Với việc Quốc hội ban hành Luật Đầu tư 2020 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng 2020, kết hợp sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ môi trường, có hiệu lực kể từ ngày 1/1/2021, các bất cập về “nhà đầu tư”, “chủ đầu tư” đã được giải quyết.

Theo đó, nhà đầu tư được chấp thuận thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại khoản 4, Điều 29 Luật Đầu tư năm 2020 chính là chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở theo quy định tại điểm c, khoản 2, Điều 22 Luật Nhà ở và là chủ thể tổ chức lập và trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch theo quy định tại khoản 7, Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị.

Quy định về sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại cũng được sửa đổi bởi điểm c, khoản 1, Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020: “Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở”.

Tuy nhiên, các quy định nói trên lại có hiệu lực từ 1/1/2021. Điều đó có nghĩa là từ nay đến ngày 31/12/2020, Sở Quy hoạch và Kiến trúc TP.HCM có thể không nhận giải quyết hồ sơ đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của “nhà đầu tư”, mặc dù đã có “Quyết định chủ trương đầu tư” của UBND thành phố.

Điều này sẽ khiến 126 dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp trên địa bàn TP.HCM có thể tiếp tục bị “đứng hình”.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), để giúp đỡ các doanh nghiệp, UBND thành phố cần sớm ban hành quy trình đầu tư xây dựng đối với các dự án nhà ở thương mại.

Cụ thể, UBND thành phố cần có văn bản chỉ đạo Sở Quy hoạch và Kiến trúc thực hiện bước 2 – “Lập quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng phương án kiến trúc công trình theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị”, sau khi “nhà đầu tư” đã thực hiện xong bước 1 – “Lập thủ tục Quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư”, theo quy trình đầu tư xây dựng, gồm 4 bước do Sở Xây dựng tổng hợp, đề xuất.

Quy trình 4 bước do Sở Xây dựng TP.HCM đề xuất:

Bước 1: Lập thủ tục Quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư.

Bước 2: (Trong trường hợp được Thường trực Ủy ban nhân dân thành phố chấp thuận theo Công văn số 2837/VP-ĐT ngày 08/04/2020 của Văn phòng Ủy ban nhân dân thành phố): Lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng phương án kiến trúc công trình theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị.

Bước 3: Lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.

Bước 4: Nhà đầu tư được thực hiện song song các thủ tục để rút ngắn thời gian; Chỉ khi nhà đầu tư nộp tiền sử dụng đất và hoàn tất nghĩa vụ tài chính, các thủ tục còn lại sẽ được ký thông qua theo quy định, bao gồm: (i) Xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; (ii) Công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư; (iii) Thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, cấp Giấy phép xây dựng theo quy định tại Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/06/2015 của Chính phủ”.

Nhận xét về quy trình 4 bước, HoREA cho rằng bước 4 là không phù hợp với quy định hiện hành cũng như thực tiễn.

Cụ thể, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản chỉ quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước, nộp tiền sử dụng đất, trong 2 trường hợp: một là trước khi bán nền nhà, bán nhà đã xây dựng, hoặc bán nhà hình thành trong tương lai; hai là trước khi lập thủ tục cấp “sổ đỏ” dự án.

Bên cạnh đó, Luật Xây dựng cũng không quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước, nộp tiền sử dụng đất, trước khi khởi công xây dựng các công trình của dự án.

“Sau khi đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và được giao thuê đất, thì doanh nghiệp đã đủ điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng và được công nhận chủ đầu tư dự án”, HoREA nhấn mạnh.

Vì vậy, HoREA cho rằng bước 3 có thể thực hiện song song và nối tiếp liên tục các thủ tục hành chính, như: lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư; thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, cấp giấy phép xây dựng và được khởi công xây dựng công trình; xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất.

Như vậy, bước 4 chỉ còn thực hiện thủ tục “cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, vì chủ đầu tư cũng phải mất nhiều thời gian (khoảng trên dưới 2 năm) để thi công xây dựng hoàn thành hệ thống hạ tầng và các công trình, thì mới đủ điều kiện được cấp “sổ đỏ” dự án.

Bài viết 126 dự án nhà ở tại TP.HCM vẫn ‘đứng hình’ hết năm 2020? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, kể từ ngày 10/12/2015 (ngày có hiệu lực của Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở 2014) đến cuối năm 2018, tại TP.HCM có 126 dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp phải chuyển mục đích sử dụng đất, bị ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng.

