Vẫn “bình mới, rượu cũ”

Trên cơ sở tổng hợp ý kiến của các sở, ngành liên quan đến việc nghiên cứu rút ngắn quy trình đầu tư dự án nhà ở thương mại theo đúng quy định của Luật Đầu tư và Luật Nhà ở, Sở Xây dựng TP.HCM vừa trình UBND Thành phố bộ quy trình gồm 4 bước.

Bước 1, lập thủ tục quyết định chủ trương đầu tư; Bước 2, lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, hoặc thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng; Bước 3, lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; Bước 4, xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư…

Điểm khác biệt so với các bản dự thảo về quy trình trước đây là tại bước thứ 4, Sở Xây dựng cho rằng, nhà đầu tư được thực hiện song song các thủ tục để rút ngắn thời gian.

Ông Lê Trần Kiên, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, theo quy định pháp luật thì không có quy định nào yêu cầu phải xây dựng bộ quy trình như trên. Từ trước đến nay, các doanh nghiệp khi thực hiện dự án thì đụng tới bước quy định tại thủ tục nào, sẽ liên hệ với các sở, ngành chuyên môn để xử lý.

Tuy nhiên, Sở Xây dựng cho rằng, cần thiết phải đưa ra một quy trình rõ ràng, tạm gọi là quy trình chuẩn để doanh nghiệp, cũng như các cơ quan chuyên môn nắm được từng bước và trách nhiệm của mình.

Qua quá trình phối hợp với các sở, ngành, cùng Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), Sở Xây dựng TP.HCM đã báo cáo UBND Thành phố rất nhiều lần để định hình được các trình tự, thủ tục. Hiện tại, trên phương án được cho là gần cuối cùng, Sở đề xuất một quy trình rất rõ ràng và súc tích. Đồng thời, cũng chỉ ra được rất rõ từng bước thủ tục thuộc trách nhiệm của sở, ngành nào và thời gian thực hiện là bao lâu.

Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, thoạt nhìn thì có vẻ bản dự thảo quy trình này rất mới và sẽ rút ngắn được thời gian cho doanh nghiệp, nhưng thực tế thì lại không phải.

Cụ thể, tại bước 4 có chỉ rõ, nhà đầu tư được thực hiện song song các thủ tục để rút ngắn thời gian. Tuy nhiên, điều kiện kèm theo đó là, chỉ khi nhà đầu tư nộp tiền sử dụng đất và hoàn tất nghĩa vụ tài chính, các thủ tục còn lại sẽ được ký thông qua theo quy định.

Trong khi đó, khâu xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ trước đến nay vẫn chiếm nhiều thời gian nhất. Chưa kể, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM vẫn chưa bổ sung, hoàn chỉnh theo chức năng nhiệm vụ.

“Quy trình mới do Sở Xây dựng đề xuất vẫn còn nhiều điểm bất hợp lý. Cụ thể, nội dung tại bước 4, vừa không phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành, lại không phù hợp với thực tiễn. Theo đó, doanh nghiệp sẽ phải mất nhiều thời gian để thực hiện các thủ tục hành chính nêu trên”, ông Châu nói.

Cũng theo ông Châu, Sở Xây dựng cho rằng thực hiện bước 4 sẽ rút ngắn thời gian làm thủ tục hành chính, nhưng với khung thời gian do chính Sở Xây dựng đề xuất (247 ngày làm việc), cộng với thời gian làm thủ tục tại Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính và Cục Thuế thành phố (hiện nay các cơ quan này chưa đề xuất ngày giải quyết). Điều này cho thấy không thể thực hiện được mục tiêu rút ngắn thời gian, vì theo cách tính của Sở Xây dựng, thì đã phải mất trên dưới 1 năm rưỡi để làm thủ tục.

Thị trường đang chờ khơi thông

Trong cuộc hội thảo nói về thị trường bất động sản sau dịch Covid-19 mới được tổ chức tại TP.HCM, bên cạnh việc đưa ra những phương án, giải pháp kích cầu trong thời gian tới, các lãnh đạo doanh nghiệp và chuyên gia trong ngành cũng rất trăn trở với dự thảo quy trình thực hiện dự án mới này.

Cụ thể, ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh chia sẻ, từ trước đến nay không có quy trình để thực hiện đầu tư dự án. Bây giờ có quy trình nhưng vẫn không giải quyết được sự chồng chéo và tắc nghẽn vẫn chưa được khơi thông, thì chắc chắn doanh nghiệp sẽ tiếp tục bị mắc kẹt.

