Theo quy định, việc cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ chỉ mất 15 ngày làm việc, nhưng khi được hỏi về vấn đề đi xin giấy phép, nhiều người ngao ngán lắc đầu thở dài vì gặp quá nhiều rắc rối, nhiêu khê.

Thậm chí, đã có không ít người phải chấp nhận xây dựng trái phép rồi nộp phạt, như trường hợp của ông Hồ Văn Tùng, hiện đang ngụ tại đường 43, phường Tân Quy, quận 7 (TP.HCM). Năm 2019, con trai lớn của ông cưới vợ nên gia đình muốn xây dựng lại căn nhà lên 4 tầng cho thuận tiện sinh hoạt. Nhưng sau hơn 3 tháng chạy lên chạy xuống để xin giấy phép xây dựng vẫn không được, cuối cùng, ông và gia đình chọn phương án xây dựng khi chưa được cấp phép. Công trình mới xây xong phần móng, thanh tra xây dựng đã xuống làm việc và xử phạt ông 20 triệu đồng về hành vi xây dựng không có giấy phép.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, ông Tùng cho biết, quận 7 từng được TP.HCM chọn để thí điểm thực hiện rút gọn quy trình cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ từ 15 ngày xuống còn 3 ngày. Tuy nhiên, khi người dân đi làm thủ tục thì vẫn gặp phải không ít phiền hà, phải bổ sung hồ sơ liên tục.

“Quy định là sẽ cấp giấy phép xây dựng trong 3 ngày, nhưng thời gian chạy lên chạy xuống để bổ sung giấy tờ có khi phải mất 3 tháng hoặc hơn”, ông Tùng nói.

Trên thực tế, trường hợp của gia đình ông Tùng chỉ là một trong hàng trăm vụ việc liên quan đến vi phạm trật tự xây dựng, bởi xây dựng không phép, sai phép từng xảy ra tràn lan khắp TP.HCM. Theo thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM, năm 2019, mỗi ngày có gần 10 vụ xây dựng trái phép, trong đó có cả những công trình biệt thự, khách sạn 5 – 6 sao. Đến năm 2020, số trường hợp vi phạm đã có chiều hướng giảm, bình quân mỗi ngày có 1,9 vụ vi phạm.

Những trường hợp vi phạm trật tự xây dựng thường diễn ra phần lớn tại các quận, huyện vùng ven như huyện Bình Chánh, huyện Hóc Môn, quận Bình Tân, Thủ Đức… vốn là những khu vực đô thị hóa nhanh và có lượng người nhập cư nghèo lớn.

Với việc nhiều công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng sửa đổi có hiệu lực từ ngày 1/1/2021 vừa qua, người dân và doanh nghiệp kỳ vọng sẽ bớt được những “đoạn trường” xin giấy phép, đồng thời tình trạng xây dựng không phép, sai phép sẽ bớt dần.

Cụ thể, theo Luật Xây dựng mới, những công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 7 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng.

Tuy nhiên, chính sách trên có thể sẽ khó được áp dụng tại TP.HCM, bởi theo giải thích của ông Nguyễn Văn Tài, Phó chủ tịch UBND huyện Bình Chánh khi trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, TP.HCM là đô thị đặc biệt, định hướng là đô thị hết nên những đối tượng miễn cấp phép vẫn phải yêu cầu cấp phép để đảm bảo mật độ về độ cao, khoảng lùi. Nếu không quản lý sẽ dễ phát sinh các vấn đề về xây dựng sai phép, phá vỡ quy hoạch, dẫn đến tình trạng biến tướng thành nhà xưởng hay một giấy phép xây nhiều căn nhà rồi bán theo hình thức đồng sử dụng.

“Như huyện Bình Chánh có đặc thù là nông thôn nhưng tốc độ đô thị hóa rất cao nên áp dụng quy định này sẽ nảy sinh vướng mắc. Quan điểm của Bình Chánh vẫn phải xem xét phù hợp với mục đích sử dụng đất mới giải quyết cấp phép xây dựng”, ông Tài cho biết.

Tương tự, một vị lãnh đạo UBND huyện Nhà Bè cũng cho rằng, mặc dù là huyện gắn với địa giới hành chính là cấp xã, nhưng quy chuẩn xây dựng yêu cầu ngoại thành đô thị vẫn phải quản lý như đô thị. Chính vì vậy, địa phương này đang áp dụng Quyết định 29, Quyết định 26 của Thành phố để cấp phép xây dựng.

