Pháp lý là điều kiện tiên quyết

Pháp lý bao giờ cũng là nguyên tắc tiên quyết cần phải được kiểm tra kỹ càng trước khi xuống tiền ở bất kỳ dự án bất động sản nào. Việc kiểm tra pháp lý trước khi đầu tư là vô cùng cần thiết, bởi tính pháp lý của dự án luôn là căn cứ xác định rõ ràng, dự án phát triển liệu có đảm bảo quy định đề ra hay không, hay việc xây dựng và bàn giao cần theo tiến độ đã cam kết, giúp nhà đầu tư tránh khỏi những rủi ro liên quan trực tiếp đến quyền lợi.

Bên cạnh đó, với những sản phẩm có pháp lý hoàn thiện thường cũng sẽ công bố thông tin đầy đủ, rõ ràng, minh bạch. Từ đó người mua có thể tiếp cận sản phẩm một cách khách quan, nắm rõ thông tin để đầu tư trúng đích.

Giới đầu tư cũng cho rằng, những sản phẩm có thêm điều kiện sở hữu lâu dài không khác nào “thỏi vàng ròng” trên thị trường bởi những lợi thế vượt trội. Người mua bất động sản tại Việt Nam thường rất thích dùng làm của để dành, làm quà tặng cho thế hệ mai sau, đặc thù đó khiến cho sản phẩm sở hữu lâu dài luôn luôn là hàng hiếm trên thị trường.

Uy tín chủ đầu tư bảo chứng cho chất lượng sản phẩm

Thông thường, những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, thông tin minh bạch còn cho thấy đó là những chủ đầu tư uy tín, có thương hiệu trên thị trường. Đặc biệt, “chỉ dấu” cho thấy một chủ đầu tư uy tín sẽ nằm ở các dự án đã bàn giao, đi vào hoạt động đã được người mua kiểm chứng thông qua chất lượng, quản lý. Thậm chí ngay cả những dự án đang được CĐT triển khai, “tâm và tầm” sẽ thể hiện ngay ở hệ thống cảnh quan, tiện ích, hệ thống giao thông, hạ tầng phục vụ nhu cầu cư dân, du khách.

Cùng với đó, một trong những thước đo đánh giá mức độ uy tín của chủ đầu tư chính là các đơn vị mà chủ đầu tư hợp tác cùng. Những chủ đầu tư uy tín, có kinh nghiệm sẽ không lựa chọn các đơn vị tư vấn thiết kế, tư vấn giám sát, thi công thiếu kinh nghiệm, năng lực non kém.

Đơn cử như quần thể KN Paradise – một dự án có quy mô gần 800ha tại Cam Ranh (Khánh Hoà), chủ đầu tư “bắt tay” với rất nhiều đối tác tầm cỡ thế giới như Steelman Partner (phát triển quy hoạch);  BeltCollins (thiết kế cảnh quan), Huni (thiết kế các khu vui chơi,  giải trí)… chính là bảo chứng cho chất lượng và đẳng cấp của sản phẩm, tạo sự an tâm cho nhà đầu tư.

Vị trí quyết định tiềm năng

Trong các nguyên tắc tác động trực tiếp lên giá trị một BĐS thì vị trí là thứ duy nhất không thể thay đổi. Hạ tầng có thể thay đổi, kinh tế có thể thay đổi, pháp lý có thể hoàn thiện dần, yếu tố xã hội có thể tăng trưởng và sầm uất theo thời gian nhưng vị trí thì không.

Trong mọi hoàn cảnh nào, dù nhu cầu thị trường có biến động ra sao thì vị trí vẫn luôn là yếu tố quan trọng bậc nhất để định giá BĐS cũng như đảm bảo cho giá trị bền vững của nhà đầu tư. Đặc biệt khi quỹ đất ở những vị trí đắc địa ngày càng khan hiếm, các nhà làm BĐS lại càng cạnh tranh khốc liệt hơn để có được vị trí tốt nhất.

Chính vì vậy, những dự án nằm tại vị trí trung tâm, gần các khu vực có hạ tầng giao thông đầy đủ: đường bộ, sân bay, cảng biển là lợi thế. Đặc biệt với các sản phẩm nghỉ dưỡng thì nằm ở các khu vực có điều kiện tự nhiên thuận lợi, thu hút khách du lịch chính là “mỏ vàng” tiềm năng.

Quy mô càng lớn, tiềm năng càng nhiều

Giới chuyên gia đánh giá, hiện nay làn sóng các nhà đầu tư đang đổ bộ vào các dự án có quy mô lớn, phát triển bài bản để giải quyết bài toán vừa sinh lời đột phá và là kênh trú ẩn an toàn cho dòng tiền.

Mô hình “all in one” chính là sản phẩm được ưa chuộng, đặc biệt với BĐS nghỉ dưỡng. Bởi, mô hình này có thể đáp ứng tất cả các nhu cầu mà người mua đang cần. Không chỉ là điểm đến du lịch với hệ thống tiện ích phong phú, đa dạng mà còn là điểm đến có giá trị lưu trú lâu dài, phát triển kinh doanh và sự nghiệp.

Đặc biệt tại các khu vực như Cam Ranh, Phú Quốc, Hạ Long… những quần thể nghỉ dưỡng lên tới hàng ngàn ha đang là điểm đến trú ẩn cho dòng tiền. Các chủ đầu tư tập trung kiến tạo những sản phẩm nghỉ dưỡng xanh, tiêu thụ năng lượng ít hơn, hạ tầng đầy đủ trải nghiệm từ vui chơi, mua sắm, giải trí, giáo dục, chăm sóc sức khoẻ. Đó chính là tiềm năng mà các nhà phát triển có tầm nhìn dài hạn, tiềm lực lớn đang tạo ra để đón đầu cơ hội.

Giữa bối cảnh thị trường đang xuất hiện ồ ạt sản phẩm “thật giả lẫn lộn”, nhà đầu tư với 4 nguyên tắc vàng bất biến chắc chắn sẽ biết cách chọn mặt gửi vàng ở những sản phẩm đầu tư sinh lời chắc thắng.

Theo Nhà báo & Công luận

Bài viết “4 nguyên tắc vàng” bất biến khi tham gia đầu tư BĐS đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Trong Kỳ họp thứ 3, Quốc hội khoá XV, dự thảo Luật Kinh doanh bảo hiểm được đưa ra thảo luận tại hội trường.

Theo dự thảo, doanh nghiệp bảo hiểm, tái bảo hiểm, chi nhánh doanh nghiệp bảo hiểm phi nhân thọ, tái bảo hiểm… không được kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên, vẫn có một số trường hợp được loại trừ như: Mua để sử dụng làm trụ sở kinh doanh, địa điểm làm việc hoặc cơ sở kho tàng phục vụ trực tiếp cho các hoạt động nghiệp vụ.