“Chúng tôi sợ nhất là khi thực hiện theo quy trình, bước 1, 2, 3 đã thực hiện xong, đến bước 4 bị kẹt rồi lại trở lại bước 1 thì coi như xong. Bởi vòng đời để đưa 1 dự án vào triển khai phải mất khoảng 4 – 5 năm. Trường hợp pháp lý của dự án đã cơ bản hoàn thành thì cũng phải mất ít nhất 1 năm mới triển khai bán hàng được”, ông Dũng nói và đưa ra ví dụ, đơn cử như bước cuối cùng cấp sổ hồng cho người dân, dù doanh nghiệp đã hoàn thành hết thủ tục, kể cả nghĩa vụ tài chính, nhưng chỉ cần có một chút điều chỉnh về công năng (vẫn đủ điều kiện cấp sổ hồng) thì quá trình ra sổ rất khó khăn. Đi tới đâu cũng bị hỏi là đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính hay chưa.

Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land cũng không ngần ngại chia sẻ, dự án của công ty bà đầu tư có quy mô 200 ha nhưng phải mất 15 năm để triển khai thủ tục hành chính. Cũng bởi thời gian từ khi xin thủ tục đến khi triển khai dự án quá lâu, dẫn đến độ vênh giữa thiết kế ban đầu của dự án đối với nhu cầu thị trường.

Thế nên, sau khi đã hoàn thành tất cả thủ tục về mặt pháp lý quy hoạch, nghĩa vụ tài chính, doanh nghiệp cần điều chỉnh cục bộ về mặt sản phẩm cho phù hợp yêu cầu thực tế thị trường, nhưng rất e ngại vì phải làm lại các thủ tục từ đầu.

Ông Châu chia sẻ thêm, thực tế, trên địa bàn TP.HCM hiện nay có hơn 126 dự án đang bị ách tắc, vướng mắc về thủ tục hành chính. Chủ yếu là khi có quyết định chủ trương đầu tư nhưng không được nhận hồ sơ để phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, vậy là dự án phải “đứng hình”.

“Vấn đề gây tắc ở đây chỉ là chữ nhà đầu tư và chủ đầu tư trong Luật Quy hoạch đô thị và Luật Đầu tư. Do vậy, chính quyền địa phương phải vào cuộc là lý do đó, và việc xây dựng quy trình là cần thiết”, ông Châu nói.

Theo đại diện Sở Xây dựng TP.HCM, trong quá trình hệ thống lại quá trình thực hiện đầu tư dự án, Sở cũng nhận ra rằng, trong quy định của pháp luật đang có sự chồng chéo giữa các luật với nhau.

“Liên quan đến nội dung này, khi báo cáo UBND Thành phố, Sở Xây dựng cũng có báo cáo Bộ Xây dựng để xin ý kiến chỉ đạo thêm. Bởi quy trình thủ tục này đúng nghĩa là có sự chồng chéo, nếu không tháo gỡ được thì các dự án sẽ bị tiếp tục triển khai chậm như trong thời gian qua”, ông Kiên nói và cho biết thêm, để gỡ khó cho thị trường bất động sản cũng như các doanh nghiệp, Sở Xây dựng tiếp tục lắng nghe và ghi nhận ý kiến của các doanh nghiệp để tổng hợp và đề xuất, kiến nghị điều chỉnh các quy định của pháp luật cho phù hợp với tình hình thực tế.

“Chúng tôi cũng hiểu là hiện tại doanh nghiệp bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn. Để tháo gỡ những khó khăn này thì phải làm từng bước một”, đại diện Sở Xây dựng TP.HCM nhấn mạnh.

Bài viết Quy trình thực hiện dự án nhà ở thương mại vẫn “bình mới rượu cũ“ đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Sở Xây dựng tỉnh Bình Thuận vừa có kết luận thanh tra về việc thực hiện các quy định pháp luật về kinh doanh BĐS, phòng chống rửa tiền đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh. Việc thanh tra 14 dự án tại Bình Thuận được Sở Xây dựng tiến hành trong 2 tháng cuối năm 2019.

Chủ đầu tư “lặn mất tăm”

Theo Sở Xây dựng, tính đến đầu tháng 9/2019, trên địa bàn Bình Thuận có 70 dự án kinh doanh BĐS được chấp thuận đầu tư, trong đó có 32 dự án khu dân cư, khu đô thị và 38 dự án du lịch nghỉ dưỡng có kết hợp kinh doanh BĐS.

