Theo thống kê của Bộ Kế hoạch – Đầu tư, hiện Việt Nam có 260 khu công nghiệp đang hoạt động và 75 KCN đang được quy hoạch. Một trong những ưu điểm của bất động sản công nghiệp Việt Nam so với các quốc gia trong khu vực chính là giá đất vẫn còn thấp, nguồn nhân lực trẻ dồi dào.

Tuy nhiên, mặt bằng giá đất tại Việt Nam đang bị đẩy lên rất cao, trong khi đó, cơ sở hạ tầng, logistic cũng như chất lượng lao động chưa đồng đều cũng là điểm nghẽn lớn cần tháo gỡ.

Bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Công ty Cushman & Wakefield, cho rằng giá đất công nghiệp đã đẩy lên cao vượt qua kỳ vọng về chi phí thấp của nhà sản xuất.

Để tháo gỡ điểm nghẽn này, thị trường cần có sự hỗ trợ từ Chính phủ cho các tỉnh còn đang nhiều dư địa để phát triển nhưng có vị trí xa các khu kinh tế trọng điểm.

Ngoài ra, bà Trang cho rằng một thách thức khác là cơ sở hạ tầng chưa phát triển. Vì vậy. để có thể chuyển dịch lên một nấc thang mới trong chu kỳ phát triển công nghiệp, logistics và trở nên thu hút, cạnh tranh…. Việt Nam cần tiếp tục đầu tư mạnh mẽ vào hạ tầng bao gồm hệ thống đường cao tốc, cảng biển nước sâu, nâng cao hệ thống điện nước, gồm cả hệ thống tái tạo năng lượng.

Trong khi đó, theo báo cáo của Savills, trong quý I/2022, bất chấp đại dịch, đây là tháng thứ năm liên tiếp sản lượng công nghiệp ghi nhận mức tăng trưởng dương.

Ông John Campbell, Phó Giám đốc, Bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam đánh giá: Các chính sách hỗ trợ nền kinh tế và chiến dịch tiêm chủng thành công của Việt Nam trong thời gian qua đã tạo cơ sở vững chắc cho các doanh nghiệp nước ngoài đặt niềm tin vào sự phục hồi thị trường của Việt Nam.

Chuyên gia của Savills nhấn mạnh: Không thể phủ nhận rằng năm 2021 là một năm rất khó khăn, đặc biệt là với những làn sóng bùng phát mạnh mẽ của đại dịch Covid-19.

Tuy nhiên, trong vài tháng qua, từ cuối năm 2021 đến nay, chúng ta đã có một số bước phát triển tích cực, mới nhất là việc mở lại biên giới và miễn visa cho công dân của 13 quốc gia. Điều này rất có ý nghĩa với các chủ đầu tư cũng như khách thuê là các công ty đa quốc gia chưa thể đến Việt Nam.

“Các công ty này có thể đến xem dự án trực tiếp, ký hợp đồng thuê, thiết lập các cơ sở tại Việt Nam cũng như hoàn thiện giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC) và giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp (ERC)”, vị chuyên gia này nhấn mạnh.

Đánh giá về tiềm năng của thị trường, ông John Campbell khẳng định trong thời gian gần đây, Chính phủ Việt Nam đã làm rất tốt trong những năm qua trong việc khuyến khích các công ty chuyển đến Việt Nam, đặc biệt là trong nhóm ngành có giá trị gia tăng cao.

“Việt Nam cũng đưa ra ưu đãi về thuế cho các công ty công nghệ hoặc R&D, năng lượng tái tạo và nông nghiệp thông minh”. ông John Campbell nói.

Bài viết Giá đất lên cao, bất động sản công nghiệp đang “chững” lại? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Theo đó, nhóm 1: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không phải đất ở sang đất ở đối với diện tích đất ở vượt hạn mức, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 30 điều 2 Nghị định 01/2017, thuộc trường hợp được tiếp tục sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì hệ số điều chỉnh giá đất là 1,5 lần giá đất do UBND TP quy định và công bố.

Nhóm 2: Trường hợp xác định đơn giá thuê đất hằng năm cho chu kỳ ổn định đầu tiên; xác định đơn giá thuê đất hằng năm khi điều chỉnh lại đơn giá thuê đất cho chu kỳ ổn định tiếp theo; xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm; xác định đơn giá thuê đất khi nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê theo quy định tại khoản 3 ðiều 189 Luật Ðất đai thì hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng tùy theo mục đích sử dụng đất và khu vực. Khu vực 1 có hệ số cao nhất, khu vực 5 có hệ số thấp nhất.

Nhóm 3: Trường hợp tổ chức được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

Xác định đơn giá thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá; xác định đơn giá thuê đất khi chuyển từ thuê đất trả tiền hằng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định tại khoản 2 điều 172 Luật Ðất đai; xác định đơn giá thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước;

Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của cơ quan, tổ chức, đơn vị theo quy định tại khoản 2, khoản 3 điều 101, khoản 4 điều 102 Nghị định 151/2017; giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê thì hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng theo khu vực: khu vực 1 hệ số điều chỉnh giá đất là 2,5 lần; khu vực 2 hệ số điều chỉnh giá đất là 2,3 lần; khu vực 3 hệ số điều chỉnh giá đất là 2,1 lần; khu vực 4 hệ số điều chỉnh giá đất là 1,9 lần và khu vực 5 hệ số điều chỉnh giá đất là 1,7 lần.

