Theo Bộ Xây dựng, hiện nay Bộ là cơ quan được Chính phủ giao nhiệm vụ chủ trì để nghiên cứu, sửa đổi Luật Nhà ở năm 2014, trong đó có nội dung về quỹ đất phát triển loại hình nhà ở này.

Theo đó, Bộ Xây dựng đề xuất phương án bỏ quy định yêu cầu bắt buộc chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành 20% quỹ đất để đầu tư xây dựng NƠXH. Thay vào đó, Bộ yêu cầu bổ sung quy định việc bố trí quỹ đất phát triển NƠXH là trách nhiệm của UBND cấp tỉnh.

Cụ thể, UBND cấp tỉnh căn cứ vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương trong từng thời kỳ phải bố trí quỹ đất dành để phát triển NƠXH. Bên cạnh đó, những kiến nghị liên quan đến mô hình dự án NƠXH tập trung (dự án NƠXH độc lập, quy mô lớn) sẽ được tiếp tục nghiên cứu, đề xuất trong quá trình Dự thảo Luật và các văn bản hướng dẫn thi hành. Luật Nhà ở (sửa đổi) dự kiến trình Quốc hội khóa XV cho ý kiến vào Kỳ họp thứ 5 (tháng 5/2023) và thông qua tại Kỳ họp thứ 6 (tháng 10/2023).

Liên quan đến quy định yêu cầu chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành 20% quỹ đất để xây dựng NƠXH, nhiều chuyên gia cho rằng đây là vấn đề hết sức nan giải, vì hiện nay đang tồn tại song song 2 quy định liên quan đến vấn đề này. Theo đó, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị được phép nộp tiền để hoán đổi phần diện tích 20%, thay vì phải giữ lại để xây dựng NƠXH dẫn đến việc phân khúc sản phẩm này đang thiếu hụt trầm trọng.

Ngoài ra, việc sử dụng 20% diện tích để xây dựng NƠXH trong các dự án nhà ở thương mại sẽ làm cho sản phẩm bị phân mảnh. Trong cùng một dự án có hai loại hình chất lượng khác nhau (nhà ở xã hội và nhà ở cao cấp) cũng gây bất lợi cho người sống ở nhà ở xã hội vì dễ dẫn đến cảm giác bị phân biệt đối xử.

Định Trần | Nhà báo & Công luận

Bài viết Đề xuất bỏ quy định dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Sau 8 năm, Luật Nhà ở 2014 đã lỗi thời

Luật Nhà ở được ban hành từ năm 2014, cho tới nay, sau 8 năm đã nảy sinh rất nhiều hạn chế đã và đang cản trở thị trường bất động sản phát triển.

Cụ thể, Luật Nhà ở hiện hành cũng chưa có cơ chế, chính sách khuyến khích cụ thể và đủ mạnh để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê; chưa có quy định cụ thể về hỗ trợ vốn cho phát triển nhà ở, đặc biệt là liên quan đến nhà ở xã hội.

Về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở, Luật hiện hành quy định chưa chặt chẽ, chưa hợp lý và không bảo đảm các quyền lợi của các chủ sở hữu nhà ở.

Về nhà chung cư, Luật hiện hành chưa có quy định cho việc cải tạo, xây dựng lại khi hết niên hạn sử dụng, xuống cấp. Luật cũng chưa quy định đầy đủ về quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Đồng thời, Luật Nhà ở 2014 chưa có quy định về việc xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu và cung cấp thông tin về nhà ở.

Đối với quy định về việc mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, Luật chưa khuyến khích được bà con kiều bào, tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Từ các tồn tại, bất cập chủ yếu nêu trên, Chính phủ cho rằng việc nghiên cứu, xây dựng sửa đổi Luật Nhà ở là hết sức cần thiết. Đồng thời, Chính phủ đề xuất một số nội dung chủ yếu của dự thảo Luật Nhà ở. Trong đó, Chính phủ đề nghị có quy định cụ thể về thời hạn sử dụng nhà chung cư theo cấp công
trình.

Đồng thời, bổ sung quy định cho phép các bên tham gia giao dịch mua bán nhà ở có thể thỏa thuận để bên mua được sở hữu nhà ở trong một thời hạn nhất định nhằm góp phần giảm giá bán nhà ở.

Luật sửa đổi cũng cần hình thành hệ thống tài chính nhà ở đầy đủ và hiệu quả nhằm tạo cơ sở pháp lý cho việc huy động các nguồn lực tài chính ổn định, dài hạn với lãi suất phù hợp cho phát triển nhà ở.

Làm rõ hơn các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư; gắn trách nhiệm của các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở, hạn chế tối đa các rủi ro và bảo vệ các quyền lợi của người mua nhà ở; Xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu về nhà ở đầy đủ, tin cậy và cập nhật thường xuyên.

