Đối với phân khúc đất nền, DKRA cho biết: Sức cầu thị trường có xu hướng giảm và đang ở mức thấp nhất kể từ thời điểm đầu năm.

Trong quý 3/2022, nguồn cung đất nền giảm 65,6% so với quý II/2022, ghi nhận 9 dự án mở bán với khoảng 1.057 sản phẩm. Lượng tiêu thụ giảm 77,8% so với quý trước, đạt khoảng 550 nền, tương đương 52% nguồn cung mới.

Thị trường đất nền vùng phụ cận tiếp tục giữ vị thế chủ lực, nguồn cung tập trung chủ yếu ở thị trường Bình Dương khi chiếm hơn 59% nguồn cung mới. Riêng tại TP HCM, thị trường tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới.

Theo dự báo từ DKRA Group, nguồn cung mới của phân khúc đất nền trong 3 tháng cuối năm sẽ tăng nhẹ, đạt khoảng 1.500 – 2.000 nền, tập trung chủ yếu ở các thị trường vùng ven TP HCM như Bình Dương, Đồng Nai và Long An.

Thị trường thứ cấp có khả năng duy trì ở mức ổn định, khó có sự tăng giá đột biến trong giai đoạn cuối năm. Ngược lại, mặt bằng giá trên thị trường sơ cấp vẫn tiếp tục đà tăng do chịu ảnh hưởng của các loại chi phí đầu vào.

Đối với phân khúc căn hộ, sức cầu chung thấp ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp, tỷ lệ hấp thụ ở các dự án chỉ dao động phổ biến từ 25% – 60%, phần lớn do tâm lý e ngại vấn đề vay mua bất động sản, lãi suất tăng cao.

Trong quý III/2022, nguồn cung căn hộ mới giảm 63,8% so với quý II/2022, thị trường đón nhận khoảng 4.873 căn đến từ 31 dự án mở bán.

Căn hộ hạng A và hạng C dẫn dắt nguồn cung mới toàn thị trường, lần lượt chiếm 35 % và 32,7% tỷ trọng nguồn cung mới trong quý. Trong khi căn hộ hạng A là phân khúc chủ đạo tại thị trường TP HCM, chiếm đến 73,7% nguồn cung mới, thì căn hộ hạng C tập trung chủ yếu tại Bình Dương và các tỉnh giáp ranh.

Giá bán sơ cấp bình quân tăng từ 5% – 8% so với quý trước, cá biệt, một số dự án tại khu Đông ghi nhận mức tăng giá sơ cấp lên đến 12% – 16% so với thời điểm cuối năm 2021.

Dự báo phân khúc căn hộ, nguồn cung mới quý IV/2022 có thể sẽ tăng, đạt mức khoảng 6.000 – 7.000 căn. Trong đó, TP HCM với khoảng 3.000 – 5.000 căn, Bình Dương duy trì ở mức khoảng 2.000 – 3.000 căn; Long An khoảng 350 căn và Bà Rịa – Vũng Tàu với khoảng 500 căn hộ dự kiến mở bán mới.

Sức cầu chung cũng như thanh khoản thị trường có thể tiếp tục bị ảnh hưởng bởi động thái tăng lãi suất, tăng cường kiểm soát tín dụng… trong những tháng cuối năm 2022.

Sức tiêu thụ giảm 77,5% so với quý trước, đạt khoảng 52% nguồn cung mới, tương đương 2.531 căn.

Thị trường TP HCM và Bình Dương vẫn duy trì vị trí dẫn đầu nguồn cung mới toàn thị trường khi chiếm 91,2% tổng lượng căn hộ mở bán mới trong quý.

Định Trần | Nhà báo & Công luận

Bài viết Thiếu hụt nguồn cung, lượng thiêu thụ đất nền và căn hộ tại các tỉnh phía Nam giảm tới 80% đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Quỹ đất ngày càng ít, giá tăng nhanh

Trong thời gian dịch bệnh COVID-19 hoành hành, loại hình đất nền luôn được nhà đầu tư săn đón, giá liên tục tăng phi mã.

Theo Bộ Xây dựng cho biết, về giá giao dịch bất động sản, năm 2021, giá bất động sản, nhà ở, đất nền vẫn liên tục tăng từ đầu năm. Trong đó giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân khoảng 5 –7%, giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15-20%; giá đất nền tăng 20-30% so với thời điểm cuối năm 2020. Đặc biệt, tại thời điểm cuối quý I đầu quý II đã xảy ra hiện tượng tăng giá đột biến, “sốt giá” đất nền tại một số địa phương.

Trong 6 tháng đầu năm 2022, giá đất nền vẫn tăng so với thời điểm cuối năm 2021, mức độ tăng giá bất động sản tập trung trong cuối quý I, chậm dần và có dấu hiệu chững lại trong các tháng quý II.

Bên cạnh đó, nhiều chuyên gia cũng cho rằng, đây là loại hình bất động sản có tính thanh khoản cao, dù trong thời điểm này thanh khoản có chững nhưng cũng sẽ sớm cân bằng trở lại.

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản Việt Nam đa dạng, tuy nhiên thời gian vừa qua, thị trường bất động sản phát triển thiên về đất nền nhiều hơn vì dễ làm. Tại nhiều địa phương, doanh nghiệp có ít tiền nhưng cũng san đất, cắm mốc làm vài con đường rồi bán nền thu tiền, trong khi đó vốn của người mua cũng không cần nhiều, chỉ 1-2 tỷ đồng có thể mua được một nền đất đầu tư.

Ông Trịnh Nguyên Tuấn Anh, Ủy viên thường vụ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) phụ trách Đông Nam bộ, Chủ tịch King Broker Group cho biết, sở dĩ đất nền tiếp tục là xu hướng đầu tư chủ đạo trong vòng 3 – 5 năm tới là bởi: “Thời gian thực hiện các dự án chung cư và bất động sản nghỉ dưỡng mất tới 5 – 10 năm và có thể lâu hơn nếu trục trặc. Trong khi đó, dự án đất nền phân lô có thể cho ra lò trong vài tháng. Kể cả sau này chúng ta có chính sách siết tình trạng phân lô bán nền, thì thời gian triển khai dự án đất nền vẫn nhanh gọn hơn nhiều so với dự án chung cư”, ông Tuấn Anh nói.

Thêm vào đó, nguồn cung đất nền cũng dồi dào hơn và nhu cầu ở phân khúc này cũng lớn hơn, trong khi nguồn cung chung cư đang ách tắc vì pháp lý và khả năng đáp ứng quá nhỏ so với nhu cầu thực.

“Khoảng 10 triệu người có nguồn tiền nhàn rỗi và có khả năng trở thành nhà đầu tư bất động sản, trong khi đó, tổng cung thị trường thứ cấp đang rất ít. Có thể trong vài năm tới mới có một lứa dự án khác. Nhà đầu tư không thể chờ đợi dự án mới, nên trong giai đoạn hiện nay họ lựa chọn đầu tư những sản phẩm có sẵn và đất nền là phân khúc hợp khẩu vị”, đại diện King Broker Group nói thêm.

Được nhận định vẫn là kênh đầu tư “vua”

Theo các chuyên gia, đất nền vốn vẫn là phân khúc dẫn đầu trong các kênh đầu tư BĐS của giới đầu tư. Lý do về thanh khoản cao và sinh lời tốt hơn các phân khúc giúp tâm lý của người mua nghiêng hẳn về loại hình này.

