Một căn nhà, người mua “cõng” trên lưng đủ khoản phí

Ông Đỗ Thành Trung, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Dũng Trung tại TP.HCM cho biết, hiện nay để phát triển một dự án bất động sản, chủ đầu tư phải thực hiện những thủ tục và đóng các khoản phí như tiền sử dụng đất theo nghĩa vụ và giá đất khu vực dự án đang phát triển theo hệ số mà chính quyền địa phương đưa ra.

Thêm vào đó là tiền xây dựng, tiền marketing, quảng cáo… Thậm chí tiền tổ chức sự kiện mở bán dự án, tiền chi phí nước uống, ăn nhẹ và nặng hơn đó là để có thể bán được sản phẩm dự án. Chủ đầu tư sẽ ký kết với doanh nghiệp môi giới để tham gia bán dự án, các sản phẩm bán được, các doanh nghiệp môi giới sẽ nhận từ 2 đến 4% phí hoa hồng.

“Các khoản tiền này, chủ đầu tư sẽ tính toán cụ thể chi tiết từng khoản, sau đó cộng lại và tính vào giá bán mỗi m2 sản phẩm. Chính vì vậy mới có cảnh dự án gần nhau nhưng giá bán lại khác nhau, đó là vì dự án có hệ số đóng tiền sử dụng đất cao, chi quảng cáo nhiều, tổ chức những sự kiện mở bán lớn… sẽ được doanh nghiệp tính toán vào giá nhà bán cho khách hàng. Vậy là khách hàng sẽ gánh đủ những khoản phí trên chứ không phải doanh nghiệp bỏ tiền túi ra”, ông Trung nói.

Ông Trung còn cho rằng, nếu chia nhỏ các khoản phí này ra thì nhỏ, nhưng cộng lại thì rất lớn. Ví dụ như căn hộ có giá trị 2 tỷ đồng, trong đó phí môi giới doanh nghiệp chi cho môi giới là 4% người mua nhà đã mất 80 triệu, các khoản tiền khác tính vào thì mỗi căn hộ giá 2 tỷ khách hàng gánh khoảng 200 triệu không tính thuế đất. Ngoài ra, nhiều chủ đầu tư khi mở bán dự án mở ra chương trình ưu đãi, tri ân khách hàng bằng việc trúng ô tô, đi du lịch, hay thậm chí là trúng căn hộ tại dự án… Tuy nhiên, những giải thưởng này đã được chủ đầu tư tính toán cả vào chi phí bán sản phẩm bằng việc đưa vào khoản phí Marketing cho dự án.

Thêm vào đó, khi mua nhà, khách hàng sở hữu một căn nhà người dân phải đóng gần 10 loại thuế, phí. Cụ thể, Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP.HCM) liệt kê ra đó là Thuế thu nhập cá nhân bán nhà.

Căn cứ vào công văn số 17526/BTC-TCT về Triển khai thực hiện một số nội dung tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế thì: “Từ 1/1/2015, áp dụng một mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng từng lần đối với chuyển nhượng bất động sản thay cho thực hiện 2 phương pháp tính thuế trước đây”. Như vậy, thuế thu nhập cá nhân = 2% x giá chuyển nhượng.

Lệ phí trước bạ người mua nhà căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP thì: “Mức lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%”. Căn cứ theo Thông tư số 301/2016/TT-BTC hướng dẫn về lệ phí trước bạ có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/1/2017 và thay thế các thông tư hướng dẫn trước đó của Bộ Tài chính thì số tiền lệ phí trước bạ phải nộp được xác định như sau:

Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp = giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ x mức lệ phí trước bạ. Giá trị đất = diện tích đất x giá đất. Trong đó, mỗi địa phương quy định giá đất khác nhau. Như vậy, số tiền lệ phí trước bạ = diện tích đất x giá đất x 0,5%.

Lệ phí công chứng. Mức thu lệ phí chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch được quy định chi tiết tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư liên tịch 62/2013/TTLT-BTC-BTP.

Lệ phí địa chính: 15.000 đồng, lệ phí thẩm định: 0,15% giá trị chuyển nhượng (tối thiểu 100.000 đồng và tối đa 5.000.000 đồng).

