Nhiều thách thức

Báo cáo từ các địa phương gửi về Bộ Xây dựng cho thấy số lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành trên cả nước có xu hướng giảm dần qua các năm.

Trong 6 tháng đầu năm nay, thị trường chưa có sự cải thiện về nguồn cung nhà ở thương mại, lượng cung nhà ở thương mại rất hạn chế với khoảng 12.000 căn. Trong khi đó, tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, nhất là đất nền tăng mạnh (ước tính khoảng 70.000 giao dịch thành công). Điều này cho thấy nhu cầu về nhà ở và đầu tư bất động sản của người dân vẫn rất lớn.

Một số địa phương, có hiện tượng hoạt động phân lô, bán nền, tung tin, “đồn thổi”, nhiễu loạn thị trường để trục lợi thiếu kiểm soát. Cuối quý 1, đầu quý 2 đã xảy ra hiện tượng tăng giá đột biến, thậm chí “sốt giá” đất nền tại nhiều địa phương. Giá căn hộ chung cư cũng đã tăng bình quân khoảng 5 –7%.

Tại các các đô thị lớn Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh hầu như không có căn hộ giá 25 triệu đồng/m2. Giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15-20%. Tại Hà Nội, nhà ở riêng lẻ trong dự án có mức giá phổ biến khoảng trên dưới 100 triệu đồng/m2, các dự án khu vực trung tâm lên đến trên 200 triệu đồng/m2, các dự án ở khu vực các huyện, xa trung tâm có mức giá khoảng 30 – 50 triệu đồng/m2.

Trong 6 tháng đầu năm 2022, giá căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền vẫn tăng so với thời điểm cuối năm 2021, mức độ tăng giá các phân khúc bất động sản tập trung trong cuối quý 1, chậm dần và có dấu hiệu chững lại trong các tháng quý 2.

Tổng hợp của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản chỉ rõ, giá căn hộ chung cư tại các địa phương đều có xu hướng tăng, tỷ lệ tăng bình quân khoảng 3% so với thời điểm cuối năm 2021. Hiện nay, tại Hà Nội, giá nhà chung cư tăng khoảng 4-5%, cao hơn so với tại mức tăng ở TP.HCM 1-2% so với cuối năm 2021.

Theo Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản cũng đang xuất hiện nhiều dấu hiệu bất ổn. Cụ thể, thủ tục pháp lý phức tạp, thiếu đồng bộ, khiến nguồn cung nhà ở thương mại giảm ở hầu hết các địa phương. Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, trên địa bàn thành phố có khoảng 126 dự án. Tại Hà Nội, số lượng dự án có vướng mắc, ách tắc cũng lên đến hàng trăm dự án.

Cùng với đó, sau một vài sự cố thị trường, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản bị thắt chặt. Tính chung 6 tháng đầu năm, quy mô phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt trên 180.000 tỷ đồng, giảm gần 27% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản trong quý II tiếp tục suy giảm khi tổng số đợt phát hành trong quý chỉ đạt 16 đợt, giảm 63% so với quý I, tương ứng với giá trị gần 8.600 tỷ đồng, giảm sâu tới 79% so với quý trước.

Cùng với đó, thống kê của Tổng cục Thuế cho thấy, thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản những tháng đầu năm đạt 16,6 nghìn tỷ đồng, tăng 73% so cùng kỳ năm 2021. Theo một số thống kê, giá bất động sản ở một số phân khúc và khu vực nhất định hiện đang cao gấp 20-25 lần thu nhập của người dân và con số này có thể vẫn còn tiếp tục tăng trong thời gian tới.

Giá bất động sản có giảm?

Trước diễn biến hiện nay, một câu hỏi mà được nhiều quan tâm nhiều nhất là thị trường bất động sản trong các quý cuối năm nay sẽ ra sao, liệu giá có giảm?

Theo nhận định của SSI Research, thị trường bất động sản hạ nhiệt và chủ đầu tư có thể đối mặt với rủi ro khi tỷ suất lợi nhuận có thể bị ảnh hưởng bởi giá đất tăng, giá vật liệu xây dựng và lãi suất cao hơn.

Một số chuyên gia khác cho rằng, dù có khó khăn song việc giảm giá là khó xảy ra bởi thị trường vẫn đang trong tình trạng thiếu hụt nguồn cung nghiêm trọng. Việc giảm giá khó xảy ra khi mất cân đối cung – cầu, trong đó cầu cao – cung thấp.

Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Công ty Soho Việt Nam cho rằng trong 6 tháng cuối năm với nền lãi suất như hiện nay, nếu người vay cần bán thì giá bất động sản mới giảm. Với những người không cần vay tiền khi nguồn cung bất động sản lớn, nhu cầu về bất động sản ở thực tế cao thì giá bất động sản khá chắc.

Còn ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng giá bất động sản sẽ giảm giá nhưng ở nhóm được “thổi giá” trong giai đoạn gần đây, bất động sản bị đẩy giá cao có tính ảo. Những bất động sản khác có nhu cầu thực rất khó giảm giá đặc biệt là đất đai.

Trong một khảo sát của trang batdongsan.com.vn về giá bất động sản trong tương lai, đa số vẫn cho rằng giá nhà sẽ tăng. Thậm chí, có khoảng 35% khi tham gia khảo sát còn cho rằng giá bất động sản sẽ tăng mạnh, 50% cho rằng sẽ tăng nhưng nhẹ và chỉ 1% cho rằng sẽ giảm mạnh.

Tuy nhiên, cũng không thể phủ nhận một thực tế là giá bất động sản quá cao đang là rào cản lớn nhất đối với người mua. Trong một cuộc khảo sát khác, có 78% người tham gia cho rằng giá bất động sản quá cao là rào cản lớn nhất, tiếp đến mới là các vấn đề về lãi suất vay mua nhà, lo ngại suy thoái kinh tế, không đủ vay ngân hàng.

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn nhận định khi bất động sản đã ở nền giá
cao sau một thời gian liên tục tăng giá, thì việc người tiêu dùng dự đoán giá bất động sản sẽ không tăng mạnh nữa là điều dễ hiểu.

“Tuy nhiên 50% đáp viên vẫn tin bất động sản sẽ tăng giá nhẹ, gần như không có ai cho rằng bất động sản sẽ giữ nguyên hoặc giảm giá trong 1-5 năm tới”, ông Long nói.

Những diễn biến thực tế chỉ ra, 6 tháng cuối năm 2022 sẽ là chu kỳ chững lại của thị trường BĐS, các nhà đầu tư ở tâm thế cẩn trọng hơn với các quyết định xuống tiền đầu tư. Giá được dự báo sẽ tiếp tục tăng nhưng thanh khoản sẽ ở mức thấp, nhiều dòng sản phẩm rất khó bán ra. Điển hình như ở phân khúc căn hộ, áp lực thanh khoản và lãi suất đang khiến không ít nhà đầu tư có tài chính mỏng, dùng vốn vay phải chấp nhận “thoát hàng” dưới giá gốc. Dù mức “cắt lỗ” chỉ dao động từ vài chục đến trên dưới 150 triệu đồng, đây vẫn là tín hiệu cần đặc biệt lưu tâm của thị trường.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, nếu các nhà đầu tư làm tốt việc tái cơ cấu sản phẩm, đáp ứng tốt nhu cầu thực của thị trường BĐS, thì có thể sẽ duy trì được sự ổn định trong 2 quý cuối năm nay. Trong bối cảnh thị trường đầy biến động, những phân khúc được các chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư nên chú ý trong nửa cuối năm 2022, là sản phẩm căn hộ đã bàn giao, có sổ hay sản phẩm nhà phố trong trung tâm của những
thành phố lớn, đất nền của các tỉnh, thành có hạ tầng tốt, chưa bị thổi giá.

