Sau hàng loạt lùm xùm về tính pháp lý và “vỡ trận” tại nhiều dự án căn hộ nghỉ dưỡng (condotel) vào năm 2019, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng năm 2020 gần như đóng băng vì ảnh hưởng của đại dịch Covid-19. Từ đây, những lục đục vốn đã âm ỉ giữa chủ đầu tư các dự án và đơn vị môi giới lại có dịp bùng phát.

Môi giới kiện chủ dự án

Mới đây, Công ty DKRA Việt Nam đã nộp đơn khởi kiện Công ty Trung Sơn Bắc (chủ đầu tư dự án Thanh Long Bay ở Mũi Kê Gà, tỉnh Bình Thuận) yêu cầu hoàn trả và bồi thường hơn 84 tỉ đồng tiền mà Công ty DKRA Việt Nam đã chi ra trong thời gian hợp tác. Số tiền này bao gồm tiền ký quỹ (hơn 30 tỉ đồng), chi phí đầu tư marketing, tiền phạt và cả tiền phí môi giới trong thời gian hợp tác.

Nguyên nhân Công ty DKRA Việt Nam khởi kiện là do trước đó hai bên đã ký hợp đồng dịch vụ môi giới trong thời gian 6 tháng, tính từ ngày 10/9/2019 đến 10/3/2020 nhưng đến ngày 11/1/2020, Công ty Trung Sơn Bắc đã gửi văn bản yêu cầu chấm dứt hợp đồng với lý do Công ty DKRA Việt Nam không đạt 50% “rổ hàng” như đã thỏa thuận. Trong khi đó, phía Công ty DKRA Việt Nam cho rằng chính Công ty Trung Sơn Bắc mới vi phạm hợp đồng vì dự án chưa hoàn chỉnh thủ tục pháp lý. “Chủ đầu tư cam kết trong tháng 10-2019 sẽ có quy hoạch 1/500 nhưng thực tế là chưa có, nên không thể triển khai dự án để có thể thu hút khách hàng. Một phần cũng do thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trầm lắng nên khó bán được sản phẩm chứ không phải chúng tôi thiếu năng lực” – đại diện Công ty DKRA Việt Nam trình bày.

Cũng ở tỉnh Bình Thuận, chủ đầu tư dự án Aloha Beach Village là Công ty CP Việt Úc đang bị phía môi giới dự án là Công ty Bất động sản Thiên Minh khởi kiện yêu cầu hoàn trả số tiền hơn 15 tỉ đồng ký quỹ sau khi hai bên ngừng hợp tác. Nguyên nhân “gãy gánh” cũng vì pháp lý của dự án chưa rõ ràng, năng lực chủ đầu tư kém, không vay được ngân hàng nên đơn vị môi giới không thể “ra hàng”. Sau khi ký hợp đồng và chuyển khoản tiền ký quỹ thì chủ đầu tư không ra được chính sách bán hàng.

Chưa hết, chủ đầu tư dự án còn bị cơ quan chức năng tỉnh Bình Thuận kết luận đã vi phạm luật kinh doanh bất động sản, xây dựng dự án khi chưa được cấp phép, sau đó đã xử phạt chủ đầu tư này. Aloha Beach Village là khu phức hợp sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí có diện tích 15 ha, gồm 3.200 căn condotel, biệt thự nghỉ dưỡng nằm ở huyện Hàm Thuận Nam, tỉnh Bình Thuận. Khi công bố dự án, chủ đầu tư dự kiến hoàn thành cuối năm 2017 nhưng đến nay vẫn chưa vận hành.

Theo tìm hiểu của phóng viên, trong lĩnh vực bất động sản, lâu nay, quan hệ giữa môi giới và chủ đầu tư có rất nhiều vấn đề. Tuy nhiên, phải ra tòa là việc chẳng đặng đừng vì các đơn vị môi giới cũng cố gắng giữ uy tín và không muốn bị mất số tiền mình đã bỏ ra cho chủ đầu tư trong giai đoạn hợp tác.

Một số công ty môi giới thừa nhận họ không dám làm lớn chuyện với chủ đầu tư vì sẽ ảnh hưởng đến thị trường, sợ mất uy tín và sợ ảnh hưởng tới khách hàng mà đã mua sản phẩm từ họ. Tuy nhiên, vì biết điểm yếu này mà các chủ đầu tư thường “o ép” công ty môi giới, yêu cầu phải ký quỹ, tìm mọi cách để chậm trễ tiền hoa hồng… “Khi đặt bút ký hợp tác, bỏ tiền ký quỹ cho chủ đầu tư có nghĩa là chúng tôi rất muốn bán được sản phẩm. Đồng thời, cũng rất tin tưởng và mong muốn chủ đầu tư hoàn chỉnh pháp lý, làm tốt dự án để chúng tôi bán được nhiều hàng, chứ không muốn bỏ công, bỏ sức đi giữa chừng rồi thất thoát, phải vác đơn đi kiện” – đại diện một công ty môi giới chia sẻ.

