JLL Việt Nam mới công bố báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM quý II/2020, với những thông tin đầu tiên ở hai phân khúc căn hộ và nhà liền thổ.

Theo đó, nguồn cung căn hộ được chào bán trong quý II/2020 đạt 3.820 căn, cao hơn nhiều so với quý I/2020 (chỉ đạt 2.256 căn). Trong đó, 48% nguồn cung đến từ dự án Akari ở quận Bình Tân, dự án đã sẵn sàng tiến hành ký hợp đồng mua bán trong giai đoạn đầu tiên. Tuy nhiên, lượng cung này chỉ bằng một phần ba so với mức trung bình hàng quý trong giai đoạn bùng nổ 2017 – 2018.

Thanh khoản thị trường cũng tốt khi đạt 3.855 căn, gần tương đương cùng kỳ năm trước nhưng cao gấp đôi so với quý I/2020 (chỉ đạt 1.980 căn). Phần lớn các giao dịch đã thực hiện từ trước đại dịch và được tiến hành ký hợp đồng mua bán trong quý này. Nhu cầu chủ yếu là mua để ở, trong đó phân khúc bình dân và trung cấp dẫn đầu với 83% trên tổng số giao dịch.

JLL đánh giá, dù chịu nhiều tác động từ Covid-19, nhưng do nguồn cung khan hiếm và nhu cầu lành mạnh từ thị trường, phần lớn các dự án đều ghi nhận mức giá tăng nhẹ từ 1 – 3%.

Giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt 2.582 USD/m2 thông thủy. Tăng giá theo năm ở mức 27,5%.

Với phân khúc nhà liền thổ, thị trường tiếp tục hạn chế nguồn cung với lượng mở bán trong quý II/2020 chỉ bằng một nửa so với nguồn cung trung bình hàng quý trong giai đoạn 2017 – 2018; nhưng có dấu hiệu khả quan khi tăng 37% so với quý I/2020 (đạt 443 căn).

Khu vực phía Đông của TP.HCM với nhiều dự án cơ sở hạ tầng đang triển khai một lần nữa là điểm sáng trong quý, với giai đoạn Manhattan của dự án Vinhomes Grand Park đóng góp gần 65% trong tổng số 609 căn được chào bán trên toàn thị trường.

Thanh khoản thị trường phân khúc này cũng ở mức tốt, đạt 569 căn, tăng mạnh so với quý trước (đạt 366 căn). 65% lượng giao dịch cũng đến từ giai đoạn Manhattan của dự án Vinhomes Grand Park.

Quý này cũng xác lập kỷ lục mới về giá bán với mức 5.277 USD/m2, tăng 35,9% theo năm và 5,2% theo quý. Nguyên nhân là các dự án mới ra mắt trong quý chào giá cao hơn mức trung bình, điều này một lần nữa khẳng định sự tự tin của chủ đầu tư trong giai đoạn nhu cầu cao và nguồn cung lại khan hiếm.

JLL dự kiến sẽ có 1.500 – 2.000 căn nhà liền thổ được mở bán trong sáu tháng tới, nâng tổng nguồn cung trong năm lên tới 2.500 – 3.000 căn, tăng 50% so với năm 2019. Với phân khúc căn hộ, dự báo sẽ có khoảng 15.000 – 20.000 căn hộ được chào bán trong sáu tháng cuối năm, nâng tổng nguồn cung cả năm 2020 lên 20.000 – 25.000 căn.

Bài viết Quý II/2020, nguồn cung và thanh khoản phân khúc căn hộ, nhà liền thổ tại TP.HCM tăng mạnh đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Báo cáo của DKRA Việt Nam cho thấy, phân khúc đất nền tại TP.HCM được ghi nhận trong quý 1/2020 có 3 dự án mới đáng chú ý ra mắt thị trường, cung cấp khoảng 175 nền, giảm đến 74% so với nguồn cung mới của quý trước (khoảng 677 nền) và giảm 32% so với cùng kỳ năm 2019. Đây là quý có nguồn cung thấp nhất kể từ năm 2015 đến nay.

Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới đạt 81% (khoảng 142 nền), giảm 77% so với lượng tiêu thụ của quý trước và giảm 37% so với cùng kỳ năm 2019.