Đối với tiền sử dụng đất, theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, hiện thuế suất tiền sử dụng đất khoảng 10% giá trị căn hộ chung cư, 30% giá trị căn nhà phố, 50% giá trị nhà biệt thự.

Thuế phi nông nghiệp: Đây là tiền thuế phải đóng hàng năm khi sở hữu một căn nhà. Với các loại thuế, phí trên cho thấy, người dân đang phải gánh chịu thuế chồng thuế khi sở hữu căn nhà. Chưa kể, trước khi phải chịu đóng các loại thuế, phí này, người dân còn phải đóng các loại thuế khác.

Trước tiên, đó là thuế thu nhập cá nhân. Bởi theo quy định, người dân có thu nhập 9 triệu trở lên phải đóng thuế thu nhập. Hiện hơn 80% dân số có mức thu nhập bình quân từ 9 triệu đến hơn 15 triệu.

Ngoài ra, với mức thu nhập trên, cộng với giá trị nhà giá từ khoảng 1 tỷ đồng trở lên, người dân muốn mua nhà hầu hết đều phải vay ngân hàng. Theo đó, lãi suất ngân hàng đóng từng tháng khi vay mua nhà cũng là một khoản phí bắt buộc người dân phải chịu.

Chính vì có quá nhiều khoản thuế, phí đang “đè nặng” trên vai người mua nhà, nay thêm thông tin người dân có thể bị đóng thêm thuế khi sở hữu căn nhà có giá trị từ 700 triệu đồng trở lên đã như một giọt nước tràn ly, khiến nhiều người dân bức xúc và gặp nhiều áp lực khi mua nhà.

Thậm chí, nhiều ý kiến cho rằng việc thu thuế này không chỉ như tận thu thuế, mà còn giống như đánh thuế trên “ước mơ” của chính người dân vậy.

“Cõng” từ hoa hồng môi giới tới… chai nước suối

Không chỉ “cõng” trên lưng những khoản phí theo luật đề ra, khách hàng còn đang gánh những khoản khác từ phía chủ đầu tư. Cụ thể, ông Đỗ Thành Trung cho biết khi mở bán dự án, chủ đầu tư sẽ sử dụng chính sách bán hàng của mình như lễ mở bán dự án, chi phí chạy truyền thông thước khi mở bán, giải thưởng như vàng, xe… trong lễ mở bán… tất cả những khoản chi phí này sẽ được doanh nghiệp tính toán mức chi phí bao nhiêu.

“Ví dụ chai nước 7 ngàn, hay 1 chỉ vàng tặng cho khách hàng… cũng sẽ được tính vào giá nhà ngay từ đầu để khi bán chính thức công bố cho khách hàng. Chủ đầu tư thì không thể chịu những khoản chi phí đó, tất cả sẽ phải gồng vào giá nhà, khách hàng sẽ là người chi trả cuối cùng”, ông Trung nói.

Từ đây có thể thấy, nguyên nhân giá nhà mỗi lúc một cao thời gian qua có công góp sức từ những khoản phí cộng vào này, dẫn tới các sản phẩm nhà cao hơn số tiền mà người có nhu cầu mua nhà để ở.

Ngoài ra, giới phân tích còn cho rằng người hưởng lợi từ những khoản phí này không chỉ có chủ đầu tư mà còn có cả ngân hàng bởi với việc khách hàng mua nhà hiện nay dựa chính vào các khoản vay của ngân hàng, lãi suất hàng tháng hiện tại từ 7 đến 9%, trong khi giá trị thực sản phẩm lại không cao mà khi gánh các khoản phí trên đã đội giá lên cao dẫn tới cảnh người dân phải gánh nặng khoản lãi suất với số tiền phí trên.

Trao đổi với phóng viên Nhadautu.vn, luật sư Phượng cho rằng thường khi đi mua nhà khách hàng sẽ không chú ý tới những khoản phí này mà chỉ quan tâm tới giá trị mỗi m2 nhà mà họ sẽ mua. Bên cạnh đó, họ cũng không quan tâm dự án đang có bao nhiêu công ty môi giới bất động sản tham gia bán và mức hoa hồng các nhân viên môi giới này đang được chủ đầu tư chi trả là bao nhiêu để biết rằng mình đang phải gánh bao nhiêu khoản phí trên sản phẩm mà mình đang mua.

