Ngày 11/12/2020, UBND TP.HCM đã ban hành quyết định số 4577/QĐ-UBND về việc giao khu đất diện tích 27.393,1 m2 tại phường Bình Khánh, quận 2 cho Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Thuận Việt. Quyết định do Phó Chủ tịch TP.HCM Võ Văn Hoan ký duyệt.

Khu đất có mục đích sử dụng là đất ở tại đô thị (xây dựng chung cư). Thời hạn sử dụng 50 năm kể từ ngày UBND TP.HCM ký Quyết định giao đất.

Căn cứ vào quyết định nói trên, UBND TP.HCM cũng giao Sở Tài nguyên – Môi trường thực hiện thủ tục xác định giá đất theo quy định, trình Hội đồng Thẩm định định giá đất thành phố để thẩm định, trình UBND thành phố phê duyệt theo quy định.

Cũng liên quan đến khu đất nói trên Thanh tra Chính phủ đã phát hiện nhiều sai phạm. Theo kết luận thanh tra trước đây về công tác quản lý nhà nước và thực hiện pháp luật tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, dự án New City đã được nhà đầu tư (Công ty TNHH Xây dựng – Thương mại Thuận Việt) thay đổi thiết kế từ nhà tái định cư sang nhà ở thương mại và chuyển nhượng cho người mua 1.122 căn hộ.

Đồng thời, UBND TP.HCM đã thanh lý hợp đồng đầu tư xây dựng khu tái định cư, khi chưa có ý kiến chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ về giao đất là không đúng quy định tại Điểm I, Khoản 2, Điều 118, Luật Đất đai năm 2013.

Được biết, ngày 30/10/2018, ông Trần Vĩnh Tuyến, khi đó là Phó Chủ tịch UBND TP.HCM đã ký văn bản trình Thủ tướng Chính phủ, về việc giải quyết dự án đầu tư xây dựng 1.330 căn hộ tái định cư ở Thủ Thiêm. Văn bản cho biết, trên cơ sở ý kiến thống nhất của Sở, ban ngành liên quan, UBND TP.HCM đã chấp thuận phương án giải quyết quỹ căn hộ thuộc dự án 1.330 căn hộ như sau: “Đàm phán, thương thảo với chủ đầu tư để không tiếp tục việc thanh toán và mua lại quỹ nhà. Chủ đầu tư tiếp tục phát triển dự án theo quy hoạch, trên khu đất được giao mặt bằng với mục tiêu xây nhà ở thương mại. Thành phố sẽ xác định giá trị quyền sử dụng đất theo giá thị trường, phù hợp mục đích sử dụng đất, để thu tiền sử dụng đất, đối với khu đất đã giao cho nhà đầu tư để thực hiện dự án”.

Văn bản do ông Trần Vĩnh Tuyến ký cũng cho rằng “Thành phố đang triển khai phương án giải quyết quỹ nhà 1.330 căn hộ theo đúng chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, tại công văn số 24/TTg-CN, ngày 7/3/2017 và hướng dẫn của Bộ Xây dựng”.

Đến giữa năm 2019, khi Thanh tra Chính phủ công bố kết luận thanh tra về công tác quản lý nhà nước và thực hiện pháp luật tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, thì những gì trong văn bản ông Trần Vĩnh Tuyến ký cho rằng “đúng chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ” lại trái Luật Đất đai. Điều đáng nói, đây là sai phạm đã được Sở Tư pháp TP.HCM cảnh báo từ trước.

Từ năm 2018 đến nay, Công ty TNHH Xây dựng – Thương mại Thuận Việt đã ký hợp đồng mua bán phần lớn căn hộ và bàn giao cho khách hàng, dù cho dự án chưa đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, sau nhiều thông tin phản ánh của báo chí, vẫn không thấy chính quyền công bố xử phạt hành vi sai phạm này.

Theo các chuyên gia, việc giao đất cho dự án này là bước đầu để hợp thức hóa hành vi sai phạm trước đó. Mặc dù vậy, cần lưu ý quy trình giải quyết thủ tục hành chính phải đúng theo quy định. Ngoài ra, việc giao đất vào năm 2020 khi giá căn hộ ở Thủ Thiêm đang rất cao, nên đòi hỏi việc định giá đất phải sát giá thị trường và cần công khai minh bạch để tránh thất thoát./.

Thủ tướng chỉ đạo dự án tái định cư chuyển thành thương mại phải đấu giá tránh thất thoát

Ngày 13/5, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã chủ trì buổi làm việc với TP.HCM về tình hình kinh tế – xã hội những tháng đầu năm 2021 và một số nhiệm vụ trọng tâm, giải quyết  kiến nghị của thành phố.

Tại buổi làm việc, TP.HCM đã đề xuất, kiến nghị Thủ tướng cho phép UBND TP.HCM quyết định điều chỉnh mục tiêu dự án, quỹ nhà phục vụ tái định cư sang nhà ở xã hội hoặc thương mại thay cho Bộ Xây dựng, theo Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ. Về kiến nghị này, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính yêu cầu nếu chuyển sang nhà ở thương mại thì dứt khoát phải qua đấu giá để tránh tiêu cực, thất thoát.

Như vậy, nếu không có gì thay đổi thì New City Thủ Thiêm là dự án hy hữu chuyển từ tái định cư sang thương mại mà không phải qua đấu giá, làm ngược với chỉ đạo mới đây của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính.

Bài viết Giám đốc Sở Tài nguyên – Môi trường đề nghị giao đất cho Thuận Việt trước khi Thủ tướng chỉ đạo đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Luật Đất đai đóng một vai trò hết sức quan trọng, là kim chỉ nam cho các văn bản pháp lý liên quan làm nền tảng cho các hoạt động diễn ra trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, sau hơn 7 năm triển khai, nhiều điểm bất cập, chồng chéo và không theo kịp với thực tiễn phát triển của Luật dẫn đến nhiều nút thắt về pháp lý, kìm hãm nguồn lực phát triển kéo dài trong nhiều năm qua đòi hỏi sự xem xét, đánh giá một cách toàn diện trên góc nhìn tổng thể và dài hạn để có những giải pháp điều chỉnh phù hợp, nhất quán.