Bên cạnh đó, các trường hợp được loại trừ khác, gồm: cho thuê trụ sở kinh doanh chưa sử dụng hết thuộc quyền sở hữu hoặc sử dụng; nắm giữ bất động sản do xử lý trái phiếu có bảo đảm bằng bất động sản, do đối trừ công nợ phải thu bằng bất động sản trong thời hạn 3 năm kể từ ngày nắm giữ.

Về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng: Việc không cho doanh nghiệp bảo hiểm kinh doanh bất động sản là đúng nhưng nên cho phép đầu tư bất động sản.

Bởi lẽ, Nghị quyết số 39-NQ/TW ngày 15/01/2019 của Bộ Chính trị “Về nâng cao hiệu quả quản lý, khai thác, sử dụng và phát huy các nguồn lực của nền kinh tế” đã đặt ra các mục tiêu.

Trong đó, đến 2035 nguồn vốn huy động cho nền kinh tế của các doanh nghiệp bảo hiểm chiếm 20% – 30% tổng nguồn vốn đầu tư dài hạn; đến 2045 nguồn vốn huy động cho nền kinh tế của các doanh nghiệp bảo hiểm chiếm 30% – 50% tổng nguồn vốn đầu tư dài hạn và quyết định nhiệm vụ, giải pháp “Hoàn thiện các quy định pháp luật về lĩnh vực bảo hiểm, khuyến khích các doanh nghiệp bảo hiểm đầu tư trở lại nền kinh tế”.

“Do vậy, điểm a và điểm b khoản 3 Điều 150 “Dự thảo Luật Kinh doanh bảo hiểm (sửa đổi)” quy định doanh nghiệp bảo hiểm “không được phép đầu tư bất động sản” là chưa phù hợp với chủ trương của Nghị quyết 39-NQ/TW của Bộ Chính trị”, ông Châu nhấn mạnh.

Ông Châu cho rằng, điều cần thiết cho phép doanh nghiệp bảo hiểm dùng vốn nhàn rỗi từ dự phòng nghiệp vụ để đầu tư tài chính, đầu tư vốn vào một số lĩnh vực, trong đó có lĩnh vực bất động sản (nhưng không được thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản).

“Nguồn vốn bảo hiểm cũng là một nguồn vốn xã hội hóa rất lớn cần được khai thác, sử dụng hiệu quả sẽ bổ sung thêm một nguồn vốn đầu tư, góp phần chia sẻ bớt áp lực cho các tổ chức tín dụng”, Chủ tịch HoREA nêu quan điểm.

Theo ông Châu, việc cho phép doanh nghiệp bảo hiểm dùng vốn nhàn rỗi từ dự phòng nghiệp vụ để đầu tư tài chính, đầu tư vốn vào lĩnh vực bất động sản vẫn đảm bảo phù hợp với quy định không cho phép doanh nghiệp bảo hiểm được sử dụng vốn nhàn rỗi của mình để kinh doanh bất động sản.

Nguyên nhân do khoản 5 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản, nên doanh nghiệp bảo hiểm cũng không được trực tiếp kinh doanh bất động sản mà chỉ được đầu tư vốn và được phân chia lợi nhuận (hoặc chịu lỗ) theo hợp đồng góp vốn đầu tư.

Về mức vốn mà doanh nghiệp bảo hiểm được phép đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, ông Châu nhận thấy quy định doanh nghiệp bảo hiểm được sử dụng vốn nhàn rỗi của mình để đầu tư tài chính, góp vốn vào lĩnh vực bất động sản với mức tối đa 10% đối với doanh nghiệp bảo hiểm phi nhân thọ, tối đa 20% đối với doanh nghiệp bảo hiểm nhân thọ tại Điều 62 Nghị định 73/2016/NĐ-CP là phù hợp.

“Điều này vẫn phải đảm bảo thực hiện nguyên tắc doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư, bảo đảm tính an toàn, hiệu quả và thanh khoản”, ông Châu nói thêm.

Bài viết Đề xuất các doanh nghiệp bảo hiểm không được đầu tư bất động sản: “Chưa phù hợp” đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Tại tọa đàm mới đây, ông Nguyễn Đức Chính, Phó tổng giám đốc CenLand cho biết 2 yếu tố tác động chính đến bất động sản biển là lạm phát và động thái quyết liệt của Chính Phủ trong việc vực dậy nền kinh tế, nhất là trong lĩnh vực dịch vụ và du lịch sau đại dịch. Đầu tiên là yếu tố về mặt lạm phát, khi lạm phát xảy ra khiến cho tất cả các loại hình bất động sản tăng giá.

Theo quan điểm của ông Chính, mỗi loại hình đầu tư đều có tính chu kỳ. Vàng, chứng khoán, bất động sản là 3 loại hình sản phẩm luôn luôn song hành với nhau, song thời điểm tăng giá các sản phẩm lại lệch pha với nhau. Khi vàng tăng thì chứng khoán giảm, khi chứng khoán tăng vàng lại giảm và sau khi chu kỳ thị trường chứng khoán đạt đỉnh sẽ là một chu kỳ tăng trưởng của bất động sản.

Yếu tố thứ hai tác động đến xu hướng đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng là gần đây Chính phủ rất quyết liệt trong việc vực dậy nền kinh tế, nhất là trong lĩnh vực dịch vụ và du lịch. Theo đó, động thái thí điểm hộ chiếu vaccine để đón khách nước ngoài cũng như kích thích mở lại các đường bay nội địa sẽ giúp thị trường du lịch tại Bình Thuận, Nha Trang, Phú Quốc, Quảng Ninh, Vũng Tàu,… sôi động trở lại và đón lượng khách lớn từ nước ngoài và nội địa. Khi du lịch khởi sắc chắc chắn giá trị bất động sản trong khu vực cũng sẽ tăng mạnh, đặc biệt là những địa phương có quỹ đất ven biển đẹp.

Hơn nữa, trong thời gian vừa qua, việc tích cực tiêm vaccine đã phủ sóng rộng khắp. Nếu 6 tháng tới, có khoảng 60 – 70% số lượng người được tiêm vaccine thì nhu cầu quay trở lại du lịch sẽ rất nhanh. “Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng chịu ảnh hưởng đáng kể do dịch sẽ giống như chiếc lò xo bị nén, khi có đủ điều kiện sẽ bật dậy mạnh mẽ, bùng nổ hơn các phân khúc khác”, Phó tổng giám đốc Cen Land nhận định.

