Theo tin từ Bộ Tài chính ngày 31/8, Bộ này vừa phát đi Công văn số 8439/BTC-TCT gửi đến đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Lâm Đồng về việc trả lời chất vấn của đại biểu Quốc hội gửi đến trước kỳ họp thứ 3 Quốc hội khóa XV.

Theo đó, cử tri tỉnh Lâm Đồng có ý kiến về đề án chống thất thu thuế của các địa phương về việc khi thu thuế đối với giao dịch bất động sản (chuyển nhượng quyền sử dụng đất) thì thu trên cơ sở giá thị trường, còn khi thu hồi đất thì được bồi thường theo giá nhà nước.

Cử tri tỉnh Lâm Đồng cho rằng, tình trạng nêu trên đã phát sinh nhiều quan hệ tranh chấp kéo dài, khiếu kiện đông người gây ảnh hưởng đến tình hình an ninh trật tự tại địa phương. Do đó, cử tri đề nghị Bộ Tài chính có giải pháp tham mưu cho Chính phủ trong thời gian tới để khắc phục tình trạng trên.

Về vấn đề này, Bộ Tài chính cho biết, theo các quy định hiện hành, việc xác định giá đất để bồi thường đã được tính theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm thu hồi đất xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh hoặc các phương pháp theo quy định tại Nghị định 44/2014 của Chính phủ theo nguyên tắc căn cứ vào giá đất trên thị trường.

Cụ thể, Bộ Tài chính dẫn quy định của Luật đất đai năm 2013, tại Khoản 2 Điều 74, việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

Tại điểm đ, Khoản 4 Điều 114 cũng đã quy định giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ “tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”.

Trên cơ sở quy định của Luật Đất đai, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 44/2014 quy định về giá đất, được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định số 01/2017.

Giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng với các trường hợp quy định tại điểm đ, Khoản 4 Điều 114 của Luật Đất đai với các dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau hoặc trường hợp tại khu vực thu hồi đất không bảo đảm yêu cầu về thông tin để áp dụng các phương pháp xác định giá đất quy định tại khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 Nghị định này để xác định giá đất cụ thể của từng thửa đất.

Đối với các trường hợp trên, UBND cấp tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất đối với từng loại đất theo dự án hoặc theo khu vực để xác định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Đồng thời, tại Khoản 1 Điều 15 Nghị định số 44 cũng quy định: Căn cứ nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai, phương pháp pháp xác định giá đất quy định tại khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 Nghị định này và kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường, UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể.

Cũng tại Nghị định 44, Khoản 1, Điều 18 quy định: Căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế – xã hội ở địa phương và bảng giá đất, UBND cấp tỉnh quy định, quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể.

Bộ Tài chính cho hay, Chính phủ đang giao Bộ Tài nguyên và Môi trường tổng kết, đánh giá để báo cáo Chính phủ trình Quốc hội sửa đổi Luật Đất đai, trong đó có nội dung liên quan đến xác định giá đất cho các mục tiêu tính thuế, bồi thường tái định cư…

“Trên cơ sở quy định pháp luật về đất đai được sửa đổi, Bộ Tài chính sẽ rà soát các văn bản quy phạm pháp luật thuế liên quan đến hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản để sửa đổi, bổ sung, đảm bảo thống nhất, đồng bộ” – Bộ Tài chính thông tin.

Định Trần | Nhà báo & Công luận

Bài viết Bộ Tài chính sẽ rà soát các luật thuế liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Hôm qua (16/6), Quốc hội đã thông qua Luật Kinh doanh bảo hiểm sửa đổi với nhiều quy định mới, liên quan tới vốn nhàn rỗi của các doanh nghiệp bảo hiểm.

Trong đó, theo Luật Kinh doanh bảo hiểm sửa đổi không cho phép doanh nghiệp bảo hiểm dùng “vốn nhàn rỗi từ dự phòng nghiệp vụ” để kinh doanh bất động sản, nhưng vẫn cho phép doanh nghiệp bảo hiểm được dùng “vốn nhàn rỗi từ dự phòng nghiệp vụ” để “tái đầu tư trở lại vào nền kinh tế”.

Về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng: Luật Kinh doanh bảo hiểm sửa đổi theo quy định trên là hợp lý, phù hợp với Nghị quyết 39 của Bộ Chính trị.

Theo ông Châu, nguồn vốn bảo hiểm cũng là một nguồn vốn “xã hội hoá” rất lớn, nhất là nguồn vốn nhàn rỗi bảo hiểm nhân thọ, thường có độ dài hàng chục năm hoặc lâu hơn cần được khai thác, sử dụng hiệu quả để bổ sung thêm một nguồn vốn đầu tư “xã hội hoá” cho nền kinh tế, góp phần chia sẻ bớt áp lực cho các tổ chức tín dụng.

Cụ thể, khoản 3 Điều 99 Luật Kinh doanh bảo hiểm (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua quy định doanh nghiệp bảo hiểm không được đầu tư kinh doanh bất động sản, trừ các trường hợp mua cổ phiếu của doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán, chứng chỉ của Quỹ đại chúng.

Theo đó, doanh nghiệp bảo hiểm không được kinh doanh bất động sản trực tiếp, nhưng được mua, đầu tư, sở hữu bất động sản để làm trụ sở kinh doanh, địa điểm làm việc hoặc cơ sở kho tàng phục vụ trực tiếp cho các hoạt động nghiệp vụ; cho thuê trụ sở kinh doanh chưa sử dụng hết thuộc quyền sở hữu hoặc sử dụng; hoặc được nắm giữ bất động sản do xử lý trái phiếu có bảo đảm bằng bất động sản, do đối trừ công nợ phải thu bằng bất động sản trong thời hạn 3 năm.

Chính phủ sẽ quy định chi tiết về hạn mức đầu tư cổ phiếu, chứng chỉ quỹ để bảo đảm thận trọng, tránh rủi ro.

Chủ tịch HoREA cho rằng, thấy, Luật Kinh doanh bảo hiểm (sửa đổi) cho phép doanh nghiệp bảo hiểm được mua cổ phiếu của doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán, chứng chỉ của Quỹ đại chúng là quyết định phù hợp.

“Thực hiện khoản 3 Điều 99 Luật Kinh doanh bảo hiểm (sửa đổi) sẽ vừa cung ứng thêm một nguồn vốn “xã hội hoá” từ nguồn vốn nhàn rỗi của doanh nghiệp bảo hiểm cho những doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán là các doanh nghiệp có tính minh bạch cao và được kiểm tra, giám sát chặt chẽ, vừa tạo được kênh đầu tư cho doanh nghiệp bảo hiểm, vừa hạn chế rủi ro trong đầu tư cho chính doanh nghiệp bảo hiểm và vừa góp phần chia sẻ gánh nặng cung ứng vốn cho nền kinh tế của các tổ chức tín dụng”, ông Châu nói.

Bài viết Cấm doanh nghiệp bảo hiểm đầu tư kinh doanh bất động sản: Hợp lý! đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Trong báo cáo “bong bóng” bất động sản (UBS) năm 2020 của Ngân hàng Thụy Sĩ, các thành phố được coi là đang ở trong “bong bóng” bao gồm Munich, Frankfurt (Đức) và Toronto (Canada), Hồng Kông, Paris (Pháp), Amsterdam (Hà Lan) và Zurich (Thụy Sĩ). Theo tiêu chí của UBS, các thành phố lớn được lựa chọn trong nghiên cứu được chia thành 4 nhóm: bong bóng, trên giá trị, hợp lý và dưới giá trị.

Đi làm công ăn lương mất bao nhiêu năm mới có được một căn hộ chung cư xứng tầm ở Hà Nội hoặc TP.HCM? Nếu lấy tiêu chuẩn căn hộ 60m2 và giá trung bình là 50 triệu đồng/m2 thì một người thu nhập 15 triệu đồng/ háng sẽ cần tích góp gần 17 năm thu nhập. Con số này nếu so với thế giới thì thuộc nhóm dẫn đầu, ngang với “Kinh đô ánh sáng” Paris và thấp hơn một chút so với Hong Kong (Trung Quốc).

