Cụ thể, Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng (Cục CT&BVNTD) cho biết cơ quan này đã nhận được phản ánh và đề nghị cung cấp thông tin của một số người tiêu dùng về hợp đồng giao dịch liên quan đến căn hộ chung cư.

Người tiêu dùng phản ánh hai bên ký kết một số loại hợp đồng có tên gọi như “Hợp đồng mua bán quyền căn hộ”, “Hợp đồng chuyển nhượng tài sản”, trong đó đối tượng mua bán là dạng hợp đồng căn hộ du lịch hoặc quyền sử dụng căn hộ (chứ không phải quyền sở hữu).

Trong các hợp đồng này đều không căn cứ vào Luật Nhà ở, văn bản đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của Sở Xây dựng hay hợp đồng bảo lãnh của ngân hàng đối với nghĩa vụ tài chính của bên bán trong trường hợp vi phạm nghĩa vụ bàn giao căn hộ và thời hạn sử dụng các loại căn hộ này ghi trong hợp đồng là 50 năm.

Bên cạnh đó, đối với dạng hợp đồng mua bán quyền căn hộ, trong hợp đồng chỉ đề cập đến các quyền sử dụng của người mua như quyền sử dụng căn hộ, quyền sử dụng phần diện tích thuộc sở hữu chung…mà không đề cập tới quyền sở hữu cũng như việc cấp giấy chứng nhận  quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua.

Trong quá trình chào bán cũng như giao kết hợp đồng, bên mua phản ánh họ được chủ đầu tư thông báo đã đăng ký các mẫu hợp đồng này với cơ quan quản lý nhà nước về bảo vệ người tiêu dùng và đã được xác nhận, đồng thời việc ký kết phù hợp với quy định pháp luật. Theo đó, người mua đề nghị Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng cung cấp các thông tin cụ thể về hợp đồng đã đăng ký tại Cục liên quan đến căn hộ được đề cập tại các hợp đồng đã ký kết.

Bên cạnh đó, theo như các cơ quan truyền thông phản ánh, đã có những trường hợp người dân mua phải dạng căn hộ nghỉ dưỡng/ du lịch (condotel) nhưng tưởng nhầm là mua căn hộ chung cư thông thường. Đến khi về ở, họ mới biết được đây là căn hộ condotel và rất nhiều bất cập đã phát sinh từ việc “nhầm lẫn” này, ví dụ như không được đăng ký hộ khẩu thường trú dẫn tới những thiệt thòi trong việc học hành của con cái hay việc khám chữa bệnh theo tuyến.

Đối với những trường hợp nêu trên cũng như các trường hợp tương tự, Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng lưu ý người mua những việc cần làm như sau trước khi tiến hành các giao dịch liên quan đến căn hộ:

Thứ nhất, cần kiểm tra những thông tin cơ bản trong hợp đồng được bên bán cung cấp để xác định chính xác đối tượng mà mình muốn mua. Ví dụ, đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, trong đó sẽ quy định: Đối tượng mua bán của hợp đồng là “căn hộ chung cư”. Mục đích sử dụng căn hộ là để ở. Bên mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất…

Ngoài ra, các căn cứ quan trọng xác lập hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản; văn bản bảo lãnh của Ngân hàng về việc bảo lãnh nghĩa vụ của Chủ đầu tư liên quan đến việc chậm bàn giao căn hộ và thông báo của Sở Xây dựng thành phố về việc bán nhà ở hình thành trong tương lai (đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai) hoặc biên bản nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng của cơ quan có thẩm quyền (đối với hợp đồng mua bán căn hộ có sẵn);

Trong trường hợp hợp đồng có những quy định gây khó hiểu hoặc “lạ lẫm” với người tiêu dùng như “căn hộ du lịch”, “căn hộ khách sạn”, “hợp đồng mua bán quyền tài sản”, “hợp đồng chuyển nhượng tài sản”, “dự án không hình thành đơn vị ở”…, bên mua cần yêu cầu đơn vị bán hàng giải thích và cung cấp cơ sở pháp lý, đồng thời tự mình tìm hiểu thêm thông tin qua nhiều kênh khác nhau (như các cơ quan xây dựng, các cơ quan bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng).

Thứ hai, xác minh thông tin về bản hợp đồng được cơ quan bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng thông qua: Đối với các hợp đồng liên quan đến bất động sản, theo quy định của Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, các văn bản hướng dẫn thi hành và Quyết định 02/2012/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày 13 tháng 01 năm 2012 về Danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký HĐTM/ĐKGDC, doanh nghiệp phải đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại cơ quan quản lý nhà nước về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng có thẩm quyền trước khi giao kết với người tiêu dùng. Các dạng hợp đồng liên quan đến bất động sản khác không phải là mua bán căn hộ chung cư không thuộc đối tượng đăng ký tại các cơ quan quản lý nhà nước về bảo vệ người tiêu dùng.

Theo đó, để tránh trường hợp chủ đầu tư cung cấp thông tin không đầy đủ hoặc không chính xác về việc đăng ký (ví dụ: chủ đầu tư đưa ra bản Thông báo về việc chấp nhận đăng ký hợp đồng theo mẫu để tạo niềm tin cho khách hàng nhưng trên thực tế đây là thông báo chấp nhận cho một bản hợp đồng khác), khách hàng cần xác minh lại chính xác bản hợp đồng đã được cơ quan có thẩm quyền thông qua. Cách thức xác minh như sau:

Bước 1: tra cứu thông tin về hợp đồng được thông qua của chủ đầu tư (nếu có) trên trang thông tin điện tử của Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng hoặc Sở Công thương nơi có dự án hoặc liên hệ trực tiếp để biết thêm thông tin chi tiết.

