Nhiều tín hiệu lạc quan

Thị trường bất động sản nửa đầu năm 2022 mặc dù đối mặt với không ít khó khăn về nguồn vốn đầu tư, quỹ đất hạn chế, song bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam đánh giá vẫn có một số tín hiệu khả quan. Theo đó, thị trường TP. HCM vẫn ghi nhận nguồn cung mới nhất định, đặc biệt đến từ các dự án có quy mô lớn.

“Trong 6 tháng tới, chúng tôi ghi nhận sự tăng trưởng về nguồn cung vẫn duy trì tốc độ như giai đoạn nửa đầu 2022 với khoảng 10.000 căn hộ mở bán và hơn 200 sản phẩm nhà liền thổ. Trong đó, phân khúc căn hộ vẫn tập trung ở các khu vực như TP. Thủ Đức và quận 7. Đây là những khu vực kề trung tâm với quỹ đất hiện hữu. Tuy nhiên, dòng sản phẩm nhà liền thổ chỉ ghi nhận 2 dự án mới ở Nhà Bè và quận 9 cũ. Đây là xu hướng dịch chuyển tất yếu của thị trường bất động sản TP. HCM”, bà Trang cho biết.

Ngoài ra, vị chuyên gia của Savills cũng nhận định các khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An sẽ tiếp tục được hưởng lợi trong thời gian tới do nguồn cung tại TP. HCM hạn chế.

“Hiện nay, giá căn hộ tại TP. HCM cũng đang ở mức cao so với thu nhập của đại bộ phận người dân. Do đó, nhà ở tại các tỉnh lân cận sẽ là điểm đến cho người dân TP. HCM hay người dân nhập cư đang có nhu cầu mua nhà ở”, bà Trang giải thích.

Ở góc độ đầu tư, Savills cũng đánh giá việc Chính phủ kiểm soát thành công dịch Covid-19 và mở cửa cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam sẽ là động lực lớn cho dòng FDI vào bất động sản. Trên cơ sở đó, trong thời gian tới, nguồn vốn vào thị trường sẽ được cải thiện tăng trở lại.

Thị trường thanh lọc mạnh

Bên cạnh đó, bà Trang chỉ ra những vấn đề lớn của thị trường bất động sản TP. HCM là quỹ đất hạn chế, nguồn cung khá thấp, giá bán cao và quy trình cấp phép dự án còn đang bị siết chặt.

Liên quan đến vấn đề siết tín dụng vào bất động sản, vị chuyên gia cho rằng đây là tín hiệu tích cực bởi điều này cho thấy thị trường đang có sự thanh lọc mạnh mẽ theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn. Theo đó, chỉ những chủ đầu tư thật sự có nguồn lực về tài chính và phát triển bền vững thì họ sẽ tiếp tục tồn tại trên thị trường. Ngược lại, chủ đầu tư phụ thuộc vào vốn vay và không có quy trình phát triển bền vững thì sẽ gặp nhiều khó khăn.

Về khía cạnh người mua nhà, bà Trang cho biết việc siết tín dụng có thể làm giảm nhóm người mua đầu cơ, lướt sóng và không có nhu cầu ở thực, từ đó giúp người mua nhà có nhu cầu thực đến gần với cơ hội sở hữu nhà hơn.

“Tuy nhiên, chủ đầu tư phải đối mặt với việc chi phí sử dụng đất và giá nguyên vật liệu tiếp tục tăng. Điều này cũng là một khó khăn cho chủ đầu tư và tác động đến giá bán cuối cùng của sản phẩm. Vì vậy, phân khúc nhà ở bình dân hay xã hội vẫn là một cánh cửa cho các chủ đầu tư có thể tham gia vào và góp phần cho sự phát triển của xã hội”, bà Trang nói.

Ngoài ra, chuyên gia Savills cũng khuyến nghị các doanh nghiệp cần chủ động đa dạng hóa nguồn vốn, tiếp cận các kênh thay thế như quỹ đầu tư, M&A, liên doanh trong bối cảnh tín dụng bất động sản bị siết chặt. Việc đa dạng hóa các nguồn vốn sẽ giúp ổn định thị trường và giảm các rủi ro hệ thống.

Kỳ Hoa | Nhà báo & Công luận

Bài viết Savills Việt Nam: Thị trường bất động sản thanh lọc mạnh mẽ trong nửa cuối năm đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Giảm nhiệt nhưng không hạ giá

Theo dữ liệu của kênh thông tin bất động sản Vhome, từ ngày 27/4 đến nay lượng người quan tâm đến bất động sản trên toàn quốc giảm tới 48,8% so với các tháng trước. Trong đó, mức độ quan tâm đến bất động sản của người dân tại các thành phố lớn như Hà Nội giảm 41,9%, TP HCM giảm 54,4%.

