Giải pháp không phải để “giải cứu” thị trường bất động sản

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cho biết, đơn vị đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước nới trần tín dụng thêm 1% tại thời điểm then chốt hiện nay để bổ sung thêm nguồn vốn tín dụng cho sản xuất kinh doanh trong giai đoạn cao điểm tháng 12/2022 và trước Tết Quý Mão 2023.

Theo HoREA, hiện nay thị trường bất động sản (BĐS), doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư đang rất khó khăn, khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Trong đó có nhiều doanh nghiệp thiếu thanh khoản hoặc mất thanh khoản do thiếu dòng tiền hoặc âm dòng tiền. Nếu không khẩn trương có giải pháp xử lý kịp thời, hiệu quả thì thị trường BĐS có thể trượt vào suy thoái, có thể kéo theo khủng hoảng kinh tế, tác động bất lợi đến mục tiêu giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, an sinh xã hội.

“Các giải pháp xử lý không phải là để “giải cứu” thị trường, doanh nghiệp BĐS mà Nhà nước chỉ hỗ trợ thông qua cơ chế chính sách, pháp luật tạo điều kiện để thị trường BĐS tự điều chỉnh, tự điều tiết, đi đôi với một số giải pháp kích cầu trực tiếp hỗ trợ cho người mua nhà để ở, người mua nhà lần đầu với lãi suất hợp lý”, ông Châu cho biết.

Do đó, doanh nghiệp BĐS phải thấy rõ trách nhiệm của mình để nỗ lực, chủ động tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư, tái cơ cấu sản phẩm hướng về nhu cầu thực và thực hiện giảm giá nhà tương đối, thực chất để thị trường và doanh nghiệp BĐS, người mua nhà, nhà đầu tư vượt qua khó khăn, phục hồi, tăng trưởng, phát triển minh bạch, bền vững.

Nới trần tín dụng để thêm 100.000 tỷ hỗ trợ nền kinh tế

Theo Chủ tịch HoREA, 11 tháng đầu năm 2022, chỉ số CPI chỉ tăng 3,02%, khả năng cả năm tăng dưới 4% như mục tiêu đề ra, thu ngân sách nhà nước đạt 116% kế hoạch cả năm cho thấy nền kinh tế nước ta có sức chống chịu khá vững chắc và đang trong quá trình phục hồi, tăng trưởng trở lại.

Một trong các giải pháp có tác động lan tỏa nhanh nhất, hiệu quả nhất chính là giải pháp tăng nguồn cung tín dụng cho nền kinh tế, cho sản xuất kinh doanh, trong đó có doanh nghiệp BĐS, người mua nhà từ nay đến Tết Quý Mão 2023.

Tuy nhiên, mà năm nay thì Tết dương lịch và Tết Nguyên đán liền kề nhau, hầu như mọi hoạt động đầu tư kinh doanh trên thị trường BĐS chỉ còn tập trung trong tháng 12/2022 đến ngày 6/1/2023, tổng cộng 36 ngày tới đây.

“Do vậy, Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước trình Chính phủ xem xét nới trần tín dụng thêm 1% để có thêm nguồn vốn tín dụng khoảng hơn 100.000 tỷ đồng hỗ trợ cho nền kinh tế và sản xuất kinh doanh trong giai đoạn cao điểm tháng 12/2022 đến trước Tết Quý Mão 2023”, HoREA kiến nghị trong văn bản.

Hiệp hội cũng đề nghị các tiêu chí để các doanh nghiệpBĐS, người mua nhà và nhà đầu tư có thể tiếp cận được nguồn vốn tín dụng là các dự án có đầy đủ pháp lý, có tính khả thi hoặc đang xây dựng dở dang, nhất là các dự án sắp hoàn thành xây dựng, các dự án nhà ở xã hội, dự án nhà ở giá vừa túi tiền của các doanh nghiệp có uy tín thương hiệu, thực hiện tốt nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước, đóng bảo hiểm xã hội đầy đủ cho người lao động, có nhiều hoạt động xã hội thiện nguyện.

Chủ tịch HoREA nhận định nguồn vốn tín dụng bổ sung này sẽ còn tác động tích cực, lan tỏa đến thị trường trái phiếu doanh nghiệp để vượt qua khó khăn hiện nay, dần trở thành kênh huy động vốn xã hội hóa quan trọng nhằm chia sẻ, làm giảm bớt áp lực cho các tổ chức tín dụng.