Dưới góc nhìn của một doanh nghiệp trong ngành bất động sản và quan sát những xu hướng phát triển trên thị trường cho thấy, có 5 vấn đề mà các nhà hoạch định chính sách cần lưu tâm trong quá trình soạn thảo Luật Đất đai mới.

Thứ nhất, Luật Đất đai cần phân định rõ quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai với mục đích mang lại hiệu quả khai thác và sử dụng cao nhất, chứ không nên cứng nhắc.

Thời gian vừa qua, “đất công” là cụm từ rất nhạy cảm khiến nhiều cá nhân, tổ chức rơi vào vòng lao lý khi vướng vào. Chính vì cái “gông” đất công mà nhiều nguồn lực đất đai đã bị lãng phí. Bên sở hữu đất công thì không có năng lực, nguồn lực phát triển, để hoang phí tài sản trong một thời gian dài; trong khi người có khả năng làm thì không tiếp cận được do nhiều rào cản pháp lý.

Không khó để tìm thấy nhiều khu đất vàng trong thành phố, các khuôn viên đất rộng, các nhà xưởng lớn… do các đơn vị nhà nước quản lý nhiều năm bị bỏ hoang, xập xệ và khai thác không hiệu quả nhìn vào rất xót xa. Do vậy, việc nghiên cứu quy định giao cho tư nhân quản lý, sử dụng đất công không khai thác hiệu quả là một giải pháp tốt, mang về nguồn thu lớn cho ngân sách và thúc đẩy nguồn lực đất đai phát triển nhanh chóng.

Câu chuyện đất xen cài trong các dự án khi bị quy chiếu là đất công dẫn đến câu chuyện ách tắc kéo dài, gây lãng phí nguồn lực rất lớn và gánh nặng cho các chủ đầu tư dự án. Bao nhiêu kiến nghị, bao nhiêu lần hội họp vẫn chưa được giải tỏa. Có dự án nhà ở tại quận Bình Tân, TP.HCM chỉ vì vướng vài chục mét vuông đất xen cài mà bị “đình trệ” toàn bộ pháp lý trong 3 năm không thể triển khai, gây thiệt hại rất lớn cho doanh nghiệp.

Thứ hai, các loại hình đất đai cần được chuyển đổi mục đích sử dụng linh hoạt theo quy hoạch và nhu cầu phát triển. Trong thực tế, khó khăn trong việc thay đổi mục đích sử dụng đất khi phát triển các dự án, đặc biệt là dự án có quy mô lớn đã tạo nên rào cản rất lớn. Nhu cầu phát triển về kinh tế, xã hội thay đổi nhanh chóng theo thời gian, các quy hoạch đất đai cũng cần thay đổi, cập nhật phù hợp với nhu cầu và thực tiễn.

Chẳng hạn, đối với dự án phát triển khu đô thị có quy mô vài trăm héc-ta, nguồn gốc đất chuyển đổi thường rất đa dạng. Nếu quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất không linh hoạt sẽ dẫn đến tình trạng triển khai dự án kéo dài, không hiệu quả. Chính vì vậy, Luật Đất đai cần tháo gỡ rào cản về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhằm tạo động lực cho các quy hoạch sớm triển khai khả thi và hiệu quả.

Thứ ba, các quy định về định giá đất và văn bản có liên quan chưa phản ảnh đúng với thực tế thị trường đang diễn ra. Đây là nền tảng quan trọng cho việc chuyển đổi quyền sở hữu và chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Cần sự chuẩn hóa và đơn giản hóa trên tinh thần giảm thiểu những sự lệch pha không đáng có và giúp đội ngũ thực thi đủ cơ sở để rút ngắn thời gian triển khai trong thực tế, chứ không nên kéo dài và bối rối như hiện nay.

Trong thực tế, nhiều quá trình định giá đất đai, đặc biệt là trong khâu định giá để nộp tiền sử dụng đất kéo dài rất lâu, có trường hợp tính bằng năm mà chủ đầu tư vẫn chưa đóng được tiền, hệ lụy kéo theo là các thủ tục pháp ký không được hoàn tất, không ra được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở cho khách hàng dẫn đến khiếu kiện là không tránh khỏi.

Thứ tư, nhiều bất cập trong quy định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư gây ra rất nhiều tranh cãi, khiếu kiện rất căng thẳng và thiệt hại cho các bên. Việc các chủ đầu tư tự thỏa thuận, bồi thường giải phóng đạt 100% gần như bất khả thi nếu chỉ cần một vài trường hợp không hợp tác mà không có chế tài gì. Các rủi ro pháp lý đẩy hết cho chủ đầu tư chịu trách nhiệm, gây nên tâm lý e ngại của các chủ đầu tư khi phát triển các dự án có quy mô lớn. Trên thực tế, hầu như tất cả các dự án có quy mô lớn đều có quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng cực kỳ khó khăn, thậm chí không có hồi kết, dẫn đến dự án treo, dở dang nhiều năm và thiệt hại về tài chính là rất lớn.

Cuối cùng, Luật Đất đai mới không chỉ cần sát với thực tiễn, mà còn cần nhìn trước xu thế phát triển trong tương lai. Các loại hình sở hữu bất động sản đang ngày càng thay đổi nhanh chóng theo xu thế phát triển của thị trường như condotel, offitel… không được đảm bảo quyền sở hữu khi luật không theo kịp sự phát triển này.

Đặc biệt, trong giai đoạn công nghệ số phát triển như vũ bão hiện nay, chắc chắn sẽ xuất hiện thêm nhiều hình thức sở hữu mới mà Luật chỉnh sửa cần lường trước và đưa vào quy định nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên và giúp thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch và hiệu quả.

Có thể nói, chỉnh sửa Luật Đất đai là nhiệm vụ hết sức quan trọng cần được cân nhắc và tính toán kỹ. Nhưng trên hết và xuyên suốt, các sửa đổi phải đảm bảo được tính hợp lý khi áp dụng vào thực tiễn với mục tiêu giải phóng nguồn lực đất đai phục vụ cho công cuộc phát triển kinh tế – xã hội một cách hiệu quả nhất.