Mở rộng đối tượng và điều kiện được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài,…

Đề xuất sửa Luật Nhà ở gây tranh cãi

Cuối tháng 9/2022, Bộ Xây dựng đã công bố bản dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở 2014, với rất nhiều điểm mới. Trong đó, một số quy định mới như quy trách nhiệm quy hoạch, bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đối với UBND cấp tỉnh, hay đề xuất bãi bỏ quy định chỉ bán nhà ở xã hội sau 5 năm đã nhận được nhiều ý kiến tán đồng của các chuyên gia, doanh nghiệp.

Tuy nhiên, cũng có một số đề xuất mới trong dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở lại đang gây tranh cãi rất lớn, nhất là đề xuất chung cư sở hữu có thời hạn. Điều đặc biệt, trước đó vào tháng 6, Bộ Xây dựng đã có đề xuất này, nhưng không nhận được nhiều ý kiến tán thành. Và trong tháng 9/2022, một lần nữa Bộ Xây dựng đưa đề xuất này vào trong Luật Nhà ở sửa đổi.

Dưới góc độ của cơ quan quản lý nhà nước, Bộ Xây dựng cho rằng, đề xuất quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư cũng kỳ vọng tạo điều kiện giúp giá nhà ở giảm xuống, tăng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Nhiều người chỉ có nhu cầu ở 10 năm tại Hà Nội, sau khi hết thời gian công tác, làm ăn kinh doanh, họ trả nhà về quê sinh sống.

Đồng thời, việc đưa ra đề xuất sẽ tháo gỡ các khó khăn trong việc giải phóng mặt bằng các chung cư cũ đã xuống cấp. Và thực tế đã chứng minh, nhiều nhà tập thể, chung cư cũ tại Hà Nội và TP.HCM đã xuống cấp nghiêm trọng, nhưng cho tới nay không thể xây mới hay cải tạo lại, do chưa đạt được phương án đền bù với người dân. Do đó, khi áp dụng thời hạn sở hữu chung cư, có thể giải quyết được vấn đề này.

Tuy nhiên, dưới góc độ của một số Hiệp hội, doanh nghiệp bất động sản lại cho rằng, không nên đưa quy định này vào trong Luật Nhà ở mới.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, nếu đề xuất này được thông qua, chắc chắn sẽ ảnh hưởng tâm lý của người mua nhà và thị trường.

Ông Châu phân tích: Nếu có thời hạn, người mua sẽ cảm thấy đây là một hình thức thuê nhà dài hạn, điều này có thể dẫn đến việc nhiều người sẽ bỏ lựa chọn nhà chung cư để chuyển sang mua nhà ở riêng lẻ gắn liền với đất ở.

“Hành động này có thể dẫn đến tình trạng giá biệt thự, nhà phố lại bị đẩy lên cao, “làm lợi” cho các chủ đầu tư dự án nhà ở thấp tầng”, Chủ tịch HoREA nói.

Do đó, ông Châu kiến nghị: Nên tiếp tục giữ nguyên chính sách hiện nay của Luật Nhà ở 2014 cho phép phát triển cả hai loại nhà chung cư sở hữu không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài hoặc nhà chung cư sở hữu có thời hạn để đảm bảo chính sách nhà ở nhất quán và có tính kế thừa.

Mới đây nhất, vào cuối tháng 10/2022, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) đã đưa ra quan điểm, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ ảnh hưởng đến tâm lý khách hàng, như việc không muốn mua nhà chung cư với quyền sở hữu bị hạn chế bởi thời hạn.

Từ đó tác động đến hoạt động đầu tư kinh doanh của các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà chung cư (khó bán hàng), mở rộng ra sẽ ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư xây dựng nhà chung cư.

“Chính sách này nếu được ban hành sẽ thúc đẩy người dân tìm mua nhà đất, ít sử dụng chung cư, việc sử dụng quỹ đất nhà ở (vốn rất hạn chế) sẽ theo xu hướng không tiết kiệm và hiệu quả”, VCCI nêu.

Mặt khác, đơn vị này cho biết, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư chỉ áp dụng cho các chung cư xây dựng kể từ khi Luật này có hiệu lực mà không áp dụng cho chung cư đang sử dụng, điều này có thể khiến cho khách hàng có xu hướng tìm mua chung cư cũ và đẩy giá của chung cư cũ đi lên.

“Ban soạn thảo cần đánh giá một cách kỹ càng, thận trọng đối với quy định mới này để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà và sự phát triển của lĩnh vực đầu tư kinh doanh nhà chung cư, nhất là trong bối cảnh Nhà nước đang có chính sách khuyến khích phát triển các loại hình nhà chung cư thể hiện trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 – 2030 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt”, VCCI góp ý.

Bên cạnh đó, việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, mặc dù mục tiêu hướng đến là bảo đảm sự an toàn về tính mạng, sức khỏe của người dân – những lợi ích công cộng, tuy nhiên cách thức quy định theo hướng hạn chế quyền sở hữu của người dân như tại Dự thảo trong khi Nhà nước có công cụ khác để đảm bảo mục tiêu này, là chưa phù hợp. Do đó, VCCI đề nghị đề nghị ban soạn thảo cân nhắc, xem xét một số vấn đề nêu trên.

