Hội thảo “Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai: Những vấn đề bất cập và kiến nghị chính sách” do Tạp chí Bất động sản Việt Nam (Reatimes) đã được tổ chức sáng ngày 2/6.

Chia sẻ tại Hội thảo, ông Nam cho biết, theo dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, phạm vi các khu vực không được phép thực hiện các dự án phân lô bán nền sẽ được mở rộng đối với “các khu vực không nằm trong địa bàn thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh và khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh.”

Việc ngăn ngừa tình trạng phân lô bán nền một cách ào ạt để tránh tình trạng đầu cơ, làm tăng giá đất là điều cần thiết. Tuy nhiên, những vụ việc “lùm xùm” liên quan đến phân lô bán nền thời gian qua như “sốt đất ảo” hay xuất hiện hàng loạt “dự án ma” có nguyên nhân cốt lõi đều do buông lỏng quản lý, hay chính là trách nhiệm “quản” của chính quyền địa phương.

Thực tế cho thấy, việc phân lô bán nền hiện nay chia ra 3 nhóm. Thứ nhất là nhóm dự án đúng quy định pháp luật, Nhà nước không nên cấm. Thứ hai là nhóm do người dân phân lô tách thửa từ đất của gia đình để bán bớt một phần cũng không được cấm, vì đó là quyền của người sử dụng đất. Thứ ba là nhóm phân lô bán nền trái pháp luật – đây mới là nhóm tạo nên bức xúc của dư luận và người dân trong thời gian qua.

Do đó, với cách sửa của dự thảo Nghị định, việc cấm tất cả các quận nội thành của thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh, các phường thuộc thị xã… là quá cứng nhắc. Đề xuất này đầu tiên sẽ ảnh hưởng đến các địa phương, bởi địa phương luôn có nhu cầu sử dụng quỹ đất để phát triển kinh tế và tạo nhà ở cho người dân. Nếu các tỉnh, thành phố muốn tổ chức đấu giá là không được.

Bên cạnh đó, theo quy định, một dự án phải hoàn thành đầu tư hạ tầng, hệ thống kỹ thuật thì được quyền bán đất nền, trong khi doanh nghiệp Việt Nam hầu hết là vừa và nhỏ, không đủ nguồn vốn đầu tư, phải bán đất nền để có thanh khoản, khó có thể huy động được số vốn hàng nghìn tỷ đồng cho những dự án lớn từ 20 – 30 ha. Điều này sẽ gây khó cho hầu hết các doanh nghiệp bất động sản trên toàn quốc.

Ngoài ra, người mua chỉ đủ tiền mua được đất trong khu hạ tầng được hoàn thiện, có đủ giấy tờ pháp lý sở hữu. Nếu bắt buộc người dân phải mua cả một ngôi nhà thì sẽ gây khó cho họ. Thực tế, rất nhiều dự án như ở Từ Sơn xây nhà nhiều năm nhưng vẫn không có người ở.

“Vấn đề không phải việc xây dựng nhà lên là sẽ giải quyết được người dân về ở, chưa kể việc bắt phải nhận nhà nhưng người dân chưa chắc đã có đủ tiền để mua, ảnh hưởng tới thanh khoản của dự án thì nguy cơ dự án trở thành dự án chết còn nhiều hơn” ông Nam nhấn mạnh.

Theo ông Nam, muốn hạn chế phân lô bán nền, không nên “không quản được thì cấm”. Quan trọng là cần nhìn rõ bản chất sự việc để thấy vấn đề nằm ở chỗ quản lý nhà nước phải vào cuộc, quản lý, rà soát với các dự án phân lô bán nền để quá lâu.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế, việc phân lô bán nền là chuyện đương nhiên. Ở đâu cũng vậy, bất kỳ quốc gia nào muốn bán đất cũng phải phân lô bán nền. Đó không phải là vấn đề lớn.

Tại Mỹ, việc phân lô, cắt thửa sẽ do cơ quan quản lý đất đai phụ trách. Họ phân quỹ đất thành các vùng như phân lô thương mại, phân lô công nghiệp, phân lô bất động sản nghỉ dưỡng. Khi phân lô như thế, tất cả các lô đất đều rõ ràng về mục đích sử dụng, có vị trí định vị rõ ràng, chi tiết trên tất cả các bản đồ.