Các dự án này bị đóng băng do phải thực hiện thủ tục “Quyết định chủ trương đầu tư” nhưng sau đó, lại bị ách tắc các thủ tục hành chính.

Nếu tính cả các dự án chưa trình duyệt thì số lượng dự án bị ngừng triển khai còn nhiều hơn, làm cho nguồn cung dự án và nguồn cung nhà ở bị sụt giảm rất lớn, dẫn đến giá nhà tăng do “cung” ít – “cầu” nhiều và làm giảm nguồn thu ngân sách Nhà nước.

Trong thời gian qua, các dự án nhà ở dù đã có “Quyết định chủ trương đầu tư” của UBND cấp tỉnh, ghi tên “nhà đầu tư” nhưng sở Xây dựng hoặc sở Quy hoạch Kiến trúc không nhận hồ sơ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án do “nhà đầu tư” đề xuất.

Nguyên nhân do Luật Quy hoạch đô thị, quy định chỉ có “chủ đầu tư” mới được đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Vì vậy nhiều dự án bị “tắc”, cả doanh nghiệp, Nhà nước, người dân và kinh tế đều bị thiệt hại.

Theo HoREA, nguyên nhân là sự xung đột trong một số điều của Luật Quy hoạch đô thị. Ngoài ra, sự thiếu thống nhất của hệ thống pháp luật còn thể hiện tại Luật Nhà ở.

Bên cạnh đó, Luật Nhà ở quy định doanh nghiệp phải nhận chuyển nhượng 100% “đất ở” thì mới được chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở, đã làm “ách tắc” hàng trăm dự án nhà ở. Trong lúc Luật Đất đai đã cho phép doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng “đất” để làm dự án nhà ở nếu phù hợp với quy hoạch.

HoREA cho rằng, nếu từ “đất ở” quy định tại Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở, được sửa đổi, thay thế bằng từ “đất” để thống nhất với Luật Đất đai thì đã không làm phát sinh “ách tắc” hàng trăm dự án nhà ở như trong thời gian qua.

Góp ý kiến bổ sung dự thảo Luật Đầu tư, HoREA đã có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị bổ sung một khoản mới trong dự thảo Luật Đầu tư là nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đất ở và các loại đất khác theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại, để thống nhất với quy định tại các luật khác như Luật Đất đai, Luật Nhà ở.

Đồng thời, hiệp hội kiến nghị bổ sung quy định chủ đầu tư, nhà đầu tư dự án tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư để thống nhất với Luật Quy hoạch đô thị và phù hợp với các quy định về nhà đầu tư trong Luật Đầu tư.

Theo Vũ Đậu (T/h)/ Tạp chí Đời sống và Pháp luật

Link bài gốc: https://www.doisongphapluat.com/kinh-doanh/tphcm-hang-tram-du-an-bi-dung-hinh-do-xung-dot-trong-cac-van-ban-luat-a326715.html

Bài viết TP.HCM: Hàng trăm dự án bị “đứng hình” do xung đột trong các văn bản luật đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Ông Nguyễn Đăng Trương – Cục trưởng Cục Quản lý Đấu thầu thuộc Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết, trên cơ sở kế thừa những quy định đã ổn định và vẫn còn phù hợp của Nghị định 30/2015/NĐ-CP, Nghị định 25 tập trung vào khắc phục những hạn chế, bất cập và chồng chéo trong quá trình thực hiện tại các địa phương.

Quy định chi tiết vấn đề đang “tắc”

Cụ thể, theo ông Trương, Nghị định 25 đã có những thay đổi, trong đó nổi bật là đi vào quy định chi tiết, quy định cụ thể một số điều của Luật Đấu thầu như: Lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án hợp tác công-tư (PPP) theo quy định của pháp luật về đầu tư PPP; dự án đầu tư có sử dụng đất để xây dựng nhà ở thương mại, công trình thương mại, dịch vụ, công trình đa năng, tổ hợp đa năng cho mục đích kinh doanh; dự án không thuộc hai loại trên nhưng phải tổ chức đấu thầu theo quy định của pháp luật chuyên ngành, pháp luật về xã hội hóa.

Vị Cục trưởng phân tích, Nghị định 25 làm rõ, đi vào chi tiết hơn một số điều của Luật Đầu tư về các trường hợp giao đất, cho thuê đất. Trong đó, việc cho thuê, giao đất sẽ được phân định rõ về các trường hợp sử dụng phân định trường hợp đấu thầu hay đấu giá. Cụ thể, đấu thầu dự án áp dụng theo Luật Đấu thầu; đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai; quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư.