Trung Hiếu | Nhà báo & Công luận

Bài viết Thị trường nhiều biến động, giá bất động sản cuối năm có giảm? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Các đô thị lớn đang thiếu hụt nguồn cung trầm trọng

Trong 6 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục thiếu hụt nguồn cung trầm trọng, nhất là ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM. Điều này đã khiến sức thanh khoản trên thị trường giảm sút.

Cụ thể, theo báo cáo của CBRE, tại Hà Nội, số lượng căn hộ rao bán trên thị trường trong quý I/2022 chỉ đạt hơn 3.500 căn, giảm 34% so với cùng kỳ. Tổng cộng có khoảng 4.800 căn được bán trong quý, trong đó, phân khúc trung cấp chiếm 70%.

Theo CBRE, giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội trung bình đạt 1.655 USD/m2, khoảng 38 triệu đồng/m2, trong quý I/2022, tăng 13% so với cùng kỳ.

Phân khúc trung cấp ghi nhận mức tăng giá cao nhất, giá bán trung bình tăng 16% so với cùng kỳ do định vị sản phẩm cao hơn trong các đợt mở bán tiếp theo của các đại khu đô thị làm cho giá bán tăng lên.

Tương tự, với bất động sản thấp tầng, toàn thị trường ghi nhận mở bán 296 căn, giảm 25% so với cùng kỳ.

Giá bán sơ cấp trung bình của biệt thự và nhà liền kề tại Hà Nội cũng tăng mạnh lần lượt là 50% và 38% so với cùng kỳ chủ yếu do phát triển cơ sở hạ tầng và mức cầu lớn đối với loại hình bất động sản này.

Tại TP.HCM, trong quý I/2022, thị trường ghi nhận mở bán 884 căn hộ, giảm 45% so với cùng kỳ, đây là mức thấp nhất kể từ năm 2013. Sự thiếu hụt nguồn cung này chủ yếu là do vấn đề cấp phép kéo dài kể từ năm 2019 và thiếu quỹ đất sẵn sàng để phát triển và bán hàng.

Phân khúc cao cấp duy trì vị thế dẫn đầu, chiếm gần 70% tổng nguồn cung mới kể từ năm 2020. Các dự án mới tại các khu vực ven đô nâng từ trung cấp lên cao cấp.

Trong khi chung cư phân khúc trung cấp và bình dân ở TP.HCM dần dần biến mất khỏi thị trường, buộc người mua nhà phải chấp nhận mức giá cao hơn hoặc tìm đến các căn có giá hợp lý hơn trên thị trường thứ cấp hoặc chuyển hướng đến các địa phương lân cận như Bình Dương và Đồng Nai.

Giá bán sơ cấp căn hộ chung cư trung bình tại TP.HCM tăng 7,8% so với cùng kỳ lên 2.390 USD/m2, gần 55 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá trung bình tiếp tục tăng do sự chuyển dịch cơ cấu từ phân khúc bình dân, trung cấp lên cao cấp và hạng sang. Bên cạnh đó, giá bán trên thị trường thứ cấp cũng tăng nhẹ, khoảng 4-5% so với cùng kỳ.

Nhận định về thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn cuối năm 2022, SSI Research cho rằng: Việc thị trường thiếu nguồn cung trầm trọng, ảnh hưởng tới tính thanh khoản của thị trường sẽ ảnh hưởng tới giá trị cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản đang niêm yết.

Ngoài yếu tố thiếu nguồn cung, SSI Research cho biết: Trước những quy định sửa đổi gần đây để thị trường minh bạch hơn, nhiều giao dịch bất động sản phải kê khai mức giá chịu thuế hợp lý hơn dưới sự hướng dẫn của cơ quan thuế.

Tuy nhiên, điều này có thể có tác động lớn đến thị trường bất động sản, vì các hoạt động đầu cơ sẽ được giám sát chặt chẽ hơn, khiến số lượng giao dịch tiềm năng giảm bớt.

Bong bóng bất động sản ở một số tỉnh cần được hạ nhiệt

Cũng theo SSI Research, trong giai đoạn 2021-2022 do nhu cầu đầu tư vào sản phẩm bất động sản tăng cao, giá bất động sản tại nhiều khu vực trên khắp cả nước tăng lên đáng kể.

Ví dụ, giá đất ở Lâm Đồng và Bình Phước đã tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba trong khoảng thời gian từ 1-1,5 năm, kể cả ở những nơi chưa có cơ sở hạ tầng phát triển.

Do đó, chính quyền địa phương ở một số địa phương đã ngừng cấp phép cho đất nông nghiệp/đất ở chia thành nhiều thửa đất nhỏ, điều này giúp hạ nhiệt thị trường và ngăn chặn tình trạng bong bóng nhà đất.

Đồng thời, giá bán tại nhiều dự án đô thị vùng ven đã tăng chóng mặt do các tin tức liên quan đến phát triển cơ sở hạ tầng.

Vào đầu năm, Bộ Giao thông vận tải đã công bố khoản 304.100 tỷ đồng cho kế hoạch đầu tư công trung hạn, nhằm thực hiện các dự án chuyển tiếp, xử lý dứt điểm nợ tồn đọng thuộc nghĩa vụ ngân sách nhà nước và khởi công các dự án mới trong kế hoạch đầu tư công trung hạn trong giai đoạn 2021-2025.
Khu vực miền Nam sẽ được hưởng lợi nhiều nhất từ kế hoạch trung hạn, với nhiều đường cao tốc, các dự án sân bay quốc tế… Do đó, giá của nhiều dự án đại đô thị vùng ven đã tăng từ 15- 20% so với cùng kỳ.

Tuy nhiên, theo quan sát của SSI Research, 70-80% người mua nhà chủ yếu là nhà đầu tư, và hầu hết họ chọn cách sử dụng đòn bẩy tài chính thông qua các khoản vay ngân hàng, vì lịch trình trả nợ được đưa ra thực sự hấp dẫn.

Một số ưu đãi có thể kể đến như hỗ trợ lãi suất, trả chậm trong 1-2 năm đầu, bảo đảm thu nhập đối với một số sản phẩm, cho vay lên đến 80-90% giá trị khoản vay, thời hạn vay mua nhà ở lên đến 35 năm…

Tuy nhiên, SSI Research cho rằng, nhà đầu tư theo dõi chặt tiến độ bán hàng ở các giai đoạn tiếp theo của các dự án. Giá bán tiếp tục được neo ở mức cao trong khi thanh khoản trên thị trường thứ cấp giảm xuống trong thời gian gần đây.

Việt Vũ | Nhà báo & Công luận

Bài viết SSI Research cảnh báo về “bong bóng” bất động sản ở một số địa phương cần được hạ nhiệt đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Bất động sản vùng ven luôn nhận được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư, nhất là thị trường các tỉnh lân cận TP. HCM như Bình Dương, Long An, Đồng Nai hay xa hơn là Bình Phước, Bà Rịa Vũng Tàu, Bình Thuận, Cần Thơ… Mặc dù chịu nhiều tác động do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, các chuyên gia vẫn cho rằng đại dịch lại chính là cơ hội cho bất động sản vùng ven phát triển.

Chuyên gia tài chính – ngân hàng Đinh Thế Hiển đánh giá bất động sản vùng ven là phân khúc ổn định trong rất nhiều năm. Đây là loại hình phù hợp cho mọi đối tượng, từ “đại gia” cho đến người lao động.

Theo ông Hiển, những người có tiền rất biết cách nhìn nhận vùng nào là tiềm năng, thường mua và để đó 5-10 năm đợi tăng giá. Ngược lại, những người lao động lại cần tìm nơi để “an cư lạc nghiệp”, xây nhà có sân vườn… đây là “mục đích kép”, vừa để ở vừa để sau này giá trị lâu dài là giá đất sẽ tăng lên.

