Theo Bộ trưởng TN&MT, qua tổng kết thực tiễn Nghị quyết 19 và Luật Đất đai cho thấy khung giá đất hiện nay được quy định cho một thời gian khá dài 5 năm, làm căn cứ cho địa phương ban hành bảng giá đất, không được cao hơn 30% khung giá.

Đồng thời, khung giá đất chỉ quy định mức tối thiểu, tối đa theo vùng và địa bàn trong vùng.

Như đất ở phi nông nghiệp thì phân theo đồng bằng, trung du, miền núi; đối với đất ở đô thị thì theo loại đô thị đặc biệt, loại I, loại II, loại III chưa đủ độ dày, chi tiết để đảm bảo phù hợp với ác yếu tố hình thành giá đất như vị trí, khả năng sinh lợi… Có biên độ rất rộng giữa giá tối thiểu, tối đa do đó cũng không điều tiết được vấn đề giá đất giáp ranh…

Trong khi đó, thị trường bất động sản vận động, thay đổi liên tục làm cho mức giá bị giới hạn trong khung giá rất nhanh trở nên lạc hậu, thấp xa so với thị trường, nhất là tại các thành phố.

Ví dụ giá đất cao nhất tại đô thị đặc biệt trong khung giá hiện nay là 129,6 triệu đồng. Được phép biến động trong biên độ 30% thì mới là hơn 164 triệu đồng. Như vậy quá thấp so với thực tế ở khu vực Hàng Ngang, Hàng Đào (Hà Nội) hay các khu vực trung tâm quận 1 (TP HCM).

Thực tế đó dẫn đến khung giá đất thấp, khó khăn cho địa phương ban hành bảng giá đất phù hợp với giá đất thị trường. Một số địa phương đề nghị cho phép ban hành bảng giá đất vượt khung giá, đề nghị bỏ khung giá đất.

“Việc bỏ khung giá đất thì bảng giá đất sẽ tiệm cận với giá đất cụ thể và góp phần tiến tới xóa bỏ cơ chế hai giá, giảm thất thoát, tăng thu cho ngân sách nhà nước. Đây là chủ trương đúng đắn” – Bộ trưởng Trần Hồng Hà nhận định.

Liên quan đến tính thuế mua bán đất theo giá thị trường, theo Bộ trưởng Trần Hồng Hà, trong 5 năm tới có thể chưa thay đổi nhiều trong việc chuyển nhượng đất. Tuy nhiên, sau 5 năm nữa, Bộ sẽ tính phương án thu giá trị gia tăng từ việc chuyển nhượng đất.

Theo đó, sẽ không thu thuế theo hợp đồng mua bán công chứng. Thuế chuyển nhượng đất sẽ được tính theo bảng giá đất hàng năm, theo giá thị trường. Khi áp dụng quy định này, người mua bán đất khai giá trong hợp đồng thấp hay cao cũng không ảnh hưởng đến việc tính thuế.

Theo Bộ trưởng TN&MT, vấn đề định giá, tài chính đất không công bằng và minh bạch là nguyên nhân gây khiếu kiện, tham nhũng, vi phạm thời gian qua. Muốn khắc phục tình trạng này cần thay đổi cách định giá đất để sát giá thị trường.

Thị giá thị trường có thể biến động, nhưng sẽ có phương pháp đưa đến giá trị trung bình của thị trường ổn định. Trên cơ sở này dần hình thành dữ liệu thông tin giá đất thị trường. Bản đồ dữ liệu đất đai sẽ đăng tải giá đất. Công thức định giá đất theo thị trường được hình thành. Dựa theo bản đồ, người dân có thể tự định giá được từng thửa đất mà không cần nhờ bên tư vấn nào.

Về tiến độ xây dựng dữ liệu giá đất sát giá thị trường, Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho biết, đây cũng chính là một trong những nhiệm vụ đặt ra trong sửa đổi Luật Đất đai lần này.

Đó là xây dựng hệ thống thông tin và dữ liệu đất đai đa mục đích, thống nhất, tập trung kết nối từ Trung ương đến địa phương, thể hiện thông tin đến từng thửa đất. Bộ TN&MT đang chủ trì xây dựng hệ thống, hiện nay một số địa phương đã đưa vào sử dụng phục vụ người dân. Mục tiêu phấn đấu đến năm 2025 sẽ đi vào hoạt động chung cho cả nước.

Cái khó nhất chính là thông tin đầu vào chính xác để phản ánh đúng bức tranh của thị trường, giá trị của từng thửa đất. Để làm được điều đó, dự luật đã đưa vào những quy định, như là: Giá đất xác định thông qua giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất; áp thuế chuyển quyền sử dụng đất thông qua bảng giá để người sử dụng đất khai báo đúng giá giao dịch thực tế để thiết lập được hệ thống giá đất.

Các giao dịch về quyền sử dụng đất của các dự án phải qua sàn. Thực hiện thanh toán giao dịch không dùng tiền mặt để quản lý được dòng tiền. Có chế tài để xử lý đối với trường hợp không khai báo, đăng ký giá đúng giá trị giao dịch trên thị trường.

