Áp dụng vì “luật không quy định”

Rút kinh nghiệm từ nhiều trường hợp mua bán “vịt trời” bằng các loại hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng cho vay đảm bảo bằng quyền mua nhà… trước đó, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã quy định nhiều điều kiện ngặt nghèo để chủ đầu tư được phép huy động vốn từ khách hàng với loại hình nhà ở hình thành trong tương lai.

Trong đó, một trong những yêu cầu quan trọng nhất là chủ đầu tư chỉ được thu tiền trả trước thông qua việc ký hợp đồng mua bán sau khi có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của Sở Xây dựng địa phương. Đồng thời, không quy định các hình thức thu tiền trả trước bằng các hình thức thỏa thuận đặt cọc, tư vấn, hợp đồng vay, giữ chỗ, ký quỹ, tiền thành ý….

Tuy nhiên, chính vì luật “không quy định” chứ không cấm hẳn nên trên thực tế, nhiều dự án bất động sản tuy chưa hoàn thành thủ tục pháp lý, xây dựng hạ tầng, thậm chí chưa hoàn tất giải phóng mặt bằng nhưng chủ đầu tư đã quảng cáo rầm rộ và để các môi giới rao bán.

Một trong những “miếng mồi” phổ biến được bên bán đưa ra câu khách trong giai đoạn này là khẳng định “chỉ có mua lúc này mới có giá đó, chứ nếu đến giai đoạn ký hợp đồng thì giá đã tăng thêm vài chục phần trăm rồi”.

Cùng với đó là những khái niệm hoàn toàn không có trong luật được đưa ra như “bốc thăm giữ chỗ, đăng ký ưu tiên, nhận đặt cọc mua sản phẩm…” và các chủ đầu tư, sàn môi giới gọi tên các khoản tiền này là “tiền đặt cọc, tiền giữ chỗ, tiền đăng ký mua ưu tiên” thông qua các hợp đồng đặt cọc hoặc văn bản thỏa thuận đăng ký mua nhà ở.

Chẳng hạn như giữa tháng 7/2020, Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa đã ban hành văn bản khẳng định, dù chưa đủ điều kiện huy động vốn, nhưng chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội HQS – Khu đô thị mới Lê Hồng Phong I vẫn thông báo huy động từ 100 – 200 triệu đồng mỗi khách hàng. Theo cơ quan này, việc thu tiền đặt cọc tại một số dự án nhà ở xã hội trên là không đúng quy định.

Tại thời điểm kiểm tra, đại diện Sở Xây dựng Khánh Hòa cho biết, dự án chưa đủ điều kiện để đưa bất động sản vào kinh doanh theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, văn bản này của Sở Xây dựng Khánh Hòa không khiến chủ đầu tư và một số chuyên gia “tâm phục khẩu phục”. Họ cho rằng, chủ đầu tư nhận đặt cọc với mục đích nhận khoản đảm bảo cho việc ký hợp đồng mua bán theo quy định của Bộ luật Dân sự, dựa trên sự tự nguyện, thỏa thuận giữa hai bên, không phải với mục đích huy động vốn để thực hiện dự án theo pháp luật bất động sản.

Ở một góc nhìn khác, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho rằng, đúng là pháp luật còn có những khoảng hở liên quan đến việc đặt cọc nên nói sai thì chưa hẳn sai, nhưng người mua phải nhận thức được rằng việc phải huy động vốn theo kiểu “bán lúa non” cho thấy chủ đầu tư có năng lực tài chính mỏng và rủi ro có thể xảy ra nếu bản thân dự án hoặc thị trường xuất hiện những thách thức bất thường. Do đó, mỗi khách hàng cần cân nhắc giữa cái lợi khi được mua giá rẻ bằng các loại hợp đồng giữ chỗ, đặt cọc và nguy cơ mất trắng khoản tiền này do “hợp tác đầu tư” là cơ chế lãi cùng hưởng, lỗ cùng chịu.

Chủ đầu tư đi trên dây

Theo luật gia Lý Thành Nhân, Đại học Luật TP.HCM, một trong những khó khăn hiện nay là việc xác định mục đích của chủ đầu tư khi nhận tiền đặt cọc từ khách hàng. Ranh giới vi phạm về huy động vốn trái phép theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và tiền cọc được phép nhận theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 chỉ dựa vào việc đánh giá hoạt động sử dụng nguồn tiền của chủ đầu tư.

