Sáng ngày 27/11, Ban Kinh tế Trung ương phối hợp với Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) và Đại học Mở TP Hồ Chí Minh tổ chức Hội thảo “Phát triển thị trường bất động sản, nhà ở minh bạch, bền vững thúc đẩy quá trình đô thị hóa và phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045”.

Phát biểu tại hội thảo, ông Nguyễn Đức Hiển – Phó Trưởng Ban Kinh tế Trung ương đánh giá, thị trường bất động sản, nhà ở thời gian qua có những bước phát triển. Song, vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế, bất cập.

Điển hình là sự phát triển của thị trường bất động sản vẫn chưa thực sự bền vững, còn tiểm ẩn nguy cơ mất ổn định; việc phát triển bất động sản có lúc, có nơi chưa theo quy hoạch, không có kế hoạch, chưa căn cứ vào nhu cầu của thị trường và nguồn lực thực hiện.

“Năng lực các chủ thể của thị trường bất động sản còn nhiều hạn chế, hoạt động thiếu chuyên nghiệp, đầu tư còn theo phong trào. Đặc biệt, còn tình trạng lệch pha cung – cầu, thị trường dư thừa nhà ở cao cấp, thiếu nhà ở bình dân và nhà ở xã hội”, ông Nguyễn Đức Hiển nhấn mạnh.

Đồng thời, Phó Trưởng Ban Kinh tế Trung ương cho rằng, thị trường còn nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, chính sách pháp luật nhưng chưa được bổ sung, dẫn tới việc quản lý thị trường chưa hiệu quả trong khi chính sách đất đai chưa nhất quán, thủ tục hành chính liên quan đến đầu tư bất động sản còn phức tạp kéo dài.

Từ thực tế trên, ông Nguyễn Đức Hiển cho biết, thị trường bất động sản còn dư địa lớn phát triển, dự báo nhu cầu nhà ở 2021 – 2030 tiếp tục gia tăng, nhất là tại các đô thị.

Để thị trường bất động sản phát triển bền vững, minh bạch gắn với quá trình xây dựng và phát triển đô thị, Ban Kinh tế Trung ương đã phối hợp với các cơ quan chức năng tổ chức lấy ý kiến chuyên gia, doanh nghiệp, qua đó hoàn thiện đề án “Đô thị hoá và phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2045” để trình Bộ chính trị, Ban Bí thư trong thời gian tới.

Cũng tại hội thảo, đánh giá sự phát triển thị trường bất động sản, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, trong 10 năm qua thị trường bất động sản Việt Nam trải qua 4 lần thay đổi bao gồm giai đoạn 2009 – 2010 phát triển nóng do nới lỏng tín dụng, giai đoạn 2011 – 2013 trầm lắng, đóng băng.

Giai đoạn 2014 – 2019 thị trường phục hồi và phát triển trở lại và giai đoạn từ đầu năm 2020 đến nay thị trường bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19.

Hiện nay, cả nước ước tính đã và đang thực hiện trên 5.000 dự án với tổng vốn đầu tư hơn 4,5 triệu tỷ đồng, tăng gấp 3 lần so với năm 2009.

Trong 5 năm trở lạ đây, vốn FDI đổ vào bất động sản chiếm khoảng 17,63 tỷ USD, luôn đứng thứ 2 trong tổng nguồn vốn FDI đăng ký đầu tư vào Việt Nam.

Tính từ đầu năm 2020 cả nước có khoảng 100.000 doanh nghiệp xây dựng và 15.000 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cùng với hơn 1.000 sàn giao dịch bất động sản đã được thành lập.

Tính riêng 9 tháng năm 2020 trên phạm vi cả nước có 79.600 giao dịch bất động sản thành công, 242 dự án với gần 57.800 căn hộ được thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Bên cạnh những tín hiệu khả quan, theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, thị trường bất động sản vẫn còn nhiều tồn tại như hệ thống pháp luật liên quan còn chồng chéo mâu thuẫn, chưa đồng bộ, cơ cấu sản phẩm chưa phù hợp tại một số địa phương, khu vực, dư thừa nguồn cung nhà ở trung, cao cấp nhưng lại thiếu nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp.

