10 năm trước, lúc thời điểm thị trường sốt nóng, người người, nhà nhà đổ xô vào đầu tư đất. Thì chỉ trong chốc lát, khi Nghị quyết số 11 về yêu cầu Ngân hàng Nhà nước giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với năm 2010, nhất là lĩnh vực bất động sản của Chính phủ, dấu hiệu của sự đổ vỡ đã bắt đầu nhen nhóm xuất hiện.

Những nhà đầu tư từng sở hữu tiền tỷ, mua đi – bán lại như cơm bữa đứng trước nghịch cảnh làn sóng bán tháo hàng loạt nở rộ. Giá bất động sản bắt đầu lao dốc, “bay” tới 50% giá trị. Từ “đại gia” hoá thành người tay trắng với khoản nợ tiền hàng chục tỷ đồng là không phải là trường hợp hiếm gặp. Và thực tế cũng không ít “đại gia” khuynh gia bại sản vì bất động sản.

10 năm sau, thị trường bất động sản địa ốc đang gần như “đóng băng” bởi dịch bệnh và chính sách giãn cách. Tuy vậy, với các chuyên gia, thị trường địa ốc sẽ khó lặp lại kịch bản của giai đoạn 2011-2013 bởi thị trường bất động sản của hiện tại niềm tin của nhà đầu tư vẫn còn trong khi giai đoạn 2011-2013 đã mất.

Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam từng chia sẻ: “Năm 2011, thị trường đổ vỡ một phần nguyên nhân là do niềm tin, lúc đó chủ đầu tư dự án cũng tin rằng sẽ bán được, nhà đầu tư lao vào đầu tư, người mua cũng vậy… vì tất cả đều ở thế rất mù mờ, không có thông tin. Còn đến giờ chúng ta đã có một số báo cáo thị trường để nhà đầu tư, doanh nghiệp nhìn thấy và định hướng an toàn”.

Nhưng nhìn vào hiện tại, biến số Covid-19 đã làm thay đổi mọi sự đoán định. Ngay cả nền kinh tế nói chung cũng đối mặt với sự giảm sút về các chỉ số. Nền kinh tế bị đe doạ thì tất yếu bất động sản khó nằm ngoài tác động của bức tranh chung.

Ông N.P, một nhà đầu tư từng đi qua những cơn sốt điên đảo, cũng từng là người chứng kiến lần lao dốc không phanh của thị trường địa ốc vẫn còn nhớ mãi hình ảnh của “đại gia” địa ốc có hàng chục tỷ trong tay phải sống lay lắt.

Thế nên, khi đánh giá bức tranh thị trường hiện tại, dẫn số liệu của nợ xấu của hàng loạt các ngân hàng, ông P. nhận định: “Năm 2011-2013, nợ xấu ở khối nhà băng tăng mạnh. Nợ xấu đó chính là khoản vay bất động sản. Đến hiện tại, nợ xấu của các ngân hàng cũng tăng. Và đó cũng đều từ khoản vay bất động sản”.

Ông P lập luận: “Người ta cứ đặt niềm tin vào bất động sản, kỳ vọng nó. Nhưng đó là lúc thị trường không có diễn biến xấu. Thị trường Đà Nẵng thực chất đã có dấu hiệu trượt giá từ 1-2 năm trước. Đến hiện tại, dịch bệnh kéo dài và nguy cơ có thể mất tới 1-2 năm. Trong khi thực tế, nhà đầu tư nào buôn đất lâu năm cũng đều sử dụng đến đòn bẩy tài chính. Cách sử dụng vốn từ ngân hàng là điều mà hầu hết nhà đầu tư đều thuộc.