Cẩn trọng khi hợp tác

Tại một hội thảo về đô thị biển mới đây, ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), đánh giá tiềm năng bất động sản nghỉ dưỡng dù rất lớn nhưng đầu tư phải có trọng tâm, không thể làm tràn lan theo phong trào dễ dẫn đến dư cung, sản phẩm kém chất lượng. Kết quả là dẫn tới kiện tụng khắp nơi. Ngoài ra, cần có quy định chi tiết về mức phí môi giới chứ không thể thả nổi để xảy ra nhiều vấn đề trong hợp tác, làm ảnh hưởng đến thị trường.

Ông Đỗ Thiên Anh Tuấn, giảng viên ĐH Fulbright Việt Nam, nêu thực trạng nhiều tài sản, tài nguyên du lịch đã được phân bổ cho các chủ đầu tư không xứng tầm, thiếu tiềm lực tài chính cũng như quản trị, không có tham vọng đưa tài nguyên địa phương thành tài nguyên quốc gia. Khi địa phương phân bổ dự án thì họ rào lại hoặc triển khai các khu vui chơi, rồi bán vé thu tiền và chấm hết. Trong khi nếu đầu tư bài bản, các khu đô thị biển phải gắn liền du lịch, lưu trú, thể thao, vui chơi giải trí…

Tổng giám đốc một công ty môi giới bất động sản nêu một số yếu tố ảnh hưởng đến bất động sản nghỉ dưỡng, trong đó cũng nhắc tới năng lực triển khai của một số chủ đầu tư mới chưa làm yên tâm người mua; tiến độ triển khai các công trình hạ tầng giao thông chưa kịp nhu cầu phát triển của dự án. Đặc biệt là những tác động đến môi trường tự nhiên như rừng, biển và biến đổi khí hậu là điều đáng lo nhất khi phát triển các dự án đô thị biển trong những năm tới.

Trong bối cảnh thị trường khó khăn hiện nay, một chuyên gia bất động sản lưu ý các đơn vị môi giới phải thận trọng khi lựa chọn chủ đầu tư hay dự án để hợp tác, đừng vì để có hàng bán mà chấp nhận hợp tác với các chủ đầu tư kém năng lực, dễ bị “bẻ kèo”, vừa mất uy tín vừa đẩy khách hàng vào thế rủi ro. Tuy vậy, vị này cũng thừa nhận không phải đơn vị môi giới nào cũng đủ năng lực và tiềm lực tài chính. Thời gian qua, thị trường có rất nhiều công ty môi giới bất động sản làm ăn chụp giựt, thiếu chuyên nghiệp, quảng bá sai sự thật, lừa dối khách hàng, nhận tiền sai quy định… “Tuy nhiên, uy tín, tiềm lực tài chính, kinh nghiệm triển khai dự án chủ đầu tư vẫn là quan trọng nhất. Tiếp sau là các chính sách hỗ trợ pháp lý, hoàn thiện hạ tầng từ địa phương” – chuyên gia này lưu ý.

Bài viết Bất động sản nghỉ dưỡng lại vướng kiện tụng đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Những ‘e dè’ trong tháng 8 

Ông Võ Hồng Thắng, Trưởng phòng Nghiên cứu và Phát triển (R&D) DKRA Việt Nam, cho biết dịch Covid-19 bùng phát lần thứ 2 khiến nguồn cung và sức cầu thị trường nhà ở TP.HCM giảm ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp.

Với căn hộ, tháng 8 có 5 dự án mở bán mới cung cấp ra thị trường khoảng 2.000 căn hộ, giảm 33% so với tháng trước. Tỷ lệ tiêu thụ khoảng 70% trên nguồn cung mới. Sức cầu toàn thị trường (cả sơ cấp và thứ cấp) đều giảm đáng kể so với tháng trước. Nguyên nhân do tình hình dịch bệnh bùng phát lần 2 kéo dài đã ảnh hưởng đến sự phục hồi của nền kinh tế, đồng thời vào đúng tháng 7 âm lịch đã tác động tâm lý người mua.

Với đất nền, thị trường TP.HCM có 3 tháng liên tiếp không ghi nhận dự án mở bán mới, nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án mở bán trước đó. Đại diện DKRA cho biết thị trường thứ cấp vẫn duy trì mức thanh khoản tương đối thấp. Trước tình hình dịch bệnh kéo dài, giá bán cục bộ một số khu vực có dấu hiệu giảm so với tháng trước do nhiều nhà đầu tư bị áp lực về dòng tiền trong tình hình kinh tế khó khăn như hiện nay.