Chưa kể, nhiều người còn dùng để tích lũy lâu dài hoặc làm tài sản kế thừa. Đặc biệt ở nhóm bất động sản liền thổ, đất nền có ưu thế về chi phí vốn – dòng tiền mua đất nền thường có giá mềm hơn nhà phố và biệt thự.

Trong khi đó, so với các kênh đầu tư tài chính khác như: gửi tiết kiệm, vàng, ngoại tệ, chứng khoán, đất nền vượt trội về tính ổn định, chống trượt giá cao và là kênh trú ẩn cho dòng tiền trung và dài hạn. Với tỷ suất sinh lời hấp dẫn, trung bình trên 10-20% mỗi năm xuyên suốt 4 năm qua và hứa hẹn tiếp tục duy trì phong độ này trong thời gian tới, đất nền hứa hẹn là kênh đầu tư hấp dẫn.

Nhiều chuyên gia nhấn mạnh, về cơ bản, đầu tư đất nền hấp dẫn hơn là nhờ tỷ suất lợi nhuận cao hơn, thời gian đầu tư dự án ngắn, nhịp sóng tăng giá của đất nền ngắn hơn rất nhiều so với dự án chung cư hay bất động sản nghỉ dưỡng và nhà đầu tư đất nền có thể chốt lời sau 2 – 3 năm.

Trong khi phân khúc chung cư có sóng tăng giá chậm và ngắt quãng, thì sóng tăng giá của đất nền thường diễn biến tăng liên tục theo năm, thậm chí tăng theo điều chỉnh giá đất của địa phương.

“Đầu tư đất nền khoảng 2 tỷ đồng, nhà đầu tư có thể dùng đòn bẩy tài chính khoảng 70%, cộng với vốn sẵn có thì hoàn toàn có thể tham gia cuộc chơi. Hiện tượng chạy đua mua đất diễn ra trên thực tế là do nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính, nhất là các nhà đầu tư chuyên nghiệp có kiến thức. Với nguồn vốn trong tay 10 tỷ đồng, cộng với đòn bẩy tài chính, họ có thể đầu tư danh mục 50 tỷ đồng và có thể thu lợi nhuận hàng chục tỷ đồng hoặc hơn trong vòng vài năm”, ông Tuấn Anh cho biết.

Không phủ nhận việc đất nền đem lại lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư nhưng cũng sẽ mang đến nhiều hệ lụy, ông Nguyễn Mạnh Hà cho rằng: “Nếu như thị trường đất nền phát triển quá nóng dẫn đến rất nhiều hệ luỵ, thứ nhất có thể xảy ra cơn sốt không đáng có. Thứ hai, rõ ràng khi đầu tư đất nền chỉ để kiếm lời lướt sóng không phục vụ sản xuất, không giúp phát triển thị trường lành mạnh. Tôi thấy rằng, một trong
những nguyên nhân dẫn đến thực trạng trên, chủ yếu là đất nền dễ làm, dễ đầu tư nhưng cũng có nguyên nhân nữa là buông lỏng quản lý trong việc phát triển dự án làm thị trường méo mó đi”.

Theo các chuyên gia, đất nền có sổ chính là yếu tố quan trọng để khách hàng quyết định đầu tư vào một dự án BĐS bởi liên quan đến việc đảm bảo quyền lợi lâu dài cho khách hàng.

Vì vậy, trong quy tắc mua đất thời nay, điều kiện cần đầu tiên để chọn mua dự án đó là pháp lý đầy đủ hay còn gọi là đất nền có sổ, tiếp theo là các tiêu chí khác như: nhà phân phối dự án uy tín, thanh khoản tốt, mức giá cạnh tranh trong khu vực, được đầu tư đồng bộ về tiện ích nội khu và dịch vụ bán hàng chuyên nghiệp….

Trung Hiếu | Nhà báo & Công luận

Bài viết Đất nền có còn là kênh đầu tư “vua” trong thời gian tới? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa gửi công văn đến Thủ tướng, Bộ Tài nguyên – Môi trường kiến nghị sửa đổi quy định dưới luật về tách thửa đất ở, tránh tình trạng tách thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp để phân lô bán nền tràn lan.

Theo HoREA, từ 2017 đến nay, tại một số địa phương đã xuất hiện tình trạng đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp lách luật nhiều lần gây ra các cơn sốt đất ảo đi liền với tình trạng phân lô bán nền tràn lan tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản. Những hành vi này làm ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội.

Nghị định 01 năm 2017 và Nghị định 148 năm 2021 cho phép tách thửa đối với từng loại đất, kể cả đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở đã dẫn đến tình trạng đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp tách thửa đất nông nghiệp, phân lô bán nền tràn lan, gây ra sốt đất ảo.

Theo HoREA, đây là nhu cầu thực tế của nhiều người dân, và nếu cho phép tách thửa đối với đất nông nghiệp mà vẫn giữ được mục đích sử dụng thì không phá vỡ quy hoạch.

Tuy nhiên, công tác quản lý Nhà nước trên thực tế hiện chưa chặt chẽ và hiệu quả (nhất là ở cấp cơ sở) nên dẫn đến tình trạng bị lợi dụng để kinh doanh bất động sản trái phép, hô biến các lô đất nông nghiệp có diện tích 500 m2 hoặc 1.000 m2 vừa vặn với diện tích của 1 lô biệt thự, nhà vườn. Điều này dẫn đến tình trạng bị đầu nậu, cò đất…lợi dụng phân lô, bán nền tràn lan, gây ra các cơn sốt ảo giá đất, làm phá vỡ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng.

Do vậy, pháp luật về đất đai cần quy định cơ chế, điều kiện để giải quyết nhu cầu của người dân muốn được tách thửa đất đối với đất nông nghiệp nằm xen kẽ với đất ở trong cùng thửa đất, hoặc là thửa đất độc lập tại đô thị, điểm dân cư nông thôn. Việc quy định rõ để vừa đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, vừa đảm bảo kết nối hạ tầng đồng bộ và phù hợp với quy hoạch.

Từ thực tiễn trên, Hiệp hội đề xuất sửa đổi, bổ sung các điều 43d, 75a Nghị định 43 năm 2014 theo hướng chỉ cho phép tách thửa đối với đất ở.

Cụ thể, HoREA kiến nghị sửa đổi, bổ sung Điều 43d, UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.

Trường hợp có phần diện tích đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nằm xen kẽ trong cùng thửa đất ở, hoặc thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nằm xen kẽ trong đất đô thị, điểm dân cư nông thôn thì xem xét từng trường hợp cụ thể để giải quyết chuyển mục đích sử dụng đất toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất sang đất ở, đồng thời với việc tách thửa đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất.

HoREA cũng đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 75a: Giao UBND cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định điều kiện tách thửa, hợp thửa đất ở tại nông thôn, đô thị. Tương tự nên trao quyền cho UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại nông thôn hoặc đất ở tại đô thị.

Bài viết Nhiều địa phương sốt đất ảo, phân lô bán nền tràn lan đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Đầu tháng 6 vừa qua, Bộ Xây dựng đã có văn bản yêu cầu các địa phương báo cáo về việc thực hiện các biện pháp kéo giảm cơn “sốt đất” từ đầu năm nay. Ngoài ra, thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, bộ cũng đã có văn bản yêu cầu các địa phương có giải pháp để kiểm soát quản lý thị trường bất động sản, đảm bảo ổn định thị trường bất động sản tại các địa phương. Bộ Xây dựng đề nghị các địa phương báo cáo các giải pháp và kết quả thực hiện theo yêu cầu tại văn bản nêu trên để ổn định thị trường bất động sản tại địa phương.

Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã vào cuộc, có văn bản yêu cầu UBND các tỉnh, thành phố tăng cường chấn chỉnh quản lý nhà nước về giá đất. Văn bản nêu rõ, thời gian gần đây, giá đất một số địa phương, khu vực tăng lên một cách đột biến gây nên hiện tượng sốt ảo làm ảnh hưởng đến điều hành phát triển kinh tế, xã hội và việc triển khai các dự án đầu tư.

Với sự vào cuộc quyết liệt của các bộ, ngành, thị trường bất động sản đã dần ổn định. Báo cáo quý II/2021 của Bộ Xây dựng cho thấy, lượng giao dịch đất nền có xu hướng giảm so với quý trước. Giá giao dịch đất nền tại một số địa phương giảm như sau: tại Hà Nội, dự án The Phoenix Garden (Đan Phượng) giá khoảng 32,2 triệu đồng/m2, Khu đô thị Inoha City Phú Xuyên (Phú Xuyên) giá khoảng 24,7 triệu đồng/m2, The Spring Town Xuân Mai (Chương Mỹ) giá khoảng 14,5 triệu đồng/m2, Hòa Lạc Premier Residence (Sơn Tây) giá khoảng 13,9 triệu đồng/m2…

Tại Hải Phòng: khu Cửa Trại (xã Thủy Đường), Khau Da, Khang Dồi, Gò Gai (xã Thủy Sơn), giá đất đang giao dịch quanh mức 20-25 triệu đồng/m2, đất nền ở các xã Hoa Động, Lâm Động… hiện có giá hơn 15 triệu đồng/m2… Còn tại Đồng Nai: dự án Biên Hòa New Town 2 (TP. Biên Hòa) giá giao dịch khoảng 16,1 triệu đồng/m2, dự án Long Hội Central Point (Nhơn Trạch) giá khoảng 18,8 triệu đồng/m2…

Theo báo cáo quý II/2021 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam về phân khúc đất nền, liền kề tại Hà Nội, nguồn cung suy giảm do khan hiếm dự án mới được phê duyệt. Nhiều hiện tượng bán cắt lỗ, giảm giá diễn ra trên thị trường.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, hầu hết ở các địa phương không còn hiện tượng sốt đất nữa, giá đất đã giảm nhưng có một số nơi giá vẫn ở mức cao so với giá trị thực. Hiện giá đất nền vẫn còn cao so với thời điểm trước khi sốt và đến nay vẫn chưa được điều chỉnh. Giá bán cao nên người mua ít, chỉ dự án nào điều chỉnh hợp lý về mức giá thị trường mới có giao dịch.

Tại các địa phương như Bắc Giang, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc… giá đất quý II/2021 đã có sự điều chỉnh hàng loạt. Đặc biệt, sau đợt dịch ở Bắc Giang, Bắc Ninh, Quảng Ninh… có hiện tượng nhiều dự án giảm sâu, trở về với mức giá ban đầu của cuối năm 2020. Nhà đầu tư vẫn quan tâm đối các dự án có giá giảm sâu, còn dự án nào giảm nhẹ họ chỉ quan sát chứ chưa xuống tiền.

Cơn sốt đất đầu năm diễn ra rất mạnh và hệ lụy của nó có vẻ là không nhỏ, cần phải phải kiểm soát chặt chẽ việc thực hiện các dự án, các giao dịch mua bán trên thị trường, kiểm tra các đối tượng tham gia đầu tư và tham gia làm dự án, sử dụng đất đai, các đối tượng mua bán, môi giới. Bên cạnh đó, thông tin quy hoạch phải công bố rõ ràng, minh bạch để cho mọi người có thể tham gia, đối chứng và đặc biệt là những thông tin về thị trường như chỉ số giá cần được xây dựng một cách đầy đủ để làm cơ sở dữ liệu tra cứu cho các nhà đầu tư tham chiếu, ông Nguyễn Văn Đính cho biết thêm.

Bộ Xây dựng yêu cầu các địa phương tổ chức công bố công khai thông tin về thị trường bất động sản, về quy hoạch, tiến độ triển khai các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các dự án bất động sản đặc biệt là các dự án lớn và việc sáp nhập thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính… tại địa phương để minh bạch thông tin, ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ nhằm đẩy giá để trục lợi.

Các địa phương cần có biện pháp quản lý, ngăn chặn việc chia tách, “phân lô, bán nền” tại các khu vực chưa được phép đầu tư, thiếu hệ thống hạ tầng. Đồng thời, tăng cường kiểm soát hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản, các tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản; chấn chỉnh hành vi mua bán trao tay nhiều lần, “thổi giá” gây nhiễu loạn thông tin thị trường bất động sản. Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các trường hợp kinh doanh bất động sản không đúng quy định, không đủ hồ sơ pháp lý, không đủ điều kiện kinh doanh.

Bài viết Cơn sốt đất nền đã được kiểm soát đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Theo tìm hiểu của phóng viên, thời điểm hiện tại, nguồn cung và sức hấp thụ của thị trường bất động sản TP.HCM đang giảm mạnh do tác động từ việc tái bùng phát dịch Covid-19. Điều này được minh chứng qua số liệu thống kê của batdongsan.com.vn, mặc dù mức độ quan tâm bất động sản (BĐS) trong tháng 5 tới nay có xu hướng giảm so với những tháng trước đó, nhất là ở phân khúc đất nền (giảm 19%) nhưng nhìn chung xét về dài hạn, mối quan tâm đối với thị trường bất động sản vẫn không giảm ở nhiều phân khúc.

Ông David Jackson, CEO Colliers Việt Nam nhận định, nhiều năm gần đây, đất nền tại các khu vực vùng ven TP. HCM luôn nằm trong danh mục ưa thích của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, cũng như nhiều phân khúc bất động sản khác trong bối cảnh hiện tại, đất nền cũng chịu ảnh hưởng nghiêm trọng từ đại dịch Covid-19 và dự báo trong khoảng thời gian 6 tháng tới, sẽ rất khó để phân khúc này trở lại nhộn nhịp như đã từng có trước kia.

Cũng không thể phủ nhận rằng, phân khúc đất nền từ trước tới nay luôn có sức hấp dẫn đặc biệt với các nhà đầu tư trong nước bởi tỷ suất sinh lời cao và cũng chính bởi tâm lý “chuộng” nhà ở gắn liền với đất vốn “cắm rễ” sâu trong tâm thức của người Việt. Cũng từ lâu, người Việt Nam đã hình thành quan niệm “buôn vàng thì lỗ, buôn thổ thì lời”, nên việc sở hữu đất nền không chỉ phục vụ nhu cầu an cư mà còn trở thành một hình thức kinh doanh đem lại nhiều lợi nhuận cho nhà đầu tư.

Tuy nhiên, để có thể biến đất nền thành tài sản có giá trị, kênh đầu tư hiệu quả đòi hỏi nhà đầu tư phải có sự nhìn nhận, đánh giá chính xác về nhiều yếu tố. Trước tiên, động lực quan trọng khiến phân khúc đất nền trở nên sôi động, có giá chính là cơ sở hạ tầng. Hiện tại, nhiều nguồn lực đang được tập trung để chống dịch. Chính vì vậy, một số dự án cơ sở hạ tầng trọng điểm đã phải tạm ngưng hoặc thi công không đạt được tiến độ đã đề ra, kéo theo sự trì trệ, kém khởi sắc của phân khúc đất nền.