Trên thực tế, đã có chủ đầu tư đưa ra cam kết không sử dụng tiền cọc làm nguồn vốn xây dựng nhà ở, nhưng rất khó xác định, hay nói cách khác là không có cơ chế nào kiểm soát được chủ đầu tư có sử dụng đúng khoản tiền đặt cọc của khách hàng hay không.

Trên thị trường hiện nay, hầu hết người mua nhà đặt cọc qua môi giới và theo cam kết phổ biến giữa các sàn và chủ đầu tư, số tiền đặt cọc này sẽ phải chuyển về tài khoản của chủ đầu tư ngay trong ngày giao dịch. Khi đã chuyển về túi chủ đầu tư, không ai có thể biết được… “đồng nào mua mắm, đồng nào mua tương”.

Một vấn đề khác là hiện nay, giao dịch đặt cọc không bị giới hạn bởi số lượng sản phẩm bất động sản. Do đó, chủ đầu tư có thể ký kết nhiều văn bản đặt cọc hơn số lượng sản phẩm nhà ở sẽ bán ra. Ngoài ra, theo các cam kết trên thỏa thuận giữ chỗ, khoản tiền có thể được chủ đầu tư giữ trong thời gian dài cho đến khi dự án đã mở bán.

Nguyên tắc tự do thỏa thuận của Bộ luật Dân sự năm 2015 cho phép thỏa thuận hoặc bằng cam kết từ khách hàng mà chủ đầu tư được loại trừ trách nhiệm phạt cọc, hoặc chậm hoàn tiền trả cọc.

Với phương thức này, khách hàng mặc dù giao tiền cọc cũng không có được sự đảm bảo nào về việc giao kết hợp đồng mua bán nhà ở, kể cả có ghi ngày giờ cụ thể, trong khi đó chủ đầu tư có thể nhận thêm tiền lãi từ chính tiền cọc của khách hàng thông qua các giao dịch tiền gửi.

Ngoài ra, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Đại học Luật Hà Nội cho rằng, một vấn đề ít người quan tâm là dù sau khi đặt cọc và tiến tới ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, khách hàng phát hiện chủ đầu tư sử dụng “bẫy câu chữ” trong hợp đồng và không muốn ký kết nữa thì có đòi lại được tiền đặt cọc không?

Điều 328, Bộ luật Dân sự 2015 quy định những trường hợp có thể đòi lại tiền đặt cọc, trong đó có yếu tố sai sót có chủ ý từ bên bán. Thế nhưng, chưa nói phần đông người dân hiện nay vẫn giữ tư duy không muốn dựa dẫm vào các văn phòng luật sư hoặc các chuyên gia tư vấn khi ký hợp đồng để phát hiện ra những “cái bẫy”, thì ngay yếu tố “sai sót có chủ ý” cũng rất khó để xác định. Do đó, thông thường, dù phát hiện hợp đồng mua bán có điều khoản bất công, người mua cũng “cắn răng” ký tiếp hợp đồng, nếu không sẽ… mất cọc.

Theo quy định của Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản hiện hành, chế tài đưa ra xử lý trường hợp chủ đầu tư huy động vốn trái phép mới chỉ dừng lại ở mức độ xử phạt vi phạm hành chính và bồi thường thiệt hại nêu có.

Cụ thể, Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định mức phạt cao nhất cho hành vi trên chỉ là 300 triệu đồng, quá thấp so với lợi ích thu được từ việc lợi dụng kẽ hở trong một dự án bất động sản quy mô lớn để thu trước tiền của người mua nhà.

Bên cạnh đó, ghi nhận thực tế của phóng viên cho thấy, quy trình xử lý sai phạm cũng không hề đơn giản bởi thẩm quyền xử phạt thuộc về Sở xây dựng, nhưng cơ quan này lại không có quyền kiểm tra tài chính để xác định số tiền cọc, tiền ứng trước, tiền giữ chỗ của khách hàng có trong tài khoản của doanh nghiệp hay đã dùng vào việc đầu tư dự án, nên rất khó xác định căn cứ để xử lý vi phạm.

Mặt khác, việc xác định thiệt hại của khách hàng để buộc chủ đầu tư bồi thường cũng là vấn đề khó khăn, nhất là khi khách hàng không đồng nhất với nhau về cách tính thiệt hại khi dự án bị chậm tiến độ hoặc dừng triển khai do lỗi của chủ đầu tư. Bản thân nhiều người mua nhà rơi vào cảnh phải “ngậm bồ hòn làm ngọt”, bởi nếu kiện, có thể thắng, thậm chí lãnh đạo doanh nghiệp dự án rơi vào vòng lao lý, nhưng dự án bế tắc vẫn hoàn bế tắc, mà để sai phạm đó tiếp diễn thì cũng không biết bao giờ mới được nhận nhà.

