Nhiều cái bắt tay mới

Như một quy luật chung, cứ sau mỗi giai đoạn khó khăn, thị trường bất động sản lại hình thành nên một làn sóng M&A mới với nhiều tay chơi nổi lên. Sự tác động của dịch Covid-19 trong mấy tháng đầu năm 2020 đã tạo ra một cơ hội mới để các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mở cuộc săn lùng dự án, thậm chí là thoái vốn khỏi những ngành nghề khác để tập trung tạo vốn cho lĩnh vực bất động sản.

Mới đây, Công ty cổ phần Đầu tư LDG Group đã công bố thông tin chính thức nhận chuyển nhượng 99,99% cổ phần của Công ty cổ phần Bất động sản Hiệp Phúc (Công ty con của Tập đoàn Quốc Cường Gia Lai) và trở thành chủ đầu tư Tổ hợp căn hộ Sông Đà Riverside (quận Thủ Đức, TP.HCM).

Sau 3 lần đổi chủ, khu đất rộng hơn 28.000 m2 mang tên mới là Khu căn hộ cao cấp LDG River có tổng vốn đầu tư dự kiến khoảng 4.153 tỷ đồng. Dự án nằm ven sông Sài Gòn đoạn qua quận Thủ Đức, trên trục đường Quốc lộ 13 kết nối vào trung tâm thành phố và đường Phạm Văn Đồng.

Ông Nguyễn Khánh Hưng, Chủ tịch HĐQT LDG Group cho biết, đây không phải là lần đầu tiên LDG Group bắt tay hợp tác với một trong những ông lớn trong ngành bất động sản là Công ty Quốc Cường Gia Lai. Việc hợp tác lần này là thương vụ lớn nhất trong các thương vụ hợp tác với tập đoàn này.

“Trong bối cảnh quỹ đất hạn hẹp, nguồn cung căn hộ khan hiếm, việc LDG Group bắt tay với Quốc Cường Gia Lai sở hữu quỹ đất khủng với hàng ngàn căn hộ tại dự án này là một trong những động thái nắm bắt tốt thị trường để đẩy mạnh doanh thu và lợi nhuận”, ông Hưng chia sẻ.

Một “đại gia” địa ốc khác là Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn (Saigonres) cũng đang lên kế hoạch để mua lại các quỹ đất ở thị trường tỉnh trong thời gian tới. Ông Đặng Văn Phúc, Phó tổng giám đốc Saigonres cho biết, M&A là một trong những chiến lược xuyên suốt mà doanh nghiệp đặt ra không chỉ trong năm 2020, mà nhiều năm tiếp theo.

Ông Phúc cho biết, cuối năm 2019, Saigonres đã thành công trong nhiều thương vụ M&A. Nguồn tiền từ các thương vụ này đã giúp cho Saigonres tích lũy vào lợi nhuận và dự kiến còn tiếp tục mang thêm nguồn tài chính đáng kể cho Công ty.

Trong tháng 3/2020, thời điểm dịch Covid-19 đang có diễn biến phức tạp, nhưng Saigonres đã nhận chuyển nhượng thành công 20% phần vốn góp tại dự án Khu nhà ở phía Nam đường Xuyên Á từ Công ty cổ phần Địa ốc 9.

“Với lợi thế về kinh nghiệm trong M&A, Công ty đã và đang tận dụng thế mạnh của mình, nỗ lực tìm kiếm các dự án mới, thực hiện các thương vụ mới để tích lũy dự án bất động sản có vị trí đẹp, pháp lý rõ ràng và chuẩn bị cho chiến lược trung dài hạn của công ty”, ông Phúc nói và cho biết thêm, hiện Công ty đang gấp rút bồi thường phần đất còn lại trong ranh của dự án Gem Premium (Thủ Đức, TP.HCM) để hoàn tất hồ sơ chuyển nhượng dự án cho Tập đoàn Đất Xanh.

“Khi việc chuyển nhượng hoàn tất sẽ mang lại một nguồn thu tài chính lớn cho Saigonres, tạo tiền đề để chúng tôi tiếp tục thực hiện một số thương vụ tiếp theo ở thị trường tỉnh”, ông Phúc cho biết.

Còn ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Tập đoàn Đất Xanh cho biết, đại dịch Covid-19 đã ảnh hưởng đến toàn thể các thành viên trên thị trường, nhưng cũng mở ra cơ hội lớn. Công ty có nhiều đối tác chào tổng cộng hơn 200 dự án, cơ hội chưa từng có để mua dự án, phát triển quỹ đất.