Nhận định về sự sôi động trở lại của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng gần đây, bà Nguyễn Hương – CEO tập đoàn Vạn Phúc, cho biết việc nhiều nhà đầu tư và khách hàng đang rục rịch và chuẩn bị dòng tiền vào các dự án ven biển Bình Thuận hay Vũng Tàu là một minh chứng rõ rệt nhất. Theo bà Hương, có nhiều nguyên nhân dẫn đến sự bùng nổ nóng sau dịch, nhưng chính việc các tỉnh, thành trong Vùng Kinh tế trọng điểm phía Nam đang bắt tay đầu tư phát triển mạng lưới giao thông liên kết vùng là cú hích rõ ràng nhất.

Quan sát thực tế cho thấy, tại khu vực phía Bắc, nhiều thị trường BĐS nghỉ dưỡng đang được nhà đầu tư quan tâm trở lại như Thanh Hóa, Quảng Ninh. Trong đó, sự bứt phá mạnh mẽ của BĐS công nghiệp cùng hạ tầng tại Thanh Hóa đang là lực đẩy cho hàng loạt đại dự án lớn ở Sungroup, Vingroup, Flamigo, T&T…phát triển.

Tại khu vực phía Nam, Bình Thuận với sự phát triển đột phá của hạ tầng cũng đang là điểm nhắm của nhà đầu tư sau dịch .Hiện Bình Thuận đang gấp rút đầu tư các cơ sở hạ tầng trọng điểm với tổng mức đầu tư hàng nghìn tỉ đồng gồm mở rộng quốc lộ 55, xây dựng hai trục đường nối từ cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết đến La Gi. Bình Thuận cũng lập kế hoạch đầu tư tuyến đường Nguyễn Minh Châu nối dài qua Hàm Tân, Hàm Thuận Nam để kết nối đường ven biển thị xã với quốc lộ 55, cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết. Bình Thuận cũng phối hợp cùng tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đầu tư mở rộng tuyến đường ven biển chạy dài từ La Gi về thẳng tới TP Vũng Tàu.

Hệ thống hạ tầng giao thông đã có những tác động tích cực đến thị trường bất động sản Bình Thuận. Hàng loạt dự án quy mô lớn dọc tuyến đường ven biển Lagi được triển khai như Fusion Alya La Gi, Casalle Hills La Gi, Khu dân cư La Gi Pearl, La Gi Longbeach, Lagi New City…Trong đó, một trong những dự án được quy hoạch theo mô hình phức hợp đô thị thương mại dịch vụ & du lịch biển đang được giới thiệu ra thị trường là Lagi New City. Dự án này do Lagi Tập đoàn Danh Khôi và DKRA Vietnam phát triển với loại hình đất nền sổ đỏ sở hữu 1,6km đường biển, 4,2ha cảnh quan – tiện ích và 4ha thương mại dịch vụ.

Theo đánh giá của các chuyên gia, hiện nay động thái thí điểm hộ chiếu vaccine, đón khách nước ngoài cũng như việc dần mở lại các đường bay nội địa đang có những tín hiệu tích cực đối với thị trường bất động sản tại Nha Trang, Phú Quốc, Quảng Ninh, Vũng Tàu, Bình Thuận… Khi du lịch khởi sắc chắc chắn giá trị bất động sản cũng sẽ tăng mạnh. Hơn nữa, nếu 6 tháng tới, Việt Nam phủ sóng được 60-70% số lượng người tiêm vaccine thì nhu cầu quay trở lại du lịch sẽ rất nhanh. Đây cũng là cơ hội cho BĐS nghỉ dưỡng bứt phá sau 2 năm bị ảnh hưởng nặng nề bởi Covid -19.

Bài viết Bất động sản biển sẽ quay lại đường đua giai đoạn 2022-2023 đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Mới đây, Chủ tịch UBND tỉnh Thanh Hoá Đỗ Minh Tuấn vừa ký quyết định số 3564 về việc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án khu dân cư Lộc Tân tại thị trấn Hậu Lộc, huyện Hậu Lộc với quy mô khoảng 10,5 ha. Dự án được tổ chức đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư.

Quy mô dự án là khoảng 10,53 ha, bao gồm các hạng mục chính: san nền, đường giao thông, cấp – thoát nước, cấp điện, điện chiếu sáng, cây xanh, công viên – thể dục thể thao, bể bơi, trạm xử lý, bãi đỗ xe, hệ thống phòng cháy chữa cháy,…

Về cơ cấu sản phẩm nhà ở, dự án gồm 415 căn liền kề và 9 căn biệt thự, tương đương diện tích sàn xây dựng khoảng hơn 13ha.  Ngoài ra, dự án cũng có khu đất để bố trí tái định cư cho các hộ dân bị thu hồi nhà ở, đất ở phục vụ giải phóng mặt bằng dự án này.

Tổng vốn đầu tư của dự án khoảng 720,3 tỷ đồng. Trong đó, tổng chi phí thực hiện dự án là 697,9 tỷ đồng và chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự án là 22,4 tỷ đồng.

Về tiến độ, dự án sẽ được thực hiện không quá 3 năm, kể từ ngày phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư. Dự kiến, từ quý IV/2021 đến quý III/2024 sẽ hoàn thành dự án đưa vào sử dụng, bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và quyết toán dự án theo quy định.

Thời hạn hoạt động của dự án là 50 năm. Đối với người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Cũng trong cùng ngày 13/9, UBND tỉnh Thanh Hoá đã có văn bản gửi các sở ban ngành liên quan đến đề xuất chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Khu đô thị phía Tây đường Bà Triệu, phường Bắc Sơn, thị xã Bỉm Sơn (giai đoạn 1) của Sở Kế hoạch và Đầu tư.

Theo đó, Chủ tịch UBND tỉnh thống nhất với đề xuất của Sở Kế hoạch và Đầu tư đồng thời giao UBND thị xã Bỉm Sơn căn cứ các quy định hiện hành của pháp luật và ý kiến tham gia, thẩm định của các đơn vị, hoàn chỉnh hồ sơ đề xuất chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Khu đô thị phía Tây đường Bà Triệu, phường Bắc Sơn, thị xã Bỉm Sơn (giai đoạn 1), trình phê duyệt theo quy định.

Bài viết Thanh Hóa sắp có thêm 2 khu dân cư mới đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Trước kia, quá trình mua bán bất động sản chỉ giao dịch qua hình thức trực tiếp gặp mặt để đảm bảo an toàn. Do đó, trong bối cảnh dịch bệnh và các Chỉ thị giãn cách liên tục gia hạn khiến việc sang tên trở nên khó khăn.