Trong tháng 5/2021 vừa qua, Collier ghi nhận lượng thông tin truy vấn về đất nền đã giảm từ 15 – 20% so với tháng trước đó. Trong khi, chỉ mới vài tháng trước, thông tin về việc có khả năng quy hoạch một số huyện lên quận hoặc thành phố trực thuộc TP.HCM còn khiến đất nền tại Hóc Môn, Bình Chánh, Cần Giờ hoặc Nhà Bè được tìm kiếm mạnh. Thậm chí, còn khiến cho một số nơi xảy ra tình trạng sốt giá đất diễn ra cục bộ, thì nay lượng truy vấn đã giảm mạnh.

Các tỉnh lân cận TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai, Long An hay Bà Rịa – Vũng Tàu cũng ghi nhận các thông tin tìm kiếm về đất nền giảm khoảng 10-12% trong giai đoạn từ tháng 04-05/2021. Trong số các tỉnh thành này, Long An đang ghi nhận có hiện tượng dư thừa nguồn cung đất nền.

Bên cạnh ảnh hưởng do dịch Covid-19 gây nên thì không phủ nhận việc một số người môi giới lợi dụng thông tin quy hoạch sân bay, cầu cảng… để tạo “sóng ảo”, “thổi giá” đất lên quá cao trong đợt sốt đất vừa qua tại một số địa phương cũng khiến các nhà đầu tư cảnh giác hơn. Ngay cả khi mà dịch Covid-19 được khống chế hoàn toàn thì nhà đầu tư cũng sẽ không quá “vồ vập” và thận trọng hơn trước khi xuống tiền.

Chưa kể, không ít nhà đầu tư cũng đã bị “đứt gãy” dòng tiền trong các đợt bùng phát của dịch Covid-19 do bị “chôn” vốn, thậm chí phải bán tháo, cắt lỗ nên phần nào khiến cho tính thanh khoản của phân khúc đất nền cần thêm nhiều thời gian để hồi phục.

Mặc dù vậy, nhiều chuyên gia vẫn cho rằng, thông tin tích cực từ chiến dịch tiêm ngừa vaccine trên diện rộng sẽ là chất xúc tác quan trọng đối với sự hồi phục của thị trường. Dịch Covid-19 được khống chế sớm chừng nào thì nhiều dự án cơ sở hạ tầng sẽ được tái khởi động lại sớm chừng ấy, tiếp tục đóng vai trò là động lực chính yếu cho sự sôi động trở lại của phân khúc đất nền.

UBND TP.HCM vừa ban hành quyết định phân bổ quỹ nhà ở, đất ở thuộc sở hữu Nhà nước cho UBND TP.Thủ Đức và 21 quận, huyện để phục vụ tái định cư cho các dự án chỉnh trang đô thị, công ích. Theo đó, UBND TP.HCM phân bổ sử dụng 3.426 căn hộ và nền đất để giải quyết tạm cư, tái định cư cho người dân. Trong 3.426 nhà đất, bao gồm 781 căn hộ thuộc Chương trình 12.500 căn phục vụ tạm cư, tái định cư cho Khu đô thị mới Thủ Thiêm, 24 nền đất phục vụ tái định cư cho dự án Khu Công nghệ cao, 161 nền đất phục vụ cho dự án tái định cư Thảo Cầm Viên và 1.615 căn hộ và 845 nền đất còn lại.

Bài viết Đất nền vùng ven có còn là “gà đẻ trứng vàng”? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Ngày 9/4, Đoàn công tác của Bộ Tài nguyên và Môi trường (TNMT) đã có buổi làm việc với UBND tỉnh Khánh Hòa và công bố quyết định thanh tra việc chấp hành pháp luật về lĩnh vực đất đai trên địa bàn tỉnh.

Ngoài Khánh Hòa, hai tỉnh khác là Lâm Đồng và Bình Thuận cũng được Bộ Tài nguyên & Môi trường thực hiện thanh tra đợt này, nhằm làm rõ tình trạng phân lô, bán nền bát nháo theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ. Đợt thanh tra được dự kiến kéo dài trong 30 ngày.

Tại Khánh Hoà, việc thanh tra chủ yếu tập trung vào 3 nội dung chính về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2013 đến nay; quá trình chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở và thương mại, dịch vụ và vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi tách thửa tại 3 địa phương là TP Nha Trang và các huyện Diên Khánh, Cam Lâm.

Đầu tháng 6/2021, UBND tỉnh Khánh Hòa đã có công văn yêu cầu Sở Tài nguyên và Môi trường xử lý nghiêm các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phân lô bán nền trái phép. Thế nhưng, thời gian qua, tại nhiều địa phương của tỉnh đã “nóng” lên tình trạng phân lô bán nền quy mô lớn, bằng việc tự vẽ và đặt tên dự án.

Ngoài ra, UBND tỉnh Khánh Hòa còn chỉ đạo UBND các huyện, thị xã, thành phố; Ban quản lý Khu Kinh tế Vân Phong, Ban quản lý Khu du lịch Bán đảo Cam Ranh không để xảy ra tình trạng sốt giá, bong bóng bất động sản trên địa bản quản lý. Đồng thời, tăng cường quản lý, kiểm soát hữu hiệu hoạt động môi giới của các tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn; xử lý nghiêm các trường hợp môi giới, mua bán bất động sản, dự án bất động sản, quyền sử dụng đất… vi phạm pháp luật về đất đai, về kinh doanh bất động sản và các quy định pháp luật hiện hành.

Mặc dù cấp trên đã chỉ đạo và thanh tra, kiểm tra là vậy, nhưng hiện nay, tại nhiều địa phương vẫn xuất hiện tình trạng phân lô bán nền trái phép.

Nhiều chủ đất sử dụng chiêu thức điển hình như hiến đất làm đường giao thông nhưng lại lợi dụng nhằm mục đích tách thửa, phân lô, chuyển nhượng trái quy định. Nổi cộm là ở vùng miền núi Khánh Vĩnh. UBND huyện Khánh Vĩnh đã lập đoàn kiểm tra, phát hiện hàng chục trường hợp lợi dụng hiến đất làm đường để phân lô, sang nhượng trái phép.

Tương tự tại huyện Cam Lâm, hàng chục dự án “ma”, phân lô trái phép tại các thị trấn Cam Đức, Cam Hải Tây, Cam Thành… Điển hình như hộ bà Trần Thị Phương Hà (tại thửa 271, tờ bản đồ 22, xã Cam Hải Tây) táo tợn khi làm đường đấu nối với quốc lộ 1A để phân lô bán nền trái phép. Hiện nay, con đường đấu nối sai phép vào quốc lộ 1A vẫn tồn tại, bất chấp mọi quy định pháp luật.

Hay Cường Thịnh Land rao bán đất dự án Cam Lâm Central Park Cam với quảng cáo “Lâm Central Park là dự án khu dân cư trong lòng thị trấn Cam Đức… trọng tâm của làn sóng BĐS tại huyện Cam Lâm tỉnh Khánh Hòa…

Tương tự, sàn giao dịch BĐS Hưng Vượng Land chào bán đất dự án Suối Tân Diamond và Cam Lâm Future City tại khu vực huyện Cam Lâm… nhưng thực chất cũng chỉ là những lô đất được phân thành vài chục nền riêng lẻ.

Còn tại thị xã Ninh Hoà gần đây xuất hiện một dự án “ma” mang tên King Palce Villa. Dự án này được Công ty CP tư vấn đầu tư DV-TM địa ốc Đại Phúc Land (Công ty Đại Phúc Land) tự nhận mình làm chủ đầu tư và là đơn vị phát triển dự án.