“Với quy định nêu trên, hy vọng sẽ xây dựng được hệ thống dữ liệu giá đất phản ánh được giá thị trường” – Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho biết.

Tuấn Nguyễn | Nhà báo & Công luận

Bài viết Thay đổi cách định giá đất để sát giá thị trường đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Mới chỉ giao 62,3ha đất sân bay

Vụ việc Khánh Hoà giao cho một doanh nghiệp khu “đất vàng” sân bay Nha Trang cũ thông qua việc chỉ định nhà đầu tư nhận sự quan tâm rất lớn từ phía dư luận.

Nhưng một trong những khúc mắc lớn nhất trong vụ việc này là tỉnh đã giao đất cho doanh nghiệp suốt 3 năm nhưng lại không kịp thời định giá đất khiến doanh nghiệp rơi vào tình trạng “khóc dở mếu dở”.

Theo tìm hiểu  của phóng viên, hồi tháng 4/2015, UBND tỉnh Khánh Hoà đã cấp giấy chứng nhận đầu tư cho Công ty CP Tập đoàn Phúc Sơn (Công ty Phúc Sơn) thực hiện 2 dự án tại khu sân bay Nha Trang cũ khoảng 115,3ha.

Cụ thể là 2 dự án: Khu tổ hợp khách sạn trung tâm thương mại và khu nhà ở (diện tích hơn 9ha) và Dự án khu biệt thự phức hợp Phúc Sơn (106,21ha).

Đến tháng 6/2016, UBND tỉnh Khánh Hoà đã có tờ trình số 4118/TTr – UBND trình Thủ tướng Chính phủ về việc áp dụng điều 26 Luật Đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án BT.

Theo đó, nhà đầu tư được đề xuất là Công ty Phúc Sơn và quỹ đất thanh toán dự kiến là khu đất thực hiện các dự án tại sân bây Nha Trang cũ (trước đó đã được giao cho Phúc Sơn làm chủ đầu tư).

Sau đó, tại văn bản số 1175/TTg-KTN ngày 6/7/2016, Thủ tướng Chính phủ đã đồng ý và cho phép áp dụng lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt theo đề nghị của UBND tỉnh Khánh Hoà tại văn bản nêu trên.

Đến tháng 10/2016, UBND tỉnh Khánh Hoà ban hành quyết định giao đất cho Công ty Phúc Sơn thực hiện dự án Khu trung tâm đô thị – thương mại – dịch vụ – tài chính – du lịch Nha Trang ở phân khu 2A, phân khu 2 và phân khu 3.

Tháng 11/2017, UBND tỉnh Khánh Hoà đã ký hợp đồng BT với Công ty Phúc Sơn thực hiện 3 dự án với tổng mức đầu tư là hơn 3.400 tỷ đồng.

3 dự án BT bao gồm: Dự án các tuyến đường, các nút giao thông kết nối khu sân bay Nha Trang; Dự án Đường vành đai kết nối Nút giao Ngọc Hội; và Dự án Nút giao Ngọc Hội.

Tuy nhiên với các quyết định giao đất năm 2016 và sau đó được điều chỉnh năm 2017, UBND tỉnh Khánh Hoà mới chỉ thực hiện giao 62,3ha đất cho Phúc Sơn, không phải con số 115,3ha.

Không chỉ như thế, theo tìm hiểu của phóng viên dựa trên hồ sơ có được, dù trình tự thực hiện hợp đồng BT và quá trình nghiên cứu, thực hiện dự án có sự thống nhất từ phía UBND tỉnh Khánh Hoà và các cơ quan có liên quan song đến nay các hợp đồng này đều có nguy cơ kéo dài thời gian, khó thực hiện.

Điều này gây ảnh hưởng lớn đến tài chính của nhà đầu tư, tác động rất lớn tới hiệu quả dự án, và tác động không nhỏ đến đời sống người dân quanh khu vực dự án.

Một trong những bất cập khiến vụ việc trở nên phức tạp đã được chỉ ra là do UBND tỉnh Khánh Hoà chậm ban hành giá đất theo phương thức “đồng thời” nên đã có sự chênh lệch về giá trị quỹ đất tại thời điểm giao đất và thời điểm ký hợp đồng BT, điều này cũng gây nên dư luận không đáng có.

Trước vấn đề này, đại diện chủ đầu tư đã kiến nghị UBND tỉnh Khánh Hoà khắc phục bằng cách thương lượng lại với nhà đầu tư theo quy định của pháp luật dân sự và hợp đồng.

Phúc Sơn có thực sự được ưu ái khi giao đất vàng ở Nha Trang?

Xuất hiện thông tin cho rằng, chỉ trong vòng 3 năm “chạy đua” tốc độ, Phúc Sơn đã dành được đồng thời cả 3 dự án giao thông tại Khánh Hoà để qua đó “ôm” trọn quỹ đất đối ứng của sân bay Nha Trang cũ.