Bên cạnh đó, Nghị định cũng làm rõ các vấn đề về điều kiện cần để xác định dự án đầu tư. Theo đó, các dự án phải thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất hoặc thuộc khu đất do Nhà nước đang quản lý, sử dụng; chương trình phát triển đô thị (nếu có) theo quy định của pháp luật về phát triển đô thị.

Đồng thời, dự án phải phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội, kế hoạch phát triển ngành, lĩnh vực; quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có) hoặc quy hoạch phân khu đô thị có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/5.000 theo quy định của pháp luật. Cùng với đó là không đủ điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Về danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất, Nghị định 25 cũng quy định cụ thể về trình tự, thủ tục, thời hạn phê duyệt danh mục dự án, công bố danh mục dự án cũng như các cơ quan chịu trách nhiệm cụ thể về từng trường hợp. Để các cơ quan địa phương các định rõ, cụ thể đầu mục công việc, tránh các chồng chéo gây ách tắc thủ tục.

Về đánh giá năng lực nhà đầu tư, Nghị định chỉ rõ Sở Kế hoạch và Đầu tư phối hợp với các cơ quan có liên quan đánh giá sơ bộ năng lực, kinh nghiệm của các nhà đầu tư đã gửi hồ sơ đăng ký thực hiện dự án. Cùng với đó phải đảm bảo các nguyên tắc: Danh mục dự án phải được công bố rộng rãi trên Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia, làm cơ sở xác định số lượng nhà đầu tư quan tâm thực hiện dự án; Trường hợp có hai nhà đầu tư trở lên quan tâm, việc tổ chức đấu thầu áp dụng quy trình đấu thầu rộng rãi theo phương thức một giai đoạn hai túi hồ sơ.

Về quy trình triển khai dự án, nhà đầu tư nộp giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (M2) và giá trị nộp ngân sách nhà nước bằng tiền (M3) được đề xuất trong hồ sơ dự thầu cho cơ quan quản lý nhà nước có chức năng căn cứ tiến độ thỏa thuận tại hợp đồng. Không tính lãi vay đối với chi phí thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Nhiều dự án được tái khởi động

Thời gian vừa qua, không ít dự án đầu tư có sử dụng đất tại các địa phương vướng mắc liên quan đến pháp luật đất đai; quy trình đầu thầu; giao đất, cho thuê đất, đặc biệt là sự chồng chéo giữa Luật Đất đai và Luật Đấu thầu khiến không ít nhà đầu tư trúng đấu thầu không thể triển khai kịp dự án theo kế hoạch, tạo thành điểm nghẽn lớn với doanh nghiệp bất động sản.

Theo TS. Vũ Tiến Lộc – Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), xung đột này đã tạo ra thực thi rất khác nhau giữa các địa phương, dẫn đến tình trạng “loạn sứ quân” trong thực thi thủ tục hành chính.

Ông Lộc cho biết, có tới 20 chồng chéo, xung đột trong lĩnh vực nhà ở, đất đai, xây dựng, môi trường, đấu thầu. Trong đó, quy định không thống nhất, thiếu cụ thể trong Luật Đầu tư, Luật Đất đai và Luật Đấu thầu trong lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá đất, đấu thầu dự án có gắn liền với quyền sử dụng đất.

Cụ thể, Luật Đầu tư quy định UBND cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư đối với dự án không thông qua đấu giá đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Luật Đất đai quy định rõ các trường hợp đấu giá, không đấu giá đất. Pháp luật đầu tư quy định các trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Thế nhưng, Luật Đấu thầu chưa quy định rõ đấu thầu đối với loại đất nào (đã được hoặc chưa được giải phóng mặt bằng), Luật Đất đai chưa quy định rõ đã đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo pháp luật đầu thầu rồi có phải đấu giá quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai không? Điều này dẫn đến sự lúng túng của các địa phương trong việc áp dụng các quy phạm pháp luật đối với các dự án đầu tư có sử dụng đất.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, điều 60 nghị định 25, đã quy định rõ việc giao đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu được thực hiện theo trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất quy định tại Khoản 3 Điều 68 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, theo đó áp dụng tương tự thủ tục giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, các quy định chi tiết về trình tự, thủ tục cũng như trách nhiệm của nhà đầu tư trúng đấu thầu, bên mời thầu và các cơ quan quản lý nhà nước có liên quan trong việc giải phóng mặt bằng và giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng đấu thầu, Nghị định 25 đã gỡ bỏ được nút thắt lớn nhất trong hành trình: đấu thầu – giao đất, cho thuê đất – triển khai dự án.

