Bất động sản Việt Nam trong năm 2022 bị “đột quỵ” là do nhiều điểm đã tạo ra sự cưỡng bức

Theo báo cáo của Hội môi giới bất động sản (VARS), trong năm 2022, thị trường địa ốc năm qua khá ngưng trệ, trầm lắng, yếu giao dịch. Nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 48.500 sản phẩm, tương đương 90% tổng lượng sản phẩm chào bán mới năm 2021 – thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19 và chỉ bằng 28% so với năm 2018 (180.000 sản phẩm).

Cơ cấu nguồn cung chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, đầu tư; thiếu vắng hẳn các sản phẩm nhà ở phù hợp với “túi tiền” của số đông người dân.

Về tỷ lệ tiêu thụ, toàn thị trường năm 2022 chỉ đạt khoảng 39%, tương đương với 19.000 giao dịch thành công, bằng 69% lượng tiêu thụ năm 2021 và chỉ bằng 17% lượng giao dịch của năm 2018. Riêng quý IV, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt mức 14%.

Dữ liệu của VARS cũng cho thấy, giá bất động sản, đặc biệt là sản phẩm đất nền được điều chỉnh về giá trị thực, gần như nguyên trạng so với thời điểm cuối năm 2021 khi chưa xảy ra cơn sốt đất. Tuy nhiên, phân khúc nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư không nằm trong xu hướng giảm giá bán. Một phần do nhu cầu ở loại hình nhà ở này luôn hiện hữu và tăng không ngừng cùng quá trình đô thị hóa.

Bên cạnh đó, mặt bằng giá sơ cấp căn hộ cũng khó giảm do chi phí đầu vào, lãi suất, lạm phát ngày càng tăng cao. Các sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực, có thanh khoản tốt trong dài hạn và nhu cầu cho thuê cao vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt. Tuy nhiên, lượng giao dịch không cao bởi việc hạn chế khoản vay tín dụng không chỉ ảnh hưởng đến nhà đầu tư mà còn khiến những người có nhu cầu ở thực khó tiếp cận khoản vay trong khi cơ cấu nguồn cung chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, giá không phù hợp với nhu cầu dù đã áp dụng nhiều chính sách ưu đãi, chiết khấu.

Nhận định về thị trường bất động sản, ông Nguyễn Mạnh Hà nhận xét, từ cuối quý II/2022, thị trường bất động sản bắt đầu ghi nhận những dấu hiệu trầm lắng. Hàng loạt các chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp… đã khiến tâm lý chung trên thị trường e ngại, mọi giao dịch bị trì hoãn.

Tình trạng này không chỉ kéo dài một hai tháng mà đã diễn ra trong suốt nửa cuối năm 2022 và càng về sau thì “sức khoẻ” thị trường cũng như cộng đồng doanh nghiệp càng suy giảm.

Ông Hà cho biết, nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản phải đóng cửa, tạm ngừng hoạt động. Các công ty còn hoạt động trong lĩnh vực này phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, cắt giảm bộ máy nhân sự. Ngoài ra, do tắc nguồn vốn tín dụng, tắc nguồn vốn trái phiếu, tắc cả nguồn vốn huy động từ khách hàng, nên nhiều doanh nghiệp bất động sản “đói vốn”, phải tạm dừng triển khai dự án, thanh toán hoa hồng cho các sàn giao dịch bằng sản phẩm bán hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu (lên đến hơn 30% giá hợp đồng nếu thanh toán ngay).

Tuy nhiên, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam khẳng định, thị trường ngưng trệ, trầm lắng, yếu giao dịch không phải do thực chất thị trường xấu mà do có quá nhiều điểm đã tạo ra sự “cưỡng bức”, buộc thị trường phải rơi vào trạng thái khó khăn.

“Nhìn chung, thị trường bất động sản đang trong trạng thái bình thường, nhưng bị bắt phải “giảm ăn, giảm oxy để thở và giảm bơm máu” nên rất dễ bị rơi vào tình trạng “đột quỵ”. Thời gian tới, Nhà nước sẽ tiếp tục có những giải pháp điều chỉnh, hỗ trợ kịp thời, hiệu quả, thị trường sẽ dần ấm lên và hoạt động ổn định. Nguồn cung trong tương lai từ một lượng lớn các dự án giá trị ước đạt khoảng 30 tỷ USD được các doanh nghiệp đầu tư trên cả nước, đặc biệt là các dự án phù hợp với nhu cầu như nhà ở bình dân, nhà ở xã hội,… sẽ dần được đưa vào thị trường ngay khi các chính sách vĩ mô được điều chỉnh”, ông Nguyễn Mạnh Hà đánh giá.