Thử tính toán xem, một nhà đầu tư bất động sản có 100 tỷ đồng. Họ vay 20% là ngân hàng. Tổng tài sản nếu tính giá trị địa ốc “bay” 30% thì từ 100 tỷ, họ chỉ còn 40 tỷ. Ngoài ra, Họ phải gánh khoản nợ tới 20 tỷ trong 5 năm 2019-2023, khi không có bất kỳ nguồn thu nhập nào vì bất động sản đang đóng băng. Nếu không có cái trả lãi, khoản vay sẽ thành nợ xấu. Nợ xấu dẫn đến bán sập hầm thì không phải bất động sản giảm 30% mà còn sụt 50%. Họ bị áp lực vay tiền đáo hạn trả lãi dẫn đến lại vay nóng thì kịch bản xấu càng trở nên bi kịch”.

Nhà đầu tư này cũng kể lại, năm 2011, anh từng mất tới gần 50% giá trị từ đất khi tổng tài sản 2,5 tỷ xuống còn 1,3 tỷ đồng.

“Nếu dịch bệnh còn kéo dài tới cuối năm hay sang năm 2022, 2023, chắc chắn làn sóng bán tháo và giá trị bất động sản sẽ “bay”. Đó là diễn biến tất yếu xảy ra do dịch bệnh ngay cả khi nhà đầu tư còn niềm tin. Có thể, chính dịch bệnh sẽ bào mòn niềm tin của nhà đầu tư vì hiện tại, không ít người đang có tâm thế thoát hàng, chấp nhận lỗ” – anh P nói.

Trước đó, trả lời phỏng vấn báo chí, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn cũng từng cho rằng, nếu dịch bệnh chưa được kiểm soát thì tình trạng cắt lỗ là điều sẽ xảy ra.

Bài viết Nếu thị trường địa ốc đóng băng, nhà đầu tư sẽ phải đối mặt với kịch bản gì? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Nỗi đau quá khứ – Khủng hoảng từ phía cung

Đã gần 10 năm trôi qua nhưng bức tranh đóng băng của thị trường năm 2011- 2013 vẫn còn đầy ám ảnh. Đó là khoảng thời gian im lìm và bất động của thị trường.

Khởi đầu cho chuỗi ảm đạm đó là Nghị quyết số 11 về yêu cầu Ngân hàng Nhà nước (NHNN) giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với năm 2010, nhất là lĩnh vực bất động sản của Chính phủ. Ở giai đoạn hầu hết chủ đầu tư, nhà phát triển bất động sản phụ thuộc hoàn toàn vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng thì sau mỗi lần điều chỉnh chính sách tài khóa lại một lần tổn thương.

Không lâu sau Nghị quyết vòng “tuần hoàn” vốn không được duy trì, doanh nghiệp bất động và dồn cho ngân hàng khối nợ xấu khổng lồ mà các nhà điều hành vẫn gọi là “cục máu đông”.

Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp chậm tiến độ dự án, thậm chí phải bán tháo hàng loạt khi nguồn vốn cạn kiệt, khó triển khai. Không ít doanh nghiệp phải tái cấu trúc cả về số lượng dự án, cả về quy mô dự án, cả về giá thành sản phẩm của dự án.

Chênh lệch giữa cung – cầu rõ rệt, giá bất động sản rớt mạnh trên thị trường. Đi qua giai đoạn sốt nóng 2009-2010, lực cầu trên thị trường suy yếu rõ rệt.

Sau những lần tái cấu trúc như vậy, giới đầu tư lại nhìn thấy bong bóng bất động sản ngày một lớn dần.

Đỉnh điểm cuộc bán phá giá và tháo chạy khỏi thị trường của ông lớn bất động sản lúc bấy giờ là Hoàng Anh Gia Lai. Khởi đầu là dự án Hoàng Anh Thanh Bình, được hạ giá xuống còn 12-15 triệu đông/m2 trong mặt bằng thời giá lúc đó với phân khúc tương tự là khoảng 25-30 triệu đồng/m2.

Thời điểm đó, ông Đoàn Nguyên Đức, Chủ tịch HĐQT Hoàng Anh Gia Lai đã ngửa bài và nói thẳng: “Giá đất bình quân chưa đến 1 triệu đồng/m2, cộng thêm chi phí xây dựng 6 triệu đồng/m2, tức là chỉ khoảng 7 triệu đồng/m2. Xây xong, chủ đầu tư bán giá nào cũng có lãi”.