Khu vực 1 gồm các quận: 1, 3, 4, 5, 10, 11, Tân Bình và Phú Nhuận; khu vực 2 gồm TP Thủ Ðức và các quận: 6, 7, Gò Vấp, Bình Thạnh, Tân Phú; khu vực 3 gồm các quận: 8, 12, Bình Tân; khu vực 4 gồm các huyện: Bình Chánh, Củ Chi, Nhà Bè và Hóc Môn; khu vực 5 là huyện Cần Giờ.

Bài viết Chi tiết hệ số điều chỉnh giá đất năm 2021 ở TP HCM đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Mới đây, Chủ tịch UBND Tp.HCM đã ký quyết định quy định về hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư lấy ý kiến của người dân có đất bị thu hồi trong các dự án trên địa bàn TP trong năm 2021.

Theo đó, đối với đất phi nông nghiệp, đất ở vị trí 1 là đất có vị trí mặt tiền đường áp dụng đối với các thửa đất, khu đất có ít nhất một mặt giáp với đường được quy định trong bảng giá đất.

Hệ số K cụ thể như sau: Quận Bình Thạnh có hệ số K=4; quận 1, 3, 5, 6, 7 có hệ số K=4,5; quận 11 có hệ số K=5; quận 4, 8, Tân Bình, Phú Nhuận có hệ số K=5,5; quận 10 có hệ số K= 6; quận Bình Tân, huyện Bình Chánh có hệ số K=6,5; TP Thủ Đức, quận Tân Phú có hệ số K=7,5; huyện Nhà Bè có hệ số K=8; quận Gò Vấp có hệ số K=8,5; huyện Cần Giờ có hệ số K=9; huyện Hóc Môn có hệ số K=11; quận 12 có hệ số K=12; huyện Củ Chi có hệ số K=13.

Đối với các vị trí còn lại, vị trí 2 là các thửa đất, khu đất có ít nhất một mặt tiếp giáp với hẻm có độ rộng từ 5m trở lên thị hệ số K=0,5 vị trí 1. Vị trí 3 là các thửa đất, khu đất có ít nhất một mặt tiếp giáp với hẻm có độ rộng từ 3 m đến dưới 5 m hệ số K= 0,8 vị trí 2. Vị trí 4 là các thửa đất, khu đất có những vị trí còn lại có hệ số K=0,8 vị trí 3.

Đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì đất thương mại, dịch vụ tính bằng 80% giá đất ở liền kề; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào các mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất công trình sự nghiệp tính bằng 60% giá đất ở liền kề. Đất nghĩa trang, nghĩa địa, đất tôn giáo bằng 60% giá đất ở liền kề.

Đất nông nghiệp chia theo vị trí, gồm: Vị trí 1 là tiếp giáp lề đường (đường có tên trong bản giá đất ở) trong phạm vi 200m; vị trí 2 là không tiếp giáp đường trong phạm vi 400m; vị trí 3 là các vị trí còn lại.

Đất nông nghiệp theo khu 1 gồm: Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Tân Bình, Tân Phú, Phú Nhuận, Gò Vấp, Bình Thạnh có đất không đủ điều kiện công nhận đất ở; đất nông nghiệp mặt tiền đường, đất thuộc khu dân cư hiện hữu và đất cùng thửa đất ở thì hệ số K=35. Đất nông nghiệp ngoài khu dân cư (nông nghiệp thuần) K=30.

Khu vực 2 gồm quận 7, 12, Bình Tân, Tp.Thủ Đức thì đất nông nghiệp mặt tiền đường, đất thuộc khu dân cư hiện hữu và đất cùng thửa đất ở có K= 25; đất nông nghiệp thuần K=20.

Khu vực 3 là huyện Bình Chánh, Củ Chi, Nhà Bè, Hóc Môn thì đất nông nghiệp mặt tiền đường, đất thuộc khu dân cư hiện hữu và đất cùng thửa đất ở có K=20; đất nông nghiệp thuần có K=15.

Khu vực 4 là huyện Cần Giờ thì đất nông nghiệp mặt tiền đường, đất thuộc khu dân cư hiện hữu và đất cùng thửa đất ở có K=15; đất nông nghiệp thuần có K=10.

Theo UBND TP, hệ số điều chỉ giá đất nói trên chỉ áp dụng cho trường hợp lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư lấy ý kiến của người dân bị ảnh hưởng trong các dự án có thu hồi đất.

Việc ban hành hệ số giá đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhằm rút ngắn thời gian lập phương án bồi thường theo quy định hiện hành.

Bài viết Tp.HCM ban hành hệ số điều chỉnh giá đất đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Theo Savills, trong quý I/2021, nhu cầu tăng lên ở các lĩnh vực biệt thự, nhà liền kề, đất thổ cư, các loại đất đấu giá và dịch vụ. Hiện tượng mua bán đất nền diễn ra sôi động dù đã có nhiều cảnh báo mang tính chất pháp lý được đưa ra.