Khu vực phía Đông dẫn đầu về nguồn cung mới lẫn tỷ lệ tiêu thụ. Các dự án mới đa phần tập trung ở khu vực vùng ven như quận 9, Bình Chánh, Nhà Bè,… Mặc dù khan hiếm nguồn cung mới trong quý 1/2020, nhưng thị trường không có nhiều diễn biến tích cực khi giao dịch thứ cấp giảm mạnh và mức giá thứ cấp cũng có dấu hiệu giảm.

Quan sát tại các tỉnh giáp ranh TP.HCM là Long An, Đồng Nai, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu trong quý 1/2020, nguồn cung mới và sức cầu giảm đáng kể so với quý trước, ngoại trừ thị trường Bình Dương do Thuận An và Dĩ An được nâng cấp lên thành phố.

Ở các khu vực còn lại, mức thanh khoản khá kém dù nhiều chủ đầu tư đưa ra chính sách bán hàng hấp dẫn với nhiều hình thức khuyến mãi, chiết khấu, tặng vàng,… Mặt bằng giá các dự án mở bán mới trong quý ghi nhận mức tăng nhẹ từ 3 – 5% so với quý 4/2019.

Đối với phân khúc căn hộ, khảo sát toàn thị trường có 7 dự án được mở bán trong quý 1, cung ứng khoảng 1,547 căn hộ, giảm 70% nguồn cung so với quý trước và giảm 47% so với cùng kỳ năm 2019. Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới đạt 74% (khoảng 1,146 căn), giảm đến 74% so với quý trước. Quý 1/2020 cũng là quý ghi nhận nguồn cung mới và lượng tiêu thụ thấp nhất kể từ năm 2015 đến nay.

Khu Đông tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung mới lẫn lượng tiêu thụ. Về loại hình, căn hộ hạng B chiếm tỷ trọng lớn trong khi căn hộ hạng C vẫn khan hiếm. Mức giá sơ cấp từ chủ đầu tư đối với phân khúc hạng B dao động từ 32 – 40 triệu đồng/m2, đối với căn hộ hạng A từ 53 – 58 triệu đồng/m2.

Tình hình giao dịch thứ cấp sụt giảm mạnh ở nhiều dự án thể hiện sự trầm lắng của thị trường căn hộ trong giai đoạn dịch Covid-19.

Cũng theo DKRA, ở phân khúc nhà phố và biệt thự thì toàn thị trường có 8 dự án đáng chú ý được mở bán, cung ứng khoảng 718 căn, giảm 9% so với quý trước nhưng tăng đến 132% so với nguồn cung cùng kỳ năm 2019.

Tỷ lệ tiêu thụ trong quý đạt 50% nguồn cung mới (khoảng 359 căn), tăng nhẹ so với quý trước và tăng 58% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, lượng tiêu thụ tập trung chủ yếu vào những dự án mới mở bán trong tháng 1 và tháng 2/2020, với mức giá khoảng 15 tỷ đồng/căn có vị trí đẹp và tiến độ xây dựng tích cực.

Còn ở phân khúc BĐS nghỉ dưỡng – Biệt thự biển, thống kế của DKRA cho thấy, thị trường biệt thự biển trong quý 1 chỉ có nguồn cung mới khoảng 16 căn, bằng 3% so với quý trước và bằng 8.5% so với cùng kỳ năm 2019. Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới đạt 25% (4 căn), chỉ bằng 1.6% lượng tiêu thụ so với quý trước. Nguồn cung và lượng tiêu thụ chỉ đến từ 1 dự án tại Phú Quốc.

Trước diễn biến phức tạp của dịch bệnh, các chủ đầu tư không tổ chức hoạt động truyền thông, bán hàng, vì vậy nguồn cung sơ cấp khiêm tốn trên thị trường hiện nay chủ yếu đến từ những dự án đã được mở bán trước đó. Hầu hết những dự án này có tình hình tiêu thụ khá chậm. Sức cầu chung toàn thị trường tiếp tục xu hướng giảm từ cuối năm 2019 và duy trì ở mức rất thấp.

Đối với loại hình BĐS nghỉ dưỡng – Condotel, trong quý 1/2020, DKRA ghi nhận 1 dự án mới được mở bán vào thời điểm trước Tết Nguyên đán (tháng 1/2020), cung ứng ra thị trường 82 căn condotel, bằng 3,9% so với quý trước và bằng 4,7% so với cùng kỳ năm 2019. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 30% (25 căn), bằng 3,7% so với quý trước, thậm chí chỉ bằng 2% so với quý 1/2019.