Giải mã bong bóng bất động sản Việt Nam

Điểm chung của các thành phố được phân loại là “bong bóng” là dân số của họ tăng lên nhanh chóng. Nguyên nhân chính dẫn đến sự gia tăng dân số không gì khác ngoài việc các thành phố này là trung tâm tạo ra khối lượng lớn công ăn việc làm, thu hút đông đảo nguồn lao động. Trong một cuộc khảo sát gần đây tại Pháp về các thành phố đáng sống, tiêu chí quan trọng nhất đối với phần lớn người được hỏi đó là việc làm, sau đó là điều kiện sống, cơ sở hạ tầng…

Điều này cũng được thể hiện rõ ở một số thành phố châu Âu khác như Munich, Frankfurt, Amsterdam trong những năm gần đây. Với các thành phố lớn là trung tâm kinh tế của các quốc gia, khả năng có việc làm là chìa khóa then chốt cho sự gia tăng dân số. Nhiều thành phố đã mở rộng vùng phụ cận sang khu vực 4 và 5, nhưng nhu cầu vẫn tăng lên.

Theo báo cáo UBS, giá nhà so với thu nhập hàng năm của một công nhân lành nghề ở các thành phố lớn dao động từ 7-20 năm. Cao nhất ở Hong Kong với 20 năm, Singapore hay Tokyo là 12 năm và Zurich, Sydney là 7 năm. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng đây là thu nhập hàng năm của những người lao động có tay nghề cao. Nếu giá nhà tiêu chuẩn bằng 1/3 thu nhập thì số năm tích lũy phải gấp 3 lần, tức là ở Hong Kong là 60 năm, Singapore là 36 năm, còn nếu ở Hà Nội hay Thành phố Hồ Chí Minh tính theo giả thiết trên, sẽ là 51 năm.

Bên cạnh tiêu chí giá nhà/thu nhập, một tiêu chí khác cũng được sử dụng để đo mức độ “bong bóng” là tiêu chí giá nhà/giá thuê.

Nếu cũng là một căn hộ 60m2 gần trung tâm thành phố, Hong Kong cần thuê trong 38 năm, ở Zurich là 37 năm, ở Paris là 36 năm và Munich lên đến 39 năm. Nếu thử tìm hiểu thông tin cho thuê chung cư tại một quận giáp ranh trung tâm TP.HCM, căn hộ giá 3 tỷ, giá thuê 5 triệu một tháng thì chỉ số này lên đến 50 năm.

Điều khiến trường hợp của hai thành phố lớn nhất Việt Nam trở nên đặc biệt là vì chúng sở hữu những đặc điểm riêng. Bên cạnh những đặc điểm chung của các thành phố lớn khác trên thế giới như trung tâm kinh tế và thị trường lao động lớn, các kênh tài sản đầu tư tại Việt Nam vẫn còn nhiều hạn chế. Chỉ có bất động sản và chứng khoán, trong khi vàng và ngoại tệ mạnh chủ yếu là phòng hộ.

Bên cạnh đó, tình trạng tham nhũng và dòng tiền không rõ ràng cũng là một yếu tố khiến nhu cầu nhà ở tại hai thành phố lớn luôn vượt cung. Chưa kể các chính sách thuế chưa hạn chế được tình trạng đầu cơ, tích lũy tài sản, chủ yếu là bất động sản.

“Bong bóng” bất động sản nhân tạo

Nếu căn cứ vào các tiêu chí như giá nhà trên thu nhập hay giá nhà trên giá cho thuê thì hiện tượng sốt đất xảy ra ở các tỉnh thành Việt Nam là không bình thường chút nào. Nếu giá nhà đất tăng theo thời gian, đồng nghĩa với việc thu nhập của người lao động địa phương hoặc người cho thuê cũng phải tăng tương ứng, nhưng hiện tượng này chỉ diễn ra trong thời gian ngắn, vì thế điều này hoàn toàn không hợp lý.

Do đó, chỉ có một khả năng đây là hiện tượng đầu cơ, tạo sóng ảo. Những người “châm ngòi” sẽ tạo ra những thông tin rất thuận lợi, có thể là giả hoặc thông tin thật về kế hoạch hoặc dự án trong tương lai và sau đó tạo ra một thị trường ảo, chuyển từ người này sang người khác, nhưng chủ thật vẫn vậy. Đã có nhiều dự án “bánh vẽ” được lập tại một số tỉnh thành, sau một thời gian ngắn “sốt nóng”, phân lô, mua bán trao tay, đất nền trở thành bãi đất hoang. Các nhà đầu tư thứ cấp nếu chỉ nhìn thấy lợi nhuận lớn trong thời gian ngắn mà không đủ lý trí để phân tích sẽ sợ mình bỏ lỡ cơ hội (FOMO), từ đó dễ rơi vào vòng xoáy.

Nguy hiểm hơn, có những nhà đầu tư dựa vào đòn bẩy tài chính thì hậu quả không chỉ người đó mà cả người cho vay, và các tổ chức tín dụng đều có thể chịu tổn thất nặng nề.

Giá nhà/thu nhập cũng có thể được nhìn nhận từ quan điểm giá cổ phiếu với tỷ lệ P/E.

Mức giá P/E cao vẫn có thể là hiện tượng hợp lý khi doanh nghiệp có tiềm năng tăng trưởng cao, nhưng thu nhập bình quân của người lao động ở một địa điểm nào đó khó tăng trưởng nhanh như lợi nhuận của doanh nghiệp, tính bằng chục phần trăm một năm.

Làm thế nào để quản lý “bong bóng” bất động sản?

Chính vì vậy, chính phủ nhiều nước luôn thận trọng và kiểm soát giá nhà đất để không rơi vào tình trạng “bong bóng” căng. Điều này nghĩa là hiện tượng “bong bóng” nhưng ở mức có thể chấp nhận được. Bởi khi “bong bóng” vỡ, trong trường hợp tài sản của người dân chiếm tỷ trọng cao trong bất động sản thì giá trị tài sản ròng của bất động sản đó sẽ giảm xuống nhanh chóng và bất ngờ, có thể gây ra khủng hoảng nếu tài sản được hình thành từ vốn vay.

Chính phủ nhiều nước đã giảm áp lực về nhu cầu nhà ở tại các thành phố lớn bằng cách phát triển các thành phố vệ tinh, phát triển hệ thống giao thông công cộng tốc độ cao để kết nối các thành phố này với khu trung tâm, từ khoảng cách 100-200 km có thể đi lại hàng ngày. Chủ trương phát triển thành phố mới ở ngoại ô, chuyển công việc ra khỏi trung tâm thành phố cũng là cách nhiều nước đã và đang làm.

Sự can thiệp của nhà nước trong việc kiểm soát “bong bóng” bất động sản là rất cần thiết, vì sự ổn định của nền kinh tế cũng như thu hẹp bất bình đẳng trong tiếp cận nhà ở.

Bên cạnh các chính sách quy hoạch, tác động trực tiếp đến lợi ích kinh tế thông qua các chính sách thuế như thắt chặt khu trung tâm, khuyến khích các vùng vệ tinh, các thành phố quy mô vừa khác cũng là một cách hiệu quả để điều tiết “bong bóng” bất động sản.

Bài viết Giải mã bong bóng bất động sản Việt Nam đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Đúng như nhận định của PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, nhà đầu tư còn lạc quan với sức nóng của thị trường bất động sản. 3 lần trước, mỗi khi dịch bệnh được kiểm soát, sốt đất đều xuất hiện. Đó là lý do mà họ tin rằng, nhu cầu xuống tiền trong xã hội sẽ còn tiếp tục ra tăng.

Dù đến thời điểm hiện tại, nhiều địa phương đang phải thiết chặt hoạt động đi lại, đặc biệt là áp dụng chính sách giãn cách xã hội, kịch bản tích cực của thị trường địa ốc có thể sẽ xuất hiện muộn. Nhưng một số nhà đầu tư kỳ cựu chắc nịch khẳng định, sau dịch, sốt đất sẽ xảy ra.

Ông P.A.D (Hà Nội) nói: “Sốt đất xảy ra là điều chắc chắn. Vì nhu cầu đầu tư bất động sản không ngừng tăng cao. Lượng tiền trong dân còn lớn. Dịch bệnh khiến nhu cầu đầu tư bị nén lại. Khi chính sách giãn cách xã hội kết thúc, mọi hoạt động đi lại trở lại bình thường, người dân sẽ tiếp tục đầu tư”.