Từ những vết rạn nứt đầu tiên đó đã kéo theo sự gãy đổ dây chuyền theo hiệu ứng domino. Hình ảnh từ những sản phẩm cao cấp, những cuộc thi công và mở bán rầm rộ, những lần chen nhau cọc tiền nhà không cần giấy tờ pháp lý đã khép lại.

Thị trường xuất hiện những tòa nhà hoang phế để lại trong hành trình phá sản của không ít doanh nghiệp và doanh nhân. Một số dự án đã đổ vỡ, một số dự án đã bị thu hồi.

Thậm chí đến nay những tàn dư của cuộc khủng hoảng trước vẫn còn đâu đó xuất hiện khiến nhà đầu tư nhìn vào đó vẫn chưa thế nguôi ngoai. Cụ thể, như dự án Petro Landmark đã chết đứng trên “đất vàng” quận 2 hàng chục năm qua, người mua nhà tại dự án này đến nay vẫn chưa được nhận mà muốn bán cũng không xong. Từ một dự án biểu tượng của ngành dầu khí thời điểm đó trở thành gánh nặng của thị trường trong thời gian qua.

Nhiều chuyên gia tùng phân tích, nguyên nhân của sự đóng băng thị trường 2011-2013 được cho là đến từ chính sách điều tiết khô cứng vĩ mô trong siết tín dụng. Sự sốt nóng của giai đoạn trước đã đẩy thị trường rơi vào tình trạng “vỡ bong bóng”. Ở thời điểm mà 2/3 thị trường nằm trong tay nhà đầu cơ thì khủng hoảng tín dụng đến từ phía cung là tác nhân khiến thị trường đổ vỡ.

Bóng ma hiện tại – đóng băng thanh khoản và sức cầu

Sau cuộc khủng hoảng đầu tiên, thị trường đã bắt đầu điều chỉnh, hồi sinh và tăng trưởng trở lại từ năm 2015. Tuy nhiên đà tăng trưởng này không kéo dài được lâu, khi 4 năm sau đó thị trường đã ở cuối chu kỳ tăng trưởng từ giữa năm 2019. Dấu hiệu của cuộc suy thoái mới cũng bắt đầu tương tự như giai đoạn khủng hoảng trước với những lần điều chỉnh chính sách tín dụng từ ngân hàng.

Trải qua một năm sóng gió 2019, thị trường bất động sản 2020 đã được cảnh báo là khó chồng khó. Báo cáo Kinh tế vĩ mô Việt Nam quí 4 – 2019 của Viện nghiên cứu Kinh tế và Chính sách đã đưa ra dự báo về thị trường năm 2020 đầy lo ngại: Đây là một năm bất ổn và khắc nghiệt với bất động sản.

Mọi sự còn xấu hơn cả dự báo khi tác động bất ngờ từ đại dịch Covid-19 đã trở thành tác nhân đẩy thị trường bất động sản rơi vào điểm trũng nhanh hơn.

Cơ sở này được đưa ra từ các tín hiệu lượng cung sản phẩm ra nhỏ giọt nhưng khối lượng hàng tồn kho ở mức khổng lồ. Các doanh nghiệp bất động sản đã lộ rõ những chỉ số tài chính tiêu cực, dòng tiền hoạt động âm, thanh khoản dường như không có.

Nguồn cung cũng hạn chế bởi các yếu tố pháp lý. Trong giai đoạn mà diễn biến phức tạp của dịch bệnh đã cản trở mọi hoạt động kinh doanh thì dù có sẵn nguồn cung cũng không thể khiến phía cầu chuyển động.

Số liệu thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, chỉ tính riêng phân khúc condotel, lượng hàng tồn lên 100.000 căn. Mặc dù tỉ lệ hấp thu được ghi nhận là có nhưng lượng giao dịch sụt giảm đáng kể. Những phân khúc đắt tiền có xu hướng giảm xuống.