Nguồn cung sơ cấp và lượng tiêu thụ tập trung ở các thị trường quen thuộc đã mở bán trước đó như Khánh Hòa, Bình Thuận,… Tuy nhiên, sức cầu chung tiếp tục suy giảm từ năm 2019 và ở mức rất thấp.

Theo Quế Sơn/ Dân trí

Link bài gốc: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bat-dong-san-quy-12020-tat-ca-cac-phan-khuc-dieu-sut-giam-20200409131757682.htm

Bài viết Bất động sản quý 1/2020: Tất cả các phân khúc điều sụt giảm đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Tắc nghẽn nguồn cung

Có thể nói, chưa lúc nào thị trường bất động sản TP.HCM đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức như hiện nay. Theo chia sẻ của đại diện nhiều doanh nghiệp địa ốc, năm 2019 sở dĩ họ còn cầm cự được là nhờ vào nguồn vốn tích lũy những năm trước đó.  Đến thời điểm hiện nay, nguồn lực của nhiều doanh nghiệp đã cạn kiệt, thậm chí nhiều công ty âm dòng tiền, nếu khó khăn tiếp tục chỉ một thời gian ngắn nữa, nguy cơ sẽ có hàng loạt doanh nghiệp bị phá sản.

Nhìn lại thị trường bất động sản TP.HCM 2 năm qua cho thấy, nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở sụt giảm rất mạnh, nhất là tình trạng quá thiếu nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Đã có nhiều dự án nhà ở bị “đứng hình” do không thực hiện được các thủ tục đầu tư xây dựng, hoặc bị dừng triển khai.

Năm 2018, nguồn cung dự án nhà ở mới sụt giảm mạnh, giảm 42% số lượng dự án, giảm 40% về số lượng căn hộ so với năm 2017. Số lượng dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn giảm 16,31% về số lượng dự án và giảm 34,14% về số lượng căn nhà so với năm 2017.

Năm 2019, nguồn cung tại thị trường TP.HCM tiếp tục bị sụt giảm sâu. Cả một thị trường rộng lớn, nhu cầu nhà ở không ngừng tăng cao nhưng cả năm chỉ có vỏn vẹn 4 dự án nhà ở thương mại được công nhận chủ đầu tư, giảm 24 dự án; 16 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận đầu tư giảm 64 dự án; trong đó chỉ có 7 dự án được chấp thuận đầu tư mới. Ngoài ra, chỉ có 47 dự án được xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn, giảm 30 dự án…

Theo khảo sát thực tế của phóng viên từ năm 2019 đến nay, hầu như rất ít dự án mới được triển khai. Các doanh nghiệp từng được mệnh danh là những ông trùm về làm dự án ở TP.HCM như Novaland, Hưng Thịnh, Him Lam, Đất Xanh, Phú Long… đều không có dự án mới nào công bố ra thị trường. Nguồn cung bị tê liệt, trong khi nhu cầu nhà ở không ngừng tăng mạnh dẫn đến thực tế giá nhà đất liên tục tăng cao. Khảo sát của các doanh nghiệp địa ốc cho thấy, giá nhà đất, căn hộ tại TP.HCM trong 2 năm qua tăng từ 50 – 70%, thậm chí 100% và chưa có dấu hiệu dừng lại.

Theo phân tích của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường bất động sản TP.HCM rơi vào tình thế khó khăn hiện nay không phải do sức cầu không có, mà nguyên nhân cốt yếu là do vướng mắc, xung đột của một số quy phạm pháp luật và do cả công tác thực thi pháp luật. Do vậy, nếu Chính phủ, các bộ, ngành và các địa phương không có biện pháp xử lý sớm các vướng mắc và điểm nghẽn hiện nay, thì tình trạng sụt giảm quy mô thị trường sẽ còn tiếp tục, làm cho “giấc mơ tạo lập nhà ở ngày càng xa vời” đối với đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, nhất là giới trẻ mới lập gia đình, mới lập nghiệp.