Vì vậy, trong thời gian này, đa số các nhà đầu tư phải tạm dừng việc giao dịch, chuyển sang thăm dò thị trường, chờ thời cơ. Thế nhưng, với tâm lý trong mùa dịch có thể mua được đất với mức giá rẻ, số ít nhà đầu tư đã tìm hiểu về hình thức giao dịch từ xa.

Anh Nguyễn Văn Dưỡng – nhà đầu tư lâu năm tại Hà Nội cho biết, thực tế việc giao dịch khó khăn chỉ diễn ra ở các tỉnh vẫn đang thực hiện giãn cách theo Chỉ thị 16, còn ở các tỉnh khác quá trình giao dịch vẫn có thể diễn ra bình thường. Do đó, anh Dưỡng đã tham khảo cách thức giao dịch từ xa của các nhà đầu tư khác ở hội nhóm đầu tư bất động sản trên mạng xã hội và luật sư.

Nhà đầu tư này cho biết, trước khi đợt dịch lần thứ 4 bùng phát, anh đã chú ý tới mảnh đất rộng 110m2, có giá 2 tỷ đồng tại Bắc Giang. Trong thời gian dịch bùng phát do chủ nhà gặp khó khăn về tài chính, cần tiền gấp nên quyết định giảm 200 triệu đồng.

Chớp lấy thời cơ này, anh Dưỡng đã lựa chọn ký văn bản ủy quyền cho môi giới được mua và sang tên lại cho anh.

Chia sẻ về quá trình mua bán, anh Dưỡng cho hay, để chuyển nhượng được anh đã liên hệ văn phòng công chứng tại Hà Nội, ký 1 văn bản ủy quyền cho môi giới mua và sang tên đất lại cho anh. Sau đó, anh Dưỡng, chuyển phát nhanh hồ sơ cho môi giới.

“Tất nhiên tôi chỉ ủy quyền cho môi giới mua hộ, không ủy quyền bán. Sau khi tôi ký ủy quyền mua cho môi giới xong. Tôi chủ động lựa chọn văn phòng công chứng tại Bắc Giang. Theo tôi, nếu ai mua thì nên bỏ thời gian tìm hiểu kỹ thông tin về văn phòng công chứng, có người quen giới thiệu là tốt nhất. Tôi cũng liên hệ văn phòng công chứng để hỏi về thủ tục ủy quyền cho môi giới mua. Sau đó, tôi nhờ họ kiểm tra kỹ thông tin, pháp lý về mảnh đất”, nhà đầu tư này kể.

Về quá trình thanh toán, anh Dưỡng đã thỏa thuận trước, ký xong công chứng, chưa đóng dấu anh sẽ chuyển hết tiền và đóng dấu phát hành. Khi chủ đất và môi giới ký công chứng xong, phòng công chứng sẽ là bên thứ 3 giữ hồ sơ, đề phòng trường hợp sau khi chuyển tiền xong chủ đất lại thu hồi.

“Trong quá trình từng bước thực hiện tôi đều yêu cầu môi giới quay video lại gửi cho tôi, đề phòng trường hợp sau này có vấn đề xảy ra. Cuối cùng là việc của môi giới, họ làm thủ tục sang tên cho tôi tại Phòng Tài nguyên và Môi trường. Sau khi sang tên xong, môi giới sẽ chuyển phát sổ đỏ về cho tôi. Tôi cũng gửi họ thêm tiền phí để cảm ơn”, anh Dưỡng nói.

Chia sẻ về quá trình mua đất từ xa, anh Dưỡng tự cho rằng bản thân mình “liều”, khi giao dịch tiền tỷ lại ủy quyền cho người khác. Nhà đầu tư này khẳng định, để thực hiện được việc này vai trò của môi giới là cực kỳ quan trọng, nhận thấy môi giới là người tử tế nên anh đã đặt kỳ vọng.

“Mọi người xung quanh, ngay cả bản thân tôi cũng thấy tôi liều khi đặt kỳ vọng vào người khác như vậy. Nhiều người cũng bảo, dịch bệnh thế này thiếu gì đất để mua, nhưng tìm được mảnh đất ưng ý và vừa miếng với mình thì không nhiều. Trước đó tôi cũng đến xem mảnh đất này rồi.

Hơn nữa, người môi giới này đã theo tôi suốt nhiều tháng nay, tôi nhận thấy họ cũng là người tử tế, chân chất nên mới dám giao dịch. Hiện tại, tôi vẫn tìm hiểu đất tại các khu vực khác, nếu tình hình giãn cách vẫn kéo dài mà tìm được mảnh nào ưng ý, tôi lại thực hiện theo cách này”, nhà đầu tư khẳng định.

Bài viết Giữa mùa dịch Covid-19: Nhà đầu tư “đánh liều” mua đất online đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Là một trong những thị trường nóng nhờ tiềm năng sẵn có, Đà Nẵng được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm và lựa chọn xuống tiền. Thị trường bất động sản Đà Nẵng thực tế đã bắt đầu sôi động trong giai đoạn 2007-2009, đặc biệt sau giai đoạn cuộc khủng hoảng 2011-2013, giá đất nơi đây tăng đột biến.

Theo chia sẻ của các nhà đầu tư, tùy vào từng thời điểm, từng mốc thời gian và khu vực, giá đất bất động sản Đà Nẵng có biến động mạnh khác nhau.

Theo ông Trần Lập, một nhà đầu tư đến từ Đà Nẵng, tháng 4/2014, một lô đất trên đường Nguyễn Tri Phương có giá 340 triệu đồng. Đến năm 2019, giá lô đất này tăng lên tới 3,5 tỷ, tăng đến 10 lần chỉ trong vòng 6 năm. Trong khi đó, một lô đất khác trên đường Võ Nguyên Giáp từng bán với giá 19,5 triệu đồng/m2 năm 2010 thì đến năm 2018, mức giá lên tới 400 triệu đồng/m2.

Theo chia sẻ của nhiều nhà đầu tư khác đến từ Đà Nẵng, giá đất ở một số khu vực khác cũng tăng mạnh. Điển hình là lô đất FPT khu V5, năm 2017 mở bán giá 800 triệu đồng. Đến quý 3/2018, giá lô đất này tăng tới 3,8 tỷ đồng. Tuy nhiên đến nay, mức giá của lô đất này được ghi nhận ở mức 2,8-2,9 tỷ đồng.

Giá đất trên đường Đông Kinh Nghĩa Thục năm 2013 dao động khoảng 800 triệu đồng, đến năm 2019 lên tới 14 tỷ đồng, tức gấp 17,5 lần. Tại đường Ông Ích Khiêm, giá đất năm 2015 là 9 triệu đồng/m2, đến năm 2020 tăng lên tới 35 triệu đồng/m2.