Bài viết Năm đề xuất sửa đổi Luật Đất đai đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Bất thường bồi thường đất 

Dự án xây dựng Đại học Quốc gia TP.HCM nằm trên địa bàn tỉnh Bình Dương và TP.HCM, được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch chung từ năm 1997 với quy mô ban đầu 792ha.

Mục tiêu dự án là trở thành trung tâm đào tạo, nghiên cứu khoa học đa ngành, liên ngành với hệ thống hoàn chỉnh các trường, các viện nghiên cứu, đơn vị thực nghiệm… có vị trí đặc biệt quan trọng trong hệ thống giáo dục Việt Nam.

Trải qua hơn 20 năm triển khai, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại dự án xây dựng Đại học Quốc gia TP.HCM vẫn còn nhiều vướng mắc. Đáng nói, có sự phân biệt trong việc bồi thường đất giữa các hộ dân.

Phản ánh đến VietNamNet, bà Lê Thị Kim Sự (SN 1965, ngụ xã Đông Hoà, TP.Dĩ An, tỉnh Bình Dương) cho biết, gia đình bà sở hữu 512m2 nhà đất tại xã Đông Hoà thuộc quy hoạch dự án xây dựng Đại học Quốc gia TP.HCM. Trong đó, có 140m2 đất thổ cư và 372m2 đất nông nghiệp.

Về nguồn gốc đất, 512m2 này thuộc thửa đất 912m2 được chính quyền địa phương cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cho bà N.T.V vào năm 1998. Năm 2001, bà Sự nhận chuyển quyền sử dụng 512m2 đất từ bà N.T.V và được UBND xã Đông Hoà chứng thực.

Đến tháng 5/2009, tổ chuyên viên dự án xây dựng Đại học Quốc gia TP.HCM tiến hành kiểm kê hiện trạng đất và tái sản trên đất của hộ bà Sự để phục vụ công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Trên cơ sở đó, tháng 9/2009, UBND TP.Dĩ An ra quyết định xác nhận giá trị bồi thường tài sản đối với hộ bà Sự là 202 triệu đồng, gồm giá trị công trình kiến trúc, cây cối hoa màu và 1 triệu đồng hỗ trợ.

Không đồng ý với mức giá này, bà Sự yêu cầu kiểm kê lại tài sản và đền bù diện tích đất do bà đang sở hữu. Sau 2 lần áp giá bổ sung vào năm 2010 và 2011, tổng số tiền bồi thường tài sản trên đất của bà Sự là 654 triệu đồng.

Theo bà Sự, bà chấp nhận mức giá bồi thường tài sản trên đất như nói trên và đã nhận tiền. Trong các biên bản làm việc, bà nhiều lần đề nghị hội đồng phải bồi thường về đất và hưởng suất đất tái định cư theo đúng quy định, tuy nhiên đến nay vẫn chưa được giải quyết.

Điều khiến bà Sự bức xúc hơn đó là cũng từ thửa đất bà N.T.V chuyển nhượng lại thì hai hộ dân khác được bồi thường đất và được cấp suất đất tái định cư, trong khi đó bà Sự chỉ được bồi thường tài sản trên đất, không được bồi thường về đất và cũng không có đất tái định cư.

Tìm hiểu của PV VietNamNet, ngoài bà Sự, còn có bà N.T.N và bà Đ.T.A nhận chuyển quyền sử dụng một phần từ thửa đất chung của bà N.T.V từ năm 2001, đều được UBND xã Đông Hoà chứng thực.

Trong đó, bà N.T.N đã nhận bàn giao đất tái định cư vào tháng 6/2019, còn bà Đ.T.A cho biết “không riêng mình tôi mà nhiều người khác cũng được cấp đất tái định cư”.

Việc bồi thường không thống nhất giữa các hộ dân đặt ra vấn đề phải chăng Hội đồng bồi thường, hỗ trợ tái định cư dự án xây dựng Đại học Quốc gia TP.HCM cố tình “bỏ quên” bồi thường đất cho hộ bà Sự?

Trái quy định Luật Đất đai? 

Sự việc kéo dài và đến tháng 5/2020, bà Sự có đơn đề nghị Hội đồng bồi thường, hỗ trợ tái định cư dự án xây dựng Đại học Quốc gia TP.HCM giải quyết các vấn đề như: Bồi thường về đất, cấp 1 suất đất tái định cư và được mua thêm suất tái định cư vì gia đình có 12 nhân khẩu theo quy định.

Vì hội đồng trả lời không có cơ sở xem xét các đề nghị nên bà Sự tiếp tục khiếu nại. Ngày 28/12/2020, Chủ tịch UBND TP. Dĩ An ra quyết định bác đơn khiếu nại của bà Sự.

UBND TP. Dĩ An cho rằng, căn cứ theo Quyết định số 1969/QĐ-CT ngày 2/6/2003 của UBND tỉnh Bình Dương, do bà Sự “không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” nên không đủ điều kiện được bồi thường về đất.

Trong khi đó, UBND TP. Dĩ An vẫn xác nhận bà Sự nhận chuyển nhượng sử dụng đất từ bà N.T.V có chứng thực của UBND xã Đông Hoà vào năm 2001 và N.T.V đã được cấp GCNQSDĐ vào năm 1998.

Vì cho rằng hộ bà Sự không thuộc đối tượng được bồi thường về đất nên UBND TP. Dĩ An trả lời “không có cơ sở xem xét về chính sách tái định cư của dự án xây dựng Đại học Quốc gia TP.HCM”.

Liên quan đến vụ việc trên, Luật sư Nguyễn Đức Chánh (Đoàn Luật sư TP.HCM) nhận định, việc áp giá bồi thường cho hộ bà Sự diễn ra vào năm 2009, do đó phải áp dụng theo các quy định của Luật Đất đai năm 2003, Nghị định 197/2013/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Nhà, đất của bà Sự nhận chuyển nhượng từ bà N.T.V có sự chứng thực của UBND xã Đông Hoà vào ngày 14/11/2001. Trước đó, ngày 25/5/1998, bà N.T.V đã được chính quyền địa phương cấp GCNQSDĐ.

Như vậy, tuy chưa tiến hành thủ tục cấp GCNQSDĐ mới nhưng nhà, đất của bà Sự thuộc trường hợp “đủ điều kiện được cấp GCNQSDĐ” theo quy định tại Điều 50 của Luật đất đai 2003.