“Đó là điều khá vô lý với khách hàng vì hiện nay khách hàng khi mua nhà đã phải gánh các khoản thuế phí mà Bộ Tài chính đưa ra, giờ gánh thêm các khoản như quảng cáo, hoa hồng cho môi giới nhưng chủ đầu tư lại không minh bạch các khoản này vào giá trị căn hộ bán cho khách hàng là hoàn toàn bất hợp lý”, ông Phượng nói.

Tuy nhiên, một chủ đầu tư dự án bất động sản tại TP.HCM cho rằng không thể công bố những khoản này bởi chủ đầu tư không thể chịu thiệt khi chi phí cho những khoản này quá lớn. Nhưng nếu công bố những khoản này sẽ khiến khách hàng “dậy sóng”. Chính vì vậy, sẽ không công bố các khoản chi phí trên.

“Và như vậy, khách hàng không có lựa chọn nào ngoài việc chấp nhận phải mua căn hộ trên với đủ thứ phí cộng vào 1m2 đất”, vị chủ đầu tư này nói.

Bài viết Người mua nhà đang gánh những khoản tiền nào? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Mới đây, thông qua việc livestream bán hàng, một doanh nghiệp tại Nghệ An đã tiêu thụ được 72 tấn cam chỉ trong một buổi sáng. Được biết, đây là chương trình bán cam bóc Phủ Quỳ do UBND huyện Quỳ Hợp (Nghệ An) phối hợp với doanh nghiệp tổ chức bán hàng qua hình thức truyền hình trực tiếp với giá 5.000-6.000 đồng/kg và bán ra cam loại 1 giá 150.000 – 170.000 đồng/thùng 10 kg, cao hơn nhiều lần so với chương trình giải cứu cam không đúng cách trước đó đã khiến giá cam xuống còn 1.500 – 2.000 đồng/kg.

Bán hàng nông sản thông qua phương thức livestream đã được bà con nông dân tại nhiều vùng miền sử dụng để đưa nông sản của mình tới tay người tiêu dùng thông qua bán hàng trực tuyến. Đây cũng là một trong những biện pháp được đưa ra trong quá trình chuyển đổi số của ngành nông nghiệp. Anh Nguyễn Đức Trung – chủ một vườn bưởi tại làng Phú Diễn, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội cho biết, nhờ biết tới việc livestream để bàn hàng, dịp Tết Nguyên đán vừa qua, hơn một nửa số bưởi trong vườn của gia đình anh được bán thông qua mạng xã hội. Việc quảng bá trực tuyến bưởi tại vườn giúp cho khách hàng vừa có thể tham quan vườn bưởi đang kỳ thu hoạch, lại có thể tin tưởng vào chất lượng và nguồn gốc của sản phẩm.

Bên cạnh việc người nông dân tự bán hàng thông qua livestream, các bộ, ngành cùng nhiều doanh nghiệp lớn cũng đang thực hiện việc tiêu thụ nông sản qua các sàn thương mại điện tử để giúp mặt hàng này có thêm nhiều lối ra.

Đơn cử như sàn thương mại điện tử Voso.vn (thuộc Tổng CTCP Bưu chính Viettel) đã tiên phong mở gian hàng dành riêng giới thiệu sản phẩm OCOP (Chương trình mỗi xã một sản phẩm). Số liệu thống kê cho thấy, ngay trong tháng 3/2021, chiến dịch “Cùng nông dân Hải Dương chuyển đổi số thoát cảnh giải cứu” được Voso.vn thực hiện đã giúp tiêu thụ được hơn 31 tấn rau củ, gần 6.200 con gà và hơn 290.000 quả trứng qua 3 tuần triển khai.

Cũng trong tháng 3 vừa qua, sàn thương mại điện tử Sendo.vn (thuộc CTCP Công nghệ Sen Đỏ) triển khai chương trình “Chỉ 1.000 đồng cho 1kg nông sản, không giới hạn số lượng mua”, đã có 35 tấn rau củ của nông dân tỉnh Hải Dương được tiêu thụ qua sàn này.