Đất nền khu dân cư Đại Địa Bảo, quận Sơn Trà năm 2007 từng được bán phiếu với giá 15 triệu/ lô chính đường 5,5m, cho nợ 100% trong thời hạn 10 năm. Tính tổng chi phí, giá lô đất này khoảng 30 triệu đồng cho 100m2. Đến hiện tại, giá đất tại đây lên tới 4,5 tỷ đồng.

Đặc biệt, theo các nhà đầu tư, những lô đất ven biển tại Đà Nẵng có mức tăng giá “khủng” nhất. Theo tính toán của một số nhà đầu tư, mức giá đất biển tăng lên tới 50-60 lần trong vòng khoảng 10 năm. Năm 2007, lô đất ven biển có mức giá 4 triệu đồng/m2, đến năm 2019, giá lên tới 240 triệu đồng/m2.

Có thể thấy, giá bất động sản Đà Nẵng có tốc độ tăng chóng mặt trong thời gian 10 năm trở lại đây, đặc biệt giai đoạn 2014-2018. Tuy nhiên, một số khu vực trong năm 2019-2020 đã rớt giá mạnh, tới 10-20%.

Theo một nhà đầu tư chia sẻ, thời điểm trước dịch, nhà đầu tư này mua 2 lô đất Ngọc Dương với giá 3 tỷ đồng. Tuy nhiên, chỉ 5 tháng sau, mức giá rớt xuống còn 1,5 tỷ/ lô và hiện tại mức giá vẫn ở ngưỡng thấp.

Báo cáo mới đây của DKRA Việt Nam ghi nhận, hoạt động giao dịch trên thị trường thứ cấp tại Đà Nẵng đang kém sôi động, tính thanh khoản khá thấp. Giá thứ cấp ghi nhận mức giảm trung bình khoảng 5 – 10% so với năm 2020.

Đặc biệt, phân khúc biệt thự có sức mua rất thấp do ảnh hưởng bởi dịch bệnh kéo dài cùng sự khan hiếm nguồn cung kể từ cuối năm 2019. Theo DKRA Việt Nam, thị trường biệt thự biển Đà Nẵng rơi vào trạng thái trầm lắng, sức cầu thị trường rất thấp. Đây là năm thứ 2 liên tiếp Đà Nẵng ghi nhận phân khúc biệt thự biển không có nguồn cung mới.

Theo dự báo từ DKRA Vietnam, trong giai đoạn cuối năm 2021, đa phần các phân khúc tại Đà Nẵng sẽ tiếp tục xu hướng giảm nguồn cung từ đầu năm 2021. Sức cầu thị trường có thể sẽ phục hồi nhẹ tùy vào tình hình kiểm soát dịch bệnh Covid-19 trong những tháng cuối năm.

Ở phân khúc đất nền, DKRA Vietnam dự báo, nguồn cung đất nền giảm ở cả 2 thị trường Đà Nẵng và Quảng Nam so với đầu năm 2021 và cùng kỳ năm 2020. Sức tiêu thụ có thể sẽ phục hồi nhẹ vào cuối năm nếu tình hình dịch bệnh được kiểm soát tốt. Những dự án có pháp lý hoàn thiện và hạ tầng xây dựng đồng bộ, tiến độ rõ ràng tiếp tục thu hút sự quan tâm của khách hàng.

Đối với các phân khúc nhà phố và biệt thự, mặt bằng giá bán thứ cấp không biến động nhiều, nhưng nếu dịch bệnh kéo dài có thể giá thứ cấp sẽ giảm. Tuy nhiên, thị trường không xảy ra tình trạng bán tháo.

Bài viết Kỷ lục tăng giá bất động sản Đà Nẵng là 60 lần, nhưng cũng có thời điểm tụt dốc không phanh đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Đúng như nhận định của PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, nhà đầu tư còn lạc quan với sức nóng của thị trường bất động sản. 3 lần trước, mỗi khi dịch bệnh được kiểm soát, sốt đất đều xuất hiện. Đó là lý do mà họ tin rằng, nhu cầu xuống tiền trong xã hội sẽ còn tiếp tục ra tăng.

Dù đến thời điểm hiện tại, nhiều địa phương đang phải thiết chặt hoạt động đi lại, đặc biệt là áp dụng chính sách giãn cách xã hội, kịch bản tích cực của thị trường địa ốc có thể sẽ xuất hiện muộn. Nhưng một số nhà đầu tư kỳ cựu chắc nịch khẳng định, sau dịch, sốt đất sẽ xảy ra.

Ông P.A.D (Hà Nội) nói: “Sốt đất xảy ra là điều chắc chắn. Vì nhu cầu đầu tư bất động sản không ngừng tăng cao. Lượng tiền trong dân còn lớn. Dịch bệnh khiến nhu cầu đầu tư bị nén lại. Khi chính sách giãn cách xã hội kết thúc, mọi hoạt động đi lại trở lại bình thường, người dân sẽ tiếp tục đầu tư”.

Là một trong những nhà đầu tư chuyên về đất thổ cư, ông D. tiết lộ, đội nhóm của ông đang găm lượng lớn đất phân lô thổ cư. Kế hoạch marketing sản phẩm và đầy hàng đã được dự tính lên trước. Nhà đầu tư này chủ yếu lựa chọn đất thổ cư nằm trong khu vực dân cư ven ngoại ô.

“Ngoài đất thổ cư ven Hà Nội, tôi xuống tiền riêng vào một số quỹ đất lớn ở Hòa Bình. Dự tính, trong thời tới, nếu có khách trả cao, tôi sẽ bán chốt lời”, ông D. bói.

Cũng kỳ vọng vào khả năng sốt đất sẽ bùng nổ trở lại, ông N.N.M lại đang thăm dò quỹ đất rộng lớn, nằm ở vị trí đẹp. Theo ông đánh giá, đây là dòng sản phẩm đang được nhiều nhà đầu tư quan tâm, đặc biệt là đáp ứng trúng nhu cầu của tầng lớp có điều kiện ở thành thị.

Trong khi đó, ông Đoàn Du lại nhắm tới quỹ đất ven dự án bất động sản ở tỉnh hoặc lô đất nằm ngay tuyến đường giao thông dự kiến mở rộng. Nhà đầu tư này cho biết, ông đã “ôm” khoảng 3 lô đất tại Thanh Hoá, nằm sát dự án bất động sản đã được phê duyệt chủ trương đầu tư. Ngoài ra, ông cũng săn tìm các quỹ đất hạ giá ven biển để đa dạng hóa sản phẩm đầu tư của chính mình.

