Đất “vàng”, bán giá “bèo” (!)

Theo Báo cáo Tài chính hợp nhất của TCT Bình Dương cho năm Tài chính kết thúc ngày 31/12/2016, Tổng Công ty ghi nhận doanh thu chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc Khu liên hợp Công nghiệp – Dịch vụ – Đô thị Bình Dương (Khu liên hợp Bình Dương) cho Công ty CP Đầu tư Phát triển Tân Thành (Công ty Tân Thành) và Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng Tân Phú (Công ty Tân Phú) với giá trị là 525,688 tỷ đồng.

Cụ thể, tại Thuyết minh số 36 của Báo cáo Tài chính hợp nhất 2016, TCT Bình Dương đã chuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất cho Công ty Tân Thành. Năm 2007, Tổng Công ty liên doanh với bên nước ngoài là K Source và International Construction để thành lập Công ty Tân Thành với mục đích đầu tư và khai thác Dự án “Câu lạc bộ sân golf & Khu nghỉ dưỡng Đảo Hồ Điệp” tại khu đất thuộc Khu liên hợp Bình Dương.

Hai đối tác này đã chuyển nhượng lại phần vốn góp này cho Công ty TNHH Phát triển và Công ty CP Hưng Vượng trong năm 2011. Theo đó, hai công ty này sẽ kế thừa các nghĩa vụ pháp lý trong điều khoản của hợp đồng liên doanh đã ký. Các bên thống nhất định giá với tổng giá trị khu đất 24 triệu USD; trong đó, có 9 triệu USD là giá trị Tổng Công ty góp bằng quyền sử dụng đất, còn 15 triệu USD là giá trị còn lại khu đất sẽ được Công ty Tân Thành hoàn trả TCT Bình Dương cho các chi phí mà Tổng Công ty đã chi đối với khu đất ngoại trừ chi phí đất.

Trong năm 2016, TCT Bình Dương và Công ty Tân Thành đã ký Biên bản thỏa thuận thống nhất tổng khu đất của Tổng Công ty bàn giao là hơn 1.450.101 m2, mỗi m2 của khu đất này sẽ có giá là 16 USD. Trong đó, 6 USD là giá trị quyền sử dụng đất, 10 USD còn lại là giá trị hạ tầng Tổng công ty đã đầu tư trên khu đất. Theo đó, tổng giá trị quyền sử dụng đất của khu đất là hơn 8,7 triệu USD, tương đương hơn 139,2 tỷ đồng sẽ được Tổng Công ty góp vốn vào Công ty Tân Thành, phần giá trị còn lại thiếu so với cam kết sẽ được Tổng công ty góp bằng tiền mặt; Giá trị đã đầu tư trên khu đất là hơn 14,5 triệu USD tương đương hơn 275,5 tỷ đồng được cấn trừ với khoản Công ty Tân Thành đã ứng trước cho Tổng Công ty.

Tổng công ty đã xuất hóa đơn phần giá trị hạ tầng cho Công ty Tân Thành, doanh thu và giá vốn có liên quan được ghi trên kết quả kinh doanh của năm 2016. Cùng trong năm 2016, TCT Bình Dương đã chuyển nhượng khu đất với tổng diện tích 430.000,3 m2 tại Khu liên hợp Bình Dương, phường Phú Hòa, TP Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương cho Công ty Tân Phú.

Theo Hợp đồng chuyển nhượng ngày 08/12/2016, tổng giá trị chuyển nhượng là hơn 250,1 tỷ đồng (tương đương khoảng hơn 581 nghìn đồng/m2 đất). Ngày 12/12/2016, Tổng Công ty đã lập Biên bản bàn giao cọc mốc, ranh địa chính cho Công ty Tân Phú, doanh thu và giá vốn có liên quan đến việc chuyển nhượng được ghi nhận trên kết quả kinh doanh của năm 2016.

Theo quan sát của phóng viên, khu đất 43 ha nói trên tọa lạc tại góc đường Võ Văn Kiệt và Phạm Ngọc Thạch, thuộc TP Thủ Dầu Một, ngay đường rẽ vào Trung tâm hành chính tỉnh Bình Dương. Mặt tiền của khu đất này chạy dài khoảng gần 2 km dọc theo đường Phạm Ngọc Thạch rộng 60 m.