Thị trường Hà Nội ghi nhận nhu cầu về bất động sản tăng, đặc biệt trong các lĩnh vực như biệt thự và nhà liền kề, đất thổ cư, các loại đất đấu giá, và đất dịch vụ. Các địa phương khác đã xuất hiện nhiều hiện tượng mua bán đất nền, và cũng có rất nhiều cảnh báo được đưa ra liên quan đến tính chất pháp lý cho vấn đề này.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng – Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết: “Các khu vực có quy hoạch hoặc cơ sở hạ tầng đang trong quá trình hoàn thiện, thường là cơ sở để giá đất tăng. Các khu vực “ăn theo” hoặc chỉ tăng giá dựa trên thông tin chung, thì không nên được nhìn nhận là nguyên nhân thật sự dẫn đến hiện tượng tăng giá đất”.

Sự tăng giá này chủ yếu là đầu cơ thay vì dựa trên nhu cầu có thực. Việc mua đi bán lại không đem lại kết quả cuối cùng, hoạt động mua đi bán lại diễn ra lúc chờ tăng giá như vậy sẽ không phản ánh được nhu cầu thực chất của thị trường và rồi sẽ bị dừng lại, như những gì đã diễn ra trước đây.

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng: “Chúng tôi nhận thấy các dự án có được hỗ trợ về tín dụng của ngân hàng thì thường là nhóm dự án đã có nguồn hàng nhất định. Tại Hà Nội, các chỉ số về kinh tế hiện nay vẫn ở ngưỡng an toàn. Trong điều kiện hiện nay, các biện pháp vẫn cần đi từ cấp độ cảnh báo cho đến ngăn chặn hẳn sốt đất, nhằm hướng đến mục tiêu thị trường bền vững, ổn định, bởi đây sẽ là quyết định không chỉ tác động riêng tới lĩnh vực bất động sản mà còn liên quan đến nhiều lĩnh vực kinh tế khác”.

Trong nỗ lực kiểm soát sốt đất, Nhà nước có thể cân nhắc tới hai yếu tố quan trọng. Thứ nhất, là công bố đầy đủ chi tiết quy hoạch và phát triển cơ sở hạ tầng, cập nhật cụ thể tới người dân, để họ nắm được chính xác những khu vực nào chịu ảnh hưởng từ những quyết định của Nhà nước.

Thứ hai, là đưa ra các chế tài chặt chẽ để kiểm soát thị trường và đảm bảo sự công khai minh bạch trong ngành bất động sản. Cụ thể, Nhà nước cần kiểm soát chặt chẽ điều kiện pháp lý khi các chủ đầu tư tung bán sản phẩm ra thị trường, đồng thời phía chủ đầu tư cần hoàn thành các điều kiện pháp lý, đảm bảo người mua nhận nhà cùng các thiết bị và thông tin như cam kết.

Đặc biệt, thị trường Việt Nam đang tồn tại vấn đề liên quan đến các cá nhân môi giới bất động sản không có bằng cấp và chứng chỉ hợp lệ, với việc họ tự ý đẩy giá lên, làm ảnh hưởng đến giá đất thật sự của thị trường.

Hơn nữa, Việt Nam vẫn chưa có cơ quan xác định để lưu trữ các thông tin thiết thực như các giao dịch trên thị trường. Hiện, giá mua bán tuy vẫn được ghi nhận nhưng những con số này không thực sự phản ánh giá giao dịch thực giữa người mua và người bán.

Ở bình diện rộng hơn, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills nhận định: “Trên thực tế, thị trường bất động sản Việt Nam hiện vẫn phụ thuộc khá nhiều vào các loại giấy tờ. Vì vậy, chúng ta có thể nghĩ đến hoạt động chuyển đổi số, tức là số hóa các giấy tờ đó vào một hệ thống quản lý chung mang tính quốc gia, và việc này đòi hỏi tầm nhìn dài hạn. Có được một hệ thống dữ liệu ở tầm quốc gia sẽ mang lại nhiều lợi ích, trong đó có việc kiểm soát các môi giới cố tình tung tin đồn và đẩy giá đất lên cao”.

Ở một số nước như Anh hay Hồng Kông, các môi giới phải được cấp bằng cấp để hoạt động trong lĩnh vực này. Vấn đề quan trọng không nằm ở riêng mỗi chính sách, bởi thị trường cũng cần được đảm bảo ổn định về cung cầu.

Các chính sách cũng cần làm rõ được việc bảo vệ quyền lợi của chủ đầu tư, song song với việc đảm bảo tránh lạm phát và làm tốt việc kiểm duyệt giá nhà đất. Hoạt động thẩm định giá đất, những người làm công tác định giá đất cũng nên có bằng cấp nhất định (hoặc có tiêu chuẩn quốc tế) và có kinh nghiệm dày dặn.

Bà Hoàng Nguyệt Minh – Giám đốc Bộ phận Cho thuê thương mại, Savills Hà Nội bổ sung, hiện tượng tăng giá đất vừa qua có thể khoanh vùng trong các giao dịch giữa các cá nhân và không ảnh hưởng quá nhiều tới quyết định của nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.

Khi các nhà đầu tư nước ngoài đưa ra quyết định đầu tư vào thị trường bất động sản tại Việt Nam, họ sẽ mất thời gian để quan sát và đánh giá thực tế, thông qua các hoạt động thẩm định giá cụ thể. Hoạt động mua đi bán lại các giao dịch thì không thể đánh giá được con số tăng về giá đất, mà phải dựa trên số liệu giao dịch của các dự án trước đây đang triển khai với giá bán và tốc độ bán xác định.