Trên góc độ là chuyên gia về đầu tư cá nhân, bàn về những kênh đầu tư có sức nóng sau dịch Covid-19, ông Phan Công Chánh đưa ra dự báo về 4 dòng sản phẩm sẽ có sức nóng.

Đầu tiên, theo ông Chánh, đó là bất động sản nghỉ dưỡng bởi nhu cầu du lịch của người dân sẽ như lò xo đang nén sẽ nhanh chóng bung sau dịch.

Thứ hai là đất nền vùng ven. Cơ sở của nhận định dòng sản phẩm này phục hồi nhanh dựa trên đánh giá của ông Chánh về hoạt động đầu tư công được chú trọng. Hạ tầng mở rộng kéo theo đà sôi động của đất nền vùng ven từng diễn ra trong quá khứ.

Một phân khúc khác mà ông Chánh dự báo là căn hộ trung cấp, vừa túi tiền. “Đây là dòng sản phẩm nhắm vào nhu cầu ở thực của những thị dân các thành phố lớn như TP. HCM, Hà Nội hay một số đô thị khác của Việt Nam. Khả năng phục hồi có thể là nhanh nhất vì phân khúc này nhắm vào nhu cầu thực tế của thị trường”, ông Chánh nhận định.

Vị chuyên gia này cho rằng, nhà phố cũng là phân khúc đáng đầu tư nhất. Dù giai đoạn này, việc cho thuê còn gặp nhiều khó khăn nhưng nhà phố vẫn là phân khúc truyền thống sinh lời tốt.

Bài viết Nhà đầu tư “găm” bất động sản nào chờ sốt đất trở lại? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Đầu tư cần biết đâu là “sốt đất ảo”

Có ý kiến cho rằng, đây là thời điểm tốt để tham gia thị trường đất nền, nhưng cũng có nhà đầu tư e dè. Vậy, thời điểm nào nên đầu tư đất nền vùng ven?

Trả lời câu hỏi này, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho hay: Trong nguy có cơ, thời điểm này là thời điểm có cơ hội để đầu tư bất động sản, nhất là đất nền vùng ven.

Ông Quang chia sẻ, khi ông khảo sát, thăm dò từ các môi giới, nhà đầu tư địa phương khu vực Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Bà Rịa Vũng Tàu, Lâm Đồng… thì thị trường bất động sản chưa có hiện tượng bán tháo, mọi người đang chờ đợi, “gồng” nhau qua dịch để phát triển.

Tuy nhiên, trong đó cũng có khoảng 10-20% người muốn bán bất động sản. Vì thế, ông Quang cho rằng, trong lúc đang ngồi nhà chống dịch nên nghiên cứu sẽ mua bất động sản nào sau dịch.

“Theo tôi, những vùng đất tốt là những vùng hợp với nhà vườn, có khí hậu tốt, có nhà đầu tư lớn, vùng đất phát triển công nghiệp, thương mại dịch vụ có thể di chuyển trong vòng 60km hoặc những vùng đất nghỉ dưỡng có thể di chuyển trong khoảng thời gian  2 tiếng đi xe đều có thể đầu tư tốt trong thời điểm hiện nay.

Tôi nghĩ, sau dịch khoảng 3 tháng, sang tháng thứ 4, bất động sản sẽ có cơn sốt nhẹ. Do đó, thời điểm này là thời điểm tốt để chúng ta chọn lựa từ từ, chọn lọc để chuẩn bị sẵn sàng đầu tư. Nên chọn chủ đầu tư có sản phẩm bàn giao vào năm 2023, có pháp lý rõ ràng, nhất là có chính sách thanh toán kéo dài sẽ không bị áp lực về thanh toán… đó là những sản phẩm đầu tư an toàn nhất”, ông Quang nói.

Đối với phân khúc đất nền, khi đầu tư, điều quan trọng nhà đầu tư cần nhận biết, đâu là biểu hiện của “sốt đất ảo”, đâu là sản phẩm có giá trị thực, có thể sinh lời lâu dài?

Theo ông Võ Tuấn Kiệt, Giám đốc CBRE Việt Nam: ‘Sốt đất’ là khái niệm biểu hiện bất thường trên thị trường. Biểu hiện của ‘sốt đất ảo’ đó là tại một thời điểm, trong thời gian ngắn mà giá tăng rất cao, rất nhanh, tốc độ giao dịch sôi động không bình thường.

“Đối với khu vực nào cũng vậy, để phát triển, thu hút được sự đầu tư bài bản cần có yếu tố chờ như sự thay đổi về hạ tầng, quy hoạch, giao thông… Nếu những yếu tố này không thực sự tồn tại hoặc chỉ tồn tại thông qua những thông tin không được chứng thực thì kéo theo những giao dịch sôi động đó là “sốt đất ảo”.

Hiện tượng của việc sốt đất ảo là sẽ thấy giá lên rất nhanh và xuống cũng rất nhanh. Chu kỳ chỉ có thể trong vòng vài vài ngày, vài tuần hoặc 1-2 tháng là thị trường quay trở lại trạng thái ban đầu. Nhà đầu tư chưa có kinh nghiệm khi thấy khu vực có giao dịch sôi động, có khả năng sinh lời nhanh thì muốn tham gia vào, đó chính là rủi ro đầu tiên phải hứng chịu”, ông Kiệt lưu ý.

Đồng quan điểm, ông Quang cũng cho rằng, ‘sốt đất ảo’ rất dễ nhận biết, chỉ cần quan sát khu vực đó giá bất động sản tăng liên tục, tin rao vặt đưa lên mạng xã hội và truyền thông rất nhiều. Khi mua bất động sản mà các môi giới ở đó cam kết sinh lời trong vòng 10, 15 hay 30 ngày.

Đâu là sản phẩm đất nền có giá trị thực?

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng, bất động sản có giá trị thực là bất động sản đưa đến người sử dụng cuối cùng là ai? Đất để xây khách sạn hay nhà trọ, đất xây nhà cao cấp hay bình dân… điều này để thấy đất có giá trị thật hay không.

Ông Quang đơn cử, đất xây nhà cho công nhân thuê thì giá chỉ khoảng 10-15 triệu đồng/m2 là hợp lý; đất xây nhà 2 tầng có thể mở cửa hàng tạp hóa thì khoảng 15-25 triệu đồng/m2; còn đất có thể xây dựng khu chung cư cao cấp thì giá khoảng 25-40 triệu đồng/m2 là hợp lý.

“Khi nào bất động sản đó có thể đưa vào hoạt động được thì giá 15 triệu đồng là chính xác, nhưng nếu 3 năm nữa mới hoạt động được thì nên chiết khấu đi 10%/năm mới có thể ra đúng được giá trị thực của đất”, ông Quang lưu ý.