“Thị trường bất động sản vùng ven được hỗ trợ bởi 2 yếu tố thuận lợi là tốc độ đô thị hóa và hạ tầng kết nối tốt. Các nhà đầu tư với mức sống trung bình chỉ cần có trong tay khoảng 1-2 tỷ đồng hoặc vài trăm triệu đồng là có thể đầu tư bất động sản vùng ven TP. HCM”, ông Hiển cho hay.

Đồng quan điểm, chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh cho rằng bất động sản vùng ven có tỷ suất sinh lời cao và tốc độ tăng giá cũng cao hơn khu trung tâm TP. HCM nhờ yếu tố giá.

Tuy nhiên, ông Chánh cũng đưa ra nhiều lưu ý khi chọn bất động sản vùng ven. Đầu tiên là vấn đề về pháp lý, có sổ đỏ mới nghĩ đến vấn đề giao dịch. Tiếp đó là tính thanh khoản, bởi vì bất động sản vùng ven cũng có những điểm yếu là tính thanh khoản kém hơn so với bất động sản khu trung tâm.

Thứ ba là vấn đề quy hoạch. Khi quy hoạch có những thay đổi hay điều chỉnh, chúng ta không kiểm tra sẽ dính vào những vướng mắc quy hoạch khiến nhà đầu tư phải bán rẻ, bán tháo để thu tiền về.

Thứ tư là về khả năng tài chính. Đầu tư bất động sản vùng ven là đầu tư trong trung và dài hạn nên sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức thấp, khoảng 50% đổ lại. Điều này chỉ áp dụng ở thời điểm kinh tế ổn định, còn trong thời gian này, khi kinh tế có khá nhiều biến động, có thể hạ đòn bẩy xuống mức khoảng dưới 30%.

Một vấn đề mà nhà đầu tư cũng rất quan tâm là định giá nhà đất.

Với kinh nghiệm lâu năm trong nghiên cứu và đầu tư, chuyên gia Đinh Thế Hiển phân tích rằng để biết được giá trị thực khu đất và tiềm năng phát triển trong tương lai thì nhà đầu tư nên lấy giá đất tại một điểm nào đó để làm điểm nhấn, từ đó đối chiếu qua đất ở các vùng lân cận.

Cụ thể, ông Hiển tiết lộ ông luôn luôn lấy giá căn hộ TP. HCM làm trung tâm, bởi thị trường căn hộ là thị trường chuẩn nhất của nhà ở và quy mô rất lớn về sản lượng và tính thanh khoản nên giá ở thị trường này là đáng tin cậy. Từ đó, đối chiếu qua nhà phố, đất ở các vùng lân cận để làm cơ sở tham chiếu.

Dẫn ví dụ, ông cho biết như khu vực Cần Giuộc, Bến Lức hoàn toàn hấp dẫn với nhà đầu tư bởi 2 yếu tố là giá đất còn “mềm” và yếu tố thứ 2 là giá trị gia tăng. Đây là những khu sôi động về kinh doanh, nhiều khu công nghiệp. Ngoài ra, còn có đường cao tốc Bến Lức – Long Thành sắp đi vào hoạt động và cao tốc Trung Lương – Mỹ Thuận sẽ kết nối lên.

“Tôi có thể nói giá đất vùng ven còn khá mềm, tùy khẩu vị của mỗi người lựa chọn ở khu vực nào song mỗi khu vực đều có những tiềm năng hấp dẫn riêng”, ông Hiển nói thêm.

Còn theo chuyên gia Phan Công Chánh, về cặp phàm trù giá trị – giá cả, bao giờ giá cả cũng đi trước giá trị. Bởi lẽ, khi mua bất động sản họ sẽ kỳ vọng rất nhiều và thường với nhà đầu tư cá nhân, họ mua tương lai chứ không phải mua hiện tại.

“Vậy đâu là giá trị thật của bất động sản”, ông Chánh đặt câu hỏi và nói: “Theo quan điểm cá nhân tôi, giá trị thật của bất động sản dựa trên một thông số rất quan trọng là TM, nghĩa là lấy giá trị thuê của bất động sản trong một năm chia cho tổng giá mua”.

Dựa trên thông số này, theo khảo sát của ông Chánh, tỷ suất sinh lời hàng năm của bất động sản tại các thành phố lớn là 4-5%, cá biệt có thể 6% chưa trừ chi phí. Như vậy, nếu tiền thật “bỏ túi” khi đầu tư một bất động sản cho thuê thì tỷ suất sinh lời đâu đó khoảng 3-4%.

Ngoài thông số trên, người Việt khi đầu tư bất động sản đều trông chờ vào yếu tố thứ hai là mức độ tăng giá. Ở những vùng ven, chỉ số TM cực thấp, ví dụ như lên Bình Phước mua bất động sản để cho thuê thì có thể nói là rất phi thực tế, song nó có tăng giá lãi vốn để bù vào.

“Theo tôi, chỉ số TM là rất quan trọng để đánh giá giá trị thật của bất động sản để xem mình có nên bỏ tiền vào đó hay không và có phù hợp với khẩu vị rủi ro của mình hay không”, ông Chánh nói.

Bài viết Chuyên gia mách nước cách chọn bất động sản vùng ven để tránh bị ‘hớ’ về giá đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Giảm nhiệt nhưng không hạ giá

Theo dữ liệu của kênh thông tin bất động sản Vhome, từ ngày 27/4 đến nay lượng người quan tâm đến bất động sản trên toàn quốc giảm tới 48,8% so với các tháng trước. Trong đó, mức độ quan tâm đến bất động sản của người dân tại các thành phố lớn như Hà Nội giảm 41,9%, TP HCM giảm 54,4%.

Anh Đỗ Linh, môi giới làm việc tại Sàn Bất động sản Tây Phát (Hà Đông – Hà Nội) cho biết, suốt gần 2 tháng nay anh cùng các đồng nghiệp phải chuyển sang làm việc online nhưng sự quan tâm của khách hàng cũng sụt giảm đáng kể. “Một số khách hàng có tâm lý chờ đợi xem giá nhà đất có giảm mạnh không, số còn lại có tâm lý e dè, thận trọng hơn, nhất là khi mối lo ngại về tình hình dịch bệnh đang ngày càng gia tăng, kéo dài”, anh Đỗ Linh chia sẻ.

Một điểm khá đặc biệt được các chuyên gia cũng như các đơn vị nghiên cứu thị trường ghi nhận trong thời gian qua là mặc dù có sự trầm lắng nhưng giá bất động sản sơ cấp (giá từ chủ đầu tư) vẫn không ghi nhận giảm.

Cụ thể, tại báo cáo thị trường của DKRA Vietnam công bố mới đây cho thấy, tính đến cuối tháng 8 giá bán sơ cấp ở hầu hết các dự án ở thị trường phía Nam không có nhiều thay đổi so với những đợt mở bán trước đó.

Chi tiết hơn, báo cáo nghiên cứu thị trường của CBRE Việt Nam cũng cho thấy việc trong quý II/2021, tại TP.HCM ghi nhận giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp tăng ở tất cả phân khúc, đạt mức 2.260 USD mỗi m2, tăng 16,5% so với cùng kỳ năm trước. Phân khúc hạng sang và trung cấp ghi nhận mức tăng giá cao lần lượt là 9,2% và 8,3% so với cùng kỳ năm trước.

Mức giá trung bình tăng đáng kể do thiếu nguồn cung tại phân khúc trung cấp và phân khúc hạng sang đón nhận dòng sản phẩm căn hộ có thương hiệu (branded residence). Phân khúc cao cấp và bình dân có mức tăng giá nhẹ trong quý khảo sát, lần lượt là 0,4% và 1,6% so với cùng kỳ năm trước.