Căn cứ theo quy định tại Điều 42 Luật Đất đai năm 2003 và Điều 8 Nghị định 197/2013/NĐ-CP, trường hợp của bà Sự đủ điều kiện được bồi thường về đất. Đồng thời, bà Sự cũng đủ điều kiện được tái định cư theo Điều 4 Nghị định 197/2013/NĐ-CP.

Do đó, theo luật sư Chánh, UBND TP. Dĩ An căn cứ vào Quyết định số 1969/QĐ-CT ngày 2/6/2003 của UBND tỉnh Bình Dương (không còn phù hợp và trái quy định của Luật Đất đai 2003 cũng như các văn bản pháp luật hướng dẫn thi hành) cho rằng bà Sự không có GCNQSDĐ nên không đủ điều kiện được bồi thường về đất là không đúng quy định pháp luật, xâm phạm quyền lợi chính đáng của người bị thu hồi đất.

Bài viết Khuất tất trong việc bồi thường đất dự án Đại học Quốc gia TP.HCM đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nếu Nghị định này được ban hành sớm, đồng bộ với việc triển khai thực hiện Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 (các Luật này có hiệu lực từ 01/01/2021), thì sẽ giải quyết được nhiều vướng mắc, ách tắc về thủ tục đầu tư xây dựng của hàng trăm dự án nhà ở, góp phần thực hiện “mục tiêu kép” mà Thủ tướng Chính phủ đã đề ra là vừa phòng chống đại dịch Covid-19 hiệu quả, vừa phục hồi và phát triển kinh tế vững chắc.

HoREA cho biết, dự thảo nghị định lần này nếu được áp dụng sẽ mang lại nhiều chính sách tích cực.

Trong đó, có cơ chế xử lý đối với các thửa đất do Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong các dự án đầu tư, dự án nhà ở.

Cụ thể, thửa đất do Nhà nước quản lý đủ điều kiện hình thành dự án độc lập thì thực hiện đấu giá đất; các thửa đất do Nhà nước quản lý không đủ điều kiện hình thành dự án độc lập thì giao cho nhà đầu tư và nhà đầu tư nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước theo phương thức xác định “giá đất cụ thể” theo quy định của pháp luật về đất đai, tháo gỡ được điểm nghẽn để tái khởi động trở lại hàng trăm dự án nhà ở bị “đắp chiếu” trong 05 năm qua.

Ngoài ra, dự thảo Nghị định có cơ chế “cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong các dự án phát triển nhà ở và các dự án kinh doanh bất động sản không phải là dự án phát triển nhà ở”.

Đồng thời, giải quyết được vướng mắc hiện nay về việc cấp “sổ hồng” cho các công trình xây dựng bán, chuyển nhượng cho nhà đầu tư thứ cấp, như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch (gọi chung là “căn hộ condotel”), căn hộ văn phòng (officetel), căn hộ thương mại (shophouse), căn hộ dịch vụ (serviced apartment) thuộc các dự án kinh doanh bất động sản không phải là dự án nhà ở.

Quy định này còn có thể xử lý đối với các trường hợp phát sinh các công trình xây dựng tương tự đưa vào kinh doanh trong những năm sau này.

Cùng với đó, các vấn đề về tách thửa; điều kiện giao đất; thực hiện các hoạt động dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai cũng sẽ được thực hiện tốt hơn.

Bài viết HoREA hối thúc ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung các nghị định thi hành Luật Đất đai đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Trao quyền cho cấp tỉnh

Trong số các khách hàng thấm “nỗi đau” này có khách hàng mua chung cư của Novaland và chính chủ đầu tư này. Từ Lexington quận 2 sang dự án tại Phú Nhuận, quận 4 (TP.HCM), cho đến nay một số dự án của Novaland vẫn chưa làm được sổ vì vướng “đất công xen kẹt”, dù có dự án chỉ vài trăm mét vuông.

Ông Bùi Quang Huy, Tổng giám đốc Novaland cho biết, lãnh đạo TP.HCM đã lắng nghe kiến nghị của Novaland về vấn đề này và dần tháo gỡ vướng mắc tại các dự án. Đối với trường hợp dự án bị vướng đất công xen cài, cũng từng bước tháo gỡ, như trường hợp dự án Khu dân cư và thương mại hỗn hợp Khải Vy tại phường Phú Thuận, quận 7. Theo đó, khu đất có diện tích 77.354,8 m2, trong đó có 1.758,5 m2 đất công nằm rải rác trong dự án, gồm đất kênh rạch, đất thu hồi để mở đường giao thông khu vực…

Không chỉ Novaland, nhiều doanh nghiệp khác cũng vướng vào thế khó tương tự. Đơn cử như tại dự án Green Star Sky Garden của Công ty Hưng Lộc Phát tại quận 7, TP.HCM. Dự án được thực hiện trên quỹ đất 52.648 m2, trong đó có hai hình thức công trình nhà ở được triển khai là khu nhà liền kề và chung cư cao tầng. Đối với phần khu nhà liền kề, dự án này thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.

Tuy nhiên, giữa năm 2019, dự án này bị tạm ngừng thi công 60 ngày với lý do xây “chui 110 căn biệt thự vì chưa được UBND TP.HCM ra quyết định giao đất, chưa hoàn tất việc chuyển mục đích sử dụng”. Đáng nói, nguyên nhân cụ thể là dự án hiện đang vướng hơn 7.000 m2 đất công (chiếm 14% diện tích) là kênh rạch, đường do Nhà nước quản lý xen cài trong dự án, dẫn đến tình trạng chủ đầu tư không thể thực hiện các thủ tục pháp lý để cơ quan chức năng giao đất, dự án ách tắc kéo dài.

Để gỡ khó cho các dự án địa ốc thuộc diện trên, mới đây Bộ Tài nguyên và Môi trường đã soạn thảo Chính phủ dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Trong đó, đối với các dự án có phần diện tích đất công xen cài, bộ này đề xuất UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất đối với chủ đầu tư. Với trường hợp phần diện tích đất công đủ điều kiện thực hiện dự án độc lập, Bộ Tài nguyên và Môi trường kiến nghị Nhà nước thực hiện thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

Trước đó, Sở Tài Nguyên và Môi trường TP.HCM cùng nhiều sở, ngành và UBND TP.HCM cũng đề xuất phương án như Bộ Tài nguyên và Môi trường, vì với tình thế “lưỡng nan” của tất cả các bên thì ai cũng thiệt.

