Cuối năm giá chung cư, đất vùng ven TP.HCM tiếp tục tăng cao

Theo ghi nhận của PV, giá chung cư, đất nền tại TP.HCM vẫn tiếp tục đà tăng giá bất chấp những ảnh hưởng của đại dịch Covid-19.

Cụ thể, trên thị trường thứ cấp, giá chung cư hạng A tại một số dự án ở khu Đông TP.HCM hoặc một dự án nằm ở quận Tân Phú, đã tăng hơn 3% so với cuối tháng 9/2020 và đạt xấp xỉ 52 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, phân khúc căn hộ trung cấp, mức giá bình quân vẫn đang tiếp tục tăng ở một số dự án, vượt xa con số 5% so với cuối tháng 9/2020.

Đơn cử tại một căn hộ 56 m2 tại quận 8, giá bán đã tăng từ 1,7 tỷ đồng/căn hộ (30 triệu đồng/căn hộ) lên 1,95 tỷ đồng/căn hộ (tương đương 35 triệu đồng/m2).

Tương tự, một căn hộ 81 m2 tại đường Nguyễn Duy Trinh, quận 2, giá bán cũng đã tăng thêm 200.000 triệu đồng, từ 2,2 tỷ đồng (khoảng 27,1 triệu đồng/m2) lên 2,4 tỷ đồng (khoảng 30 triệu đồng/m2).

Không chỉ giá chung cư, ngay cả đất nền vùng ven TP.HCM, thuộc các huyện Bình Chánh, Nhà Bè, quận 12, Thủ Đức, quận 9 và quận 2 cũng đang tăng mạnh trên cả thị trường thứ cấp lẫn sơ cấp.

Cụ thể, tại Bình Chánh, nếu như cách đây nửa năm, một thửa đất có diện tích khoảng 50 m2 được rao bán 1,8 – 1,9 tỷ đồng (khoảng 36 – 36,5 triệu đồng/m2), thì nay đã lên 2,2 tỷ – 2,5 tỷ đồng/nền (tương đương 44 – 50 triệu đồng/m2).

Tại Củ Chi, quận 12 và Nhà Bè, giá đất nền cũng tăng thêm 10% so với nửa năm trước, đạt ngưỡng 30 – 70 triệu đồng/m2, tùy từng vị trí.

Theo giới chuyên gia, sở dĩ giá chung cư, đất nền vùng ven TP.HCM tăng mạnh trong thời gian qua là do nguồn cung vẫn chưa “áp chế” được nhu cầu của người dân.

Đồng thời, tại TP.HCM, đề án xây dựng thành phố Thủ Đức, trực thuộc TP.HCM, cùng hàng loạt dự án hạ tầng giao thông sắp được triển khai đã trở thành một động lực lớn để giới đầu cơ, cò đất tha hồ “hét giá” đất nền vùng ven.

Năm 2021, chung cư tại TP.HCM có thể tăng 9%?

Trong 10 năm gần đây, xu hướng giới trẻ mua chung cư đang ngày một tăng và chiếm tỷ lệ áp đảo so với lượng người mua đất thổ cư, xây dựng nhà cửa. Đặc biệt, các sản phẩm chung cư đi kèm các dịch vụ tiện ích như trường học, bệnh viện hay khu vui chơi giải trí.

Theo số liệu từ Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm chung cư cao cấp tại TP.HCM tăng 7% trong năm nay còn phân khúc trung cấp và bình dân đều giảm lần lượt 4% và 7%.

Tuy nhiên, thị trường vẫn dành tỷ trọng quan tâm lớn nhất đến chung cư trung cấp. Tổng kết 10 năm (2009 – 2019), đơn vị này thấy rằng tỷ lệ hộ gia đình ở chung cư tại TP.HCM tăng 67%, cao hơn Hà Nội là 53%.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc chi nhánh TP.HCM và Bình Dương của Batdongsan.com.vn dự báo, giá chung cư tại TP.HCM năm 2021 sẽ tăng khoảng 9% trong khi giá nhà riêng có xu hướng ổn định.

