Tại phiên thảo luận về chủ đề giải pháp phát triển nhà ở cho công nhân tại các Khu công nghiệp thuộc Diễn đàn Bất động sản công nghiệp 2020 diễn ra sáng nay, các chuyên gia đã đưa ra nhiều ý kiến về thực tế và giải pháp phát triển nhà ở cho công nhân khu công nghiệp.

Ông Hà Quang Hưng, Phó Cục Trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho hay việc phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) và nhà ở công nhân hiện có hành lang pháp luật đầy đủ nhưng kết quả chưa được như kỳ vọng.

Hiện nay, cả nước đã phát triển 5,2 triệu m2 nhà ở, đạt 42% so với mục tiêu đề ra. Nhà ở công nhân hoàn thành 28% so với nhu cầu 8,3 triệu m2. Lãnh đạo Bộ Xây dựng đánh giá kết quả đạt được chưa được cao do nhiều địa phương chưa thực hiện phát triển NƠXH và nhà ở cho công nhân; người có thu nhập thấp, khách hàng chưa được tham gia vào vay vốn.

Từ góc độ doanh nghiệp, ông Đỗ Đức Đạt, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư và Thương mại Thủ Đô, cho rằng tỷ lệ nhà công nhân tại các khu công nghiệp còn rất thấp, và chắc chắn trong tương lai sẽ thiếu hụt nhiều.

Theo ông Đạt, làm nhà công nhân rất khó bởi 2 lý do. Thứ nhất, từ góc độ khách hàng, tức công nhân, sức mua và sức thuê của đối tượng này là rất thấp. Tập tính sinh hoạt của công nhân cũng khác biệt, không có tính gắn bó lâu dài tại khu công nghiệp nên nhu cầu mua thấp, nhu cầu thuê lại có nhiều đòi hỏi.

Thứ hai là đối thủ cạnh tranh. Ông phân tích hiện có 3 mô hình là Nhà nước đầu tư, khu công nghiệp đầu tư, các nhà đầu tư nhà công nhân đầu tư. Nếu các chính sách không công bằng, thế yếu sẽ rơi vào những nhà đầu tư nhà ở công nhân, mặc dù rất muốn đầu tư nhưng lại gặp nhiều khó khăn.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp Hội BĐS Việt Nam, cũng đồng tình với quan điểm của ông Đỗ Đức Đạt, tức khó khăn nhất hiện nay khi phát triển nhà ở cho công nhân là đối tượng khách hàng có thu nhập thấp, dẫn đến việc nguồn cầu chưa đủ lớn.

Để giải quyết bài toán làm thế nào để phát triển nhà ở cho công nhân, Nhà nước cần có chính sách mạnh mẽ hơn. Cụ thể, theo ông Hà, giải pháp căn cơ là cần tăng nguồn cung. Ông Hà lập luận hiện nay đã có các doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp chuyên đầu tư nhà ở. Tuy nhiên, 80% là những doanh nghiệp địa phương nhỏ lẻ, xây dựng khu nhà ở cho công nhân nhưng điều kiện nhà ở chưa được tốt. Chính phủ cần quy hoạch lại các khu vực để xây dựng được mô hình nhà ở cho công nhân phù hợp. Từ đó, ông Hà đề xuất có thể học tập, phát triển nhà ở cho công nhân theo mô hình condotel hiện nay. Mô hình này cho phép các nhà đầu tư có nguồn lực tài chính hạn chế có thể tham gia vào đầu tư và phát triển nhà ở cho công nhân, ngoài nguồn thu từ việc cho thuê hàng tháng, các nhà đầu tư sơ cấp cũng có thể thu lợi khi bất động sản tại khu vực đó tăng giá.

Trao đổi với PV, ông Nguyễn Mạnh Hà lý giải phần lớn công nhân khu công nghiệp chỉ có nhu cầu thuê nhà, không có nhu cầu mua nhà. Ngoài ra, vấn đề về nguồn vốn có thể xem là bài toán khó hiện nay cho các nhà đầu tư, phát triển dự án nhà ở cho công nhân. Như vậy, nếu phát triển theo mô hình condotel, chủ đầu tư dự án nhà ở cho công nhân có thể huy động vốn từ các nhà đầu tư thứ cấp và thực hiện quản lý,vận hành, cho thuê dự án.

Bài viết Đề xuất phát triển nhà ở cho công nhân tại khu công nghiệp theo mô hình condotel đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Hội thảo lần này được tổ chức để nhìn lại chặng đường 10 năm phát triển của thị trường (2010 – 2019) và nhận định những xu hướng trong thời gian tới.