Đối với thị trường Hà Nội, khảo sát của CBRE Việt Nam cho thấy giá bán sơ cấp trong quý II trung bình ở mức 1.472 USD một m2, tăng 7% theo năm và 1% theo quý. Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình ở ngưỡng 1.180 USD một m2, tăng 4% theo năm. Các dự án trung cấp mới hoàn thiện, có vị trí thuận tiện như ở quận Hai Bà Trưng hay Bắc Từ Liêm ghi nhận mức tăng giá cao nhất trong vòng một năm trở lại đây.

Một số dự án ghi nhận mức tăng 8-9% mỗi năm năm. Đơn vị này đánh giá giá bán sơ cấp trong hai năm tới dự kiến tăng trong khoảng từ 4-6%, cao hơn mức tăng của năm 2020 là 3% nhờ hệ thống cơ sở hạ tầng đang dần cải thiện và nguồn cung mới không quá dồi dào như so với giai đoạn trước dịch Covid-19.

Chủ đầu tư “neo giá”

Lý giải về hiện tượng mặc dù thị trường có phần ảm đạm, các hoạt động giao dịch bị ngưng trệ do COVID-19 nhưng giá bán sơ cấp không ghi nhận giảm giá đáng kể, thậm chí có một số dự án còn tăng, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP.Invest nhận định là do giá đầu vào tăng cao.

Cụ thể, theo ông Hiệp, thời gian qua, quỹ đất ngày càng khan hiếm, giá đất cũng tăng cao, các chi phí đầu vào khác như giá vật liệu xây dựng, nhất là thép, giá nhân công tăng cao, chi phí tín dụng,… khiến giá vốn của các sản phẩm cũng tăng cao đáng kể.

“Bên cạnh đó, việc hầu như không có dự án mới được chấp thuận thời gian qua tại các thành phố lớn như HCM, Hà Nội cũng khiến các chủ đầu tư “có lợi thế” để neo giá bán ở mức cao nhằm tối đa hóa lợi nhuận bởi chỉ cần dịch được khống chế, nhu cầu quay trở lại thì cũng chỉ có từng ấy sản phẩm để đưa ra thị trường” – ông Hiệp nhận định.

Tiếp cận vấn đề dưới góc độ “sức mạnh” của nguồn cầu, bà Võ Thị Khánh Trang – Phó giám đốc Bộ phận nghiên cứu Savills TP HCM cho rằng, sở dĩ thời gian qua giá bất động sản không giảm mạnh là do đón được dòng tiền dự trữ trong dân vẫn tiếp tục tăng thể hiện qua số lượng tài khoản chứng khoán mới mở, cũng như nhu cầu ngày một cao về sở hữu bất động sản nhà ở. “Tất yếu khi nhu cầu vẫn có nhưng lại thiếu hụt nguồn cung sẽ đẩy giá bán căn hộ tăng” – bà Khánh Trang phân tích.

Chia sẻ quan điểm trên, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa nhận định dòng tiền đổ vào bất động sản vẫn lớn dù các tháng 6,7, 8 không mạnh như những tháng trước nhưng trên thị trường sơ cấp bất động sản không giảm giá.

“Đâu đó trên thị trường thứ cấp có hiện tượng giảm 2-3% nhưng chưa xuất hiện tình trạng bán tháo, có thể 80% các nhà đầu tư chuyên nghiệp đã có sự chuẩn bị sẵn sàng các phương án trong 3-4 tháng tới”, ông Quang cho biết.

Bài viết Vì sao giá bất động sản sơ cấp không giảm bất chấp COVID-19 kéo dài? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Thực trạng và biến động thị trường thứ cấp

Dữ liệu Propzy cho thấy, trong 18 tháng (1/2020 – 6/2021), giá giao dịch đất thổ cư có nhiều đợt biến động (có 11 đợt tăng, giảm giá trên 5%). Các đợt biến động này đều thể hiện giá đất không hề sụt giảm mà theo chiều hướng tăng dần ở tất cả các nhóm khu vực, (tăng từ 12-17%). Các bất động sản ở nhóm các quận trung tâm (quận 1, 3, 5, 10) có xu hướng tăng giá và tăng nhiều nhất là 17%. Bất động sản có giá 3-5 tỷ đồng có số lượng giao dịch nhiều nhất.

Sau 4 đợt dịch số lượng giao dịch giảm mạnh trên tất cả các phân khúc giá, thanh khoản ở những phân khúc cao trên 10 tỷ đồng giảm mạnh, thời gian trung bình để giao dịch với phân khúc này là 66 ngày.

Ông Võ Khắc Điệp, Phó Tổng Giám đốc Propzy nhận định, bất động sản ở các quận trung tâm vẫn được đánh giá là tài sản có giá trị cất giữ tốt, khả năng tạo ra dòng tiền và sẽ hồi phục nhanh nhất sau đại dịch.

Bất động sản tại 3 huyện ngoại thành như Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn được ghi nhận 2 đợt tăng giá liên tục ở thời điểm quý III/2020 và quý I/2021 khi có đề án chuyển các huyện ngoại thành lên quận.

Các chuyên gia Propzy cho rằng, trong 18 tháng qua, bất động sản tại TP.HCM vẫn được ghi nhận đi ngang và tăng nhẹ ở vài khu vực. Cuối năm 2020, làn sóng đầu tư bất động vào TP.HCM dần phục hồi đến nửa đầu năm 2021.

Dù bị ảnh hưởng dịch bệnh, nhưng trong thời gian gần đây nhìn chung số liệu bất động sản đang có lợi cho nhà đầu tư như việc lãi suất ngân hàng duy trì ổn định và đang ở mức thấp nhất tính từ năm 2010 trở lại đây. Từ đó, gánh nặng trả nợ của nhà đầu tư và doanh nghiệp không bị tăng lên, triển vọng kênh bất động sản vẫn đang được đánh giá tốt. Tuy nhiên, về dài hạn còn tùy thuộc vào việc kiểm soát dịch bệnh.

Trước tháng 4/2021, tình hình giao dịch bất động sản rất sôi động, nhu cầu đầu tư rất lớn. Nhưng, làn sóng COVID-19 lần thứ 4 này đã làm ảnh hưởng toàn bộ kinh tế. Đối với việc đầu tư bất động sản, nhà đầu tư dùng đòn bẩy ngân hàng dựa trên dòng vốn tiền mặt, cho thuê. Hiện tại, các dòng tiền mặt đều đứng trước những lo lắng về thị trường, tâm lý sợ hãi của nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, số liệu của Propzy cũng cho thấy, phân khúc bất động sản được giao dịch nhiều nhất trong 18 tháng qua là phân khúc trong tầm giá 3-5 tỷ đồng (chiếm 34% tổng số các giao dịch tại Propzy).

Nói về vấn đề này, các chuyên gia cho rằng, đối với bất động sản có giá trị 3-5 tỷ đồng, người mua chỉ cần có 40-50% (khoảng 1,2-2 tỷ đồng tiền mặt) và có khả năng trả cả gốc lẫn lãi mỗi tháng khoảng 20 triệu đồng thì đã có thể mua bất động sản đó. Nhu cầu về nhà vẫn tiếp tục tăng cao.

Trong khi, thị trường thuê nhà phố “ảm đạm” trong gần 2 năm gần đây do ảnh hưởng bởi dịch bệnh. Tuy nhiên, theo ghi nhận Propzy trong năm 2021 một số quận có tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê nhà tăng cao hơn so với năm 2020 như ở quận 10, quận Bình Thạnh, Gò Vấp. Nguyên nhân là do nhu cầu mở rộng chi nhánh công ty ở khu vực dân cư mới đông dân và biến động dân số cơ học.

Cơ hội và thách thức

Hiện nay, thị trường có thể phân chia thành 3 nhóm đối tượng. Trong đó, nhóm thứ nhất đón sóng là người có dư địa, nhóm thứ 2 là người tiêu dùng thực sự đủ khả năng, điều kiện để chọn mua và nhóm thứ 3 là nhóm đang giải cứu hoặc tìm cách thoát khỏi các kênh đầu tư bất động sản.

