“Chơi chiêu” bằng thỏa thuận cam kết mua lại

Ở các bài trước, dự án An Phú Đông Residences (phường An Phú, quận 12) được giới thiệu do công ty TNHH Kinh doanh Nhà An Phú (công ty An Phú) làm chủ đầu tư.

Mặc dù chưa có quyết định hay phê duyệt nào về mặt pháp lý, công ty An Phú vẫn bất chấp “bắt tay” cùng bà Phan Thị Tuyết Nga “lách luật” huy động vốn trái phép của nhiều khách hàng thông qua hợp đồng đặt cọc và hợp đồng hợp tác đầu tư.

Theo đó, để mua đất tại dự án An Phú Đông Residences, khách hàng phải ký hợp đồng cọc với công ty An Phú, số tiền đặt cọc là 200 triệu đồng. Tuy nhiên, khi ký hợp đồng hợp tác, thay vì tiếp tục ký với công ty An Phú, khách hàng lại phải ký với bà Phan Thị Tuyết Nga, đồng thời tiếp tục đóng thêm số tiền tối thiểu là 30% giá trị hợp đồng.

Đặc biệt, trong hợp đồng hợp tác dù đã ghi rõ những cam kết về tiến độ cũng như thời hạn đóng tiền của dự án. Tuy nhiên, ghi nhận thực tế của PV Báo Kinh tế & Đô thị cho thấy, đến nay dự án vẫn đang là bãi đất trống, chưa thi công cơ sở hạ tầng. Nhiều khách hàng đóng tiền mua đất tại dự án An Phú Đông Residences từ tháng 3/2019 đến nay vẫn chưa nhận được thông báo cụ thể nào về thời gian được nhận đất.

Ngoài ra, để khách hàng tin tưởng và đạt được mục đích huy động vốn trái phép của mình, công ty An Phú còn lập thỏa thuận cam kết mua lại với khách hàng. Theo đó, trong cam kết nêu rõ, sau 3 tháng, công ty An Phú sẽ mua lại bất động sản mà bên A (khách hàng) sở hữu tại dự án An Phú Đông Residences với giá trị mua lại bao gồm: Số tiền bên A dùng để mua bất động sản + một khoản lợi nhuận cam kết (khoảng 120 triệu đồng). Tuy nhiên, trong thỏa thuận mua lại này cũng ghi rõ: “Tính từ ngày ký hợp đồng mua bán của bên A với chủ đất dự án An Phú Đông Residence”.

Tuy nhiên, liệu rằng có bao nhiêu khách hàng mua đất nền tại dự án An Phú Đông Residence đã được ký hợp đồng mua bán với chủ đất của dự án? Một khi phát sinh những tranh chấp, khách hàng đưa thỏa thuận này ra có đảm bảo được quyền lợi về pháp lý cho khách hàng hay không?…

Theo tìm hiểu của PV, một số khách hàng do cả tin vào những lời đảm bảo từ phía công ty An Phú, đã chấp nhận “xuống tiền” mua đất tại dự án An Phú Đông Residence. Đến nay, hối hận thì đã muộn, đất nền chưa biết khi nào sẽ được nhận, trong khi yêu cầu thanh lý hợp đồng hợp tác đầu tư thì công ty An Phú chỉ đưa ra những lời hứa suông, không có biện pháp cụ thể để giải quyết cho khách hàng.

“Học đòi” theo Địa ốc Alibaba?

Những ngày vừa qua, báo chí truyền thông cả nước tốn không ít giấy mực đưa tin về vụ việc lừa đảo chiếm đoạt tài sản xảy ra tại Công ty CP Địa ốc Alibaba (Địa ốc Alibaba).

Theo đó, một trong những phương thức được Alibaba áp dụng là sẵn sàng “mua lại hợp đồng” với mức lãi suất rất cao. Không có gì là bất ngờ, bởi ông chủ Alibaba đã đánh trúng vào lòng tham của hầu hết khách hàng, cụ thể khi khách hàng xuống tiền, Alibaba cam kết lợi nhuận mỗi quý có thể lên tới 28%.