Vị đại diện VNRea cho rằng, có sự khác biệt cơ bản giữa thời điểm bắt đầu 2 thập niên mới. Đó là nếu năm 2010, thị trường rơi vào khủng hoảng thừa sản phẩm, thị trường gần như không có giao dịch, nhà ở không bán được, không có người mua, thì ở thời điểm hiện tại, thị trường đang trong cơn khủng hoảng thiếu.

Ông Hà cũng nhấn mạnh, các pháp lý để dự án có thể đi vào kinh doanh, triển khai đầu tư hiện rất ít. Dịch Covid-19 làm thay đổi nhận thức, ý thức của khách hàng, đã có những thay đổi trọng tâm lý tiêu dùng. Người có tiền vẫn sẽ xuống tiền mua bất động sản chứ không giữ tiết kiệm lớn như trước.

Đánh giá vai trò của lĩnh vực bất động sản với nền kinh tế, ông Hà cho rằng, bất động sản là lĩnh vực có ảnh hưởng nhiều đến nền kinh tế, do đó, việc vực dậy lĩnh vực này sẽ là tiền đề cho hàng loạt những ngành kinh tế khác.

Nhìn nhận về tiềm năng thị trường và lời khuyên cho các chủ đầu tư, đại diện VNREA cho rằng, tiềm năng thị trường vẫn là rất lớn, trong tương lai có thể là nhà ở với tiêu chuẩn cao hơn hiện tại, là nhu cầu nhà ở từ các khu đô thị lớn, thông minh. Với bất động sản công nghiệp, ông Hà cho rằng đây sẽ là điểm sáng trong những năm tới.

“Chúng ta đừng phụ thuộc mà hãy là những người dẫn dắt thị trường. Tôi cũng hy vọng các doanh nghiệp lớn sẽ phát huy vai trò dẫn dắt, tạo lập để thị trường để vượt qua khó khăn. Tôi vẫn rất lạc quan với sự phát triển thị trường trong tương lai”, ông Hà nhấn mạnh.

Ông Hà cho biết, theo kết quả điều tra dân số, nhà ở năm 2019, thì trong 10 năm qua, mỗi năm Việt Nam phát triển được 60 triệu m2 nhà. Giai đoạn từ 2009 – 2019 đã tăng được 6,5 m2 nhà/người.

Điểm sáng nhất 10 năm qua là thị trường bất động sản du lịch với 230 dự án đã và đang triển khai, thị trường hiện có khoảng 80.000 căn condotel, 19.000 căn biệt thự, 10.300 phòng khách sạn, 14.000 shophouse. Dự đoán đã có tới 250 nghìn tỷ đầu tư vào bất động sản du lịch và đưa đây trở thành một điểm sáng trong giai đoạn 20010 – 2019.

Theo Thành Nguyễn/ Tinnhanhchungkhoan.vn

Link bài gốc: https://bds.tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/thi-truong-bat-dong-san-dang-trong-khung-hoang-thieu-cung-242324.html

Bài viết Thị trường bất động sản đang trong khủng hoảng thiếu cung đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Hội thảo “Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai: Những vấn đề bất cập và kiến nghị chính sách” do Tạp chí Bất động sản Việt Nam (Reatimes) đã được tổ chức sáng ngày 2/6.

Chia sẻ tại Hội thảo, ông Nam cho biết, theo dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, phạm vi các khu vực không được phép thực hiện các dự án phân lô bán nền sẽ được mở rộng đối với “các khu vực không nằm trong địa bàn thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh và khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh.”

Việc ngăn ngừa tình trạng phân lô bán nền một cách ào ạt để tránh tình trạng đầu cơ, làm tăng giá đất là điều cần thiết. Tuy nhiên, những vụ việc “lùm xùm” liên quan đến phân lô bán nền thời gian qua như “sốt đất ảo” hay xuất hiện hàng loạt “dự án ma” có nguyên nhân cốt lõi đều do buông lỏng quản lý, hay chính là trách nhiệm “quản” của chính quyền địa phương.

Thực tế cho thấy, việc phân lô bán nền hiện nay chia ra 3 nhóm. Thứ nhất là nhóm dự án đúng quy định pháp luật, Nhà nước không nên cấm. Thứ hai là nhóm do người dân phân lô tách thửa từ đất của gia đình để bán bớt một phần cũng không được cấm, vì đó là quyền của người sử dụng đất. Thứ ba là nhóm phân lô bán nền trái pháp luật – đây mới là nhóm tạo nên bức xúc của dư luận và người dân trong thời gian qua.