Thời điểm dịch bệnh và sau khi dịch được kiểm soát, cuộc sống trở lại bình thường thì cũng là lúc thị trường có sự sàng lọc mạnh mẽ, những ai lướt sóng, ai vội vàng thì sẽ sàng lọc tự nhiên. Từ đó, thị trường sẽ có chiều sâu hơn với những người có nhu cầu thực, đầu tư thực đúng nghĩa.

Còn nói về cơ hội và thách thức, các doanh nghiệp, công ty dịch vụ bất động sản cũng đang chú trọng rất nhiều tới việc online, chuyển đổi số, tự động hóa. Do đó, bất động sản nên chú ý tới 3 lĩnh vực chính sau khi kiểm soát dịch.

Thứ nhất, là chỗ ở kết hợp với nơi làm việc. Đối với công ty dịch vụ thương mại, nhu cầu bất động sản đối với làm việc văn phòng sẽ hướng tới việc đáp ứng nhu cầu của phát triển về số hóa, làm việc online.

Thứ hai, đối với  lĩnh vực F&B, người dân thích nghi với việc mua hàng online. Vì vậy, doanh nghiệp phải đảm bảo được vị trí tiếp cận khách hàng mục tiêu và có chỗ sản xuất chế biến.  Cuối cùng là lĩnh vực logistic cho thuê kho bãi vừa và nhỏ để phục vụ bán hàng thương mại điện tử.

Nếu kết hợp 3 lĩnh vực với nhau (để ở, làm văn phòng công ty, làm kho) thì bất động sản này sẽ đem lại nhu cầu sử dụng thực tế nhất.

Theo Propzy, mọi vấn đề đều phải đợi kiểm soát dịch từ chính quyền, từ việc miễn dịch cộng đồng. Hiện tại, các doanh nghiệp bất động sản cần tập trung phát triển chuyển đổi số, giá trị cốt lõi, thương hiệu doanh nghiệp, đưa ra các giải pháp về công nghệ ứng dụng trong lĩnh vực để thích nghi với hoàn cảnh.

Bài viết Phân khúc bất động sản nào có lượng giao dịch nhiều nhất trong hơn 1 năm qua? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Nhà đầu tư miệt mài săn đất thổ cư

Bất chấp những ngày Hà Nội ảnh hưởng bởi dịch bệnh, ông Nguyễn Quang Minh (Gia Lâm, Hà Nội) cùng những người cộng sự vẫn miệt mài thăm dò thị trường và tìm kiếm quỹ đất thổ cư mới. Nhà đầu tư này cho rằng, đây chính là thời điểm vàng để kiếm quỹ đất đẹp, giá rẻ để chuẩn bị cho chiến dịch bung hàng khi thị trường sôi động trở lại.

Là một người có hơn 10 năm kinh nghiệm đầu tư bất động sản, từng kinh qua hàng loạt các sản phẩm như đất thổ cư, nhà biệt thự, shophouse, đất nền dự án… nhưng  trong giỏ hàng đầu tư của ông Minh không thể thiếu đất thổ cư.

Phân tích về lý do đất thổ cư luôn hiện hữu trong giỏ hàng, ông Minh cho biết: “Biệt thự là dòng sản phẩm “kén” khách vì mức giá cao, diện tích lớn. Shophouse dù tính thanh khoản tốt nhờ khả năng kinh doanh nhưng ở thời điểm dịch bệnh như hiện nay, sản phẩm này gần như thất thế vì “đóng băng”. Trong khi đó, đất nền dự án cũng được đánh giá tốt vì tính thanh khoản cao nhưng tỷ suất sinh lời thực tế lại thấp. Nhà đầu tư bỏ tiền vào đất nền dự án sẽ phải phụ thuộc vào chủ đầu tư rất lớn như về tính pháp lý, thông tin quảng cáo dự án cũng như không chắc chắn được về tiến độ của dự án”.

Đánh giá riêng về đất thổ cư, ông Minh phân tích, đây là dòng sản phẩm đáp ứng được nhu cầu đa dạng của nhiều người dân. Đối với nhà đầu tư, khâu vất vả nhất đó chính là tìm sản phẩm, lựa chọn thị trường phù hợp. Tuy nhiên, ưu thế của đất thổ cư là nhà đầu tư có thể mua những lô đất lớn, chia tách theo lô diện tích 30-50m2, phù hợp với phần lớn nhu cầu của người dân. Nhà đầu tư dễ dàng định lượng được chi phí đầu vào, cũng như mức giá đầu ra dựa trên tình hình thực tế thị trường.

Đồng quan điểm đó, ông Hoàng Ngọc (nhà đầu tư tại Hoài Đức, Hà Nội) cũng chia sẻ rằng, với những nhà đầu tư đặc biệt là nhà đầu tư mới, họ thích đất thổ cư vì dễ bán, phù hợp với nhu cầu của nhiều người, có thể xây nhà để ở hoặc tích trữ làm tài sản sinh lời. Thị trường đất thổ cư còn nhiều dư địa tốt tại các khu vực như vùng ven Hà Nội hoặc tỉnh thành lân cận.

Nhà đầu tư này cho biết thêm, đầu tư đất thổ cư đa phần đều sinh lời trong dài hạn. Lưu ý quan trọng đối với bỏ vốn vào kênh đầu tư này, đó là sổ đỏ đầy đủ, đất nở hậu hoặc hình chữ nhật. Ngoài ra, nhà đầu tư này cho rằng, đất thổ cư nằm vị trí xe ô tô di chuyển được là yếu tố đảm bảo tăng gía tốt cho đất thổ cư.

Kênh đầu tư “bất biến” với thị trường

Không chỉ các giới đầu tư đánh giá cao về đất thổ cư, mà ngay cả các chuyên gia cũng nhận định đất thổ cư là dòng sản phẩm “bất biến” với dịch bệnh.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế, đất nền thổ cư chưa bao giờ mất đi tính hấp dẫn vì đó là kênh đầu tư truyền thống, “dễ tính”, phù hợp với nhu cầu của nhiều nhà đầu tư.

“Dù dịch bệnh phức tạp, đất thổ cư vẫn sẽ là kênh đầu tư khó giảm đi tính hấp dẫn. Nhiều nhà đầu tư còn coi đây là kênh trữ tiền quan trọng, an toàn trong bối cảnh dịch bệnh” – ông Hiếu nói.

Đánh giá cao về tiềm năng của đất thổ cư, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, những nhà đầu tư “chuộng” săn tìm quỹ đất thổ cư bởi ngoài yếu tố hấp dẫn về lợi nhuận, đây còn là sản phẩm thay thế phù hợp khi dự án bất động sản khan hiếm.

“Nhà đầu tư nắm bắt nhu cầu thực tế nhanh nhạy. Họ tìm kiếm quỹ đất hợp lý để chia tách, phù hợp với “khẩu vị” của một bộ phận nhà đầu tư nhỏ lẻ hoặc người có nhu cầu ở thực. Họ tìm đến sản phẩm dễ thanh khoản, dễ mua bán. Đó là lý do đất thổ cư vẫn được ưa chuộng” – ông Đính nhận định.

Tuy nhiên, TS. Nguyễn Văn Đính đánh giá, nhà đầu tư đều trở nên khôn ngoan và hiểu rằng, mọi hoạt động mua bán phải tuân thủ quy định của pháp luật. Cơn sốt đất vừa qua với tình trạng nhiều người băm đất, bán lẻ, tạo ra sóng đã làm náo loạn thị trường. Các địa phương đã siết chặt việc quản lý thị trường. Vì vậy, nhà đầu tư cẩn trọng, lựa chọn sản phẩm có giấy tờ pháp lý tốt với nguồn hàng có thể thay thế các dự án lớn.