Với nhà riêng, nhà mặt phố, giá cho thuê tại TP.HCM trong năm nay đồng loạt giảm ở tất cả các quận huyện. Trong đó, số liệu cho thấy, quận 1 giảm giá thuê tới 38%, Bình Thạnh 11% còn một số khác khoảng 12% hoặc 3%.

Trong khi đó, số liệu của CBRE Việt Nam cho biết, khu Đông TP.HCM vẫn tiếp tục là tâm điểm của thị trường trong 5 – 10 năm tới. Nguồn cung lũy kế của khu vực này đến năm 2025 được dự báo đạt 198.000 căn, gấp 3,6 lần so với năm 2005.

Theo dự báo của CBRE, trong năm 2021, toàn TP.HCM sẽ có 17.500 căn hộ chào bán mới, có sự phục hồi tốt hơn ở các phân khúc, nhất là chung cư. Tốc độ tăng giá bán không đồng đều ở các phân khúc, trong đó phân khúc bình dân (dưới 1.000 USD/m2) không còn xuất hiện trên thị trường.

Cũng theo CBRE, giá bán bình quân của các sản phẩm chung cư đang ngày một tăng, nên người mua để ở bắt đầu quan tâm đến phương thức thanh toán càng dài càng tốt (20 năm trở lên). Đồng thời, người mua chung cư cũng đòi hỏi khắt khe hơn vào các dịch vụ đi kèm, đặc biệt là các phương thức hỗ trợ tài chính.

Chia sẻ với PV báo Dân trí, ông Hồ An, chuyên gia BĐS cũng nhận định rằng, thị trường BĐS TP.HCM, nhất là phân khúc chung cư vẫn sẽ tiếp tục tăng bình quân từ 5% – 10%/năm, trong vòng 5 năm tới.

Theo ông An, giá nhà tăng cao đang trở thành gánh nặng tài chính cho người mua nhà tại TP.HCM. Đây cũng là lý do khiến nguồn cung nhà ở đang suy giảm, song tỷ lệ tiêu thụ lại tương đối chậm trong năm 2020.

Theo báo cáo thị trường bất động sản của DKRA Vietnam, quý III/2020 có tới 6.374 sản phẩm căn hộ chung cư được mở bán nhưng số tiêu thụ được chỉ là 5.088 sản phẩm. Lượng tiêu thụ này chỉ bằng 38,2% so với cùng kỳ năm 2019.

Bài viết Giá chung cư TP.HCM có thể tăng 9%: Người mua nhà càng thêm gánh nặng đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Thị trường ảm đạm

Đất nền vùng ven TP Hồ Chí Minh từng được xem là kênh đầu tư “hái ra tiền” của giới địa ốc trong giai đoạn 2017 – 2019. Tuy nhiên, đến khoảng giữa năm 2019 phân khúc này bắt đầu có dấu hiệu chững lại và có xu hướng đi xuống. Đặc biệt, từ đầu năm 2020 đến nay, thị trường đất nền vùng ven TP Hồ Chí Minh lộ rõ những dấu hiệu “xì hơi” khi lượng giao dịch liên tục giảm mạnh. Theo báo cáo của Savills Việt Nam, trong quý III/2020 chỉ 170 sản phấm đất nền tại TP Hồ Chí Minh được bán, mức thấp nhất kể từ năm 2016, giảm 70% theo quý và giảm 64% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ bình quân giảm tương ứng chỉ còn 37%.

Dữ liệu thống kế của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, dù nguồn cung đất nền mới ở các tỉnh lân cận TP Hồ Chí Minh vẫn dồi dào nhưng tỷ lệ giao dịch lại rất thấp, mức độ quan tâm của nhà đầu tư cũng giảm đáng kể từ 1,5 – 4 lần so với năm 2019. Theo đó, những tháng đầu năm 2020, sức tiêu thụ tại các thị trường đất nền chính như Bình Dương, Long An, Đồng Nai đều trên đà giảm mạnh. Lượt quan tâm tìm mua đất nền tại Bình Dương giảm 3,5 lần, Đồng Nai giảm 1,5 lần, Long An giảm 4 lần và TP Hồ Chí Minh giảm 3,6 lần. Lượng sản phẩm giao dịch thành công giảm từ 3 – 5 lần so với quý II/2019.