“Đây là mấu chốt căn cứ pháp lý quan trọng để các cơ quan chức năng địa phương thực hiện việc giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng đấu thầu, gỡ tình trạng ách tắc thủ tục trong thời gian vừa qua. Đặc biệt, những dự án án đang tồn đọng do chưa được Nhà nước giao đất/cho thuê đất trong thời gian qua, nay sẽ được tái khởi động, giảm thiểu thiệt hại kinh tế cho cả nhà đầu tư và xã hội” – Vị chuyên gia khẳng định.

Theo Diệu Hoa/Diễn đàn Doanh nghiệp

Link bài gốc: https://enternews.vn/nghi-dinh-25-co-hieu-luc-coi-troi-cho-kinh-doanh-bat-dong-san-171468.html

Bài viết Nghị định 25/2020 có hiệu lực: “Nút thắt” lớn trên thị trường bất động sản được gỡ đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

63 dự án nhà ở thương mại nằm trong kế hoạch “gỡ khó” cho doanh nghiệp (DN) bất động sản của Sở Xây dựng TP đều là những dự án có nguồn gốc đất do đền bù đất nông nghiệp hoặc đất chuyên dùng.

Những nội dung tháo gỡ khó khăn gồm 8 nhóm vấn đề, trọng tâm là cách hiểu và vận dụng quy định quyền sử dụng đất ở hợp pháp khi thực hiện thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở; xử lý phần đất do Nhà nước trực tiếp quản lý trong các dự án nhà ở (đất xen cài giữa các thửa đất, đất mương rạch…).

Theo Sở Xây dựng, từ tháng 12/2015 (thời điểm Nghị định 99/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở có hiệu lực) đến nay, UBND TP.HCM đã chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư 63 dự án nhà ở thương mại nói trên. Tất cả các dự án này đều được xác định là đất ở trong đồ án quy hoạch được duyệt; 3/63 dự án đã có văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để triển khai dự án xây dựng nhà ở, 2/63 dự án đã được ghi trong quyết định thu hồi đất khi thực hiện giải phóng mặt bằng là để thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở.

Về tiến độ dự án, 45/63 dự án có văn bản công nhận chủ đầu tư đã hết hiệu lực thi hành (chiếm 71,4%); 11/63 dự án đã được chấp thuận đầu tư  (chiếm 17,5%), trong đó có một dự án đã được cấp giấy chứng nhận, một dự án đã thực hiện nghĩa vụ tài chính, 3 dự án đã ban hành Quyết định thu hồi, giao đất chuyển mục đích sử dụng đất.

Để tháo gỡ kịp thời các vướng mắc trên, Sở Xây dựng có văn bản trình UBND TP.HCM kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chấp thuận phương án “Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp”. Theo đó, “Diện tích đất có nguồn gốc do đền bù đất nông nghiệp hoặc đất chuyên dùng, nếu đã được xác định là đất ở trong đồ án quy hoạch được duyệt, hoặc đã có văn bản của cơ quan thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để triển khai dự án xây dựng nhà ở, hoặc đã được ghi trong quyết định thu hồi đất khi giải phóng mặt bằng là để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thì diện tích đất đó được coi là đất ở”.

Nếu được chấp thuận phương án nói trên, UBND TP.HCM kiến nghị, với 45 dự án có văn bản công nhận chủ đầu tư đã hết hiệu lực thì thành phố sẽ thực hiện lại thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 99/2015. 18 dự án còn lại, thành phố sẽ hướng dẫn DN tiếp tục thực hiện các thủ tục đầu tư dự án.

Trường hợp Thủ tướng Chính phủ không chấp thuận, UBND TP.HCM đưa ra hướng: đối với 58 dự án (gồm 45 dự án có văn bản công nhận chủ đầu tư đã hết hiệu lực, 7 dự án còn hiệu lực chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng chưa công nhận chủ đầu tư và 6 dự án đã chấp thuận đầu tư nhưng chưa ban hành quyết định thu hồi, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất), thì nhà đầu tư sẽ thực hiện lại thủ tục quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư.