Theo Quyết định số 66/2015/QĐ-UBND ngày 23/12/2015 của UBND tỉnh Bình Dương ban hành quy định bảng giá các loại đất trên địa bàn, thì bảng giá đất ở đô thị khu vực TP Thủ Dầu Một (các phường Chánh Mỹ, Chánh Nghĩa, Định Hòa, Hiệp An, Hiệp Thành, Hòa Phú, Phú Cường, Phú Hòa, Phú Mỹ, Phú Tân, Phú Lợi, Phú Thọ, Tân An, Tương Bình Hiệp) mức giá chuẩn tại vị trí 1 thời điểm đó là 24,570 triệu đồng/m2. Với diện tích chạy dọc mặt tiền đường Phạm Ngọc Thạch và Võ Văn Kiệt sẽ được áp dụng giá trị đất thuộc vào vị trí 1, mức giá này cao gấp hơn 42 lần so với giá đất đã được TCT Bình Dương chuyển nhượng cho Công ty Tân Phú (!)

“Hợp thức hóa” cho việc bán đất “chui” ?

Liên quan đến khu đất 43 ha do TCT Bình Dương đã chuyển nhượng cho liên doanh là Công ty Tân Phú, ngày 29/07/2016, Tỉnh ủy Bình Dương đã có Văn bản số 407-CV/TU về việc phê duyệt chi tiết phương án sử dụng đất của Tổng Công ty thì đây là khu đất nằm trong danh mục chuyển giao từ TCT Bình Dương sang Công ty TNHH MTV Đầu tư và Quản lý dự án Bình Dương. Như vậy, có thể khẳng định, khu đất 43 ha này không nằm trong danh sách tài sản thành lý trước khi cổ phần hóa hay quản lý của TCT Bình Dương (?). Điều này đồng nghĩa với việc TCT Bình Dương đã tự động ký hợp đồng “bán chui” 43 ha đất thuộc diện tài sản của DNNN theo kiểu “tiền trảm hậu tấu”?

Bởi, phải đến ngày 13/03/2017, TCT Bình Dương mới có Văn bản số 39/TCTY gửi Thường trực Tỉnh ủy và Văn phòng Tỉnh ủy Bình Dương về việc xin chủ trương chuyển nhượng 30% phần vốn góp của Tổng Công ty tại Công ty Tân Phú. Theo Văn bản này, Công ty Tân Phú được thành lập theo thỏa thuận ngày 01/07/2010 giữa TCT Bình Dương và Công ty CP Bất động sản Âu Lạc (Công ty Âu Lạc), theo chủ trương tại Công văn số 1830-CV/TU ngày 17/10/2010 của Tỉnh ủy Bình Dương. Tỷ lệ vốn góp trong liên doanh, Công ty Âu Lạc 70% và TCT Bình Dương 30%, để thực hiện đầu tư kinh doanh trên diện tích 43 ha với DA Khu đô thị – Thương mại – Dịch vụ Tân Phú (KĐT Tân Phú).

Sau thời gian hoạt động, KĐT Tân Phú đã hoàn thành các thủ tục đầu tư để phát triển dự án và tháng 11/2012 được UBND tỉnh Bình Dương phê duyệt quy hoạch 1/500. Nhưng vì nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan do thị trường, dự án chưa được tiếp tục triển khai theo tiến độ đã định. Để đảm bảo việc tiếp tục triển khai các giai đoạn tiếp theo của DA thuận lợi cho đầu tư cũng như sử dụng quỹ đất hiệu quả, chủ động đầu tư, kinh doanh…Căn cứ điều 11.1 về việc chuyển nhượng phần vốn góp tại Hợp đồng thỏa thuận Thành lập liên doanh giữa hai bên, Công ty Âu Lạc đã có Văn bản số 21/AL/2017 ngày 0703/2017 đề nghị Tổng Công ty xem xét chuyển nhượng lại toàn bộ phần vốn góp 30% tại Công ty Tân Phú cho Công ty Âu Lạc chủ động tiếp tục tiến hành các giai đoạn tiếp theo của DA.