“Xu hướng hiện nay của Đất Xanh là chuyển nhượng hết dự án nhỏ để tập trung làm dự án quy mô lớn, hiệu quả cao hơn. Trong 3 – 5 năm tới, Đất Xanh sẽ hoàn toàn tập trung vào các dự án khu đô thị quy mô lớn. Hiện chúng tôi đang tìm kiếm, đẩy mạnh để chuẩn bị quỹ đất cho kế hoạch này”, ông Thìn nói.

Còn Tập đoàn Hưng Thịnh mới đây cũng đã thực hiện thương vụ M&A một khu đất có diện tích hơn 1.000 ha tại tỉnh Lâm Đồng, dù không được công bố, nhưng chắc chắn số tiền mà Hưng Thịnh chi ra để có khu đất trên là không hề nhỏ.

Trước đó, Hưng Thịnh cũng đã chi hàng ngàn tỷ đồng mua lại nhiều dự án tại TP. Quy Nhơn (tỉnh Bình Định), trong đó đáng chú ý có dự án tại Nhơn Hội có quy mô diện tích lên đến hơn 1.000 ha.

Ngoài ra, những đại gia địa ốc lớn như Tập đoàn Danh Khôi, Danh Việt Group, An Gia, TTC Land cũng đã và đang lên các kế hoạch mua lại nhiều quỹ đất có vị trí tốt làm tiền đề cho chiến lược phát triển dài hạn.

Bên cạnh M&A dự án, nhiều ông lớn trong ngành địa ốc cũng thực hiện việc chuyển nhượng cổ phần với những ngành nghề không tiềm năng để tập trung vào phát triển dự án bất động sản. Điển hình nhất là thương vụ của Công ty cổ phần Phát triển Nhà Thủ Đức (Thủ Đức House) vừa bán đứt toàn bộ 49% cổ phần với giá 87,75 tỷ đồng tại Công ty cổ phần Quản lý kinh doanh chợ nông sản Thủ Đức.

Theo đại diện HĐQT Thủ Đức House, việc chuyển nhượng nhằm mục đích tập trung vào lĩnh vực chính của Công ty là bất động sản, nhà ở. Hơn nữa, Công ty cổ phần Quản lý kinh doanh chợ nông sản Thủ Đức chủ yếu có nguồn thu từ dịch vụ, không có khả năng phát triển hay mở rộng thêm các lĩnh vực mà Thủ Đức House có chuyên môn.

Vẫn còn những rào cản

Mặc dù khó khăn chung của thị trường tạo tiền đề cho sự sôi động của hoạt động M&A, tuy nhiên, giới phân tích cho rằng, Việt Nam là một thị trường mới nổi, nên việc thực hiện nhiều thương vụ M&A vẫn còn nhiều thách thức. Trong đó, điều mà nhiều doanh nghiệp đã nhắc nhiều lần và vẫn tiếp tục nhắc đến là mong muốn minh bạch để thị trường bất động sản phát triển.

“Để thúc đẩy nhiều hoạt động M&A hơn, cần phải cải thiện mức độ minh bạch cũng như đẩy nhanh quá trình phê duyệt pháp lý nhằm thu hút nhà đầu tư nước ngoài. Khi quá trình phê duyệt pháp lý hoàn thành, chúng tôi kỳ vọng tăng trưởng nguồn cung có thể đáp ứng nhu cầu, thị trường sẽ minh bạch và hiệu quả hơn cho các nhà đầu tư nước ngoài”, bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Giám đốc cấp cao thị trường vốn, Công ty JLL Việt Nam nói.

Còn ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty Phú Đông Group cho rằng, từ đầu năm 2020, dịch Covid-19 khiến nhiều doanh nghiệp thực sự khó khăn, cộng với những thách thức trong năm 2019 khiến nhiều doanh nghiệp không đủ dòng tiền xoay xở, buộc phải tìm cách bán bớt tài sản để xử lý.