Bài viết Đất thổ cư: Miếng ngon chẳng bao giờ “lỗi vị” đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Bất chấp tác động của COVID-19, giá chào bán các dự án căn hộ mới thuộc tất cả các phân khúc trên địa bàn TP.HCM trong những tháng đầu năm 2021 tăng 14,6% so với cùng kỳ năm 2020. Trong năm 2021 và 2022, giá căn hộ hạng sang có khả năng tăng 2-7%, theo CBRE Việt Nam.

Giá căn hộ đang có chiều hướng leo thang khiến cho nguồn cung căn hộ có giá mềm càng trở nên khan hiếm. Theo Savills, số lượng căn hộ dưới 2 tỷ đồng chỉ chiếm khoảng 10% nguồn cung, với phần lớn có diện tích chỉ từ 50-60m2.

Chiều hướng tăng giá thép và vật liệu xây dựng cũng góp phần thúc đẩy giá BĐS tăng. Theo Tổng cục Thống kê, chỉ số giá tiêu dùng của vật liệu xây dựng trong tháng 5 tăng 0,4% so với tháng trước. Từ cuối năm 2020 đến nay, giá thép tăng từ 50-60%.

Các nhà phân tích nhận định giá BĐS sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới, đặc biệt khi giá thép cùng một số vật liệu xây dựng tăng và lạm phát được dự đoán sẽ còn kéo dài. Hội môi giới BĐS Việt Nam dự báo giá căn hộ chung cư có thể tăng từ 10% – 15% trong thời gian tới.

Có nên đổi nhà khi giá BĐS tăng?

Nhiều người tin rằng đà tăng giá của thị trường căn hộ đã khiến cho cơ hội an cư của người dân càng trở nên xa vời. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc phụ trách thị trường TP.HCM và Bình Dương của Batdongsan.com.vn, thành viên của Tập đoàn Property Guru, cho thực trạng này sẽ tạo động lực cho người dân mua hoặc đổi nhà vì họ thấy trước tiềm năng tăng giá của căn hộ.

Nhu cầu nâng cấp, đổi nhà nhằm cải thiện môi trường sống của người dân, đặc biệt là ở TP.HCM, Hà Nội ngày càng tăng, khi thu nhập bình quân đầu người tại đây luôn ở top đầu. Theo nhiều chuyên gia, trong 3-5 năm nữa, một mặt bằng giá mới sẽ được thiết lập trên thị trường.

Theo ông Tuấn việc đổi nhà (bán nhà cũ – mua nhà mới) đã là một xu thế tất yếu tại Việt Nam. Khi thu nhập của người dân được cải thiện, ai cũng có nhu cầu thể hiện bản thân, nâng cao địa vị xã hội. Do đó, họ sẵn sàng chuyển sang một căn nhà mới khang trang hơn khi đủ điều kiện.

Vấn đề khó khăn nhất của bất kỳ ai muốn đổi nhà chính là khả năng tài chính, ông Tuấn chia sẻ.

Giá BĐS tăng và “đòn bẩy” Home For Home

Masterise Home đưa ra giải pháp Home For Home cho phép khách hàng dùng chính căn nhà của mình làm tài sản đảm bảo để đổi nhà. Cụ thể, người đổi nhà sẽ được ngân hàng cho vay không lãi suất cho đến khi nhận nhà mới (khoảng 18- 24 tháng). Trong khoảng thời gian này, giá thị trường của căn nhà cũ và căn hộ đang mua có thể tăng và khách đổi nhà có thể hưởng lợi.

Từ sự uy tín thông qua những sản phẩm đã nổi tiếng trên thị trường của Masterise Homes, khách hàng sẽ luôn biết thời điểm chính xác nhận bàn giao nhà mới. Trong khi đợi bàn giao, khách hàng có thể lên kế hoạch bán căn nhà cũ để có giá tốt nhất, đồng thời chuẩn bị kế hoạch cho cuộc sống tương lai, ông Jason Turnbull, Phó TGĐ kiêm Giám đốc tài chính của Masterise Homes, phân tích.

Giải pháp này giúp người có năng lực tài chính sở hữu những căn hộ hạng sang xây dựng một kế hoạch rõ ràng. Theo ông David Jackson – Tổng giám đốc Colliers Việt Nam, Home for Home là cơ hội để đổi nhà với chi phí thấp hơn nhiều so với việc đổi nhà trước đây là trả trước 30-50% giá trị căn hộ ngay tại thời điểm mua, do đó giúp thêm nhiều người Việt có thể sở hữu được căn nhà mơ ước của mình.

Khi BĐS đang có chiều hướng tăng giá, giải pháp này được xem là đòn bẩy hữu hiệu giúp người đổi nhà chủ động tài chính, và không bị áp lực nào với bất kỳ giao dịch nào có thể ảnh hưởng đến giá trị đang tăng của tài sản đang sở hữu và tiềm năng tăng giá của căn hộ đang mua.

Đổi nhà trong đại dịch?

Đại dịch đã góp phần vào sự tăng giá của thị trường BĐS. Nhiều ý kiến cho rằng đổi nhà trong thời gian này tiềm ẩn nhiều rủi ro. Tuy nhiên, ông Tuấn cho rằng đại dịch không làm ảnh hưởng đến nhu cầu đổi nhà của người dân.

Thực tế cho thấy thị trường BĐS vẫn sôi động tại Việt Nam và nhiều nước. “Có nhiều người dựa vào tình hình này để mua nhà với giá tốt,” ông Tuấn chia sẻ. Theo ông, COVID-19 chỉ tác động trong ngắn hạn khi BĐS tạo ra giá trị trong dài hạn, giúp nhà đầu tư tạo ra giá trị tích lũy trong tương lai.

“Với người dân đổi nhà, họ xác định dùng căn nhà để sinh sống dài hạn, nên chỉ cần có đủ năng lực tài chính thì rủi ro sẽ gần như bằng không”, ông Tuấn cho biết. Nhưng với các nhà đầu tư thì sẽ có rủi ro vì dịch bệnh có thể làm cho dòng vốn đầu tư bị gián đoạn.

Home for Home được nhiều chuyên gia đánh giá cao trong bối cảnh thị trường cần một cú hích để thúc đẩy khối lượng giao dịch và phát triển bền vững hơn trong tương lai.

Home for Home là một giải pháp nhà ở vượt trội phát triển bởi Masterise Homes và Techcombank, nhằm hỗ trợ các gia đình Việt nâng tầm cuộc sống từ chỗ ở hiện tại sang các dự án cao cấp tại Việt Nam.

Chỉ với số tiền tiết kiệm là 50 triệu đồng và không thực hiện bất kỳ khoản thanh toán nào đến khi nhận nhà, khách hàng và gia đình sẽ có cơ hội tận hưởng phong cách sống theo chuẩn quốc tế, được kiến tạo bởi Masterise Homes – nhà phát triển BĐS Hàng hiệu lớn bậc nhất Việt Nam.

Xem thêm thông tin về giải pháp tại đây: https://masterisehomes.com/home4home/

Bài viết Giá bất động sản đang tăng: Cơ hội hiếm có để đổi nhà? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Đánh giá về thị trường BĐS Hà Nội, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó TGĐ Property Guru Việt Nam cho biết ba năm qua, có rất nhiều cánh chim đầu đàn đi các tỉnh, vào TPHCM đầu tư. Tuy nhiên, sau khi giá nhà tại TPHCM đã tăng lên cao, những cánh chim đầu đàn này đang có xu hướng trở về quê hương – Hà Nội. “Chúng ta có thể thấy tỷ suất sinh lời từ cho thuê căn hộ tại TPHCM đang có mức giảm mạnh, hiện nay đâu đó chỉ 3-4%. Giá thuê giảm trong khi giá bán không ngừng tăng, thị trường BĐS tại TPHCM không còn hấp dẫn nhà đầu tư”, ông Quốc Anh cho biết.

