Áp dụng vì “luật không quy định”

Rút kinh nghiệm từ nhiều trường hợp mua bán “vịt trời” bằng các loại hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng cho vay đảm bảo bằng quyền mua nhà… trước đó, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã quy định nhiều điều kiện ngặt nghèo để chủ đầu tư được phép huy động vốn từ khách hàng với loại hình nhà ở hình thành trong tương lai.

Trong đó, một trong những yêu cầu quan trọng nhất là chủ đầu tư chỉ được thu tiền trả trước thông qua việc ký hợp đồng mua bán sau khi có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của Sở Xây dựng địa phương. Đồng thời, không quy định các hình thức thu tiền trả trước bằng các hình thức thỏa thuận đặt cọc, tư vấn, hợp đồng vay, giữ chỗ, ký quỹ, tiền thành ý….

Tuy nhiên, chính vì luật “không quy định” chứ không cấm hẳn nên trên thực tế, nhiều dự án bất động sản tuy chưa hoàn thành thủ tục pháp lý, xây dựng hạ tầng, thậm chí chưa hoàn tất giải phóng mặt bằng nhưng chủ đầu tư đã quảng cáo rầm rộ và để các môi giới rao bán.

Một trong những “miếng mồi” phổ biến được bên bán đưa ra câu khách trong giai đoạn này là khẳng định “chỉ có mua lúc này mới có giá đó, chứ nếu đến giai đoạn ký hợp đồng thì giá đã tăng thêm vài chục phần trăm rồi”.

Cùng với đó là những khái niệm hoàn toàn không có trong luật được đưa ra như “bốc thăm giữ chỗ, đăng ký ưu tiên, nhận đặt cọc mua sản phẩm…” và các chủ đầu tư, sàn môi giới gọi tên các khoản tiền này là “tiền đặt cọc, tiền giữ chỗ, tiền đăng ký mua ưu tiên” thông qua các hợp đồng đặt cọc hoặc văn bản thỏa thuận đăng ký mua nhà ở.

Chẳng hạn như giữa tháng 7/2020, Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa đã ban hành văn bản khẳng định, dù chưa đủ điều kiện huy động vốn, nhưng chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội HQS – Khu đô thị mới Lê Hồng Phong I vẫn thông báo huy động từ 100 – 200 triệu đồng mỗi khách hàng. Theo cơ quan này, việc thu tiền đặt cọc tại một số dự án nhà ở xã hội trên là không đúng quy định.

Tại thời điểm kiểm tra, đại diện Sở Xây dựng Khánh Hòa cho biết, dự án chưa đủ điều kiện để đưa bất động sản vào kinh doanh theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, văn bản này của Sở Xây dựng Khánh Hòa không khiến chủ đầu tư và một số chuyên gia “tâm phục khẩu phục”. Họ cho rằng, chủ đầu tư nhận đặt cọc với mục đích nhận khoản đảm bảo cho việc ký hợp đồng mua bán theo quy định của Bộ luật Dân sự, dựa trên sự tự nguyện, thỏa thuận giữa hai bên, không phải với mục đích huy động vốn để thực hiện dự án theo pháp luật bất động sản.

Ở một góc nhìn khác, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho rằng, đúng là pháp luật còn có những khoảng hở liên quan đến việc đặt cọc nên nói sai thì chưa hẳn sai, nhưng người mua phải nhận thức được rằng việc phải huy động vốn theo kiểu “bán lúa non” cho thấy chủ đầu tư có năng lực tài chính mỏng và rủi ro có thể xảy ra nếu bản thân dự án hoặc thị trường xuất hiện những thách thức bất thường. Do đó, mỗi khách hàng cần cân nhắc giữa cái lợi khi được mua giá rẻ bằng các loại hợp đồng giữ chỗ, đặt cọc và nguy cơ mất trắng khoản tiền này do “hợp tác đầu tư” là cơ chế lãi cùng hưởng, lỗ cùng chịu.

Chủ đầu tư đi trên dây

Theo luật gia Lý Thành Nhân, Đại học Luật TP.HCM, một trong những khó khăn hiện nay là việc xác định mục đích của chủ đầu tư khi nhận tiền đặt cọc từ khách hàng. Ranh giới vi phạm về huy động vốn trái phép theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và tiền cọc được phép nhận theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 chỉ dựa vào việc đánh giá hoạt động sử dụng nguồn tiền của chủ đầu tư.