Tình cảnh đó đang diễn ra tại dự án Usilk City (Hà Đông – Hà Nội) của Sông Đà Thăng Long, vốn nổi tiếng là dự án “bê trễ thập kỷ”. Hiện tại, bản thân các nhóm khách hàng của dự án này cũng mâu thuẫn và bác bỏ tính đại diện hợp pháp của nhau vì cho rằng nhóm này, nhóm kia có “mưu đồ” riêng trong việc đấu tranh với chủ đầu tư.

Thông thường, dù phát hiện hợp đồng mua bán có điều khoản bất công, người mua cũng “cắn răng” ký tiếp hợp đồng, nếu không sẽ… mất cọc.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Đại học Luật Hà Nội

Bài viết Hợp đồng đặt cọc mua nhà, chủ đầu tư đi trên dây đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Thu tiền người mua căn hộ từ bãi đất trống 

Phản ánh đến VietNamNet, hàng chục khách hàng mua căn hộ tại dự án Khu thương mại dịch vụ và căn hộ Đức Long Western Park (Western Park), quận Bình Tân, TP.HCM cho biết đang thực hiện các bước để khởi kiện chủ đầu tư là Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh BĐS Đức Long Gia Lai (Đức Long Gia Lai Land) ra toà.

Đây là những khách hàng đã ký hợp đồng đặt cọc với Đức Long Gia Lai Land tại dự án Western Park giai đoạn 2017 – 2018. Một số người đã thanh lý hợp đồng nhưng đến nay chủ đầu tư vẫn không trả lại tiền.

Bà H.T.X (quê Ninh Thuận) cho biết, tháng 7/2017 bà ký hợp đồng cọc với Đức Long Gia Lai Land để mua căn hộ 63m2 tại dự án Western Park với giá 1,2 tỷ đồng. Theo tiến độ thanh toán, bà X. đã chuyển cho chủ đầu tư hơn 214 triệu đồng.

Theo bà X, hợp đồng cọc thể hiện tối đa 15 tháng sau chủ đầu tư phải ký hợp đồng mua bán (HĐMB). Sau đó, chủ đầu tư có văn bản cam kết sẽ ký HĐMB vào tháng 4/2019. Tuy nhiên, từ đó đến nay chủ đầu tư vẫn không thể ký HĐMB.

“Nhiều lần liên lạc với chủ đầu tư nhưng bất thành, quan sát thực tế dự án tôi thấy chủ đầu tư không có dấu hiệu triển khai dự án đúng tiến độ, dự án vẫn chỉ là bãi đất trống cỏ dại mọc đầy”, bà X. nói.

Ký hợp đồng cọc với Đức Long Gia Lai Land để mua căn hộ tại dự án Western Park từ tháng 11/2018, ông T.H.C (ngụ quận Bình Tân, TP.HCM) đã thanh toán 303 triệu đồng. Thấy dự án “đứng hình” thời gian dài và không biết khi nào mới ký HĐMB, cuối tháng 3/2020 ông C. đã ký thanh lý hợp đồng cọc.

Theo biên bản thanh lý, trong vòng 90 ngày, Đức Long Gia Lai Land phải hoàn trả số tiền gốc cộng thêm 7 triệu đồng tiền lãi do chậm ký HĐMB cho ông C. Tuy vậy, quá thời hạn trên nhưng công ty vẫn chưa trả tiền cho khách hàng này.

Trầy trật đòi tiền là trường hợp của bà H.B.S.O (ngụ quận Bình Tân), người ký hợp đồng cọc với Đức Long Gia Lai Land từ tháng 5/2017 và đã thanh toán 250 triệu đồng. Đến tháng 10/2019, hai bên thanh lý hợp đồng cọc và đến nay bà O. mới chỉ được trả lại 30 triệu đồng.

Ngoài những khách hàng nói trên, hàng chục người khác ký hợp đồng cọc mua căn hộ tại dự án Western Park nhưng đến nay chưa được giải quyết cho hay đã nộp đơn khởi kiện Đức Long Gia Lai Land đến TAND huyện Bình Chánh, nơi công ty đặt trụ sở. Họ yêu cầu chủ đầu tư hoàn trả tiền cọc và lãi suất 0,05% của tiền cọc tính trên số ngày chậm ký HĐMB.