Chờ đợi hồi phục

Nhận định về thị trường bất động sản năm 2023, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, thị trường địa ốc 2023 sẽ còn nhiều áp lực do kinh tế Việt Nam vẫn sẽ chịu các tác động từ yếu tố bên ngoài. Song, cơ hội để thị trường phục hồi vẫn có. Dự kiến, khoảng cuối quý II/2023, các giao dịch sẽ xuất hiện nhịp nhàng trở lại, nguồn cung ra thị trường nhiều hơn.

“Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn này hoàn toàn không lặp lại chu kỳ khủng hoảng giai đoạn năm 2012. Hiện nay, phát triển đô thị cao, đầu tư hạ tầng diễn ra mạnh, cùng với đó nhu cầu về nhà ở, nhu cầu đầu tư kinh doanh bất động sản lại rất cao. Đây là những yếu tố tạo nên động lực rất lớn cho khả năng hồi phục của thị trường bất động sản”, ông Đính chia sẻ.

Vì vậy, ông Đính cho rằng, chỉ cần gỡ những vướng mắc mà thị trường đang gặp phải gồm pháp lý, điểm nghẽn về vốn, củng cố niềm tin… thị trường chắc chắn sẽ cân bằng trở lại. Tất nhiên bên cạnh những giải pháp khơi thông, Nhà nước vẫn phải đi kèm với các chính sách kiểm soát cần thiết để đảm bảo thị trường phát triển nhưng không “nóng”, phát triển một cách hiệu quả, bền vững. Đặc biệt, thị trường bất động sản phải được coi là thị trường trung tâm, thị trường đặc biệt của nền kinh tế vì khả năng tác động của nó đến các ngành nghề khác là rất lớn.

Đồng quan điểm, TS Cấn Văn Lực, cho rằng, năm 2022 là năm “hoạ vô đơn chí” cho nền kinh tế Việt Nam cũng như thị trường bất động sản. Bởi trong năm qua, nền kinh tế châu Á nói chung và Việt Nam nói riêng đã phải chứng kiến 3 “cú sốc” tài chính mang nhiều yếu tố rủi ro, như nền kinh tế Trung Quốc gần như đóng cửa, ảnh hưởng rất lớn đến các hoạt động kinh tế của toàn cầu; suy thoái nhẹ toàn cầu khiến giảm tổng cầu về du lịch, mua sắm, dệt may…

“3 tác nhân này đã khiến kinh tế Việt Nam chịu ảnh hưởng, từ đó thị trường bất động sản cũng không ngoại lệ. Có thể nói, năm 2022 là năm “hoạ vô đơn chí” cho lĩnh vực địa ốc”, ông Lực kết luận.

Vị chuyên gia kinh tế này nhìn nhận, nếu bây giờ Chính phủ tháo gỡ được những vướng mắc cho thị trường bất động sản thì khả năng phục hồi trong năm 2023 rất nhanh. Chậm nhất là quý IV/2023, thị tường bất động sản sẽ “vực dậy”.

Định Trần | Nhà báo & Công luận

Bài viết Bất động sản “đột quỵ” trong năm 2022, năm 2023 chờ “giải cứu” đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Chia sẻ, thấu hiểu khó khăn cùng doanh nghiệp

Khi tình hình dịch bệnh trên địa bàn được kiểm soát và các hoạt động kinh tế – xã hội dần ổn định trở lại, TP. HCM đang nỗ lực hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản phục hồi, đặc biệt trong việc gỡ vướng các vấn đề pháp lý. Mới đây, quận 7 được xem là điển hình khi thời gian gần đây nhiều dự án có đất công xen cài là đất kênh rạch đã được thành phố cho tiếp tục triển khai sau thời gian dài phải tạm dừng thi công vì vướng luật.

Đơn cử, UBND TP. HCM đã cho phép Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Hưng Lộc Phát sử dụng đất để thực hiện dự án khu nhà ở cao tầng Green Star Sky Garden. Dự án có quy mô 5,2 ha gồm 110 căn biệt thự, 903 căn hộ, 34 shophouse tại phường Phú Mỹ, quận 7, TP. HCM. Sở Xây dựng ngay sau đó cũng đã cấp phép xây dựng cho dự án này.