Cụ thể, Bình Dương có đến 9 dự án đất nền mở bán, cao nhất trong các tỉnh nhưng lượng tiêu thụ chỉ đạt 45%. Bà Rịa – Vũng Tàu có thêm 5 dự án đất nền mở bán nhưng chỉ có 35% trong số đó được tiêu thụ. Tương tự, tại Đồng Nai dù nguồn cung hạn chế ở mức hai dự án nhưng cũng chỉ tiêu thụ được khoảng 55%. Long An là thị trường có sức mua thấp nhất, không đến 11% sản phẩm rao bán được khách hàng tìm mua.

Nghiên cứu mới nhất của Công ty DKRA Việt Nam cũng ghi nhận, mức giá đất nền bắt đầu giảm khoảng 5 – 15% tùy từng khu vực nhưng mức độ hấp thụ giao dịch vẫn chưa có dấu hiệu được cải thiện. Xu hướng giảm giá này được dự báo sẽ tiếp tục diễn ra trong những tháng cuối năm 2020.

Nhà đầu tư “chùn tay”

Dự báo, việc giảm giá của phân khúc đất nền vùng ven TP Hồ Chí Minh còn duy trì sang năm 2021. Nhiều nhà đầu tư cho biết, họ bắt đầu nản chí và dần chuyển qua kinh doanh các mặt hàng khác thay vì đổ tiền vào đất nền như trước đây. Chia sẻ với phóng viên, anh Nguyễn Thanh Huy (trú 390/59 Nguyễn Đình Chiểu, phường 4, quận 3, TP Hồ Chí Minh) – một nhà đầu tư cá nhân nhiều kinh nghiệm đánh giá, sự sụt giảm giao dịch đất nền đến từ nhu cầu mua bất động sản giảm mạnh. Trong đó, không thiếu những nhà đầu tư ưu tiên giữ tiền để phòng tránh rủi ro. “Không chỉ với đất nền, các kênh đầu tư khác như chứng khoán, ngoại tệ, vàng cũng có dấu hiệu chuyển về trạng thái phòng ngự” – anh Nguyễn Thanh Huy nói.

Hơn 10 năm mua bán đất nền, chị Ngô Thị Kim Dung (ngụ 22 Phạm Văn Chí, phường 8, quận 6, TP Hồ Chí Minh) cho biết, thực tế hiện nay có nhiều nhà đầu tư chấp nhận cắt lỗ, thậm chí bán tháo ra thị trường. “Những nhà đầu tư không sử dụng đòn bẩy tài chính vẫn có thể cầm cự, đợi thị trường hồi phục. Khó khăn chỉ thực sự diễn ra với nhà đầu tư phải vay vốn ngân hàng trước áp lực lãi suất có thể nuốt chửng khoản đầu tư” – chị Ngô Thị Kim Dung phân tích.

Theo một số nhà đầu tư, thị trường bất động sản vùng ven TP Hồ Chí Minh thời gian qua liên tục xuất hiện những thông tin về rao bán dự án thiếu pháp lý, dự án phân lô bán nền trái phép, thậm chí không tồn tại trong quy hoạch. Điều này ảnh hưởng rất lớn đến tâm lý nhà đầu tư, “chùn tay”, e dè trước mọi quyết định mua và bán. Đáng chú ý nhất là sự thay đổi trong tiêu chí lựa chọn đầu tư vào đất nền vùng ven. Cụ thể, nếu như trước đây, hai tiêu chí được khách hàng quan tâm nhất là vị trí và hạ tầng, thì hiện nay vấn đề pháp lý cũng rất quan trọng.