Dự án King Palce Villa được Công ty Đại Phúc Land quảng cáo có vị thế “tựa sơn nghinh hải”, với tổng diện tích 6.666m2, mật độ xây dựng chỉ 45% với 44 sản phẩm. Trong đó, có 10 căn shophouse, 34 căn villa loại 1 và 2 phòng ngủ với đầy đủ tiện ích mang đậm phong cách Châu Âu sang trọng đẳng cấp.

Căn villa sẽ được chủ đầu tư bàn giao nhà hoàn thiện với đầy đủ tiểu cảnh sân vườn trước và sau. Mức giá bán tại đây chỉ từ 1,6 – 1,8 tỉ đồng/căn. Đặc biệt, khi khách thanh toán 60% sẽ tiến hành ký công chứng chuyển nhượng mua bán, 40% còn lại được trả góp 0% lãi suất trong 1 năm.

Tuy nhiên trên thực tế, khu đất này được cán bộ tiếp tay với chủ đất để lên thổ cư, “vẽ” đường quy hoạch, chia lô. Sau nhiều lần “biến hoá”, khu đất 6.666m2 biến thành 44 lô. Trong khi lãnh đạo UBND thị xã Ninh Hoà khẳng định, trên địa bàn không hề tồn tại dự án King Palce Villa của Công ty Đại Phúc Land. Liên quan đến sai phạm tại dự án “ma” này…

Ông Phan Việt Hoàng – Tổng Thư ký Hội Môi giới BĐS Khánh Hòa cho rằng, các văn bản pháp luật đất đai hiện không có quy định riêng đối với trường hợp kinh doanh dự án phân lô bán nền (không xin phép thành lập dự án đầu tư phát triển nhà ở). Trong khi đó, tại Nghị định 43 ngày 15/5/2014 và Nghị định 01 ngày 6/01/2017 của Chính phủ thì cho phép UBND cấp tỉnh cho phép tách thửa đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp và đất phi nông nghiệp (để tặng cho con cái hoặc chuyển nhượng một phần cho người khác không nhằm kinh doanh BĐS).

Chính vì vậy một số tổ chức, cá nhân đã lợi dụng kẽ hở này để trục lợi bằng cách tiến hành thu gom đất nông nghiệp, san lấp mặt bằng. Sau đó lợi dụng quy định hiến đất làm đường, để chia tách thửa, phân ra hàng chục đến hàng trăm lô đất rồi sử dụng nhiều chiêu trò tự vẽ và đặt tên dự án thật kêu, có vị trí đẹp gần với các siêu dự án sắp triển khai, cơ sở hạ tầng đồng bộ, lợi nhuận hấp dẫn để thuyết phục người mua.

Nếu tình trạng này gia tăng và kéo dài, không có phương án kiểm soát hệ quả trước mắt, sẽ gây khó khăn trong vấn đề kêu gọi, thu hút đầu tư vào địa phương. Việc triển khai phân lô bán nền không lập dự án đầu tư nhà ở cũng dẫn đến tình trạng tách thửa tràn lan và biến tướng thành đất ở, phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị.

Bài viết Khánh Hòa vẫn “nóng” tình trạng phân lô bán nền trái phép đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Đề xuất mới đây của Hiệp hội Các nhà đầu tư tài chính (VAFI) liên quan tới nội dung hạ dần lãi suất tiền gửi VND về mức 0%/năm đã tạo ra tranh luận lớn trong giới kinh tế. Theo nhận định của hầu hết các chuyên gia khi nhìn ở góc độ thị trường bất động sản, nếu lãi suất hạ về 0%, kịch bản rõ nét nhất có thể thấy chính là dòng tiền sẽ đổ mạnh vào bất động sản.

TS. Cấn Văn Lực dự báo, nếu lãi suất bằng 0%, người dân sẽ cầm tiền đi đầu tư vào các kênh rủi ro khác như: chứng khoán, bất động sản, tiền kỹ thuật số, thậm chí là mua vàng, mua USD.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, giảng viên Đại học Tài chính cũng nhận định, khi mức lãi suất huy động về mức thấp thì dòng tiền sẽ đổ ào ào sang bất động sản.

Đồng quan điểm đó, TS. Nguyễn Trí Hiếu đưa ra kịch bản, đó là người người, nhà nhà sẽ đầu tư vào kênh tài sản dự trữ tiền như bất động sản.

Chung dự báo về sự chuyển động của dòng tiền sẽ đổ mạnh vào lĩnh vực bất động sản nhưng khi bàn luận về nguy cơ vỡ bong bóng lại xuất hiện quan điểm trái chiều.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, dòng tiền đổ vào bất động sản quá mạnh sẽ làm giá tăng. Khi giá tăng sẽ xuất hiện bong bóng và kịch bản vỡ bong bóng là điều hoàn toàn có thể xảy ra.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Trọng Nhân, một học giả chuyên nghiên cứu về kinh tế cho rằng, ở Việt Nam, nếu áp dụng lãi suất 0%, bong bóng xảy ra thì bất động sản sẽ tăng, sau đó giảm nhưng lại quay trở về quỹ đạo tăng mà không sụp đổ.

Ông Nhân phân tích, chính sách lãi suất 0% làm thao túng tín hiệu cung cầu thị trường tiền tệ. Nó làm cho người vay nghĩ rằng nền kinh tế có lượng tích lũy thật để dành cho mục đích dài hạn. Trong khi đó chỉ là lượng tiền tân tạo. Các doanh nghiệp dùng số tiền này để mua hàng hóa trong nền kinh tế, người tiêu dùng thì tiêu thụ và khiến mọi thứ càng trở nên khan hiếm.

Đánh giá về tác động của chính sách lãi suất 0% đối thị trường bất động sản, ông Nhân nói, khi lãi suất rẻ, các dự án dài hạn bỗng dưng được triển khai và đi đầu là thị trường nhà đất. Đặc biệt, lượng tiền mới được đẩy vào mọi lĩnh vực bao gồm nhà đất và chứng khoán. Từ đó, giá nhà được đẩy lên cao, vượt giá trị thực. Khi giá tăng quá cao, thị trường nhà đất sẽ xảy ra bong bóng.

Lý giải sâu hơn về thuật ngữ bong bóng bất động sản, ông Nhân cho rằng, đây là khái niệm trừu tượng. Tuy nhiên, khi giá tài sản bỗng dưng tăng đột biến và vượt mức định giá tự nhiên, bong bóng hình thành. Ví dụ như thời 2008 thì giá nhà tăng 2-3 lần, thì bong bóng xảy ra. Kết quả của bong bóng là sự sụp đổ hoặc thị trường phải điều chỉnh. Ở Việt Nam kịch bản sẽ có thể là thị trường điều chỉnh.

Trả lời phỏng vấn báo chí trước đó, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhấn mạnh, việc hạ lãi suất huy động thì người ta nghĩ ngay đến việc sẽ tăng mạnh đầu tư vào bất động sản. Tuy nhiên liệu có xảy ra “bong bóng” hay không sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố.

Ông Quốc Anh nhận định, một khi mức độ đánh giá rủi ro bất động sản vẫn vậy, tức là tín dụng vào lĩnh vực này vẫn siết chặt thì ngay cả khi hạ lãi suất về 0% thì dòng tiền tín dụng vẫn khó chảy vào bất động sản gây bong bóng. Trong trường hợp lãi suất về 0%, dân không gửi tiền tiết kiệm và đổ vào bất động sản là vấn đề khác. Nếu tiền dân tích lũy rồi đem đi đầu tư thì không đáng lo ngại, khó có thể hình thành “bong bóng”. Còn đại đa số bộ phận đầu tư dùng đòn bẩy tài chính mới lo ngại. Bởi khi thị trường đi xuống, người vay không trả được nợ và hình thành nợ xấu gây rủi ro cho hệ thống ngân hàng, đó mới là điều đáng lo ngại.