Trong báo cáo tổng kết thị trường bất động sản và nhà ở quý III/2022, ông Nguyễn Thanh Nghị – Bộ trưởng Bộ Xây dựng thẳng thắn thừa nhận: Hiện nay, thị trường bất động sản đang có nhiều vướng mắc liên quan tới các quy phạm pháp luật về quy hoạch xây dựng, trật tự xây dựng nhà ở, cũng như các vấn đề liên quan tới kinh doanh bất động sản, hạ tầng kỹ thuật,…

Những vướng mắc này đã và đang cản trở thị trường bất động sản tăng trưởng. Do đó, Bộ trưởng Bộ Xây dựng đề nghị các đơn vị trực thuộc tập trung nghiên cứu sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở, để tạo ra sự thống nhất trong hệ thống pháp luật.

Việt Vũ | Nhà báo & Công luận

Bài viết Sửa đổi Luật Nhà ở 2014: Đề xuất chung cư có thời hạn đang gây tranh cãi! đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Thời hạn sử dụng chung cư ra sao?

Thị trường bất động sản (BĐS) thời gian qua dậy sóng khi Bộ Xây dựng đưa ra ý kiến dự thảo lần 2 Luật Nhà ở (sửa đổi). Trong đó, nội dung được quan tâm nhất thời điểm này là Bộ tiếp tục đề xuất 2 phương án về quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư. Cách đây vài tháng, dự thảo lần 1 đã được đưa ra, với rất nhiều ý kiến tranh luận trái chiều về chủ đề này.

Hai phương án đã được Bộ Xây dựng tiếp tục đưa ra, một phương án là giữ nguyên theo quy định hiện hành, tức là không quy định thời hạn sở hữu. Phương án còn lại là thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác  định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng.

Quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ theo chất lượng công trình xây dựng và theo quy định hiện hành, niên hạn sử dụng công trình được phân thành các cấp. Đầu tiên là nhóm cấp đặc biệt, cấp 1 là trên 100 năm; Cấp 2 là từ 50 – 100 năm; cấp 3 là từ 20 năm đến dưới 50 năm; cấp 4 là dưới 20 năm. Thực tế, rất ít nhà chung cư thuộc loại công trình 3 và 4. Như vậy, thời hạn sở hữu chung cư có thể là từ 50 năm trở lên.

Hiện chung cư đang rất phổ biến tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP HCM. Đây cũng là xu hướng tất yếu, vì đô thị ngày càng ít quỹ đất ở. Bởi vậy, ngay sau khi đề xuất được đưa ra, lập tức thu hút sự quan tâm của rất nhiều người dân.

Đảm bảo quyền lợi người dân

Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi – Cục Phó Cục quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), dự án Luật Nhà ở sửa đổi nếu được thông qua dự kiến có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/7/2024. Với các công trình được cấp phép xây dựng trước thời điểm ngày 1/7/2024 sẽ vẫn áp dụng quy định hiện hành. “Với các công trình hiện nay thì vẫn như bình thường, không hồi tố và không có sự xáo trộn gì. Người dân hoàn toàn có thể yên tâm”, ông Khởi khẳng định.

Theo đại diện Bộ Xây dựng, dự thảo đã tính toán nhiều khả năng có thể xảy ra để đảm bảo quyền lợi chính đáng của người dân. Trong số đó, đối với công trình xuất hiện tình trạng phá dỡ nhưng chưa hết thời hạn nhưng vì lý do thiên tai địch họa… hoặc một số trường hợp được quy định, sẽ dùng ngân sách Nhà nước để xây dựng mới sau phá dỡ. Người dân sẽ có quyền sở hữu từ thời điểm công trình mới được nghiệm thu đến khi hết hạn.

Còn với trường hợp phải chỉnh trang đô thị, công trình buộc phải phá dỡ dù chưa hết hạn, thì sẽ được tái định cư theo quy định.

Nếu công trình hết hạn, được cơ quan Nhà nước kiểm định về chất lượng vẫn có thể sử dụng tiếp thì người dân vẫn được duy trì quyền sở hữu.

“Trên thực tế đã có rất nhiều công trình chất lượng tốt, vượt quá niên hạn thiết kế nên người mua nhà với giá sở hữu 70 năm nhưng vẫn có thể sử dụng đến 90 năm”, ông Khởi cho hay.

Trong trường hợp công trình đã xuống cấp, người dân sẽ hết quyền sở hữu chung cư, chỉ còn quyền sử dụng đất (trong trường hợp đất đó được quy định là ổn định, lâu dài). Nếu quy hoạch mới, khu đất đó vẫn được xây dựng chung cư thì người dân có thể góp tiền để xây công trình mới theo quy định. Như vậy, cơ bản quyền lợi người dân về sử dụng đất vẫn được đảm bảo.