Doanh nghiệp kêu cứu

Tôi kiến nghị TP.HCM nên phát triển phong trào “3G”, đó là Giảm luật lệ, Gom thủ tục và Gấp. Ví dụ hai hay ba thủ tục gom làm một, đặc biệt đối với các dự án nhỏ đã giải phóng mặt bằng cần rút ngắn thủ tục để giảm gánh nặng hành chính. Nếu thành phố thực hiện được quy trình 3G thì sẽ không còn phải mất thời gian lắng nghe doanh nghiệp kêu cứu như hôm nay.

Ông Nguyễn Văn Đực, Chủ tịch Công ty Địa ốc Xanh

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, hầu hết các dự án bất động sản ở TP.HCM đều rơi vào tình trạng “đứng hình” do ách tắc thủ tục. Điều đáng nói là không một doanh nghiệp phát triển dự án nào tự tin nói rằng không sử dụng vốn vay, ngược lại, tỷ lệ vốn vay thường rất lớn, kèm theo đó là chi phí lãi vay cao. Nếu tiền đã đổ xuống mà dự án bị đình lại vì yếu tố pháp lý vài quý, thậm chí vài năm thì coi như đó là hồi chuông “báo tử” cho doanh nghiệp.

Và trước nguy cơ “báo tử” của nhiều doanh nghiệp địa ốc, một hội nghị do lãnh đạo TP.HCM vừa tổ chức gặp gỡ các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ngay giữa thời điểm dịch Covid-19 diễn biến phức tạp nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp. Tại hội nghị này, ngoài các báo cáo kiến nghị dài hàng chục trang được Hiệp hội Bất động sản TP.HCM tổng hợp, còn có đại diện của hơn 36 doanh nghiệp, tất cả đều mang trong mình một nỗi lòng riêng, và khẩn thiết sớm được tháo gỡ. Bởi 2 năm qua kể từ khi thị trường có dấu hiệu sụt giảm nguồn cung cũng là chừng ấy thời gian họ phải đối mặt với quá nhiều khó khăn, thử thách.

Mang câu chuyện của doanh nghiệp mình đến không ít các hội nghị liên quan đến bất động sản, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty TNHH Lê Thành một lần nữa tiếp tục kể khổ trước lãnh đạo Thành phố về 2 dự án nhà ở xã hội đang bị vướng. Trong đó, điển hình nhất là Dự án nhà ở xã hội Tân Kiên, quy mô 2.600 căn, chỉ riêng khâu xin chấp thuận dự án (khâu đầu tiên) đã làm 11 tháng vẫn chưa xong, nguyên nhân do tổ công tác liên ngành không dám duyệt vì trái với quy hoạch.

“Khu đất làm dự án có quy hoạch chung là xây dựng nhà cao tầng, tối đa 15 tầng, theo quy định về phát triển nhà ở xã hội thì có thể tăng thêm hệ số sử dụng 50%. Tính toán ra thì tối thiểu hệ số sử dụng đất của khu đất làm dự án phải là 4.5, nhưng theo quy hoạch thì hệ số sử dụng đất 2.0, chỉ vì vướng mắc nhỏ này mà gần một năm trôi qua mọi việc giải quyết thủ tục cho dự án của chúng tôi vẫn giậm chân tại chỗ”, ông Nghĩa nói và cho biết, doanh nghiệp đã thỏa thuận bồi thường xong, giữa miếng đất có một con mương nước, khi đi làm thủ tục, các cơ quan chức năng yêu cầu phải đấu giá phần đất này theo quy định. Trong khi đó, việc xây dựng nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất.

Một trường hợp khác cũng khiến cho không ít người phải lưu tâm đến là bà Nguyễn Thị Như Loan, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai đang có 6 dự án bị “đứng hình” vì vướng thủ tục. Tương tự như ông Nghĩa, tần suất xuất hiện của bà Loan tại những hội thảo liên quan đến pháp lý bất động sản khiến báo chí trở nên quen thuộc, thậm chí có lần bà Loan phải bật khóc trước lãnh đạo Thành phố trong một buổi hội thảo tương tự diễn ra vào hồi tháng 9/2019.