Cụ thể, tại Mỹ quy định, phân lô nhà ở thì khu vực này chỉ chia tách các nhà xây ở mà không được xây nhà xưởng. Ngược lại, khu vực phân lô nhà xưởng chỉ được dành cho nhà xưởng. Tất cả đều rõ ràng, minh bạch.

Câu hỏi đặt ra ở đây “Tại sao Việt Nam lại cấm trong khi các nước khác không cấm?”. Điều này cho thấy, vấn đề của mình không phải là cấm mà phải quản lý chặt chẽ để phân lô bán nền như thế nào, quản lý ra sao cho hợp lý. Chúng ta đang “chắp vá” rất nhiều thứ trong một bộ luật và hướng dẫn luật, cùng với những quy định pháp luật không rõ ràng.

Vì vậy, ông Hiếu cho rằng, nếu pháp luật mà không hoàn chỉnh, sự tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản là điều dĩ nhiên. Nhất là khi thị trường bất động sản đang bị tác động mạnh bởi dịch bệnh dẫn tới nhiều phân khúc “đứng hình” như bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản công nghiệp.

Đây là thời điểm để điều chỉnh các vấn đề pháp lý trở thành định hướng, bệ đỡ tốt, đáp ứng đúng nhu cầu của thị trường, chứ không thể đẩy thị trường vào khó khăn bởi quy định hành chính thiếu rõ ràng, nhất quán. Cấm sẽ không bao giờ giải quyết được vấn đề. Cấm chỉ mang tính hành chính đối phó và cũng không có tác dụng mang tính hỗ trợ, phát triển các ngành nghề.

Theo Trang Ninh/Tinnhanhchungkhoan.vn

Link bài gốc: https://bds.tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/dep-nan-phan-lo-ban-nen-trai-phep-khong-quan-duoc-thi-cam-se-khong-bao-gio-giai-quyet-duoc-van-de-241792.html

Bài viết Dẹp nạn phân lô, bán nền trái phép: “Không quản được thì cấm” sẽ không bao giờ giải quyết được vấn đề đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Trong vài năm gần đây, trình trạng phân lô bán nền trái phép xảy ra ở nhiều địa phương trên cả nước với diễn biến ngày càng phức tạp.

Đơn cử như ngay trong năm 2019, trên đường Dương Thị Giang thuộc khu phố 4, phường Tân Thới Nhất, quận 12 xuất hiện một sàn giao dịch giới thiệu dự án đất nền tại đây. Tuy nhiên, ngay sau đó, UBND xã Tân Thới Nhất đã khẳng định, trên địa bàn không có bất kỳ dự án được cấp phép.

Cũng trong năm 2019, tại thị xã Ninh Hòa (Khánh Hòa), Bình Tân (TP.HCM), Hòa Lạc (Hà Nội) cũng xảy ra tình trạng tương tự. Đặc điểm chung của vấn nạn phân lô bán nền trái phép đều là các dự án “ma”, được một số đầu nậu, cò đất tự ý “vẽ” ra và không được bất kỳ cơ quan chức năng nào phê duyệt.

Hậu quả là nhiều nhà đầu tư mắc bẫy phải “ngậm đắng nuốt cay” mất trắng số tiền lớn khi tham gia đầu tư. Điển hình nhất phải kể đến các nạn nhân của Công ty Tập đoàn Địa ốc Alibaba. Với kịch bản tự ý “vẽ ra các dự án trên giấy”, lãnh đạo Alibaba đã “bẫy” thành công khoảng 6.700 nạn nhân, với số tiền giao dịch hơn 2.500 tỷ đồng

Lợi dụng kẽ hở trong chính sách để phân lô bán nền

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), nguyên nhân dẫn đến tình trạng phân lô bán nền trái phép diễn ra ồ ạt trong thời gian qua một phần là do công tác quản lý đất đai lỏng lẻo tại nhiều địa phương, kết hợp với chính sách, luật pháp thiếu sự nhất quán.

Ông Châu giải thích, trước năm 2019, Luật Đất đai 2013 chỉ cho tách thửa “đất ở tại nông thôn” và tách thửa “đất ở tại đô thị”.