Tại Văn bản số 39/TCTY cũng nêu rõ, theo chủ trương của Tỉnh ủy Bình Dương về phương án 43 ha để thực hiện DA KĐT Tân Phú được chuyển giao về Công ty TNHH MTV Đầu tư và Quản lý dự án Bình Dương và Công ty này sẽ kế thừa phần vốn góp của TCT Bình Dương tại Công ty Tân Phú sau khi TCT Bình Dương cổ phần hóa. Tuy nhiên, để thuận lợi trong quá trình thực hiện hợp đồng về điều khoản chuyển giao khu đất 43 ha cho Công ty Tân Phú và quyết toán nghĩa vụ thuế thu nhập đối với hợp đồng đang thực hiện dở dang, Tổng Công ty đã thực hiện hoàn tất việc chuyển giao khu đất trực tiếp cho Công ty Tân Phú và quyết toán thuế vào niên độ 2016.

Theo TCT Bình Dương, do đang có nhu cầu đầu tư nhiều dự án khác, nên việc thoái 30% vốn đầu tư vào Công ty Tân Phú là cần thiết. Đồng thời, Công ty Âu Lạc là chủ sở hữu 100% dự án thì sẽ chủ động hơn trong việc triển khai đầu tư, tổ chức sản xuất kinh doanh mạng lại hiệu quả. Do đó, TCT Bình Dương kiến nghị Thường trực Tỉnh ủy Bình Dương thống nhất chủ trương cho phép Tổng Công ty chuyển nhượng phần vốn góp tại Công ty Tân Phú cho Công ty Âu Lạc theo phương thức thỏa thuận dựa trên cơ sở giá thẩm định của các đơn vị thẩm định giá có chức năng.

Sau đó, ngày 20/04/2017 Tỉnh ủy Bình Dương đã có Thông báo số 287-TB/TU về kết luận và chỉ đạo của Thường trực Tỉnh ủy đồng ý chủ trương cho TCT Bình Dương được chuyển nhượng 30% vốn góp tại Công ty Tân Phú cho Công ty Âu Lạc, Tổng Công ty phải thuê đơn vị tư vấn độc lập thẩm định giá đất làm cơ sở đàm phán ký hợp đồng chuyển nhượng và chịu trách nhiệm việc ký hợp đồng, thu tiền đúng theo quy định.

Theo đó, đến ngày 02/08/2017, TCT Bình Dương và Công ty Âu Lạc đã ký hợp đồng chuyển nhượng vốn góp 30% tại Công ty Tân Phú với giá 161,1 tỷ đồng. Như vậy, nhờ vào chủ trương của Tỉnh ủy Bình Dương TCT Bình Dương đã “hợp thức hóa” thành công việc bán “chui” 43 ha đất “vàng” ?

Theo Trần Đắc – Thiên Ân/ ThanhtraVietNam

Bài viết Đất “vàng” bán “chui” vẫn được “hợp thức hóa”? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Thông tư 03/2018 của Bộ Xây dựng hướng dẫn Nghị định 139/2017 về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, có hiệu lực từ ngày 12/6 đã mang đến niềm vui cho nhiều người khi không còn phải tốn khá nhiều tiền nộp phạt để tồn tại phần xây dựng vi phạm.

Thoát phạt “khủng”

Các trường hợp nhà ở riêng lẻ phải đáp ứng rất nhiều điều kiện nếu muốn tồn tại công trình mà không phải nộp lại một phần khoản lợi bất hợp pháp thu được từ diện tích nhà xây không phép, sai phép.

Cụ thể, thời điểm xây dựng tính từ ngày 4/1/2008 đến trước 15/1/2018 (ngày Nghị định 139 có hiệu lực) nhưng sau ngày 15/1/2018 mới phát hiện hoặc đã được phát hiện trước ngày 15/1/2018 và có một trong các văn bản: Biên bản vi phạm hành chính, quyết định xử phạt vi phạm hành chính, quyết định áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả hoặc quyết định áp dụng bổ sung biện pháp khắc phục hậu quả.