“Vậy nên khi triển khai và dự kiến giới thiệu dự án trong tương lai, thì nhà đầu tư sẽ cân nhắc về nguồn cung của thị trường tại thời điểm đó là bao nhiêu. Bản thân các nhà đầu tư hiện vẫn đang đánh giá Việt Nam là thị trường tiềm năng. Đặc biệt là tại Hà Nội, các khu vực xung quanh còn quỹ đất rất lớn vẫn chưa được khai thác. Trong khi các nhà đầu tư nước ngoài lại có thế mạnh lớn trong việc phát triển quần thể dự án, cung cấp tất cả các dịch vụ tiện ích bên cạnh căn hộ dùng để bán”, bà Minh lý giải.

Bài viết Giá đất tăng tác động tới quyết định của nhà đầu tư nước ngoài ra sao? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Mới đây, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, hiện mức độ quan tâm tới bất động sản đang tăng trưởng cao nhất trong nhiều năm qua, đạt 37% so với cùng kỳ năm ngoái. Đặc biệt, tháng 3/2021, Batdongsan.com.vn đã ghi nhận kỷ lục mới với 5 triệu người dùng (so với khoảng 4 triệu người dùng trước đây), lượng người dùng mới tăng trên 60% và đạt 12,5 triệu lượt truy cập (so với thời điểm cao nhất trước đây là 10 triệu lượt). Con số này thể hiện nhu cầu về bất động sản đang tăng mạnh và hiện đang có nhiều nhà đầu tư cá nhân quan tâm và tham gia thị trường.

Dù dịch Covid-19 đợt 3 bùng phát vào cuối tháng 1, thời điểm trước Tết nguyên đán 15 ngày, nhưng tâm lý người tiêu dùng lại ổn định hơn so với các đợt lây nhiễm trước đó, nhu cầu tìm mua BĐS vẫn có xu hướng gia tăng, thậm chí tăng cao hơn cùng kỳ năm trước. Theo dữ liệu lớn (big data) của Batdongsan.com.vn mức độ quan tâm (phản ánh nhu cầu thị trường) và lượng tin đăng (phản ánh nguồn cung) 30 ngày sau Tết âm lịch tăng mạnh so với 30 ngày trước Tết, lần lượt là 76% và 36%. So với thời điểm sau Tết 2020, lượt quan tâm cũng tăng tới 43%.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, sự quan tâm đến bất động sản các tỉnh xung quanh Hà Nội cũng tăng mạnh trong quý vừa qua. Trong phạm vi bán kính cách Hà Nội 50km, các tỉnh – thành vệ tinh đều chứng kiến sự tăng trưởng mạnh. Cụ thể, Thái Nguyên tăng 50%, Bắc Giang tăng 37%, Bắc Ninh 28%, Hòa Bình 35%, Hải Dương 19%. Không chỉ các tỉnh thành vệ tinh, mà khu vực vùng ven quanh bán kính 20km của Hà Nội cũng chứng kiến mức độ quan tâm tăng đáng kể trong quý 1/2021. Cụ thể, Gia Lâm (Hà Nội) tăng 18%, Ba Vì (Hà Nội) tăng 33%, Đông Anh (Hà Nội) tăng 36%, Từ Sơn (Bắc Ninh) tăng 67%, Quốc Oai (Hà Nội) tăng 32%, Văn Giang (Hưng Yên) tăng 13%, Thanh Trì (Hà Nội) tăng 8%.

Ngay sau Tết Nguyên đán, thị trường bất động sản tái khởi động ngoạn mục với hàng loạt kế hoạch ra hàng, giao dịch bất động sản tăng trở lại, tập trung ở loại hình đất nền. Thị trường sôi động nhờ lực đẩy cộng hưởng từ nhiều yếu tố như có đông đảo nhà đầu tư F0 tham gia thị trường; thông tin quy hoạch được tung ra ồ ạt; tăng khung giá đất (giá đất một số địa phương được tăng lên từ 15-30%, có những nơi 50% – 100%). Các yếu tố này cùng cộng hưởng và tạo ra những “cơn sốt” tại một số địa phương. Bên cạnh các thị trường truyền thống, tại nhiều thị trường mới có thông tin quy hoạch hạ tầng được công bố, mức giá cũng tăng phổ biến từ 10-30%, một số nơi giá đất tăng gấp 2-3 lần trong thời gian ngắn.

Theo ông Nguyễn Ngọc Hiếu, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu thị trường của Batdongsan.com.vn, chưa khi nào các thông tin quy hoạch lại được tung ra ồ ạt với quy mô rộng như hiện nay. Từ hệ thống cao tốc miền Tây, đến quy hoạch sân bay, thành phố vệ tinh, đường ven biển, thành phố cấp 1 lên thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố trực thuộc Trung ương lên đô thị đặc biệt, quy hoạch hai bên bờ sông Hồng, xây thêm 12 cầu nối 2 bờ sông Hồng… Cả nước giống như một đại dự án được triển khai với quy hoạch đồng bộ. Những thông tin tích cực này đang “chắp cánh” cho thanh khoản và giá bất động sản đầu năm 2021, đặc biệt là ở phân khúc đất nền.