Còn theo TS.Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho rằng, ngoài câu chuyện của dòng tiền đổ vào bất động sản, thị trường địa ốc vẫn như “quả bom nổ chậm”. Đáng lo ngại chính là cách phát triển sản phẩm bất động sản hiện nay chỉ dựa trên việc tăng giá đất liên tục mà xa rời giá trị khai thác. Thế nên, vị chuyên gia này đặt ra cảnh báo rủi ro về thị trường địa ốc.

Bài viết Chuyên gia nhận định như thế nào về thị trường bất động sản khi giả định lãi suất về 0%? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Kênh rót vốn an toàn

Theo dữ liệu nghiên cứu thị trường của Batdongsan.com công bố đầu tháng 4, quý I/2021 chứng kiến chỉ số mức độ quan tâm BĐS tăng rất cao trong lịch sử 15 năm qua. Một quy luật đáng chú ý là cứ sau mỗi đợt dịch, mức độ quan tâm của thị trường luôn bật dậy mạnh mẽ với những nhu cầu về sở hữu cũng như đầu tư tích lũy BĐS càng trở nên rõ nét.

Thông tin từ một đơn vị môi giới tại Hà Nội cho biết, từ tháng 5 đến nay, dù tạm dừng các hoạt động mở bán tập trung nhưng lượng khách hàng gọi điện trao đổi, tìm kiếm thông tin dự án trên các kênh bán hàng online vẫn khá sôi động. Đặc biệt, nhiều nhà đầu tư giàu tiềm lực tài chính vẫn tích cực tìm gom đất dự án trong các khu vực được quy hoạch đồng bộ về hạ tầng, tiện ích, tại những tỉnh, thành có tiềm năng tăng trưởng tốt, hay các trung tâm du lịch mới nổi.

“Đối với những nhà đầu tư trường vốn, điều họ quan tâm hàng đầu là uy tín, năng lực chủ đầu tư, quy mô dự án và chất lượng sản phẩm có nhiều triển vọng sinh lời trong tương lai hay không? Chính điều này khiến cho những dự án có vị trí đẹp, pháp lý minh bạch, quy hoạch bài bản luôn giữ giá, thậm chí duy trì đà tăng bất chấp dịch bệnh”, đơn vị môi giới này cho hay.

Ví dụ như tại Hạ Long, theo số liệu khảo sát của đơn vị này, giá đất biệt thự, đô thị vừa ở vừa nghỉ dưỡng ở các vị trí đắc địa thời điểm đầu năm 2021 vẫn theo đà tăng mạnh lên đến 70 – 80% so với cuối 2020, từ mức 40 triệu đồng/m2 hồi tháng 3/2021 tiếp tục tăng thêm khoảng 30% cho đến nay. Nhưng quỹ đất để phát triển khu vực trung tâm Hạ Long không còn nhiều.

Ở một số thị trường mới nổi như Quảng Bình, giao dịch đất nền khu vực trung tâm thành phố cũng ghi nhận mức tăng đáng kể trong thời gian qua, dao động bình quân từ 15 – 25 triệu đồng/m2 Quý 1 lên đến khoảng 20 – 31 triệu đồng/m2 thời điểm hiện tại. Giá đất dự án FLC Quảng Bình tăng 20 – 40% tùy vị trí, từ 18 – 20 triệu đồng/m2 lên 23 – 25 triệu đồng/m2 trong tháng 5.

Tại khu vực phía Nam, giá rao bán đất nền tại các khu vực trong bán kính 40 km từ TP.HCM vẫn cho thấy sự tăng trưởng từ 10 – 20% so với năm 2020, tác động từ việc triển khai rầm rộ nhiều công trình hạ tầng giao thông trọng điểm và phê duyệt hàng loạt khu đô thị mới.

Tâm điểm hút dòng tiền

Bóc tách từ dữ liệu của hệ thống ngân hàng cho thấy, tính đến tháng 2/2021 bất động sản vẫn đang là tài sản được người Việt phân bổ tỷ trọng tiền lớn nhất, với quy mô chiếm gần 20% tổng dư nợ toàn nền kinh tế.

Đáng chú ý, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài vào BĐS trong quý I tiếp tục tăng bất chấp dịch, cao hơn so với cùng kỳ là 15,56%.

Theo đánh giá, phân tích của nhiều tổ chức kinh tế, có nhiều nguyên nhân để dòng vốn FDI đổ vào lĩnh vực BĐS. Đầu tiên đến từ niềm tin của nhà đầu tư về khả năng khống chế dịch bệnh hiệu quả của Việt Nam trong thời gian qua, sự ổn định chính trị, và tăng trưởng kinh tế được duy trì ổn định.

Tổng sản phẩm trong nước (GDP) quý I/2021 ước tính tăng 4,48% so với cùng kỳ năm trước, cao hơn tốc độ tăng 3,68% của quý I/2020 cho thấy sự thích nghi, khả năng chống chịu và xu thế phục hồi của nền kinh tế ngày càng gia tăng.

Việt Nam cũng là quốc gia có những kết quả tích cực trong việc cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh. Sự chuyển tiếp giữa Luật Đầu tư 2014 và Luật Đầu tư 2020 vừa qua đã có ảnh hưởng tích cực tới tình hình cấp mới/điều chỉnh các dự án đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.

Các chuyên gia cho rằng về lâu dài, BĐS vẫn sẽ là kênh đầu tư an toàn cho lợi nhuận bền vững nhờ phụ thuộc nhiều vào sự tăng trưởng và phát triển năng động của nền kinh tế, cũng như thu nhập gia tăng của tầng lớp dân cư.

Với các nhà đầu tư cá nhân, tích lũy tiền vào BĐS được xem là hấp dẫn hơn so với các kênh đầu tư khác như việc gửi tiền tiết kiệm tại ngân hàng hay tích trữ vàng giữa thời điểm lãi suất thấp và giá cả thị trường lên xuống bất ổn khó kiểm soát.

Bài viết “Bắt mạch” thị trường bất động sản nửa cuối 2021: Đất nền, biệt thự hút dòng tiền đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Chia sẻ về câu chuyện, sốt đất thật hay ảo, ông Võ Hồng Thắng, Trưởng phòng R&D DKRA Vietnam cho hay, không khó để phân biệt sốt thật hay sốt ảo trên thị trường BĐS.

Sốt ảo, chủ yếu xuất phát từ tin đồn, biên độ tăng giá khủng khiếp trong thời gian ngắn, nhu cầu sử dụng đất không có, đa số đến từ nhu cầu đầu cơ. Sốt ảo dựa vào các thông tin về hạ tầng, quy hoạch, siêu dự án nhưng chưa được kiếm chứng chính xác. Đó là thị trường của một nhóm nhà đầu cơ lợi dụng thông tin để tạo tâm lý đám đông. Sốt nhưng giao dịch, thanh khoản dự án lại là dấu chấm hỏi, đa số là lướt cọc, thời gian sốt nhanh và xuống cũng nhanh (khoảng 3-5 tuần), tuy vậy hậu quả của cơn sốt có thể kéo dài vài năm sau, hệ luỵ cho những người ở lại sau.