Ở các thị trường giáp ranh TP.HCM, DKRA ghi nhận 18 dự án đất nền mở bán, cung cấp ra thị trường gần 3.000 căn, tăng 91% tháng trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 32%. Tuy nhiên, sức cầu chung toàn thị trường ở mức khá thấp, giảm đáng kể so với tháng trước. Nguyên nhân do tình hình dịch bệnh diễn biến phức tạp, các nhà đầu tư ưu tiên việc giữ tiền mặt hoặc tâm lý chờ đợi, chưa thực sự mạnh dạn chuyển tiền vào bất động sản. Tuy nhiên, về lâu dài, đất nền vẫn là kênh đầu tư được ưa chuộng.

Một điểm đặc biệt mà ông Thắng nhấn mạnh, đó là TP.HCM có 2 thái cực về giá nhà ở sơ cấp và thứ cấp. Với thị trường sơ cấp, sức cầu, nguồn cung giảm nhưng mặt bằng giá không giảm mà lại tăng, một số dự án căn hộ tăng mạnh. Ở thị trường thứ cấp, trong tháng 8, giá giảm đáng kể, thậm chí nhà đầu tư chấp nhận cắt lỗ. Ông Thắng cũng nhận thấy tình trạng trong tháng 7, giá nhà ở thị trường thứ cấp giảm cục bộ nhưng tới tháng 8, quy mô giảm giá rộng hơn, diễn ra ở nhiều phân khúc hơn như đất nền, nhà phố, căn hộ.

Rục rịch ra hàng 

R&D DKRA nhận định trong tháng 9, nguồn cung căn hộ mới có thể sẽ tăng nhẹ, sức cầu chung toàn thị trường có thể sẽ tăng nhưng khó có sự đột biến. Một số điểm sáng tích cực của thị trường như đợt bùng phát dịch trở lại ở TP.HCM cơ bản được kiểm soát, lệnh hạn chế tập trung được dỡ bỏ; các chủ đầu tư đưa sản phẩm ra thị trường nhằm tranh thủ làn sóng khách hàng có nhu cầu tìm mua nhà vào dịp cuối năm.

Với nhà phố, biệt thự, DKRA cho biết nhiều dự án đang trong giai đoạn truyền thông, dự kiến khi lệnh hạn chế tập trung đông người được gỡ bỏ, nguồn cung và tiêu thụ sẽ tăng, tuy nhiên mức tăng không đáng kể.

Trong ngắn hạn, nguồn cung và sức cầu thị trường biệt thự biển và nhà phố/shophouse biển có thể tăng, tuy nhiên mức tăng không đáng kể. Với condotel, theo quan sát của R&D DKRA Việt Nam, nguồn cung và sức cầu thị trường tiếp tục xu hướng giảm từ cuối năm 2019. Trước tình hình dịch bệnh như hiện nay, xu hướng giảm có thể kéo dài đến hết năm nay.

Khảo sát thực tế, nhiều chủ đầu tư vẫn duy trì hoạt động mở bán, giới thiệu, ra mắt dự án với nhiều hình thức khác nhau. Trong tháng 7, Nam Long giới thiệu gần 500 sản phẩm biệt thự song lập, đơn lập, nhà phố vườn, thương mại, villa tại dự án Waterpoint (Long An). Cuối tháng 9, công ty này cũng dự kiến sẽ tung shophouse mặt tiền đại lộ thương mại tại dự án Akari City giá trung bình khoảng 20 tỷ đồng/căn, sẽ mở bán tiếp những sản phẩm khác.

Công ty Bất động sản Rio Land cũng giới thiệu ra thị trường dự án Precia (quận 2) với giá trung bình 49 triệu đồng/m2. Thắng Lợi Group giới thiệu giai đoạn 2 thuộc dự án J-Dragon (Long An) nằm ở vị trí mặt tiền, tiếp giáp tuyến đường giao thương chính tại chợ Cần Đước.

Ông Võ Hồng Thắng cho rằng thời gian qua, các dự án mở bán, đưa ra thị trường được chủ đầu tư áp dụng chính sách hấp dẫn hơn như giảm tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất ngân hàng, chỉ đóng 30 – 50% trước khi nhận nhà, ngày mở bán chiết khấu thêm giá bán, tặng vàng… Các chính sách này được chủ đầu tư đưa ra nhằm hỗ trợ dòng tài chính để khách hàng yên tâm. Nhiều chuyên gia nhận định các chính sách ưu đãi này sẽ vẫn được chủ đầu tư duy trì trong hoạt động mở bán, giới thiệu sản phẩm cho tới cuối năm nhằm kích cầu thị trường.