Anh Đỗ Linh, môi giới làm việc tại Sàn Bất động sản Tây Phát (Hà Đông – Hà Nội) cho biết, suốt gần 2 tháng nay anh cùng các đồng nghiệp phải chuyển sang làm việc online nhưng sự quan tâm của khách hàng cũng sụt giảm đáng kể. “Một số khách hàng có tâm lý chờ đợi xem giá nhà đất có giảm mạnh không, số còn lại có tâm lý e dè, thận trọng hơn, nhất là khi mối lo ngại về tình hình dịch bệnh đang ngày càng gia tăng, kéo dài”, anh Đỗ Linh chia sẻ.

Một điểm khá đặc biệt được các chuyên gia cũng như các đơn vị nghiên cứu thị trường ghi nhận trong thời gian qua là mặc dù có sự trầm lắng nhưng giá bất động sản sơ cấp (giá từ chủ đầu tư) vẫn không ghi nhận giảm.

Cụ thể, tại báo cáo thị trường của DKRA Vietnam công bố mới đây cho thấy, tính đến cuối tháng 8 giá bán sơ cấp ở hầu hết các dự án ở thị trường phía Nam không có nhiều thay đổi so với những đợt mở bán trước đó.

Chi tiết hơn, báo cáo nghiên cứu thị trường của CBRE Việt Nam cũng cho thấy việc trong quý II/2021, tại TP.HCM ghi nhận giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp tăng ở tất cả phân khúc, đạt mức 2.260 USD mỗi m2, tăng 16,5% so với cùng kỳ năm trước. Phân khúc hạng sang và trung cấp ghi nhận mức tăng giá cao lần lượt là 9,2% và 8,3% so với cùng kỳ năm trước.

Mức giá trung bình tăng đáng kể do thiếu nguồn cung tại phân khúc trung cấp và phân khúc hạng sang đón nhận dòng sản phẩm căn hộ có thương hiệu (branded residence). Phân khúc cao cấp và bình dân có mức tăng giá nhẹ trong quý khảo sát, lần lượt là 0,4% và 1,6% so với cùng kỳ năm trước.

Đối với thị trường Hà Nội, khảo sát của CBRE Việt Nam cho thấy giá bán sơ cấp trong quý II trung bình ở mức 1.472 USD một m2, tăng 7% theo năm và 1% theo quý. Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình ở ngưỡng 1.180 USD một m2, tăng 4% theo năm. Các dự án trung cấp mới hoàn thiện, có vị trí thuận tiện như ở quận Hai Bà Trưng hay Bắc Từ Liêm ghi nhận mức tăng giá cao nhất trong vòng một năm trở lại đây.

Một số dự án ghi nhận mức tăng 8-9% mỗi năm năm. Đơn vị này đánh giá giá bán sơ cấp trong hai năm tới dự kiến tăng trong khoảng từ 4-6%, cao hơn mức tăng của năm 2020 là 3% nhờ hệ thống cơ sở hạ tầng đang dần cải thiện và nguồn cung mới không quá dồi dào như so với giai đoạn trước dịch Covid-19.

Chủ đầu tư “neo giá”

Lý giải về hiện tượng mặc dù thị trường có phần ảm đạm, các hoạt động giao dịch bị ngưng trệ do COVID-19 nhưng giá bán sơ cấp không ghi nhận giảm giá đáng kể, thậm chí có một số dự án còn tăng, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP.Invest nhận định là do giá đầu vào tăng cao.

Cụ thể, theo ông Hiệp, thời gian qua, quỹ đất ngày càng khan hiếm, giá đất cũng tăng cao, các chi phí đầu vào khác như giá vật liệu xây dựng, nhất là thép, giá nhân công tăng cao, chi phí tín dụng,… khiến giá vốn của các sản phẩm cũng tăng cao đáng kể.

“Bên cạnh đó, việc hầu như không có dự án mới được chấp thuận thời gian qua tại các thành phố lớn như HCM, Hà Nội cũng khiến các chủ đầu tư “có lợi thế” để neo giá bán ở mức cao nhằm tối đa hóa lợi nhuận bởi chỉ cần dịch được khống chế, nhu cầu quay trở lại thì cũng chỉ có từng ấy sản phẩm để đưa ra thị trường” – ông Hiệp nhận định.