Ông Nguyễn Quốc Anh nhận định, ăn theo thông tin hạ tầng, có những nơi giá đất tăng dựa trên nhu cầu và tiềm năng, cũng có nơi giá tăng bị thổi lên với những tin đồn và có thể tác động tiêu cực tới thị trường. Chẳng hạn, ở các khu vực như Bắc Giang, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh… đều là những địa phương có lợi thế phát triển bất động sản công nghiệp, nhiều khu công nghiệp được phê duyệt chủ trương đầu tư xây dựng, tạo ra hệ sinh thái, giá đất tăng là dựa trên nhu cầu thật. Còn với những khu vực có thông tin quy hoạch sân bay, trung tâm thương mại… giá đất tăng nóng, tăng liên tục trong một thời gian ngắn có thể xem là bị thổi phồng, gây ra những tác hại xấu đến thị trường, đến xã hội.

Bài viết Nhu cầu về bất động sản vẫn tăng cao đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Khu đất 48-48A có 2 mặt tiền đường biển Trần Phú và đường Nguyễn Thị Minh Khai (TP Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa) hơn 12 năm nay bị bỏ phế, cỏ mọc um tùm. Trong nhiều kỳ họp HĐND tỉnh, các đại biểu đã chất vấn gay gắt vấn đề này với mong muốn UBND tỉnh sớm tháo gỡ vướng mắc, đưa lô đất vào sử dụng để tránh lãng phí tài sản công, tăng vẻ đẹp cho thành phố du lịch biển.

Hàng loạt khu đất “vàng” bị “trùm mền”

Khu đất 48-48A rộng hơn 3.642 m2 nằm ngay Quảng trường 2 Tháng 4, trung tâm TP Nha Trang, nhiều năm nay cứ vào những dịp lễ hội hay có sự kiện trọng đại của tỉnh Khánh Hòa thì xung quanh được giăng pa-nô cao để che đi vẻ nhếch nhác bên trong. Phía trong khu đất này tồn tại hố nước đen ngòm, khu nhà bỏ hoang phế. Từ năm 2003, UBND tỉnh Khánh Hòa giao đất làm dự án khách sạn nhưng bị thu hồi. Năm 2008, Công ty In – Thương mại và Dịch vụ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn trúng đấu giá gần 222 tỉ đồng để làm dự án khách sạn Nha Trang Grand Hotel & Residence. Tuy nhiên, sau đó, nhà đầu tư này bị Bộ Công an điều tra, kê biên khu đất. Tháng 11-2015, UBND tỉnh Khánh Hòa đã ban hành quyết định thu hồi khu đất này để có kế hoạch giao cho nhà đầu tư khác. Từ đó đến nay, khu đất “vàng” này bỏ hoang phế.

Khu đất “vàng” thứ 2 là dự án ở 82 Trần Phú rộng hơn 3.600 m2 cũng bỏ hoang gần 20 năm nay. Khu đất này trước đây do Bộ Chỉ huy quân sự tỉnh Khánh Hòa quản lý nhưng qua nhiều lần hoán đổi, khu đất nói trên đã thuộc về Công ty TNHH Thương mại và Xây dựng Hoàn Cầu (sau này thuộc Tập đoàn Hoàn Cầu). Năm 2010, UBND tỉnh Khánh Hòa thỏa thuận phương án kiến trúc, quy hoạch với quy mô 18 tầng làm khách sạn Marriott do Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Sao Sáng Nha Trang (công ty con của Hoàn Cầu) làm chủ đầu tư. Sau 4 năm, UBND tỉnh Khánh Hòa cho phép điều chỉnh phương án kiến trúc quy hoạch với tên công trình Mỹ Mỹ Plaza với quy mô 38 tầng nổi và 3 tầng hầm. Dự án này hiện được chuyển nhượng cho Công ty TNHH Xuất nhập khẩu liên Thái Bình Dương – Nha Trang (IPP Nha Trang) do ông Johnathan Hạnh Nguyễn làm chủ tịch. Từ đó đến nay, dự án vẫn là bãi đất trống đầy cỏ dại.

Khu đất rộng hơn 20.000 m2 của phân xưởng cơ điện do Điện lực Khánh Hòa quản lý cũng bị bỏ hoang hơn 7 năm nay khi “siêu” dự án Nha Trang Golden Gate (28E Trần Phú, phường Vĩnh Nguyên) do Công ty TNHH Đỉnh Vàng Nha Trang làm chủ đầu tư. Năm 2014, khi chưa được cấp giấy phép xây dựng nhưng chủ đầu tư đã triển khai dự án nên bị Sở Xây dựng yêu cầu dừng thi công để điều chỉnh phương án kiến trúc quy hoạch.

Gỡ rối số tiền 236,6 tỉ

Lãnh đạo Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Khánh Hòa cho biết vấn đề lãng phí đất “vàng” đã được các đại biểu HĐND tỉnh Khánh Hòa đưa ra chất vấn nhiều lần. UBND tỉnh vừa có văn bản gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch và Đầu tư xin ý kiến về việc lựa chọn nhà đầu tư, đấu giá quyền sử dụng đất khu đất 48-48A.

