Tự ý phân lô đất nông nghiệp, đất rừng

Trao đổi với VietnamFinance, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết: nếu farmstay chỉ là dự án khu du lịch trải nghiệm nông thôn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và hoạt động kinh doanh du lịch, thì là điều bình thường.

“Tuy nhiên, đáng lo ngại nhất là tình trạng các tổ chức, cá nhân tự ý phân lô đất nông nghiệp, đất rừng để xây dựng trái phép các farmstay. Nếu farmstay chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt dự án, chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất thương mại, dịch vụ như trên thì cần phải được chấn chỉnh, xử lý kịp thời”.

“Đặc biệt, cần phải kiên quyết ngăn chặn, xử lý các trường hợp tổ chức, cá nhân tự ý phân lô đất nông nghiệp, đất rừng để xây dựng trái phép các cơ sở lưu trú du lịch và bán, huy động vốn trái phép các lô farmstay cho các nhà đầu tư thứ cấp”, ông Châu nói.

Theo tìm hiểu của VietnamFinance, “làn sóng” đầu tư farmstay bắt đầu bùng phát mạnh trong thời gian ngắn. Hiện nay, các đơn vị chào bán farmstay cũng đưa ra giá rao bán đất vô cùng rẻ so với đất ở và kèm với hàng tá các lợi ích đi kèm.

Ví dụ, chỉ từ 350 triệu đến 440 triệu đồng đã có thể sở hữu một suất vườn 150m2 và hưởng các lợi ích đi kèm như được 15kg rau sạch cho hàng tháng, tặng ngày nghỉ dưỡng miễn phí/năm, được tặng đất tại khu nghỉ dưỡng để xây nhà sàn cho riêng mình, điều đặc biệt là cam kết đứng tên sổ hồng và chủ đầu tư sẽ mua lại sau nhiều năm nếu không ra được sổ.

Rõ ràng, nếu đúng như lời giới thiệu đầy hấp dẫn của chủ dự án hay môi giới thì đây quả là một cơ hội hiếm có của các nhà đầu tư khi vừa có đất, vừa được nghỉ dưỡng, vừa có hoa lợi, lại có thể bán lại cho chủ dự án để kiếm lời.

Không cho phép “tách thửa” farmstay 

Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law firm cho biết: “Khảo sát cho thấy, đa phần đất để hình thành nên farmstay thực chất là đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp… được giao cho doanh nghiệp trong thời hạn nhất định. Vì vậy, về cơ bản farmstay không được cấp sổ đỏ để xây nhà và lưu trú, nếu được cấp sổ đỏ thì cũng chỉ có sổ đỏ chung cho toàn bộ khu đất ở farmstay (đất nông nghiệp), đồng nghĩa với việc người mua sẽ không có sổ đỏ riêng đối với phần đất mà mình mua, thay vào đó chỉ có hợp đồng hoặc cam kết thời hạn làm sổ đỏ từ bên bán, một điều không có gì chắc chắn”.

“Mặt khác, tính pháp lý của các dự án farmstay còn lỏng lẻo, trong khi đó các chủ đầu tư farmstay thường đưa ra cam kết lợi nhuận cao để thu hút khách đầu tư, nhưng hãy nhìn sang lời hứa đó từ Condotel thì chúng ta sẽ rõ về tính khả thi của loại hình này”, ông Tú phân tích.

Ngoài ra, ông Tú cũng cảnh báo: “Khi khách hàng đồng ý mua farmstay, thứ khách hàng nhận được không phải hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất như họ nghĩ, mà là “Hợp đồng dịch vụ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và cung cấp dịch vụ canh tác khu vườn”, “Hợp đồng góp vốn đầu tư” hay những “thứ” mơ hồ khác”.

“Như vậy, khi ký kết các loại hợp đồng này, toàn bộ rủi ro đã đẩy hết về phía người mua. Do đó, nhà nước cần sớm ra văn bản để “định đoạt số phận” cho loại hình này, dù chấp thuận hay nghiêm cấm”, ông Tú nói.

Trước những bất cập từ mô hình BĐS farmstay, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA đã kiến nghị Chính phủ chỉ đạo thực hiện nghiêm quy định tại Điều 143 và Điều 144 Luật Đất đai, không cho phép tách thửa đối với các loại đất không phải “đất ở” để quản lý mô hình farmstay.

Bài viết Cẩn trọng những rủi ro khi đầu tư farmstay đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Đất làm farmstay rao bán tràn lan

Theo khảo sát, đất rao bán làm farmstay nở rộ ở nhiều tỉnh như: Bình Châu – Vũng Tàu, Lagi – Bình Thuận, Hàm Tân, Hàm Thuận Bắc, Ninh Thuận, Lâm Đồng, Long Khánh, Gia Lai, Long An, Vũng Tàu, Củ Chi (TP.HCM)… kèm theo nhiều cam kết, ưu đãi “trên trời”.