So sánh với kịch bản năm 2011-2013, thị trường bất động sản giai đoạn hiện tại đang lặp lại các chỉ số như nguồn vốn tín dụng bị siết (trước đó, đầu năm 2020, NHNN đã ra thông tư về việc siết tín dụng bất động sản); lực cầu yếu và doanh nghiệp bất động sản lao đao.

“Cầm cự” là chiến lược mà không ít doanh nghiệp địa ốc đã thực hiện trước hàng loạt sự kiện mở bán bị hoãn, doanh thu không được thực hiện, chi phí quảng cáo cắt giảm. Quá trình đào thải, cắt giảm nhân sự cũng diễn ra.

Doanh nghiệp buộc phải tái cơ cấu. Tuy nhiên lực cầu và khả năng thanh khoản tạm thời đóng băng, nếu tình trạng này kéo dài đi quá giới hạn chịu đựng của doanh nghiệp thì mở ra một chu kỳ khủng hoảng mới.

Dẫu vậy, khác với giai đoạn 2011-2013, điểm sáng của thị trường bất động sản ở hiện tại đó là khả năng xoay xở vốn của doanh nghiệp đang ngày một linh hoạt hơn. Không còn lệ thuộc quá nhiều vào ngân hàng khi họ đã cung ứng ra thị trường nguồn trái phiếu lớn để thu về tiền mặt, thậm chí những doanh nghiệp niêm yết còn huy động bằng cổ phiếu triên thị trường chứng khoán.

Kèm theo đó, sự thích ứng linh hoạt cũng như kinh nghiệm quản lý rủi ro của doanh nghiệp đã đi qua giai đoạn trước tới thời điểm hiện tại đã gia tăng. Nên khả năng cầm cự của doanh nghiệp giai đoạn này tốt hơn giai đoạn trước.

Trước đó, tại sự kiện Diễn đàn thường niên bất động sản 2019, ông Trương Anh Tú, Giám đốc khối kinh doanh Phúc Khang Corporation cho rằng, thị trường bất động sản năm 2011-2013 có một điểm khác là niềm tin của nhà đầu tư bị mất. Còn thị trường ở giai đoạn 2019 và sang năm 2020, niềm tin của nhà đầu tư vẫn còn.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam chia sẻ: “Năm 2011, thị trường đổ vỡ một phần nguyên nhân là do niềm tin, lúc đó chủ đầu tư dự án cũng tin rằng sẽ bán được, nhà đầu tư lao vào đầu tư, người mua cũng vậy… vì tất cả đều ở thế rất mù mờ, không có thông tin. Còn đến giờ chúng ta đã có một số báo cáo thị trường để nhà đầu tư, doanh nghiệp nhìn thấy và định hướng an toàn”.

Tuy nhiên hiện tại, không thể phủ nhận thực tế, sự xuất hiện đại dịch toàn cầu Covid-19 đã và đang khiến thị trường sụp đổ mọi kịch bản chống suy thoái được đưa ra cách đây chưa lâu. Bởi cuộc khủng hoảng lần này không còn khu trú trong giới hạn thị trường bất động sản mà là một cuộc khủng hoảng kinh tế trên diện rộng. Và một nền kinh tế bị đe dọa thì bất động sản khó có bức tranh sáng ở thời điểm hiện tại và tương lai gần.

Có lẽ một phần kịch bản 2011-2013 đang âm thầm lặp lại nhưng nhà đầu tư vẫn nuôi kỳ vọng vào sự phục hồi của thị trường bất động sản sẽ sớm trở lại khi đại dịch được kiểm soát.