Trước đây, khi thu hồi đất và tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, UBND tỉnh đã đưa ra tiêu chí phải hoàn trả hơn 236,6 tỉ đồng cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, qua rà soát, UBND tỉnh nhận thấy việc đưa ra tiêu chí này không phù hợp với quy định tại Luật Đất đai. Theo đó, đất được giao cho nhà đầu tư thực hiện dự án bị chậm tiến độ theo quy định thì nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng. Vì vậy, dẫn đến vướng mắc trong việc thực hiện và xử lý khoản tiền nói trên. Đối với trường hợp này, nếu Thủ tướng Chính phủ xác nhận việc Cơ quan CSĐT Bộ Công an có lệnh kê biên tài sản đối với khu đất trên khiến việc triển khai dự án bị chậm tiến độ là “trường hợp bất khả kháng” thì UBND tỉnh mới hoàn trả lại số tiền trên cho nhà đầu tư.

UBND tỉnh Khánh Hòa đã có văn bản đề nghị 3 bộ cho ý kiến về việc xử lý tài sản cũng như hoàn trả số tiền cho nhà đầu tư để sớm đưa khu đất vào khai thác, tránh lãng phí kéo dài. Nhưng đến nay, tỉnh vẫn chưa nhận được văn bản hướng dẫn.

Bài viết Đất “vàng” đường biển Nha Trang bỏ hoang đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Theo nhận định của nhiều chuyên gia, các cơn sốt đất thời gian gần đây chủ yếu liên quan đến quy hoạch sân bay, các đại đô thị lớn sẽ được triển khai hoặc do “cò” thổi giá.

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chỉ ra 4 nguyên nhân chính của tình trạng “sốt đất” ảo lặp đi lặp lại.

Đó là khi có đầu tư phát triển thì giá đất tăng lên khá nhanh, làm tổng giá trị đất đai tăng thêm, có thể làm đổi đời người có đất.

Những người có tiền muốn tham gia để có tiền nhiều hơn trong khi rất thiếu chuyên nghiệp, hay bị tác động của hiệu ứng đám đông.

Trong khi đó, giới đầu cơ thành thạo hơn kích động lòng tham để kiếm lời từ tham gia cò mồi, dẫn mối, “lướt sóng” giai đoạn đầu.

Và nguyên nhân cuối cùng là do chính quyền, cơ quan quản lý Nhà nước chỉ mới đưa ra khuyến cáo bị động chứ chưa có cách gì để khắc phục tình trạng tiêu cực này.

Chính vì vậy, theo ông Võ nhà đầu tư nên hết sức thận trọng khi xuống tiền vào thời điểm này.

“Việc tạo sốt đất ảo về bản chất chỉ làm lợi cho nhóm cò mồi, còn người mua càng về sau càng thua thiệt khi phải chịu giá quá cao, vượt xa giá trị thực của tài sản. Trường hợp ý tưởng quy hoạch bị bãi bỏ, “sóng” bị tắt, giá đất trở về như xưa, người mua mất tiền. Đầu tư đất đai kiểu này thành đầu tư mạo hiểm, độ rủi ro rất cao”, ông Võ nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao, Savills Việt Nam cũng cho rằng, người dân không nên chạy theo các cơn sốt đất kẻo tiền mất, tật mang.

Ông Khương lấy dẫn chứng, nhiều khu vực sốt đất do có thông tin về quy hoạch sân bay, nhưng thực tế thông tin này thực sự có sức nặng để “đẩy” giá đất lên cao như vậy không? Đây chỉ mới dừng lại ở mức chủ trương đang đợi xem xét và phê duyệt, hơn nữa việc giá thị trường bất động sản tại tỉnh có tăng hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác.

“Với giả định sân bay sẽ được hoàn thành thì việc này cần ít nhất 5-7 năm để hoàn thành kế hoạch và được phê duyệt, rồi mất thêm 3-5 năm nữa để xây dựng. Như vậy là từ lúc khảo sát đến lúc khánh thành sân bay, cần gần 10 năm nếu mọi việc diễn ra thuận lợi. Tuy nhiên, để vận hành trơn tru và thật sự thu hút đầu tư đáng kể thì phải cần 5-10 năm nữa.

Không phải cứ xây sân bay thì địa phương nào cũng phát triển mạnh mẽ như Đà Nẵng và Nha Trang. Chúng ta nên thấy rằng có sân bay không phải là yếu tố quyết định để Đà Nẵng trở thành thành phố đáng sống nhất Việt Nam và Nha Trang trở thành thành phố du lịch hàng đầu cả nước, mà là do nhiều yếu tố khác nữa mới tạo ra giá trị như vậy”, ông Khương nhận định.

Bài viết Giữa cơn ‘sốt’ đất, có nên xuống tiền mua? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Tại Khoản 1, Điều 2, Nghị định 79, sửa đổi các quy định về thu tiền sử dụng đất nêu rõ:

Đối với hộ gia đình, cá nhân đã được ghi nợ tiền sử dụng đất trước ngày 1/3/2016, tiếp tục thanh toán tiền sử dụng đất còn nợ theo chính sách và giá đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận (hoặc theo số tiền ghi trên Giấy chứng nhận đã được xác định theo đúng quy định của pháp luật) đến hết ngày 28/2/2021.