Theo dõi hoạt động kinh doanh BĐS trên địa bàn, Sở Xây dựng Bình Thuận nhận thấy hiện đa số các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị và du lịch nghỉ dưỡng có kết hợp kinh doanh BĐS đều đang trong giai đoạn thực hiện các thủ tục đầu tư, chưa xây dựng công trình.

Tuy nhiên, các chủ đầu tư, đơn vị phân phối đã huy động vốn, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện; chưa thực hiện bảo lãnh huy động vốn theo quy định; quảng cáo sản phẩm trong dự án chưa đúng với quy hoạch xây dựng; việc huy động vốn và sử dụng vốn huy động chưa công khai minh bạch, số liệu báo cáo chưa đầy đủ, chính xác…

Qua thanh tra, chủ đầu tư các dự án đã có nhiều vi phạm. Cụ thể, tại dự án Khu Trung tâm thương mại dịch vụ và dân cư Tân Việt Phát (TP.Phan Thiết) do Công ty CP Tân Việt Phát làm chủ đầu tư. Thời điểm kiểm tra, dự án chưa có hồ sơ quản lý chất lượng liên quan đến dự án, chưa có thông báo kiểm tra công tác nghiệm thu các sở quản lý chuyên ngành. Đơn vị phân phối là Công ty TNHH BĐS Danh Khôi chưa thực hiện các quy định về phòng, chống rửa tiền theo quy định.

Dự án Khu liên hợp Hồ điều hoà, chỉnh trang đô thị và dịch vụ thương mại Hưng Long (TP. Phan Thiết) của Công ty CP Đầu tư xây dựng Huy Hoàng. Thời điểm kiểm tra dự án chưa xây dựng, chỉ mới dọn dẹp mặt bằng nhưng phải tạm dừng vì chưa được giao đất.

Chủ đầu tư chưa hoàn tất thủ tục đầu tư, chưa thực hiện xong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng, chưa có giấy phép xây dựng. Sở Xây dựng từng có văn bản chấn chỉnh chủ đầu tư trong việc giao dịch, mua bán và chuyển nhượng BĐS tại dự án này thông qua hình thức đặt cọc, giữ chỗ.

Về dự án Khu dân cư cầu Sông Luỹ (huyện Tuy Phong) do Công ty TNHH Xây lắp Hoàng Vũ làm chủ đầu tư, thời điểm kiểm tra dự án chưa xây dựng, chưa hoàn tất công tác giải phóng mặt bằng, chưa có hồ sơ giao đất… Tiến độ dự án bị chậm so với quyết định chủ trương đầu tư.

Quá trình thanh tra dự án Khu dân cư kết hợp thương mại dịch vụ Thuận Nam (huyện Hàm Thuận Nam), điều trớ trêu là đoàn thanh tra không liên lạc được với Công ty TNHH Đào tạo nghề đầu tư phát triển BĐS đo đạc xây dựng Ngân Hà, chủ đầu tư dự án. Do đó, đoàn thanh tra chưa thể kiểm tra hồ sơ và thực tế dự án, trong năm 2020 sẽ tiếp tục thanh tra.

Chưa đủ điều kiện đã bán BĐS 

Dự án Lấn biển, bố trí sắp xếp lại dân cư và chỉnh trang đô thị phường Đức Long, TP. Phan Thiết do Công ty TNHH Đầu tư xây dựng Trường Phúc Hải làm chủ đầu tư, khi kiểm tra chủ đầu tư đang xây dựng hạ tầng 14 ha /27 ha và tuyến kè biển. Hiện dự án đang điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500, chưa lập hồ sơ đề xuất chấp thuận đầu tư.

Chủ đầu tư báo cáo chưa thực hiện bất kỳ giao dịch mua bán, chuyển nhượng BĐS nào cũng như chưa ký hợp đồng với bất kỳ đơn vị môi giới nào. Tuy nhiên qua theo dõi tiến độ dự án và thông tin của Công an tỉnh Bình Thuận về việc chủ đầu tư và đơn vị phân phối giao dịch BĐS thông qua hình thức đặt cọc, giữ chỗ, Sở Xây dựng đã có văn bản chấn chỉnh.

Đầu năm 2018, chủ đầu tư đã ký hợp đồng hợp tác phát triển dự án với Công ty CP Tư vấn đầu tư Đất Biển Vàng. Qua thanh tra, doanh nghiệp này chưa thực hiện đầy đủ Luật Kinh doanh BĐS và Luật Phòng, chống rửa tiền theo quy định.