“Trong bối cảnh khó khăn này đôi khi lại hình thành nên những cơ hội mới cho thị trường, đó là cơ hội để các nhà phát triển bất động sản cơ cấu lại dòng sản phẩm phù hợp, tình trạng đầu cơ tích trữ đất đai sẽ trở lại trạng thái cân bằng hơn”, ông Phúc nói và phân tích thêm, nếu như năm ngoái, việc mua đất để phát triển dự án vô cùng khó, do người có đất không nhìn vào thực tế, hét giá rất cao, thì bây giờ đã bắt đầu có nhiều người quay lại đặt vấn đề bán dự án với giá thấp hơn, nhưng không hề dễ bán.

Trong khi đó, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Công ty Savills Việt Nam cho rằng, sau khi Covid-19 bùng phát, khách sạn là ngành chịu ảnh hưởng nặng nề nhất. Tuy nhiên, nếu chào bán khách sạn từ thời điểm này, bên bán phải xác định tình hình kinh doanh sụt giảm ảnh hưởng không nhỏ đến việc quyết định giá chuyển nhượng. Theo ông Khương, mọi thách thức đều là cơ hội để tăng trưởng và các doanh nghiệp nên nắm bắt cơ hội để thay đổi và cải thiện.

“Vai trò của đơn vị tư vấn đầu tư tài sản chuyên nghiệp là không thể thiếu, khi các nhà đầu tư cần tận dụng chuyên môn và đẩy nhanh quá trình giao dịch. Điều này đã xảy ra ở các thị trường phát triển và chúng tôi tin rằng Việt Nam đang bắt đầu đi theo hành trình trên”, ông Khương kỳ vọng.

Bài viết Thị trường địa ốc phía Nam tiếp tục đón sóng M&A đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Theo ông Masahiro Kotaka, Giám đốc điều hành KPMG Nhật Bản, M&A không mang nghĩa hẹp là giao dịch định giá – bán – mua, mà thách thức thực sự là khi kết thúc giao dịch – hội nhập hậu mua bán, sáp nhập doanh nghiệp (M&A). “Điều này không chỉ là vấn đề riêng của các thương vụ ở Việt Nam, bởi sự hội nhập không mặc nhiên diễn ra, M&A cũng không đơn giản là sáp nhập các cổ đông lại với nhau mà thực sự phải nỗ lực tạo ra ‘cơ thể’ mới, đáp ứng những yêu cầu tối thiểu về quản trị”, ông Masahiro cho biết.

Muốn vậy, chủ đầu tư phải hình dung được tầm nhìn 3 – 5 năm sau M&A, xác định mục tiêu thương vụ. Các cuộc thảo luận giữa hai bên là nền tảng chủ yếu dẫn tới thành công của một hoạt động M&A.

Còn theo ông Samir Dixit, Giám đốc điều hành Brand Finance châu Á Thái Bình Dương, thương hiệu là yếu tố chiến lược nhất khi nói đến M&A, vì vậy nếu không hiểu được thương hiệu, không xác định được giá trị thương hiệu, sẽ không thực hiện thành công M&A. Tuy nhiên, trong thực tế, rất nhiều doanh nghiệp chưa ý thức được tầm quan trọng của thương hiệu mà chỉ quan tâm tới các tài sản hữu hình.

“Hiện các doanh nghiệp Việt chưa có thói quen đánh giá thương hiệu của mình, cũng chưa có cơ quan hỗ trợ định giá, ngay cả các quản lý cấp cao cũng chưa hiểu nhiều về vấn đề thương hiệu. Mỗi công ty cần có đội ngũ chuyên môn hiểu về vấn đề thương hiệu, nếu không doanh nghiệp Việt vẫn sẽ bị đánh giá thấp và ‘bán rẻ’ trong 5 – 10 năm tới”, ông Samir cho biết.

Từ thực tiễn tư vấn cho khách hàng, Luật sư Nguyễn Lan Phương, Công ty Luật Baker & Mckenzie cho biết, có sự khác biệt khá lớn giữa doanh nghiệp nước ngoài và doanh nghiệp trong nước trong vấn đề thương hiệu. Nhà đầu tư ngoại khi thành lập doanh nghiệp mới ở Việt Nam, thương hiệu là yếu tố quan trọng hàng đầu, và phải ngay lập tức đăng ký với cơ quan chức năng để bảo vệ. Sau thời gian hoạt động, nếu có M&A, thương hiệu cũng là tài sản đầu tiên họ bảo vệ.