Còn sốt thật, theo ông Thắng được hiểu là, việc tăng giá BĐS được hưởng lợi trực tiếp từ các thông tin hạ tầng, quy hoạch, chính sách hiện hữu. Trong đó, tỉ trọng tăng giá phù hợp với lợi ích mà các thông tin thị trường mang lại, nhu cầu của người mua phải thực, không kiểu lướt cọc sang tay…

Khi được hỏi, sau cơn sốt, liệu đất nền còn là mảnh đất màu mỡ cho NĐT?, ông Võ Hồng Thắng cho rằng, đất nền vẫn là phân khúc được nhiều NĐT lựa chọn từ trước đến nay. Không thể phủ nhận loại hình này đem lại lợi nhuận cao hơn hẳn so với các phân khúc khác.

Tuy vậy, việc đầu tư đất nền trong bối cảnh tình hình khó khăn như này, NĐT cần xác định rõ là chiến lược đầu tư trung dài – hạn, rất khó để lướt sóng lúc này. Khi dịch bùng phát như hiện nay, mặt bằng giá BĐS cũng đã tăng cao, để sinh lợi thì NĐT phải đầu tư từ 3-5 năm. Đồng thời, NĐT cũng quan sát kỹ các yếu tố như, chọn địa phương đầu tư cần quan sát rõ, tìm hiểu kỹ dự án, thông tin quy hoạch, định giá BĐS mình muốn mua xem đã phù hợp hay chưa; tiềm năng tăng giá của BĐS mua, có yếu tố nào tạo nên sự tăng giá trong tương lai hay không.

“Với tình hình kinh tế khó khăn như hiện nay, theo tôi, NĐT hạn chế hết sức việc vay ngân hàng để đầu tư BĐS, nếu có vay tỉ lệ vừa phải và phải cân đối được dòng tiền trả cho khoản vay đó”, ông Thắng nhấn mạnh.

Cùng quan điểm, ông Mai Đức Toàn, Giám Đốc Khối Kinh Doanh và Tiếp Thị Tập đoàn CNT cho hay, không thể phủ nhận, Covid -19 và cơn sốt đất “hạ nhiệt” tạo nên ảnh hưởng kép tiêu cực đến thị trường BĐS, khiến tâm lý nhà đầu tư dao động. Tuy nhiên ảnh hưởng của hai yếu tố này chỉ là tạm thời, không đáng quan ngại và không ảnh hưởng nhiều đến thị trường trong dài hạn.

Hậu sốt đất và Covid là thời điểm để nhà đầu tư đánh giá lại toàn diện thị trường và sắp xếp các danh mục đầu tư phù hợp. Bên cạnh đó, đa phần các nhà đầu tư sẽ thêm một lần thận trọng và “bĩnh tĩnh” hơn trước những thông tin quy hoạch, là bài học cần thiết để thị trường BĐS phát triển theo hướng minh bạch, bền vững hơn.

“Theo tôi, giữa lúc thị trường đang gặp thách thức và khó khăn, kết hợp với những cơn sốt đất hạ nhiệt, nhà đầu tư nên chuẩn bị nguồn dòng vốn hướng tới đầu tư trung – dài hạn. Chúng ta không nên kỳ vọng nhiều vào việc đầu tư lướt sóng không chỉ ở thời điểm này mà cả trong vài năm tới. Do thị trường BĐS Việt Nam trong 5 năm trở lại đây đã thiết lập nên mặt bằng giá mới trên diện rộng”, ông Toàn nhấn mạnh.

Đồng thời, tại thời điểm dịch bệnh đang diễn ra, nhà đầu tư nên cẩn trọng trước mỗi quyết định giao dịch. Vì hiện tại những dòng tiền chảy vào BĐS như kiều hối, tiết kiệm, sản xuất kinh doanh…, đều đang bị chậm hơn so với đầu năm. Chỉ khi nào dịch bệnh kết thúc, đồng thời các dấu hiệu phục hồi của nền kinh tế rõ ràng hơn, lúc đó mới có thể lạc quan về sức khỏe của thị trường BĐS. Chính vì vậy, thời điểm phục hồi của thị trường BĐS vẫn phải chờ cột mốc dịch bệnh được kiểm soát hoàn toàn, khi đó thị trường BĐS mới có thể đoán định được.

Nhà đầu tư cũng nên lưu ý một số yếu tố cần tránh trong và sau thời điểm nhạy cảm này như việc dốc tiền mua BĐS theo phong trào, mua nhà đất có giá trị quá lớn so với tiềm lực tài chính, dồn trứng vào một rổ,… Đặc biệt, hạn chế sử dụng quá nhiều đòn bẩy tài chính, tỷ lệ vay vốn khi đầu tư vào BĐS cao (từ khoảng 50 – 80%) nhà đầu tư sẽ bị áp lực trả lãi và vốn gốc. Nếu như thanh khoản kém nhà đầu tư sẽ mất dần lợi nhuận theo thời gian khi bị thâm hụt dòng tiền vì phải trả lãi ngân hàng, thậm chí phải bán tháo BĐS với giá thấp.

Bài viết Mua đất nền sau cơn sốt đất còn an toàn? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Nhà phố 4-5 tỉ đồng gây sốt

Sức nóng BĐS liền thổ dường như không chỉ thể hiện ở phân khúc đất nền mà nhà phố – loại hình người ta hay gọi là dành cho người có điều kiện cũng không ngừng tăng trưởng về giá và sức mua trong thời gian qua. Đáng nói, sự biến động về giá nhà phố diễn ra ở hầu hết các quận, huyện của Tp.HCM, đặc biệt là tại khu vực Tp.Thủ Đức.

Có thể nói, chưa khi nào giá nhà phố có mức tăng mạnh như hiện nay. Nhà trong hẻm nhỏ tại hầu hết các phường gần khu vực trung tâm đến nay không còn dưới mức 50 triệu đồng/m2, diện tích càng nhỏ, giá càng cao, do nhu cầu ở quá lớn. Không chỉ những căn nhỏ trong các khu dân cư, với nhà phố tại các dự án được quy hoạch bài bản, giá tăng còn chóng mặt hơn.

Đơn cử, tại dự án Gia Hòa (quận 9), nếu như năm 2018 giá giao dịch chỉ quanh mức 40-50 triệu đồng/m2, thì nay đã tăng lên 80-100 triệu đồng/m2. Ngay kế bên, một dự án đất nền đường Tăng Nhơn Phú do Thủ Đức House làm chủ đầu tư bán cách đây 3 năm có giá trung bình cũng chỉ từ 50-60 triệu đồng/m2, nay đã vượt mức 100 triệu đồng/m2 mà không có để mua.
Hay tại dự án Khu đô thị Vạn Phúc, cách đây gần một năm, giá một căn nhà phố 7×20 mét chiều rộng nằm trên trục đường 13 mét có giá trung bình 15-16 tỷ đồng, thì hiện nay giá trên thị trường thứ cấp đã lên đến 24-25 tỷ đồng.

Theo anh Th, một người dân sống ở đường 48, phường Hiệp Bình Phước, Tp.Thủ Đức cách đây 6 tháng, căn nhà có diện tích 68 m2 sát nhà anh được bán ra với giá 4,2 tỷ đồng, lần sang tay mới đây đã tăng lên 7 tỷ đồng.
Tính ra căn nhà đó có giá khoảng 100 triệu đồng/m2, nhưng vẫn khó nói là cao hay thấp, bởi hiện nay nguồn cung khu vực này không nhiều, trong khi nhu cầu tăng cao, nên nhiều người dù thấy giá cao vẫn mua, vì không mua sợ sau đó giá lại tăng tiếp và gần như chắc chắn là như vậy.