Trên thực tế, đã có chủ đầu tư đưa ra cam kết không sử dụng tiền cọc làm nguồn vốn xây dựng nhà ở, nhưng rất khó xác định, hay nói cách khác là không có cơ chế nào kiểm soát được chủ đầu tư có sử dụng đúng khoản tiền đặt cọc của khách hàng hay không.

Trên thị trường hiện nay, hầu hết người mua nhà đặt cọc qua môi giới và theo cam kết phổ biến giữa các sàn và chủ đầu tư, số tiền đặt cọc này sẽ phải chuyển về tài khoản của chủ đầu tư ngay trong ngày giao dịch. Khi đã chuyển về túi chủ đầu tư, không ai có thể biết được… “đồng nào mua mắm, đồng nào mua tương”.

Một vấn đề khác là hiện nay, giao dịch đặt cọc không bị giới hạn bởi số lượng sản phẩm bất động sản. Do đó, chủ đầu tư có thể ký kết nhiều văn bản đặt cọc hơn số lượng sản phẩm nhà ở sẽ bán ra. Ngoài ra, theo các cam kết trên thỏa thuận giữ chỗ, khoản tiền có thể được chủ đầu tư giữ trong thời gian dài cho đến khi dự án đã mở bán.

Nguyên tắc tự do thỏa thuận của Bộ luật Dân sự năm 2015 cho phép thỏa thuận hoặc bằng cam kết từ khách hàng mà chủ đầu tư được loại trừ trách nhiệm phạt cọc, hoặc chậm hoàn tiền trả cọc.

Với phương thức này, khách hàng mặc dù giao tiền cọc cũng không có được sự đảm bảo nào về việc giao kết hợp đồng mua bán nhà ở, kể cả có ghi ngày giờ cụ thể, trong khi đó chủ đầu tư có thể nhận thêm tiền lãi từ chính tiền cọc của khách hàng thông qua các giao dịch tiền gửi.

Ngoài ra, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Đại học Luật Hà Nội cho rằng, một vấn đề ít người quan tâm là dù sau khi đặt cọc và tiến tới ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, khách hàng phát hiện chủ đầu tư sử dụng “bẫy câu chữ” trong hợp đồng và không muốn ký kết nữa thì có đòi lại được tiền đặt cọc không?

Điều 328, Bộ luật Dân sự 2015 quy định những trường hợp có thể đòi lại tiền đặt cọc, trong đó có yếu tố sai sót có chủ ý từ bên bán. Thế nhưng, chưa nói phần đông người dân hiện nay vẫn giữ tư duy không muốn dựa dẫm vào các văn phòng luật sư hoặc các chuyên gia tư vấn khi ký hợp đồng để phát hiện ra những “cái bẫy”, thì ngay yếu tố “sai sót có chủ ý” cũng rất khó để xác định. Do đó, thông thường, dù phát hiện hợp đồng mua bán có điều khoản bất công, người mua cũng “cắn răng” ký tiếp hợp đồng, nếu không sẽ… mất cọc.

Theo quy định của Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản hiện hành, chế tài đưa ra xử lý trường hợp chủ đầu tư huy động vốn trái phép mới chỉ dừng lại ở mức độ xử phạt vi phạm hành chính và bồi thường thiệt hại nêu có.

Cụ thể, Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định mức phạt cao nhất cho hành vi trên chỉ là 300 triệu đồng, quá thấp so với lợi ích thu được từ việc lợi dụng kẽ hở trong một dự án bất động sản quy mô lớn để thu trước tiền của người mua nhà.

Bên cạnh đó, ghi nhận thực tế của phóng viên cho thấy, quy trình xử lý sai phạm cũng không hề đơn giản bởi thẩm quyền xử phạt thuộc về Sở xây dựng, nhưng cơ quan này lại không có quyền kiểm tra tài chính để xác định số tiền cọc, tiền ứng trước, tiền giữ chỗ của khách hàng có trong tài khoản của doanh nghiệp hay đã dùng vào việc đầu tư dự án, nên rất khó xác định căn cứ để xử lý vi phạm.