“Huyện Nhà Bè chưa có khu vực nào được miễn cấp phép xây dựng. Bản chất TP.HCM là đô thị đặc biệt, quy hoạch phát triển là đô thị và thực tế, các chỉ tiêu của huyện đang phấn đấu để lên quận, nên hiện nay việc quản lý về cấp phép xây dựng cũng theo tiêu chí của một quận”, vị này cho hay.

Câu chuyện Luật Xây dựng đã “gỡ” nhưng một số địa phương tại TP.HCM vẫn “buộc” xin phép này đang rất cần lời giải thích thống nhất từ chính quyền Thành phố.

Bài viết Cấp giấy phép xây dựng: Luật “gỡ”, địa phương vẫn “buộc” đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Với việc Quốc hội ban hành Luật Đầu tư 2020 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng 2020, kết hợp sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ môi trường, có hiệu lực kể từ ngày 1/1/2021, các bất cập về “nhà đầu tư”, “chủ đầu tư” đã được giải quyết.

Theo đó, nhà đầu tư được chấp thuận thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại khoản 4, Điều 29 Luật Đầu tư năm 2020 chính là chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở theo quy định tại điểm c, khoản 2, Điều 22 Luật Nhà ở và là chủ thể tổ chức lập và trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch theo quy định tại khoản 7, Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị.

Quy định về sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại cũng được sửa đổi bởi điểm c, khoản 1, Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020: “Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở”.

Tuy nhiên, các quy định nói trên lại có hiệu lực từ 1/1/2021. Điều đó có nghĩa là từ nay đến ngày 31/12/2020, Sở Quy hoạch và Kiến trúc TP.HCM có thể không nhận giải quyết hồ sơ đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của “nhà đầu tư”, mặc dù đã có “Quyết định chủ trương đầu tư” của UBND thành phố.

Điều này sẽ khiến 126 dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp trên địa bàn TP.HCM có thể tiếp tục bị “đứng hình”.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), để giúp đỡ các doanh nghiệp, UBND thành phố cần sớm ban hành quy trình đầu tư xây dựng đối với các dự án nhà ở thương mại.

Cụ thể, UBND thành phố cần có văn bản chỉ đạo Sở Quy hoạch và Kiến trúc thực hiện bước 2 – “Lập quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng phương án kiến trúc công trình theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị”, sau khi “nhà đầu tư” đã thực hiện xong bước 1 – “Lập thủ tục Quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư”, theo quy trình đầu tư xây dựng, gồm 4 bước do Sở Xây dựng tổng hợp, đề xuất.

Quy trình 4 bước do Sở Xây dựng TP.HCM đề xuất:

Bước 1: Lập thủ tục Quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư.

Bước 2: (Trong trường hợp được Thường trực Ủy ban nhân dân thành phố chấp thuận theo Công văn số 2837/VP-ĐT ngày 08/04/2020 của Văn phòng Ủy ban nhân dân thành phố): Lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng phương án kiến trúc công trình theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị.

Bước 3: Lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.

Bước 4: Nhà đầu tư được thực hiện song song các thủ tục để rút ngắn thời gian; Chỉ khi nhà đầu tư nộp tiền sử dụng đất và hoàn tất nghĩa vụ tài chính, các thủ tục còn lại sẽ được ký thông qua theo quy định, bao gồm: (i) Xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; (ii) Công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư; (iii) Thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, cấp Giấy phép xây dựng theo quy định tại Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/06/2015 của Chính phủ”.

Nhận xét về quy trình 4 bước, HoREA cho rằng bước 4 là không phù hợp với quy định hiện hành cũng như thực tiễn.

Cụ thể, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản chỉ quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước, nộp tiền sử dụng đất, trong 2 trường hợp: một là trước khi bán nền nhà, bán nhà đã xây dựng, hoặc bán nhà hình thành trong tương lai; hai là trước khi lập thủ tục cấp “sổ đỏ” dự án.

Bên cạnh đó, Luật Xây dựng cũng không quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước, nộp tiền sử dụng đất, trước khi khởi công xây dựng các công trình của dự án.

“Sau khi đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và được giao thuê đất, thì doanh nghiệp đã đủ điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng và được công nhận chủ đầu tư dự án”, HoREA nhấn mạnh.

Vì vậy, HoREA cho rằng bước 3 có thể thực hiện song song và nối tiếp liên tục các thủ tục hành chính, như: lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư; thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, cấp giấy phép xây dựng và được khởi công xây dựng công trình; xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất.

Như vậy, bước 4 chỉ còn thực hiện thủ tục “cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, vì chủ đầu tư cũng phải mất nhiều thời gian (khoảng trên dưới 2 năm) để thi công xây dựng hoàn thành hệ thống hạ tầng và các công trình, thì mới đủ điều kiện được cấp “sổ đỏ” dự án.