Đối với những trường hợp đã thanh lý hợp đồng cọc nhưng chưa được trả lại tiền, khách hàng khởi kiện yêu cầu Đức Long Gia Lai Land thực hiện theo cam kết.

Chủ đầu tư “lặn mất tăm”

Ngày 12/8/2020, TAND huyện Bình Chánh xác nhận đã nhận được đơn khởi kiện của gần 20 khách hàng mua căn hộ tại dự án Western Park. Những người này khởi kiện Đức Long Gia Lai Land, yêu cầu toà giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ.

Theo các khách hàng, họ nhiều lần liên lạc yêu cầu giải quyết hoàn trả tiền cọc thì Đức Long Gia Lai Land không có thiện chí tiếp xúc, thậm chí có dấu hiệu trốn tránh. Tìm đến trụ sở chính ghi trên giấy đăng ký doanh nghiệp tại địa chỉ số 149-151 đường số 9A Khu dân cư Trung Sơn, xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh, khách hàng không thấy văn phòng công ty hoạt động, không biết liên hệ với ai?

Thông tin từ Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM, trụ sở chính của Đức Long Gia Lai Land vẫn đăng ký tại địa chỉ trên. Công ty đăng ký thay đổi lần thứ 8 vào ngày 2/3/2020, người đại diện pháp luật là ông Lý Trần Tiến. Hộ khẩu thường trú và nơi ở hiện tại của người này tại thôn Phước Tây, xã Đức Hoà, huyện Mộ Đức, tỉnh Quảng Ngãi.

Để làm rõ thông tin khách hàng khởi kiện, PV đã tìm đến địa chỉ đăng ký trụ sở chính của Đức Long Gia Lai Land tại Khu dân cư Trung Sơn, huyện Bình Chánh liên hệ. Tuy nhiên nơi đây không có văn phòng công ty, chỉ là toà nhà bỏ trống đang treo bảng cho thuê.

Nguyên nhân đến nay Đức Long Gia Lai Land không thể ký HĐMB đúng hạn với khách hàng còn đến từ những khuất tất khâu thực hiện thủ tục pháp lý dự án Western Park.

Trả lời khách hàng ngày 12/8/2020, UBND quận Bình Tân, TP.HCM cho biết, dự án Western Park trước đây là dự án Khu nhà ở cao tầng cán bộ nhân viên của Công ty CP Đầu tư xây dựng Bình Chánh. Sau đó, doanh nghiệp này chuyển nhượng lại cho Đức Long Gia Lai Land.

Quy mô diện tích khu đất dự án là 4.086,1m2, trong đó có 148,7m2 thuộc phạm vi lộ giới đường Lý Chiêu Hoàng nối dài. Diện tích 3.937,4m2 còn lại phù hợp quy hoạch. Đức Long Gia Lai Land được UBND TP.HCM công nhận là chủ đầu tư dự án Western Park vào tháng 12/2015.

Hiện Đức Long Gia Lai Land vẫn chưa thực hiện các thủ tục để được phê duyệt tổng mặt bằng chi tiết tỷ lệ 1/500, chưa được cơ quan Nhà nước cấp giấy phép xây dựng, chưa nghiệm thu việc hoàn thành cơ sở hạ tầng kỹ thuật, chưa nghiệm thu hoàn thành phần móng của toà nhà… chưa đủ điều kiện để thực hiện giao dịch kinh doanh BĐS theo quy định.

Theo ông Nguyễn Minh Nhựt – Phó Chủ tịch UBND quận Bình Tân, ngày 3/8 vừa qua, UBND quận đã có công văn gửi Sở Xây dựng, Sở TN&MT, Sở Kế hoạch và Đầu tư đề nghị có kế hoạch phối hợp kiểm tra và có biện pháp xử lý việc chậm thực hiện dự án này.

Luật sư Nguyễn Duy Binh – Giám đốc Công ty Luật Nguyễn Lê Trần và cộng sự (Đoàn luật sư TP.HCM) cho rằng, Đức Long Gia Lai Land huy động vốn bằng hình thức ký hợp đồng đặt cọc khi dự án Western Park chưa đủ điều kiện kinh doanh là vi phạm Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014.

Bởi đối với nhà chung cư, toà nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai, trước khi bán chủ đầu tư phải đáp ứng một số thủ tục pháp lý cần thiết, trong đó phải được nghiệm thu hoàn thành xong phần móng. Trong khi dự án vẫn chỉ là bãi đất trống nhưng công ty đã thu tiền từ khách hàng.