Còn 5 dự án, trường hợp yêu cầu chủ đầu tư thực hiện lại thủ tục quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư và công nhận chủ đầu tư theo Luật Nhà ở, thì phải hủy bỏ các quyết định thu hồi, giao đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, hoặc Nhà nước phải hoàn trả lại nghĩa vụ tài chính mà chủ đầu tư đã thực hiện.

“Việc này sẽ phát sinh yêu cầu về bồi thường Nhà nước hoặc khiếu nại của chủ đầu tư. Do đó, UBND TP.HCM kiến nghị Thủ tướng Chính phủ cho phép chủ đầu tư tiếp tục thực hiện hoàn tất các thủ tục đầu tư tiếp theo và triển khai thực hiện dự án theo quy định”, ý kiến tham mưu của Sở Xây dựng cho UBND TP.HCM nêu.

Theo Đỗ Trà Giang/ ĐTTCO

Link bài gốc: https://saigondautu.com.vn/bat-dong-san/de-xuat-phuong-an-giai-cuu-dat-xen-cai-cho-du-an-nha-o-77900.html

Bài viết Đề xuất phương án “giải cứu” đất xen cài cho dự án nhà ở đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Dự án bị ách tắc, nhà nước thất thu 

Thời gian qua, thị trường BĐS TP.HCM đối mặt với vấn đề khan hiếm nguồn cung dự án nhà ở thương mại mới. Các chuyên gia cho rằng, việc các chủ đầu tư mất nhiều thời gian hoàn tất thủ tục pháp lý dự án là nguyên nhân chính của thực trạng này.

Từ tháng 7/2015 đến tháng 8/2018, UBND TP.HCM chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc công nhận chủ đầu tư đối với 170 dự án nhà ở thương mại. Trong đó, 44 dự án có quyền sử dụng đất ở, được chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư và đã được cơ quan thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có mục đích sử dụng là đất ở tại đô thị.

Phần lớn các dự án này, trước đây đã được UBND TP.HCM cho chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai và Luật Nhà ở cũ. Thực chất, chỉ có một số ít dự án có diện tích nhỏ tại các quận nội thành mới có 100% diện tích đất ở, nếu không bị vướng đất hẻm.

Ngoài ra, có 126 dự án có quỹ đất hỗn hợp (chiếm 74,1%), phần lớn nằm ở các quận ven và huyện ngoại thành, có nguồn gốc do đền bù đất nông nghiệp, đất chuyên dùng.

Trong số những dự án này, có 51 dự án đến nay đã hết hời hạn để hoàn thành các thủ tục đầu tư mà theo quy định chỉ có 12 tháng. Kể từ tháng 9/2018 đến nay, tất cả các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, đều phải thực hiện thủ tục thông qua Sở Kế hoạch Đầu tư để trình UBND Thành phố ban hành “Quyết định chủ trương đầu tư” theo quy định của Luật Đầu tư.

Hiện nay, tất cả các dự án đã có “Quyết định chủ trương đầu tư” và các dự án có quỹ đất hỗn hợp đều bị ách tắc về thủ tục “công nhận chủ đầu tư” và thủ tục “phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500”. Đây là một nguyên nhân chủ yếu làm sụt giảm nguồn cung dự án, sụt giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở.

Việc các dự án nhà ở thương mại bị “đứng hình”, không triển khai dẫn đến sụt giảm nguồn thu ngân sách. Theo ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN&MT TP.HCM, dự toán thu từ đất năm 2019 của thành phố là 14.900 tỷ đồng, nhưng ước thu khoảng 11.000 tỷ đồng, chỉ đạt 74%. Trong khi đó năm 2016 dự toán thu 16.500 tỷ đồng và thực thu là 17.100 tỷ đồng, đạt 103,6%.

So với tổng thu ngân sách địa phương giai đoạn 2016-2020, tổng thu từ đất chỉ chiếm 3-5%. Giám đốc Sở TN&MT cho rằng, số thu như vậy là quá khiêm tốn so với tiềm năng có thể thu từ đất của thành phố.

Một mét đất công cũng phải đấu giá 

Từ sự việc Công ty CP Đầu tư BĐS Hưng Lộc Phát xây “lụi” 110 biệt thự tại dự án Khu nhà ở phường Phú Mỹ, quận 7 khi chưa được cấp quyền sử dụng đất hợp pháp, bị buộc dừng thi công vào giữa năm 2019, việc tháo gỡ vướng mắc cho các dự án nhà ở thương mại có đất công xen cài được UBND thành phố đẩy mạnh.