“Lóa” mắt trước lợi nhuận cao gấp nhiều lần lãi suất ngân hàng, khách hàng không chút đắn đo mà nhanh chóng xuống tiền, họ cũng không cần kiểm tra nguồn gốc đất đó là gì, dự án có giấy phép xây dựng hay chưa, đã xây dựng và nghiệm thu tổng thể thế nào…Đau đớn hơn phần lớn hợp đồng Alibaba thực hiện ký kết với khách hàng đều dưới dạng hợp tác dự án hình thành trong tương lai.

Với mô hình nói trên, có không ít khách hàng nhận được “lãi khủng” từ Công ty Alibaba, nhưng những người sở hữu sau phải “ngậm đắng nuốt cay” từ việc không có một đồng lãi suất đến việc phát hiện mình đang mua phải “dự án ma”. Ông Nguyễn Thái Luyện từng nói: “Chủ sở hữu lô đất dự án là cá nhân và những cá nhân này ủy quyền cho một công ty đứng ra làm chủ đầu tư. Địa ốc Alibaba chỉ là đơn vị hợp tác phân phối các dự án”. Có thể nói, đây là cách “lách luật” có sự tính toán trong việc “lừa đảo” của công ty này.

Quay trở lại với trường hợp của Công ty An Phú, với cách tư vấn và bán hàng mà công ty này đang áp dụng tại dự án An Phú Đông Residences có nhiều điểm tương đồng với cách mà Địa ốc Alibaba đã từng áp dụng.

Thứ nhất, là chiêu thức thỏa thuận cam kết mua lại bất động sản với lãi suất cao. Nếu như Alibaba, lợi nhuận cam kết mỗi quý là 28%, thì công ty An phú cam kết lợi nhuận khoảng 120 triệu đồng.

Thứ hai, hầu hết các dự án mà Alibaba bán, chủ sở hữu lô đất dự án đó là cá nhân và những cá nhân này ủy quyền cho một công ty đứng ra làm chủ đầu tư. Tương tự, mặc dù Công ty An Phú được giới thiệu là chủ đầu tư của dự án An Phú Đông Residences, nhưng trên thực tế chủ đất lại là một cá nhân, cụ thể là bà Phan Thị Tuyết Nga.

Thứ ba, nếu như tất cả các dự án Alibaba chào bán cho khách hàng đều là dự án “ma”, thì dự án An Phú Đông Residences cũng được công ty An Phú chào bán, thu tiền của khách hàng khi không pháp lý, không hạ tầng, không đủ điều kiện mở bán…

Vậy có hay không việc công ty An Phú đang cố tình học theo mô hình kinh doanh của Địa ốc Alibaba? Những khách hàng đã và sẽ mua sản phẩm tại dự án An Phú Đông Residences sẽ phải đối diện với những nguy cơ rủi ro nào? Và hơn hết vai trò quản lý, giám sát của chính quyền địa phương đang ở đâu?…

Theo Tiểu Thúy/ Tieudung.vn

Bài viết Dự án An Phú Đông Residences: Công ty An Phú kinh doanh theo mô hình của Địa ốc Alibaba? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Đủ chiêu chiếm dụng vốn

Những tháng đầu năm 2019, thị trường bất động sản (BĐS) khan hiếm nguồn cung, trong khi nhu cầu ở của người dân gia tăng nên các doanh nghiệp ồ ạt, tìm kiếm cho mình những quỹ đất để xây dựng dự án.

Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp BĐS hiện nay vì lý do muốn huy động vốn nhiều nhất, nhanh nhất có thể nên đôi khi “quên” đi những quy định của pháp luật, bất chấp rao bán, nhận cọc giữ chỗ, huy động vốn…

Cụ thể, các chủ đầu tư (CĐT) sử dụng nhiều hình thức khác nhau, chẳng hạn như hợp đồng góp vốn hay suất đặt chỗ thay vì cung cấp hợp đồng mua bán. Một số dự án chưa công bố mở bán chính thức nhưng các môi giới tại sàn lôi kéo khách hàng bằng cái gọi là “suất ngoại giao”, người mua sẽ được mua với mức giá thấp hơn giá chính thức chủ đầu tư đưa ra ngày mở bán.

