Theo nhiều dự báo của các chuyên gia cùng một số công ty nghiên cứu về bất động sản, năm 2023, thị trường vẫn trong tình trạng khó khăn. Theo đó, nguồn cung vẫn duy trì ở mức thấp, trong khi dòng vốn tín dụng chưa thể khai thông, để tạo ra lực đẩy cho nhà đầu tư và cả người mua nhà.

Theo TS Võ Trí Thành, chuyên gia kinh tế, sự tăng trưởng của bất động sản có quan hệ mật thiết với dòng tiền, gắn chặt với thị trường tài chính, hệ thống tài chính, ngân hàng.

Vì vậy, muốn bất động sản hồi phục, thì cần thúc đẩy cả thị trường tài chính, từ đó nâng cao chất lượng cuộc sống, đảm bảo kinh doanh nhưng tránh đổ vỡ, đặc biệt là lĩnh vực tài chính, tiền tệ.

Ông Thành cho rằng, trước mắt, cần tập trung xử lý 2 góc độ quan trọng nhất: Một là cam kết chính trị bảo đảm minh bạch bởi đây là một phần không thể thiếu, tạo dựng lại lòng tin khi thị trường bị đổ vỡ, đóng băng, thậm chí là khủng hoảng. Thứ hai là vấn đề pháp lý liên quan đến tài chính và tiền tệ.

“Hai điều này gắn với nhau bởi nếu không xử lý vấn đề pháp lý thì mối quan hệ giữa các định chế tài chính, các ngân hàng với các doanh nghiệp bất động sản không trở về trạng thái gọi là dòng tiền dịch chuyển bình thường được”, ông Võ Trí Thành nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, ông Thành cũng đề nghị tháo gỡ khó khăn để dòng tín dụng tiếp tục vào các dự án bảo đảm một số điều kiện nhất định, không quá ngặt nghèo.

Ngoài ra, ông Thành kiến nghị cho các doanh nghiệp bất động sản tiếp tục phát hành trái phiếu, có thể là đảo nợ, có thể là triển khai dự án cho dòng tiền được tiếp tục. Đồng thời chuyển dịch chính sách để tập trung phát triển quan hệ cung cầu thật.

Nhìn nhận về thị trường bất động sản 2023, TS Võ Trí Thành cho rằng, điểm tích cực là có thể sự ngặt nghèo về tài chính sẽ giảm dần do lạm phát thế giới qua đỉnh, mức tăng lãi suất của các ngân hàng trung ương lớn về cường độ, tần suất không như năm 2022.

“Do đó, áp lực đối với kinh tế vĩ mô của ta đỡ hơn. Chưa kể, năm nay, nước ta đặt mục tiêu lạm phát cao hơn thì cũng có dư địa ít nhiều cho chính sách tiền tệ linh hoạt hơn, bên cạnh phối hợp chính sách tài khóa”, ông Thành nhận định.

Trong khi đó, TS Nguyễn Sĩ Dũng, nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội tin tưởng thị trường bất động sản sẽ giảm bớt khó khăn hơn và dần phục hồi trong năm 2023 bởi 5 yếu tố.

Thứ nhất, tầng lớp trung lưu Việt Nam đang gia tăng, cùng với quá trình đô thị hóa, tập trung cư dân sẽ là yếu tố thúc đẩy thị trường bất động sản.

Thứ hai, vấn đề tín dụng đã được Chính phủ nhận biết, điều chỉnh và chỉ đạo rất sát sao. Tôi tin những khó khăn, vướng mắc về tín dụng sẽ được xử lý, nhưng xử lý trong hài hòa lợi ích của nền kinh tế và quốc gia. Bởi bất động sản rất quan trọng nhưng nó là 1/5 thôi. Chúng ta phải phản ứng trên cơ sở 100% nền kinh tế.

Thứ ba, hiện chính sách, thể chế đang được hoàn thiện, sẽ tác động rất lớn đến thị trường bất động sản.

Thứ tư, là lòng tin vào thị trường, nhưng quan trọng nhất ở đây là cam kết chính trị. Chúng ta thấy Chính phủ đã cam kết, đã có những giải pháp đề ra, trên cơ sở truyền thông đúng đắn thì có lẽ niềm tin thị trường sẽ được phục hồi.

Cuối cùng, nền kinh tế năm tới vẫn được coi là khá, nhiều đánh giá GDP sẽ trên 6%. Điều này tạo ra động lực cho bất động sản tăng trưởng.

“Dưới sự tác động của cả 5 yếu tố này, thị trường bất động sản sẽ có cơ sở để ổn định. Chỉ có trong phản ứng chính sách, tôi cho rằng không thể làm tất cả mọi thứ ngay mà vẫn phải lựa chọn các doanh nghiệp, dự án hiệu quả, có khả năng thúc đẩy, bán hàng được. Không có chính sách ưu tiên đúng đắn như vậy mà dàn trải thì việc thị trường khởi động trở lại là rất khó”, TS. Nguyễn Sĩ Dũng nhận định.