Điều này cũng giúp các tổ chức tín dụng thực hiện chức năng chủ yếu là cung ứng vốn lưu động cho nền kinh tế và chỉ nên sử dụng tối đa không quá 30% nguồn vốn huy động ngắn hạn cho vay trung hạn, dài hạn theo lộ trình hạn chế dần tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro như chứng khoán, BĐS của Ngân hàng Nhà nước.

Lê Giang | Nhà báo & Công luận

Bài viết HoREA kiến nghị bổ sung 100.000 tỷ đồng vốn tín dụng trước Tết Quý Mão đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Tại Hội nghị Thủ tướng Chính phủ với doanh nghiệp, diễn ra vào sáng nay (11/8), ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết: Thời gian qua, Chính phủ đã có những thông điệp kịp thời để chấn chỉnh lại thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản đang tồn tại nhiều lo ngại, đó là tình trạng lệch pha cung cầu, rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở bình dân, nhà ở xã hội, nhà dành cho công nhân, người lao động

Cụ thể, nguồn nhà ở liên tục giảm từ năm 2018 đến nay. Năm 2020 chỉ bằng 39,2%, năm 2021 chỉ bằng 33,6% so với năm 2017.

Đối với TPHCM, 6 tháng đầu năm 2022, tất cả các lĩnh vực đều tăng trưởng, chỉ riêng lĩnh vực bất động sản là tăng trưởng âm, giảm 5,62% so với cùng kỳ năm 2021.

Theo ông Châu, thị trường bất động sản có dấu hiệu lệch pha trong phân khúc thị trường, lệch pha phân khúc nhà ở cao cấp nhưng rất thiếu nhà ở bình dân, nhà ở đáp ứng nhu cầu thực.

Đơn cử nhà ở bình dân, năm 2020 chỉ chiếm 1%, năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2020 là 0%. Ngược lại nhà cao cấp năm 2021 chiếm 74% và 6 tháng đầu năm là 80,1%.

“Như vậy rất mất cân đối. Nhà ở xã hội chỉ đáp ứng 41% theo kế hoạch. Công nhân lao động thuê nhà trọ, tiền thuê chiếm khoảng 20% thu nhập, hơn 60% công nhân chỉ có thu nhập vừa đủ sống. Công nhân lao động có thu nhập rất thấp chiếm 56,8%. Đây là điều đáng quan ngại, việc tiếp cận được nhà ở của công nhân là vấn đề rất lớn”, ông Châu nói.

Tình trạng lệch pha về cung cầu và lệch pha về cung ứng thị trường dẫn đến giá nhà tăng liên tục trong 5 năm vừa qua, tính từ năm 2017. Hoạt động chuyển nhượng ách tắc, thị trường bất động sản hiện nay có dấu hiệu phát triển chậm lại, trầm lắng, doanh nghiệp có dấu hiệu hụt hơi, giảm thanh khoản, khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn trái phiếu.

Riêng quý I/2022 và tháng 7/2022, doanh nghiệp bất động sản không phát hành được trái phiếu nào.

Nguồn vốn đầu tư nước ngoài giảm 8,9% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên trong giảm chung, bất động sản thu được nguồn FDI tăng lên. Nguồn kiều hối sụt giảm, như TP.HCM chỉ đạt được 3,1 tỷ USD giảm 13%.

“Như vậy sẽ tương ứng với giảm đầu tư vào bất động sản, vì trung bình có khoảng 20% kiều hối đầu tư vào bất động sản”, ông Châu nói.

Do đó, ông Châu kiến nghị Chính phủ thực hiện phổ biến phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất công khai, minh bạch.

“Như mới cách đây 2 ngày, TP.HCM tuyên bố đấu giá trở lại quyền sử dụng đất đối với 4 lô đất tại Thủ Thiêm. Tin này là tin tốt đối với thị trường”, Chủ tịch HoREA phát biểu.

Đồng thời, ông Châu đề nghị Chính phủ xem xét chấp thuận ý kiến của UBND TP.HCM về việc áp dụng phương pháp sớm điều chỉnh biến động giá đất để tính tiền sử dụng đất đối với tất cả các dự án nhà ở thương mại, kể cả những dự án trên 30 tỷ đồng theo bảng giá đất.