Bài viết Thị trường bất động sản TP.HCM sau đợt dịch thứ 2 sẽ ra sao? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Sáng 8/7, tại Hội nghị báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM quý II/2020 do DKRA Việt Nam tổ chức, ông Nguyễn Hoàng – Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Phát triển thị trường DKRA Vietnam cho biết, trong quý II/2020, đất nền TP.HCM khan hiếm nguồn cung, cả quý chỉ có 3 dự án ra mắt.

Theo ông Hoàng, với 3 dự án ra mắt thị trường, cung cấp khoảng 193 nền. Nguồn cung đất nền giảm 34% cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới đạt 53%, giảm 61%.

Trong đó, 100% nguồn cung mới lẫn tỷ lệ tiêu thụ thuộc về khu Tây, chủ yếu tập trung ở quận huyện vùng ven như Bình Tân. Mặt bằng giá sơ cấp của đất nền vẫn cao. Nhà đầu tư có xu hướng tìm kiếm cơ hội đầu tư mới với các sản phẩm đất nền vùng ven có mức giá phù hợp.

Theo DKRA, đất nền vẫn là kênh huy động được lựa chọn hàng đầu. Nguồn cung mới tiếp tục duy trì sự khan hiếm, các dự án được triển khai đa phần có quy mô nhỏ, tập trung chủ yếu ở khu vực vùng ven như Củ Chi, Bình Chánh, Hóc Môn, Quận 9…

Trong khi đó, đối với thị trường căn hộ lại có những tín hiệu tích cực. Cả quý có 15 dự án mở bán cung cấp ra thị trường hơn 2.400 căn, tăng 57% quý trước. Lượng tiêu thụ trên nguồn cung mới khá tích cực, tăng 54% quý liền trước nhưng giảm khoảng 14% cùng kỳ năm trước.

Căn hộ trung cấp có sự sụt giảm so với quý trước nhưng vẫn là phân khúc chủ đạo dẫn dắt thị trường, chiếm 56% tổng nguồn cung mới.

Khu Đông tiếp tục dẫn đầu thị trường về nguồn cung và lượng tiêu thụ. Giao dịch thứ cấp duy trì mức thanh khoản khá thấp và tập trung chủ yếu ở những dự án đã bàn giao nhà, giá trị dao động khoảng 1,8 – 2,5 tỷ đồng/căn 2 phòng ngủ.

Theo dự đoán của DKRA, trong quý III nguồn cung căn hộ sẽ tăng so với quý II, dao động ở mức 4.000 – 5.000 căn. Sức cầu chung có thể tiếp tục duy trì xu hướng tăng khi tình hình dịch bệnh cơ bản đã được kiểm soát tốt và các hoạt động kinh tế hoàn toàn bình thường trở lại với dấu hiệu tích cực. Thị trường tiếp tục khan hiếm nguồn cung căn hộ bình dân.

Đối với nhà phố và biệt thự, khu Đông tiếp tục dẫn đầu nguồn cung, chiếm 74% nguồn cung mới và 86% lượng tiêu thụ. Cả thị trường có 8 dự án mở mới, tăng 88% cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 70%, tăng 74% cùng kỳ năm trước.

Đối với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng biệt thự biển và condotel, sức cầu rất thấp khi hầu như không phát sinh giao dịch trong quý.

Bài viết Đất nền TP.HCM khan hiếm nguồn cung, cả quý II/2020 chỉ có 3 dự án ra mắt đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Bắt đầu từ tháng 7, Thông tư 21 của Bộ Xây dựng nêu Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư có hiệu lực thi hành. Vì vậy, “Căn hộ 25 m2 – Nhu cầu và giải pháp” trở thành chủ đề chính được đề cập trong phiên báo cáo thị trường quý II của DKRA Việt Nam diễn ra sáng 8/7.

Đề cập tới nhu cầu, ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Việt Nam, cho biết trong 2 – 3 năm nay trở lại đây, quá khó để tìm ra một căn hộ hạng C (dưới 25 triệu đồng/m2) tại TP.HCM trong khi nguồn cung nhà ở xã hội không đủ đáp ứng nhu cầu. Trong khi đó, mục tiêu phát triển nhà ở TP.HCM giai đoạn 2016 – 2025 nêu đến năm 2020,  gần 20 m2/người và đạt 22,8 m2/người vào 2025.