Do đó, với cách sửa của dự thảo Nghị định, việc cấm tất cả các quận nội thành của thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh, các phường thuộc thị xã… là quá cứng nhắc. Đề xuất này đầu tiên sẽ ảnh hưởng đến các địa phương, bởi địa phương luôn có nhu cầu sử dụng quỹ đất để phát triển kinh tế và tạo nhà ở cho người dân. Nếu các tỉnh, thành phố muốn tổ chức đấu giá là không được.

Bên cạnh đó, theo quy định, một dự án phải hoàn thành đầu tư hạ tầng, hệ thống kỹ thuật thì được quyền bán đất nền, trong khi doanh nghiệp Việt Nam hầu hết là vừa và nhỏ, không đủ nguồn vốn đầu tư, phải bán đất nền để có thanh khoản, khó có thể huy động được số vốn hàng nghìn tỷ đồng cho những dự án lớn từ 20 – 30 ha. Điều này sẽ gây khó cho hầu hết các doanh nghiệp bất động sản trên toàn quốc.

Ngoài ra, người mua chỉ đủ tiền mua được đất trong khu hạ tầng được hoàn thiện, có đủ giấy tờ pháp lý sở hữu. Nếu bắt buộc người dân phải mua cả một ngôi nhà thì sẽ gây khó cho họ. Thực tế, rất nhiều dự án như ở Từ Sơn xây nhà nhiều năm nhưng vẫn không có người ở.

“Vấn đề không phải việc xây dựng nhà lên là sẽ giải quyết được người dân về ở, chưa kể việc bắt phải nhận nhà nhưng người dân chưa chắc đã có đủ tiền để mua, ảnh hưởng tới thanh khoản của dự án thì nguy cơ dự án trở thành dự án chết còn nhiều hơn” ông Nam nhấn mạnh.

Theo ông Nam, muốn hạn chế phân lô bán nền, không nên “không quản được thì cấm”. Quan trọng là cần nhìn rõ bản chất sự việc để thấy vấn đề nằm ở chỗ quản lý nhà nước phải vào cuộc, quản lý, rà soát với các dự án phân lô bán nền để quá lâu.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế, việc phân lô bán nền là chuyện đương nhiên. Ở đâu cũng vậy, bất kỳ quốc gia nào muốn bán đất cũng phải phân lô bán nền. Đó không phải là vấn đề lớn.

Tại Mỹ, việc phân lô, cắt thửa sẽ do cơ quan quản lý đất đai phụ trách. Họ phân quỹ đất thành các vùng như phân lô thương mại, phân lô công nghiệp, phân lô bất động sản nghỉ dưỡng. Khi phân lô như thế, tất cả các lô đất đều rõ ràng về mục đích sử dụng, có vị trí định vị rõ ràng, chi tiết trên tất cả các bản đồ.

Cụ thể, tại Mỹ quy định, phân lô nhà ở thì khu vực này chỉ chia tách các nhà xây ở mà không được xây nhà xưởng. Ngược lại, khu vực phân lô nhà xưởng chỉ được dành cho nhà xưởng. Tất cả đều rõ ràng, minh bạch.

Câu hỏi đặt ra ở đây “Tại sao Việt Nam lại cấm trong khi các nước khác không cấm?”. Điều này cho thấy, vấn đề của mình không phải là cấm mà phải quản lý chặt chẽ để phân lô bán nền như thế nào, quản lý ra sao cho hợp lý. Chúng ta đang “chắp vá” rất nhiều thứ trong một bộ luật và hướng dẫn luật, cùng với những quy định pháp luật không rõ ràng.

Vì vậy, ông Hiếu cho rằng, nếu pháp luật mà không hoàn chỉnh, sự tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản là điều dĩ nhiên. Nhất là khi thị trường bất động sản đang bị tác động mạnh bởi dịch bệnh dẫn tới nhiều phân khúc “đứng hình” như bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản công nghiệp.

Đây là thời điểm để điều chỉnh các vấn đề pháp lý trở thành định hướng, bệ đỡ tốt, đáp ứng đúng nhu cầu của thị trường, chứ không thể đẩy thị trường vào khó khăn bởi quy định hành chính thiếu rõ ràng, nhất quán. Cấm sẽ không bao giờ giải quyết được vấn đề. Cấm chỉ mang tính hành chính đối phó và cũng không có tác dụng mang tính hỗ trợ, phát triển các ngành nghề.

Theo Trang Ninh/Tinnhanhchungkhoan.vn

Link bài gốc: https://bds.tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/dep-nan-phan-lo-ban-nen-trai-phep-khong-quan-duoc-thi-cam-se-khong-bao-gio-giai-quyet-duoc-van-de-241792.html

Bài viết Dẹp nạn phân lô, bán nền trái phép: “Không quản được thì cấm” sẽ không bao giờ giải quyết được vấn đề đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.