Còn nhớ năm 2017, chiêu thức này từng được công ty địa ốc Alibaba áp dụng và gây xôn xao dư luận suốt một thời gian dài. Tự xưng là CĐT dự án khi chưa thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, chưa có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, thậm chí chưa thực hiện thủ tục lựa chọn CĐT dự án đất nền nhưng doanh nghiệp này vẫn huy động vốn bằng “phiếu đặt chỗ”.

Cùng với đó là chương trình quảng cáo rầm rộ khi công bố tung ra 1.000 nền nhà và nhận đặt cọc 50 triệu đồng/nền, thu hàng chục tỷ đồng từ khách hàng.

Hay mới đây, dù chỉ là bãi đất trống song CĐT dự án Thanh Long Bay của Công ty TNHH Trung Sơn Bắc (thuộc Tập đoàn Nam Group) cùng các đơn vị phân phối đã rầm rộ mở bán, ký hợp đồng đặt cọc, huy động vốn trái phép.

Thậm chí, để thúc đẩy tiến độ kinh doanh, CĐT còn thiết kế một chính sách thanh toán nhẹ nhàng trong 48 tháng (tính ra chỉ khoảng 7 triệu đồng/tháng). Mỗi căn biệt thự biển có giá từ 4.5 tỷ/căn trở lên. Nếu khách hàng đồng ý mua dự án Thanh Long Bay, sẽ phải đặt cọc số tiền 50 triệu đồng/căn hộ, biệt thự là 100 triệu đồng/căn. Theo hợp đồng đặt cọc ký kết thì khách hàng phải đóng 20% giá trị căn hộ, biệt thự mình đã mua trong thời gian 7 ngày sau khi ký hợp đồng đặt cọc. Như vậy, có thể thấy CĐT dự án Thanh Long Bay đã thu hàng chục tỷ đồng của khách hàng.

Một trường hợp khác nữa, là dự án Opla Boulevard của Tập đoàn Đất Xanh, dự án được giới thiệu nằm trên đường Kha Vạn Cân, phường An Bình, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương. Mặc dù chỉ là bãi đất trống, doanh nghiệp này đã tổ chức rao bán và nhận cọc của người dân lên đến 200 triệu đồng…

Đồng thời, cũng có những trường hợp bị phát hiện và xử phạt như Công ty CTP Đại Dương, tháng 4/2019, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh đã có đề xuất UBND TP xử phạt Công ty này 275 triệu đồng và đình chỉ hoạt động kinh doanh BĐS vì ký hợp đồng mua bán nhà ở dự án Valencia Riverside (quận 9) khi chưa đủ điều kiện….

Rõ ràng, mỗi dự án sẽ có một mức huy động khác nhau với những cách thức không giống nhau. Tuy nhiên, điểm chung của các CĐT này là một khi đã nắm được tiền khách hàng trong tay, với những tranh chấp xảy ra sau đó, phía CĐT sẽ giải thích đây là giao dịch giữa các bên theo hợp đồng rõ ràng mặc cho khách hàng tổ chức viết đơn tố cáo, giăng băng-rôn phản đối và nhờ cơ quan chức năng can thiệp.

Còn khi bị truy hỏi về việc dự án chưa đủ điều kiện mở bán nhưng đã tiến hành huy động tiền, thì phía CĐT luôn lập luận rằng pháp luật Kinh doanh BĐS không quy định về các hợp đồng đặt cọc giữ chỗ, hợp tác kinh doanh …; việc CĐT và khách hàng ký kết các hợp đồng này là thỏa thuận, giao dịch dân sự theo quy định của Bộ Luật Dân Sự, nên các giao dịch này không chịu sự điều chỉnh và không vi phạm các quy định về pháp luật kinh doanh BĐS.

Và như một lẽ hiển nhiên, bên phải gánh chịu mọi hậu quả cuối cùng luôn luôn là khách hàng.