Theo Việt Dũng/TBKTSG Online

Link bài gốc: https://diaoc.thesaigontimes.vn/302592/bong-ma-khung-hoang-bat-dong-san-va-goc-nhin-10-nam.html

Bài viết Bóng ma khủng hoảng bất động sản và góc nhìn 10 năm đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Trong hoạt động của doanh nghiệp, dòng tiền được ví như “mạch máu” duy trì hoạt động, là yếu tố quan trọng cấu thành giá trị nội tại của doanh nghiệp, nhưng để hiểu một cách thấu đáo yếu tố này lại không hề đơn giản. Với doanh nghiệp BĐS có thể sẽ có đặc thù về cách thức ghi nhận doanh thu, tồn kho… nên việc âm dòng tiền chưa được xem là điều tối quan trọng. Tuy nhiên, đặt trong bối cảnh thị trường đang ở cuối chu kỳ tăng trưởng, thanh khoản nhỏ giọt, lượng phát hành trái phiếu tăng vọt… thì việc âm dòng tiền nhiều năm liền cho thấy khó khăn của doanh nghiệp đã đến giới hạn.

Dòng tiền ngược chiều lợi nhuận

So với những năm trước, dòng tiền kinh doanh của nhiều doanh nghiệp địa ốc niêm yết năm 2019 đã xuất hiện nhiều dấu hiệu bất thường khi lượng hàng tồn kho, các khoản phải thu, nợ phải trả ngắn hạn tăng mạnh, trong khi tiền và tương đương tiền của một số doanh nghiệp đang có dấu hiệu suy giảm dù vẫn báo lãi.

Theo báo cáo tài chính của các doanh nghiệp niêm yết trên sàn HOSE, kết quả kinh doanh năm 2019 của khoảng 16 doanh nghiệp trong ngành bất động sản cho thấy phần lớn đều tăng trưởng lợi nhuận. Mặc dù vậy, 10 doanh nghiệp trong danh sách này có dòng tiền kinh doanh lại âm. Thậm chí có doanh nghiệp dòng tiền âm trong nhiều năm liền, như Công ty cổ phần Đất Xanh, Công ty cổ phần Phát triển Nhà Thủ Đức, Văn Phú Invest, LDG Group…

Theo báo cáo tài chính 2019, Đất Xanh có lợi nhuận tăng 3% so năm trước, đạt 1.216 tỉ đồng còn doanh thu tăng 25%. Nhưng cũng giống như 3 năm liền trước (2016 – 2018), Đất Xanh lại tiếp tục có một năm âm dòng tiền kinh doanh tới 1.796 tỉ đồng. Nguyên nhân nằm ở các khoản phải thu tăng 40%, hàng tồn kho tăng 49%, chi phí trả trước gấp 76 lần năm trước.

Ở khoản mục các khoản phải thu, Đất Xanh có 1.519 tỉ đồng phải thu ngắn hạn của khách hàng khác, gấp 3,6 lần; phải thu ngắn hạn khác 1.480 tỉ đồng, gấp 21 lần. Cả hai khoản mục đều không có thuyết minh chi tiết.

Một doanh nghiệp khác trong làng BĐS phía nam là Nhà Thủ Đức cũng trong tình cảnh tương tự mà nguyên nhân là tăng các khoản phải thu và tồn kho. Năm 2019, Nhà Thủ Đức tiếp tục âm dòng tiền 314 tỉ đồng khi lợi nhuận đạt 156 tỉ đồng, tăng 36%. Đây cũng là năm thứ 4 liên tiếp doanh nghiệp này có dòng tiền hoạt động âm. Một trong những lý do âm dòng tiền kinh doanh của Nhà Thủ Đức là tăng tồn kho. Trong năm 2019, công ty có thêm các BĐS dở dang tại Cần Thơ, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Dương, Long An.

Trong số các công ty BĐS ghi nhận biến động dòng tiền kinh doanh nhiều nhất năm 2019, phải kể đến LDG Group (LDG) khi ghi nhận tới thời điểm cuối 12/2019, tiền và các khoản tương đương tiền của LDG chỉ vỏn vẹn còn hơn 40 tỉ đồng, giảm tới gần 550 tỉ đồng so với cùng kỳ 2019.

Trong khi dòng tiền suy giảm mạnh, LDG lại liên tục ghi nhận sự gia tăng về các khoản phải thu ngắn hạn lên 1.833,9 tỉ đồng (tăng 683,9 tỉ đồng so với cùng kỳ), nợ ngắn hạn lên 2.725 tỉ đồng (tăng 427 tỉ đồng so với cùng kỳ). Điều này cũng góp phần đẩy lưu chuyển tiền tệ thuần từ hoạt động kinh doanh của LDG âm thêm gần 624 tỉ đồng, lên mức âm 1.496 tỉ đồng.