Luật Đất đai dự kiến sửa đổi phù hợp với giá thị trường. Nếu áp dụng được điều này thì sẽ minh bạch, rút được thời gian làm thủ tục từ 3 đến 5 năm xuống còn 15 ngày. Cán bộ công chức sẽ không bị rủi ro về pháp lý.

Ông Châu cũng đề nghị thực hiện cơ chế hoán đổi các diện tích đất công nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại.

Bên cạnh đó, ông Châu đề nghị Ngân hàng Nhà nước thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng về việc không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý nhưng bảo đảm tăng cường giám sát, không buông lỏng thị trường nhà đất, làm thế nào để tiếp cận được tín dụng một cách thuận lợi hơn.

Và đề nghị Bộ Tài chính sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP để chấn chỉnh lại hoạt động phát hành trái phiếu để thị trường minh bạch, an toàn.

“Tôi cũng đề nghị sửa đổi Khoản 1, Điều 23, Luật Nhà ở để bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đô thị nhà ở”, ông Châu nói thêm.

Việt Vũ | Nhà báo & Công luận

Bài viết HoREA kiến nghị Ngân hàng Nhà nước không siết chặt tín dụng bất hợp lý đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Trong Tham luận tại Diễn đàn phát triển bền vững đô thị ngày 16-17/6, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) kiến nghị một số vấn đề nhằm hoàn thiện thể chế, chính sách tạo thuận lợi cho quá trình đô thị hóa, công tác quy hoạch, xây dựng, quản lý và phát triển đô thị bền vững.

Trong đó, HoREA đề nghị tập trung hoàn thiện các cơ chế, chính sách, pháp luật để đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, công nhân, lao động, sinh viên và người nhập cư.

Cụ thể, Hiệp hội đánh giá hiện nay chưa nên áp dụng quy định “sở hữu nhà chung cư có thời hạn (50 năm, 70 năm)” nhằm tránh gây “biến động” trên thị trường bất động sản và trong xã hội. Bởi, người dân có nguyện vọng được “sở hữu căn hộ nhà chung cư đi đôi với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài”, là tài sản có giá trị cao để lại cho con cháu.

“Trước hết hãy nỗ lực thực hiện theo cơ chế chính sách quy định tại Nghị định 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ ‘về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư’ có tính khả thi cao, khắc phục tư tưởng ‘chưa làm đã ngại khó, ngại vất vả'”, HoREA nêu.

Thực tế, Luật Nhà ở 2014 đã quy định 2 chế độ sở hữu nhà ở là chế độ sở hữu nhà ở không xác định thời hạn (bao gồm sở hữu căn hộ nhà chung cư) gắn liền với quyền sử dụng đất “ổn định lâu dài”; hoặc chế độ sở hữu nhà ở có thời hạn (bao gồm sở hữu căn hộ nhà chung cư) gắn liền với quyền sử dụng đất “có thời hạn”. Song, Luật Nhà ở 2014 không quy định bắt buộc “sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn”.

HoREA cho rằng, vấn đề quy định bắt buộc “sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn” áp dụng cho các dự án xây dựng nhà chung cư mới trong thời gian tới cần được tiếp tục nghiên cứu kỹ và đánh giá tác động thật thấu đáo và cần lấy ý kiến người dân là đối tượng chính bị tác động.

“Tuy nhiên, cần khuyến khích các doanh nghiệp thực hiện dự án nhà chung cư theo hình thức đầu tư dự án “căn hộ dịch vụ (serviced apartment)” như hiện nay với thời hạn sở hữu căn hộ theo thời hạn dự án, phổ biến là 50 năm có giá bán chỉ bằng 70~80% giá căn hộ sở hữu vĩnh viễn, để khách hàng lựa chọn và làm quen với sản phẩm căn hộ chung cư sở hữu có thời hạn”, HoREA kiến nghị.

Hiệp hội đồng thời đề nghị bố trí nguồn vốn ngân sách Nhà nước tương xứng để bảo đảm thực hiện các mục tiêu của chính sách an sinh nhà ở, khắc phục tình trạng thiếu nguồn vốn ưu đãi làm “vốn mồi” từ ngân sách Nhà nước. Cụ thể, giai đoạn 2015 – 2020, chỉ bố trí được 1.162 tỷ đồng để cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội (giá trị quá nhỏ không đáp ứng được nhu cầu rất lớn) và đã không bố trí được nguồn vốn vay ưu đãi cho các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.

