài sản đã bị “tuồn” ra ngoài đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Hệ thống công ty con “què quặt”

Trong quý 3/2021, Công ty Cổ phần Bất động sản Khải Hoàn Land (Mã chứng khoán: KHG) ghi nhận doanh thu và lợi nhuận tăng đột biến. Doanh thu về bán hàng và cung cấp dịch vụ trong kỳ đạt tới 208 tỷ đồng, tăng 154 tỷ đồng, tương đương 285% so với quý 3/2020; lũy kế 9 tháng đầu năm đạt 512 tỷ đồng, tăng 419 tỷ đồng, tương đương 451% so với cùng kỳ năm ngoái.

Vì vậy, lợi nhuận sau thuế của Công ty cũng bứt phá mạnh, đạt 44,8 tỷ đồng trong quý 3, tăng 27,9 tỷ đồng, tương đương 170%; lũy kế 9 tháng đầu năm tăng 76,9 tỷ đồng, tương đương 327% so với 9 tháng đầu năm 2020.

Có thể thấy, bức tranh tài chính của Khải Hoàn Land tăng rất mạnh. Thế nhưng, hệ thống công ty con và một số đối tác của Khải Hoàn Land lại có quãng thời gian dài bê bết.

Tại thời điểm 30/9/2021, Khải Hoàn Land có 2 công ty con. Đó là Công ty TNHH Đầu tư phát triển địa ốc An Pha (An Pha) và Công ty TNHH Đầu tư kinh doanh địa ốc An Thịnh Phát (An Thịnh Phát). Cả 2 đơn vị này đều có 100% vốn thuộc về Khải Hoàn Land.

An Pha thành lập năm 2016. Ở thời điểm cuối năm 2020, công ty có vốn chủ sở hữu lên tới 120 tỷ đồng. Vốn lớn nhưng An Pha dường như bất động. Trong giai đoạn 2016-2020, An Pha không phát sinh bất cứ đồng doanh thu nào nên ghi nhận những khoản lỗ lần lượt là 14,8 triệu đồng, 3 triệu đồng, 3,1 triệu đồng, 3 triệu đồng và 3,5 triệu đồng.

Tình trạng “đóng băng” cũng diễn ra tương tự tại An Thịnh Phát. Trong 5 năm gần đây, An Thinh Phát không ghi nhận bất cứ đồng doanh thu nào và thua lỗ 5,2 triệu đồng, 3,1 triệu đồng, 3,1 triệu đồng, 3,2 triệu đồng và 3,6 triệu đồng.

Trong khi đó, vốn chủ sở hữu của công ty đạt gần 92 tỷ đồng.

Công ty TNHH Tập đoàn Khải Hoàn Vũng Tàu (Khải Hoàn Vũng Tàu) được xác định là công ty liên quan của Khải Hoàn Land. Mối quan hệ này được xác định là “Chủ tịch Hội đồng quản trị của Công ty là cá nhân có ảnh hưởng đáng kể”.

Khải Hoàn Vũng Tàu mới là đơn vị đặt ra nhiều dấu hỏi nhất về hoạt động khi sở hữu các chỉ tiêu tài chính vô cùng khó hiểu.

Khải Hoàn Vũng Tàu thành lập năm 2012 do ông Võ Công Sơn là người đại diện. Vốn chủ sở hữu của Khải Hoàn Vũng Tàu khá lớn, lên đến hơn 428 tỷ đồng. Con số này được duy trì trong nhiều năm. Tuy nhiên, tới 2019, chỉ tiêu này bất ngờ vọt lên 3.805 tỷ đồng.

Ngạc nhiên ở chỗ, vốn lớn và tăng rất mạnh nhưng từ 2016 đến 2020, Khải Hoàn Vũng Tàu duy trì doanh thu 0 đồng và ghi nhận thua lỗ 4,5 triệu đồng trong năm 2017, 652 triệu đồng (2018). 2019 là năm công ty  tăng vốn siêu tốc nhưng vẫn lỗ 170 triệu đồng. 5,7 triệu đồng là con số lỗ trong năm 2020.

Thêm một điều lạ là dù thua lỗ triền miên nhưng Khải Hoàn Vũng Tàu vẫn chi trả hàng chục tỷ đồng cổ tức đều đặn cho Khải Hoàn Land.

Tài chính bê bết, vẫn thực hiện dự án…. 145.000 tỷ đồng

Có thể thấy, bức tranh tài chính của Khải Hoàn Vũng Tàu bê bết trong suốt thời gian dài. Thế nhưng, công ty vẫn góp mặt trong siêu dự án có giá trị đầu tư lên đến 145.000 tỷ đồng.

Ngoài ra, Khải Hoàn Land đang thực hiện và hợp tác với Khải Hoàn Vũng Tàu và một số đối tác để phát triển các dự án đầu tư với quy mô lớn tại thành phố Vũng Tàu, Phú Quốc, TP.HCM, thị trấn Tân Quới.

Trong đó, đáng chú ý, là Dự án Khu đô thị Gò Găng – Thành phố Vũng Tàu do Khải Hoàn Vũng Tàu làm chủ đầu tư. Dự án có quy mô lên đến 1.509 ha. Tổng mức đầu tư của dự án là 145.000 tỷ đồng. Khải Hoàn Vũng Tàu vay vốn với số tiền 490 tỷ đồng để tài trợ dự án.

Tham gia các dự án lớn với Khải Hoàn Land còn có Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh và Công ty bất động sản Khải Minh Land.

Giao Hưởng Xanh là chủ đầu tư của Cao ốc Căn hộ tại xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, TP.HCM (tên thương mại là La Partenza). Quy mô dự án 2ha gồm 1.200 căn hộ với tổng mức đầu tư 1.750 tỷ đồng. Bức tranh tài chính của Giao Hưởng Xanh cũng không khả dĩ hơn hệ thống công ty con, công ty liên quan của Khải Hoàn Land.

Từ năm 2016 đến 2020, vốn chủ sở hữu của Giao Hưởng Xanh “leo dốc”, tăng từ 195 tỷ đồng lên 1.197 tỷ đồng. Thế nhưng, công ty thường xuyên trong cảnh doanh thu 0 đồng và miệt mài thua lỗ, lỗ tới 231 triệu đồng, 14,6 tỷ đồng, 1,5 tỷ đồng, 1,7 tỷ đồng và 1,6 tỷ đồng.

Khải Minh Land là cái tên khả dĩ nhất trong hệ thống công ty con, công ty liên quan của Khải Hoàn Land. Trong 5 năm gần đây, doanh thu công ty dao động từ 5,9 tỷ đồng tới 55,3 tỷ đồng. Vì vậy, công ty chỉ thua lỗ trong năm 2016 và 2017. Từ 2018 tới 2020, Khải Minh Land lãi 234 triệu đồng, 487 triệu đồng và 185 triệu đồng.

Dù vậy, đây vẫn là những con số rất khiêm tốn so với vốn chủ sở hữu lên đến 690 tỷ đồng. Có thể thấy, đa số các công ty vệ tinh quanh Khải Hoàn Land đều có bức tranh tài u ám trong suốt thời gian dài. Đáng chú ý nhất là chủ đầu tư Dự án Khu đô thị Gò Găng.

Bài viết Khải Hoàn Land: “Mẹ” lãi tăng vọt, hệ thống công ty con lại “què quặt” đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.