Giá nhà sẽ tăng mạnh…

Hơn 20 năm có mặt tại Việt Nam, Indochina Capital Corporation (Indochina Capital) coi thị trường này là một trong những thị trường bất động sản hấp dẫn nhất đối với người nước ngoài. Làn sóng doanh nghiệp từ Nhật Bản, Malaysia, Singapore, Đài Loan và Hồng Kông (Trung Quốc)… chọn Việt Nam là điểm đến cho thấy rõ điều đó.

Với tốc độ đô thị hóa cao, nền kinh tế – chính trị ổn định, tầng lớp dân số trẻ và giới trung lưu ngày một tăng…, theo bà Thu Lê, Phó giám đốc cao cấp Indochina Capital, Việt Nam sở hữu tiềm năng lớn cho các nhà phát triển bất động sản.

“Các nhà đầu tư ngoại đầu tư vào Việt Nam bởi nhận thấy đây là thị trường đầy hứa hẹn, có thể tìm kiếm lợi nhuận lâu dài. Thị trường bất động sản Việt Nam còn nhiều dư địa để khai phá”, bà Lê nhấn mạnh.

Thực tế, giá nhà ở Việt Nam đã tăng khá mạnh trong vài năm qua. Theo nghiên cứu của JLL, CBRE hay Savills Việt Nam, mức tăng trung bình toàn thị trường đạt khoảng 7%/năm, riêng phân khúc chung cư giá rẻ có biên độ tăng mạnh nhất, trung bình khoảng 30%/năm trong 3 năm gần đây.

Ngay cả với phân khúc căn hộ cao cấp hiện có giá từ 3.000-7.000 USD/m2 (tại TP.HCM), nhưng so với mặt bằng chung của nhiều quốc gia trong khu vực vẫn thấp hơn đáng kể và điều đáng nói hơn là tỷ lệ hấp thụ đối với những căn hộ này luôn ở mức cao.

Kể từ khi bùng phát, đại dịch Covid-19 đã ảnh hưởng tiêu cực tới nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Tuy nhiên, việc kiểm soát tốt dịch bệnh cùng niềm tin vào Chính phủ Việt Nam với hàng loạt chính sách tháo gỡ khó khăn, đặc biệt là các rào cản về thủ tục cho cả nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, đã làm tăng niềm tin về sự hồi phục nhanh chóng của Việt Nam trong trạng thái “bình thường mới”.

Điều này thể hiện rõ thông qua việc thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) khi kết thúc 10 tháng đầu năm 2020, tổng vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực bất động sản đạt gần 3,5 tỷ USD, bất chấp các hạn chế về di chuyển. Trong đó, Capital Land rót thêm gần 246 triệu USD vào tòa văn phòng Central Palace thuộc dự án Vinhomes Metropolis tại 29 Liễu Giai, Hà Nội.

Ngoài ra, thị trường bất động sản cũng ghi nhận nhiều sự dịch chuyển trong các phân khúc, chẳng hạn phân khúc bán lẻ có sự chuyển dịch từ bán lẻ truyền thống sang thương mại điện tử nhằm hạn chế tiếp xúc trực tiếp tránh dịch bệnh lây lan, phân khúc bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng đã có tín hiệu phục hồi khi dịch bệnh được khống chế tốt, hay sự nổi lên của bất động sản công nghiệp nhằm đón đầu làn sóng dịch chuyển đầu tư vào Việt Nam…

Thống kê cho thấy, chỉ trong 6 tháng đầu năm 2020, cả nước có 6 khu công nghiệp mới được thành lập, cao hơn con số 4 khu công nghiệp thành lập mới trong cả năm 2019. Tính đến tháng 9/2020, giá thuê đất khu công nghiệp tại TP.HCM đạt bình quân 150 USD/m2/kỳ hạn – mức cao nhất cả nước. Tỷ lệ lấp đầy hiện tại thường xuyên được duy trì ở mức 90% do nhu cầu bất động sản công nghiệp đã tăng gần 40% so với cùng kỳ năm trước, trong khi quỹ đất cho thuê hiện hữu không còn nhiều.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Giám đốc cấp cao Thị trường vốn Việt Nam tại JLL chia sẻ, dịch bệnh Covid-19 có thể tạm thời làm gián đoạn đầu tư tại Việt Nam, nhưng sự quan tâm từ các nhà đầu tư vẫn mạnh mẽ do Việt Nam được xem là cường quốc công nghiệp mới nổi ở khu vực. Điều này sẽ hỗ trợ cả cung và cầu đối với bất động sản công nghiệp ở Việt Nam.

Ông John Campbell, Quản lý bộ phận Bất động sản công nghiệp Savills Việt Nam thông tin, 9 tháng đầu năm, một số nhà sản xuất, logistics nổi tiếng thế giới lên kế hoạch chuyển hoạt động sang Việt Nam, cho thấy niềm tin của họ vào tiềm năng lâu dài của Việt Nam.