TP.HCM cũng đề ra các chương trình chỉnh trang đô thị, giải tỏa chung cư cũ nát, nhà ổ chuột ven kênh. Thống kê cho thấy toàn thành phố có gần 22.000 nhà ở trên sông, kênh, rạch, nhiều nhất ở quận 8 với gần 10.000 căn. Các quận Bình Thạnh, Quận 4, 7 rải rác dưới 2.000 căn. Kế hoạch giai đoạn 2016 – 2020, thành phố sẽ di dời hết số nhà ven kênh này.

Trong khi đó, khảo sát của DKRA năm 2019 cho thấy căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 60 – 75 m2 vẫn chiếm phần lớn thị trường, đạt khoảng 82%. Căn hộ 1 phòng ngủ diện tích 50 – 60 m2 chưa tới 10%. Còn loại căn hộ 3 phòng ngủ hoặc trên 3 phòng ngủ, diện tích trên 75m2, 90 m2 ít hơn do giá cao ảnh hưởng tới tính thanh khoản.

Thị trường nhà trọ, căn hộ nhỏ cho thuê lại khá rộn ràng. Nhóm nhà trọ cho thuê diện tích 25 – 30 m2 giá thuê từ 2 đến 5 triệu đồng/căn đa số là công nhân lao động, buôn bán tự do. Căn hộ studio diện tích 20 – 30 m2, giá 3,5 đến 5 triệu đồng/căn tùy theo vị trí, diện tích. Những căn 45 – 50m2 tại các chung cư mới xây có giá khoảng 10 – 15 triệu đồng/tháng. Các sản phẩm cho thuê này đảm bảo nhu cầu sử dụng và ở thực của người độc thân, vợ chồng mới cưới, người chưa có đủ tài chính mua căn hộ trên 50 m2 trở lên.

Tuy nhiên, các căn hộ nhỏ vẫn gây ra các lo ngại. Ông Phạm Lâm đề cập tới vấn đề làm sao quản lý việc 1 người ở hay 2 người ở trở lên trong căn hộ 25 m2 để đảm bảo mục tiêu diện tích nhà ở bình quân 22,8 m2/người vào năm 2025. Khi số lượng căn hộ nhỏ gia tăng sẽ kéo theo dân số trong tòa nhà, khu dân cư tăng lên, gây áp lực về hạ tầng giao thông, kỹ thuật, tiện ích…

Do đó, người đại diện của DKRA cho rằng cần quy hoạch khu vực được phép xây dựng căn hộ dưới 25 m2. Tại TP.HCM, việc triển khai căn hộ 25 m2 cần thực hiện ở vùng TP.HCM, gồm TP.HCM và các tỉnh giáp ranh như Long An, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai. Lựa chọn các tỉnh này vì có quỹ đất rộng, giá đất phù hợp, tránh tập trung vào khu trung tâm gia tăng áp lực hạ tầng, giao thông. Đồng thời, Chính phủ cần có kế hoạch chương trình nhà ở quy mô mang tính quốc gia, đặc biệt dành cho người mua nhà lần đầu; xem xét quy hoạch đô thị tầm nhìn 50 năm…

Thông tư 21 quy định diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư tối thiểu 25 m2 (đối với dự án nhà ở thương mại), tuy nhiên phải đảm bảo căn hộ nhỏ hơn 45 m2 không vượt quá 25% tổng số lượng một dự án.

Căn hộ phải có tối thiểu một phòng ở và một khu vệ sinh, được chiếu sáng tự nhiên, nếu có từ 2 phòng ở trở lên thì cho phép một phòng không có chiếu sáng tự nhiên. Diện tích sử dụng của phòng ngủ trong căn hộ chung cư không được nhỏ hơn 9 m2, thông thoáng và được chiếu sáng tự nhiên.

Bài viết CEO DKRA Việt Nam: Căn hộ 25 m2 ở vùng ven giúp giảm gánh nặng cho TP.HCM đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Báo cáo của DKRA Việt Nam cho thấy, phân khúc đất nền tại TP.HCM được ghi nhận trong quý 1/2020 có 3 dự án mới đáng chú ý ra mắt thị trường, cung cấp khoảng 175 nền, giảm đến 74% so với nguồn cung mới của quý trước (khoảng 677 nền) và giảm 32% so với cùng kỳ năm 2019. Đây là quý có nguồn cung thấp nhất kể từ năm 2015 đến nay.

Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới đạt 81% (khoảng 142 nền), giảm 77% so với lượng tiêu thụ của quý trước và giảm 37% so với cùng kỳ năm 2019.