Hoặc hiện nay, HoREA chỉ ra, Quốc hội và Chính phủ đã bố trí gói hỗ trợ 350.000 tỷ đồng, trong đó có 15.000 tỷ đồng hỗ trợ cho người mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội (bao gồm hỗ trợ tiền thuê nhà trọ của công nhân lao động) và 40.000 tỷ đồng hỗ trợ 2% lãi suất cần được đẩy nhanh tiến độ giải ngân đến đúng đối tượng thụ hưởng trong năm 2022-2023.

Bên cạnh đó, Hiệp hội đề nghị tập trung rà soát, hoàn thiện các quy định về đầu tư xây dựng, thủ tục hành chính và các chính sách hỗ trợ, ưu đãi về nhà ở xã hội để “tháo gỡ vướng mắc” cho các dự án nhà ở xã hội hiện nay và tạo điều kiện để phát triển “thiết chế công đoàn (bao gồm nhà ở công nhân lao động và các dịch vụ, tiện ích cơ bản)”.

Đồng thời, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng sớm hoàn thành “Đề án phát triển nhà ở giá phù hợp với thu nhập của người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị” đáp ứng nhu cầu nhà ở giá vừa túi tiền cho đông đảo người dân để đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở.

Bài viết HoREA: Chung cư 50 năm nên có giá bằng 70~80% căn hộ sở hữu vĩnh viễn đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Trong một lần leo Langbiang (Đà Lạt) năm 2017, dừng lại dưới chân dốc khi trời tối, Nguyễn Thanh Lan (29 tuổi), tưởng tượng về một mô hình homestay ngay tại khu này dành cho những người muốn gắn bó với núi rừng và cần yên tĩnh. Ý tưởng làm homestay của Lan ra đời.

Là một trong nhiều người trẻ lên Đà Lạt mở homestay, cô quyết định chọn xây dựng công trình bao quanh bởi rừng thông, cách thành phố khoảng 15 km. Khách hàng nhắm đến là những người leo Langbiang rồi xuống thuê không gian nghỉ chân hoặc khách nước ngoài ưa mạo hiểm, thích cuộc sống thư giãn, hạn chế các thiết bị hiện đại như điện thoại, mạng internet…

Khi bắt tay vào làm, cô mới thấy homestay không đơn thuần là nơi để nghỉ ngơi mà còn là nơi mang lại những trải nghiệm cho khách: sống trong rừng, bứt rau củ để nấu ăn, điện đôi khi chập chờn. Đó cũng là lý do mức giá cho một ngày đêm tại homestay của cô không hề rẻ, có khi lên đến 1 triệu đồng vào cuối tuần.

Chủ một homestay khác trên đường Gio An, phường 5, Đà Lạt lại nổi tiếng với việc tổ chức mô hình cho khách thuê được chăm cây và hoa, có thể thưởng thức rau trong vườn miễn phí ngay cả khi không muốn trực tiếp trồng trọt. Diện tích homestay là 600 m2. Mùa nắng thì chủ trồng cây, mùa mưa thì trồng rau. Chủ dự án này thường tổ chức các buổi trồng cây, tưới cây, chăm sóc cây… để khách tới trải nghiệm.

Trong một thị trường quá nở rộ như Đà Lạt, một số người làm homestay còn kết hợp làm homestay và trang trại, cho khách không chỉ ở miễn phí mà còn tham gia làm vườn, nhổ cỏ, thu hoạch rau màu… Đây được xem như một chiêu thức marketing, giới thiệu danh tiếng homestay cũng như thay thế việc phải thuê người làm vườn.

Tại Hà Nội, homestay cũng khá đa dạng về hình thức. Ở huyện Sóc Sơn, có chủ homestay xây khuôn viên hàng nghìn m2, thiết kế nhiều loại hình nhà, từ biệt thự đến nhà hạng sang, phòng diện tích lớn đến các thùng gỗ chỉ đủ cho 1-2 người ngủ. Mức giá cũng đa dạng. Có homestay cho thuê lại với giá 5-6 triệu đồng/ngày, nhưng cũng có không ít nhà chỉ 200.000 đồng/ngày.