Theo bà Hoàng Thị Vân Anh, Vụ trưởng Vụ Chính sách và Pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai, (Bộ Tài nguyên và Môi trường), một dự án bất động sản có kênh rạch xen kẽ thì hoàn toàn thuộc thẩm quyền của địa phương có thể giải quyết bằng cách thu hồi giao cho nhà đầu tư.

Trả lời phỏng vấn, luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho rằng, ở góc độ nào đó, đề xuất này của Bộ Tài Nguyên và Môi trường sẽ gỡ khó cho 63 dự án đang vướng mắc đất công ở TP.HCM. Các chủ đầu tư sẽ yên tâm phát triển dự án, người dân được cấp quyền sở hữu tài sản nhà và đất. Và nếu như nghị định này được thông qua, sẽ là động lực kích thích cho thị trường địa ốc trong lúc đang gặp khó khăn vì tình hình dịch bệnh hiện nay.

Vướng ở đâu, gỡ ở đó

Nhiều khả năng đề xuất của Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ được chấp thuận và “khúc xương” đất công xen kẹt trong dự án bất động sản sẽ được gỡ. Tuy nhiên, đây cũng là bài học quản lý nhà nước, cấp phép xây dựng và trình tự pháp lý cần được bên duyệt, bên cho phép lẫn chủ đầu tư.

Đã từng có ý kiến cho rằng phải làm đúng luật, đó là đất công nên đấu giá như quy định bắt buộc. Nhưng có rất nhiều vấn đề đặt ra. Chẳng hạn, một vài trăm mét vuông đất công lọt thỏm trong hàng nghìn, hàng chục nghìn mét vuông đất dự án và nếu không phải chủ dự án mà doanh nghiệp khác trúng đấu giá thì “bóc tách” kiểu nào? Căn hộ đã xây, nhà đã giao trúng vị trí phải đấu giá đó thì giải quyết ra sao?

Thực tế, đây là một động thái xử lý “việc đã rồi” khi các cơ quan chức năng địa phương cấp đất cho doanh nghiệp làm dự án mà không có kiểm tra thực địa kỹ càng, dẫn đến tình trạng “xôi đỗ”, xen kẹt giữa đất dự án và đất công do Nhà nước quản lý. Trong khi đó, pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công lại quy định, phần diện tích đất này phải đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất.

Theo luật sư Trần Đức Phượng, đề xuất của Bộ Tài nguyên và Môi trường để giải quyết cho các dự án bị vướng mắc trước đây là có thể hiểu được. Tuy nhiên, cần phải rà soát lại quy định này với quy định của Luật Đất đai, Nghị định 25/2020/NĐ-CP về lựa chọn nhà đầu tư, để tránh bị chồng chéo hoặc mâu thuẫn, hoặc thậm chí là vì quy định của nghị định sửa đổi này mà có nguy cơ vô hiệu toàn bộ Nghị định 25/2020/NĐ-CP, bởi Nghị định 25 quy định phải làm thủ tục đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư cho mọi dự án, mọi diện tích đất.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, việc dự án có quỹ đất công xen cài rải rác, bất định hình chiếm tỷ lệ khoảng trên dưới 10% diện tích dự án, đang là nỗi trăn trở của nhiều doanh nghiệp bất động sản. Một số trường hợp chủ đầu tư xây dựng khi chưa xử lý xong thủ tục cấp phép các khu đất trên, dự án đã bị lập biên bản cũng như xử phạt, yêu cầu ngừng thi công, gây thiệt hại rất nặng nề.

Để giải quyết vấn đề này, ông Châu kiến nghị, cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư không thông qua đấu giá, đồng thời chủ đầu tư phải hoán đổi, trả lại bằng đất ở đã có hạ tầng tại dự án cho Nhà nước theo tỷ lệ 10 – 15% (hoặc tỷ lệ khác do cấp có thẩm quyền quy định). Hoặc xác định “giá đất cụ thể” phù hợp giá thị trường theo quy định của pháp luật đất đai, đối với phần diện tích đất công này và chủ đầu tư nộp ngân sách nhà nước để được giao đất, cho thuê đất.

Thực tế, đây cũng là kiến nghị của nhiều chủ đầu tư bất động sản tại TP.HCM. Thậm chí, trong khi chưa thể định giá thành tiền phần đất công xen kẹt, có đơn vị còn đề xuất được nộp một khoản tiền “ký quỹ” do cơ quan có trách nhiệm yêu cầu cho diện tích đất công trong dự án để được tiếp tục triển khai. Do đó, thị trường sẽ có thêm hy vọng về một nguồn hàng mới, “sạch sẽ” về pháp lý khi quy định mới này được thông qua.

Theo Nhất Nam/ Báo Đầu tư Bất động sản (Tinnhanhchungkhoan.vn)

Link bài gốc: https://bds.tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/go-khuc-xuong-dat-cong-xen-ket-du-an-dia-oc-242244.html

Bài viết Gỡ “khúc xương” đất công xen kẹt dự án địa ốc đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, kể từ ngày 10/12/2015 (ngày có hiệu lực của Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở 2014) đến cuối năm 2018, tại TP.HCM có 126 dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp phải chuyển mục đích sử dụng đất, bị ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng.

Các dự án này bị đóng băng do phải thực hiện thủ tục “Quyết định chủ trương đầu tư” nhưng sau đó, lại bị ách tắc các thủ tục hành chính.

Nếu tính cả các dự án chưa trình duyệt thì số lượng dự án bị ngừng triển khai còn nhiều hơn, làm cho nguồn cung dự án và nguồn cung nhà ở bị sụt giảm rất lớn, dẫn đến giá nhà tăng do “cung” ít – “cầu” nhiều và làm giảm nguồn thu ngân sách Nhà nước.