Khu vực phía Đông dẫn đầu về nguồn cung mới lẫn tỷ lệ tiêu thụ. Các dự án mới đa phần tập trung ở khu vực vùng ven như quận 9, Bình Chánh, Nhà Bè,… Mặc dù khan hiếm nguồn cung mới trong quý 1/2020, nhưng thị trường không có nhiều diễn biến tích cực khi giao dịch thứ cấp giảm mạnh và mức giá thứ cấp cũng có dấu hiệu giảm.

Quan sát tại các tỉnh giáp ranh TP.HCM là Long An, Đồng Nai, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu trong quý 1/2020, nguồn cung mới và sức cầu giảm đáng kể so với quý trước, ngoại trừ thị trường Bình Dương do Thuận An và Dĩ An được nâng cấp lên thành phố.

Ở các khu vực còn lại, mức thanh khoản khá kém dù nhiều chủ đầu tư đưa ra chính sách bán hàng hấp dẫn với nhiều hình thức khuyến mãi, chiết khấu, tặng vàng,… Mặt bằng giá các dự án mở bán mới trong quý ghi nhận mức tăng nhẹ từ 3 – 5% so với quý 4/2019.

Đối với phân khúc căn hộ, khảo sát toàn thị trường có 7 dự án được mở bán trong quý 1, cung ứng khoảng 1,547 căn hộ, giảm 70% nguồn cung so với quý trước và giảm 47% so với cùng kỳ năm 2019. Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới đạt 74% (khoảng 1,146 căn), giảm đến 74% so với quý trước. Quý 1/2020 cũng là quý ghi nhận nguồn cung mới và lượng tiêu thụ thấp nhất kể từ năm 2015 đến nay.

Khu Đông tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung mới lẫn lượng tiêu thụ. Về loại hình, căn hộ hạng B chiếm tỷ trọng lớn trong khi căn hộ hạng C vẫn khan hiếm. Mức giá sơ cấp từ chủ đầu tư đối với phân khúc hạng B dao động từ 32 – 40 triệu đồng/m2, đối với căn hộ hạng A từ 53 – 58 triệu đồng/m2.

Tình hình giao dịch thứ cấp sụt giảm mạnh ở nhiều dự án thể hiện sự trầm lắng của thị trường căn hộ trong giai đoạn dịch Covid-19.

Cũng theo DKRA, ở phân khúc nhà phố và biệt thự thì toàn thị trường có 8 dự án đáng chú ý được mở bán, cung ứng khoảng 718 căn, giảm 9% so với quý trước nhưng tăng đến 132% so với nguồn cung cùng kỳ năm 2019.

Tỷ lệ tiêu thụ trong quý đạt 50% nguồn cung mới (khoảng 359 căn), tăng nhẹ so với quý trước và tăng 58% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, lượng tiêu thụ tập trung chủ yếu vào những dự án mới mở bán trong tháng 1 và tháng 2/2020, với mức giá khoảng 15 tỷ đồng/căn có vị trí đẹp và tiến độ xây dựng tích cực.

Còn ở phân khúc BĐS nghỉ dưỡng – Biệt thự biển, thống kế của DKRA cho thấy, thị trường biệt thự biển trong quý 1 chỉ có nguồn cung mới khoảng 16 căn, bằng 3% so với quý trước và bằng 8.5% so với cùng kỳ năm 2019. Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới đạt 25% (4 căn), chỉ bằng 1.6% lượng tiêu thụ so với quý trước. Nguồn cung và lượng tiêu thụ chỉ đến từ 1 dự án tại Phú Quốc.

Trước diễn biến phức tạp của dịch bệnh, các chủ đầu tư không tổ chức hoạt động truyền thông, bán hàng, vì vậy nguồn cung sơ cấp khiêm tốn trên thị trường hiện nay chủ yếu đến từ những dự án đã được mở bán trước đó. Hầu hết những dự án này có tình hình tiêu thụ khá chậm. Sức cầu chung toàn thị trường tiếp tục xu hướng giảm từ cuối năm 2019 và duy trì ở mức rất thấp.

Đối với loại hình BĐS nghỉ dưỡng – Condotel, trong quý 1/2020, DKRA ghi nhận 1 dự án mới được mở bán vào thời điểm trước Tết Nguyên đán (tháng 1/2020), cung ứng ra thị trường 82 căn condotel, bằng 3,9% so với quý trước và bằng 4,7% so với cùng kỳ năm 2019. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 30% (25 căn), bằng 3,7% so với quý trước, thậm chí chỉ bằng 2% so với quý 1/2019.

Nguồn cung sơ cấp và lượng tiêu thụ tập trung ở các thị trường quen thuộc đã mở bán trước đó như Khánh Hòa, Bình Thuận,… Tuy nhiên, sức cầu chung tiếp tục suy giảm từ năm 2019 và ở mức rất thấp.