Đơn cử, tại Lâm Đồng, các môi giới đang rao bán đất tại trang trại sinh thái Lâm Nguyên tọa lạc tại huyện Đam Rông. Theo đó, khi khách hàng mua lô đất 4.000m2 sẽ được đứng tên sổ hồng và sở hữu 1 vườn sầu riêng trên chính lô đất này.

Ngoài ra, khách hàng được tặng 12 ngày nghỉ dưỡng miễn phí/ năm trong 5 năm tại, trang trại dành cho gia đình 4 người. Hoặc, tặng 50m2 đất tại khu vực nghỉ dưỡng để khách xây dựng nhà sàn cho riêng mình.

Đặc biệt, chủ đầu tư Lâm Nguyên sẽ thuê lại vườn của khách hàng trong 20 năm, mỗi năm trả lợi nhuận cho khách từ 12-69%.

Tương tự, tại Hoà Bình, nhiều thông tin rao bán có nội dung “chính chủ cần nhượng lại 4 lô đất, mỗi lô 150m2, giá bán 520– 570 triệu đồng/lô tại dự án Ohara Farm (Kỳ Sơn, Hòa Bình).

Theo đó, quyền lợi của người mua được hưởng gồm: Mỗi mảnh đất được đổ đường, lát sân, làm vườn dạo, hàng rào cảnh quan và được trồng sẵn 4 cây ăn quả lớn trong vườn cùng các luống rau và hoa được chăm sóc, mỗi tháng nhận 15kg rau sạch vận chuyển về tận nhà. Miễn phí 15 ngày/năm tại 1 căn biệt thự nghỉ dưỡng của khu resort.

Tận hưởng dịch vụ chăm sóc vườn 5 sao hoặc tham gia chương trình ủy thác 13,9%/năm. Cam kết  sổ đỏ kể từ 18 tháng nhận bàn giao vườn.

Cũng tại Hoà Bình, các môi giới cũng đang rao bán đất trồng rau sạch dự án Onsen Villas & Resort Hòa Bình ở xã Dân Hòa, huyện Kỳ Sơn. Theo đó, những mảnh đất ở đây có diện tích 150m2, là đất trồng cây lâu năm (có thể chuyển đổi được thổ cư), có giá bán 420 triệu đồng.

Nếu đầu tư mảnh đất tại dự án Onsen Villas & Resort, người mua sẽ được hưởng một loạt các chính sách như: Mỗi tháng có 15kg rau sạch chia làm 2 lần/tháng, 2 tuần 1 lần. Mỗi năm có 15 đêm nghỉ dưỡng miễn phí tại 1 căn biệt thự song lập tại dự án quản lý vận hành trong 5 năm. Tận hưởng tiện ích resort miễn phí trọn đời. Tận hưởng dịch vụ chăm sóc vườn 5 sao trọn đời…

Ngoài ra, nếu khách hàng lựa chọn phương án xây thêm một căn nhà gỗ 24m2 trị giá 360 triệu đồng trên mảnh đất 150m2 rồi cho chủ đầu tư thuê lại sẽ được hưởng tiền lợi nhuận trả cam kết 50 triệu/năm chia 2 đợt và thanh toán vào 5 ngày đầu kỳ. Cùng với đó, sẽ được tặng 15 đêm nghỉ mỗi năm. Miễn phí toàn bộ chi phí duy tu bảo dưỡng căn hộ. Giảm 10% các dịch vụ ăn uống vui chơi tại dự án…

Tiềm ẩn nhiều rủi ro

Trước việc nở rộ rao bán làm farmstay như hiện nay, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu nhận định, giống như các sản phẩm bất động sản mới như condotel, officetel… lúc mới ra đời đều chưa được pháp luật công nhận thì farmstay cũng vậy.

Tuy nhiên, condotel còn có một số cơ sở pháp lý hoàn chỉnh vì nằm trong tổng thể dự án du lịch nghỉ dưỡng. Trong khi đó, pháp lý các dự án farmstay khá lỏng lẻo vì đa phần là đất hỗn hợp, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, không được công nhận là mô hình du lịch nghỉ dưỡng nên rất khó để được tách, cấp sổ.

Theo ông Hiếu, các chủ đầu tư farmstay thường đưa ra cam kết lợi nhuận cao để hút khách nhưng thực tế làm được hay không thì chưa rõ. Với hợp đồng góp vốn, rủi ro đã được đẩy về phía người mua. Trong trường hợp dự án pháp lý không rõ ràng, đất nằm trong quy hoạch, không được cấp phép làm du lịch nghỉ dưỡng thì coi như người mua mất trắng.

Đồng quan điểm với vị chuyên gia kinh tế trên, ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, mô hình bất động sản farmstay được bắt nguồn từ các nước phát triển như Nhật Bản, Mỹ. Nhưng, mục đích kinh doanh của họ là trải nghiệm học tập, không phải kinh doanh lưu trú.