“Với doanh nghiệp trong nước, chỉ một số ít có nhận thức về giá trị thương hiệu, việc sử dụng lợi thế thương hiệu khi làm việc với đối tác là không thường thấy. Trong các thương vụ M&A, bên bán hầu như đều đặt mục tiêu nhận được giá chuyển nhượng cao nhất, ít ai quan tâm đến bên mua định giá thương hiệu ra sao, có kinh nghiệm với lĩnh vực ngành nghề của mình không, và có chiến lược phát triển thương hiệu hậu M&A hay không?”, bà Phương chia sẻ.

Bà Phương cho biết, các nước đang xác định giá trị thương hiệu của doanh nghiệp bằng cách lấy giá trị thị trường của doanh nghiệp trừ đi các yếu tố tác động, với nhiều doanh nghiệp lớn như Apple, Microsoft… giá trị thương hiệu có thể xấp xỉ giá trị thị trường. “Trong câu chuyện M&A, thoái vốn, cổ phần hoá doanh nghiệp, chúng ta đang loay hoay với vấn đề định giá đất đai, tài sản, nhưng đôi khi giá trị lớn nhất của doanh nghiệp nằm ở thương hiệu lại không được tính đến, dẫn tới đánh giá thấp doanh nghiệp, lựa chọn nhà đầu tư chưa phù hợp hoặc không biết trân trọng thương hiệu, đưa ra những quyết sách sai lầm hậu M&A”, bà Phương nhấn mạnh.

Ông Mai Hữu Tín, Chủ tịch U&I Group cho biết, đã thực hiện nhiều thương vụ và mỗi lần đều xác định giá trị thương hiệu cho đối tác. “Với thương hiệu được đánh giá là tốt thì sự tự tin khi thực hiện sẽ lớn hơn cũng như sẵn sàng đầu tư mạnh hơn”.

Thông thường, khi mua một doanh nghiệp, U&I Group sẽ không đưa ra mức vượt qua khung bình quân của ngành. Tuy nhiên vẫn có ngoại lệ như với thương vụ mua lại bồn nước Toàn Mỹ.

“PE lúc đó với ngành sản xuất cơ khí khoảng 7-8, nhưng chúng tôi trả lên 11, vì Toàn Mỹ có giá trị thương hiệu tốt nhất trong ngành lúc đó. Đến nay, tôi vẫn tin là quyết định chính xác, Toàn Mỹ vẫn là thương hiệu số 1 về chất lượng trong thị trường bồn nước”, Chủ tịch U&I cho biết.

Được vinh danh là một trong 10 doanh nghiệp có thương vụ M&A tiêu biểu năm 2018-2019, tuy nhiên theo ông Nguyễn Anh Đức, Phó Tổng giám đốc Thường trực Saigon Coop, Công ty không coi thương vụ với Auchan là M&A mà tạm gọi là chuyển giao hoạt động của Auchan tại Việt Nam.

Ông Đức cho biết, với thương vụ này cách tiếp cận hợp tác cũng khác với các đơn vị khác khi giá trị thương hiệu Auchan trên thị trường toàn cầu rất lớn, nhưng ở Việt Nam thì không. Tuy nhiên, cái mà Saigon Coop nhìn ra và muốn giữ lại là những điều cấu thành nên thương hiệu đó.

“Chúng tôi thừa hưởng, học tập các giá trị tích cực từ một thương hiệu lớn, có giá trị hàng trăm năm với mô hình bán lẻ rất tốt, chỉ là chưa áp dụng thành công với thị trường Việt Nam. Chúng tôi mong muốn kết hợp mô hình đó với kinh nghiệm địa phương từ đó hoàn thiện để thay đổi tạo nên tác động lớn hơn về mặt giá trị thương hiệu. Đây mới chính là cách Auchan sẽ cộng thêm giá trị cho Saigon Coop”, ông Đức khẳng định.

Trong số các doanh nghiệp nhà nước đang trong tiến trình cổ phần hoá, thoái vốn, Luật sư Nguyễn Lan Phương cho biết có nhiều thương hiệu rất có giá trị, vì vậy Nhà nước muốn “rút chân” ra nhưng vẫn giữ được giá trị, bên cạnh xem xét giá mua, còn cần lựa chọn những đối tác có hiểu biết về văn hoá, giàu kinh nghiệm phù hợp với từng lĩnh vực và có chiến lược cụ thể phát triển thương hiệu sau M&A.

Theo Thu Lê/ Chinhphu.vn

Bài viết Thế nào là một thương vụ M&A thành công? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.