Là một trong những nhà đầu tư chuyên về đất thổ cư, ông D. tiết lộ, đội nhóm của ông đang găm lượng lớn đất phân lô thổ cư. Kế hoạch marketing sản phẩm và đầy hàng đã được dự tính lên trước. Nhà đầu tư này chủ yếu lựa chọn đất thổ cư nằm trong khu vực dân cư ven ngoại ô.

“Ngoài đất thổ cư ven Hà Nội, tôi xuống tiền riêng vào một số quỹ đất lớn ở Hòa Bình. Dự tính, trong thời tới, nếu có khách trả cao, tôi sẽ bán chốt lời”, ông D. bói.

Cũng kỳ vọng vào khả năng sốt đất sẽ bùng nổ trở lại, ông N.N.M lại đang thăm dò quỹ đất rộng lớn, nằm ở vị trí đẹp. Theo ông đánh giá, đây là dòng sản phẩm đang được nhiều nhà đầu tư quan tâm, đặc biệt là đáp ứng trúng nhu cầu của tầng lớp có điều kiện ở thành thị.

Trong khi đó, ông Đoàn Du lại nhắm tới quỹ đất ven dự án bất động sản ở tỉnh hoặc lô đất nằm ngay tuyến đường giao thông dự kiến mở rộng. Nhà đầu tư này cho biết, ông đã “ôm” khoảng 3 lô đất tại Thanh Hoá, nằm sát dự án bất động sản đã được phê duyệt chủ trương đầu tư. Ngoài ra, ông cũng săn tìm các quỹ đất hạ giá ven biển để đa dạng hóa sản phẩm đầu tư của chính mình.

Trên góc độ là chuyên gia về đầu tư cá nhân, bàn về những kênh đầu tư có sức nóng sau dịch Covid-19, ông Phan Công Chánh đưa ra dự báo về 4 dòng sản phẩm sẽ có sức nóng.

Đầu tiên, theo ông Chánh, đó là bất động sản nghỉ dưỡng bởi nhu cầu du lịch của người dân sẽ như lò xo đang nén sẽ nhanh chóng bung sau dịch.

Thứ hai là đất nền vùng ven. Cơ sở của nhận định dòng sản phẩm này phục hồi nhanh dựa trên đánh giá của ông Chánh về hoạt động đầu tư công được chú trọng. Hạ tầng mở rộng kéo theo đà sôi động của đất nền vùng ven từng diễn ra trong quá khứ.

Một phân khúc khác mà ông Chánh dự báo là căn hộ trung cấp, vừa túi tiền. “Đây là dòng sản phẩm nhắm vào nhu cầu ở thực của những thị dân các thành phố lớn như TP. HCM, Hà Nội hay một số đô thị khác của Việt Nam. Khả năng phục hồi có thể là nhanh nhất vì phân khúc này nhắm vào nhu cầu thực tế của thị trường”, ông Chánh nhận định.

Vị chuyên gia này cho rằng, nhà phố cũng là phân khúc đáng đầu tư nhất. Dù giai đoạn này, việc cho thuê còn gặp nhiều khó khăn nhưng nhà phố vẫn là phân khúc truyền thống sinh lời tốt.

Bài viết Nhà đầu tư “găm” bất động sản nào chờ sốt đất trở lại? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Phạt kịch khung 800 triệu đồng

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến cho dự thảo Nghị định quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng. Dự thảo nghị định này quy định một số điểm mới về mức phạt tiền trong kinh doanh bất động sản, vi phạm xây dựng biện pháp khắc phục hậu quả, xử phạt hành vi xây dựng không phép, sai phép…

Tại tờ trình Chính phủ về việc ban hành Nghị định, Bộ Xây dựng đánh giá sau gần 4 năm thực hiện Nghị định số 139/2017/NĐ-CP (Nghị định 139) quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng việc quản lý đầu tư xây dựng, trật tự xây dựng tại các địa phương đã dần đi vào nề nếp, vi phạm về trật tự xây dựng được phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời, triệt để góp phần giảm thiểu tình trạng xây dựng không phép, sai phép, sai quy hoạch…..

Tuy nhiên, theo Bộ Xây dựng, Nghị định 139 đã bộc lộ một số hạn chế, bất cập, thiếu tính khả thi, cần thiết sửa đổi, bổ sung chưa như có biện pháp chế tài dừng thi công xây dựng đối với công trình vi phạm; một số lĩnh vực còn thiếu chế tài xử lý; chế tài xử lý đối với một số hành vi vi phạm hành chính chưa đủ mạnh, chưa đủ sức răn đe, mức xử phạt còn thấp…

Dự thảo lần này đã đưa vào các quy định của Thông tư 03/2018/TT-BXD tăng mức tiền phạt gấp 1,5 đến 2 lần so với mức phạt quy định tại Nghị định số 139 trong toàn bộ dự thảo (có hành vi tăng 4 đến 5 lần như hành vi điều chỉnh quy hoạch, quản lý sử dụng nhà chung cư). Riêng vi phạm trong lĩnh vực trật tự xây dựng, kinh doanh bất động sản, có hành vi bị xử phạt lên đến 1 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, dự thảo nghị định tăng mức phạt tiền lên đến 800 triệu đồng đối với một số hành vi kinh doanh bất động sản như chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án mà không đảm bảo đầy đủ các yêu cầu hoặc các điều kiện theo quy định, bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi chưa hoàn thành đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, chưa đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; huy động hoặc chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết….

Theo Nghị định số 139/2017/NĐ-CP hiện hành, mức phạt cao nhất chỉ là 300 triệu đồng.

Không đủ sức răn đe

Nhiều chuyên gia cho rằng, mức phạt 800 triệu đồng đối với các hành vi kinh doanh bất động sản như dự thảo nghị định do Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến đưa ra là chưa đủ sức răn đe.

Trao đổi với báo chí, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết: “mức phạt 800 triệu đồng như dự thảo nghị định do Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến đưa ra là chưa đủ sức răn đe. Thậm chí, nếu phạt kịch khung trong luật Xử lý vi phạm hành chính là 2 tỷ đồng thì cũng chưa đủ răn đe đối với các chủ đầu tư dự án vài trăm đến hàng nghìn tỷ đồng. Đây chính là bất cập, là kẽ hở pháp luật để chủ đầu tư lách luật, đẩy rủi ro về phía người mua nhà”.

Đồng quan điểm, KTS Phạm Thanh Tùng cho rằng, đây là điểm bất cập lớn, kẽ hở của luật pháp để các chủ đầu tư lách, sẵn sàng vi phạm rồi nộp phạt. Nếu không sớm khắc phục điểm này sẽ dẫn đến nhờn luật, mất niềm tin vào pháp luật của người dân, gây thiệt hại cho khách hàng.

Theo KTS Tùng, để thay đổi có hiệu quả, mang tính đột phá thì luật Xử lý vi phạm hành chính cần sửa đổi, bổ sung theo hướng nâng mức phạt, tăng chế tài đối với các ngành, lĩnh vực có tiềm lực kinh tế lớn, trong đó có bất động sản. Mức phạt phải đủ sức răn đe để các chủ đầu tư, người vi phạm thấy rõ nếu có vi phạm thì bản thân chịu thiệt nặng trước, không có lợi lộc gì.

“Đồng thời, cần xem xét các yếu tố để hình sự hoá các vụ việc, xử lý nghiêm, dứt điểm. Như vậy mới đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật, đủ sức răn đe, chấm dứt được tình trạng đẩy thiệt hại về cho khách hàng như nhiều vụ việc từ trước đến nay. Thậm chí, cần quy trách nhiệm cụ thể, có chế tài xử lý nghiêm đối với người đứng đầu địa phương, các cấp cán bộ khi để xảy ra vi phạm”, KTS Tùng nói.

Như Tiền Phong thông tin, thời gian qua, dù đang làm hạ tầng kỹ thuật, thậm chí chỉ là những khu đất trống nhưng tại loạt dự án khu đô thị, dự án nhà ở của nhiều địa phương như Hà Nội, Thái Nguyên, Nghệ An, Cần Thơ… được chủ đầu tư “bắt tay” với các sàn môi giới bất động sản rầm rộ quảng cáo rao bán, huy động vốn trái phép dưới nhiều hình thức, tiềm ẩn rủi ro cho khách hàng. Chính quyền các địa phương buộc ra cảnh báo, đề nghị công an vào cuộc.