Đó mới chỉ là điều kiện cần. Nhà ở riêng lẻ còn phải đáp ứng hàng loạt điều kiện khắt khe khác như: không vi phạm chỉ giới xây dựng, không ảnh hưởng các công trình lân cận, không có tranh chấp, xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp và phải phù hợp với quy hoạch.

Theo ghi nhận của phóng viên, thông tin này thực sự là tin vui đối với hàng ngàn chủ nhà “lỡ” xây sai phép ở TP.HCM nhưng chưa đóng phạt về khoản tiền thu lợi bất hợp pháp từ phần sai phạm. Trường hợp ông T.V.T (ngụ phường Hiệp Bình Phước, quận Thủ Đức, TP.HCM) là một ví dụ.

Năm 2013, ông T. xây dựng nhà không đúng giấy phép vì làm thêm “chuồng cu” để có chỗ chứa hàng hóa. Sau đó, ông T. đến Văn phòng Đăng ký đất đai quận Thủ Đức để làm thủ tục hoàn công nhưng không được chấp nhận nếu không nộp phạt 200 triệu đồng. Xác định số tiền gần 200 triệu đồng là vượt quá khả năng nên ông T. không nộp phạt và căn nhà đến nay đã 5 năm nhưng vẫn chưa thể hoàn công theo quy định.

“Việc bỏ quy định nộp phạt để được tồn tại phần vi phạm là thông tin tốt lành. Tôi sẽ đến UBND phường hỏi kỹ để chuẩn bị tất cả giấy tờ làm thủ tục hoàn công ngay trong tuần này” – ông T. phấn khởi.

Bà Nguyễn Thị Thanh – ngụ đường Phan Đăng Giảng, phường Bình Hưng Hòa, quận Bình Tân, TP.HCM – cho biết chỉ vì xây thêm tầng lửng ngoài giấy phép mà 4 năm nay, gia đình bà không thể hoàn công căn nhà với số tiền phạt lên đến hơn 150 triệu đồng. “Chúng tôi cũng thấy mình làm sai nhưng vì tiền phạt nhiều quá nên cứ để thế ở chứ không thể hoàn công. Nay được thoát phạt thì còn gì bằng” – bà Thanh vui mừng. Theo bà, nếu sau này, căn nhà lỡ có nằm trong quy hoạch thì tiền đền bù cũng sẽ được cao hơn.

Theo tìm hiểu của chúng tôi, tình trạng xây nhà sai phép phổ biến nhất là ở các dự án phân lô, bán nền. Ở những khu dân cư này, rất nhiều người tự ý sửa lại thiết kế nhà mẫu theo ý thích của mình. Thậm chí, nhiều chủ nhà còn xây thêm một tầng khiến việc hoàn công đi vào ngõ cụt khi số tiền nộp phạt lên đến hàng trăm triệu đồng.

Bên cạnh đó, khi sửa chữa lại nhà, nhiều chủ hộ thay đổi thiết kế, xây thêm phòng trên sân thượng. Đến khi họ cập nhật nội dung này vào giấy chủ quyền thì bị phát hiện sai phạm. Đứng trước số tiền phạt lớn nên chỉ khi nào cần thiết như cầm sổ đỏ đi vay ngân hàng thì chủ nhà mới “ngậm bồ hòn” đi đóng.

Không “cào bằng”

Ông Trịnh Trọng Thành – Phó Chủ tịch UBND phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức – cho biết không phải trường hợp nhà xây dựng sai phép, không phép nào cũng được miễn nộp phạt để tồn tại. Trong quá trình giải quyết hồ sơ, cơ quan chức năng phải xem xét căn nhà đó có thuộc dạng chuyển tiếp từ Nghị định 121 trước đây hay không và chỉ chấp nhận một số trường hợp đủ điều kiện.