Theo thông tin từ 2 doanh nghiệp bưu chính là Tổng công ty Bưu điện Việt Nam (Vietnam Post) và Tổng công ty cổ phần Bưu chính Viettel (Viettel Post), chỉ trong 10 ngày đầu tháng 4/2021, số lượng đơn hàng nông sản trên các sàn thương mại điện tử Postmart và Vỏ Sò là hơn 2.600 đơn, có thêm 33 nhà cung cấp sản phẩm nông sản và đặc sản vùng miền mở mới gian hàng.

Trong kế hoạch được sàn Vỏ Sò xây dựng, đơn vị này dự kiến từ khoảng giữa tháng 4 đến tháng 11 sẽ tập trung đưa toàn bộ các sản phẩm đạt tiêu chuẩn chứng nhận OCOP, VietGap lên sàn.

Đặc biệt, mới đây, kênh phân phối trực tuyến cho nông sản Việt Nam có tên “Gian hàng Việt trực tuyến” cũng đã được Cục Thương mại điện tử và Kinh tế số (Bộ Công thương) phối hợp với các sàn thương mại điện tử Sendo.vn, Voso.vn và Tiki.vn triển khai. Theo đó, các doanh nghiệp, hợp tác xã và hộ nông dân sẽ được đào tạo xây dựng kế hoạch chuyển đổi số; miễn toàn bộ chi phí mở gian hàng, chi phí vận hành gian hàng trên sàn thương mại điện tử từ 3 đến 6 tháng.

Ông Nguyễn Mạnh Hùng – Chủ tịch HĐQT, Tổng giám đốc Nafoods Group cho rằng, thông qua việc triển khai bán hàng online, niềm tin về xuất xứ, chất lượng sản phẩm của người tiêu dùng tăng cao hơn. Việc ảnh hưởng của dịch bệnh đã khiến người nông dân phải thức thời, trở thành những người nông dân bán hàng thông minh qua các công nghệ hiện đại. Đây là một trong những xu hướng của ngành nông nghiệp nhằm nâng cao hiệu quả, giảm thiểu tác động của bên ngoài.

Tuy nhiên, việc đưa nông sản lên bán hàng trực tuyến cũng đối mặt không ít thách thức. Chuyên gia kinh tế Vũ Vinh Phú phân tích, do có đặc điểm là thời gian bảo quản ngắn, chính vì vậy phải rút ngắn tối đa thời gian từ khi thu hoạch nông sản đến bàn ăn của người tiêu dùng. Bởi vậy việc bán nông sản online cũng cần đáp ứng các yếu tố trong khâu vận chuyển, yêu cầu về logistics để đảm bảo sản phẩm đến tay người tiêu dùng một cách nhanh nhất, giữ được chất lượng như quảng cáo. Có như vậy, người nông dân mới đi được đường dài trong việc bán hàng nông sản thông qua các sàn thương mại điện tử.

PGS-TS. Đào Thế Anh – Phó giám đốc Viện Khoa học Nông nghiệp Việt Nam cũng cho rằng, trong chuyển đổi số nông nghiệp, cần phải đảm bảo các yếu tố về an toàn thực phẩm. Trong đó đặc biệt là khâu truy xuất nguồn gốc. Phải làm thế nào để có thông tin đến tay người tiêu dùng từ khâu sản xuất, chăm sóc, chế biến.

Theo ông Đào Thế Anh, hiện việc truy xuất nguồn gốc đã phát triển nhanh, không chỉ doanh nghiệp lớn mà ở cả các doanh nghiệp nhỏ, hộ kinh doanh. Đó là một tín hiệu đáng mừng. Cùng với đó, để chuyển số trong nông nghiệp thành công, người nông dân là đối tượng cần được đào tạo và hướng dẫn cách thức sử dụng smartphone, các công nghệ hiện đại khác. Để làm được điều này, hộ nông dân có thể tham gia vào hợp tác xã, các doanh nghiệp cũng có thể ký hợp đồng đào tạo.

Bài viết Thêm lối ra cho nông sản Việt đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.