Tuy nhiên, Nghị định 01/2017/NĐ-CP, Nghị định 43/2014/NĐ-CP cho phép UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.

Quy định này đã cho phép tách thửa đối với “từng loại đất”, có thể hiểu là cho phép tách thửa đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất phi nông nghiệp. Lợi dụng kẽ hở này, dẫn đến tình trạng tách thửa tràn lan và biến tướng thành đất ở, làm phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị.

“Mới đây, Bí thư Thành ủy TP.HCM vừa đi kiểm tra tình trạng xây dựng trái phép ở huyện Bình Chánh và phát hiện ra rất nhiều sai phạm trong việc phân lô, bán nền. Việc này đã tác động lớn tới quá trình quy hoạch tại khu vực này. Trong đó, những nơi được quy hoạch làm chung cư cao tầng, thì nay phân lô xong không còn đủ quỹ đất để phát triển dự án”, ông Châu cho biết.

Nhấn mạnh tới hậu quả nguy hiểm của việc phân lô, bán nền tràn lan, ông Châu nói: “Đáng nhẽ một thửa đất có diện tích vài hecta mà được quy hoạch để phát triển chung cư, thì có thể cung cấp ra thị trường hàng nghìn căn hộ, đáp ứng được vấn đề an sinh, xã hội. Trong khi, cùng diện tích đó nếu phân lô, bán nền tràn lan thì chỉ đưa ra thị trường vài trăm đất nền. Như vậy là lãng phí”.

Nên cấm hay không cấm?

Đứng trước nguy cơ “vỡ trận” quy hoạch do phân lô, bán nền tràn lan, một số chuyên gia trong lĩnh vực BĐS cho rằng, nên cấm hẳn hoạt động này để hạn chế nạn đầu cơ BĐS cũng như loại bỏ được chủ đầu tư yếu năng lực.

Không đồng tình với quan điểm này, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, việc phân lô, bán nền là quyền của người sử dụng đất được quy định rõ trong Hiến pháp và trong Luật Đất đai.

Một số địa phương để xảy ra tình trạng phân lô, bán nền tràn lan, trái phép trên đất nông nghiệp và phá vỡ quy hoạch đô thị, một phần là do chính quyền cấp cơ sở tiếp tay.

“Tôi cho rằng không nên vì một người sai mà bắt cả làng phải chịu trận khi bị cấm”, ông Châu khẳng định.

Trong khi đó, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao của Công ty Savills Việt Nam cho rằng, việc quyết định có cấm hay không còn phải xem xét các điều kiện liên quan đến hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực đó.

Ví dụ như, ở TP.HCM, khu vực diễn ra hoạt động phân lô, bán nền sôi động không diễn ra ở trung tâm mà thường là vùng ven như: Bình Chánh, Hóc Môn… Nếu cơ sở hạ tầng ở đó không đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt hay mật độ dân số thì việc cấm là hợp lý, còn những nơi hạ tầng đáp ứng được thì cần phải xem xét lại, bởi nhu cầu của người dân là có thật.

Chuyên gia của Savills nhìn nhận, nếu việc phân lô, bán nền của người dân vẫn phù hợp với quy hoạch, thì việc cấm sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của người dân. Từ đó, việc cấm đoán rất có nguy cơ gây mất an ninh trật tự xã hội.

“Người dân để đạt được mục tiêu thì sẽ có thể sử dụng hình thức mua bán bằng giấy tay, hoặc lập vi bằng… thì sẽ nảy sinh ra nhiều tranh chấp trong xã hội ở tương lai. Việc tranh chấp về mặt dân sự như vậy đã xảy ra rất nhiều. Đây là cái mà chúng ta phải nhìn thấy ở cấp độ xã hội”, ông Sử Ngọc Khương cho hay.

Theo Việt Vũ/ Dân trí

Link bài gốc: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/nguy-co-vo-tran-quy-hoach-do-phan-lo-ban-nen-nen-cam-hay-khong-cam-20200519225313460.htm

Bài viết Nguy cơ “vỡ trận” quy hoạch do phân lô, bán nền: Nên cấm hay không cấm? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.