“Hiện vẫn còn tình trạng nhiều dự án nhà ở chưa đủ cơ sở pháp lý, điều kiện huy động vốn hoặc dự án không có thật để lừa đảo, chiếm đoạt tài sản. Tính minh bạch của thị trường từ đầu tư, tạo lập sản phẩm đến giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê vẫn còn hạn chế, tình trạng đầu cơ còn diễn ra phổ biến, giao dịch bất động sản sơ cấp vẫn khó kiểm soát, nhiều rủi ro cho khách hàng do không bắt buộc thực hiện qua sàn giao dịch”, Thứ trưởng Bộ Xây dựng nói.

Để đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững, minh bạch, theo đại diện lãnh đạo Bộ Xây dựng, trong năm 2020 Bộ Xây dựng sẽ nghiên cứu trình Chính phủ sửa đổi, bổ sung 3 Nghị định liên quan đến phát triển và quản lý nhà ở xã hội, xây dựng lại nhà chung cư và dự án nhà ở thương mại.

Nhà nước cũng sẽ đẩy mạnh mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ giá thấp, rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ chi phí thực hiện trong đầu tư xây dựng đồng thời hoàn thiện hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản gắn với việc tăng cường kiểm soát thị trường, kịp thời ngăn chặn không để thị trường “sốt” “nóng”, “đóng băng”.

Chung nhận định, ông Lê Hoàng Châu (Chủ tịch HoREA) cũng đánh giá, hơn 10 năm qua, thị trường bất động sản đã xuất hiện dấu hiệu không ổn định và phát triển thiếu bền vững, thể hiện qua sự thăng trầm của thị trường, thậm chí có thời điểm đã xảy ra khủng hoảng nghiêm trọng, có lúc sốt nóng “bong bóng”, có lúc bị “đóng băng”.

Trong hàng loạt vướng mắc được nêu ra, ông Châu đề cập đến việc có cả “rừng” văn bản pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản. “Nhìn chung rất rườm rà phức tạp, chồng chéo, thậm chí mâu thuẫn, xung đột, như một ma trận làm nản lòng nhà đầu tư”, ông Châu nhận định.

Cụ thể, ông cho biết do những vướng mắc về thể chế pháp luật, mà tại TP Hồ Chí Minh, từ tháng 12/2015 đến tháng 9/2018, đã có 126 dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp bị ngừng triển khai do “ách tắc” thủ tục đầu tư xây dựng.

Chủ tịch HoREA chia sẻ kỳ vọng Chính phủ sẽ xem xét ban hành một số văn bản quan trọng có liên quan trực tiếp đến các dự án đầu tư, dự án nhà ở và thị trường bất động sản, theo Chương trình xây dựng pháp luật của Chính phủ.

Bài viết Vướng pháp lý, thị trường bất động sản “đói” nhà ở bình dân? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Căn hộ giá dưới 40 triệu đồng/m2 gần như không xuất hiện trong các tháng qua đã đẩy giá nhà tại TP.HCM lên nấc thang mới. Thống kê của một đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản cho thấy, từ đầu năm 2019 đến nay, giá bán căn hộ tại TP.HCM trung bình ở mức 45 triệu đồng/m2.

Nguồn cung khan hiếm khiến không ít chủ đầu tư có xu hướng dạt ra các tỉnh lân cận đầu tư dự án mới, trực tiếp đẩy giá nhà ở những khu vực này lên cao.

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, từ đầu năm đến nay chỉ có 26 dự án nhà ở đủ điều kiện huy động vốn với tổng số 15.087 căn. Riêng tháng 10/2020, trong 6 dự án (tổng số 8.365 căn hộ) đủ điều kiện huy động vốn, phân khúc trung cấp chiếm đến 94,4%, phần còn lại là căn hộ cao cấp. Như vậy, phân khúc căn hộ bình dân gần như không có trên thị trường.

Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết thị trường bất động sản TP.HCM sụt giảm mạnh về nguồn cung, quy mô dự án cũng như lượng giao dịch nhà ở. Nguồn cung giảm khiến cho bộ phận người thu nhập trung bình, thu nhập thấp tại đô thị và người nhập cư gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở.

Báo cáo tình hình thị trường bất động sản quý III/2020 của Hội môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho biết trong cơ cấu nguồn cung nhà ở mới tại TP.HCM, loại hình căn hộ có mức giá bình dân không còn xuất hiện trên thị trường. So với quý trước đó, giá bán căn hộ tăng mạnh, từ 15% – 20%.

Trong 10 năm qua, thu nhập bình quân của người Việt đã tăng gấp đôi, từ 1.200 USD/người/năm (khoảng 27 triệu đồng/người/năm) lên ngưỡng 2.750 USD/người/năm (tương đương 64 triệu đồng/người/năm). Tuy nhiên, trong cùng thời gian đó, tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, giá nhà ở, căn hộ đã tăng gấp 3 – 5 lần.

Theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam, giá chung cư ở các đô thị lớn bị đẩy lên ngưỡng trần, thậm chí có đôi chút bong bóng. Nguyên nhân dẫn đến hiện tượng này là nguồn cung mới đang giảm mạnh bởi những vướng mắc trong thực hiện cơ chế đất đai.

Một nghiên cứu của batdongsan.com.vn chỉ ra rằng giá bán căn hộ tại TP.HCM hiện nay cao gấp 7 lần thu nhập của lao động thuộc tầng lớp quản lý có kinh tế khá giả, gấp 10 lần nhóm thu nhập trung lưu, gấp 17 lần người lao động phổ thông và 28 lần người trẻ mới đi làm.

Mới đây, HoREA đã gửi công văn kiến nghị đến Thủ tướng và các bộ ngành với nội dung “Làm thế nào để kéo giảm giá nhà và có nhiều nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu ở của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị”.

Theo công văn nảy, tại TP.HCM, hầu hết căn hộ trung cấp (2 phòng) hiện nay có giá khoảng 2,5 tỷ đồng (35 triệu đồng/m2), cao hơn khoảng 20 lần so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình, cá nhân có khả năng dành dụm được khoảng 8-12 triệu đồng/tháng và khoảng 100 triệu đồng/năm. Trong khi căn hộ có giá vừa túi tiền khoảng 2 tỷ đồng trở xuống (25-30 triệu đồng/m2) và căn hộ nhà ở xã hội hầu như vắng bóng trên thị trường TP.HCM trong hai năm qua.

Theo HoREA, cơ cấu giá thành chủ yếu của các dự án nhà ở thương mại gồm 4 yếu tố: chi phí tạo lập lập quỹ đất; chi phí xây dựng; chi phí tài chính và chi phí quản lý.

Đặc biệt còn có nhiều chi phí “không tên” trong quá trình chuẩn bị đầu tư, thực hiện dự án mà các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đều phải tính đến trong khoản “chi phí dự phòng”. Tất cả những chi phí này cuối cùng đều cộng vào giá bán mà người mua nhà phải chịu. Nếu dự án càng bị ách tắc thủ tục, chủ đầu tư càng tốn thêm chi phí. Bên cạnh đó, giá nhà còn bị ảnh hưởng bởi năng lực, tài chính của chủ đầu tư.

HoREA kiến nghị một số giải pháp góp phần kéo giảm giá nhà chung cư, gồm: thay đổi cách thu tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại, với thuế suất có thể bằng khoảng 15%-20% giá đất trong bảng giá đất; xem xét giảm mức thu “tiền bảo vệ đất lúa” tối thiểu 50% bảng giá đất; xem xét giảm mức thu “tiền bảo vệ đất lúa” bằng 80% bảng giá đất hiện nay.

HoREA kiến nghị Chính phủ sớm triển khai “Đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp” với các cơ chế, chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế, tín dụng… để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư các dự án nhà ở thương mại có mức giá căn hộ không quá 20 triệu đồng/m2 ở tỉnh và không quá 22-25 triệu đồng/m2 ở đô thị loại I, đô thị đặc biệt.