Một số chuyên gia quan sát thị trường cho rằng, quy định sở hữu chung cư có thời hạn sẽ có tác động không nhỏ tới các giá nhà ở chung trên thị trường, bao gồm cả chung cư sẽ xây mới và cả chung cư đã vào ở, được xây dựng trước thời điểm Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi nhận định: “Quy định này không phải là mục tiêu chính để ổn định thị trường BĐS nhưng sẽ tác động tới giá. Giúp người ít khả năng tài chính tiếp cận được với chung cư có thời hạn, với giá thành hợp lý hơn”.

Theo các chuyên gia, với quy định trên, những chung cư mới chắc chắn giá sẽ giảm đi, đồng thời cũng tác động tích cực là các nhà ngõ, nhà phố giá sẽ tăng lên và vô hình chung các chung cư cũ sẽ được nhiều khách hàng săn lùng nên sẽ có khả năng xảy ra tăng giá tại các chung cư cũ.

Trong dự thảo lần này, nhiều ý kiến rất mong chờ sẽ có quy định cụ thể, rõ ràng là sau khi hết thời hạn sử dụng, việc phá dỡ, xây mới sẽ được tiến hành như thế nào, tránh được cảnh khó khăn, dai dẳng như việc cải tạo lại các nhà tập thể cũ đang diễn ra hiện nay.

Trung Hiếu | Nhà báo & Công luận

Bài viết Hiểu về thời hạn sở hữu nhà chung cư thế nào cho đúng? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Đa dạng thị trường bất động sản

Mới đây, lấy ý kiến cho dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đã đề xuất sở hữu có thời hạn 50-70 năm đối với nhà ở chung cư. Mặc dù đây mới chỉ là một đề xuất của Bộ xây dựng nhưng ngay lập tức
đã dẫn đến rất nhiều luồng tranh luận xoay quanh vấn đề này.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Colliers tại Việt Nam chỉ ra, theo đề xuất của Bộ Xây dựng, thời hạn sở hữu nhà chung cư có thể được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình, hoặc thời hạn sử dụng đất xây dựng nhà chung cư theo quy định của Luật Đất Đai 2013.

Theo ông, với phương án nào đi chăng nữa, Chính phủ Việt Nam đang hướng đến mục tiêu tăng trưởng ổn định cho thị trường bất động sản và một phần của định hướng này là xác định rõ các vấn đề về quyền sở hữu và thời hạn sở hữu.

“Với phương án 2 – áp dụng niên hạn căn hộ chung cư theo thời hạn sử dụng đất xây dựng nhà chung cư dựa trên Luật Đất Đai 2013, luật này còn đang trong quá trình nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung. Còn với phương án 1, tôi cho là có cơ sở, phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội lâu dài. Song, rất cần một cách tiếp cận thấu đáo, có lộ trình cụ thể, đầy đủ phương án cho chủ sở hữu khi hết thời hạn sử dụng, các luật và quy định rõ ràng, đảm bảo thông tin và diễn giải đúng đắn. Khi đó, thị trường nhà ở sẽ đa dạng hơn, mở ra nhiều cơ hội hơn cho chủ sở hữu, nhà đầu tư và các đơn vị phát triển bất động sản”, ông David Jackson nêu ý kiến.

Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam đồng thời dẫn chứng, giá thị trường của căn hộ sở hữu có thời hạn nhìn chung thấp hơn giá của căn hộ sở hữu lâu dài trong cùng khu vực. Với những người muốn mua nhà sở hữu lâu dài và về sau truyền lại cho con cái, họ có thể chấp nhận mức giá cao hơn. Còn với người trẻ, các gia đình có khả năng tài chính vừa phải, hoặc nhà đầu tư quan tâm đến lợi suất cho thuê, họ có thể chọn những căn hộ sở hữu có thời hạn với mức giá phải chăng hơn và sau này có thể chuyển chỗ ở nếu thay đổi nhu cầu.

Về giá trị tài sản, thông thường giá trị cảm nhận của căn hộ sở hữu lâu dài cao hơn căn hộ sở hữu có thời hạn. Tuy nhiên, ông David Jackson cho rằng, giá trị không chỉ là giá cả mà còn tính đến các yếu tố như tiện ích, khả năng tiếp cận dịch vụ thiết yếu, kết nối với hạ tầng cơ bản.

“Nếu xét về lợi suất cho thuê hàng năm, một căn hộ có thời hạn sở hữu còn lại dưới 20 năm nhưng ở gần trung tâm, có đủ tiện ích và dịch vụ thiết yếu có thể có giá trị cao hơn một căn hộ sở hữu lâu dài nhưng ở khu vực ngoại vi, thiếu tiện ích và khó tiếp cận các dịch vụ thiết yếu”, ông David Jackson nêu ví dụ.