Trong thời gian qua, các dự án nhà ở dù đã có “Quyết định chủ trương đầu tư” của UBND cấp tỉnh, ghi tên “nhà đầu tư” nhưng sở Xây dựng hoặc sở Quy hoạch Kiến trúc không nhận hồ sơ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án do “nhà đầu tư” đề xuất.

Nguyên nhân do Luật Quy hoạch đô thị, quy định chỉ có “chủ đầu tư” mới được đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Vì vậy nhiều dự án bị “tắc”, cả doanh nghiệp, Nhà nước, người dân và kinh tế đều bị thiệt hại.

Theo HoREA, nguyên nhân là sự xung đột trong một số điều của Luật Quy hoạch đô thị. Ngoài ra, sự thiếu thống nhất của hệ thống pháp luật còn thể hiện tại Luật Nhà ở.

Bên cạnh đó, Luật Nhà ở quy định doanh nghiệp phải nhận chuyển nhượng 100% “đất ở” thì mới được chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở, đã làm “ách tắc” hàng trăm dự án nhà ở. Trong lúc Luật Đất đai đã cho phép doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng “đất” để làm dự án nhà ở nếu phù hợp với quy hoạch.

HoREA cho rằng, nếu từ “đất ở” quy định tại Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở, được sửa đổi, thay thế bằng từ “đất” để thống nhất với Luật Đất đai thì đã không làm phát sinh “ách tắc” hàng trăm dự án nhà ở như trong thời gian qua.

Góp ý kiến bổ sung dự thảo Luật Đầu tư, HoREA đã có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị bổ sung một khoản mới trong dự thảo Luật Đầu tư là nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đất ở và các loại đất khác theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại, để thống nhất với quy định tại các luật khác như Luật Đất đai, Luật Nhà ở.

Đồng thời, hiệp hội kiến nghị bổ sung quy định chủ đầu tư, nhà đầu tư dự án tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư để thống nhất với Luật Quy hoạch đô thị và phù hợp với các quy định về nhà đầu tư trong Luật Đầu tư.

Theo Vũ Đậu (T/h)/ Tạp chí Đời sống và Pháp luật

Link bài gốc: https://www.doisongphapluat.com/kinh-doanh/tphcm-hang-tram-du-an-bi-dung-hinh-do-xung-dot-trong-cac-van-ban-luat-a326715.html

Bài viết TP.HCM: Hàng trăm dự án bị “đứng hình” do xung đột trong các văn bản luật đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Phân lô bán nền tràn lan gây bất ổn?

Trong báo cáo gửi Quốc hội mới đây, Bộ Xây dựng cho biết năm 2019 có xuất hiện tình trạng giá đất nền tăng cao trong thời gian ngắn tại một số địa phương, tình trạng xuất hiện một số dự án không đủ cơ sở pháp lý được thực hiện giao dịch, mua bán.

“Tình trạng này tuy chưa ảnh hưởng lớn nhưng là nguy cơ gây bất ổn đối với thị trường bất động sản và ảnh hưởng đến an ninh kinh tế và trật tự an toàn xã hội”, Bộ Xây dựng cho biết.

Trước tình hình giao dịch đất nền nêu trên, Bộ Xây dựng cho rằng, với trách nhiệm quản lý nhà nước về thị trường bất động sản, quản lý đất đai trên địa bàn, UBND các tỉnh, thành phố có sự xuất hiện của các dự án tự phát, chưa đủ điều kiện kinh doanh đã có những biện pháp tăng cường kiểm tra, chấn chỉnh các hành vi vi phạm quy định pháp luật.

Cùng với đó, các địa phương cần công khai thông tin quy hoạch, các khu vực, các dự án chưa đủ điều kiện để người dân biết tránh bị lừa đảo, ổn định thị trường đất đai, ổn định thị trường bất động sản tại các khu vực nêu trên; đồng thời cũng tăng cường thanh tra, kiểm tra, điều tra để xử lý nghiêm theo quy định của pháp luật.

Liên quan đến tình trạng náo loạn tại thị trường bất động sản một số khu vực thời gian qua, các chuyên gia đã chỉ ra rằng cơ chế phân lô bán nền là nguyên nhân làm xuất hiện các dự án “ma”.

Do vậy, muốn thị trường phát triển ổn định, cần bỏ chính sách chia lô bán nền, khung pháp luật phải chỉnh lý lại theo hướng chi tiết và tạo được đồng bộ giữa các luật có liên quan đến thị trường bất động sản.

Trong Dự thảo Nghị định Sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai do Bộ Tài nguyên và Môi trường soạn thảo cũng đã có hướng siết chặt hơn trong việc “phân lô bán nền”.

Cụ thể, Khoản 17 Điều 1 “Dự thảo Nghị định” sửa đổi, bổ sung Khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, như sau: “Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê căn cứ danh mục công trình, dự án trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua, UBND cấp tỉnh phê duyệt trong đó xác định thuộc trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh và khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị”.

Thành phố trực thuộc trung ương và nhiều địa phương không được phân lô bán nền?

Như vậy, theo dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai do Bộ Tài nguyên – Môi trường soạn thảo sẽ theo hướng mở rộng các khu vực không được phép phân lô bán nền.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, Khoản 2 Điều 41 Nghị định 43 quy định tương đối phù hợp và linh hoạt, vì đã giao cho UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định việc thực hiện dự án “phân lô bán nền” phù hợp với quy hoạch và thực tiễn của địa phương, kể cả tại các khu vực ngoài địa bàn các quận nội thành của các đô thị đặc biệt (Hà Nội, TP.HCM).

Sau đó, dự thảo Nghị định mở rộng phạm vi các khu vực không được phép thực hiện các dự án “phân lô bán nền” đối với “các khu vực không nằm trong địa bàn thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh và khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh”.

“Điều này có nghĩa là chẳng những toàn bộ địa bàn Hà Nội, TP.HCM, mà kể cả Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ và các “thành phố thuộc tỉnh và khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh…” đều không được thực hiện dự án “phân lô bán nền”, ông Lê Hoàng Châu cho biết.