Tiếp cận vấn đề dưới góc độ “sức mạnh” của nguồn cầu, bà Võ Thị Khánh Trang – Phó giám đốc Bộ phận nghiên cứu Savills TP HCM cho rằng, sở dĩ thời gian qua giá bất động sản không giảm mạnh là do đón được dòng tiền dự trữ trong dân vẫn tiếp tục tăng thể hiện qua số lượng tài khoản chứng khoán mới mở, cũng như nhu cầu ngày một cao về sở hữu bất động sản nhà ở. “Tất yếu khi nhu cầu vẫn có nhưng lại thiếu hụt nguồn cung sẽ đẩy giá bán căn hộ tăng” – bà Khánh Trang phân tích.

Chia sẻ quan điểm trên, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa nhận định dòng tiền đổ vào bất động sản vẫn lớn dù các tháng 6,7, 8 không mạnh như những tháng trước nhưng trên thị trường sơ cấp bất động sản không giảm giá.

“Đâu đó trên thị trường thứ cấp có hiện tượng giảm 2-3% nhưng chưa xuất hiện tình trạng bán tháo, có thể 80% các nhà đầu tư chuyên nghiệp đã có sự chuẩn bị sẵn sàng các phương án trong 3-4 tháng tới”, ông Quang cho biết.

Bài viết Vì sao giá bất động sản sơ cấp không giảm bất chấp COVID-19 kéo dài? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Tuy nhiên, nhận định của một số chuyên gia gần đây cho thấy, để vượt qua mọi khó khăn, nhất là dịch bệnh virus corona đang có những diễn biến khó lường, thì nhiều doanh nghiệp BĐS phải thay đổi nhanh hướng đi và cách tiếp cận với khách hàng để tiếp tục phát triển.

“Không phải toàn bộ thị trường BĐS đều là “màu xám”, nhiều doanh nghiệp có quỹ đất khá lớn vừa được giải quyết xong thủ tục pháp lý và đang triển khai các chương trình giới thiệu dự án ra thị trường. Trong đó, bắt đầu tư quý 2/2020 thị trường BĐS TP.HCM sẽ có những diễn biến sôi động hẳn lên, khu Đông vẫn giữ vị trí thượng phong do nguồn cung dự báo sẽ dồi dào bởi đây là khu vực đang được TP.HCM chọn để thành lập Khu đô thị thông minh, hay còn gọi là “thành phố trong thành phố” vào những năm sắp tới”, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, cho biết.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty bất động sản Việt An Hòa chia sẻ, trong quý 2/2020 các chủ đầu tư sẽ thực hiện chiến lược điều chỉnh giá, đẩy nhanh tiến độ thi công, pháp lý… Giao dịch có thể tăng dần một cách nhỏ giọt. Trong quý này, các chủ đầu tư sẽ trau chuốt sản phẩm hơn, cân đối giá chào bán hợp lý sát nhu cầu thị trường để tăng tính cạnh tranh và kích cầu. Đây được xem là động thái thả hòn đá xuống mặt hồ để thăm dò diễn biến thị trường. Trong đó, cũng như ông Châu nhận định, thị trường nhà đất khu Đông sẽ tiếp tục tăng bức phá, riêng Quận 2 sẽ có nguồn cung tăng khá mạnh.

TP.HCM đánh giá việc quy hoạch phát triển khu đô thị sáng tạo tương tác phía Đông sẽ hình thành tiểu vùng đô thị trung tâm theo quy hoạch vùng TP.HCM đến năm 2030, tầm nhìn 2050. Trong tương lai, khu đô thị sáng tạo sẽ trở thành khu vực dẫn dắt kinh tế thành phố.

Trong thời gian tới, TP.HCM sẽ cụ thể hóa các ý tưởng thành bộ khung pháp lý về quy hoạch. Đồng thời rà soát cơ sở pháp lý và xây dựng các quy định mới, tạo điều kiện thuận lợi nhất để hình thành khu đô thị sáng tạo phía Đông, tạo tiền đề cho việc ra đời thành phố phía Đông trong tương lai.

Theo đề xuất của đơn vị đạt giải Nhất cuộc thi cuộc thi ý tưởng quy hoạch khu đô thị phía Đông là Công ty Sasaki Associates (Mỹ), các quận 2, 9 và Thủ Đức cần được tổ chức thống nhất thành một cơ quan hành chính duy nhất, theo mô hình chính quyền đô thị để điều phối phát triển. Từ đề xuất này, TP.HCM đã chọn ý tưởng quy hoạch quận 2, 9 và Thủ Đức thành khu đô thị sáng tạo phía Đông có chức năng trọng điểm về tài chính, khoa học, giáo dục… Vì thế, TP.HCM phải xin cơ chế đặc khu kinh tế để thu hút đầu tư và nhân tài cho khu đô thị sáng tạo.