Theo Quế Sơn/ Dân trí

Link bài gốc: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bat-dong-san-quy-12020-tat-ca-cac-phan-khuc-dieu-sut-giam-20200409131757682.htm

Bài viết Bất động sản quý 1/2020: Tất cả các phân khúc điều sụt giảm đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Chịu nhiều tác động

Những khó khăn cũ, cộng thêm tác động từ dịch Covid-19 khiến nhiều sàn giao dịch bất động sản rơi vào tình cảnh khó khăn, nhiều nơi chỉ còn vài nhân viên bám trụ, chuyển địa điểm văn phòng hoặc đóng cửa dài hạn.

Đơn cử như tại Công ty cổ phần Xây dựng địa ốc Đ.L, được thành lập từ năm 2016 và chuyên về môi giới đất nền, từ khi đi vào hoạt động đến cuối năm 2018, Công ty liên tiếp đưa ra thị trường những dự án như Khu dân cư tại quận Thủ Đức, quận 9 và quận Bình Thạnh (TP.HCM). Tuy nhiên, đến khoảng cuối năm 2018, đầu 2019, khi các dự án đã được bán gần hết, và giá đất tại các nơi này cũng không ngừng tăng cao, nên lãnh đạo Công ty quyết định… đánh bắt xa bờ.

Cụ thể, Ban lãnh đạo Công ty đã dành khá nhiều thời gian, công sức để đi khảo sát và dự tính sẽ làm dự án tại tỉnh Lâm Đồng. Nhưng do dự án chưa hoàn thiện xong thủ tục pháp lý nên kế hoạch này vẫn chưa thực hiện được.

Bà Linh, Phó giám đốc Công ty cổ phần Xây dựng địa ốc Đ.L chia sẻ, đối mặt với những khó khăn chung của thị trường, việc kinh doanh gặp nhiều khó khăn, thu không đủ chi nên Công ty đã cắt giảm nhiều nhân sự. Thậm chí, phải trả mặt bằng tại đường Điện Biên Phủ (quận Bình Thạnh) đề về thuê tại quận 9 cho bớt phần gánh nặng chi phí.

“Tôi chưa bao giờ thấy nghề môi giới lại khó khăn như hiện nay, khó khăn này chưa qua mà khó khăn khác đã tới. Cả mấy tháng nay không có đồng thu nào rồi, đây cũng là tình trạng chung chứ chả riêng gì mình”, bà Linh nói.

Tương tự, lãnh đạo một công ty môi giới khác có văn phòng tại quận Phú Nhuận cũng không ngần ngại chia sẻ, do chịu tác động của dịch Covid-19 nên công ty đã phải dừng các chương trình tổ chức sự kiện để bán dự án mới. Bởi tâm lý khách hàng thời gian này là ngại tiếp xúc trực tiếp hoặc đến chỗ đông người.
Nếu như trước đây, khi có dự án mới là chúng tôi thường tổ chức các chuyến đi tham quan thực tế nhà mẫu, dự án vào cuối tuần. Mỗi lần đi tham quan là cũng phải có hơn 50 khách, nhưng hiện tại thì khó có thể tổ chức được như vậy. Cũng theo chia sẻ của vị lãnh đạo doanh nghiệp này, hiện nay đã có nhiều sàn phải hoạt động cầm chừng, nhân viên chuyển nghề hoặc làm thêm việc khác mới có thu nhập.

Chia sẻ trên diễn đàn môi giới bất động sản TP.HCM, anh Hoàng, một nhân viên môi giới chuyên về phân khúc căn hộ, nhà phố cho biết, ngoài việc phải chịu tác động từ những yếu tố khách quan thì hiện nay, các công ty môi giới bất động sản cũng đang thất nghiệp khi các chủ đầu tư lớn đã phát triển kênh bán hàng riêng, hoặc bán qua ứng dụng, chứ không bán qua đại lý hay môi giới nữa.

“Các chủ đầu tư lớn trên thị trường hiện nay gần như đều phát triển ứng dụng và kênh bán hàng riêng, chứ không thông qua đại lý hay các công ty môi giới nữa. Do đó, những đại lý trước đây chuyên bán sản phẩm cho các chủ đầu tư này tan rã là tất yếu”, anh Hoàng nhấn mạnh.

Phải thay đổi để tồn tại

Trao đổi với phóng viên về vấn đề này, ông Cao Hữu Phi, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Copi Home cho biết, nếu nói thị trường hiện tại bị đóng băng do khan hiếm nguồn cung là nói chung chung và chưa chính xác. Bởi trên thực tế, tình trạng khan hiếm nguồn cung chỉ diễn ra tại thị trường TP.HCM, còn tại các thị trường lân cận như Bình Dương, Bình Phước, Long An… nguồn hàng vẫn còn rất nhiều, tình thanh khoản cũng cao.