Cùng với đó, theo vị chuyên gia này, đất có giá trị thực phải có cơ sở hạ tầng đầy đủ… chứ không phải mua khu bất động sản ‘tắt đèn’, tức là mua mà không biết đến khi nào dân đến ở thì rất nguy hiểm.

Cũng theo ông Quang, rủi ro lớn nhất khi mua đất nền là rủi ro về pháp lý. Mua đất nền ở vùng xa rất dễ dính ‘bẫy’ pháp lý, mua đất mà không biết khi nào được ra sổ, mua đất mà không biết đất nông nghiệp có được xây nhà hay không… cần lưu ý những điều này. Ngoài ra, người mua đất nền cần tìm hiểu kỹ giá đất ở khu vực đầu tư.

Ngoài ra, Giám đốc CBRE Việt Nam cũng lưu ý nhà đầu tư khi đầu tư đất nền cần tìm hiểu khu vực đầu tư có nhu cầu thực trong tương lai hay không? Đó là yếu tố sẽ quyết định khu vực đó có phát triển bền vững hay không, điều này tạo nên giá trị lâu dài cho việc đầu tư.

Bài viết Dự báo sau dịch nhà đất sẽ ‘sốt’ nhẹ, cảnh báo tránh xa loại bất động sản này đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Giá thuê sụt giảm

5 năm trước, giai đoạn 2016-2017, những căn hộ hạng sang, cao cấp có diện tích lớn tại Tây Hồ từng đạt mức giá thuê 30-45 triệu đồng/tháng, theo thời gian, nguồn cung tăng lên, giá thuê giảm dần và đến nay do dịch bệnh, mức giá thuê chỉ còn đạt 20-30 triệu đồng/tháng.

Tương tự, căn hộ cao cấp tại Đống Đa từ mức giá thuê 28-30 triệu đồng/tháng vào năm 2017 thì dịch bệnh khiến giá thuê bị kéo xuống chỉ còn 16-24 triệu đồng/tháng. Tình trạng căn hộ cao cấp sụt giảm giá thuê cũng diễn ra tương tự tại Ba Đình, Thanh Xuân, Cầu Giấy…

Ông Nguyễn Viết Hải, chủ một căn hộ cao cấp tại Ba Đình cho biết căn hộ 2 phòng ngủ, 2 WC, full nội thất của ông từng có giá thuê vào năm 2019 là 24 triệu đồng/tháng nhưng kể từ năm 2020, do ảnh hưởng của dịch bệnh, nguồn cầu sụt giảm, giá thuê chỉ còn 18 triệu đồng/tháng. Đáng nói, dù giá đã giảm nhưng ông Hải cũng phải để trống gần 4 tháng mới tìm được khách thuê sau khi khách cũ là một người Nhật trả nhà vào giữa năm 2020.

Đối tượng khách hàng của phân khúc căn hộ hạng sang, cao cấp cho thuê tại Hà Nội chủ yếu là những chuyên gia, doanh nhân nước ngoài sang Việt Nam làm việc. Họ phần lớn đến từ Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore và một số nước Châu Âu – những quốc gia có dòng vốn FDI đổ mạnh vào Việt Nam.

Nhóm khách này sẵn sàng chi trả mức giá cao để ở những căn hộ có vị trí trung tâm, giao thông thuận tiện và có sự đồng bộ trong tiện ích và dịch vụ. Tuy nhiên, kể từ khi dịch Covid-19 bùng phát vào năm 2020 đến nay, nguồn khách nước ngoài sang Việt Nam làm việc sụt giảm mạnh. Thị trường căn hộ hạng sang, cao cấp cho thuê rơi vào tình cảnh cung nhiều, cầu ít.

Chị Nguyễn Thị Thoa, người chuyên môi giới căn hộ cao cấp cho khách nước ngoài thuê cho biết, trước năm 2020, chị rất đều việc. Do làm lâu trong nghề, tháng nào chị cũng chốt cho thuê được từ 1-3 căn, có tháng hơn. Thế nhưng kể từ khi dịch bùng, có những tháng chị không môi giới được căn nào, đặc biệt giai đoạn giãn cách hiện tại, chị nhiều tháng liền không có nguồn thu từ việc môi giới cho thuê. Hiện để có thêm thu nhập, chị Thoa đã bán thêm đồ ăn online.

Nhà đầu tư bán cắt lỗ, giảm giá thuê

Không ít nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư căn hộ cao cấp đang rơi vào tình cảnh khó khăn khi lãi vẫn phải trả hàng tháng nhưng khách thuê không có. Họ loay hoay tìm lối thoát cho dòng tiền ở những căn hộ này.

Chị Nguyễn Thị Thu Thủy, chủ một căn hộ cao cấp tại Cầu Giấy cho biết cách đây 3 năm, chị vay ngân hàng mua một căn hộ cao cấp tại Nam Từ Liêm với mục đích cho thuê nhưng chỉ được năm đầu giá thuê cao, những năm sau giá thuê giảm dần khi thị trường bão hòa.

Chị từng tính bán nhưng chưa được giá nên vẫn cho thuê tiếp. Dịch bùng khiến căn hộ của từ cuối năm ngoái bắt đầu “chật vật” trong việc tìm khách. Nhiều tháng liền căn hộ để trống mới có khách thuê và khách thuê cũng không ổn định. Mệt mỏi vì việc tìm khách và lợi nhuận cho thuê thấp cùng với đó, công việc kinh doanh hiện tại khó khăn, chị buộc phải rao bán cắt lỗ sâu căn hộ.

Theo anh Trần Văn Tấn, một môi giới cho thuê khu vực Cầu Giấy, Nam Từ liêm nơi có nhiều khách Hàn và Nhật thuê thì thực trạng nhà đầu tư cắt lỗ căn hộ cao cấp đang diễn ra tại 2 quận này khi lợi nhuận cho thuê kém, khách thuê không có hoặc không ổn định. Nhiều nhà đầu tư thì thì chấp nhận giảm sâu giá thuê lên tới 30-40% để khách Việt có thể thuê. “Họ phần lớn là những nhà đầu tư đang chịu áp lực lãi vay ngân hàng nên nếu để không thì áp lực trả lãi rất lớn nên chấp nhận giảm giá sâu để có khách thay vì để nhà trống”.

Tuy nhiên, không ít nhà đầu tư sẵn sàng để nhà trống khi giá bán và giá thuê không được như mong muốn. Phần lớn đây là những nhà đầu tư không chịu áp lực tài chính ngân hàng. Bà Mai Thu Hương cho biết trước đây chuyên cho người Nhật thuê căn hộ ở Cầu Giấy với giá thuê 26 triệu đồng/tháng nhưng sau khi khách Nhật trả căn hộ để chuyển về Bắc Ninh sống, gần năm nay bà không có khách.