Theo ông Châu, từ thực tiễn của TP.HCM, có 12 quận nội thành, 7 quận nội thành phát triển và 5 huyện, Hiệp hội nhận thấy, về tầm nhìn lâu dài và với yêu cầu phát triển đô thị bền vững, thì “Dự thảo Nghị định” đề xuất mở rộng phạm vi các khu vực không được phép thực hiện các dự án “phân lô bán nền” là có căn cứ và cũng là định hướng cần thiết để thực hiện lộ trình đô thị hóa, thúc đẩy hoạt động đầu tư xây dựng các dự án nhà chung cư cao tầng, các dự án nhà ở được xây dựng hoàn chỉnh theo quy hoạch và thiết kế được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

“Đi đôi với kiểm soát chặt chẽ các hoạt động “phân lô bán nền” để sử dụng tiết kiệm, hiệu quả quỹ đất nhưng cũng phải quan tâm nhu cầu phân lô bán nền tại một số khu vực của các địa phương”, ông Châu góp ý.

Do vậy, theo ông Châu, chỉ nên cấm “phân lô bán nền” tại các quận nội thành, các quận nội thành phát triển, thành phố thuộc tỉnh (thành phố thuộc thành phố), các thị trấn, các phường thuộc thị xã, khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị trên địa bàn thành phố.

Còn tại các xã thuộc khu vực nông thôn các huyện ngoại thành, kể cả tại Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ thì vẫn có thể xem xét, cho phép một số dự án “phân lô bán nền” phù hợp với thực tiễn của địa phương.

Theo Nguyễn Mạnh/ Dân trí

Link bài gốc: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chan-nguy-co-bat-on-nhieu-tinh-thanh-se-khong-duoc-phan-lo-ban-nen-20200506073843456.htm

Bài viết Chặn nguy cơ bất ổn, nhiều tỉnh thành sẽ không được phân lô bán nền? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Đó là nhận định của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) về thị trường nhà đất sau giai đoạn cao trào của dịch Covid-19.

Theo ông Châu, đến nay Chính phủ đã kiểm soát hiệu quả đại dịch Covid -19 và đang cho phép nới dần các biện pháp giãn cách xã hội trong điều kiện “bình thường mới” để tập trung khôi phục, đẩy mạnh phát triển kinh tế, với tinh thần mỗi người, mỗi doanh nghiệp nỗ lực gấp đôi gấp ba so với trước.

Ông Châu nhận thấy lĩnh vực bất động sản là một trong những ngành kinh tế, giữ vai trò động lực và có tính lan tỏa lớn trong nền kinh tế, đóng góp cho ngân sách nhà nước và đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở. Do vậy, Nhà nước cần tạo điều kiện để thị trường bất động sản sớm phục hồi và tăng trưởng theo hướng minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững.

Ông Châu cho rằng, thị trường bất động sản gặp khó khăn rất lớn trong 2 năm 2018, 2019, bị sụt giảm nguồn cung, thiếu sản phẩm nhà ở, nhất là loại căn hộ 1-2 phòng ngủ có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội, làm cho phần lớn cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động, giới trẻ, người nhập cư càng khó có cơ hội tạo lập nhà ở.

Giai đoạn hiện nay, Chủ tịch HoREA khẳng định bản chất thị trường bất động sản không xấu, tính thanh khoản vẫn tốt. Nhưng một trong những nguyên nhân dẫn đến thị trường bất động sản gặp khó khăn, các dự án bị ách tắc là do những vướng mắc, chồng chéo, không thống nhất, thiếu đồng bộ của hệ thống pháp luật, thậm chí xảy ra “xung đột” trong một số quy phạm pháp luật.

“Pháp luật về đất đai giữ vai trò nền tảng, nên rất cần phải được xây dựng hoàn thiện. Tôi rất hoan nghênh Chính phủ đã đề nghị hoãn việc xem xét, sửa đổi Luật Đất đai 2013 đến sau Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII, để đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội trong thời kỳ mới”, ông Châu nói.

Do vậy, trong lúc chưa sửa đổi Luật Đất đai 2013, thì rất cấp bách phải sửa đổi, bổ sung một số Nghị định thi hành Luật Đất đai, để tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn đang làm ách tắc các dự án sản xuất kinh doanh và các dự án nhà ở.

Sau khi nghiên cứu, tôi cũng như hiệp hội tán thành nhiều nội dung của Dự thảo “Nghị định Sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai” .

Trong đó, đáng chú ý là vấn đề giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với trường hợp miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê.

Ông Châu ủng hộ nội dung Khoản 12 Điều 1 “Dự thảo Nghị định” bổ sung “Điều 14b. Giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với trường hợp miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất”, đối với các lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì không phải đấu giá quyền sử dụng đất, không phải đấu thầu dự án có sử dụng đất, trừ trường hợp chỉ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản.

“Quy định này rất cần thiết để giải quyết ách tắc hiện nay đối với các dự án thuộc diện được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Trong đó, có các dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp tư nhân tự tạo lập quỹ đất và đầu tư vốn ngoài ngân sách nhà nước”, ông Châu nói.

Theo Quế Sơn/ Dân trí

Link bài gốc: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/ong-le-hoang-chau-ban-chat-thi-truong-bat-dong-san-hien-nay-khong-xau-20200504060544780.htm

Bài viết Ông Lê Hoàng Châu: Bản chất thị trường bất động sản hiện nay không xấu đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Theo HoREA, Nghị định 43/2014 quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định việc thực hiện dự án phân lô bán nền phù hợp với quy hoạch và thực tiễn của địa phương, kể cả tại các khu vực ngoài địa bàn các quận nội thành của các đô thị đặc biệt (Hà Nội, TP HCM). Hiệp hội cho rằng, quy định tương đối phù hợp và linh hoạt.

Tuy nhiên, dự thảo sửa đổi các Nghị định thi hành Luật Đất đai đang được lấy ý kiến lại mở rộng phạm vi các khu vực không được phép thực hiện các dự án phân lô bán nền đối với “các khu vực không nằm trong thành phố trực thuộc Trung ương, thuộc tỉnh”.

Hiệp hội cho rằng, điều này có nghĩa là chẳng những toàn bộ địa bàn Hà Nội, TP.HCM, mà kể cả Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ và các thành phố thuộc tỉnh và khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh… đều không được thực hiện dự án phân lô bán nền.