Tại cuộc họp lần này, bà Loan cho biết, sau lần đối thoại trước đã có 6/12 dự án của doanh nghiệp đã được tháo gỡ vướng mắc, hiện nay vẫn có 2 dự án đang bị “tắc”. Cụ thể, dự án 91 ha tại xã Phước Kiển (Nhà Bè) đã triển khai được 12 năm, đã giải phóng mặt bằng 95%, tổng giá trị của dự án lên đến 50.000 – 70.000 tỷ đồng, riêng tiền thuế VAT, tiền sử dụng đất, thuế doanh nghiệp của dự án đã lên đến khoảng 10.000 tỷ đồng. Vướng mắc của dự án hiện nay là phần đất xây dựng hạ tầng đã đền bù xong 100%, nhưng xin giao đất làm hạ tầng trước thì không được chấp thuận.

Trong thời gian chờ đợi thì thủ tục chấp thuận chủ trương, kế hoạch sử dụng đất đã bị hết hạn. Hiện nay, theo hướng dẫn của cơ quan chức năng, Quốc Cường Gia Lai phải quay lại Sở kế hoạch và Đầu tư xin chấp thuận chủ trương và kế hoạch sử dụng đất.

“Đó là bài toán khó, không biết giải quyết thế nào, trong khi đây là dự án sống còn của doanh nghiệp, đối tác nước ngoài dọa rút lui, nếu đối tác rút lui thì Quốc Cường Gia Lai không có tiền để trả lại”, bà Loan nghẹn ngào nói.

Một ông lớn đầu ngành khác là Tập đoàn Novaland cũng kiến nghị TP.HCM sớm giải quyết các vướng mắt tại dự án 30,2 ha (phường Bình Khánh, quận 2).

Ông Bùi Xuân Huy, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc Novaland cho rằng, trong vài năm trở lại đây doanh nghiệp có nhiều dự án gặp vướng mắc pháp lý. Tuy nhiên, được sự tháo gỡ của chính quyền, tình hình đang tốt lên, các dự án dần được giải quyết vướng mắc. Riêng đối với dự án 30,2 ha trên địa bàn phường Bình Khánh, quận 2, đại diện tập đoàn này đề xuất được tiếp tục triển khai dự án đối với phần đã xây dựng, riêng phần chưa xây dựng thì đồng ý giao lại cho chính quyền để tổ chức đấu giá.

Ngoài những doanh nghiệp trên, còn có rất nhiều doanh nghiệp đầu tư dự án địa ốc khác “dở mếu dở khóc” vì vướng thủ tục nhưng không dám công khai giãi bày.

 

Thực tế, rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đang gồng mình lên để thực hiện dự án. Quy trình thực hiện dự án 4 bước, 5 bước hay 6 bước không quan trọng mà quan trọng là mất bao lâu để thực hiện các bước đó. Doanh nghiệp luôn mong muốn được nộp tiền sử dụng đất càng nhanh càng tốt

Ông Nguyễn Văn Đồi, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Địa ốc và Xây dựng SSG

Tổng giám đốc một doanh nghiệp địa ốc khi tâm sự với phóng viên đã phải thốt lên: “Làm doanh nghiệp bất động sản lúc này khổ quá, tiến không được, lùi cũng không xong”.

Theo chia sẻ của vị này, doanh nghiệp ông đầu tư một dự án ở TP.HCM tốn gần 2 năm để theo đuổi pháp lý. Đến giai đoạn gần cuối cùng hoàn thiện phần pháp lý, đùng một cái, nhân sự phụ trách lĩnh vực của cơ quan quản lý nhà nước thay đổi. Thế là người phụ trách mới về rà soát lại hồ sơ, doanh nghiệp gần như phải làm lại quy trình thủ tục từ đầu.

Ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh, hiện nay, môi trường kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản vẫn chưa minh bạch, chưa công bằng, vẫn còn “tù mù”, vẫn còn dấu hiệu “nhóm lợi ích”. Cùng mặt bằng pháp lý như nhau, nhưng trên có địa phương bị vướng, nhưng tại các địa phương khác thì không bị vướng?! Các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp (xen kẹt đất nhà nước quản lý) như nhau, nhưng có một số dự án được phê duyệt đầu tư xây dựng, trong khi nhiều dự án khác lại chưa được phê duyệt, rõ ràng chưa đảm bảo tính công bằng.

Một vấn đề khác khiến thủ tục các dự án bị kéo dài chính là câu chuyện quy trình thực hiện dự án nhà ở. Hiện quy trình thực hiện dự án bao gồm 5 bước được rút gọn theo dự thảo bao gồm: bước 1: Lập thủ tục quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư; bước 2: Lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 theo quy định của luật quy hoạch đô thị; bước 3: Lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai; bước 4: Lập thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất theo quy định, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở; bước 5: Công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, cấp giấy phép xây dựng và triển khai đầu tư xây dựng.