Mặt khác, việc xác định thiệt hại của khách hàng để buộc chủ đầu tư bồi thường cũng là vấn đề khó khăn, nhất là khi khách hàng không đồng nhất với nhau về cách tính thiệt hại khi dự án bị chậm tiến độ hoặc dừng triển khai do lỗi của chủ đầu tư. Bản thân nhiều người mua nhà rơi vào cảnh phải “ngậm bồ hòn làm ngọt”, bởi nếu kiện, có thể thắng, thậm chí lãnh đạo doanh nghiệp dự án rơi vào vòng lao lý, nhưng dự án bế tắc vẫn hoàn bế tắc, mà để sai phạm đó tiếp diễn thì cũng không biết bao giờ mới được nhận nhà.

Tình cảnh đó đang diễn ra tại dự án Usilk City (Hà Đông – Hà Nội) của Sông Đà Thăng Long, vốn nổi tiếng là dự án “bê trễ thập kỷ”. Hiện tại, bản thân các nhóm khách hàng của dự án này cũng mâu thuẫn và bác bỏ tính đại diện hợp pháp của nhau vì cho rằng nhóm này, nhóm kia có “mưu đồ” riêng trong việc đấu tranh với chủ đầu tư.

Thông thường, dù phát hiện hợp đồng mua bán có điều khoản bất công, người mua cũng “cắn răng” ký tiếp hợp đồng, nếu không sẽ… mất cọc.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Đại học Luật Hà Nội

Bài viết Hợp đồng đặt cọc mua nhà, chủ đầu tư đi trên dây đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Hợp đồng mua bán ép khách hàng

Ngày 16/3, nhiều khách hàng đã kéo tới dự án Opal Boulevard trên đường Phạm Văn Đồng, TP. Dĩ An, tỉnh Bình Dương để phản đối chủ đầu tư là Công ty cổ phần Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hà An về việc thu tiền mua bán tại dự án này.

Cụ thể, bà T.T.T. một khách hàng mua dự án này cho biết, tháng 6/2019, bà mua căn hộ dự này để ở và theo chủ đầu tư quảng cáo thì tới quý II/2020 mới ký hợp đồng mua bán nên mới phải đóng tiền. Thế nhưng, tới tháng 2/2020, chủ đầu tư đã thông báo khách hàng lên công ty ký hợp đồng mua bán, nếu không ký hợp đồng mua bán đúng thời hạn 1 tháng thì khách hàng sẽ mất toàn bộ tiền cọc 20% giá trị căn hộ. Nhiều khách hàng, trong đó có bà T. không xoay kịp tiền để đóng đang lo lắng sẽ mất cọc số tiền lớn.

Ngoài ra, khách hàng mua dự án này còn đứng ngồi không yên khi chủ đầu tư dự án đưa vào điều khoản hợp đồng rằng nếu như khách hàng thanh toán chậm thì không ảnh hưởng đến quyền lợi và nghĩa vụ khách của chủ đầu tư trong hợp đồng và pháp luật Việt Nam. Chủ đầu tư có quyền chấm dứt hợp đồng và áp dụng phạt 10% giá trị hợp đồng, khách hàng còn phải thanh toán một khoản tiền để khắc phục, hỗ trợ, bù đắp thiệt hại của chủ đầu tư là 30% giá trị (bao gồm nhưng không giới hạn: chi phí bán hàng, cơ hội kinh doanh, chi phí vốn, lãi suất ngân hàng, hao mòn tài sản…) khi bị chấm dứt hợp đồng mua bán.

Đặc biệt, chỉ sau khi chủ đầu tư bán được căn hộ cho bên thứ ba và nhận đủ tiền thanh toán, thì mới có nghĩa vụ hoàn trả tiền cho khách hàng sau khi đã khấu trừ các khoản xử lý, xử phạt của hợp đồng.

“Sau khi chúng tôi phản ứng thì chủ đầu tư đã giảm việc phạt lãi xuống còn 30%, nhưng chúng tôi vẫn không chấp thuận điều này, vì chủ đầu tư đưa điều khoản này chẳng khác nào muốn chiếm tiền của khách hàng”, bà T. nói.