Với các thông tin pháp lý về dự án do UBND quận Bình Tân cung cấp, luật sư Binh cho hay, Đức Long Gia Lai Land còn vi phạm Điều 8 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 khi kinh doanh BĐS không đủ điều kiện; không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về BĐS; huy động, chiếm dụng vốn trái phép…

Theo luật sư Binh, để tránh những sự việc đáng tiếc xảy ra trong  quá trình mua bán BĐS hình thành trong tương lai, người mua cần tỉnh táo lựa chọn chủ đầu tư uy tín, xem xét kỹ lưỡng pháp lý dự án trước khi ký hợp đồng, thanh toán tiền. Ngoài ra, nên cân nhắc nhờ luật sư, chuyên gia trong lĩnh vực BĐS kiểm tra, thẩm định pháp lý dự án trước khi quyết định mua.

Bài viết Khách mua dự án Western Park đồng loạt khởi kiện Đức Long Gia Lai Land đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Nguy cơ trắng tay vì mua đất bằng hợp đồng đặt cọc

Hàng chục người dân ở TP.HCM đã làm đơn tố cáo gửi Công an TP.HCM đề nghị điều tra làm rõ các dấu hiệu sai phạm của ông Trịnh Ngọc Khoa (sinh năm 1976, ngụ quận 3, TP.HCM) trong các giao dịch bán đất nền tại khu đất số 18 đường Trường Lưu, phường Long Trường, quận 9.

Theo đơn đề nghị khởi tố gửi Công an TP.HCM, người mua đất cho biết ông Trịnh Ngọc Khoa sở hữu khu đất rộng khoảng hơn 4.137,6m2 thuộc thửa 600, 742, 759, 787, 789 và 790, tờ bản đồ 36 tọa lạc tại địa chỉ số 18 đường Trường Lưu, phường Long Trường, quận 9. Trong đó, diện tích đất được công nhận là 3.757,1m2 và đã được UBND quận 9 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Trịnh Ngọc Khoa.

Cuối năm 2016, ông Trịnh Ngọc Khoa tự ý phân lô khu đất trên thành dự án bán nền với gần 50 lô đất có diện tích từ 50-90m2 rồi thông qua một số công ty bất động sản bán ra cho khách hàng. Ông Trần Anh Sơn (sinh năm 1983, ngụ quận Thủ Đức) cho biết, thông qua sự giới thiệu của Công ty CP Dịch vụ Bất động sản Đất Thịnh Phát đã ký hợp đồng với ông Khoa mua một nền đất diện tích 50m2 với giá 800 triệu đồng vào tháng 10/2016. Ngay sau khi ký hợp đồng, ông Sơn đã thanh toán 150 triệu đồng.

Theo hợp đồng ký giữa khách hàng với ông Khoa, có sự làm chứng của Công ty Đất Thịnh Phát thì ông Khoa cam kết sau 7 tháng kể từ ngày ký hợp đồng sẽ làm thủ tục sang tên chủ quyền cho khách hàng và chịu toàn bộ chi phí hạ tầng, pháp lý tách sổ cũng như chi phí thuế phát sinh. Tuy nhiên, quá thời hạn nhưng chủ đầu tư vẫn không làm thủ tục sang tên chủ quyền khiến anh Sơn lo lắng. Đến nay, ông Sơn đã đóng 400 triệu đồng nhưng đã nhiều năm trôi qua, nền đất vẫn chưa thấy đâu.

Tương tự, hồi cuối năm 2016, thấy con cháu sống tứ tán khắp nơi nên gia đình bàn bạc cử ông Phạm Văn Đàn (sinh năm 1965, ngụ quận Bình Thạnh) làm đại diện cùng mua 10 lô đất tại dự án này để đại gia đình xây nhà ở sát cạnh nhau. Đến cuối năm 2017, khi ông Khoa không thực hiện được cam kết theo hợp đồng, gia đình ông thanh lý bớt 4 nền, còn giữ lại 6 nền. “Chúng tôi nhiều lần yêu cầu trực tiếp gặp ông Khoa để giải quyết nhưng đều bị ông này né tránh”, ông Đàn bức xúc.