Bài viết Vì sao đi làm 20 năm chưa mua nổi nhà ở TP.HCM? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Theo thống kê của HoREA, trong 6 tháng đầu năm 2020, toàn thành phố chỉ có 3 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, 5 dự án được công nhận chủ đầu tư và 12 dự án được chấp thuận đầu tư. Trong số 20 này, chỉ có 9 dự án mới và 11 dự án cũ được điều chỉnh về quy mô hoặc chỉ tiêu quy hoạch.

Các dự án nhà ở đủ điều kiện huy động vốn giảm mạnh trong 3 năm gần đây. Cụ thể năm 2018 giảm 16,4%, năm 2019 giảm 54,4% so với năm 2017. Riêng 6 tháng đầu năm 2020, giảm đến 69,6% so với 6 tháng đầu năm 2017. Tương ứng, số lượng nhà ở huy động vốn trong 6 tháng qua cũng giảm đến 78,8% so với cùng kỳ năm 2017.

TP.HCM cũng không có dự án nào được chuyển nhượng trong nửa đầu năm. Nguồn thu tiền sử dụng đất liên tục giảm trong 3 năm gần đây. 8 tháng đầu năm 2020, thành phố chỉ thu được 4.453 tỷ đồng, giảm đến 52% so với cùng kỳ 2019.

HoREA cho biết điều đáng báo động là sự lệch pha cung cầu giữa phân khúc nhà ở cao cấp và bình dân ngày càng lớn. Căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng mỗi m2) chỉ có 28.295 căn, chiếm tỷ lệ 21,81%. Căn hộ trung cấp (giá từ 25-40 triệu đồng mỗi m2) có 57.545 căn, chiếm tỷ lệ 44,37% trong tổng số nhà ở dự án. Căn hộ cao cấp (giá trên 40 triệu đồng mỗi m2) có 43.886 căn, chiếm tỷ lệ 33,82%.

Giá nhà khoảng 35 – 40 triệu đồng mỗi m2 đã được xếp vào loại nhà cao cấp tại thị trường TP.HCM. Giả định phân nửa số lượng căn hộ trung cấp (nêu trên) được tính vào thống kê căn hộ cao cấp, thì số lượng căn hộ cao cấp sẽ khoảng 72.658 căn, chiếm đến tỷ lệ 56%, áp đảo trên thị trường.

“Cơ cấu sản phẩm nhà ở như vậy là biểu hiện rõ rệt của tình trạng lệch pha cung cầu, phát triển thiếu cân đối, kém bền vững, do thiếu hụt loại nhà ở vừa túi tiền và có dấu hiệu thừa cung nhà ở cao cấp”, HoREA nhận xét.

Theo HoREA, giai đoạn 2016 – 2017, thị trường bất động sản phát triển với tốc độ cao cả về quy mô thị trường, số lượng dự án, sản phẩm nhà ở và giao dịch. Ngược lại, từ năm 2018 đến nay, thị trường giảm rất lớn cả về quy mô, số dự án, số sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường và lượng giao dịch.

Trong 3 năm qua, người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị và người nhập cư bị thua thiệt nhiều nhất, vì bị giảm cơ hội tạo lập nhà. Nhiều doanh nghiệp bất động sản vừa và nhỏ đã yếu thế lại càng lép vế hơn so với các tập đoàn và doanh nghiệp lớn.

Nguồn thu ngân sách nhà nước từ thị trường bất động sản bị sụt giảm liên tục trong 3 năm qua. Trong 8 tháng đầu năm 2020, có đến 923 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tạm ngừng hoạt động do tác động của đại dịch Covid-19, tăng 136% so với cùng kỳ, cao nhất so với các lĩnh vực kinh tế khác. Ngân sách nhà nước bị giảm mạnh nguồn thu từ bất động sản kể từ năm 2018 đến nay.

Từ tháng 3/2020 đến nay, mức độ khó khăn càng trầm trọng thêm do Covid-19.

Bài viết Thị trường bất động sản TP.HCM: 3 năm ‘đổ đèo’, lệch pha cung cầu ngày càng lớn đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Sở Xây dựng TP. HCM đã xác nhận có tổng cộng 28 dự án nhà ở đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai từ đầu năm đến nay.