Đảm bảo cơ hội tiếp cận nhà ở cho nhiều nhóm dân cư

Về mặt văn hóa, theo Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam, nhiều người quan niệm nhà vừa là nơi an cư, vừa có thể truyền lại cho đời sau và vì vậy muốn có quyền sở hữu lâu dài. Song, ngày nay nhiều người muốn sống ở đô thị và lựa chọn chung cư. Vậy nên, ông David Jackson cho rằng, đảm bảo cơ hội tiếp cận nhà ở phù hợp với nhu cầu và khả năng của các nhóm dân cư, với nhiều loại hình nhà ở có thời hạn sở hữu đa dạng là cần thiết.

Bên cạnh đó, theo ông, việc áp dụng thời hạn sở hữu căn hộ chung cư còn giúp giải quyết các khó khăn trong công tác quản lý và phát triển đô thị. Cũng như các loại hình nhà ở khác, chất lượng công trình nhà chung cư giảm dần khi càng gần cuối thời hạn sử dụng (được xác định theo tuổi thọ thiết kế và tuổi thực tế), ảnh hưởng đến an toàn tính mạng và tài sản của cư dân.

“Áp dụng thời hạn sở hữu căn hộ chung cư đồng nghĩa sẽ có nhiều cơ hội để tái phát triển hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi thời hạn kết thúc, từ đó phục vụ tốt hơn nhu cầu xã hội trong tương lai. Điều này còn giúp tạo cơ hội tiếp cận nhà ở cho các thế hệ tiếp theo, vì đất đai là nguồn tài nguyên hữu hạn”, ông David Jackson nêu.

Vị chuyên gia đồng thời cho rằng, cần có các phương án để chủ căn hộ chung cư chọn lựa khi gần hết thời hạn sở hữu. Ví dụ, họ có thể thanh toán một mức phí bổ sung để gia hạn thời hạn sở hữu hoặc tham gia bán tập thể cho một bên thứ ba theo mức đền bù thỏa đáng.

“Quyền sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn là điều không mới ở các nước trên thế giới. Nhưng vì đây là một đề xuất mới với nhiều người ở Việt Nam, rất cần xem xét và bàn thảo thận trọng, cân nhắc lộ trình hợp lý, đảm bảo cân bằng hài hòa lợi ích để có thể đạt được mục tiêu dài hạn”, ông David Jackson nhấn mạnh.

Kỳ Hoa | Nhà báo & Công luận

Bài viết Áp niên hạn cho chung cư: Tạo cơ hội tiếp cận nhà ở cho thế hệ sau? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Trong Tham luận tại Diễn đàn phát triển bền vững đô thị ngày 16-17/6, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) kiến nghị một số vấn đề nhằm hoàn thiện thể chế, chính sách tạo thuận lợi cho quá trình đô thị hóa, công tác quy hoạch, xây dựng, quản lý và phát triển đô thị bền vững.

Trong đó, HoREA đề nghị tập trung hoàn thiện các cơ chế, chính sách, pháp luật để đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, công nhân, lao động, sinh viên và người nhập cư.

Cụ thể, Hiệp hội đánh giá hiện nay chưa nên áp dụng quy định “sở hữu nhà chung cư có thời hạn (50 năm, 70 năm)” nhằm tránh gây “biến động” trên thị trường bất động sản và trong xã hội. Bởi, người dân có nguyện vọng được “sở hữu căn hộ nhà chung cư đi đôi với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài”, là tài sản có giá trị cao để lại cho con cháu.

“Trước hết hãy nỗ lực thực hiện theo cơ chế chính sách quy định tại Nghị định 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ ‘về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư’ có tính khả thi cao, khắc phục tư tưởng ‘chưa làm đã ngại khó, ngại vất vả'”, HoREA nêu.

Thực tế, Luật Nhà ở 2014 đã quy định 2 chế độ sở hữu nhà ở là chế độ sở hữu nhà ở không xác định thời hạn (bao gồm sở hữu căn hộ nhà chung cư) gắn liền với quyền sử dụng đất “ổn định lâu dài”; hoặc chế độ sở hữu nhà ở có thời hạn (bao gồm sở hữu căn hộ nhà chung cư) gắn liền với quyền sử dụng đất “có thời hạn”. Song, Luật Nhà ở 2014 không quy định bắt buộc “sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn”.

HoREA cho rằng, vấn đề quy định bắt buộc “sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn” áp dụng cho các dự án xây dựng nhà chung cư mới trong thời gian tới cần được tiếp tục nghiên cứu kỹ và đánh giá tác động thật thấu đáo và cần lấy ý kiến người dân là đối tượng chính bị tác động.

“Tuy nhiên, cần khuyến khích các doanh nghiệp thực hiện dự án nhà chung cư theo hình thức đầu tư dự án “căn hộ dịch vụ (serviced apartment)” như hiện nay với thời hạn sở hữu căn hộ theo thời hạn dự án, phổ biến là 50 năm có giá bán chỉ bằng 70~80% giá căn hộ sở hữu vĩnh viễn, để khách hàng lựa chọn và làm quen với sản phẩm căn hộ chung cư sở hữu có thời hạn”, HoREA kiến nghị.