Tương tư, các dự án như: Khu dân cư Tiến Lợi (TP. Phan Thiết) của Công ty CP Đầu tư xây dựng Toàn Thịnh; dự án Khu dân cư Tiểu thủ công nghiệp – Thương mại – Dịch vụ Hàm Thắng – Hàm Liêm giai đoạn 1 (huyện Hàm Thuận Bắc) của Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh Bình Thuận làm chủ đầu tư;

Dự án Khu Thương mại dịch vụ và dân cư Tân Việt Phát 2 (TP. Phan Thiết) của Công ty CP Tân Việt Phát; dự án Lấn biển tạo khu dân cư – thương mại – dịch vụ mới La Gi (TX. La Gi) của Công ty TNHH Xây dựng thương mại và dịch vụ Vi Nam làm chủ đầu tư;

Dự án Khu du lịch vui chơi biệt thự nghỉ dưỡng Royal Ruby Villa Mũi Né (TP. Phan Thiết) của Công ty CP Kinh doanh nhà Nova; dự án Sentosa Villa (TP. Phan Thiết) của Công ty TNHH Đầu tư Sài Gòn… hầu hết các chủ đầu tư đều chưa thực hiện đầy đủ các quy định về xây dựng, kinh doanh BĐS và phòng, chống rửa tiền.

Theo Phương Anh Linh/ VietNamNet

Link bài gốc: https://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/du-an/thanh-tra-toan-dien-hang-loat-du-an-bds-o-binh-thuan-lo-vi-pham-634793.html

Bài viết Thanh tra điểm mặt hàng loạt sai phạm tại các dự án BĐS ở Bình Thuận đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Dự án bị ách tắc, nhà nước thất thu 

Thời gian qua, thị trường BĐS TP.HCM đối mặt với vấn đề khan hiếm nguồn cung dự án nhà ở thương mại mới. Các chuyên gia cho rằng, việc các chủ đầu tư mất nhiều thời gian hoàn tất thủ tục pháp lý dự án là nguyên nhân chính của thực trạng này.

Từ tháng 7/2015 đến tháng 8/2018, UBND TP.HCM chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc công nhận chủ đầu tư đối với 170 dự án nhà ở thương mại. Trong đó, 44 dự án có quyền sử dụng đất ở, được chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư và đã được cơ quan thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có mục đích sử dụng là đất ở tại đô thị.

Phần lớn các dự án này, trước đây đã được UBND TP.HCM cho chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai và Luật Nhà ở cũ. Thực chất, chỉ có một số ít dự án có diện tích nhỏ tại các quận nội thành mới có 100% diện tích đất ở, nếu không bị vướng đất hẻm.

Ngoài ra, có 126 dự án có quỹ đất hỗn hợp (chiếm 74,1%), phần lớn nằm ở các quận ven và huyện ngoại thành, có nguồn gốc do đền bù đất nông nghiệp, đất chuyên dùng.

Trong số những dự án này, có 51 dự án đến nay đã hết hời hạn để hoàn thành các thủ tục đầu tư mà theo quy định chỉ có 12 tháng. Kể từ tháng 9/2018 đến nay, tất cả các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, đều phải thực hiện thủ tục thông qua Sở Kế hoạch Đầu tư để trình UBND Thành phố ban hành “Quyết định chủ trương đầu tư” theo quy định của Luật Đầu tư.

Hiện nay, tất cả các dự án đã có “Quyết định chủ trương đầu tư” và các dự án có quỹ đất hỗn hợp đều bị ách tắc về thủ tục “công nhận chủ đầu tư” và thủ tục “phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500”. Đây là một nguyên nhân chủ yếu làm sụt giảm nguồn cung dự án, sụt giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở.

Việc các dự án nhà ở thương mại bị “đứng hình”, không triển khai dẫn đến sụt giảm nguồn thu ngân sách. Theo ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN&MT TP.HCM, dự toán thu từ đất năm 2019 của thành phố là 14.900 tỷ đồng, nhưng ước thu khoảng 11.000 tỷ đồng, chỉ đạt 74%. Trong khi đó năm 2016 dự toán thu 16.500 tỷ đồng và thực thu là 17.100 tỷ đồng, đạt 103,6%.

So với tổng thu ngân sách địa phương giai đoạn 2016-2020, tổng thu từ đất chỉ chiếm 3-5%. Giám đốc Sở TN&MT cho rằng, số thu như vậy là quá khiêm tốn so với tiềm năng có thể thu từ đất của thành phố.