Như tại Hà Nội, mới đây nhiều khách hàng kêu cứu việc Công ty TNHH Phát triển đô thị và xây dựng 379 chủ đầu tư Toà nhà hỗn hợp Athena Complex Pháp Vân (Athena Complex Pháp Vân) phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai bán nhà trái phép, không đúng quy định.

Đáng nói, đến nay dự án đã xây xong phần thô nhưng vẫn chưa đủ điều kiện bán. Việc chủ đầu tư chậm bàn giao cho người mua nhà khiến nhiều người dân bức xúc kêu cứu.

Theo Sở Xây dựng TP Hà Nội, đến thời điểm 15/7, Sở Xây dựng chưa có văn bản xác nhận nhà ở hình thành trong tương lại tại dự án Toà nhà hỗn hợp Athena complex Pháp Vân đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 55 của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014.

“Như vậy, nếu chủ đầu tư Dự án nhà ở khi chưa được Sở Xây dựng có văn bản xác nhận nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh mà vẫn thực hiện việc bán nhà ở hình thành trong tương lại (Ký hợp đồng mua bán) là vi phạm quy định. Căn cứ theo phản ánh của cơ quan báo chí, Sở Xây dựng sẽ giao Thanh tra Sở thực hiện việc kiểm tra, xử lý vi phạm (nếu có) tại dự án Athena complex Pháp Vân”, Sở Xây dựng nêu.

Tại tỉnh Hòa Bình, Sở Xây dựng vừa yêu cầu chấm dứt việc rao bán bất động sản của dự án Khu vui chơi giải trí cao cấp suối khoáng Kim Bôi (tên thương mại là Apec Mandala Sky Villas Kim Bôi) do Công ty CP Thương mại và Du lịch Kim Bôi làm chủ đầu tư.

Theo Sở Xây dựng Hòa Bình, hiện nay một số trang mạng: apecmandala-kimboi; apecmandala-hoabinh; mandalahoabinh.com,… đang rao bán bất động sản khi dự án chưa đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản.

Sở Xây dựng Hòa Bình cho biết, dự án Apec Sky Villas Mandala Kim Bôi mới được UBND tỉnh chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư, đồng thời chấp thuận nhà đầu tư tại quyết định số 18 hồi tháng 6/2021. Tại quyết định này, UBND tỉnh Hòa Bình chưa cho phép Công ty CP Thương mại và Du lịch Kim Bôi được phép đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua.

Do đó, Sở Xây dựng Hòa Bình yêu cầu các trang thông tin điện tử, quảng cáo gỡ các thông tin rao bán bất động sản đối với dự án Apec Mandala Kim Bôi…

Bài viết Bộ Xây dựng ‘siết’ việc huy động vốn, chặn tình trạng ‘bán lúa non’ đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Lừa đảo chiếm đoạt tài sản, bao gồm cả trong lĩnh vực bất động sản và các lĩnh vực khác, là hành vi đưa ra các thông tin gian dối, tạo lòng tin cho người khác, để người đó giao tài sản và chiếm đoạt tài sản đó.

Đưa ra thông tin gian dối là việc có lời nói, văn bản, hình ảnh, hiện vật hoặc các dạng thông tin khác không đúng sự thật. Việc đưa ra thông tin gian dối là cách thức xử sự có lí trí của người phạm tội để tác động vào nhận thức của chủ tài sản nhằm tạo lòng tin. Dựa vào các thông tin đó, chủ tài sản tin đó là sự thật, trên cơ sở những thông tin này, chủ tài sản tự nguyện giao tài sản của mình cho người đưa ra thông tin gian dối.

Người phạm tội nhận tài sản từ chủ tài sản do chủ tài sản đồng ý trao cho họ trên cơ sở tin tưởng vào các thông tin gian dối mà họ đưa ra. Người phạm tội chiếm đoạt tài sản nhận được từ chủ tài sản. Tội phạm hoàn thành từ lúc chiếm đoạt được tài sản.

Vì vậy, có thể hiểu là tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản được thực hiện với lỗi cố ý. Người phạm tội nhận thức rõ những thông tin mình đưa ra là không đúng sự thật, nhận thức rõ việc mình chiếm đoạt tài sản đó là vi phạm pháp luật nhưng vẫn mong muốn thực hiện và mong muốn người khác chuyển giao tài sản cho mình để chiếm đoạt. Động cơ phạm tội là vụ lợi nhưng không phải là yếu tố bắt buộc trong cấu thành tội phạm.

Chủ thể của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản là người từ đủ 16 tuổi trở lên, có năng lực trách nhiệm hình sự. Điều 12 BLHS quy định, người từ đủ 14 tuổi đến dưới 16 tuổi không phải chịu trách nhiệm hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Thủ đoạn gian dối trong lĩnh vực bất động sản đươc thực hiện bởi 6 dạng hành vi.

Thứ nhất, lập các dự án không có thật nhằm kêu gọi người khác mua nhà hình thành trong tương lại.

Để thực hiện hành vi phạm tội, các đối tượng thường thành lập các doanh nghiệp, đăng ký kinh doanh nhiều ngành nghề, lĩnh vực khác nhau trong đó có lĩnh vực bất động sản. Sau khi được cấp giấy phép, các đối tượng bắt đầu “vẽ” lên các dự án xây dựng chung cư, biệt thự, khu đô thị… trên giấy, để đưa vào quảng cáo, kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng mặc dù chưa được cơ quan quản lý cấp phép. Nhiều trường hợp làm giả hoặc sử dụng các loại giấy phép, tài liệu không hợp lệ để chứng minh tính “chân thực” của dự án, nhằm mục đích tạo long tin đối với nạn nhân, nhận tiền hoặc tài sản của nạn nhân rồi bỏ trốn.

Thứ hai, thực hiện hợp đồng mua nhà hình thành trong tương lai, nhưng khi thu được tiền mua nhà của nạn nhân thì bỏ trốn.

Khác với việc thành lập dự án “ma”, các đối tượng phạm tội trong trường hợp này sử dụng các hồ sơ, tài liệu về một dự án có thật để mua bán, chuyển nhượng cho nạn nhân, sau khi nhận được tiền thì không thực hiện nghĩa vụ hợp đồng đã ký kết.

Ngoài ra, các đối tượng phạm tội còn sử dụng thủ đoạn thành lập các hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư khi chưa có đủ điều kiện pháp lý. Trong đó, những đối tượng này thường thiết kế bản vẽ nhà, chia lô, xây dựng căn mộ mẫu hấp dẫn để nạn nhân tin tưởng, ký hợp đồng mua dưới hình thức hợp đồng góp vốn kinh doanh. Sau khi lấy được tiền thì bỏ trốn.

Thứ ba, sử dụng một bất động sản để bán cho nhiều người khác nhau.

Thứ tư, cung cấp thông tin sai lệch, giả mạo về bất động sản để người mua tưởng giả là thật, trao tài sản cho đối tượng phạm tội.

Thứ năm, bán bất động sản không đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh.

Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở đã quy định một bất động sản muốn được đưa vào kinh doanh phải đảm bảo các điều kiện: Không bị thế chấp bởi bên bán, hoặc đã giải chấp trước thời điểm đưa bất động sản vào kinh doanh, không trong quá trình tranh chấp… Đối với bất động sản hình thành trong tương lai phải có ngân hàng bảo lãnh dự án đó.

Tuy nhiên, do thiếu hiểu biết về pháp luật nên rất nhiều người có nhu cầu mua bán, thuê mua bất động sản không nắm được các quy định này nên các đối tượng phạm tội đã đưa ra thông tin gần giống với điều kiện bất động sản được phép kinh doanh theo quy định như: Thay vì được ngân hàng bảo lãnh thì chủ đầu tư công bố dự án được ngân hàng cho vay với lãi suất ưu đãi, việc bất động sản bị tranh chấp, bị thế chấp bị che giấu.