Trong buổi họp báo thông tin về sai phạm của Công ty Hưng Lộc Phát tại dự án trên, ông Võ Văn Hoan, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM cho rằng có nguyên nhân chủ quan lẫn khách quan. Chủ đầu tư sai nhưng nguyên nhân khách quan là do chưa có hướng dẫn về việc quản lý đất công xen cài trong dự án. Theo quy định của Luật Quản lý, sử dụng tài sản công thì dù có một mét vuông đất công cũng phải mang ra đấu giá.

Sau đó, UBND thành phố cũng đã giao Sở TN&MT phối hợp cùng các sở, ngành liên quan nghiên cứu hướng dẫn của Bộ TN&MT xây dựng phương án, quy trình giải quyết đối với phần diện tích đất do nhà nước giao nằm xen cài trong các thửa đất nhà đầu tư đã nhận chuyển nhượng hay nhận góp vốn để chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh theo quy định.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho biết, nỗi khổ của các doanh nghiệp BĐS tại TP.HCM hiện nay là dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, mặc dù chỉ vướng 1 mét đất công nhưng vẫn phải dừng cả dự án. Tỷ lệ đất thuộc nhà nước quản lý thường chiếm khoảng 10% diện tích dự án.

Chủ tịch HoREA cho rằng, theo quy định hiện hành, nhà nước cho chủ đầu tư thuê đất đối với phần đất thuộc nhà nước quản lý nằm xen cài để thực hiện dự án, nhưng thiếu hình thức giao đất cho chủ đầu tư đối với phần đất này để thực hiện dự án.

Căn cứ pháp luật đất đai, nên giao phần đất rạch, bờ đất, đường… có hình dạng bất định hình mà không thể xác định chỉ tiêu quy hoạch thành 1 dự án độc lập, do nhà nước quản lý nằm xen cài rải rác trong dự án nhà ở cho chủ đầu tư để thực hiện dự án, mà không phải thực hiện đấu giá. Giá trị phần đất này được xác định theo “giá đất cụ thể” phù hợp giá thị trường khi tính tiền sử dụng đất dự án.

Phương án khác là thực hiện cơ chế đổi ngang “đất thô”. Theo đó, các thửa đất có hình dạng bất định hình do nhà nước quản lý nằm rải rác trong khu vực đất dự kiến đầu tư, được dồn lại thành một thửa đất mới ở ranh dự án, để nhà nước sử dụng hoặc bán đấu giá.

Theo ông Châu, sau khi “dồn điền đổi thửa”, doanh nghiệp sẽ chỉ lập dự án nhà ở thương mại trên phần đất còn lại. Nếu tổ chức đấu giá thì doanh nghiệp (đã có quỹ đất liền kề) sẽ tham gia và chấp nhận cả mức giá cao nhất để sau đó hợp thửa vào dự án.

Ngoài ra, cũng nên quy định diện tích tối thiểu của các phần đất thuộc nhà nước quản lý cộng gộp lại, có thể từ 1.000 m2 trở lên. Nếu dưới mức diện tích này thì giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án và nộp ngân sách nhà nước theo phương pháp xác định “giá đất cụ thể”.

“Cả 2 phương án này đều có thể thực hiện được ngay vì có căn cứ pháp luật. Riêng phương án đổi ngang “đất thô” sẽ rất có lợi cho nhà nước vì tích tụ được quỹ đất mới có giá trị cao hơn so với nhiều thừa đất nhỏ, nằm rải rác.

Khi đó, doanh nghiệp sẽ chịu thiệt vì không còn quỹ đất rạch, bờ đất, đường để phát triển dự án như trước đây nhưng cái họ được lợi là quy trình thủ tục phê duyệt dự án thuận lợi và nhanh hơn”, ông Châu phân tích.

Theo Phương Anh Linh/ VietNamNet

Nguồn: https://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/thi-truong/ca-du-an-dung-hinh-chi-vi-mot-met-vuong-dat-cong-615560.html

Bài viết Cả dự án “đứng hình” vì một mét vuông đất công đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Hàng loạt dự án bế tắc

Trong số 170 dự án này, chỉ có một số ít dự án diện tích nhỏ tại các quận nội thành mới có 100% diện tích đất ở. Còn lại là 126 dự án có quỹ đất hỗn hợp, có nguồn gốc do đền bù đất nông nghiệp, đất chuyên dùng. Trong đó, có 51 dự án đến nay đã hết thời hiệu.