Không chỉ TP. Thủ Đức, cơn sốt giá nhà phố còn lan rộng sang Bình Dương, nhất là tại 2 thành phố liền kề là Dĩ An và Thuận An. Chẳng hạn, nhà phố dự án Him Lam Phú Đông tại Dĩ An được bán ra từ đầu năm 2016 với mức giá trung bình 23 triệu đồng/m2, đến nay đã tăng lên khoảng 100 đồng/m2, nhưng hầu như không có người bán. Tại khu Trung tâm hành chính Dĩ An, 5 năm trước giá cũng chỉ dao động từ 16-18 triệu đồng/m2, hiện đã tăng lên 70-80 triệu đồng/m2.

Việc tăng giá mạnh từ các dự án cũ khiến cho việc “săn” nhà phố tại khu vực này đã khó càng thêm khó. Mới đây, dự án nhà phố liền kề Cité D’amour tại Dĩ An ngay sau khi công bố giá bán chỉ từ 4,5-5 tỷ đồng/căn đã lập tức gây sốt. Dự án chỉ có 77 căn nhà phố xây sẵn, nhưng có đến hàng trăm người đăng ký mua, nên theo chia sẻ của đơn vị phát triển dự án, khả năng sẽ phải tổ chức bốc thăm để tạo sự công bằng cho khách hàng.

Theo ông David Jackson, Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam, tốc độ đô thị hóa tại Tp.HCM cao kéo theo nhu cầu về nhà ở tăng nhanh nhưng nguồn cung tại đây đang dần khan hiếm khiến giá nhà luôn cao “ngất ngưởng”. Do đó, các khu vực vùng ven Tp.HCM dần được chú ý bởi sự phát triển của cơ sở hạ tầng khiến cho kết nối giữa TP và các khu vực này ngày càng thuận tiện, nhanh chóng hơn. Trong đó, thị trường BĐS tại Bình Dương được xem là có sức hút bậc nhất, đặc biệt là thành phố Dĩ An và Thuận An – nơi chỉ cách trung tâm Tp.HCM khoảng 1 giờ chạy xe.

Vị chuyên gia này nhấn mạnh, hiện nay, các căn nhà phố có giá dao động từ 4-6 tỷ đồng tại Bình Dương được tìm kiếm nhiều bởi mức giá này được xem là “mềm” so với giá nhà phố tại Tp.HCM. Với sự hoàn thiện của cơ sở hạ tầng và tốc độ phát triển của kinh tế khu vực, nhà phố tại Bình Dương nhiều khả năng có giá trị gia tăng lớn trong dài hạn. Vậy nên, loại hình này trở thành kênh đầu tư sinh lời hấp dẫn dành NĐT. Đó cũng chính là lý do thời gian qua nhà phố khu vực Bình Dương được tìm kiếm nhiều.

Quả thực, có những khu vực chỉ cần có thông tin một căn nhà phố được rao bán, ngay lập tức có đến hàng chục người đến tìm hiểu và nhiều câu chuyện dở khóc, dở cười cũng từ đây mà ra. Nhiều người vì cọc ít bị “bẻ cọc” là chuyện thường xảy ra trên thị trường nhà phố trong bối cảnh khan hiếm cung, sức mua nhiều. Không có thống kê đầy đủ về giao dịch cũng như mức giá chung tăng đến mức nào, song theo ghi nhận thực tế của thị trường nhà phố thời gian gần đây, nhiều căn đã tăng 30-50%, thậm chí cao hơn so với cuối năm 2020.

Vì sao nhà phố lại “nóng”

Nhiều ý kiến cho rằng, giá nhà đất đang trong cơn sốt “ảo” nên đứng ngoài chờ đợi, nhưng cũng có người sớm “vào hàng” và kiếm được bộn tiền nhờ tận dụng được cơ hội giá tăng, và tất nhiên, cũng có người phải “ôm hận” vì không nhận diện được thời cơ.

Lý giải về cơn sốt giá nhà phố thời gian qua, ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc Công ty DRH Holdings cho rằng, không chỉ các nhà đầu tư, người mua nhà để ở, mà ngay cả các doanh nghiệp đầu tư BĐS cũng không lường được thị trường thời gian qua. Thực tế, nhiều doanh nghiệp không khỏi hối tiếc, giá như lúc đó đừng mở bán vội, mà để đến bây giờ mới bán thì lời to. Điều đáng nói nhất là hiện nay, quỹ đất ở Tp.Thủ Đức không còn, mà quỹ đất không còn thì không có sản phẩm mới, trong khi nhu cầu gia tăng đột biến, nên giá nhà tăng là tất yếu.

Còn theo ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time, thời gian qua, BĐS tăng giá ở khắp nơi, có nơi tăng thực, có nơi tăng ảo, nhưng riêng với thị trường nhà phố Thủ Đức và các khu vực giáp ranh, có lẽ sự tăng giá là thực.

“Tp.Thủ Đức và khu vực Dĩ An, Thuận An được xem là lõi của tốc độ đô thị hóa. Cùng với hàng loạt khu công nghệ cao, khu công nghiệp thu hút hàng vạn người lao động và các chuyên gia mỗi năm, nên nhu cầu gia tăng đột biến. Nhu cầu thì không ngừng tăng, trong khi nhà liền thổ khan cung nên giá nhà khó giảm”, ông Tiến chia sẻ.

Cùng quan điểm, ông David Jackson cho rằng, dù có giá cao hơn căn hộ, nhưng thị trường nhà liền thổ gần như chưa bao giờ giảm nhiệt do nhu cầu về loại hình BĐS này luôn rất lớn. Khác với căn hộ chung cư – thường chỉ có thể sử dụng cho mục đích cư trú hoặc cho thuê, nhà phố còn có thể sử dụng cho mục đích kinh doanh. Ngoài ra, nhà phố còn có tính đa dụng hơn do có tổng diện tích sàn lớn nên chủ nhà có thể kết hợp việc sinh sống cùng với cho thuê mặt bằng kinh doanh. Các phòng trống tầng trên còn được tận dụng cho mục đích cho thuê ở. Từ đó, giá trị sinh lợi của nhà phố dưới góc nhìn về tài chính cũng cao hơn căn hộ.

“Nếu giá căn hộ thường có xu hướng tăng trưởng đều, biên độ tăng nhỏ thì nhà phố có giá trị tăng nhanh, thậm chí có khi giá trị thực tăng đến vài lần chỉ trong vài năm tùy vào độ phát triển của cơ sở hạ tầng và khu đô thị xung quanh. Như vậy, ngoài nhu cầu ở, nếu xét thêm yếu tố đầu tư sinh lời thì nhà phố rõ ràng là lựa chọn được thu hút người mua hơn so với căn hộ”, ông David Jackson nhấn mạnh.

Một nguyên nhân nữa khiến thị trường nhà phố tăng mạnh thời gian qua theo các chuyên gia là bởi các sản phẩm như nhà phố xây sẵn, nhà lẻ… vốn có tính tích lũy và an toàn cao nên được ưa chuộng hơn so với những sản phẩm khác. Các sản phẩm đất nền, đất rẫy tuy mang lại nhiều cơ hội có, nhưng rủi ro cũng cao do đặc thù thường không xuất phát từ nhu cầu thực, còn với các nhà đầu tư “ăn chắc, mặc bền” thì nhà phố là kênh an toàn gần như tuyệt đối và giá trị chỉ có tăng theo thời gian.

Bài viết “Cơn sốt” ngầm trên thị trường nhà phố phía Nam đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.