Như vậy, đối với những bất động sản đang bị chủ đầu tư thế chấp, giao dịch trở nên vô hiệu, người mua bất động sản đứng trước nguy cơ bị mất số tiền đã bỏ ra.

Đối với những dự án yêu cầu phải được ngân hàng bảo lãnh, nếu không có sự bảo lãnh, chủ đầu tư thua lỗ, công trình sẽ bị bò dở, người mua bất động sản hình thành trong tương lai chỉ nhận được các cam kết nhưng trên thực tế dự án không biết lúc nào hoàn thành, người mua không có nhà để ở nhưng vẫn phải trả lãi ngân hàng số tiền đã vay.

Thứ sáu, sử dụng bất động sản đang được thế chấp tại ngân hàng nhưng vẫn dùng để thực hiện các giao dịch khác.

Đó là 6 thủ đoạn gian dối, lừa đảo chiếm đoạt tài sản trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản thời gian gần đây. Để tránh thành nạn nhân tiếp theo, trước khi thực hiện các giao dịch bất động sản, người dân cần trang bị cho mình kiến thức pháp luật về mua bán, chuyển nhượng bất động sản; đọc kỹ nội dung hợp đồng mua bán bất động sản; cần xác minh, tìm hiểu thông tin trong hợp đồng về dự án bất động sản tại sở tài nguyên và môi trường địa phương và ngân hàng thương mại nhận bảo lãnh cho bất động sản đó…

Bài viết Lừa đảo trong kinh doanh bất động sản: Nhận diện thủ đoạn đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Ngày 8/4, Cơ quan CSĐT Công an TX Phú Mỹ (tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu) đã hoàn tất quá trình khám xét, bắt tạm giam Lâm Thị Thu Trà (SN 1974) và Đặng Thị Tuyết Lan (SN 1966, cùng trú tại TP Vũng Tàu) để điều tra về hành vi “Cho vay lãi nặng trong giao dịch dân sự”.

Cơ quan CSĐT Công an thị xã Phú Mỹ cho biết việc khởi tố bị can, bắt tạm giam hai bị can này là một phần của quá trình mở rộng điều tra vụ án cho vay lãi nặng trong giao dịch dân sự do bị can Lê Thái Thiện (56 tuổi, tức Thiện “Soi”, trú tại thị xã Phú Mỹ) thực hiện đang được đơn vị này thụ lý điều tra.

Trước đó, trong quá trình mở rộng điều tra vụ án “Cho vay lãi nặng trong giao dịch dân sự” do Lê Thái Thiện và Lê Thái Phong (SN 2000, con trai Thiện) thực hiện (tháng 12-2020, Lê Thái Thiện và Lê Thái Phong đã bị cơ quan CSĐT Công an thị xã Phú Mỹ khởi tố bị can, bắt tạm giam về hành vi cho vay lãi nặng trong giao dịch dân sự và rửa tiền), cơ quan CSĐT Công an TX Phú Mỹ xác định trong hai năm 2018-2019, Trà và Lan đã cho cha con Lê Thái Thiện vay lãi nặng hàng chục tỷ đồng với lãi suất 2.000-3.000 đồng/triệu đồng/ngày. Bước đầu, cơ quan Công an cũng làm rõ Thiện đã trả cho Trà và Lan hơn 106 triệu đồng tiền lãi.

Khám xét nơi ở của hai bị can (trong đó có căn nhà mặt tiền của Trà trên đường Bình Giã, phường 8, TP Vũng Tàu), cơ quan Công an thu giữ nhiều tài liệu liên quan đến việc cho vay lãi nặng và hiện các đối tượng được di lý về TX Phú Mỹ để phục vụ công tác điều tra.

Bà Lâm Thị Thu Trà nổi tiếng là một đại gia trên lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở Vũng Tàu, vài năm gần đây, nữ đại gia này được biết đến là vợ của một diễn viên điện ảnh nổi tiếng.

Và ngoài vụ án này, bà Trà được xác định là bị hại trong vụ án cho vợ nguyên Giám đốc Sở Nội vụ tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu vay 50 tỷ đồng, nhưng sau đó bà này bỏ trốn và bị Công an tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu bắt với tội danh “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”.

Bài viết Vụ đại gia biệt thự dát vàng cho vay lãi nặng: Nữ đại gia Vũng Tàu bị bắt đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Nội muốn “ôm” nhiều dự án lớn

“Sau khoảng 20 năm hình thành thị trường chuyên nghiệp, bất động sản Việt Nam còn rất nhiều tiềm năng và cơ hội chia đều cả doanh nghiệp trong nước và nước ngoài”. Đây là nhận định của ông Vũ Hoàng Linh, Chủ tịch Prime Investment khi nói về câu chuyện tạo lập tài sản, quỹ đất của các doanh nghiệp bất động sản, đồng thời cho rằng, hiện tại, cuộc chơi đang nghiêng về các doanh nghiệp nội địa có tiềm lực về vốn, về nhân sự phát triển dự án và bán hàng… Còn trong dài hạn, xu hướng tạo lập quỹ đất của 2 khối sẽ định hình thị trường M&A (mua bán, sáp nhập) bất động sản ở Việt Nam.

Theo ông Linh, mỗi doanh nghiệp sẽ có chiến thuật tạo quỹ đất khác nhau. Có doanh nghiệp thích tạo lập quỹ đất qua các dự án BT (xây dựng – chuyển giao), có doanh nghiệp thông qua hoạt động M&A, có doanh nghiệp chỉ xin làm dự án quy mô nhỏ và vừa, nhưng cũng có doanh nghiệp chỉ làm dự án quy mô lớn.

Trong quá khứ, nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn từng coi các dự án BT là kênh tạo lập quỹ đất chủ lực, nhưng nay đã khác. Ví dụ như trường hợp của Tập đoàn BRG, thay vì tham gia M&A hay đấu giá từng lô đất nhỏ hay vừa để làm dự án, thì tập đoàn này lại xin chủ trương trực tiếp đầu tư dự án quy mô hàng trăm héc-ta.

Đồng thời, một “món ngon” ưa thích khác của BRG là các tổ hợp khách sạn, văn phòng đã hình thành. Nói cách khác, BRG ưa đầu tư vào tài sản có dòng tiền, thay vì tài sản hình thành trong tương lai.

Hay với Tập đoàn FLC, theo chia sẻ của ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch Tập đoàn, doanh nghiệp ông đặc biệt hứng thú với các dự án quy mô lớn để “khẳng định vai trò tiên phong trong việc làm ‘thức tỉnh’ các thị trường tiềm năng như Sầm Sơn (Thanh Hóa), Quy Nhơn (Bình Định)…” và gần đây, tại Gia Lai, FLC đang đầu tư một dự án quy mô 500 ha và sẽ sớm đưa sản phẩm ra thị trường. Ông Quyết cho biết, đến nay, FLC đã thực hiện nghiên cứu thị trường ở 57 tỉnh, thành phố và đã đầu tư vào hơn 40 tỉnh, thành phố trên cả nước, trong đó chủ yếu là các dự án lớn.

Để có thể đầu tư các dự án quy mô lớn, theo ông Quyết, doanh nghiệp cần có tiềm lực mạnh về tài chính để phân kỳ đầu tư hợp lý, chia sẻ quyền lợi cùng các nhà đầu tư thứ cấp để tạo dòng tiền phát triển dự án.

“Với các chủ đầu tư hạn chế về tài chính thì nên chọn dự án phù hợp với khả năng, tránh các dự án quá sức, bởi việc đầu tư vào các dự án có quy mô từ vài chục héc-ta đã rất khó đảm bảo lợi nhuận do chi phí đầu tư ban đầu rất lớn (thuế đất, bồi thường…)”, ông Quyết nói.

Lý giải việc ưa chuộng đầu tư vào các dự án lớn, bà Nguyễn Thị Thu Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land cho biết, chiến lược này giúp Công ty có thể quy hoạch đồng bộ cho toàn bộ dự án để tạo ra giá trị gia tăng cho bất động sản.