Tuy nhiên, theo ông Châu, nên gộp bước 4 và bước 5 lại thành một bước thì sẽ hợp lý và khoa học hơn.

“Bước 4 quy định doanh nghiệp phải thực hiện thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất trước khi được công nhận là chủ đầu tư, chưa được thẩm định thiết kế dự án, chưa được cấp giấy phép xây dựng, chưa được triển khai thi công, là chưa phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành và cũng không phù hợp thực tiễn.

Bởi lẽ Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng và các văn bản dưới luật đều không quy định chủ đầu tư dự án nhà ở phải nộp tiền sử dụng đất trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư dự án, giai đoạn thi công xây dựng trước khi bán nhà, nền nhà, hoặc huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai”, ông Châu nhấn mạnh và giải thích, bởi việc nộp tiền sử dụng đất tại bước 4, chưa kể thời gian làm thủ tục phải mất trên dưới 5 năm hoặc lâu hơn, điều này đồng nghĩa doanh nghiệp sẽ bị chôn vốn. Ngoài ra, các chi phí khác như chi phí đầu tư, chi phí vốn, chi phí quản lý sẽ tăng lên.

Đối với quy trình thực hiện dự án nhà ở khi nhà đầu tư chưa có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, tôi kiến nghị nên chuyển bước xác định nghĩa vụ tài chính về bước cuối cùng. Nếu không chuyển thì từ lúc bắt đầu đến lúc thi công doanh nghiệp phải mất 5 năm mới xong thủ tục. Theo quy trình, nếu ra được thông báo tính tiền sử dụng đất có khi mất cả chục năm chưa xong.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành

“Nếu theo quy trình mà Thành phố đưa ra thì đến bước thứ 6 doanh nghiệp mới được công nhận chủ đầu tư và được thẩm định thiết kế, cấp giấy phép xây dựng. Tức là tới lúc đó doanh nghiệp mới được thi công xây dựng các công trình của dự án thì quy định này cũng không phù hợp với pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị”, Chủ tịch HoREA phân tích.

Trong khi đó, Phó chủ tịch UBND TP.HCM Võ Văn Hoan cho rằng, bắt buộc doanh nghiệp bất động sản phải thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Theo ông Hoan, nghĩa vụ tài chính là khâu khó thực hiện. Nếu chưa thực hiện khâu này thì Nhà nước sẽ không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nếu doanh nghiệp đi ngược, có giấy chứng nhận, triển khai xây dựng dự án xong mới nộp tiền sử dụng đất rất dễ dẫn đến việc nợ tiền sử dụng đất. Chưa kể, bản thân doanh nghiệp chưa biết được mình có nộp tiền sử dụng đất ít hay nhiều, giá thành của dự án sẽ ra sao, rồi chuyển nhượng như thế nào nếu không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

“Để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước quyết định thì cứ phải làm, cấp phép xây dựng vẫn cứ phải cấp. Bởi thực tế, có nhiều chủ đầu tư bỏ tiền vào đất, nếu không được giải quyết thì rất khó khăn, nhất là với các doanh nghiệp  mà tiền triển khai dự án chủ yếu từ ngân hàng”, ông Hoan nói và nhấn mạnh, nếu quy trình để thực hiện một dự án bất động sản có đất hỗn hợp còn chậm trễ, gây khó khăn cho doanh nghiệp thì Thành phố sẽ coi lại quy trình xử lý nội bộ để làm nhanh hơn.

Chờ cái hẹn tháng 4

Ông Nguyễn Thành Phong, Chủ tịch UBND TP.HCM thừa nhận, một trong những nguyên nhân cơ bản dẫn đến tình trạng ách tắc của dự án là các quy định pháp luật về đầu tư, nhà ở đất đai, quy hoạch đô thị chưa có sự thống nhất trong quá trình chuyển tiếp và ban hành. Cùng với đó, nhiều dự án trong quá trình thanh tra, kiểm tra, rà soát thủ tục pháp lý, dẫn đến việc đùn đẩy giải quyết của các cơ quan quản lý nhà nước, chưa đảm bảm bảo một quy trình liên thông, đồng bộ.