Hiệp hội đồng thời đề nghị bố trí nguồn vốn ngân sách Nhà nước tương xứng để bảo đảm thực hiện các mục tiêu của chính sách an sinh nhà ở, khắc phục tình trạng thiếu nguồn vốn ưu đãi làm “vốn mồi” từ ngân sách Nhà nước. Cụ thể, giai đoạn 2015 – 2020, chỉ bố trí được 1.162 tỷ đồng để cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội (giá trị quá nhỏ không đáp ứng được nhu cầu rất lớn) và đã không bố trí được nguồn vốn vay ưu đãi cho các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.

Hoặc hiện nay, HoREA chỉ ra, Quốc hội và Chính phủ đã bố trí gói hỗ trợ 350.000 tỷ đồng, trong đó có 15.000 tỷ đồng hỗ trợ cho người mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội (bao gồm hỗ trợ tiền thuê nhà trọ của công nhân lao động) và 40.000 tỷ đồng hỗ trợ 2% lãi suất cần được đẩy nhanh tiến độ giải ngân đến đúng đối tượng thụ hưởng trong năm 2022-2023.

Bên cạnh đó, Hiệp hội đề nghị tập trung rà soát, hoàn thiện các quy định về đầu tư xây dựng, thủ tục hành chính và các chính sách hỗ trợ, ưu đãi về nhà ở xã hội để “tháo gỡ vướng mắc” cho các dự án nhà ở xã hội hiện nay và tạo điều kiện để phát triển “thiết chế công đoàn (bao gồm nhà ở công nhân lao động và các dịch vụ, tiện ích cơ bản)”.

Đồng thời, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng sớm hoàn thành “Đề án phát triển nhà ở giá phù hợp với thu nhập của người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị” đáp ứng nhu cầu nhà ở giá vừa túi tiền cho đông đảo người dân để đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở.

Bài viết HoREA: Chung cư 50 năm nên có giá bằng 70~80% căn hộ sở hữu vĩnh viễn đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Vừa qua, khi trình Chính phủ về hồ sơ đề nghị sửa đổi Luật Nhà ở 2014, Bộ Xây dựng đã có đề xuất bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư 50 – 70 năm, thay cho quy định thời hạn sở hữu lâu dài như hiện nay.

Liên quan đến đề xuất này, hiện nay đang có một số ý kiến trái chiều, bên cạnh các ý kiến đồng thuận với đề xuất của Bộ Xây dựng thì cũng có ý kiến còn băn khoăn vì chưa rõ quy định về thời hạn này sẽ có ảnh hưởng như thế nào đến các quyền của chủ sở hữu sau này như thừa kế, để lại tài sản cho con cháu.

Bên cạnh đó, cũng có một vài ý kiến thắc mắc, khi hết hạn sở hữu thì chỗ ở của người dân sẽ được giải quyết ra sao hoặc có xảy ra hiện tượng người dân sẽ chuyển sang mua nhà ở riêng lẻ thay vì mua căn hộ chung cư do tâm lý muốn sở hữu lâu dài tài sản nhà đất như hiện nay…

Về vấn đề này, Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết: Việc đề xuất sửa đổi chính sách về thời hạn sở hữu nhà chung cư như nêu trên được dựa trên nhiều cơ sở, cả về yêu cầu trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư, vì có liên quan đến tài sản và tính mạng của nhiều người.

Đặc biệt, Cục cũng đã tham khảo kinh nghiệm nhiều nước trên thế giới, trước khi đưa ra đề xuất này.

Đưa ra thời hạn sở hữu chung cư, không có nghĩa chung cư có thời hạn 50 năm

Theo đề xuất của Bộ Xây dựng, sẽ có 2 phương án giải quyết vấn đề thời hạn sở hữu nhà chung cư, thay cho thời hạn sở hữu lâu dài như hiện nay.

Cụ thể, phương án 1, Luật Nhà ở mới sẽ bổ sung quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản lý giải: Phương án này được xây dựng xuất phát từ đặc điểm của nhà chung cư là công trình đặc thù có quy mô lớn, tập trung nhiều người sinh sống, theo thời gian sử dụng thì công trình sẽ bị xuống cấp, không còn bảo đảm an toàn trong quá trình sử dụng.

Do đó, khi hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc khi chưa hết hạn sử dụng nhưng công trình này bị xuống cấp thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng.

Nếu công trình vẫn còn sử dụng được thì sẽ tiếp tục cho phép sử dụng theo kết luận của cơ quan có thẩm quyền.

Nếu công trình không còn bảo đảm an toàn cho tính mạng và tài sản của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì sẽ phải phá dỡ để xây dựng lại.

“Như vậy, khi vòng đời của nhà chung cư không còn (do đã bị phá dỡ) thì quyền sở hữu của các chủ sở hữu đối với nhà chung cư này cũng sẽ chấm dứt do tài sản được ghi nhận quyền sở hữu không còn trên thực tế”, đại diện Cục nói.

Theo Cục, từ thực trạng công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong thời gian vừa qua cho thấy, nhiều trường hợp nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng, chất lượng bị xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến tính mạng, tài sản người dân nhưng rất khó khăn trong việc di dời, phá dỡ để xây dựng lại.