Quy định này không áp dụng đối với số tiền sử dụng đất thanh toán nợ mà hộ gia đình, cá nhân đã nộp vào ngân sách nhà nước.

Tuy nhiên, kể từ ngày 1/3/2021 trở về sau thì hộ gia đình, cá nhân phải thanh toán số tiền sử dụng đất còn nợ theo chính sách và giá đất tại thời điểm trả nợ.

Đối với hộ gia đình, cá nhân đã được ghi nợ tiền sử dụng đất từ ngày 1/3/2016 đến trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục thanh toán tiền sử dụng đất còn nợ theo số tiền ghi trên Giấy chứng nhận đã được xác định theo đúng quy định tại Nghị định số 45/2014/NĐ-CP trong thời hạn 05 năm kể từ ngày ghi nợ tiền sử dụng đất.

Quá thời hạn 5 năm kể từ ngày ghi nợ tiền sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân phải thanh toán số tiền còn nợ theo chính sách và giá đất tại thời điểm trả nợ.

Như vậy, đối với những trường hợp nợ tiền sử dụng đất trước ngày 1/3/2016, đến khi thanh toán vào ngày 1/3/2021 sẽ phải tính theo đơn giá đất ở thời điểm hiện tại.

Ở một số địa phương cũng đã ban hành khung giá đất, và đơn giá đất trong năm 2021, với mức phí tăng 10% – 15% so với trước đó, riêng đất nông nghiệp là giữ nguyên đơn giá.

Đơn cử, tại Hà Nội, hệ số K cao nhất được quy định ở mức 2,15, cao hơn 15% so với giai đoạn 2014 – 2019.

Hệ số này là căn cứ để tính tiền sử dụng đất khi giao đất không thông qua đấu giá; thu tiền sử dụng đất khi bán lại nhà ở xã hội; thu tiền sử dụng đất khi tổ chức được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất; xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố…

Bài viết Nếu chây ì đóng tiền sử dụng đất, mức phí trả nợ sẽ tăng 15% đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Bất cập khung giá đất

Mới đây, UBND TP.HCM đã có công văn kiến nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét bỏ quy định về khung giá đất. Lý do được Thành phố đưa ra là hiện nay, những quy định về việc xác định thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ trong giao dịch nhà đất thường thấp hơn giá đất tại bảng giá do UBND Thành phố ban hành.

Hiện khung giá đất ở tại TP.HCM (thuộc loại đô thị đặc biệt) có mức tối thiểu là 1,5 triệu đồng/m2 và tối đa là 162 triệu đồng/m2, chênh lệch rất lớn so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Dựa vào khung giá đất này, hàng năm TP.HCM sẽ ban hành hệ số K (hệ số điều chỉnh giá đất) theo từng khu vực, nhưng không quá 30%.

Theo khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư, giá đất hiện nay so với giá sàn Nhà nước quy định quá chênh lệch. Đơn cử, đường Nguyễn Huệ, Đồng Khởi và Lê Lợi (quận 1), khung giá đất của Nhà nước quy định chỉ là 162 triệu đồng/m2, trong khi giá đất thực tế hiện nay ở các tuyến phố này hơn 1 tỷ đồng/m2.

Vì vậy, khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng nhà đất, bên mua và bên bán thường thống nhất ghi giá trị chuyển nhượng tại các hợp đồng thấp hơn hoặc bằng quy định tại bảng giá đất, nhằm giảm số tiền phải thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước.

UBND TP.HCM kiến nghị các bộ nghiên cứu bổ sung quy định về việc thu thập thông tin chào mua, chào bán trên thị trường (kể cả giá chào mua, chào bán của chính chủ đầu tư thực hiện dự án) để đề xuất mức giá phù hợp. Trên cơ sở đó, so sánh, đánh giá các yếu tố khác biệt giữa tài sản thẩm định giá và tài sản so sánh làm cơ sở xác định, thẩm định giá đất. Trường hợp chưa thể bổ sung ngay vào các văn bản quy phạm pháp luật, kiến nghị các bộ chấp thuận cho Thành phố thực hiện thí điểm.

Do khung giá đất hiện nay chưa tiệm cận với giá thị trường, nên Thành phố kiến nghị Thủ tướng xem xét bỏ quy định về khung giá đất tối thiểu, tối đa theo Nghị định 96/2019/NĐ-CP.

Giao quyền tự quyết cho địa phương

Luật sư Võ Thiện Hiển, Đoàn luật sư TP.HCM cho rằng, quy định bảng giá đất tối thiểu dẫn tới khi tiến hành giao dịch, giá trị thực các sản phẩm bất động sản sẽ không được thể hiện trên hợp đồng, mà thấp hơn hoặc ngang bằng với bảng giá đất. Đây rõ ràng là một cách lách luật để trốn thuế, nhưng lại… hợp pháp, Nhà nước bị thất thu một khoản thuế đất tương đối lớn.

Chưa kể, giá của những sản phẩm giao dịch không được thể hiện trên hợp đồng thì cơ quan quản lý nhà nước không có cơ sở dữ liệu đúng đắn, dẫn tới chuyện định giá không chính xác, thiếu thống nhất. Đây là một trong những bất cập lớn nhất của quy định về bảng giá đất, khung giá đất tối thiểu.

