Theo CBRE Việt Nam, tuyến metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên) tại TP.HCM dự kiến hoàn thành vào năm 2022 sẽ làm thay đổi mạnh mẽ mặt bằng giá thuê tại những khu vực gần các trạm metro tương lai. Kế hoạch mở rộng phố đi bộ của TP.HCM, một khi được thực hiện, sẽ thu hút thêm nhiều thương hiệu và tạo nên những thay đổi về cơ cấu ngành hàng tại khu vực trung tâm.

Nguồn cung mới khai trương trong năm 2020 và 2021 sẽ bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19. Dự đoán trong năm 2021, thị trường chỉ có một dự án mới khai trương là Socar Shopping Mall tại quận 2. Từ 2022 đến 2024, trên 430.000 m2 diện tích bán lẻ đang được triển khai xây dựng hoặc đang lên kế hoạch, với một vài dự án có quy mô tiêu biểu ngoài trung tâm như Vincom Megamall Grand Park (quận 9, 48.000 m2), Elite Mall (quận 8, 42.000 m2).

Tính đến quý III, TP.HCM không có dự án bán lẻ mới, tổng nguồn cung bán lẻ đạt hơn 1 triệu m2. Giá chào thuê cho tầng trệt và tầng một được ghi nhận ở mức 135,4 USD/m2/tháng cho khu trung tâm và 35,8 USD/m2/tháng cho khu ngoài trung tâm, hầu như không thay đổi so với cùng kỳ năm trước.

Tỷ lệ trống trung bình vẫn cao hơn năm trước do các thương hiệu bán lẻ, chủ yếu là thời trang và ăn uống trong nước trả lại mặt bằng. Tuy nhiên, một số diện tích trống đã được lấp đầy trong quý II. Các dự án có vị trí tốt, chất lượng cũng như quản lý tốt nhanh chóng tìm được khách thuê mới. Một số thương hiệu mới xuất hiện/mở rộng tại khu vực trung tâm như: Hugo Boss, Sandro (TTTM Saigon Centre), Watson, Giordanno (TTTM Vincom Center Đồng Khởi). Khu vực ngoài trung tâm cũng có các cửa hàng lớn chuẩn bị khai trương như hệ thống nhà hàng Haidilao mở rộng thêm tại các dự án lớn như Vincom Center Landmark 81, Parkson Hùng Vương, Nowzone; Uniqlo dự tính khai trương trong quý I/2021 tại Vạn Hạnh Mall…

Một số chủ đầu tư vẫn giữ chính sách ưu đãi cho các khách thuê hiện hữu và khách thuê mới, tuy rằng số lượng dự án có chính sách ưu đãi không nhiều như trong đợt dịch hồi đầu năm. Một số hình thức ưu đãi chủ yếu như giảm 50% phí dịch vụ, giảm từ 10 – 30% giá thuê tùy theo ngành hàng hoặc miễn 100% giá thuê trong thời gian buộc phải đóng cửa vì dịch bệnh như trường hợp của Aeon Mall Bình Tân.

Các thương hiệu nước ngoài sau một thời gian yên ắng có dấu hiệu quay trở lại tìm hiểu về thị trường Việt Nam. Theo CBRE Việt Nam, hầu hết các thương hiệu mới này tập trung vào mảng mua sắm mang tính trải nghiệm, thời trang thể thao, sức khỏe và sắc đẹp, tức những ngành hàng đang tích cực mở rộng trong vài năm trở lại.

Bài viết CBRE: Kỳ vọng Metro số 1 vận hành sẽ thay đổi giá thuê mặt bằng bán lẻ TP.HCM đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Kiên trì với chiến lược dài hơi

Cũng như các trung tâm mua sắm hay đơn vị cho thuê mặt bằng bán lẻ khác, hệ thống mua sắm Robins của Central Retail (Thái Lan) tại Việt Nam không thể “miễn dịch” trước tác động của Covid-19.

Hoạt động theo mô hình trung tâm mua sắm đặt bên trong trung tâm thương mại, Robins hiện có 2 trung tâm mua sắm lớn nằm trong Crescent Mall (TP.HCM) và Vincom Royal City (Hà Nội). Khách hàng của Robins chủ yếu là các nhãn hàng có nhu cầu thuê diện tích vừa phải (30 – 40 m2).

Covid-19 khiến doanh thu và lượng khách đến Robins giám đáng kể trong tháng 4 và tháng 5/2020, buộc khoảng 20% nhãn hàng nhỏ tại Robins phải đóng quầy vì không đủ sức cầm cự. Tuy nhiên, Robins không trả lại mặt bằng, không phải vì đã ký hợp đồng thuê dài hạn, mà vì kiên định với chiến lược phát triển lâu dài ở thị trường Việt Nam

Đại diện Central Retail Việt Nam cho hay, do không được hỗ trợ giảm tiền thuê từ bên cho thuê, nên Robins không thể hỗ trợ giảm phí cho nhãn hàng, khách hàng thuê lại mặt bằng. Đứng trước khó khăn, Robins buộc phải thay đổi, nhanh chóng tìm các nhãn hàng mới để lấp vị trí trống. Một trong những thay đổi đó là việc tiên phong thực hiện hình thức bán hàng live stream qua fanpage kể từ tháng 4/2020 để hỗ trợ các nhãn hàng tiếp cận người tiêu dùng qua kênh trực tuyến.

Bà Trần Thị Thu Hà, chuyên gia độc lập về bất động sản bán lẻ đánh giá, thị trường cho thuê mặt bằng bán lẻ, nhất là tại các trung tâm mua sắm, trung tâm thương mại phục hồi đáng kể trong tháng 6 và nửa đầu tháng 7 sau khi Covid-19 lắng xuống nhờ 80 – 90% lượng khách hàng trở lại.