Định Trần | NB&CL

Bài viết Kiến nghị cho phép doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu, có thể đảo nợ đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

HoREA cho rằng, hiện tồn tại một số bất cập của cơ chế ban hành “khung giá đất” và “bảng giá đất”, như: Quy định cơ chế xây dựng “khung giá đất” và “bảng giá đất” là không phù hợp, thậm chí đã mâu thuẫn, xung đột với nguyên tắc giá đất “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”.

“Khung giá đất” được xây dựng mỗi giai đoạn 05 năm là không phù hợp. Việc phân vùng kinh tế cũng chưa thật hợp lý, mà lẽ ra các vùng nên được phân chia thành các vùng kinh tế có đặc điểm tương đồng.

“Bảng giá đất” của cấp tỉnh phải căn cứ vào “khung giá đất”, “bảng giá đất” được quy định mức giá cao hơn không quá 20% mức giá tối đa và không được quy định mức giá thấp hơn mức giá tối thiểu của “khung giá đất”. Việc không được quy định mức giá thấp hơn mức giá tối thiểu của “khung giá đất”, đã dẫn đến một số căn nhà có vị trí đất thuộc các hẻm sâu (hẻm của hẻm của hẻm, ngách sâu) “bị” tính tiền sử dụng đất cao hơn so với trước đây.

Theo HoREA, về lâu dài nên xem xét bãi bỏ phương thức thu tiền sử dụng đất “kiểu tận thu, thu trước một lần”, mà chuyển thành “sắc thuế đánh trên hành vi chuyển mục đích sử dụng đất, từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, đất ở”, với thuế suất có thể bằng khoảng 15 – 20% “bảng giá đất”, để giảm nhẹ gánh nặng “tiền sử dụng đất” hiện nay. Đồng thời, bổ sung “thuế bất động sản” theo phương án đề xuất của Bộ Tài chính, để tạo nguồn thu ổn định và bền vững cho ngân sách nhà nước.

HoREA cũng nhận định, nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai rất lớn, đặc biệt là các nguồn thu sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất đô thị, đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, là nguồn thu thứ cấp, phái sinh từ đất đai.

HoREA lấy ví dụ, tại TP.HCM đất nông nghiệp tạo giá trị khoảng 500 triệu đồng/ha/năm, nhưng khi chuyển thành đất đô thị, đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, thì cho giá trị lên đến 59 tỷ đồng/ha/năm; hay với quận 7 khi thành lập năm 1997, thì thu ngân sách nhà nước chỉ có 55 tỷ đồng, nhưng đến năm 2019, tổng thu ngân sách nhà nước lên đến khoảng 6.000 tỷ đồng (gấp 109 lần), trong đó, có vai trò của các khu đô thị mới, như Phú Mỹ Hưng, Him Lam…

HoREA cho rằng, nếu giảm trực thu, tận thu từ đất đai, thì ban đầu, nguồn thu ngân sách nhà nước có ít hơn một chút, nhưng người dân và doanh nghiệp được lợi. Sau khi đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước mà vẫn còn thừa tiền, người dân sẽ tăng chi tiêu cho tiêu dùng hoặc kinh doanh, còn doanh nghiệp sẽ có thêm nguồn vốn để mở rộng đầu tư kinh doanh và cuối cùng thì Nhà nước được lợi vì quy mô nền kinh tế sẽ tăng trưởng lớn hơn và mở rộng được diện thu, tăng thêm nguồn thu cho ngân sách.

Trước thực tế này, HoREA kiến nghị bãi bỏ quy định “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần” tại Điều 113, Luật Đất đai, theo Chương trình xây dựng pháp luật của Quốc hội.

Trước mắt, trong lúc chưa sửa đổi Luật Đất đai, HoREA kiến nghị Chính phủ đề xuất Ủy ban Thường vụ Quốc hội thí điểm giao thẩm quyền cho Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân TP.HCM chịu trách nhiệm ban hành “bảng giá đất”, đảm bảo nguyên tắc giá đất “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”, theo quy định tại Khoản (1.c) Điều 112, Luật Đất đai và phù hợp với thực tế tình hình của địa phương.

Đồng thời, cho TP.HCM được quyết định “mức thu” tiền sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình và được quy định các đối tượng được “nợ” tiền sử dụng đất (gồm các đối tượng hưởng chính sách, hộ nghèo, hộ cận nghèo), khi làm thủ tục xin cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất” (sổ hồng), để phù hợp với khả năng tài chính của người dân.

Bài viết HoREA kiến nghị bãi bỏ quy định Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.