Chị Nguyễn Thị Hoa (sinh năm 1970, ngụ quận 9) cũng mua nền đất diện tích 54m2 thuộc một phần thửa 787 của ông Khoa với giá gần 875 triệu đồng, đến nay chị Hoa đã thanh toán được 420 triệu đồng. “Khu đất của ông Khoa tự vẽ dự án có nhiều sổ đỏ khác nhau. Chúng tôi đã yêu cầu ông Khoa sang tên cho khách hàng một số thửa đất hiện có bằng đúng diện tích đã bán cho khách hàng, không cần phải phân lô từng nền, chúng tôi sẽ đứng sổ chung nhưng ông Khoa vẫn không chấp nhận”, chị Hoa nói.

Công an vào cuộc điều tra làm rõ

Trung tá Võ Văn Hữu, Phó Thủ trưởng Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TP.HCM đã có công văn số 1337/TB-CQCSĐT-PC01 chuyển đơn tố cáo cùng các hồ sơ tài liệu cho Phòng Cảnh sát hình sự để xác minh điều tra theo thẩm quyền. Tổng cộng, 16 khách hàng đứng đơn tố cáo cho biết đã ký hợp đồng đặt cọc mua nền đất và đã giao cho ông Trịnh Ngọc Khoa số tiền lên tới gần 13 tỷ đồng.

Những hộ dân mua đất nền của ông Khoa cũng đã có đơn kiến nghị gửi UBND quận 9. Sau đó, UBND quận 9 đề nghị những người dân này liên hệ chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận 9 để được hướng dẫn giải quyết.

Trả lời PV, bà Lê Thị Thu Hà, người đại diện cho ông Trịnh Ngọc Khoa cho biết, việc không thể tiếp tục hợp đồng là do bất khả kháng nên hợp đồng vô hiệu. Theo đó, trong quá trình thực hiện hợp đồng, chính sách Nhà nước có sự thay đổi, “siết” việc phân lô bán nền nên không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng.

“Hợp đồng vô hiệu, đúng ra thì tiền của ai trả về người đó nhưng ông Khoa đã hỗ trợ thêm 15% lãi suất, tính trên tổng số tiền mỗi người đã đóng vào. Ông Khoa đã nhờ nhiều nơi lo thủ tục pháp lý để ra sổ và mất rất nhiều tiền nhưng đều không được chứ không phải muốn “lật kèo” như khách hàng tố cáo. Một số khách hàng đã đồng ý nhận tiền, còn lại một số không chấp nhận vẫn đang khiếu kiện. Hiện ông Khoa đang bận công việc ở Mỹ không về Việt Nam được nên chưa gặp trực tiếp khách hàng chứ không phải né tránh”, bà Hà nói.

Người đại diện cho ông Trịnh Ngọc Khoa cũng nói, người dân đã làm đơn tố cáo lên Công an TP.HCM, cũng có người làm đơn đi kiện. Hiện tại, 2/3 số người mua đất đã nhận lại tiền. Về việc khách hàng muốn đứng sổ chung, không cần phải phân lô từng nền, bà Hà nói không thể làm như vậy được. Vì thời gian qua ông Khoa lỗ rất nhiều do trả lãi cho ngân hàng, chưa kể tiền bù lãi suất cho người mua đất. Bây giờ muốn lấy lại tiền, khách hàng cũng phải chờ chứ không thể một lúc lấy lại hết được ngay.

Luật sư Nguyễn Quốc Anh, Giám đốc Công ty Luật QAP cho rằng việc chủ đầu tư đổ lỗi cho chính sách thay đổi để né tránh trách nhiệm bồi thường là không thỏa đáng. Mặt khác, căn cứ vào hồ sơ vụ việc thể hiện chủ đầu tư đã nhờ nhiều nơi “lo thủ tục pháp lý” để phân lô tách thửa nhưng cơ quan chức năng đã trả hồ sơ, không chấp thuận. Như vậy, chủ đầu tư biết rõ khu đất không đủ điều kiện để phân lô tách thửa nhưng vẫn cố tình thu hồi, hủy bỏ hợp đồng đặt cọc cũ ký năm 2016 để ký hợp đồng đặt cọc mới vào cuối năm 2017 nhằm lấy lòng tin của khách hàng để thu thêm tiền. Việc làm này có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản nên rất cần cơ quan công an vào cuộc điều tra, làm rõ để xử lý nghiêm sai phạm theo quy định pháp luật.

Theo Duy Quang/ TPO

Link bài gốc: https://www.tienphong.vn/dia-oc/nguy-co-trang-tay-mat-tien-ty-vi-mua-nha-bang-hop-dong-dat-coc-1658656.tpo

Bài viết Nguy cơ trắng tay, mất tiền tỷ vì mua nhà bằng hợp đồng đặt cọc đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Đủ chiêu chiếm dụng vốn

Những tháng đầu năm 2019, thị trường bất động sản (BĐS) khan hiếm nguồn cung, trong khi nhu cầu ở của người dân gia tăng nên các doanh nghiệp ồ ạt, tìm kiếm cho mình những quỹ đất để xây dựng dự án.

Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp BĐS hiện nay vì lý do muốn huy động vốn nhiều nhất, nhanh nhất có thể nên đôi khi “quên” đi những quy định của pháp luật, bất chấp rao bán, nhận cọc giữ chỗ, huy động vốn…

Cụ thể, các chủ đầu tư (CĐT) sử dụng nhiều hình thức khác nhau, chẳng hạn như hợp đồng góp vốn hay suất đặt chỗ thay vì cung cấp hợp đồng mua bán. Một số dự án chưa công bố mở bán chính thức nhưng các môi giới tại sàn lôi kéo khách hàng bằng cái gọi là “suất ngoại giao”, người mua sẽ được mua với mức giá thấp hơn giá chính thức chủ đầu tư đưa ra ngày mở bán.

Còn nhớ năm 2017, chiêu thức này từng được công ty địa ốc Alibaba áp dụng và gây xôn xao dư luận suốt một thời gian dài. Tự xưng là CĐT dự án khi chưa thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, chưa có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, thậm chí chưa thực hiện thủ tục lựa chọn CĐT dự án đất nền nhưng doanh nghiệp này vẫn huy động vốn bằng “phiếu đặt chỗ”.

Cùng với đó là chương trình quảng cáo rầm rộ khi công bố tung ra 1.000 nền nhà và nhận đặt cọc 50 triệu đồng/nền, thu hàng chục tỷ đồng từ khách hàng.

Hay mới đây, dù chỉ là bãi đất trống song CĐT dự án Thanh Long Bay của Công ty TNHH Trung Sơn Bắc (thuộc Tập đoàn Nam Group) cùng các đơn vị phân phối đã rầm rộ mở bán, ký hợp đồng đặt cọc, huy động vốn trái phép.

Thậm chí, để thúc đẩy tiến độ kinh doanh, CĐT còn thiết kế một chính sách thanh toán nhẹ nhàng trong 48 tháng (tính ra chỉ khoảng 7 triệu đồng/tháng). Mỗi căn biệt thự biển có giá từ 4.5 tỷ/căn trở lên. Nếu khách hàng đồng ý mua dự án Thanh Long Bay, sẽ phải đặt cọc số tiền 50 triệu đồng/căn hộ, biệt thự là 100 triệu đồng/căn. Theo hợp đồng đặt cọc ký kết thì khách hàng phải đóng 20% giá trị căn hộ, biệt thự mình đã mua trong thời gian 7 ngày sau khi ký hợp đồng đặt cọc. Như vậy, có thể thấy CĐT dự án Thanh Long Bay đã thu hàng chục tỷ đồng của khách hàng.

Một trường hợp khác nữa, là dự án Opla Boulevard của Tập đoàn Đất Xanh, dự án được giới thiệu nằm trên đường Kha Vạn Cân, phường An Bình, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương. Mặc dù chỉ là bãi đất trống, doanh nghiệp này đã tổ chức rao bán và nhận cọc của người dân lên đến 200 triệu đồng…

Đồng thời, cũng có những trường hợp bị phát hiện và xử phạt như Công ty CTP Đại Dương, tháng 4/2019, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh đã có đề xuất UBND TP xử phạt Công ty này 275 triệu đồng và đình chỉ hoạt động kinh doanh BĐS vì ký hợp đồng mua bán nhà ở dự án Valencia Riverside (quận 9) khi chưa đủ điều kiện….

Rõ ràng, mỗi dự án sẽ có một mức huy động khác nhau với những cách thức không giống nhau. Tuy nhiên, điểm chung của các CĐT này là một khi đã nắm được tiền khách hàng trong tay, với những tranh chấp xảy ra sau đó, phía CĐT sẽ giải thích đây là giao dịch giữa các bên theo hợp đồng rõ ràng mặc cho khách hàng tổ chức viết đơn tố cáo, giăng băng-rôn phản đối và nhờ cơ quan chức năng can thiệp.