Ngoại thích “ăn chắc mặc bền”

Đánh giá về gu tạo lập tài sản, quỹ đất của 2 khối doanh nghiệp trong nước và nước ngoài, ông Linh cho rằng, khối ngoại thường có xu hướng “ăn chắc mặc bền”, làm dứt điểm từng phần dự án để có thể thu về mức lợi nhuận cao và nhanh nhất có thể, trong khi khối nội thích đầu tư vào nhiều dự án, nhiều hạng mục cùng lúc để tích được càng nhiều quỹ đất càng tốt, nhưng thời gian thu hồi vốn kéo dài và lợi nhuận cũng sẽ mỏng hơn.

Phân tích cụ thể hơn, ông Linh cho biết, hiện có 2 hình thức tạo lập tài sản, quỹ đất phổ biến. Một là các chủ đầu tư làm xong mỗi dự án và bán hàng, khi có dòng tiền thì bán đi, rồi tiếp tục mua đất. Ngoài ra, với hình thức này, nhiều chủ đầu tư sẽ giữ lại khối đế để khai thác thương mại, tạo dòng tiền thường xuyên, ổn định cho doanh nghiệp.

Hai là các chủ đầu tư giàu tiềm lực tài chính. Nhóm này ngoại trừ một số đơn vị tạo lập thị trường trong nước, còn thường là các nhà đầu tư nước ngoài. Với lợi thế về vốn rẻ từ công ty mẹ ở nước ngoài, hình thức đầu tư yêu thích của các nhà đầu tư này là mua lại dự án, hay các tòa nhà để có thể khai thác ngay và dự án tòa nhà văn phòng hạng A Capital Place là một ví dụ điển hình.

Trước đây, Capital Place thuộc dự án Vinhomes Metropolis của Công ty cổ phần Tư vấn đầu tư và Đầu tư Việt Nam (thành viên của Vingroup). Sau đó, Capital Place được chuyển nhượng cho Công ty cổ phần Twin-Peaks (thành viên của CapitaLand). Được biết, tổng mức đầu tư của phần dự án chuyển nhượng này là hơn 1.221 tỷ đồng, tương đương 53 triệu USD (không phải là giá trị chuyển nhượng và được tạm tách ra từ tổng mức đầu tư của toàn bộ dự án Vinhomes Metropolis). Dự án này có tới hơn 128.000 m2 sàn thương mại cho thuê.

Tính toán con số lợi nhuận có thể thu về từ hình thức đầu tư này, ông Linh lấy luôn dự án Capital Place làm ví dụ. Cụ thể, với mức giá thuê phổ biến phân khúc văn phòng hạng A tại Hà Nội là 30-40 USD/m2/tháng, mỗi m2 của tòa nhà sau 10 năm có thể mang lại 4.800 USD (40 USD x 10 năm x 12 tháng với giả định luôn có khách thuê, lý do bởi nhu cầu thuê văn phòng tại Hà Nội thường rất cao, nhất là với khách có nhu cầu thuê diện tích lớn). Nếu chủ đầu tư cho thuê được 100.000/128.000 m2 sàn thương mại thì số tiền thu về sau 10 năm sẽ đạt khoảng 480 triệu USD. Tại dự án Capital Place, chi phí xây dựng tối đa khoảng 320 triệu USD (giá xây dựng tối đa hiện vào khoảng 2.500 USD/m2). Như vậy, lợi nhuận của chủ đầu tư sẽ là (=) 480 triệu USD – (320 triệu + 53 triệu + chi phí khác). Bù lại, sau 10 năm, Capital Place sẽ là “con gà đẻ trứng vàng” cho chủ đầu tư.

Ông Linh cho biết thêm, với chủ đầu tư CapitaLand, lãi suất huy động ở Singapore chỉ khoảng 1,1%/năm nên sẽ có nhiều thuận lợi trong 10 năm đầu tư, còn với các doanh nghiệp trong nước, với mức lãi suất lên tới 9-10%/năm, thậm chí cao hơn, thì không thể thực hiện được.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán về lợi thế lãi suất, TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh cho biết, từ nửa cuối năm 2020 đến nay, lãi suất tại Việt Nam đang ở mức thấp nhất trong nhiều năm qua và so với các nước trong cùng khu vực ASEAN thì lãi suất Việt Nam cũng không cao hơn nhiều, góp phần làm giảm áp lực cho các nhà đầu tư.

Theo ông Thành, với lĩnh vực kinh doanh bất động sản, việc dùng vốn vay hợp lý, hiệu quả là yếu tố quyết định đến sự sống còn của doanh nghiệp. Vì thế, không chỉ riêng lãi suất, doanh nghiệp còn cân nhắc kỹ lợi ích từng phân khúc, rủi ro tài chính, rủi ro kinh tế và nhiều yếu tố vĩ mô khác, từ đó có được các kế hoạch phát triển dự án một cách hợp lý.

Bài viết Đọc “gu” thâu tóm quỹ đất của doanh nghiệp địa ốc đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Đừng đổ hết cho Covid-19

Bất động sản nằm trong nhóm lĩnh vực có lượng doanh nghiệp hoàn tất thủ tục giải thể cao nhất trong 8 tháng năm 2020, với 620 doanh nghiệp.

Covid-19 bùng phát đã khiến doanh nghiệp bất động sản lỡ nhiều kế hoạch đầu tư kinh doanh. Các sàn môi giới, công ty quy mô nhỏ với sức chống chọi yếu, thì khả năng trụ lại thị trường càng mong manh. Giải thể, phá sản là bước cuối cùng mà doanh nghiệp buộc phải lựa chọn, sau khi đã cố gắng chống chọi bằng nhiều biện pháp, từ cắt giảm nhân sự, cho nghỉ luân phiên hay tạm ngừng hoạt động…

Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, phần đông doanh nghiệp bất động sản hiện nay có quy nhỏ và sống nhờ dòng tiền. Vì vậy, không riêng tác động từ “bão Covid-19”, mà chỉ cần một ách tắc lớn, nhất là vướng mắc về pháp lý dự án, cũng có thể đẩy doanh nghiệp bất động sản đến bên bờ sụp đổ.

Ngành bất động sản ở Việt Nam hiện có hơn 42.000 doanh nghiệp, song chỉ có 118 doanh nghiệp đã niêm yết hoặc là công ty đại chúng; còn lại hầu hết có quy mô rất nhỏ hoặc chỉ là công ty dự án.

“Trong bối cảnh khó khăn và thắt chặt tín dụng hiện nay, việc nhiều doanh nghiệp bất động sản giải thể là điều không ngạc nhiên với chúng tôi”, bà Đỗ Thị Hồng Vân, chuyên gia phân tích dữ liệu, Bộ phận Dịch vụ thông tin tài chính, Công ty cổ phần FiinGroup nói.

Chuyên gia này cho biết, các doanh nghiệp bất động sản giải thể trong thời gian qua đều là doanh nghiệp nhỏ hoặc mới chỉ đăng ký chứ chưa hoạt động; còn các tập đoàn lớn đều đã có sự chuẩn bị cho những tình huống biến động, suy giảm.

Chia sẻ với phóng viên, ông Trần Văn Nghĩa, người đại diện pháp luật của một công ty xây dựng – bất động sản tại Nam Định cho hay, ông đã hoàn tất thủ tục giải thể doanh nghiệp này trong tháng 6/2020, nhưng nguyên nhân không phải vì Covid-19, mà do không ký được hợp đồng trong 4 năm qua.

Cần nhắc lại là, ngay cả khi Covid-19 chưa xuất hiện, số lượng doanh nghiệp bất động sản giải thể đã có xu hướng tăng. Theo Vietnam Report, năm 2019, ngành kinh doanh bất động sản có đến 598 doanh nghiệp đăng ký tạm dừng hoạt động, 686 doanh nghiệp giải thể, tăng gần 40% so với cùng kỳ năm trước, nguyên nhân chính là thiếu hụt nguồn hàng, không đủ kinh phí hoạt động, khó khăn trong tiếp cận vốn…

Tín hiệu tốt cho việc cơ cấu nguồn vốn

Nhìn chung, chất lượng lợi nhuận và “sức khỏe” tài chính của doanh nghiệp bất động sản đang giảm xuống khá mạnh. Theo quan sát của FiinGroup, xu hướng này đã diễn ra từ giữa năm 2019 và trầm trọng hơn do tác động của Covid-19 trong quý II/2020.