Bài viết 126 dự án nhà ở tại TP.HCM vẫn ‘đứng hình’ hết năm 2020? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Ngày 19/6, ông Võ Văn Hoan, Phó Chủ tịch UBND TPHCM đã chủ trì cuộc họp với các sở ngành liên quan về nội dung các sai phạm tại dự án Khu nhà ở tại phường Phú Mỹ (tên thương mại là Green Star Sky Garden) do Công ty cổ phần Hưng Lộc Phát làm chủ đầu tư.

Dự án Green Star Sky Garden bị UBND quận 7 lập biên bản yêu cầu đình chỉ xây dựng vì triển khai xây dựng khi chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý đất đai.

Dự án có quy mô đến hơn 52.000m2, nhưng chủ đầu tư chưa chuyển mục đích sử dụng đất, chưa có quyết định giao đất nhưng đã triển khai xây dựng từ hơn một năm nay. Cơ quan chức năng cũng cho phép chủ đầu tư hoàn chỉnh pháp lý của dự án trong 60 ngày kể từ ngày lập biên bản.

Trong một diễn biến khác, ông Nguyễn Văn Bình,Phó Tổng Giám đốc Công ty Hưng Lộc Phát nói rằng, công ty ông không hề sai trong quá trình thực hiện dự án Green Star Sky Garden.

Ông Bình viện dẫn các cơ sở pháp lý như sau: Thứ nhất, dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư dự án, công nhận chủ đầu tư, duyệt quy hoạch chi tiết 1/500. Cùng với đó là các văn bản thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật đầu tư dự án.

Thứ 2, Hưng Lộc Phát đáp ứng đủ điều kiện để khởi công theo quy định tại khoản 1 Điều 89 Luật Xây dựng. Cụ thể như có tổng mặt bằng xây dựng, có giấy phép xây dựng, có thiết kế bản vẽ thi công hạng mục công trình…

Thứ 3, Quy định tại Luật Xây dựng để khẳng định 110 căn nhà liên kế mà dư luận phản ánh xây “chui” thuộc trường hợp miễn phép xây dựng vì dự án đã được phê duyệt quy hoạch 1/500, dưới bảy tầng, tổng diện tích sàn dưới 500m2.

Dư luận đặt câu hỏi là tại sao chưa được giao đất, chưa được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất mà doanh nghiệp lại xây dựng công trình trên đất đó.

Ông Bình khẳng định, doanh nghiệp được phép làm thì căn cứ theo văn bản 805/2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện Nghị định 99/2018 của Chính Phủ.

Theo Nghị định này thì đất nông nghiệp, đất chuyên dùng nếu đã được xác định là đất ở trong đồ án quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì được xem như là đất ở để làm dự án.

Tuy nhiên, nội dung trên trong văn bản 805/2016 của Bộ Xây dựng là trái với Luật Xây dựng 2014 và từng bị Bộ Tư pháp… tuýt còi. Đến nay, Chính Phủ cũng chưa chấp thuận việc cho đất nông nghiệp, đất chuyên dùng nếu đã được xác định là đất ở trong đồ án quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì được xem như là đất ở để làm dự án như Hiệp Hội Bất động sản TPHCM (HoREA) từng kiến nghị.

Điều khá lạ là dự án triển khai hơn một năm nay nhưng trong thông cáo báo chí vừa phát đi cách đây 3 hôm, Hưng Lộc Phát lại cho biết mới làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất gửi đến Sở tài nguyên và Môi trường.

Việc để một doanh nghiệp xây dựng hàng trăm căn nhà phố liền kê khi chưa đủ các điều kiện pháp lý ngay giữa trung tâm TPHCM là điều… bất hợp lý. Tuy nhiên, đến nay, vẫn chưa xác định được trách nhiệm của phần lỗi này thuộc về cá nhân, tổ chức nào.

Phó Chủ tịch UBND TPHCM Võ Văn Hoan cho rằng, chủ đầu tư Hưng Lộc Phát có sai phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai tại dự án Green Star Sky Garden.

Với các sai phạm đó, chủ đầu tư phải bị xử phạt theo quy định vì dự án chưa hoàn tất thủ tục nhưng đã tiến hành xây dựng.

Ngoài ra, ông Hoan cũng đã giao Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM nhanh chóng hoàn tất các thủ tục để trình UBND TPHCM thu hồi đất, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất và doanh nghiệp này phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Minh Tuấn/Công Luận

Bài viết Vụ Hưng Lộc Phát xây chui 110 nhà liên kế: Ai chịu trách nhiệm? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.