Bài viết Đất nền vùng ven TP Hồ Chí Minh giao dịch ảm đạm đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Một số chuyên gia cho rằng, ở một vài khu vực lân cận TP.HCM BĐS đã có hiện tượng bị thổi giá, nhu cầu ở thực ít, chủ yếu nhu cầu đầu tư là chính. Với các dự án phát triển bài bản, hạ tầng hoàn thiện thì sức mua vẫn ổn, nhưng theo các chuyên gia sức mua cũng vẫn chủ yếu là đầu tư.

TS Sử Ngọc Khương, chuyên gia đầu tư BĐS cho rằng, khá nhiều CĐT “xí” được quỹ đất tại khu vực lân cận và phân lô bán nền. Với những khu vực xa xôi, hạ tầng chưa hoàn thiện người mua thực sẽ không xuống đó để mua, còn với nhà đầu tư giá đã chạm ngưỡng cao rồi nên họ không còn tập trung nữa. Chẳng qua, ở một số thị trường có hiện tượng “nóng sốt” là do bị đẩy giá, chứ thực tế tính thanh khoản không cao, không có nhu cầu ở thực.

Kết luận của Hội môi giới BĐS Việt Nam trong báo cáo mới đây chỉ ra, ở một số địa phương giá đất được đẩy lên quá cao, nhanh hơn tốc độ phát triển kinh tế và hạ tầng đô thị đã tạo giá ảo. Hiện tượng này dẫn đến hệ lụy: Cơ quan Nhà nước điều chỉnh thuế đất, người dân đòi tăng tiền đền bù giải phóng mặt bằng, dẫn đến sụt giảm hoạt động đầu tư phát triển đô thị. Đồng thời, giá ảo khiến các nhà đầu tư rời khỏi thị trường. Điều này làm suy giảm phát triển kinh tế địa phương và thị trường BĐS nói chung.

Dành lời khuyên cho NĐT khi bỏ tiền vào BĐS trong các năm tiếp theo, TS Sử Ngọc Khương chia sẻ, pháp lý vẫn là yếu tố cực kì quan trọng trong câu chuyện đầu tư.

Đối với những người không có tiền để mua nhà phố mà mua đất rồi tích lũy tiền xây nhà, những đối tượng này cần đặc biệt lưu ý đến đến pháp lý với chủ thể dự án, rất cần pháp lý rõ ràng nếu không rất dễ tiền mất tật mang.

Ngoài ra, theo ông Khương, những người góp vốn mua đất với CĐT, xây xong 2-3 năm sau CĐT mới làm sổ đỏ, các đối tượng này dễ bị các nhà phát triển BĐS làm ăn không trung thực “dối gian” về mặt pháp lý.

“NĐT lẫn người mua thực khi bỏ tiền vào BĐS cần hết sức cẩn thận về mặt pháp lý đối với những dự án phân lô bán nền, hợp đồng cọc vốn. Sẽ rất khó để người mua phân biệt được giao dịch thật hay ảo trong bối cảnh thị trường biến động. Trong khi bản thân câu chuyện hạ tầng là của nhiều năm sau. Cơ sở hạ tầng hay vốn ngân sách phải được tính toán trong dài hạn chứ không phải một sớm một chiều”, ông Khương nhấn mạnh.

Theo dự báo, thị trường BĐS Việt Nam năm 2020 nhìn chung tiếp tục có sự giảm tốc nhưng theo các chuyên gia, thực chất hơn, không xuất hiện khủng hoảng thị trường ảo hay bong bóng. Nghịch lý duy nhất của thị trường BĐS 2020 là dù nhu cầu mua vẫn ở mức cao mà không thể đẩy mạnh đầu tư phát triển.

Theo Hạ Vy/ Trí thức trẻ

Link bài gốc: http://ttvn.toquoc.vn/kinh-doanh/vi-sao-nha-dau-tu-roi-khoi-thi-truong-dat-nen-vung-ven-tphcm-4202018182228603.htm

Bài viết Vì sao nhà đầu tư rời khỏi thị trường đất nền vùng ven TP.HCM? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.