Theo bà Hương, phần lớn môi giới đều đề nghị bà giảm khoảng 15-20% giá thuê thì sẽ có khách nhưng từ chối, chấp nhận để trống căn hộ. Bà Hương chia sẻ ban đầu bà mua căn hộ với mục đích để ở nên đầu tư rất tâm huyết về nội thất, tự tay chọn từ cái ghế, cái bàn, rèm cửa. Vì lý do cá nhân nên bà không chuyển về sống nên cho khách Nhật thuê.

Và bà cũng chỉ chọn khách Nhật vì cho rằng người Nhật nguyên tắc, cẩn thận trong việc giữ gìn nhà. Dịch bùng khiến việc tìm khách thuê khó khăn, bà không giảm giá và cũng không sốt ruột tìm khách mới. “Một lý do khác là tôi cũng chưa tìm được khách ưng ý nên chưa sẵn sàng cho thuê”, bà Hương cho biết.

Bài viết Thị trường căn hộ cho thuê ế ẩm mùa Covid, nhà đầu tư cắt lỗ, giảm giá thuê đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

10 năm trước, lúc thời điểm thị trường sốt nóng, người người, nhà nhà đổ xô vào đầu tư đất. Thì chỉ trong chốc lát, khi Nghị quyết số 11 về yêu cầu Ngân hàng Nhà nước giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với năm 2010, nhất là lĩnh vực bất động sản của Chính phủ, dấu hiệu của sự đổ vỡ đã bắt đầu nhen nhóm xuất hiện.

Những nhà đầu tư từng sở hữu tiền tỷ, mua đi – bán lại như cơm bữa đứng trước nghịch cảnh làn sóng bán tháo hàng loạt nở rộ. Giá bất động sản bắt đầu lao dốc, “bay” tới 50% giá trị. Từ “đại gia” hoá thành người tay trắng với khoản nợ tiền hàng chục tỷ đồng là không phải là trường hợp hiếm gặp. Và thực tế cũng không ít “đại gia” khuynh gia bại sản vì bất động sản.

10 năm sau, thị trường bất động sản địa ốc đang gần như “đóng băng” bởi dịch bệnh và chính sách giãn cách. Tuy vậy, với các chuyên gia, thị trường địa ốc sẽ khó lặp lại kịch bản của giai đoạn 2011-2013 bởi thị trường bất động sản của hiện tại niềm tin của nhà đầu tư vẫn còn trong khi giai đoạn 2011-2013 đã mất.

Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam từng chia sẻ: “Năm 2011, thị trường đổ vỡ một phần nguyên nhân là do niềm tin, lúc đó chủ đầu tư dự án cũng tin rằng sẽ bán được, nhà đầu tư lao vào đầu tư, người mua cũng vậy… vì tất cả đều ở thế rất mù mờ, không có thông tin. Còn đến giờ chúng ta đã có một số báo cáo thị trường để nhà đầu tư, doanh nghiệp nhìn thấy và định hướng an toàn”.

Nhưng nhìn vào hiện tại, biến số Covid-19 đã làm thay đổi mọi sự đoán định. Ngay cả nền kinh tế nói chung cũng đối mặt với sự giảm sút về các chỉ số. Nền kinh tế bị đe doạ thì tất yếu bất động sản khó nằm ngoài tác động của bức tranh chung.

Ông N.P, một nhà đầu tư từng đi qua những cơn sốt điên đảo, cũng từng là người chứng kiến lần lao dốc không phanh của thị trường địa ốc vẫn còn nhớ mãi hình ảnh của “đại gia” địa ốc có hàng chục tỷ trong tay phải sống lay lắt.

Thế nên, khi đánh giá bức tranh thị trường hiện tại, dẫn số liệu của nợ xấu của hàng loạt các ngân hàng, ông P. nhận định: “Năm 2011-2013, nợ xấu ở khối nhà băng tăng mạnh. Nợ xấu đó chính là khoản vay bất động sản. Đến hiện tại, nợ xấu của các ngân hàng cũng tăng. Và đó cũng đều từ khoản vay bất động sản”.

Ông P lập luận: “Người ta cứ đặt niềm tin vào bất động sản, kỳ vọng nó. Nhưng đó là lúc thị trường không có diễn biến xấu. Thị trường Đà Nẵng thực chất đã có dấu hiệu trượt giá từ 1-2 năm trước. Đến hiện tại, dịch bệnh kéo dài và nguy cơ có thể mất tới 1-2 năm. Trong khi thực tế, nhà đầu tư nào buôn đất lâu năm cũng đều sử dụng đến đòn bẩy tài chính. Cách sử dụng vốn từ ngân hàng là điều mà hầu hết nhà đầu tư đều thuộc.

Thử tính toán xem, một nhà đầu tư bất động sản có 100 tỷ đồng. Họ vay 20% là ngân hàng. Tổng tài sản nếu tính giá trị địa ốc “bay” 30% thì từ 100 tỷ, họ chỉ còn 40 tỷ. Ngoài ra, Họ phải gánh khoản nợ tới 20 tỷ trong 5 năm 2019-2023, khi không có bất kỳ nguồn thu nhập nào vì bất động sản đang đóng băng. Nếu không có cái trả lãi, khoản vay sẽ thành nợ xấu. Nợ xấu dẫn đến bán sập hầm thì không phải bất động sản giảm 30% mà còn sụt 50%. Họ bị áp lực vay tiền đáo hạn trả lãi dẫn đến lại vay nóng thì kịch bản xấu càng trở nên bi kịch”.

Nhà đầu tư này cũng kể lại, năm 2011, anh từng mất tới gần 50% giá trị từ đất khi tổng tài sản 2,5 tỷ xuống còn 1,3 tỷ đồng.

“Nếu dịch bệnh còn kéo dài tới cuối năm hay sang năm 2022, 2023, chắc chắn làn sóng bán tháo và giá trị bất động sản sẽ “bay”. Đó là diễn biến tất yếu xảy ra do dịch bệnh ngay cả khi nhà đầu tư còn niềm tin. Có thể, chính dịch bệnh sẽ bào mòn niềm tin của nhà đầu tư vì hiện tại, không ít người đang có tâm thế thoát hàng, chấp nhận lỗ” – anh P nói.

Trước đó, trả lời phỏng vấn báo chí, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn cũng từng cho rằng, nếu dịch bệnh chưa được kiểm soát thì tình trạng cắt lỗ là điều sẽ xảy ra.

Bài viết Nếu thị trường địa ốc đóng băng, nhà đầu tư sẽ phải đối mặt với kịch bản gì? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.