Được biết, dự án Khu căn hộ cao cấp Opal Boulevard do Công ty cổ phần Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hà An (do Đất Xanh Group sở hữu 99,99% cổ phần) làm chủ đầu tư. Dự án này được Đất Xanh Group quảng cáo có quy mô 2 block, 35 tầng với khoảng 1.500 căn hộ cao cấp.

Trong tháng 5/2019, chủ đầu tư đã nhận tiền của nhiều khách hàng thông qua biên bản ghi nhớ, người đại diện ký tên và con dấu là của Công ty cổ phần Dịch vụ bất động sản Đất Xanh.

Trong biên bản này, bên A sẽ cho bên B ưu tiên được mua căn hộ/sản phẩm… Sau đó các bên sẽ tiếp túc ký biên bản thoả thuận. Ngoài số tiền 50 triệu đồng ban đầu, khách hàng phải đóng tiếp cho chủ đầu tư số tiền 150 triệu đồng. Tiếp đó, cuối năm 2019, chủ đầu tư yêu cầu khách đóng tiếp tiền bằng 20% giá trị căn hộ. Giá bán lúc đầu từ 30 – 35 triệu/m2, căn hộ có diện tích trên 60 m2.

Theo quy định của Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, Công ty Hà An phải thực hiện việc đăng ký mẫu hợp đồng mua bán căn hộ tại cơ quan nhà nước và phải được chấp thuận, công bố mẫu hợp đồng. Tuy nhiên, khách hàng phản ánh, Công ty Hà An đã ký hợp đồng mua bán căn hộ với nhiều người tiêu dùng không đúng theo nội dung hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung đã được cơ quan chức năng chấp thuận, làm ảnh hưởng quyền lợi người tiêu dùng. Hiện các cơ quan chứng năng tại tỉnh Bình Dương đang xem xét và làm rõ.

Khách hàng nên xem kỹ hợp đồng trước khi ký

Trao đổi với phóng viên PV, luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP.HCM) cho biết, theo quy định pháp luật, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thuộc trường hợp phải đăng ký mẫu hợp đồng. Cơ quan nhà nước nhận hồ sơ (Cục quản lý cạnh tranh, Sở Công thương) sẽ xem xét về nội dung có thuộc trường hợp không có hiệu lực quy định tại Điều 16, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng hay không; sự thể hiện nội dung phải rõ ràng, dễ hiểu; sự phù hợp với quy định của pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng và nguyên tắc chung về giao kết hợp đồng.

Trên thực tế, trước khi có quy định này, nhiều chủ đầu tư được tư vấn và soạn thảo theo các kiểu hợp đồng của nước ngoài, cách trình bày câu văn theo ngữ pháp nước ngoài, từ ngữ theo dịch thuật và nhiều từ ngữ đó chưa rõ nghĩa, tra từ điển tiếng Việt cũng không có…, dẫn đến các hợp đồng rất phức tạp, thậm chí là luật sư đọc cũng không hiểu, hiểu không hết, vì bản thân nội dung từ ngữ, câu văn đó không rõ nghĩa, đa nghĩa.

Kể từ khi có quy định buộc chủ đầu tư đăng ký mẫu hợp đồng, thì vấn đề này được cải thiện, quyền lợi của người mua nhà được đảm bảo hơn, nhưng vẫn còn nhiều điều cần tiếp tục sửa đổi, xây dựng trong các văn bản pháp luật và nhận thức của người có thẩm quyền.

Nếu như trường hợp chủ đầu tư chưa đăng ký mẫu hợp đồng, theo quy định Điều 8, Nghị định 99/2011/NĐ-CP thì không thể áp dụng các quy định của hợp đồng đã ký để giải quyết các tranh chấp.

Với các trường hợp đã đăng ký mẫu hợp đồng, nhưng giao kết trên thực tế với người tiêu dùng một kiểu, thì chủ đầu tư đã có lỗi, thậm chí có trường hợp là lừa dối khách hàng. Bởi theo quy định Điều 8, Nghị định 99/2011/NĐ-CP, các quy định “khác lạ” bất lợi cho người tiêu dùng không được áp dụng.