Bởi vì người dân cho rằng, quyền sở hữu tài sản nhà ở này là vĩnh viễn nên quyền phá dỡ là do các chủ sở hữu quyết định, mặc dù pháp luật dân sự đã quy định việc sở hữu, sử dụng tài sản của chủ sở hữu không được làm ảnh hưởng đến tài sản của các chủ sở hữu khác, nhất là các bất động sản liền kề.

Hiện nay, bên cạnh việc phát triển các nhà chung cư mới nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân thì trong thời gian tới cũng cần phải xem xét, tính đến việc xử lý các nhà chung cư được xây dựng trong giai đoạn trước đây khi hết niên hạn sử dụng và có chất lượng không còn bảo đảm an toàn.

“Vì vậy, cần thiết nên bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà ở chung cư theo thời hạn sử dụng công trình như nêu trên để có cơ sở pháp lý khắc phục các khó khăn vướng mắc trong công tác cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư cao tầng trong thời gian qua; đồng thời cũng nhằm tạo thuận lợi cho công tác chỉnh trang đô thị”, đại diện Cục nêu.

Cục Quản lý nhà cho rằng, đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư vẫn bảo đảm quyền lợi cho người dân đang sinh sống trong các nhà chung cư, bởi vì trong đề xuất chính sách nêu trên, Bộ Xây dựng cũng đã đề xuất các tình huống cụ thể để xử lý.

Với trường hợp phải phá dỡ để xây dựng lại thì sẽ thực hiện xử lý theo chính sách cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư, người dân đang có sở hữu nhà chung cư.

Đơn cử, chủ sở hữu cũ hoặc người mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế,… vẫn có quyền được tái định cư tại địa điểm cũ mà không phải di chuyển đi nơi khác.

Cục quản lý nhà nhấn mạnh: Đề xuất quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng nhà chung cư không có nghĩa là nhà chung cư chỉ có thời hạn từ 50-70 năm.

Hiện nay, theo quy định của pháp luật về xây dựng thì thời hạn sử dụng của công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình (tuổi thọ thiết kế) và theo thời hạn sử dụng thực tế.

Tuổi thọ thiết kế của công trình phải được nêu rõ trong hồ sơ thiết kế và các hồ sơ liên quan (có thể 50-70 năm hoặc dài hơn tùy từng công trình cụ thể).

Khi hết hạn sử dụng thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng công trình để có thể cho phép tiếp tục sử dụng hoặc phá dỡ để xây dựng lại.

Như vậy, thời hạn sở hữu nhà chung cư có thể 50 năm, 70 năm  hoặc có thể dài hơn, là 80, 90 năm…tùy thuộc vào chất lượng của công trình.

Thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng đất 

Với phương án 2, Luật Nhà ở sẽ có thêm thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng đất xây dựng nhà chung cư theo quy định của pháp luật đất đai.

Cơ sở để Bộ Xây dựng đề xuất thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai là hiện nay, Luật Đất đai 2013 cũng đang được nghiên cứu sửa đổi, bổ sung. Sẽ có 2 tình huống như sau:

Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn giữ nguyên quy định về thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài như luật hiện hành thì thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ vẫn lâu dài như Luật Nhà ở hiện hành. Như vậy, việc xử lý các nhà chung cư cũ, hết niên hạn sử dụng sẽ được xử lý như hiện nay Chính phủ đang triển khai thực hiện và sẽ gặp các khó khăn, vướng mắc như hiện nay;

-Luật Đất đai (sửa đổi) có quy định về thời hạn sử dụng đất xây dựng nhà chung cư thì thời hạn sở hữu nhà chung cư cũng sẽ được xác định theo thời hạn sử dụng đất.

Khi hết thời hạn sử dụng đất, Nhà nước sẽ căn cứ vào hướng xử lý nêu trong pháp luật đất đai sửa đổi để xử lý các nhà chung cư hết niên hạn sử dụng, không còn bảo đảm chất lượng.

Bài viết Bộ Xây dựng: Đưa ra thời hạn sở hữu chung cư, không có nghĩa chung cư có thời hạn 50 năm đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Theo HoREA, Luật Nhà ở cho phép cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp, có thể mua và sở hữu 1 căn nhà (căn hộ) tại các dự án nhà ở thương mại, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh và được quyền sở hữu nhà trong thời hạn tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp sổ hồng và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ.

Tuy nhiên, đến nay, mới chỉ có UBND TP Hà Nội cấp sổ hồng cho các trường hợp người nước ngoài mua nhà trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Theo thống kê, TP.HCM đang là địa phương dẫn đầu cả nước về số lượng người nước ngoài mua nhà, định cư. Đây cũng là một trong những đối tượng tiềm năng cho thị trường bất động sản cao cấp. Do đó, HoREA đề nghị UBND TP.HCM chỉ đạo Sở Tài nguyên Môi trường phối hợp với các cơ quan chức năng, thực hiện việc cấp “sổ hồng” cho các trường hợp người nước ngoài mua nhà trên địa bàn thành phố.