Cụ thể, lợi nhuận trước thuế, khấu hao và lãi vay (EBITDA) của các doanh nghiệp bất động sản liên tục sụt giảm kể từ cuối năm 2019, trong đó riêng quý II/2020 giảm 56,1% so với cùng kỳ năm 2019.

Phân tích kết quả hoạt động (xét theo lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh cốt lõi, mà không tính thu nhập khác hoặc thu nhập từ đầu tư tài chính) của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết, khả năng chi trả lãi vay của nhóm doanh nghiệp ngành này đã giảm từ mức 3,9 lần trong quý II/2019 xuống còn 0,5 lần vào quý II/2020.

Thế nhưng, vẫn có những luồng sáng cho bất động sản, khi đây là 5/16 ngành phi tài chính dù ghi nhận lợi nhuận trước thuế và lãi vay (EBIT) suy giảm trong quý II/2020, song tốc độ giảm đã chậm lại so với quý I (quý II giảm 80,7%, quý I giảm 121,7%). Nhờ đó, hệ số khả năng chi trả lãi vay của ngành này đã cải thiện +0,5% thay vì -0,2% như trước.

Còn nếu tính cả thu nhập từ hoạt động tài chính, thì đây chính là “cứu cánh” giúp doanh nghiệp bất động sản kìm hãm đà suy giảm lợi nhuận. Các doanh nghiệp lớn cũng chủ động tìm kiếm phương án bán dự án hoặc chuyển nhượng công ty con để có nguồn tiền lớn ngay, thay vì chỉ phụ thuộc vào việc bán thành phẩm cho người tiêu dùng cuối cùng.

Đơn cử, trong cơ cấu doanh thu của Tập đoàn Vingroup – CTCP quý I/2020, hoạt động chuyển nhượng bất động sản mang về 6.883 tỷ đồng, doanh thu từ cho thuê bất động sản đầu tư và các dịch vụ liên quan đạt 1.797 tỷ đồng, tăng 6% so với cùng kỳ năm trước. Cá biệt, doanh thu hoạt động tài chính của Vingroup tăng vọt 160% lên 8.934 tỷ đồng, chủ yếu nhờ lãi thanh lý các khoản đầu tư.

Trường hợp khác, Tập đoàn Novaland, ghi nhận lợi nhuận tăng trưởng hơn 33%, trong khi doanh thu hoạt động kinh doanh bất động sản thu hẹp tới 87,3% trong quý II/2020, nguyên nhân chính là nhờ thoái vốn tại hai công ty con.

Điểm tích cực nữa là, các doanh nghiệp bất động sản trong vài năm qua đã chủ động đa dạng hóa kênh nguồn vốn, trong đó có trái phiếu doanh nghiệp, chứ không chỉ phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Từ đầu năm đến nay, xu hướng này tiếp tục gia tăng.

Tuy hệ số nợ vay/vốn chủ sở hữu của 85/118 doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã tăng lên mức 0,84 lần vào quý II/2020, cao nhất kể từ quý II/2014, nhưng theo bà Vân, hệ số này vẫn ở mức khá an toàn nếu doanh nghiệp tiếp tục duy trì hoạt động kinh doanh. Việc dịch chuyển nguồn vốn sang kênh trái phiếu doanh nghiệp là điều rất tốt để cơ cấu kỳ hạn nguồn vốn dài hạn phục vụ đầu tư dự án bất động sản.

“Trong bối cảnh nền kinh tế dần hồi phục sau dịch bệnh, mặt bằng lãi suất hạ xuống và thị trường nhà ở vẫn rất tiềm năng, chúng tôi đánh giá, mức này cũng không tạo rủi ro quá lớn cho ngành bất động sản nói chung”, bà Vân lưu ý.

Nhóm chuyên gia FiinGroup đánh giá, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh suy giảm và khả năng thanh toán lãi vay ở mức rất thấp (0,5 lần) buộc các doanh nghiệp bất động sản phải vay nhiều hơn, trong đó có việc đa dạng hóa kênh nguồn vốn sang trái phiếu doanh nghiệp và có kỳ hạn dài hơn để duy trì hoạt động.

Động thái huy động vốn từ trái phiếu nằm trong chiến lược tài chính của doanh nghiệp nhằm giải quyết hai vấn đề lớn là chu kỳ đi xuống của ngành trong thời gian vừa qua và chủ trương thắt chặt kiểm soát tín dụng bất động sản của Ngân hàng Nhà nước.

Bài viết Doanh nghiệp bất động sản: Xuống sức, nhưng tăng tính chủ động đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Trong hoạt động của doanh nghiệp, dòng tiền được ví như “mạch máu” duy trì hoạt động, là yếu tố quan trọng cấu thành giá trị nội tại của doanh nghiệp, nhưng để hiểu một cách thấu đáo yếu tố này lại không hề đơn giản. Với doanh nghiệp BĐS có thể sẽ có đặc thù về cách thức ghi nhận doanh thu, tồn kho… nên việc âm dòng tiền chưa được xem là điều tối quan trọng. Tuy nhiên, đặt trong bối cảnh thị trường đang ở cuối chu kỳ tăng trưởng, thanh khoản nhỏ giọt, lượng phát hành trái phiếu tăng vọt… thì việc âm dòng tiền nhiều năm liền cho thấy khó khăn của doanh nghiệp đã đến giới hạn.

Dòng tiền ngược chiều lợi nhuận

So với những năm trước, dòng tiền kinh doanh của nhiều doanh nghiệp địa ốc niêm yết năm 2019 đã xuất hiện nhiều dấu hiệu bất thường khi lượng hàng tồn kho, các khoản phải thu, nợ phải trả ngắn hạn tăng mạnh, trong khi tiền và tương đương tiền của một số doanh nghiệp đang có dấu hiệu suy giảm dù vẫn báo lãi.

Theo báo cáo tài chính của các doanh nghiệp niêm yết trên sàn HOSE, kết quả kinh doanh năm 2019 của khoảng 16 doanh nghiệp trong ngành bất động sản cho thấy phần lớn đều tăng trưởng lợi nhuận. Mặc dù vậy, 10 doanh nghiệp trong danh sách này có dòng tiền kinh doanh lại âm. Thậm chí có doanh nghiệp dòng tiền âm trong nhiều năm liền, như Công ty cổ phần Đất Xanh, Công ty cổ phần Phát triển Nhà Thủ Đức, Văn Phú Invest, LDG Group…

Theo báo cáo tài chính 2019, Đất Xanh có lợi nhuận tăng 3% so năm trước, đạt 1.216 tỉ đồng còn doanh thu tăng 25%. Nhưng cũng giống như 3 năm liền trước (2016 – 2018), Đất Xanh lại tiếp tục có một năm âm dòng tiền kinh doanh tới 1.796 tỉ đồng. Nguyên nhân nằm ở các khoản phải thu tăng 40%, hàng tồn kho tăng 49%, chi phí trả trước gấp 76 lần năm trước.

Ở khoản mục các khoản phải thu, Đất Xanh có 1.519 tỉ đồng phải thu ngắn hạn của khách hàng khác, gấp 3,6 lần; phải thu ngắn hạn khác 1.480 tỉ đồng, gấp 21 lần. Cả hai khoản mục đều không có thuyết minh chi tiết.

Một doanh nghiệp khác trong làng BĐS phía nam là Nhà Thủ Đức cũng trong tình cảnh tương tự mà nguyên nhân là tăng các khoản phải thu và tồn kho. Năm 2019, Nhà Thủ Đức tiếp tục âm dòng tiền 314 tỉ đồng khi lợi nhuận đạt 156 tỉ đồng, tăng 36%. Đây cũng là năm thứ 4 liên tiếp doanh nghiệp này có dòng tiền hoạt động âm. Một trong những lý do âm dòng tiền kinh doanh của Nhà Thủ Đức là tăng tồn kho. Trong năm 2019, công ty có thêm các BĐS dở dang tại Cần Thơ, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Dương, Long An.

Trong số các công ty BĐS ghi nhận biến động dòng tiền kinh doanh nhiều nhất năm 2019, phải kể đến LDG Group (LDG) khi ghi nhận tới thời điểm cuối 12/2019, tiền và các khoản tương đương tiền của LDG chỉ vỏn vẹn còn hơn 40 tỉ đồng, giảm tới gần 550 tỉ đồng so với cùng kỳ 2019.