Theo số liệu được báo Sài Gòn Giải Phóng dẫn đăng hồi tháng 4, trong 2 năm qua, số lượng cơ sở lưu trú dạng homestay ở Đà Lạt gấp 3,5 lần, đạt khoảng 900. Một “thủ phủ homestay” như Đà Lạt luôn cần đến những sự khác lạ, độc đáo và xu hướng đầu tư riêng để lôi kéo khách hàng.

Nguồn cung tại Hà Nội, TP HCM cũng tăng mạnh. Báo cáo khảo sát thị trường của Công ty AirDNA cho thấy hiện tại số homestay đã lên 11.000 thay vì 3.000 như đầu năm 2017.Còn tại TP HCM, lượng homestay tăng 6 lần kể từ 2017, hiện có khoảng 18.000 căn.

Ông Võ Hoàng Hải, Tổng giám đốc chuỗi homestay Bare Boutique Stays, trong một hội thảo cho rằng xu hướng đầu tư bắt đầu chuyển dịch ra xa, có thể là hướng đi Cầu Đất do còn cảnh quan khu rừng thông nguyên sinh vẫn đậm chất Đà Lạt và giá có thể chấp nhận được. Một số người trong ngành thì khẳng định các yếu tố độc, lạ, chú trọng đến các trải nghiệm của khách hàng chính là điểm nhấn trong một thị trường na ná nhau.

Vấn đề lớn nhất là chính sách quản lý

Mô hình homestay ngày càng nở rộ với nhiều hình thức. Bên cạnh các homestay mang đúng bản chất là người bản địa chia sẻ không gian lưu trú cho khách du lịch, loại hình lưu trú này hiện được đầu tư bài bản, có khi cả hàng tỷ đồng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), và ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, đều cho rằng việc homestay nở rộ, phát triển phản ánh nhu cầu của thị trường, giúp phát triển kinh tế cho người dân các khu vực miền núi, nông thôn. Tuy nhiên, 2 chuyên gia cho rằng sự phát triển của loại hình lưu trú này còn nhiều yếu tố cần xem xét.

Chủ tịch HoREA cho rằng cần xem lại định nghĩa homestay trên thị trường hiện nay. “Homestay nghĩa là khách phải được ở cùng chủ nhà và trải nghiệm văn hoá địa phương. Homestay cũng phải gắn liền với văn hoá, truyền thống. Không nên nhầm lẫn khái niệm này với ứng dụng kiểu Airbnb”, ông Châu nói.

Ông Châu cho rằng việc xây dựng nhà cửa rồi cho khách thuê lại như một cơ sở kinh doanh du lịch thì không phải là homestay.

Theo ông, vấn đề lớn nhất khi homestay nở rộ là chính sách quản lý. Chủ tịch HoREA, lấy ví dụ từ việc một bộ phận người dân và chính quyền ở các nước Bắc Âu phản đối mô hình homestay do khách du lịch đang làm xáo trộn cuộc sống của người dân bản địa.

“Nếu không có cơ chế và chính sách quản lý, homestay với đặc thù của mình là nơi ở ngắn ngày cho khách du lịch, sẽ có thể trở thành tụ điểm của tội phạm, những vị khách vãng lai từ nước ngoài, rồi việc khách du lịch ăn ở, sinh hoạt với lượng lớn cũng có thể làm mất bản sắc, các quy tắc, quy định địa phương”, ông Lê Hoàng Châu nói.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng nếu không quản lý tốt, homestay sẽ làm phát sinh nhiều vấn đề về an ninh trật tự, các hình thức du lịch bất hợp pháp, thậm chí gây thất thu thế…

Cũng theo ông Đính, homestay chủ yếu được xây dựng và hình thành một cách tự phát, có trường hợp phát triển thiếu chuyên nghiệp, thiếu định hướng tạo nên bộ mặt nhếch nhác cho ngành du lịch.

“Cần đưa homestay vào một trong những nội dung mà ngành du lịch cần quản lý”, ông Đính nói.

Thuỷ Tiên – Khổng Chiêm/ Theo Người đồng hành

Bài viết Homestay nở rộ, chuyên gia cảnh báo rủi ro đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.