Bước 2: tiến hành đối chiếu bản hợp đồng được cơ quan bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng thông qua (nếu có) với bản được chủ đầu tư cung cấp.

Người dân lưu ý chỉ đặt cọc, ký kết bất kỳ giấy tờ gì hoặc hợp đồng mua bán với bên bán một khi đã hiểu rõ về đối tượng giao dịch và đã nghiên cứu kỹ nội dung hợp đồng cũng như các giấy tờ pháp lý có liên quan.

Danh sách các hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng thông qua được tổng hợp tại: Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng (vcca.gov.vn)

Bản hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng thông qua đăng tải công khai tại địa chỉ: Hợp đồng mẫu (vcca.gov.vn) và Cục Quản lý cạnh tranh (vcca.gov.vn)  (đối với những hợp đồng được thông qua trước năm 2018).

Bài viết Xuất hiện hợp đồng ‘lạ’ khi mua căn hộ chung cư, nhà đầu tư cần cảnh giác đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Ế ẩm

Năm 2015, anh Lê Minh Trung (thường trú tại quận 12, TPHCM) mua căn hộ tại dự án Happy Valley, Khu đô thị Phú Mỹ Hưng (quận 7). Sau khi nhận nhà, anh bỏ thêm 400 triệu đồng để trang bị nội thất rồi cho thuê. Đều đặn từ đó đến đầu năm 2021, mỗi tháng anh có 25 triệu đồng để trang trải chi phí sinh hoạt cho gia đình. Thế nhưng, đến tháng 4/2021, khách hết hợp đồng và họ cũng không thuê nữa. “Dù tôi đã giảm giá thuê nhà xuống còn 20 triệu đồng/tháng nhưng cũng không ai thuê. Dịch COVID-19 khiến khách hàng trả lại căn hộ vì không đủ khả năng trả tiền thuê”, anh Trung nói.

Là người có kinh nghiệm 5 năm trong việc thuê căn hộ rồi cho người khác thuê lại, anh L.V.S. (ở quận 7) cho biết, từ giữa năm 2020 đến nay lượng khách thuê giảm đến 40%. Nhiều khách thuê là người nước ngoài sau khi về nước, họ đã không quay trở lại. Số còn lại thuê dù đã được giảm từ 10 đến 20% giá thuê nhưng họ cũng lần lượt trả lại nhà để tìm kiếm căn hộ có giá rẻ hơn. Anh S. cho biết thêm, số căn hộ do mình sở hữu mà cho thuê thì còn cầm cự được, nhưng hơn chục căn hộ anh thuê để cho thuê lại thì bị ảnh hưởng nghiêm trọng vì không có khách.

Tương tự, chị Diễm Ca mua căn hộ tại khu đô thị Him Lam Chợ Lớn rộng 86m2, từ tháng 1/2021 với mục đích để cho thuê. Trị giá căn hộ là 3,2 tỷ đồng, chị phải vay ngân hàng 1,2 tỷ đồng. Chị Diễm tính toán, tiền cho thuê căn hộ sẽ đủ trả tiền vay ngân hàng hằng tháng. Tuy nhiên, từ đó đến nay căn hộ của chị không tìm được khách thuê, dù đã đăng tin trên các nhóm và diễn đàn bất động sản. “Căn hộ chung cư 2 phòng ngủ đầy đủ tiện nghi, bao phí quản lý vận hành, chỉ việc vào ở nhưng không hiểu sao lại không có khách thuê. Bây giờ, nhà thì bỏ không nhưng hằng tháng tôi phải gồng gánh lãi ngân hàng”, chị Ca nói.

Hết thời

Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng Giám đốc Công ty CP Bất động sản Asian Holding cho rằng, hiện nay chung cư chia ra 3 dạng khách hàng, thứ nhất là khách hàng mua để ở. Số khách hàng này luôn chiếm khoảng 50% lượng người mua. Tiếp đó là dạng khách mua để đầu tư cho thuê, chiếm từ 30-40%, và số còn lại là mua để đầu tư lướt sóng kiếm lời. “Thị trường căn hộ cho thuê hiện nay không còn là một miếng bánh ngon, không còn là một xu hướng đầu tư sinh lời như những năm 2010-2017. Từ 2017 đến nay, số lượng căn hộ nhiều, cộng với tác động của dịch COVID-19 khiến khách hàng không chọn nhà chung cư để thuê”, ông Hậu nói.

Theo số liệu nghiên cứu thị trường quý II/2021 vừa được trang web Batdongsan.com.vn công bố, tỷ suất lợi nhuận đầu tư căn hộ và nhà phố cho thuê tại TPHCM đang tiếp diễn xu hướng giảm mạnh trong 3 năm vừa qua, nhất là với loại hình căn hộ cao cấp cho thuê, khi từ mức lợi nhuận 6-8% thời điểm 2017-2018, đến 2019 đã giảm xuống chỉ còn khoảng 5,2% (tính theo công thức giá thuê 12 tháng/giá bán căn hộ). Đặc biệt, con số này tiếp tục về mức 4% trong 6 tháng đầu năm 2021.

Lý giải nguyên nhân khiến tỷ suất lợi nhuận đầu tư căn hộ cho thuê tại TPHCM liên tục sụt giảm, chuyên gia kinh tế Lê Minh Hoàng nói rằng, giá bán sơ cấp chung cư tại TPHCM liên tục tăng cao, sự biến mất của dòng sản phẩm nhà ở bình dân, cộng với dịch COVID-19 khiến căn hộ không còn là kênh đầu tư sinh lời tốt như trước.

Bài viết Vỡ mộng đầu tư căn hộ cho thuê đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.