Một số dự án khác cũng được hỗ trợ hoàn thiện thủ tục pháp lý như dự án Đức Long Golden Land. Toạ lại tại phường Tân Thuận Tây, quận 7, dự án Đức Long Golden Land (tên khác là Sunshine Apartment hay Dragon Court) cũng được giao 6.641,1m2 đất công xen cài trong tổng diện tích dự án 11.000 m2.

Trước đó, dự án được UBND TP. HCM giao đất (bao gồm cả phần đất do Nhà nước trực tiếp quản lý) để thực hiện dự án; đồng thời UBND quận 7 cũng có văn bản thông báo cho Sở Tài nguyên – Môi trường TP. HCM rằng không có nhu cầu sử dụng phần đất này nên giao chủ đầu tư thực hiện dự án là đúng nhu cầu kế hoạch sử dụng đất năm 2017 đã được UBND thành phố phê duyệt. Song, sau gần 1 năm thi công, dự án vẫn bị yêu cầu tạm dừng vì “dính” đất là đất kênh rạch, mặt nước hoang xen cài bên trong do Nhà nước trực tiếp quản lý.

Việc tháo gỡ “nút thắt” đất công cho các dự án là động thái tích cực của chính quyền nhằm hỗ trợ cho các doanh nghiệp phát triển trở lại sau thời gian bị ảnh hưởng do dịch bệnh. Cùng với đó, điều này cũng sẽ góp phần hạn chế những thiệt hại cho doanh nghiệp giữa những khó khăn đang gặp phải.

Thúc đẩy “giải cứu” các dự án vướng đất công xen cài khác

Ở một góc độ khác, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư, Công ty Savills Việt Nam cho rằng, nói đến bất động sản là nói tới 3 vấn đề chính, gồm pháp lý, năng lực tài chính và năng lực quản trị của doanh nghiệp. Thời gian qua, hầu như các nhà đầu tư ngoại không thể tham gia rót vốn vào các dự án bất động sản tại TP. HCM, vì thiếu quy hoạch chi tiết 1/500, chưa hoàn tất hành lang pháp lý…

Trong khi đó, không một doanh nghiệp phát triển dự án nào tự tin nói rằng, họ không sử dụng vốn vay. Ngược lại, tỷ lệ vốn vay thường rất lớn, kèm theo đó là chi phí lãi vay cao. Nếu dự án càng kéo dài, thì sản phẩm bất động sản sẽ không ngừng bị “đội vốn”.

Các chuyên gia đồng tình rằng, giải quyết hợp lý các dự án vướng đất công sẽ tạo điều kiện để doanh nghiệp đưa dự án vào triển khai, khơi dậy lại thị trường bất động sản vốn chịu tổn thất lớn trong làn sóng dịch.

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, CEO Đại Phúc Land đánh giá, việc được gỡ “nút thắt” đã tạo thuận lợi rất nhiều cho các dự án trên, giúp doanh nghiệp có cơ hội triển khai, hạn chế lãng phí nguồn lực đã đổ vào trong thời gian dài.

“Đồng thời, các trường hợp trên còn thúc đẩy cho việc tháo gỡ thủ tục của các dự án vẫn đang bị vướng mắc khác. Đất xen cài là câu chuyện đã tồn tại lâu nay, đôi khi chỉ vì phần đất rất nhỏ vướng luật mà dự án không thể triển khai. Điều này khiến hiệu quả đầu tư giảm sút và gây áp lực lên giá thành sản phẩm về mặt lâu dài”, bà Hương chỉ ra.

Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, việc đất công xen cài được “giải cứu” đã tháo gỡ rất nhiều vấn đề cho doanh nghiệp bất động sản. Bởi, bất kì lô đất lớn nào cũng rất khó để không phải “dính” đất công, trong khi hiện nay việc định giá phần đất này vẫn chưa rõ ràng, minh bạch.

“Ước mong của doanh nghiệp bất động sản không phải giá đất rẻ hay đắt, mà là nó trị giá bao nhiêu để doanh nghiệp đền bù hoặc phương án đổi đất như thế nào để họ chủ động triển khai”, ông Quang nêu.