Kể từ tháng 9/2018 đến nay, tất cả dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, kể cả 51 dự án đã hết thời hiệu, đều phải thực hiện thủ tục thông qua Sở Kế hoạch và Đầu tư để trình UBND TP.HCM ban hành quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư.

Tuy nhiên, tất cả dự án đã có “quyết định chủ trương đầu tư” và các dự án có quỹ đất hỗn hợp đều bị ách tắc thủ tục “công nhận chủ đầu tư” và thủ tục “phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500”. Bên cạnh đó, nhiều dự án có diện tích đất do Nhà nước quản lý nằm xen cài và theo luật thì doanh nghiệp muốn có quyền sử dụng buộc phải thông qua đấu giá nhưng thực tế lại không dễ thực hiện nên dự án bế tắc.

Tổng giám đốc một công ty bất động sản có trụ sở ở quận Bình Thạnh, TP.HCM cho biết, cách nay 3 năm, ông có xin đầu tư một dự án căn hộ chung cư ở phường An Phú, quận 2, với tổng diện tích gần 5.000m2. Công ty ông tuân thủ đầy đủ thủ tục, nhưng đến nay vẫn chưa được công nhận chủ đầu tư và phê duyệt quy hoạch 1/500. Nguyên nhân, khu đất Nhà nước giao cho ông có khoảng 300m2 đất công dôi dư do giải tỏa mở rộng xa lộ Hà Nội.

Chờ đợi quá lâu, ông xin trả lại phần đất công này cho Nhà nước và đóng tiền sử dụng đất phần còn lại để triển khai thi công dự án nhưng cơ quan chức năng không đồng ý. Trong khi đó, dự án không được triển khai, công ty thường xuyên nợ lương, hơn 50% trong số 500 nhân viên nghỉ việc. Nếu tình trạng này kéo dài thêm một thời gian nữa, công ty có nguy cơ phá sản – vị tổng giám đốc này lo lắng.

Thiệt cả cho nhà nước lẫn doanh nghiệp

Vì vướng thủ tục pháp lý cho quỹ đất nên dù đã chi nhiều tỉ đồng cho việc giải phóng mặt bằng, lập hồ sơ dự án… nhưng các doanh nghiệp không thể phát triển dự án nhiều năm và họ đối mặt với khó khăn lớn khi lãi mẹ đẻ lãi con.

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), qua 7 tháng đầu năm 2019, Hiệp hội và các doanh nghiệp bất động sản ngày càng lo ngại trước tình trạng hàng loạt dự án bất động sản bị ách tắc, hoặc không được các cơ quan liên quan xem xét, giải quyết thủ tục kịp thời. Điều này sẽ làm cho nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở bị sụt giảm mạnh, mà theo quan hệ cung – cầu sẽ kéo theo việc tăng giá. Nhà nước cũng thất thu ngân sách, doanh nghiệp bị tăng chi phí, mất cơ hội kinh doanh, khó khăn chồng chất, thậm chí có nguy cơ bị phá sản.

Trước thực tế nhiều dự án bất động sản bế tắc do vướng mắc liên quan đến quy định “đất ở” hoặc đất công xen kẽ, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Võ Văn Hoan đã họp giải quyết các khó khăn vướng mắc của Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch và Kiến trúc, Sở TNMT.

Cụ thể, lãnh đạo TP.HCM giao Sở Tài nguyên và Môi trường khẩn trương chủ trì phối hợp Sở Xây dựng rà soát, tham mưu cho UBND TP.HCM dự thảo văn bản báo cáo Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng theo chỉ đạo về việc rà soát, tổng hợp các trường hợp đang sử dụng đất trên địa bàn thành phố có nguồn gốc đất do đền bù đất nông nghiệp hoặc đất chuyên dùng, đáp ứng một trong ba điều kiện. Thứ nhất, dự án đã được xác định là đất ở trong đồ án quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Thứ hai, dự án đã có văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để triển khai dự án xây dựng nhà ở. Thứ ba, dự án đã được ghi trong quyết định thu hồi đất khi thực hiện giải phóng mặt bằng là để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Theo Bảo Chương/ LĐO

Bài viết Vòng “kim cô” thủ tục pháp lý: Nhiều dự án lao đao đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.