Theo ông John Campbell, phân khúc nhà xưởng công nghiệp xây sẵn đang trên đà tăng trưởng mạnh. Thế mạnh của dòng sản phẩm này là sự linh hoạt về diện tích và thời gian thuê. Bất động sản công nghiệp xây sẵn cũng cho phép các nhà cung cấp thận trọng hơn trong việc cam kết thuê đất dài hạn hoặc đàm phán các hợp đồng ngắn hạn với khách hàng. Đây là những lợi thế mà các nhà đầu tư nước ngoài rất muốn tận dụng.

“Trong năm 2021 và 2022, nhiều nhà sản xuất sẽ dịch chuyển khỏi Trung Quốc. Đây là cơ hội để các doanh nghiệp Việt Nam tung ra các dự án khu công nghiệp mới, đáp ứng nhu cầu đầu tư sản xuất giá trị cao”, ông John Campbell nói.

… khi nhu cầu nhà ở tăng cao

Báo cáo đánh giá triển vọng thị trường bất động sản nhà ở giai đoạn 2021-2022 của CTCP Chứng khoán Bản Việt (VCSC) đưa ra nhận định, Việt Nam là một trong những nền kinh tế tăng trưởng nhanh nhất trong khu vực, theo đó tầng lớp thu nhập trên trung bình sẽ có xu hướng tăng mạnh, quy mô hộ gia đình nhỏ hơn, thúc đẩy nhu cầu mua nhà lần đầu. Việt Nam cũng sẽ trải qua quá trình tăng trưởng nhà ở cao nhờ tốc độ đô thị hóa nhanh và dân số thành thị tăng cao, khi ước tính trung bình dân số thành thị tăng khoảng 1,1 triệu dân mỗi năm, kéo theo đó là nhu cầu có thêm khoảng 314.000 căn hộ mới/năm trong giai đoạn này.

Theo phân tích của VCSC, trong giai đoạn 2016-2019, tỷ lệ tín dụng cho vay mua nhà trong phần trăm GDP hiện tại của Việt Nam tăng rất khiêm tốn và thấp hơn đáng kể so với Thái Lan, Singapore và Malaysia trong cùng giai đoạn. Điều này xuất phát từ thực tế mức lãi suất vay tại cùng thời điểm ở Việt Nam cao hơn so với các quốc gia trong khu vực, góp phần tạo ra thị trường cho vay mua nhà chưa hấp dẫn, dẫn đến tỷ lệ thâm nhập thấp.

Theo TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, trong dài hạn, vẫn còn nhiều dư địa để thị trường nhà ở sơ cấp phát triển khi các chủ đầu tư bất động sản lớn gia tăng tích hợp các khoản vay mua nhà vào giai đoạn bán hàng nhằm giảm gánh nặng thanh toán sớm cho người mua nhà.

Đơn cử, Techcombank và Vinhomes đã hợp tác cung cấp gói vay mua nhà cho người mua nhà với kỳ hạn tối đa 35 năm (so với kỳ hạn thông thường là 20 năm), giúp số tiền chi trả hàng tháng trở nên phù hợp hơn với người mua nhà hiện nay. Hay như Đất Xanh bắt tay cùng VPBank cung cấp gói cho vay cho sản phẩm đất nền tại dự án Gem Sky World. Đây được xem là giải pháp mới giúp thúc đẩy mạnh hơn phân khúc này bởi cho vay mua nhà thường không áp dụng cho sản phẩm đất nền và nhà đất.

Ở góc nhìn thận trọng hơn, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, trong giai đoạn 2020-2021, dự báo tổng lượng giao dịch căn hộ sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM sẽ tăng chậm, đặc biệt là tại TP.HCM, do cơ sở giá bán cao hơn và việc trì hoãn cấp phép dự án chưa được cởi bỏ. Theo đó, việc các doanh nghiệp chuyển hướng tập trung sang các đô thị vùng ven TP.HCM và Hà Nội sẽ là chiến lược hợp lý bởi đất khu vực này có mức giá vừa phải (so với trong thành phố) và hệ thống cơ sở hạ tầng đang dần được cải thiện.

Bài viết Dự báo sớm thị trường bất động sản 2021 đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Căn hộ giá dưới 40 triệu đồng/m2 gần như không xuất hiện trong các tháng qua đã đẩy giá nhà tại TP.HCM lên nấc thang mới. Thống kê của một đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản cho thấy, từ đầu năm 2019 đến nay, giá bán căn hộ tại TP.HCM trung bình ở mức 45 triệu đồng/m2.

Nguồn cung khan hiếm khiến không ít chủ đầu tư có xu hướng dạt ra các tỉnh lân cận đầu tư dự án mới, trực tiếp đẩy giá nhà ở những khu vực này lên cao.