Còn khi bị truy hỏi về việc dự án chưa đủ điều kiện mở bán nhưng đã tiến hành huy động tiền, thì phía CĐT luôn lập luận rằng pháp luật Kinh doanh BĐS không quy định về các hợp đồng đặt cọc giữ chỗ, hợp tác kinh doanh …; việc CĐT và khách hàng ký kết các hợp đồng này là thỏa thuận, giao dịch dân sự theo quy định của Bộ Luật Dân Sự, nên các giao dịch này không chịu sự điều chỉnh và không vi phạm các quy định về pháp luật kinh doanh BĐS.

Và như một lẽ hiển nhiên, bên phải gánh chịu mọi hậu quả cuối cùng luôn luôn là khách hàng.

Phải cảnh giác hơn nữa!

Luật Kinh doanh BĐS đã quy định khá rõ, chỉ khi nào dự án làm xong móng, xong hạ tầng và được sự chấp thuận đủ điều kiện bán hàng của Sở Xây dựng, CĐT mới được bán hàng, huy động vốn. Điều này nhằm bảo vệ khách hàng tránh những rủi ro đáng tiếc khi các công ty BĐS kinh doanh theo kiểu “tay không bắt giặc”, đẩy rủi ro về phía khách hàng.

Trong cuộc trò chuyện với PV, Luật sư Lê Ngô Trung, Công ty Luật TNHH Vega cho rằng, trong giao dịch dân sự, việc bên tiến hành ký kết “hợp đồng đặt cọc” là điều khá phổ biến và được pháp luật thừa nhận. Theo Bộ luật Dân sự, thì bản chất của giao dịch đặt cọc là nhằm mục đích các bên hướng đến việc tiến hành giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Tuy nhiên, với các giao dịch trong các lĩnh vực mang tính đặc thù thì phải cần xem xét trên góc độ bản chất giao dịch để xác định và áp dụng pháp luật một cách phù hợp hơn.

Với trường hợp này, khi các bên tiến hành giao dịch thông qua việc ký kết “hợp đồng đặt cọc giữ chỗ”, thì ngay từ đầu xác định việc mua bán, và mục đích cuối cùng mà các bên hướng tới là quyền sở hữu căn hộ hoặc lô đất được mô tả một cách cụ thể và chi tiết trong hợp đồng.

Rõ ràng, đối tượng của việc giao dịch này thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật chuyên ngành. Cụ thể, tại khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP đã quy định khá rõ là “bên hợp tác, góp vốn …” chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu), và CĐT không được phép huy động vốn để chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà hoặc phân chia quyền sử dụng đất trong dự án của bên huy động. Bên cạnh đó, tại Điều 8 Luật Kinh doanh Bất động sản đã liệt kê những hành vi bị cấm, trong đó có hành vi “kinh doanh BĐS khi chưa đủ điều kiện”, và hành vi “huy động vốn trái phép”.

Theo luật sư Trung, với các quan điểm cho rằng đây chỉ là giao dịch về đặt cọc theo Bộ luật Dân sự là chưa xem xét một cách thấu đáo bản chất giao dịch, vì thực tế thì một bên (tức CĐT) đã cố ý và nhằm mục đích thu tiền và huy động vốn trái với quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai và Luật Nhà ở; và bên còn lại (tức khách hàng) thì muốn giành quyền ưu tiên và mua trước khi sản phẩm được phép chính thức mở bán theo luật định, bất chấp những lời cảnh báo của các Cơ quan nhà nước và chuyên gia pháp lý.

Vấn đề hiện nay cần quan tâm là các quy định về chế tài xử lý cần phải được ban hành và bổ sung một cách tương thích với các hành vi vi phạm, đặc biệt là xem xét đến yếu tố “chủ thể vi phạm” là các CĐT dự án với khả năng am hiểu và hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực này.

Đồng thời, Luật sư Trung cũng đưa ra lời khuyên, khi đầu tư vào bất cứ sản phẩm BĐS nào, để tạo giá trị thì phải tạo giá trị trên tài sản hợp pháp, không nên kỳ vọng vào việc tạo giá trị trên tài sản chưa đủ điều kiện kinh doanh. Nếu chọn mua một sản phẩm sai sót về mặt pháp lý tức là đang tự mua rủi ro.

“Thực tế hiện nay, bên cạnh những trường hợp bị lừa vẫn có những trường hợp người mua dù hiểu rõ tình trạng pháp lý của dự án tuy nhiên chấp nhận vì tin vào kịch bản màu hồng mà CĐT vẽ ra”, Luật sư Trung nhấn mạnh.

Theo Tiểu Thuý/ Tieudung.vn

Bài viết Doanh nghiệp bất động sản “tay không bắt giặc”, rủi ro bỏ mặc khách hàng đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.