Với trường hợp chủ đầu tư đã đăng ký và được chấp thuận, nhưng sau đó người tiêu dùng mới phát hiện điều bất hợp lý, thì theo nguyên tắc pháp luật, vẫn phải xem xét đến hiệu lực của các quy định này.

Quá trình đăng ký mẫu hợp đồng là cơ quan nhà nước kiểm tra về 3 nội dung theo Điều 12, Nghị định 99/2011/NĐ-CP. Sau khi được chấp thuận và công bố mẩu hợp đồng, nếu phát hiện nội dung của hợp đồng theo mẫu vi phạm pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng hoặc trái với nguyên tắc chung về giao kết hợp đồng, cơ quan có thẩm quyền có quyền yêu cầu chủ đầu tư phải sửa đổi, hủy bỏ nội dung vi phạm đó.

Trường hợp nội dung trong hợp đồng theo mẫu không rõ hoặc có nhiều cách hiểu khác nhau, cơ quan có thẩm quyền có quyền yêu cầu chủ đầu tư giải trình làm rõ các nội dung đó.

Như vậy, việc chấp thuận mẫu hợp đồng của cơ quan nhà nước không có nghĩa là không xem xét lại nội dung của các quy định này. Tuy nhiên, Nghị định 99/2011/NĐ-CP chưa đưa ra cơ chế việc người tiêu dùng có quyền khởi kiện ra Tòa đối với yêu cầu buộc chủ đầu tư phải sửa đổi, bổ sung hợp đồng và được tranh luận ngay sau khi mẫu hợp đồng đã được đăng ký (khi người tiêu dùng chưa giao kết hợp đồng với chủ đầu tư).

Luật sư Phượng cho biết thêm, đã từng tham gia nhiều vụ án như trên, thực tế có vụ việc như Tòa án quận 1 vẫn áp dụng hợp đồng chưa được đăng ký mẫu và “bỏ quên” không xem xét đến khoản Điều 8, Nghị định 99/2011/NĐ-CP quy định không cho phép áp dụng.

Một số vụ án khác, thậm chí là Tòa áp dụng Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010 để giải quyết vụ án, nhưng chỉ áp dụng điều khoản về xác định thẩm quyền thụ lý đơn, việc tạm ứng án phí được miễn nhưng chưa có quy định.

Các quy định về quyền của người tiêu dùng trong Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010, quy định về giải thích hợp đồng mẫu trong Bộ luật Dân sự hoàn toàn không được xem xét áp dụng.

Nhiều lập luận của Tòa vẫn theo lý luận đủ năng lực hành vi dân sự, đã ký nên phải chịu trách nhiệm về nội dung đã ký mà bỏ quên các quy định khác liên quan về quyền của người tiêu dùng. Do đó, với các vi phạm của chủ đầu tư về hợp đồng, các vi phạm về nguyên tắc pháp luật, giải thích hợp đồng…, việc bảo vệ quyền lợi cho người tiêu dùng trong tố tụng còn khó khăn và gặp nhiều trở ngại.

Với các giao dịch có giá trị lớn, phức tạp thì khách hàng nên cần được người độc lập am hiểu pháp luật tư vấn, khuyến cáo về các nội dung quy định của hợp đồng. Việc tư vấn không chỉ là rà soát nội dung hợp đồng khi ký kết mà còn đánh giá được tâm thế của đối tác, phát hiện các định không bình đẳng, quy định cố ý làm khó hay bắt chẹt khách hàng….

Mặt khác, để quá trình khách hàng thực hiện hợp đồng biết xử lý khi chủ đầu tư vi phạm, thậm chí khi chính mình vi phạm về thanh toán cũng biết cách để xử lý khôn khéo hơn để trách được các chế tài xử phạt, giảm thiểu tổn thất, đàm phán thỏa thuận với chủ đầu tư khi mình gặp khó khăn không giải quyết được.

Theo Gia Huy/ Báo Đầu tư Bất động sản 

Link bài gốc: https://bds.tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/khoc-rong-voi-hop-dong-mua-ban-nha-map-mo-dieu-khoan-235618.html

Bài viết “Khóc ròng” với hợp đồng mua bán nhà mập mờ điều khoản đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.