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, từ đầu năm đến nay chỉ có 26 dự án nhà ở đủ điều kiện huy động vốn với tổng số 15.087 căn. Riêng tháng 10/2020, trong 6 dự án (tổng số 8.365 căn hộ) đủ điều kiện huy động vốn, phân khúc trung cấp chiếm đến 94,4%, phần còn lại là căn hộ cao cấp. Như vậy, phân khúc căn hộ bình dân gần như không có trên thị trường.

Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết thị trường bất động sản TP.HCM sụt giảm mạnh về nguồn cung, quy mô dự án cũng như lượng giao dịch nhà ở. Nguồn cung giảm khiến cho bộ phận người thu nhập trung bình, thu nhập thấp tại đô thị và người nhập cư gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở.

Báo cáo tình hình thị trường bất động sản quý III/2020 của Hội môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho biết trong cơ cấu nguồn cung nhà ở mới tại TP.HCM, loại hình căn hộ có mức giá bình dân không còn xuất hiện trên thị trường. So với quý trước đó, giá bán căn hộ tăng mạnh, từ 15% – 20%.

Trong 10 năm qua, thu nhập bình quân của người Việt đã tăng gấp đôi, từ 1.200 USD/người/năm (khoảng 27 triệu đồng/người/năm) lên ngưỡng 2.750 USD/người/năm (tương đương 64 triệu đồng/người/năm). Tuy nhiên, trong cùng thời gian đó, tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, giá nhà ở, căn hộ đã tăng gấp 3 – 5 lần.

Theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam, giá chung cư ở các đô thị lớn bị đẩy lên ngưỡng trần, thậm chí có đôi chút bong bóng. Nguyên nhân dẫn đến hiện tượng này là nguồn cung mới đang giảm mạnh bởi những vướng mắc trong thực hiện cơ chế đất đai.

Một nghiên cứu của batdongsan.com.vn chỉ ra rằng giá bán căn hộ tại TP.HCM hiện nay cao gấp 7 lần thu nhập của lao động thuộc tầng lớp quản lý có kinh tế khá giả, gấp 10 lần nhóm thu nhập trung lưu, gấp 17 lần người lao động phổ thông và 28 lần người trẻ mới đi làm.

Mới đây, HoREA đã gửi công văn kiến nghị đến Thủ tướng và các bộ ngành với nội dung “Làm thế nào để kéo giảm giá nhà và có nhiều nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu ở của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị”.

Theo công văn nảy, tại TP.HCM, hầu hết căn hộ trung cấp (2 phòng) hiện nay có giá khoảng 2,5 tỷ đồng (35 triệu đồng/m2), cao hơn khoảng 20 lần so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình, cá nhân có khả năng dành dụm được khoảng 8-12 triệu đồng/tháng và khoảng 100 triệu đồng/năm. Trong khi căn hộ có giá vừa túi tiền khoảng 2 tỷ đồng trở xuống (25-30 triệu đồng/m2) và căn hộ nhà ở xã hội hầu như vắng bóng trên thị trường TP.HCM trong hai năm qua.

Theo HoREA, cơ cấu giá thành chủ yếu của các dự án nhà ở thương mại gồm 4 yếu tố: chi phí tạo lập lập quỹ đất; chi phí xây dựng; chi phí tài chính và chi phí quản lý.

Đặc biệt còn có nhiều chi phí “không tên” trong quá trình chuẩn bị đầu tư, thực hiện dự án mà các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đều phải tính đến trong khoản “chi phí dự phòng”. Tất cả những chi phí này cuối cùng đều cộng vào giá bán mà người mua nhà phải chịu. Nếu dự án càng bị ách tắc thủ tục, chủ đầu tư càng tốn thêm chi phí. Bên cạnh đó, giá nhà còn bị ảnh hưởng bởi năng lực, tài chính của chủ đầu tư.

HoREA kiến nghị một số giải pháp góp phần kéo giảm giá nhà chung cư, gồm: thay đổi cách thu tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại, với thuế suất có thể bằng khoảng 15%-20% giá đất trong bảng giá đất; xem xét giảm mức thu “tiền bảo vệ đất lúa” tối thiểu 50% bảng giá đất; xem xét giảm mức thu “tiền bảo vệ đất lúa” bằng 80% bảng giá đất hiện nay.

HoREA kiến nghị Chính phủ sớm triển khai “Đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp” với các cơ chế, chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế, tín dụng… để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư các dự án nhà ở thương mại có mức giá căn hộ không quá 20 triệu đồng/m2 ở tỉnh và không quá 22-25 triệu đồng/m2 ở đô thị loại I, đô thị đặc biệt.

Bài viết Vì sao đi làm 20 năm chưa mua nổi nhà ở TP.HCM? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.