Không nên ban hành khung giá đất cố định cho một giai đoạn dài đến 5 năm. Thực tế đã cho thấy sự khác biệt rất lớn giữa giá đất giao dịch trên thị trường với khung giá này.

Ở góc độ khác, việc ban hành và điều chỉnh khung giá đất hàng năm không đơn thuần chỉ để thu thuế trên các hợp đồng giao dịch nhà đất, mà quy định này còn ảnh hưởng đến phần lớn doanh nghiệp địa ốc trong việc tính tiền sử dụng đất.

Nếu không cân nhắc kỹ lưỡng, thì việc điều chỉnh khung giá đất khả năng sẽ tác động rất mạnh theo hướng tiêu cực tới thị trường địa ốc. Bởi khung giá đất liên quan đến hàng loạt vấn đề, đặc biệt là tiền sử dụng đất sẽ trở thành “ẩn số”, khiến chi phí đầu tư của các doanh nghiệp đội lên, dẫn đến giá thành sản phẩm tăng, trút gánh nặng lên người mua nhà.

Theo ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Asia New Time, lo lắng lớn của hầu hết các nhà đầu tư bất động sản là “ẩn số” tiền sử dụng đất, bởi một khi khung giá đất tăng theo mỗi lần điều chỉnh sẽ có sự tác động mạnh đến tiền sử dụng đất của doanh nghiệp.

“Với hầu hết các doanh nghiệp khi đầu tư một dự án bất động sản, tiền sử dụng đất luôn là bài toán đau đầu. Các dự án có quy định cụ thể về tiền sử dụng đất thì doanh nghiệp dễ tính toán trong đầu tư, nhưng với các dự án chưa có quy định tiền sử dụng đất, mức nộp là ẩn số, tạo nhiều rủi ro thanh khoản và giá bán. Một khi bài toán về tiền sử dụng đất là ẩn số sẽ khiến các doanh nghiệp không dám mạnh dạn đầu tư, dẫn đến thị trường bị đình trệ, nguồn cung khan hiếm”, ông Tiến nói.

Còn bà Trần Thị Khánh Linh, Trưởng bộ phận định giá, Savills TP.HCM cho rằng, bảng giá đất cho giai đoạn 5 năm là khá dài vì tình hình giá bất động sản thay đổi nhanh. Do đó, cần có cơ chế tham mưu về mặt thời gian, loại hình dự án như thế nào để cập nhật thường xuyên.

Nhiều ý kiến cho rằng, Chính phủ cần nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm tiền sử dụng đất, mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, khoảng 10 – 15% bảng giá đất. Như vậy vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho.

Bài viết Kiến nghị xem xét bỏ quy định về khung giá đất: Bịt lỗ hổng gây thất thoát ngân sách đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

UBND TP.HCM cũng giao Sở Tài nguyên và Môi trường hoàn chỉnh tờ trình và dự thảo quyết định trên cơ sở bám sát Nghị quyết số 27/NQ-CP ngày 9/3/2020 của Chính phủ về cho phép áp dụng thí điểm cơ chế, quy trình đặc thù để rút ngắn thời gian bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bàn giao mặt bằng dự án có thu hồi đất tại TP.HCM.

Theo nghị quyết, UBND TP.HCM ban hành hệ số điều chỉnh giá đất vào đầu kỳ hàng năm này chỉ có ý nghĩa để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và lấy ý kiến người dân có đất bị thu hồi, không phải là giá cụ thể của loại đất thu hồi tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

Trước đó, ngày 17/7 Sở Tài nguyên và Môi trường đã có tờ trình UBND Thành phố về hệ số điều chỉnh giá đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, lấy ý kiến người  dân có đất thu hồi trong năm 2020 trên địa bàn.

Về nguyên tắc xác định đất ở, Sở Tài nguyên và Môi trường căn cứ vào vị trí 1 của bảng giá đất theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND về ban hành quy định giá các loại đất trên địa bàn TP.HCM giai đoạn 2020 – 2024 (Quyết định số 02).

Theo đó, giá đất ở tại quận 1 cao nhất là 162 triệu đồng/m2 (trọn đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ). Giá đất ở cao nhất tại quận 2 là 22 triệu đồng/m2 (đường Trần Não, đoạn từ Xa lộ Hà Nội đến Lương Định Của). Đất ở tại quận 3 có giá cao nhất là 79 triệu đồng/m2 (vòng xoay Công trường Quốc tế)…

Trước đó, khi Bảng giá các loại đất giai đoạn 2020 – 2024 được ban hành kèm Quyết định số 02 của UBND TP.HCM, Sở Tư pháp đã chỉ ra nhiều điểm chưa có cơ sở pháp lý. Ví dụ như: Cách xác định đơn giá đất của một số trường hợp đất hẻm tại văn bản hướng dẫn chưa có quy định trong bảng giá đất; thửa đất có vị trí tiếp giáp với nhiều mặt tiền đường thì đơn giá đất được xác định theo đường có giá đất cao nhất; một số nội dung của hướng dẫn chưa có quy phạm pháp luật…

Bài viết TP.HCM: Hệ số điều chỉnh giá đất sẽ được công bố vào đầu kỳ hàng năm đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.