Theo ông Phi, sau khi mở cửa khai Xuân, Công ty Copi Home đã liên hệ với một đối tác để nhận phân phối 200 căn nhà phố, 600 căn chung cư tại TP.HCM và hàng trăm sản phẩm đất nền đã hoàn thiện pháp lý tại Bình Phước. Tuy nhiên, để được lựa chọn là đại lý phân phối của chủ đầu tư này cũng không phải chuyện dễ dàng. Chủ đầu tư yêu cầu công ty môi giới phải chuyên về đất nền hoặc căn hộ, có nhiều nhân viên (từ 20 người trở lên). Đặc biệt, phải có nhiệt huyết, quyết tâm bán được hàng trong thời gian ngắn nhất.

Có thể thấy, chất lượng nhân sự là vấn đề cốt lõi trong việc phát triển công ty cũng như tạo dựng thương hiệu. Đơn cử như thông báo tuyển nhân sự mới đây của Công ty cổ phần Bất động sản Asian Holding cũng ghi rõ, nguồn nhân lực được Asian Holding chú trọng phát triển theo định hướng chuyên nghiệp hóa. So với các doanh nghiệp khác, Asian Holding tự tin là đơn vị có chế độ lương thưởng, phúc lợi hấp dẫn và minh bạch, rõ ràng. Bên cạnh mức lương cơ bản ổn định, nhân viên kinh doanh còn nhận được mức hoa hồng cao cho mỗi giao dịch thành công.

Ông Nguyễn Văn Hậu, CEO Asian Holding cho biết, Công ty tuyển 100 nhân viên kinh doanh vì doanh nghiệp vừa được lựa chọn là nhà phát triển dự án có quỹ sản phẩm lên đến hàng nghìn sản phẩm tại Quy Nhơn (Bình Định), TP.HCM, Bình Phước, dự kiến ra hàng trong năm 2020. Tuy nhiên, đăng tuyển thì cứ đăng tuyển vậy, chứ để tuyển được đủ quân và đạt chuẩn chất lượng thì rất khó. Gần như sau khi tuyển vào, công ty phải mất một khoảng thời gian để đào tạo lại. Bởi hiện nay, nhiều người vẫn không xác định nghề môi giới bất động sản là công việc chuyên nghiệp, lâu dài, mà chỉ là nghề tay trái nên không xác định gắn bó lâu dài.

Theo ông Phạm Lâm, CEO Công ty DKRA Việt Nam, việc phát triển kênh bán hàng riêng hay bán hàng qua ứng dụng của các chủ đầu tư sẽ tác động lớn đến các công ty dịch vụ môi giới. Nhưng đây cũng là cơ hội để nâng cao chất lượng người làm nghề môi giới bất động sản tại Việt Nam. Nguyên nhân bởi dù trực tiếp đưa các chương trình bán hàng qua ứng dụng hay các kênh online thì vẫn cần một đội ngũ nhân viên để tư vấn cho khách hàng…

“Với bối cảnh thị trường ngày càng sàng lọc rõ nét như hiện nay thì cần chuẩn hóa nghề môi giới bất động sản. Bởi với những đặc thù của một sản phẩm là giá trị lớn, vòng đời sản phẩm dài, nghề môi giới hiện nay không chỉ chốt giao dịch là xong, mà cần mang lại lợi ích cho khách hàng và cam kết những giá trị bền vững, lâu dài”, ông Lâm nói.

Cũng theo ông Lâm, khi xác định theo đuổi nghề môi giới chuyên nghiệp, mỗi chuyên viên tư vấn phải được đào tạo bài bản, có kiến thức chuyên môn sâu. Quan trọng hơn hết, bản thân người làm môi giới phải có định hướng rõ ràng về nghề nghiệp, liên tục học hỏi, nâng cao kỹ năng và đáp ứng các điều kiện hành nghề theo pháp luật quy định.

“Đã làm môi giới thì hãy là một nhà môi giới chuyên nghiệp. Dù hiện nay có nhiều khó khăn và thách thức cho môi giới, thị trường vẫn còn đó nhiều cơ hội lớn cho những nhà môi giới chuyên nghiệp, uy tín thành công”, ông Lâm nhấn mạnh.

Theo Việt Dũng/ Báo Đầu tư Bất động sản 

Link bài gốc: https://bds.tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/moi-gioi-bat-dong-san-thay-doi-hay-roi-cuoc-choi-232618.html

Bài viết Môi giới bất động sản: “Thay đổi hay rời cuộc chơi”? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.