Theo HoREA, tại TP.HCM có nhiều dự án đã được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền tính đầy đủ doanh thu trên toàn bộ diện tích tầng hầm, khi thẩm định tiền sử dụng đất để nộp vào ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, quyết định tính tiền sử dụng đất của thành phố lại chỉ ghi tính trên diện tích khối đế, dẫn đến các dự án có phần diện tích hầm lớn hơn phần nổi bị giữ lại sổ hồng dù đã đưa vào sử dụng nhiều năm nay.

Trường hợp điển hình là dự án chung cư Gateway Thảo Điền của chủ đầu tư Sơn Kim Land. Dự án được nghiệm thu phòng cháy chữa cháy, đi vào vận hành từ tháng 6/2018, đến nay vẫn chưa hoàn tất thủ tục cấp sổ hồng.

Để tháo gỡ vướng mắc trên, HoREA đề nghị UBND TP.HCM xem xét cấp sổ hồng, công nhận quyền sở hữu toàn bộ diện tích tầng hầm cho các chủ sở hữu nhà chung cư (theo quy định của Luật Nhà ở) và chủ đầu tư không phải thực hiện bổ sung nghĩa vụ tài chính với nhà nước.

Đồng thời, đại diện HoREA cũng đề nghị tách bạch vướng mắc về việc: “Có hay không có phát sinh tiền sử dụng đất” và giải quyết cấp sổ hồng cho người mua căn hộ của dự án đã hoàn thành đúng các nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà.

Bài viết HoREA đề nghị cấp sổ hồng cho người nước ngoài mua nhà TP.HCM đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, kể từ ngày 10/12/2015 (ngày có hiệu lực của Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở 2014) đến cuối năm 2018, tại TP.HCM có 126 dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp phải chuyển mục đích sử dụng đất, bị ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng.

Các dự án này bị đóng băng do phải thực hiện thủ tục “Quyết định chủ trương đầu tư” nhưng sau đó, lại bị ách tắc các thủ tục hành chính.

Nếu tính cả các dự án chưa trình duyệt thì số lượng dự án bị ngừng triển khai còn nhiều hơn, làm cho nguồn cung dự án và nguồn cung nhà ở bị sụt giảm rất lớn, dẫn đến giá nhà tăng do “cung” ít – “cầu” nhiều và làm giảm nguồn thu ngân sách Nhà nước.

Trong thời gian qua, các dự án nhà ở dù đã có “Quyết định chủ trương đầu tư” của UBND cấp tỉnh, ghi tên “nhà đầu tư” nhưng sở Xây dựng hoặc sở Quy hoạch Kiến trúc không nhận hồ sơ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án do “nhà đầu tư” đề xuất.

Nguyên nhân do Luật Quy hoạch đô thị, quy định chỉ có “chủ đầu tư” mới được đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Vì vậy nhiều dự án bị “tắc”, cả doanh nghiệp, Nhà nước, người dân và kinh tế đều bị thiệt hại.

Theo HoREA, nguyên nhân là sự xung đột trong một số điều của Luật Quy hoạch đô thị. Ngoài ra, sự thiếu thống nhất của hệ thống pháp luật còn thể hiện tại Luật Nhà ở.

Bên cạnh đó, Luật Nhà ở quy định doanh nghiệp phải nhận chuyển nhượng 100% “đất ở” thì mới được chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở, đã làm “ách tắc” hàng trăm dự án nhà ở. Trong lúc Luật Đất đai đã cho phép doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng “đất” để làm dự án nhà ở nếu phù hợp với quy hoạch.

HoREA cho rằng, nếu từ “đất ở” quy định tại Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở, được sửa đổi, thay thế bằng từ “đất” để thống nhất với Luật Đất đai thì đã không làm phát sinh “ách tắc” hàng trăm dự án nhà ở như trong thời gian qua.

Góp ý kiến bổ sung dự thảo Luật Đầu tư, HoREA đã có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị bổ sung một khoản mới trong dự thảo Luật Đầu tư là nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đất ở và các loại đất khác theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại, để thống nhất với quy định tại các luật khác như Luật Đất đai, Luật Nhà ở.

Đồng thời, hiệp hội kiến nghị bổ sung quy định chủ đầu tư, nhà đầu tư dự án tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư để thống nhất với Luật Quy hoạch đô thị và phù hợp với các quy định về nhà đầu tư trong Luật Đầu tư.

Theo Vũ Đậu (T/h)/ Tạp chí Đời sống và Pháp luật

Link bài gốc: https://www.doisongphapluat.com/kinh-doanh/tphcm-hang-tram-du-an-bi-dung-hinh-do-xung-dot-trong-cac-van-ban-luat-a326715.html

Bài viết TP.HCM: Hàng trăm dự án bị “đứng hình” do xung đột trong các văn bản luật đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.