Có chuỗi ngày âm dòng tiền kéo dài có thể kể đến Văn Phú Invest với dòng tiền từ 2015 đến nay chưa thể dương. Năm 2019, dòng tiền kinh doanh âm tới 805 tỉ đồng, trong khi lợi nhuận ròng đạt 521 tỉ đồng, tăng 23%. Công ty tăng các khoản phải thu thêm 1.199 tỉ đồng, chi phí trả trước, chi phí lãi vay đều tăng, lần lượt gấp 26 lần và 7 lần so với năm trước đó.

Về Khang Điền, trong năm 2019 công ty âm dòng tiền kinh doanh 184 tỉ đồng trong khi năm 2018 cũng âm 719 tỉ đồng. Khang Điền có khoản phải thu tăng 1.817 tỉ đồng và tồn kho tăng 1.205 tỉ đồng, cao hơn năm trước khoảng 1,3 – 2 lần. Trong đó, khoản phải thu chủ yếu từ chuyển nhượng BĐS là 1.525 tỉ đồng. Tồn kho tăng ở 2 dự án chủ chốt là Khang Phúc – Khu dân cư Tân Tạo và Saphire Phú Hữu.

Công ty Quốc Cường Gia Lai lần đầu âm dòng tiền kinh doanh 69 tỉ đồng sau 3 năm liên tục dương. Lý do hàng tồn kho tăng 985 tỉ đồng, cao hơn 71% so với năm trước, nằm ở các BĐS dở dang. Tuy nhiên, công ty không có thuyết minh cụ thể về các dự án dở dang. Song, tổng tồn kho lên tới 8.500 tỉ đồng, chiếm 74% tổng tài sản.

Nguy cơ ẩn sau quỹ đất

Một doanh nghiệp có thể xem như một chủ thể chi tiêu trong thị trường tiêu dùng, bất cứ hoạt động nào như mua sắm tài sản, hàng hóa, máy móc, chi trả lương cho cán bộ – nhân viên… đều liên quan đến “tiền”. Dòng tiền là “dòng máu” duy trì tất cả các hoạt động sản xuất – kinh doanh, là yếu tố sống còn của doanh nghiệp.

Theo ông Phan Dũng Khánh, Giám đốc Tư vấn đầu tư CTCK Maybank KimEng Việt Nam, đặc thù hàng tồn kho của mỗi đơn vị khác nhau dẫn tới tính thanh khoản khác nhau. Tuy nhiên, phải nhìn nhận rằng, trong tình hình thị trường nói chung không thực sự ủng hộ, nhiều doanh nghiệp BĐS và các thành viên thị trường khác có tâm lý phòng thủ thì việc cạn dòng tiền là nguy cơ hiển hiện ngay trước mắt.

“Nhiều doanh nghiệp có thể giấu chỉ số luân chuyển dòng tiền để dự phòng phân bổ ngược lại cho những năm có kết quả kinh doanh không tốt. Tuy nhiên trong dài hạn doanh nghiệp không thể sử dụng mãi việc này nhất là trong bối cảnh thị trường đang kẹt cả về pháp lý lẫn các yếu tố tác động ngoại cảnh như như dịch bệnh, thanh khoản… Tình trạng dòng tiền âm kéo dài có thể thấy được cả doanh nghiệp lẫn thị trường đều đi đến giới hạn của khó khăn”, ông Khánh cho biết.

Doanh nghiệp có thể báo cáo lợi nhuận hàng năm lên đến hàng trăm tỉ đồng, tốc độ tăng trưởng cao, nhưng nếu nguồn tiền thu về để tài trợ cho hoạt động sản xuất – kinh doanh thì sẽ phải bù đắp bằng dòng tiền đầu tư, hoặc dòng tiền hoạt động tài chính (vay nợ, huy động thêm vốn từ cổ đông, bán bớt tài sản). Trong trường hợp này, một mặt công ty phải chịu thêm chi phí lãi vay, mặt khác chịu thêm rủi ro về tài chính nếu không cơ cấu được nguồn vốn để trả các khoản nợ vay ngắn hạn hay nợ dài hạn đến hạn.

Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp vẫn tự tin khi tạo ra quỹ đất lớn thì vẫn có sức tăng trưởng tốt dù dòng tiền âm. Có những dự án mà giá thị trường của doanh nghiệp sở hữu lớn gấp nhiều lần giá trị trên sổ sách. Tuy nhiên việc ôm quỹ đất lớn vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro khi thị trường không tạo ra được thanh khoản, dự án vướng pháp lý không thể triển khai. Minh chứng rõ nhất là hàng loạt doanh nghiệp BĐS sản kêu cứu vì ách tắc dự án tạo nên bi kịch của dòng tiền. Có thể kể đến những doanh nghiệp lớn như Novaland với dự án Water Bay (quận 2), Đất Xanh với dự án Gem Riverside (quận 2) hay Quốc Cường Gia Lai với dự án Phước Kiển…

Những dự án nêu trên chưa thể triển khai đang “giam giữ” của doanh nghiệp hàng ngàn tỉ đồng, tình trạng này kéo dài nhiều năm đang khiến cho doanh nghiệp ngày càng “thấm đòn”. Trong cuộc gặp gỡ với lãnh đạo TP.HCM mới đây, bà Nguyễn Thị Như Loan – Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai, cho biết công ty hiện có 6 dự án BĐS đang bị ách tắc nhiều tháng qua, gây thiệt hại lớn.

“Đối tác nước ngoài có cổ phần trong dự án cũng đã nản và có ý định rút vốn. Công ty bị thiệt hại hàng ngàn tỉ đồng lãi vay ngân hàng và lãi vay phải trả cho các đối tác kinh doanh, dòng tiền thu – chi không chủ động được. Dự án không biết đi về đâu trong khi tiền trả lãi vay ngày một tăng”, bà Loan cho hay.

Nhiều chuyên gia trong lĩnh vực tài chính, kế toán, kiểm toán cho rằng, trong các báo cáo tài chính mà công ty công bố thì báo cáo lưu chuyển tiền tệ có thể coi là báo cáo quan trọng nhất. Bởi lẽ, báo cáo này chỉ ra được tiền của doanh nghiệp đi đâu về đâu, tại sao làm ăn có lãi mà thường xuyên thiếu tiền, trên cơ sở đó giúp đánh giá về khả năng trang trải công nợ, chi trả cổ tức trong tương lai của doanh nghiệp. Các ngân hàng và chủ nợ có thể siết chặt các khoản vay, thậm chí không cho vay, dễ đẩy doanh nghiệp đối mặt với rủi ro về thanh toán. Cộng thêm đó, các doanh nghiệp niêm yết có thể phải đối diện với những thiệt hai từ giá cổ phiếu giảm sâu.

“Tỷ lệ huy động vốn thành công trên sàn hay trái phiếu đang rất thấp, doanh nghiệp nào huy động được thì cũng phải trả mức lãi suất rất cao. Tỷ lệ thanh khoản trên thi trường BĐS cũng đang rất thấp khi lượng giao dịch thành công chỉ khoảng 2%. Do đó, việc không có dòng tiền đủ lớn để tiếp tục… nằm gai nếm mật là một nguy cơ. Trong bối cảnh này, có thể thị trường đã đi đến giới hạn khó khăn và bài toán dòng tiền kinh cần được doanh nghiệp giải ngay”, ông Phan Dũng Khánh cho hay.

Theo Việt Dũng/ TBKTSG Online

Link bài gốc: https://www.thesaigontimes.vn/td/300466/khung-hoang-bat-dong-san-can-than-voi-am-dong-tien.html

Bài viết Khủng hoảng bất động sản: cẩn thận với âm dòng tiền đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.