Cũng theo Phó TGĐ Property Guru Việt Nam: “Hai năm qua giá nhà đất tại TPHCM ghi nhận mức tăng cao kỷ lục, trong khi đó ngay tại Hà Nội giá bất động sản tại nhiều khu vực chỉ ghi nhận mức tăng rất nhẹ hoặc đi ngang trong khi hạ tầng nhiều khu vực đã rất phát triển. Đây là lý do dòng tiền nhà đầu tư đang có xu hướng dịch chuyển từ khu vực phía Nam ra phía Bắc. Không chỉ có những nhà đầu tư riêng lẻ, thị trường cũng đang chứng kiến những ông lớn BĐS trong Sài Gòn Bắc tiến”.

Báo cáo về chỉ số giá bất động sản của Hà Nội và TP.HCM, mới đây Property Guru và Batdongsan.com cũng cho biết chỉ số của TP.HCM liên tục tăng mạnh từ năm 2018 đến nay. Tại TPHCM, chỉ số này luôn ở mức tăng từ 26-28% kể từ quý 4/2019. Trong khi đó, mức tăng của Hà Nội giai đoạn này chỉ nằm ở mức 6-8%. Khoảng cách chỉ số giá bất động sản giữa Hà Nội và TP.HCM luôn nằm ở mức 10%.

Còn theo số liệu của các đơn vị phân tích thị trường lớn như CBRE, Savills, JLL giá bình quân chung cư trên thị trường sơ cấp tại TP.HCM đang ở mức 45 triệu đồng/m2, trong khi ở Hà Nội có giá 32 triệu đồng/m2. Từ đầu năm 2019, TP.HCM đã vắng bóng nguồn cung mới của các dự án nhà ở bình dân giá dưới 24 triệu đồng/m2. Tuy nhiên ở phân khúc này, đầu năm 2020 Hà Nội vẫn có nguồn hàng ra mắt thị trường.

Khảo sát mức giá ở một dự án cao cấp tại khu Ngã Tư Sở, quận Thanh Xuân, cách trung tâm Hoàn Kiếm hơn 5 km cho thấy chung cư cao cấp có mức giá 35-45 triệu đồng/m2. Trong khi đó, ở cùng phân khúc tại quận 2, TP.HCM, một số chung cư trên đường Xa Lộ Hà Nội, cách trung tâm 10 km đang được giao dịch ở mức 40-50 triệu đồng/m2. Trong bán kính 5 km đến trung tâm, nhiều dự án ở TP.HCM đã tăng giá đến 75-90 triệu đồng/m2.

Còn ở phân khúc thấp tầng, khoảng 10 năm trước, bán một ngôi nhà tại Hà Nội có thể mua được 2 căn nhà có diện tích tương tự tại TP.HCM. Tuy nhiên, sau cuộc khủng hoảng giai đoạn 2011-2012, thị trường bất động sản nhà ở tại TP.HCM bắt đầu có biến động mạnh về giá. Đặc biệt, trong 5 năm qua, giá nhà đất tại TP.HCM tăng liên tục đã khiến nhiều lô đất tại đây dù có cùng khoảng cách đến khu trung tâm nhưng giá đắt gấp rưỡi so với Hà Nội.

Nói về xu hướng đầu tư của nhà đầu tư khi quay trở về Hà Nội, ông Quốc Anh cho biết những nhà đầu tư lâu năm họ thường rất nhạy bén, họ lựa chọn rất kỹ, chọn những tài sản thực sự có giá trị để đầu tư. Chính bởi lý do này thời gian vừa qua có một làn sóng nhà đầu tư đổ tiền vào BĐS vùng ven Hà Nội và những khu vực có hạ tầng phát triển.

Theo vị chuyên gia này, khu vực đang được các nhà đầu tư quan tâm là bất động sản thấp tầng tại Long Biên, Hoài Đức, Nam Từ Liêm….Đây là những khu vực có sự bứt phá mạnh mẽ về hạ tầng, giá còn rẻ tiềm năng tăng giá mạnh. Hoặc những khu vực sát gần Sân Bay như Đông Anh cũng là lựa chọn cho nhà đầu tư.

Tại khu vực phía Tây Hà Nội, tại một số dự án shophouse, liền kề là nguồn cung mới khu vực phía Tây cũng chứng kiến sự tăng giá mạnh mẽ. “Chưa bao giờ thanh khoản phân khúc thấp tầng trong các khu đô thị lại tốt như thời gian qua. Tại Him Lam Vạn Phúc mức độ thanh khoản mỗi đợt mở bán lên đến 80-90% lượng hàng tung ra. Him Lam Vạn Phúc là nguồn cung nhà đất trong khu đô thị duy nhất trong vòng 1 năm qua tại khu vực tam giác vàng của bất động sản phía Tây gồm Thanh Xuân – Mỹ Đình – Hà Đông”, đại diện Nhà phát triển & kinh doanh Him Lam Land cho biết.

Không chỉ khu vực phía Tây, nhiều khu vực khác tại Hà Nội như khu Đông và khu Nam cũng đang hút mạnh nhà đầu tư do thông tin Hà Nội vừa khởi động lại đồ án quy hoạch sông Hồng. Tại khu vực phía Bắc, hiện nay nhiều nhà đầu tư cũng đang tìm đến hàng loạt khu đô thị hoang bị lãng quên sau cơn sốt bất động sản cách đây 10 năm. Động thái nhà đầu tư tìm kiếm ngay cả những nguồn cung trên thị trường thứ cấp từ cách đây cả thập kỷ đã cho thấy thị trường đang thiếu nguồn cung mới trầm trọng trong khi nhu cầu khách mua, nhà đầu tư liên tục tăng cao.

Có thể thấy, từ năm 2020 thị trường BĐS Hà Nội đã bắt đầu chứng kiến sự tăng giá trở lại sau làn sóng nhà đầu tư đổ về săn đất. Theo các chuyên gia, từ nay đến hết năm 2022 sẽ là giai đoạn BĐS Hà Nội tiếp tục thiết lập mặt bằng giá mới khi dòng tiền của nhà đầu tư đang đổ về mạnh mẽ, rút ngắn khoảng cách giá giữa Hà Nội và TP.HCM.

Bài viết Giá bất động sản Hà Nội rẻ hơn TPHCM hút nhà đầu tư “tay to” trở về đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Trong hơn 1 năm qua, lượng nhà đầu tư quan tâm đến thị trường BĐS tăng cao không ngừng sau mỗi đợt bùng dịch. Đỉnh điểm, trong tháng 2/2021 lượng nhà đầu tư tìm kiếm thông tin về bất động sản đã tăng gấp 4 lần so với thời điểm tháng 1/2021. Tỷ lệ thuận theo con số này, giá đất tại nhiều khu vực tăng chóng mặt.

Giá đất tăng khắp từ Nam ra Bắc, bắt đầu từ thị trường BĐS TPHCM sau đó lan ra các khu vực lân cận như Đồng Nai, Long An, Bình Dương, Bà Rĩa -Vũng Tàu, Phan Thiết, Đà Nẵng, Phú Quốc…Tại khu vực phía Bắc, giá bất động sản tại các huyện ngoại thành Hà Nội như Gia Lâm, Long Biên, Đông Anh, Hoài Đức, Đan Phượng tăng chóng mặt, nhiều nơi đạt mức tăng 50% chỉ sau vài tháng. Các tỉnh kế cận Hà Nội như Bắc Giang, Bắc Ninh…giá bất động sản cũng tăng nóng theo ngày.

Trong khi thị trường BĐS khắp cả nước sôi sục thì hai thị trường bất động sản một thời từng “nóng bỏng” dường như đứng ngoài cuộc chơi. Thị trường thứ nhất là Khánh Hòa đã nằm bất động suốt hơn 1 năm vừa qua do chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch bệnh Covid-19 và hậu thanh tra sai phạm các dự án. Thị trường thứ hai là Vân Đồn cũng trở nên lặng lẽ từ khi tạm dừng quy hoạch đặc khu.