Phải cảnh giác hơn nữa!

Luật Kinh doanh BĐS đã quy định khá rõ, chỉ khi nào dự án làm xong móng, xong hạ tầng và được sự chấp thuận đủ điều kiện bán hàng của Sở Xây dựng, CĐT mới được bán hàng, huy động vốn. Điều này nhằm bảo vệ khách hàng tránh những rủi ro đáng tiếc khi các công ty BĐS kinh doanh theo kiểu “tay không bắt giặc”, đẩy rủi ro về phía khách hàng.

Trong cuộc trò chuyện với PV, Luật sư Lê Ngô Trung, Công ty Luật TNHH Vega cho rằng, trong giao dịch dân sự, việc bên tiến hành ký kết “hợp đồng đặt cọc” là điều khá phổ biến và được pháp luật thừa nhận. Theo Bộ luật Dân sự, thì bản chất của giao dịch đặt cọc là nhằm mục đích các bên hướng đến việc tiến hành giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Tuy nhiên, với các giao dịch trong các lĩnh vực mang tính đặc thù thì phải cần xem xét trên góc độ bản chất giao dịch để xác định và áp dụng pháp luật một cách phù hợp hơn.

Với trường hợp này, khi các bên tiến hành giao dịch thông qua việc ký kết “hợp đồng đặt cọc giữ chỗ”, thì ngay từ đầu xác định việc mua bán, và mục đích cuối cùng mà các bên hướng tới là quyền sở hữu căn hộ hoặc lô đất được mô tả một cách cụ thể và chi tiết trong hợp đồng.

Rõ ràng, đối tượng của việc giao dịch này thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật chuyên ngành. Cụ thể, tại khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP đã quy định khá rõ là “bên hợp tác, góp vốn …” chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu), và CĐT không được phép huy động vốn để chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà hoặc phân chia quyền sử dụng đất trong dự án của bên huy động. Bên cạnh đó, tại Điều 8 Luật Kinh doanh Bất động sản đã liệt kê những hành vi bị cấm, trong đó có hành vi “kinh doanh BĐS khi chưa đủ điều kiện”, và hành vi “huy động vốn trái phép”.

Theo luật sư Trung, với các quan điểm cho rằng đây chỉ là giao dịch về đặt cọc theo Bộ luật Dân sự là chưa xem xét một cách thấu đáo bản chất giao dịch, vì thực tế thì một bên (tức CĐT) đã cố ý và nhằm mục đích thu tiền và huy động vốn trái với quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai và Luật Nhà ở; và bên còn lại (tức khách hàng) thì muốn giành quyền ưu tiên và mua trước khi sản phẩm được phép chính thức mở bán theo luật định, bất chấp những lời cảnh báo của các Cơ quan nhà nước và chuyên gia pháp lý.

Vấn đề hiện nay cần quan tâm là các quy định về chế tài xử lý cần phải được ban hành và bổ sung một cách tương thích với các hành vi vi phạm, đặc biệt là xem xét đến yếu tố “chủ thể vi phạm” là các CĐT dự án với khả năng am hiểu và hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực này.

Đồng thời, Luật sư Trung cũng đưa ra lời khuyên, khi đầu tư vào bất cứ sản phẩm BĐS nào, để tạo giá trị thì phải tạo giá trị trên tài sản hợp pháp, không nên kỳ vọng vào việc tạo giá trị trên tài sản chưa đủ điều kiện kinh doanh. Nếu chọn mua một sản phẩm sai sót về mặt pháp lý tức là đang tự mua rủi ro.

“Thực tế hiện nay, bên cạnh những trường hợp bị lừa vẫn có những trường hợp người mua dù hiểu rõ tình trạng pháp lý của dự án tuy nhiên chấp nhận vì tin vào kịch bản màu hồng mà CĐT vẽ ra”, Luật sư Trung nhấn mạnh.

Theo Tiểu Thuý/ Tieudung.vn

Bài viết Doanh nghiệp bất động sản “tay không bắt giặc”, rủi ro bỏ mặc khách hàng đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.