Các nhà đầu tư cũng cho rằng chính vì những cơ hội to lớn này, trong năm 2020, khu Đông sẽ là tâm điểm dẫn dắt thị trường bất động sản TP.HCM. Bởi khu vực này vẫn còn nhiều dư địa phát triển và sở hữu đầy đủ các yếu tố kích cầu thị trường bất động sản đi lên. Hạ tầng giao thông, dịch vụ công ích và hàng loạt khu đô thị mới với nguồn vốn đầu tư lớn đã và đang dần hiện hữu tạo niềm tin rất lớn với các nhà đầu tư.

Mới đây, Công ty CP đầu tư hạ tầng kỹ thuật TP.HCM (CII), chủ đầu tư dự án đã mở rào chắn, chính thức thông xe hai chiều tại nút giao ĐHQG TP.HCM (quận 9). Đây là một trong những hạng mục của dự án mở rộng Xa lộ Hà Nội, quốc lộ 1, đoạn từ ngã 3 Trạm 2 cũ đến nút giao Tân Vạn. Nút giao thông dài khoảng 1,8 km, bắt đầu từ cổng Khu du lịch Suối Tiên đến cây xăng Bình Thắng, quận 9, Thủ Đức (TP.HCM) và một phần thị xã Dĩ An (Bình Dương).

Ngoài dự án này, Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng các công trình giao thông TP.HCM cho biết dự kiến, cuối năm nay, nhiều dự án mở rộng đường giải tỏa áp lực giao thông tại các cửa ngõ TP.HCM sẽ chính thức khởi công.

Trong đó có dự án “Xây cầu vượt trước Bến xe Miền Đông mới” trên xa lộ Hà Nội với mục tiêu đảm bảo kết nối giao thông khi Bến xe Miền Đông mới sắp đi vào hoạt động. Dự án có tổng mức đầu tư 437,1 tỉ đồng, bao gồm xây cầu vượt số 3 (vượt tuyến chính QL1) gồm 3 làn xe (sát bên cầu vượt số 2 của nút giao Đại học Quốc qia) để tổ chức cho các dòng xe từ hướng Đồng Nai vào Bến xe Miền Đông.

Xây cầu vượt số 4 (vượt tuyến chính QL1) gồm 3 làn xe để tổ chức cho các dòng xe từ Bến xe miền Đông mới rẽ trái quay đầu về hướng trung tâm TP.HCM và về Bình Dương. Ngoài ra, xây dựng 2 đường chui, 1 đường trên phần đường song hành phải QL1 rộng 8 m, dài 670 m cho xe 2 bánh đi thẳng về hướng Đồng Nai và 1 đường trên phần đường song hành trái QL1 rộng 8 m, dài 350 m cho xe 2 bánh đi thẳng về hướng TP.HCM.

Trước đó, trong tháng 8/2019, nút giao thông 3 tầng Mỹ Thủy (quận 2) là điểm nóng về kẹt xe và là điểm đen về tai nạn giao thông đã được đầu tư và thông xe giai đoạn 1 nhằm tạo thuận lợi cho xe lưu thông vào các khu dân cư, cảng biển Cát Lái. Dự án xây dựng nút giao thông Mỹ Thủy giai đoạn 2 được triển khai cuối tháng 12/2019. Theo đó xây dựng cầu Mỹ Thủy 3 trước, các hạng mục còn lại sẽ thi công tùy thuộc vào tiến độ giải phóng mặt bằng ở quận 2. Tổng mức đầu tư xây dựng 1.435 tỉ đồng, trong đó vốn xây lắp 1.087 tỉ đồng.

Cách hầm chui Mỹ Thuỷ khoảng 2km, một dự án quy mô khá lớn 7.000 tỷ đồng cũng chuẩn bị được khởi công xây dựng là cầu Cát Lái. Được biết, Thủ tướng Chính phủ vừa đồng ý giao UBND tỉnh Đồng Nai triển khai thực hiện dự án cầu Cát Lái nối Đồng Nai và TP.HCM. Đồng Nai sẽ thực hiện dự án này trên cơ sở thống nhất giữa UBND tỉnh Đồng Nai và UBND TP.HCM về hình thức đầu tư và phương án triển khai thực hiện các hạng mục công trình.