Mới đây, mô hình này du nhập vào Việt Nam, bắt đầu được mở rộng và cải tiến phù hợp với nhu cầu thị trường. Tuy nhiên, ông Đính cho rằng, pháp lý về đất đai, xây dựng lại chưa đề cập đến farmstay. Farmstay là một loại hình bất động sản mới, phát triển theo xu hướng thị trường và nằm ngoài khuôn khổ pháp luật.

Đề xuất hướng quản lý, hạn chế rủi ro cho khách hàng mua các loại hình mô hình khu du lịch trải nghiệm nông thôn – farmstay, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu kiến nghị Chính phủ chỉ đạo thực hiện nghiêm quy định tại Điều 143 và Điều 144 Luật Đất đai, chỉ cho phép tách thửa đối với “đất ở nông thôn” và “đất ở đô thị”, không cho phép tách thửa đối với các loại đất không phải “đất ở”.

Đối với các loại đất khác xen cài trong khu vực đô thị, điểm dân cư nông thôn mà người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa để làm nhà ở, thì trước hết phải lập thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thành “đất ở”, rồi sau đó mới thực hiện thủ tục tách thửa “đất ở” theo quy định.

Các doanh nghiệp muốn chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất rừng thành đất thương mại, dịch vụ, để thực hiện các dự án đầu tư, kể cả dự án “farmstay”, thì phải lập “dự án đầu tư” theo đúng quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về du lịch, phải phù hợp với quy hoạch và phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét chấp thuận.

Đồng thời, ông Châu kiến nghị Bộ Văn hóa – Thể thao và Du lịch xem xét đề xuất bổ sung loại cơ sở lưu trú du lịch (mới) là “khu du lịch trải nghiệm nông thôn – farmstay” vào Điều 48 Luật Du lịch để thống nhất quản lý và sửa đổi Quyết định 3720/QĐ-BVHTTDL ngày 28/10/2019 của Bộ Văn hóa – Thể thao và Du lịch, để bổ sung cơ chế quản lý vận hành đối với loại hình “farmstay”.

Văn phòng Chính phủ đã có văn bản truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc, yêu cầu xử lý một số thông tin phản ánh về hoạt động của mô hình du lịch kết hợp trang trại nghỉ dưỡng (farmstay).

Mô hình farmstay nở rộ với nhiều hình thức mới nhưng vẫn chưa có khung pháp lý điều chỉnh và phần lớn các dự án có nguồn gốc đất nông nghiệp, lâm nghiệp, thậm chí là đất lấn chiếm. Thủ tướng yêu cầu các Bộ: Văn hóa – Thể thao và Du lịch, Tài nguyên và Môi trường, Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Xây dựng căn cứ chức năng, nhiệm vụ được giao nghiên cứu, có giải pháp quản lý phù hợp.

Bài viết Nở rộ tình trạng phân lô bán nền “núp bóng” farmstay đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Văn phòng Chính phủ vừa có văn bản truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng yêu cầu xử lý thông tin liên quan hoạt động của mô hình du lịch kết hợp trang trại nghỉ dưỡng (farmstay).

Theo thông tin báo chí, farmstay là mô hình du lịch kết hợp trang trại nghỉ dưỡng đang có xu hướng nở rộ với nhiều hình thức mới. Tuy nhiên, hiện tại vẫn chưa có khung pháp lý điều chỉnh phù hợp và phần lớn dự án loại hình này đều có nguồn gốc đất nông nghiệp, lâm nghiệp, thậm chí là đất lấn chiếm.

Trong khi đó, một số dự án farmstay còn đang kêu gọi nhà đầu tư tham gia với các cam kết và chính sách lợi nhuận như sau 3 năm sẽ có sổ đỏ; gia đình được cung cấp rau sạch số đêm nghỉ; tỷ suất lợi nhuận 15-20%; nếu không hỗ trợ làm sổ đỏ được, sẽ mua lại bằng mức 124% giá ban đầu…

Tuy nhiên, hầu hết dự án dạng này đều có nguồn gốc đất nông nghiệp nên rất khó làm sổ đỏ, các văn bản pháp luật hiện tại cũng chưa quy định rõ về loại hình bất động sản này dẫn tới chưa có khung pháp lý, quản lý.

Tại nhiều khu vực thuộc các địa phương Hòa Bình, Bà Rịa – Vũng Tàu, Lâm Đồng, Sơn La, Quảng Bình, Gia Lai, Long An… đều xuất hiện các dự án farmstay cùng lời kêu gọi nhà đầu tư đi kèm cam kết lợi nhuận cao.

Về vấn đề này, Thủ tướng đã yêu cầu các Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch; Tài nguyên và Môi trường; Nông nghiệp và Phát triển nông thôn; Xây dựng căn cứ chức năng, nhiệm vụ được giao nghiên cứu, có giải pháp quản lý phù hợp với loại hình farmstay nói trên.

Bài viết Thủ tướng yêu cầu sớm có giải pháp quản lý farmstay đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.