Một mét đất công cũng phải đấu giá 

Từ sự việc Công ty CP Đầu tư BĐS Hưng Lộc Phát xây “lụi” 110 biệt thự tại dự án Khu nhà ở phường Phú Mỹ, quận 7 khi chưa được cấp quyền sử dụng đất hợp pháp, bị buộc dừng thi công vào giữa năm 2019, việc tháo gỡ vướng mắc cho các dự án nhà ở thương mại có đất công xen cài được UBND thành phố đẩy mạnh.

Trong buổi họp báo thông tin về sai phạm của Công ty Hưng Lộc Phát tại dự án trên, ông Võ Văn Hoan, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM cho rằng có nguyên nhân chủ quan lẫn khách quan. Chủ đầu tư sai nhưng nguyên nhân khách quan là do chưa có hướng dẫn về việc quản lý đất công xen cài trong dự án. Theo quy định của Luật Quản lý, sử dụng tài sản công thì dù có một mét vuông đất công cũng phải mang ra đấu giá.

Sau đó, UBND thành phố cũng đã giao Sở TN&MT phối hợp cùng các sở, ngành liên quan nghiên cứu hướng dẫn của Bộ TN&MT xây dựng phương án, quy trình giải quyết đối với phần diện tích đất do nhà nước giao nằm xen cài trong các thửa đất nhà đầu tư đã nhận chuyển nhượng hay nhận góp vốn để chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh theo quy định.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho biết, nỗi khổ của các doanh nghiệp BĐS tại TP.HCM hiện nay là dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, mặc dù chỉ vướng 1 mét đất công nhưng vẫn phải dừng cả dự án. Tỷ lệ đất thuộc nhà nước quản lý thường chiếm khoảng 10% diện tích dự án.

Chủ tịch HoREA cho rằng, theo quy định hiện hành, nhà nước cho chủ đầu tư thuê đất đối với phần đất thuộc nhà nước quản lý nằm xen cài để thực hiện dự án, nhưng thiếu hình thức giao đất cho chủ đầu tư đối với phần đất này để thực hiện dự án.

Căn cứ pháp luật đất đai, nên giao phần đất rạch, bờ đất, đường… có hình dạng bất định hình mà không thể xác định chỉ tiêu quy hoạch thành 1 dự án độc lập, do nhà nước quản lý nằm xen cài rải rác trong dự án nhà ở cho chủ đầu tư để thực hiện dự án, mà không phải thực hiện đấu giá. Giá trị phần đất này được xác định theo “giá đất cụ thể” phù hợp giá thị trường khi tính tiền sử dụng đất dự án.

Phương án khác là thực hiện cơ chế đổi ngang “đất thô”. Theo đó, các thửa đất có hình dạng bất định hình do nhà nước quản lý nằm rải rác trong khu vực đất dự kiến đầu tư, được dồn lại thành một thửa đất mới ở ranh dự án, để nhà nước sử dụng hoặc bán đấu giá.

Theo ông Châu, sau khi “dồn điền đổi thửa”, doanh nghiệp sẽ chỉ lập dự án nhà ở thương mại trên phần đất còn lại. Nếu tổ chức đấu giá thì doanh nghiệp (đã có quỹ đất liền kề) sẽ tham gia và chấp nhận cả mức giá cao nhất để sau đó hợp thửa vào dự án.

Ngoài ra, cũng nên quy định diện tích tối thiểu của các phần đất thuộc nhà nước quản lý cộng gộp lại, có thể từ 1.000 m2 trở lên. Nếu dưới mức diện tích này thì giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án và nộp ngân sách nhà nước theo phương pháp xác định “giá đất cụ thể”.

“Cả 2 phương án này đều có thể thực hiện được ngay vì có căn cứ pháp luật. Riêng phương án đổi ngang “đất thô” sẽ rất có lợi cho nhà nước vì tích tụ được quỹ đất mới có giá trị cao hơn so với nhiều thừa đất nhỏ, nằm rải rác.

Khi đó, doanh nghiệp sẽ chịu thiệt vì không còn quỹ đất rạch, bờ đất, đường để phát triển dự án như trước đây nhưng cái họ được lợi là quy trình thủ tục phê duyệt dự án thuận lợi và nhanh hơn”, ông Châu phân tích.

Theo Phương Anh Linh/ VietNamNet

Nguồn: https://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/thi-truong/ca-du-an-dung-hinh-chi-vi-mot-met-vuong-dat-cong-615560.html

Bài viết Cả dự án “đứng hình” vì một mét vuông đất công đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.