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, chỉ tính riêng trên địa bàn thành phố đã có khoảng 173 dự án nhà ở thương mại chậm tiến độ hoặc bị đình chỉ thi công do vướng các phần đất công xen cài, dù tỉ lệ đất công chỉ chiếm khoảng trên dưới 10% diện tích.

Với những vướng mắc trên, UBND TP. HCM đã kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường sớm ban hành Thông tư cụ thể hướng dẫn về tiêu chí giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất do Nhà nước trực tiếp quản lý thuộc ranh dự án. Theo UBND TP. HCM, hầu hết các dự án đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư hiện nay theo quy định của Luật Đầu tư đều có đất do Nhà nước trực tiếp quản lý nằm xen cài trong dự án.

Cũng trong buổi gặp gỡ các doanh nghiệp mới đây, ông Lê Hòa Bình, Phó chủ tịch UBND TP. HCM cho biết, thành phố sẽ triển khai chi tiết hướng dẫn Nghị định 148 và sẽ ban hành trong tháng 10 về quy trình xử lý đất xen cài.

Bài viết TP. HCM nỗ lực tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản sau đại dịch đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Không có nguồn lực nào đủ để “cứu” tất cả

Đại dịch Covid-19 đã và đang tác động đến hầu hết các doanh nghiệp. Do vậy, việc hỗ trợ doanh nghiệp thời điểm này là cần thiết.

Tuy nhiên theo quan điểm của các chuyên gia kinh tế, nguồn lực của Nhà nước đều có hạn. Không thể đủ nguồn lực can thiệp đại trà mà phải xác lập ưu tiên để can thiệp có chọn lọc.

Bên cạnh việc xác lập mục tiêu rõ ràng và phù hợp, giới chuyên gia cũng nhấn mạnh việc chính sách đưa ra phải đảm bảo ba nguyên tắc: can thiệp có mục tiêu, kịp thời và có thời hiệu rõ ràng.

Trong đó, nhóm chính sách mục tiêu phải hướng đến hỗ trợ người dân, người lao động và người sản xuất, hướng đến các ngành chịu ảnh hưởng nhiều nhất của đại dịch.

Trong cuộc trò chuyện với PV Dân trí, ông Lê Duy Bình – chuyên gia kinh tế Economica Vietnam nhấn mạnh, trước tác động của dịch bệnh, sự hỗ trợ cho các doanh nghiệp là cần thiết.

Sự hỗ trợ đó có thể được thực hiện thông qua các công cụ chính sách và các chương trình hỗ trợ. Tuy nhiên, giải cứu thì là câu chuyện khác. Đã xông pha làm doanh nghiệp thì đừng cứ trông chờ vào sự giải cứu của Nhà nước.

“Tại các quốc gia khác, việc vận động hành lang để được hỗ trợ giải cứu là có, nhưng hiếm thấy nước nào có nhiều đề nghị giải cứu từ các hiệp hội doanh nghiệp và từ các doanh nghiệp được ào ạt gửi tới Chính phủ như được quan sát thấy ở nước ta trong thời gian vừa qua”, vị này nói.

Một chuyên gia khác khi chia sẻ trên trang cá nhân của mình cũng cho hay, hiện tại có quá nhiều yêu cầu hỗ trợ, kể cả các doanh nghiệp lớn, những ngành siêu lợi nhuận như bất động sản.

“Tuy nhiên sự hỗ trợ cần hướng đến nhóm dễ bị tổn thương như người nông dân mất mùa vì hạn mặn, người nghèo, người lao động phổ thông mất việc đang lo ăn từng bữa”, vị này cũng đồng tình cho rằng không một nguồn lực nào có thể “cứu” được tất cả.

Nên hay không việc giải cứu “đại gia” địa ốc?

Bàn về hỗ trợ vì đại dịch hiện nay, có thể thấy, hiện có nhiều luồng ý khác nhau trong việc “giải cứu” bất động sản.

Theo đó, một số chuyên gia cho rằng nên cân nhắc việc giải cứu “đại gia” bất động sản. Trong đó, đặc biệt các vấn đề hỗ trợ liên quan đến tín dụng bởi hầu hết các khoản vay bất động sản thường rất lớn.