Tổng nguồn cung nhà ở từ những dự án này là hơn 7.900 căn hộ chung cư và 884 căn nhà thấp tầng.

Số lượng và nguồn cung nhà ở đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán trong quý II vừa qua đã cải thiện đáng kể so với quý trước. Cụ thể, trong ba tháng qua có 18 dự án được xác nhận đủ điều kiện kinh doanh, với tổng cộng 4.748 căn hộ và 741 căn nhà thấp tầng.

Chỉ có vẻn vẹn 10 dự án được xác nhận trong ba tháng đầu năm, cung cấp cho thị trường 3.166 căn hộ và 143 căn nhà thấp tầng.

Trong số những dự án đủ điều kiện có 518 căn hộ dự án Riviera Point tại phường Tân Phú, Quận 7; 510 căn hộ tòa nhà Linden Residences thuộc khu phức hợp Empire City tại Quận 2; 412 căn hộ dự án trung tâm thương mại dịch vụ và nhà ở tại 29B Nguyễn Đình Chiểu và 322 căn hộ dự án Conic Riverside tại Quận 8.

Ở phân khúc nhà thấp tầng có 215 căn của dự án khu nhà ở Nam Phan, phường Phú Hữu, Quận 9 và 314 căn thuộc dự án nhà ở của công ty Nhật Hoàng tại phường Trường Thạnh, Quận 9.

Để được xác nhận đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, dự án nhà ở phải xây xong phần móng và có cam kết bảo lãnh của ngân hàng. Theo danh sách do Sở Xây dựng cung cấp, tất cả các dự án đều có thư cam kết hoặc hợp đồng bảo lãnh ngân hàng, trong đó có một số dự án đang thế chấp ngân hàng.

Nguồn cung sụt giảm mạnh

Số lượng dự án nhà ở đủ điều kiện kinh doanh trong năm nay đã sụt giảm mạnh so với cùng kỳ năm trước.

Trong bảy tháng đầu đầu năm ngoái, Sở Xây dựng đã xác nhận 52 dự án đủ điều kiện mở bán, với số căn hộ và nhà thấp tầng được phép đưa vào kinh doanh là 15.800 căn.

Tổng số đơn vị nhà ở đủ điều kiện kinh doanh ở TP. HCM trong nửa đầu năm nay cũng chưa bằng một nửa so với Hà Nội, với 23 dự án với tổng cộng 17.476 căn nhà đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai.

Theo đánh giá của công ty tư vấn bất động sản JLL, trong quý II vừa qua chỉ có 4.100 căn hộ được chào bán ra thị trường TP. HCM, nguồn cung thấp nhất kể từ khi thị trường bất động sản phục hồi năm 2014.

JLL cho rằng nguồn cung nhà ở mới tại TP. HCM bị bóp lại do quá trình phê duyệt và cấp phép xây dựng dự án được thắt chặt hơn. Dự báo tổng nguồn cung nhà ở mới trong năm nay dao động từ 18.000 – 28.000 căn, phần lớn phụ thuộc vào dự án Vinhomes Grand Park.

Do nguồn cung ít trong khi nhu cầu vẫn cao nên giá căn hộ tại TP. HCM đã tăng trên diện rộng, ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Theo công ty tư vấn bất động sản CBRE, giá căn hộ TP. HCM tăng trung bình 7% trong ba năm qua trên thị trường sơ cấp. Trong ba năm tới dự báo sẽ tăng trung bình 5 -10% mỗi năm.

Giá căn hộ trên thị trường mua đi bán lại cũng tăng ở tất cả các phân khúc, trong đó tăng mạnh nhất là căn hộ hạng sang và trung cấp với mức giá bình quân quý 2 vừa qua tăng tương ứng 12% và 13% so với cùng kỳ năm trước, còn căn hộ cao cấp tăng 7%.

Theo TheLEADER

Bài viết TP. HCM bật đèn xanh cho 28 dự án được phép bán nhà đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.