Theo ông Thành, Nghị định 121 “mở cửa” cho người dân muốn tồn tại nhà ở riêng lẻ khi xây dựng sai phép, không phép là phải đóng một khoản lợi 40%. Thế nhưng, không phải ai cũng đóng, trừ khi có nhu cầu nộp hồ sơ hoàn công, cập nhật chủ quyền. Những trường hợp này sẽ được miễn nộp khoản tiền thu lợi bất chính theo Nghị định 139. Tuy nhiên, dù có được miễn nộp phạt khoản lợi bất chính thì chủ nhà vẫn buộc phải đóng phạt do hành vi xây dựng trái phép.

“Dù việc vi phạm xảy ra cách đây 2 năm nhưng bây giờ phường mới phát hiện thì chủ nhà vẫn bị xử phạt hành chính và buộc phải khắc phục. Khi đó, cơ quan chức năng mới xem xét, nếu nằm trong các trường hợp được miễn phạt khoản thu lợi bất chính thì chỉ phải nộp phạt vi phạm hành chính” – ông Thành giải thích.

Theo ông Trần Thới Đông – Phó Chủ tịch UBND phường Sơn Kỳ, quận Tân Phú – để xác định nhà có thuộc trường hợp miễn nộp phạt khoản thu lợi bất chính hay không thì phải xem xét từng trường hợp cụ thể. Nghị định 139 có nhiều điểm mới giúp nhiều chủ nhà thuận lợi hơn trong việc hoàn công hoặc cập nhật chủ quyền. Cụ thể, nhiều trường hợp xây dựng trước đây không đúng quy hoạch nhưng đến nay, quy hoạch thay đổi mà căn nhà lại phù hợp với quy hoạch mới thì cũng được xem xét cho tồn tại. Ngược lại, có những trường hợp trước đây phù hợp quy hoạch nhưng chủ nhà chưa “hợp thức hóa” mà đến nay lại không còn phù hợp thì vẫn có thể không được xem xét cho tồn tại.

Với những trường hợp đã có quyết định áp dụng biện pháp nộp lại số tiền bất hợp pháp mà chưa nộp thì việc có truy thu khoản tiền đó hay không cũng phải xem xét kỹ lưỡng, bởi nếu không thu thì quyết định hành chính không được thi hành. “Những công trình nào đã có quyết định cưỡng chế, tháo dỡ rồi thì địa phương vẫn phải xây dựng kế hoạch cưỡng chế, tháo dỡ” – ông Đông khẳng định.

Một số luật sư và chuyên gia bất động sản cho rằng Thông tư 03 và Nghị định 139 mang tính nhân văn cao khi cho phép người dân được sở hữu tài sản của mình một cách trọn vẹn mà không phải đóng số tiền phạt có khi lên đến vài trăm triệu đồng/ trường hợp.

Hết thời nộp phạt để tồn tại

Theo Nghị định 121, nếu công trình trái phép không vi phạm chỉ giới xây dựng, không gây ảnh hưởng các công trình lân cận, không có tranh chấp, xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp thì bị xử phạt vi phạm hành chính. Ngoài ra, chủ nhà ở riêng lẻ còn bị buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được bằng 40% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép.

Đối với công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng hoặc công trình chỉ yêu cầu lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng thì số tiền phạt bằng 50% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép, sai thiết kế được phê duyệt hoặc sai quy hoạch xây dựng hay thiết kế đô thị được duyệt. Sau khi chủ đầu tư hoàn thành việc nộp phạt, cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng.

So sánh giữa Nghị định 139 và Nghị định 121, ông Trịnh Trọng Thành cho rằng Nghị định 139 tuy “cởi trói” cho các chủ nhà “lỡ sai” nhưng lại siết hơn Nghị định 121 khi không cho phép nộp phạt để tồn tại phần sai phép như trước nữa mà buộc phải tháo dỡ, nếu không tháo dỡ thì sẽ bị cưỡng chế dù công trình đó có phù hợp quy hoạch hay không. Mặt khác, Thông tư 03 và Nghị định 139 sẽ khiến các đầu nậu không dám xây nhà trái phép; còn người dân thì buộc phải chấp hành xây nhà theo giấy phép nếu không muốn bị cưỡng chế tháo dỡ ngay tức khắc.

Theo Nguoilaodong

Bài viết Gỡ thế bí cho nhà xây sai phép đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.