Thay vào đó, các doanh nghiệp bất động sản có thể kỳ vọng vào Chính phủ, các bộ ngành liên quan đẩy mạnh tháo gỡ khó khăn trong thủ tục pháp lý, cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính, tạo môi trường thông thoáng…

Đây được xem là giải pháp rất tốt cho các doanh nghiệp để vực dậy sau dịch bệnh vì thực chất trong nhiều năm qua thủ tục hành chính là một gánh nặng cho nhiều doanh nghiệp. Một ông chủ doanh nghiệp từng ngậm ngùi phát biểu trước báo giới khi dự án của họ trải qua 10 năm với 2 “đời” lãnh đạo địa phương cũng chưa xong.

Ttrước khi chịu tác động từ Covid-19, thị trường bất động sản đã tồn tại những khó khăn từ cách đây 2 năm do những vướng mắc về thủ tục pháp lý khi triển khai dự án.

Thậm chí, có ý kiến cho rằng doanh nghiệp có thể tự “giải cứu” bằng cách hạ giá bất động sản, tăng chiết khấu để tăng tính thanh khoản trong bối cảnh thị trường ảm đạm thay vì “trông chờ” được cứu.

Trao đổi với Dân trí về những quan điểm trái chiều trong việc “cứu” đại gia địa ốc, ông Nguyễn Văn Đính – Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội môi giới Bất động sản cho rằng, bất động sản cần được bình đẳng như những lĩch vực khác.

Ông Đính cho biết, ngành này tác động đến nhiều lĩnh vực khác, tạo ra hàng triệu việc làm, đóng góp lớn vào sự phát triển chung của nền kinh tế.

Vị này cũng nhấn mạnh, nếu doanh nghiệp bất động sản không phát triển được thì sẽ kìm hãm nhiều ngành khác, ảnh hưởng rất nghiêm trọng đến nền kinh tế.

“Trong bối cảnh hiện nay, doanh nghiệp bất động sản bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19. Đặc biệt, rõ nhìn thấy nhất là bất động sản du lịch hay phân khúc bất động sản cho thuê…”, ông Đính chia sẻ.

Theo số liệu mới được công bố, đã có đến 800 sàn giao dịch bất động sản trong tổng số khoảng 1.000 sàn giao dịch trong cả nước phải ngừng hoạt động. Nhiều doanh nghiệp bất động sản phải hoạt động cầm chừng, chọn cách “ngủ đông”…

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản EZ Việt Nam cho rằng: Người ta vẫn nói “giải cứu” doanh nghiệp địa ốc là giải cứu “nhà giàu”. Nhưng thử hỏi, nếu doanh nghiệp bất động sản “chết” thì kéo theo bao nhiêu ngành nghề, người lao động khổ theo?

Tuy nhiên, ông Toản cho rằng, có thể tính đến việc “cứu” thị trường bất động sản theo hướng giải thoát đầu ra. Đó là khuyến khích người mua nhà như ưu đãi lãi suất cho người mua nhà. “Như vậy vừa giải quyết được bài toán về nhà ở cho người dân, vừa tăng tính thanh khoản cho doanh nghiệp”, ông Toản nói.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA mới đây cho biết, các doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà đều gặp khó khăn rất lớn. Tỷ lệ người mua nhà gặp khó khăn tài chính, do bị giảm thu nhập, không trả được lãi vay ngân hàng, nên phải xin thanh lý hợp đồng mua nhà chiếm trên dưới 10%, càng tạo thêm áp lực lớn đối với các doanh nghiệp bất động sản, nhất là trong lúc các doanh nghiệp vẫn phải duy trì lực lượng lao động.

Trong khi đó theo ông Lê Hoàng Châu, ngành bất động sản là một bộ phận hữu cơ, quan trọng của nền kinh tế quốc dân, có liên quan đến hơn 90 ngành nghề, trước hết là ngành xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng (thép, xi măng, gạch, đá, nhôm, kính…), trang thiết bị nội ngoại thất, tạo việc làm cho hàng triệu người lao động, bao gồm bất động sản công nghiệp, thương mại, du lịch, dịch vụ, giáo dục, y tế, vui chơi giải trí, thể dục thể thao, văn phòng làm việc…

Theo Nguyễn Mạnh/ Dân trí

Link bài gốc: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/xin-ho-tro-vi-covid-19-nong-tranh-luan-chuyen-giai-cuu-dai-gia-dia-oc-20200503233941618.htm

Bài viết Xin hỗ trợ vì Covid-19: Nóng tranh luận chuyện giải cứu “đại gia” địa ốc đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.