Cuối tháng 7, khi Covid-19 tái bùng phát, người tiêu dùng  thay vì ồ ạt mua đồ tích trữ như trước, đã điều chỉnh chi tiêu, nhưng chỉ khoảng 2 tuần sau, thói quen chi tiêu trở lại trạng thái bình thường.

Cũng theo bà Hà, nếu như thời điểm tháng 3 và tháng 4, khách thuê mặt bằng bán lẻ cả ở trung tâm thương mại lẫn nhà phố đều đề nghị, thậm chí gây sức ép buộc các chủ đầu tư, đơn vị cho thuê giảm giá, thì ở đợt Covid-19 lần thứ 2, hiện tượng này hầu như không còn, vì tình hình dịch bệnh được kiểm soát khá tốt và kết quả kinh doanh của khách thuê mặt bằng không bị giảm sốc như đợt trước.

Sàng lọc ra những đối thủ chuyên nghiệp

Số liệu từ Tổng cục Thống kê cho thấy, trong 8 tháng năm nay, có gần 34.300 doanh nghiệp tạm ngừng kinh doanh có thời hạn (tăng 70,8% so với cùng kỳ năm 2019) và 24.200 doanh nghiệp ngừng hoạt động chờ làm thủ tục giải thể. Trong đó, doanh nghiệp hoàn tất thủ tục giải thể tập trung chủ yếu ở các lĩnh vực: bán buôn, bán lẻ, sửa chữa ô tô, xe máy với gần 3.800 doanh nghiệp.

Có thể nói, Covid-19 là một trong những tác nhân chính tạo ra cuộc sàng lọc trên thị trường bán lẻ và ngành cho thuê mặt bằng bán lẻ.

Theo dự báo của Savills Hà Nội, giá thuê mặt bằng bán lẻ từ nay đến hết năm 2020 sẽ tiếp tục xu hướng giảm. Do diễn biến khó lường của Covid-19, nên có thể một số dự án mặt bằng bán lẻ mới sẽ hoãn thời gian mở cửa.

Phân tích từ góc nhìn chuyên sâu, bà Hà chỉ ra rằng, đặc thù của ngành bán lẻ tại Việt Nam là có nhiều cá nhân, đơn vị dư vốn và đầu tư tay trái vào bán lẻ, nhưng không nghiên cứu kỹ và không có chiến lược bài bản. Cho nên, không phải hoàn toàn do Covid-19, mà trước khi dịch bùng phát, đã xuất hiện bong bóng đầu tư bán lẻ khi nhiều cá nhân, đơn vị kinh doanh bán lẻ lỗ ngay từ đầu và phải rút khỏi thị trường do không thể cạnh tranh được với các nhà bán lẻ chuyên nghiệp.

“Khi Covid-19 xuất hiện trở lại, những tên tuổi lớn trong ngành cho thuê mặt bằng bán lẻ đã có kinh nghiệm xoay xở trong dịch đầu tiên, nên không chịu tác động mạnh. Chỉ những đơn vị cho thuê bán lẻ quy mô nhỏ, vốn mỏng và sai lầm trong chiến lược kinh doanh ngay từ đầu, thì mới buộc phải đóng cửa”, bà Hà nhấn mạnh.

Covid-19 tạo va đập mạnh và là cú knock-out đối với những cá nhân, đơn vị kinh doanh bán lẻ “ốm yếu”, không đủ tiềm lực, kéo theo làn sóng trả mặt bằng. Những đối tượng phải đóng cửa chủ yếu rơi vào phân khúc nhà phố cho thuê, còn phân khúc mặt bằng bán lẻ tại trung tâm thương mại thì không nhiều, bởi chủ đầu tư trung tâm thương mại đã có bước sàng lọc khách thuê khá “gắt” và có xu hướng lựa chọn khách thuê chuyên nghiệp.

Ông Lê Tuấn Bình, Trưởng bộ phận Cho thuê thương mại của Savills Hà Nội cho biết, giá thuê mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội lắng dịu trong vài tháng gần đây. Đơn cử, giá mặt bằng bán lẻ tại khu vực phố cổ (quận Hoàn Kiếm) giảm 30 – 40% so với trước Covid-19 để thu hút khách hàng tiếp tục thuê mặt bằng.

Nghiên cứu doanh thu bán lẻ qua các năm, Savills nhận định, những tác động lớn như khủng hoảng tài chính toàn cầu hay Covid-19 chỉ mang tính ngắn hạn, thị trường sẽ dần phục hồi trở lại sau đó. Vì vậy, Covid-19 chính là cơ hội để các nhà đầu tư bán lẻ xem lại mình và thay đổi cho phù hợp với xu hướng, nhất là bán lẻ hợp kênh (omni-chanel) – kết hợp giữa bán lẻ tại cửa hàng và bán lẻ trực tuyến.

Các chuyên gia cho rằng, tăng trưởng mua sắm trực tuyến cùng với sự thay đổi nhanh chóng của hành vi tiêu dùng đòi hỏi các nhà bán lẻ truyền thống và đơn vị, cá nhân cho thuê mặt bằng phải có chiến lược thu hút khách sáng tạo hơn.

“Tầm nhìn tương lai cho ngành bán lẻ và thị trường bất động sản bán lẻ buộc người trong cuộc phải có những thay đổi dài hơi, hướng đến dịch vụ hiện đại và hàng hóa chất lượng hơn, khi người tiêu dùng có xu hướng mua sắm hiện đại và tích hợp tiện ích nhiều hơn”, bà Hà nhận định.

Bài viết “Đại thanh lọc” trên thị trường cho thuê mặt bằng bán lẻ đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.