Theo HoREA, với TP.HCM, việc không được phép thực hiện các dự án phân lô bán nền là có căn cứ và cũng là định hướng cần thiết. Tuy nhiên, hiệp hội cho rằng cũng phải quan tâm nhu cầu phân lô bán nền tại một số khu vực của các địa phương.

Do vậy, theo HoREA chỉ nên cấm phân lô bán nền tại các quận nội thành, các quận nội thành phát triển, thành phố thuộc tỉnh, các thị trấn, các phường thuộc thị xã, khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên….

Còn tại các xã thuộc khu vực nông thôn các huyện ngoại thành, kể cả tại Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ thì vẫn có thể xem xét, cho phép một số dự án phân lô bán nền phù hợp với thực tiễn của địa phương. Do đó, hiệp hội kiến nghị cơ quan soạn thảo xem xét, điều chỉnh lại quy định nói trên.

Theo Thùy Linh/ Báo Tài nguyên & Môi trường

Link bài gốc: https://baotainguyenmoitruong.vn/de-xuat-cho-phep-phan-lo-ban-nen-dat-tai-cac-vung-ven-thanh-pho-303842.html

Bài viết Đề xuất cho phép phân lô, bán nền đất tại các vùng ven thành phố đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Theo Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai (gọi tắt là Dự thảo Nghị định) được Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì xây dựng, đối với Khoản 13 Điều 1 “Dự thảo Nghị định” sửa đổi, bổ sung Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, dự kiến sửa đổi, bổ sung Khoản 6 về cơ chế xử lý phần đất do Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án sản xuất kinh doanh của chủ đầu tư.

Cụ thể, dự thảo quy định thửa đất có đủ điều kiện tách được thành dự án độc lập thì thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất; nếu không đủ điều kiện tách được thành dự án độc lập thì giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư để thực hiện dự án và xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Như vậy, chỉ có các thửa đất do nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án sản xuất kinh doanh mà có đủ điều kiện hình thành dự án độc lập thì mới phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất. Các thửa đất không đủ điều kiện hình thành dự án độc lập thì thực hiện giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư để thực hiện dự án sản xuất kinh doanh.

Theo đánh giá của Hiệp hội, nếu các quy định này được thông qua thì các vướng mắc đối với các phần đất do nhà nước quản lý, nằm xen kẽ trong 126 dự án sản xuất kinh doanh, dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp hiện nay trên địa bàn TP.HCM sẽ được giải quyết dứt điểm. Hiện nay, các dự án này đang bị ngừng triển khai. Nếu quy định này được thông qua sẽ giúp tái khởi động các dự án này, tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường và tăng nguồn thu ngân sách nhà nước.

Cũng theo HoREA, phần lớn các doanh nghiệp có dự án liền kề thửa đất xen kẽ cũng có nhu cầu tham gia đấu giá. Nếu trúng đấu giá, doanh nghiệp sẽ thực hiện dự án khác, hoặc hợp thửa với dự án đã có sẵn; nếu không trúng đấu giá thì cũng có khả năng mua lại hoặc hợp tác với người trúng đấu giá. Như vậy là có lợi cả về mặt kinh tế xã hội.

Tuy nhiên, HoREA lo ngại rằng nếu quy trình, thủ tục đấu giá “thửa đất có đủ điều kiện tách được thành dự án độc lập” bị chậm, thì việc xác định người trúng đấu giá sẽ bị chậm và ngân sách nhà nước chậm thu được khoản tiền này.

“Do vậy, việc nhanh chóng tổ chức thực hiện đấu giá “thửa đất có đủ điều kiện tách được thành dự án độc lập” cần được quy định sớm nhất có thể (có thể không chậm hơn 90 ngày, kể từ ngày có quyết định thu hồi đất) ngay trong nghị định này, hoặc trong Thông tư hướng dẫn chi tiết thực hiện. Việc này sẽ giúp sớm tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước và sớm đưa đất vào sử dụng, theo quy định của Luật Đấu giá tài sản” – ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nêu ý kiến.

Liên quan đến vấn đề này, nêu tại văn bản góp ý Dự thảo Nghị định, HoREA đề nghị Chính phủ hoàn thiện nội dung Khoản 13 Điều 1 dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung Điểm (a) Khoản 6 Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP theo hướng bổ sung thêm thời gian tổ chức đấu giá không chậm hơn 90 ngày, kể từ ngày có quyết định thu hồi đất.

Theo đó, “Trường hợp diện tích đất do Nhà nước giao đất để quản lý, đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích mà đủ điều kiện tách được thành dự án độc lập thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án độc lập đó theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định; Việc tổ chức đấu giá được thực hiện không chậm hơn 90 ngày, kể từ ngày có quyết định thu hồi đất” – góp ý của HoREA nêu.

Được biết, 126 dự án sản xuất kinh doanh, dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp hiện nay trên địa bàn TP.HCM tất cả các dự án đã có “Quyết định chủ trương đầu tư” và các dự án có quỹ đất hỗn hợp đều bị ách tắc về thủ tục “công nhận chủ đầu tư” và thủ tục “phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500”. Đây là một nguyên nhân chủ yếu làm sụt giảm nguồn cung dự án, sụt giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở.

Việc các dự án nhà ở thương mại bị “đứng hình”, không triển khai dẫn đến sụt giảm nguồn thu ngân sách. Theo ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN&MT TP.HCM, dự toán thu từ đất năm 2019 của thành phố là 14.900 tỷ đồng, nhưng ước thu khoảng 11.000 tỷ đồng, chỉ đạt 74%. Trong khi đó năm 2016 dự toán thu 16.500 tỷ đồng và thực thu là 17.100 tỷ đồng, đạt 103,6%.

So với tổng thu ngân sách địa phương giai đoạn 2016-2020, tổng thu từ đất chỉ chiếm 3-5%. Giám đốc Sở TN&MT cho rằng, số thu như vậy là quá khiêm tốn so với tiềm năng có thể thu từ đất của thành phố.

Theo Huỳnh Anh/VietNamNet

Link bài gốc: https://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/thi-truong/126-du-an-dung-hinh-o-tp-hcm-ngong-quyet-dinh-coi-troi-638028.html

Bài viết 126 dự án ‘đứng hình’ ở TP.HCM ngóng quyết định cởi trói đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.