Còn nhớ giai đoạn 2018, giá bất động sản ở Nha Trang bất ngờ tăng mạnh. Giá nhà đất ở các tuyến phố trung tâm TP. Nha Trang tiệm cận mức 300 triệu đồng/m2, có nơi đã tăng 70 – 100% so với năm 2017. Nhà ở vị trí trong hẻm, ngõ có giá phổ biến 70 – 100 triệu đồng/m2. Tại khu vực phía Tây Nha Trang, đất nền ở các khu đô thị như VCN Phước Hải, VCN Phước Long, Lê Hồng Phong I, Lê Hồng Phong II, Mỹ Gia… đều tăng giá đột biến 50-100% so với năm 2017.

Tuy nhiên bước sang giai đoạn 2019-2020, báo cáo tình hình thị trường Bất động sản của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định suốt thời gian từ 2019 TP. Nha Trang và tỉnh Khánh Hòa nói chung, rất hiếm dự án bất động sản mới được phê duyệt. Thị trường giao dịch ảm đạm, giá đất giảm sâu từ 20 -30%. Giá giảm mạnh chủ yếu ở phân khúc căn hộ nghỉ dưỡng khu vực trung tâ, tụt từ mức 40 – 60 triệu đồng/m2 xuống 30-40 triệu đồng vẫn không có giao dịch.

Giá đất nền tại nhiều khu đô thị cũng bắt đầu cắt lỗ giảm 10 – 20% ở thị trường thứ cấp hồi cuối năm 2019. Hiện nay, giá các khu đô thị này đang chững lại. Cụ thể, Khu đô thị Nam Vĩnh Hải giá 18-20 triệu đồng/m2, Khu đô thị Mỹ Gia giá 25 triệu đồng/m2, Khu đô thị Lê Hồng Phong I và II có giá 35 triệu đồng/m2, Khu đô thị VCN Phước Hải 55 triệu đồng/m2.

Tương tự như Nha Trang, thị trường BĐS Vân Đồn cũng vừa trải qua hai năm khá buồn. Sau khi tăng nóng vào năm 2019, thị trường bắt đầu chững lại khi dừng quy hoạch đặc khu. Tiếp đó, thị trường tiếp tục bị sụt giảm giao dịch rõ rệt kể từ khi xuất hiện dịch Covid-19 đẩy giá đất Vân Đồn đang quay trở lại với giá trị thực sau khi lên cơn sốt ảo hồi đầu năm 2019.

Trên thị trường thứ cấp, nhiều nhà đầu tư bắt đầu cắt lỗ. Ở dự án Phương Đông, một số mảnh đất đang rao bán giá 26 triệu đồng/m2. Trong khi đó, đúng một năm trước, những mảnh đất dạng này đều được quảng cáo, bán với giá 30-34 triệu đồng/m2. Tương tự, tại dự án Khu đô thị Thống Thất, một số nhà đầu tư đang rao bán 29,5 triệu đồng/m2, trong khi đó, hồi tháng 3 năm trước, giá đất ở đây dao động trong khoảng 30-35 triệu đồng/m2.

Bà Nguyễn Như Ý, chủ nhiệm văn phòng đại diện hội Môi giới bất động sản Việt Nam tại Vân Đồn cho rằng một trong những lý do khiến thị trường Vân Đồn ít giao dịch, giá đi ngang thậm chí giảm là thiếu nguồn cung mới. “Vài năm nay, Vân Đồn không có thêm dự án nào mới, nguồn cung giữ nguyên. Các giao dịch hiện tại chủ yếu là mua đi bán lại giữa các cá nhân với nhau ở những dự án cũ”, bà Ý nói.

Đánh giá về thị trường BĐS Khánh Hòa và Vân Đồn, ông Nguyễn Thọ Tuyển – một chuyên gia lâu năm trong lĩnh vực bất động sản cho biết trong khi BĐS tại hàng loạt thị trường ven biển khác đã sốt nóng trở lại sau khi quay đầu giảm vào năm 2020. Điển hình như Phú Quốc bắt sóng lên thành phố BĐS đã kịp tăng giá hồi tháng 4/2021, thị trường BĐS Đà Nẵng cũng đã bật dậy mạnh mẽ hồi tháng 3/2021. Trong khi đó, giá BĐS Nha Trang và Vân Đồn giá vẫn đang đứng nguyên mức giảm từ năm 2020. Trong bối cảnh, nhà đầu tư bất động sản vẫn liên tục săn lùng vùng đất đầu tư tiềm năng thì Nha Trang và Vân Đồn rất có thể nằm trong tầm ngắm sau đợt dịch lần thứ 4.

“Từ giai đoạn cuối năm 2021, tại Khánh Hòa sẽ có một số dự án quy mô lớn của chủ đầu tư uy tín được mở bán được kỳ vọng sẽ kéo “hơi ấm” trở lại với thị trường bất động sản nơi này sau một thời gian dài ảm đạm. Còn tại Vân Đồn, sự bứt phá về hạ tầng cùng với việc một số chủ đầu tư sẽ có chính sách bán hàng đột phá, sản phẩm khác biệt sẽ tạo nên sự sôi động cho toàn thị trường”, ông Tuyển nhấn mạnh.

Bài viết Lộ diện hai khu vực giá bất động sản giảm sâu rồi bất động, “trốn” được cơn sốt đất sôi sục vừa qua đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Theo đó, UBND tỉnh Khánh Hoà chỉ đạo Sở Xây dựng tỉnh theo dõi, nắm bắt thông tin, tình hình diễn biến của thị trường, kịp thời tham mưu UBND tỉnh các biện pháp xử lý để bình ổn thị trường trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ của đơn vị mình, không để xảy ra tình trạng sốt giá và bong bóng BĐS trên địa bàn tỉnh.

Theo yêu cầu UBND tỉnh Khánh Hoà, Sở Xây dựng phải tổ chức công bố công khai thông tin về quy hoạch, tiến độ triển khai các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các dự án BĐS, nhất là các dự án lớn do Sở Xây dựng tham mưu chấp thuận chủ trương đầu tư để minh bạch thông tin, ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ nhằm đẩy giá để trục lợi bất hợp pháp.

Sở Xây dựng còn có trách nhiệm tăng cường quản lý, kiểm soát hữu hiệu hoạt động môi giới của các sàn giao dịch BĐS trên địa bàn tỉnh. Tăng cường công tác quản lý, giám sát, kiểm tra và thanh tra; có giải pháp phù hợp nhằm ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu tư theo tâm lý đám đông, gây bất ổn cho thị trường.

Đồng thời, Sở Xây dựng được giao xử lý nghiêm các trường hợp môi giới, mua bán bất động sản, dự án BĐS,…vi phạm pháp luật về kinh doanh BĐS và các quy định pháp luật có liên quan (nếu có).

UBND tỉnh Khánh Hoà cũng giao Sở Tài nguyên và Môi trường theo dõi, nắm bắt thông tin, tình hình diễn biến của thị trường đất đai và tham mưu UBND tỉnh các biện pháp xử lý kịp thời để bình ổn thị trường trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ của đơn vị, không để xảy ra tình trạng sốt giá và bong bóng BĐS trên địa bàn tỉnh.

UBND Tỉnh Khánh Hoà cũng chỉ đạo UBND các huyện, thị xã, thành phố; Ban quản lý Khu Kinh tế Vân Phong, Ban quản lý Khu du lịch Bản đảo Cam Ranh được giao theo dõi, nắm bắt thông tin, tình hình diễn biến của thị trường và thực hiện các biện pháp xử lý kịp thời, hoặc kịp thời báo cáo cơ quan có thẩm quyền xử lý để bình ổn thị trường.

Bài viết Khánh Hoà: Tăng cường giải pháp thúc đẩy thị trường BĐS, ngăn chặn đầu cơ thổi giá đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.