Thực tế có suôn sẻ được như vậy không? Đại diện Công ty Phúc Sơn cho biết, không phải ngẫu nhiên 3 dự án BT giao thông nêu trên được áp dụng hình thức chỉ định nhà đầu tư.

“3 dự án BT này có tính chất đặc thù bởi ở thời điểm có chủ trương đầu tư (tháng 04/2016), quỹ đất để thanh toán cho nhà đầu tư trên địa bàn là thành phố Nha Trang không còn và phải sử dụng quỹ đất tại khu vực sân bay Nha Trang (lúc đó, quỹ đất này đã được giao cho Công ty Phúc Sơn làm chủ đầu tư từ 2015) để thanh toán. Chủ trương thực hiện, đã được UBND tỉnh Khánh Hòa báo cáo và đã được các bộ, ngành xem xét, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận”, đại diện công ty này khẳng định.

Cũng bởi tính chất đặc thù tại thời điểm đó nên theo đại diện Công ty Phúc Sơn, việc thực hiện các thủ tục đầu tư của 3 dự án BT được nhà đầu tư tiến hành song song, rút ngắn được rất nhiều về mặt thời gian.

“3 năm, chúng tôi nhận thấy đó là tiến độ mà nhà đầu tư nào cũng có thể đáp ứng được nếu không muốn nói là chậm”, phía Công ty Phúc Sơn cho biết.

Về phía chủ đầu tư, lãnh đạo Công ty Phúc Sơn khẳng định mọi thủ tục đầu tư đều được tuân thủ theo quy định từ bước đề xuất dự án, lập, thẩm định, phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi, lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt (đã được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận), cấp chứng nhận đăng ký đầu tư, thương thảo, ký kết các hợp đồng dự án BT…

“Quá trình thực hiện phải cập nhật nhiều lần các quy hoạch điều chỉnh của UBND tỉnh ban hành, có dự án đã lập xong báo cáo nghiên cứu khả thi vẫn phải bỏ đi, làm lại”, đại diện Công ty Phúc Sơn thông tin.

Trước câu hỏi về tình hình tiến độ 3 dự án BT nêu trên, lãnh đạo Công ty Phúc Sơn thừa nhận tất cả dự án đều chậm. Nhưng việc chậm này nằm ở công tác đền bù, giải phóng mặt bằng.

Cụ thể, Dự án các tuyến đường, các nút giao thông kết nối sân bay Nha Trang: Diện tích chưa hoàn thành công tác đền bù, giải phóng mặt bằng: 8,46ha/ 13,15ha (chiếm 64,33%).

Dự án Đường vành đai kết nối Nút giao Ngọc Hội: Diện tích còn lại chưa thực hiện công tác giải phóng mặt bằng và bàn giao cho nhà đầu tư: 20,05ha/ 47,14ha (chiếm 42,53%).

Dự án Nút giao Ngọc Hội: Diện tích chưa hoàn thành công tác đền bù, giải phóng mặt bằng: 4,8ha/10,3ha (chiếm 46,6%).

“Trong khi đó, trên phạm vi mặt bằng đã được bàn giao, chúng tôi đã đầu tư xây dựng cơ bản hoàn thành các hạng mục công trình với tổng chi phí đầu tư đã thực hiện khoảng hơn 1.000 tỷ đồng, chiếm gần 30% tổng mức đầu tư cả 3 dự án”, đại diện phía Công ty Phúc Sơn thông tin.

Với tình hình thực hiện công tác đền bù, giải phóng mặt bằng như hiện nay, đại diện Công ty Phúc Sơn cho rằng tiến độ thực hiện các dự án BT tiếp tục còn kéo dài. Bản thân nhà đầu tư đã liên tục có các văn bản đề nghị tới các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước để giải quyết, tháo gỡ một số khó khăn như tính toán bổ sung chi phí lãi vay ngân hàng vào tổng mức đầu tư theo đúng quy định.

Đồng thời đẩy nhanh công tác lập, thẩm định, phê duyệt giá trị tiền sử dụng đất của Khu trung tâm đô thị, thương mại, dịch vụ, tài chính, du lịch Nha Trang để nhà đầu tư có cơ sở làm các thủ tục nghiệm thu, thanh toán và thu hồi vốn đầu tư các dự án BT…

“Trong thời gian tới, nếu các vấn đề vướng mắc của nhà đầu tư không được giải quyết, có thể doanh nghiệp sẽ phải tạm dừng việc đầu tư xây dựng các dự án BT, thậm chí phải nhờ sự can thiệp của pháp luật để bảo vệ quyền lợi, lợi ích của mình”, lãnh đạo Công ty Phúc Sơn khẳng định.

Khoản 3 Điều 108 Luật Đất đai quy định: Thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên đến thời điểm hiện nay, UBND tỉnh Khánh Hoà vẫn chưa hoàn thành việc xác định tiền sử dụng đất và thông báo cho nhà đầu tư về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước.

Theo N.Khánh/ fica.vn

Bài viết Giao đất nhiều năm không được định giá đất, doanh nghiệp trở thành “nạn nhân”? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.