Với quyết định trên, Thủ tướng cũng yêu cầu UBND tỉnh Đồng Nai phối hợp chặt chẽ với UBND TP.HCM trong suốt quá trình triển khai dự án. Cầu Cát Lái có tổng chiều dài cầu và đường dẫn khoảng 4,5 km; cầu chính kết cấu dây văng 2 trụ tháp, quy mô 6 làn xe cơ giới, 2 làn xe hỗn hợp, mặt cắt ngang 60 m, độ thông thuyền H=55m, B=250m, vận tốc thiết kế 80 km/giờ.

Dự án xây dựng cầu Cát Lái thay thế cho phà Cát Lái đã được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận bổ sung Quy hoạch phát triển giao thông – vận tải TP.HCM đến năm 2020 và tầm nhìn sau năm 2020 theo đề nghị của Bộ Giao thông – vận tải. Cầu Cát Lái bắc qua sông Đồng Nai nối quận 2 (TP.HCM) với huyện Nhơn Trạch (tỉnh Đồng Nai).

Chuyển động mới nhất, nhằm giải quyết tình trạng ùn tắc giao thông tại cảng Cát Lái, UBND TP.HCM vừa đồng ý chủ trương nghiên cứu một số phương án mở rộng các tuyến đường nối vào khu vực này. Theo đó, phương án 1 là mở rộng đường Nguyễn Thị Định đoạn từ nút giao Mỹ Thủy đến phà Cát Lái. Phương án 2 là xây dựng đường nối liền cảng Cát Lái – Phú Hữu và mở rộng đường Nguyễn Duy Trinh đoạn từ Vành đai 2 đến đường ra vào cảng Phú Hữu theo lộ giới được duyệt.

Song song đó, UBND TP.HCM cũng vừa chấp thuận chủ trương tiếp tục triển khai dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu dân cư phía Bắc và hoàn thiện đường trục Bắc – Nam thuộc khu đô thị mới Thủ Thiêm, xây dựng 4 cầu, công trình nạo vét rạch, đào hồ trung tâm và các kênh mới trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Đối với dự án đầu tư xây dựng đường song hành từ đường Mai Chí Thọ qua Khu dân cư Nam Rạch Chiếc đến đường Vành Đai 2 (tại nút giao An Phú dọc theo tuyến đường Cao tốc Long Thành-Dầu Giây), UBND TP.HCM sẽ thu hồi các khu đất đã được giao thanh toán cho hợp đồng BT dự án và tìm các khu đất khác phù hợp để thanh toán cho hợp đồng BT dự án.

Một nhà đầu tư chuyên nghiệp cho biết: “Việc đầu tư bất động sản không chỉ xem xét về vị trí hay khả năng sinh lời, mà còn ở tính thanh khoản của dự án. Với tốc độ đô thị hóa nhanh như hiện nay, xu hướng sống xanh đang trở thành nhu cầu tất yếu của người dân thành thị. Vì vậy, các dự án được quy hoạch dọc theo những hạ tầng giao thông kết nối tốt tất nhiên cũng sẽ có mức giá chào bán cao hơn trong thời gian tới”.

Trao đổi với chúng tôi về vấn đề này, ông Châu cho biết trong năm 2020, cũng xuất phát từ nguồn cung nhà đất “nhỏ giọt” và một mạng lưới giao thông quy mô lớn được hoàn thành, cũng như bắt đầu triển khai xây dựng như cầu Cát Lái, Hầm chui 3 tầng Mỹ Thuỷ (giai đoạn 2), Đường Vành đai 2, mở rộng các tuyến đường ra vào cảng Cát Lái… thì giá nhà đất khu Đông được dự báo sẽ có sự gia tăng đột biến. Theo đó, một số khu vực cận trung tâm TP.HCM sẽ không còn nằm ở giá 45-60 triệu/m2 mà có thể sẽ tăng gấp đôi theo tiến độ triển khai dự án.

Theo Nam Phong/ Nhịp sống kinh tế

Link bài gốc: http://nhipsongkinhte.toquoc.vn/nhip-song-kinh-te/thanh-lap-thanh-pho-trong-thanh-pho-thi-truong-bds-khu-dong-tphcm-nam-2020-se-ra-sao-4202073111446133.htm

Bài viết Thành lập “thành phố trong thành phố”, thị trường BĐS khu Đông TP.HCM năm 2020 sẽ ra sao? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.