Trong khi dòng tiền suy giảm mạnh, LDG lại liên tục ghi nhận sự gia tăng về các khoản phải thu ngắn hạn lên 1.833,9 tỉ đồng (tăng 683,9 tỉ đồng so với cùng kỳ), nợ ngắn hạn lên 2.725 tỉ đồng (tăng 427 tỉ đồng so với cùng kỳ). Điều này cũng góp phần đẩy lưu chuyển tiền tệ thuần từ hoạt động kinh doanh của LDG âm thêm gần 624 tỉ đồng, lên mức âm 1.496 tỉ đồng.

Có chuỗi ngày âm dòng tiền kéo dài có thể kể đến Văn Phú Invest với dòng tiền từ 2015 đến nay chưa thể dương. Năm 2019, dòng tiền kinh doanh âm tới 805 tỉ đồng, trong khi lợi nhuận ròng đạt 521 tỉ đồng, tăng 23%. Công ty tăng các khoản phải thu thêm 1.199 tỉ đồng, chi phí trả trước, chi phí lãi vay đều tăng, lần lượt gấp 26 lần và 7 lần so với năm trước đó.

Về Khang Điền, trong năm 2019 công ty âm dòng tiền kinh doanh 184 tỉ đồng trong khi năm 2018 cũng âm 719 tỉ đồng. Khang Điền có khoản phải thu tăng 1.817 tỉ đồng và tồn kho tăng 1.205 tỉ đồng, cao hơn năm trước khoảng 1,3 – 2 lần. Trong đó, khoản phải thu chủ yếu từ chuyển nhượng BĐS là 1.525 tỉ đồng. Tồn kho tăng ở 2 dự án chủ chốt là Khang Phúc – Khu dân cư Tân Tạo và Saphire Phú Hữu.

Công ty Quốc Cường Gia Lai lần đầu âm dòng tiền kinh doanh 69 tỉ đồng sau 3 năm liên tục dương. Lý do hàng tồn kho tăng 985 tỉ đồng, cao hơn 71% so với năm trước, nằm ở các BĐS dở dang. Tuy nhiên, công ty không có thuyết minh cụ thể về các dự án dở dang. Song, tổng tồn kho lên tới 8.500 tỉ đồng, chiếm 74% tổng tài sản.

Nguy cơ ẩn sau quỹ đất

Một doanh nghiệp có thể xem như một chủ thể chi tiêu trong thị trường tiêu dùng, bất cứ hoạt động nào như mua sắm tài sản, hàng hóa, máy móc, chi trả lương cho cán bộ – nhân viên… đều liên quan đến “tiền”. Dòng tiền là “dòng máu” duy trì tất cả các hoạt động sản xuất – kinh doanh, là yếu tố sống còn của doanh nghiệp.

Theo ông Phan Dũng Khánh, Giám đốc Tư vấn đầu tư CTCK Maybank KimEng Việt Nam, đặc thù hàng tồn kho của mỗi đơn vị khác nhau dẫn tới tính thanh khoản khác nhau. Tuy nhiên, phải nhìn nhận rằng, trong tình hình thị trường nói chung không thực sự ủng hộ, nhiều doanh nghiệp BĐS và các thành viên thị trường khác có tâm lý phòng thủ thì việc cạn dòng tiền là nguy cơ hiển hiện ngay trước mắt.

“Nhiều doanh nghiệp có thể giấu chỉ số luân chuyển dòng tiền để dự phòng phân bổ ngược lại cho những năm có kết quả kinh doanh không tốt. Tuy nhiên trong dài hạn doanh nghiệp không thể sử dụng mãi việc này nhất là trong bối cảnh thị trường đang kẹt cả về pháp lý lẫn các yếu tố tác động ngoại cảnh như như dịch bệnh, thanh khoản… Tình trạng dòng tiền âm kéo dài có thể thấy được cả doanh nghiệp lẫn thị trường đều đi đến giới hạn của khó khăn”, ông Khánh cho biết.

Doanh nghiệp có thể báo cáo lợi nhuận hàng năm lên đến hàng trăm tỉ đồng, tốc độ tăng trưởng cao, nhưng nếu nguồn tiền thu về để tài trợ cho hoạt động sản xuất – kinh doanh thì sẽ phải bù đắp bằng dòng tiền đầu tư, hoặc dòng tiền hoạt động tài chính (vay nợ, huy động thêm vốn từ cổ đông, bán bớt tài sản). Trong trường hợp này, một mặt công ty phải chịu thêm chi phí lãi vay, mặt khác chịu thêm rủi ro về tài chính nếu không cơ cấu được nguồn vốn để trả các khoản nợ vay ngắn hạn hay nợ dài hạn đến hạn.

Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp vẫn tự tin khi tạo ra quỹ đất lớn thì vẫn có sức tăng trưởng tốt dù dòng tiền âm. Có những dự án mà giá thị trường của doanh nghiệp sở hữu lớn gấp nhiều lần giá trị trên sổ sách. Tuy nhiên việc ôm quỹ đất lớn vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro khi thị trường không tạo ra được thanh khoản, dự án vướng pháp lý không thể triển khai. Minh chứng rõ nhất là hàng loạt doanh nghiệp BĐS sản kêu cứu vì ách tắc dự án tạo nên bi kịch của dòng tiền. Có thể kể đến những doanh nghiệp lớn như Novaland với dự án Water Bay (quận 2), Đất Xanh với dự án Gem Riverside (quận 2) hay Quốc Cường Gia Lai với dự án Phước Kiển…

Những dự án nêu trên chưa thể triển khai đang “giam giữ” của doanh nghiệp hàng ngàn tỉ đồng, tình trạng này kéo dài nhiều năm đang khiến cho doanh nghiệp ngày càng “thấm đòn”. Trong cuộc gặp gỡ với lãnh đạo TP.HCM mới đây, bà Nguyễn Thị Như Loan – Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai, cho biết công ty hiện có 6 dự án BĐS đang bị ách tắc nhiều tháng qua, gây thiệt hại lớn.

“Đối tác nước ngoài có cổ phần trong dự án cũng đã nản và có ý định rút vốn. Công ty bị thiệt hại hàng ngàn tỉ đồng lãi vay ngân hàng và lãi vay phải trả cho các đối tác kinh doanh, dòng tiền thu – chi không chủ động được. Dự án không biết đi về đâu trong khi tiền trả lãi vay ngày một tăng”, bà Loan cho hay.

Nhiều chuyên gia trong lĩnh vực tài chính, kế toán, kiểm toán cho rằng, trong các báo cáo tài chính mà công ty công bố thì báo cáo lưu chuyển tiền tệ có thể coi là báo cáo quan trọng nhất. Bởi lẽ, báo cáo này chỉ ra được tiền của doanh nghiệp đi đâu về đâu, tại sao làm ăn có lãi mà thường xuyên thiếu tiền, trên cơ sở đó giúp đánh giá về khả năng trang trải công nợ, chi trả cổ tức trong tương lai của doanh nghiệp. Các ngân hàng và chủ nợ có thể siết chặt các khoản vay, thậm chí không cho vay, dễ đẩy doanh nghiệp đối mặt với rủi ro về thanh toán. Cộng thêm đó, các doanh nghiệp niêm yết có thể phải đối diện với những thiệt hai từ giá cổ phiếu giảm sâu.

“Tỷ lệ huy động vốn thành công trên sàn hay trái phiếu đang rất thấp, doanh nghiệp nào huy động được thì cũng phải trả mức lãi suất rất cao. Tỷ lệ thanh khoản trên thi trường BĐS cũng đang rất thấp khi lượng giao dịch thành công chỉ khoảng 2%. Do đó, việc không có dòng tiền đủ lớn để tiếp tục… nằm gai nếm mật là một nguy cơ. Trong bối cảnh này, có thể thị trường đã đi đến giới hạn khó khăn và bài toán dòng tiền kinh cần được doanh nghiệp giải ngay”, ông Phan Dũng Khánh cho hay.

Theo Việt Dũng/ TBKTSG Online

Link bài gốc: https://www.thesaigontimes.vn/td/300466/khung-hoang-bat-dong-san-can-than-voi-am-dong-tien.html

Bài viết Khủng hoảng bất động sản: cẩn thận với âm dòng tiền đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.