Lấy dẫn chứng về trường hợp của Công ty Lê Thành, Chủ tịch Nguyễn Thành Phong nói: “Các sở, ban, ngành cần phải đặt mình vào vị trí của doanh nghiệp để thấy được sự khó khăn của họ mới thấy bức xúc như thế nào. Các doanh nghiệp phải chờ đợi trong thời gian dài, gây ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư, xây dựng”, ông Phong nói và nhấn mạnh, chỉ một vấn đề nhỏ như trường hợp của Công ty Lê Thành mà kéo dài đến 11 tháng, trong khi hoàn toàn có thể giải quyết trong 1 tuần là do sự phối hợp của các sở trong việc giải quyết vấn đề cho doanh nghiệp.

Theo ông Phong, bất động sản là 1 trong 9 ngành dịch vụ quan trọng trong sự phát triển của Thành phố, nhưng thật trăn trở khi các báo cáo đều cho thấy doanh nghiệp bất động sản còn nhiều khó khăn, quy mô thị trường và nguồn cung giảm mạnh, hàng loạt doanh nghiệp giảm doanh thu và lợi nhuận, không đạt chỉ tiêu.

Từ thực tế trên, ông Nguyễn Thành Phong đã chỉ đạo các sở, ngành cần tổng hợp các ý kiến của doanh nghiệp để xử lý hoặc xin ý kiến Chính phủ, các bộ, ngành Trung ương xử lý.

“Tôi đề nghị làm ngay, phối hợp với Hiệp hội Bất động sản TP.HCM để hệ thống hóa lại các vướng mắc của doanh nghiệp, đề xuất giải pháp tháo gỡ”, ông Phong nói và nhấn mạnh, với đề xuất của 19 doanh nghiệp có dự án kéo dài, các ban ngành liên quan trực tiếp hình thành tổ công tác, đến ngày 30/4 năm nay phải cơ bản giải quyết xong.

Sớm có kết luận các dự án thuộc diện rà soát, thanh tra

TP.HCM có 158 dự án bất động sản liên quan đến đất công, thuộc diện phải rà soát do cơ sở pháp lý để ra quyết định chưa chính xác.

Đến nay, đã có 124 dự án được vận hành trở lại kể từ tháng 3/2019, nhưng trên thực tế, nhiều dự án vẫn chưa thực sự được hoạt động bình thường.

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền rà soát tính pháp lý của các dự án là rất cần thiết, để các chủ đầu tư chấn chỉnh lại hoạt động đầu tư, kinh doanh và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, không để thất thoát nguồn thu ngân sách.

Thế nhưng, quá trình rà soát, thanh tra đã tác động đến hoạt động sản xuất – kinh doanh của nhiều chủ đầu tư, người mua nhà, nhà đầu tư thứ cấp và cả môi trường kinh doanh.

HoREA đề nghị UBND Thành phố phối hợp với các cơ quan Trung ương sớm có kết luận đối với các dự án thuộc diện rà soát, thanh tra, để các chủ đầu tư chấp hành, trước hết là thực hiện các nghĩa vụ tài chính bổ sung với Nhà nước (nếu có) và được tiếp tục triển khai thực hiện dự án để giảm bớt khó khăn cho doanh nghiệp, giúp bổ sung nguồn cung sản phẩm cho thị trường bất động sản.

Theo Tăng Triển – Trọng Tín/ Báo Đầu tư Bất động sản

Link bài gốc: https://bds.tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/doanh-nghiep-dia-oc-tphcm-cho-cai-hen-thang-4-233195.html

Bài viết Doanh nghiệp địa ốc TP.HCM chờ cái hẹn tháng 4 đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Làm 10 năm, không mua nổi nhà nát ở ngoại thành 

Nếu như trước đây, bất động sản ở TP.HCM được phân chia theo từng khu vực: nội thành, vùng ven và ngoại thành, trong đó, nội thành và vùng ven được mặc định là nơi định cư của những người có thu nhập khá và cao, người có thu nhập thấp sẽ ra ngoại thành tìm đất vừa túi tiền của mình.

Nhưng trong khoảng một năm qua, giá nhà, đất ở TP.HCM liên tục tăng vô tội vạ, ngay cả ngoại thành cũng không còn chỗ an cư cho người thu nhập thấp.

10 năm trước, vợ chồng anh Lê Quang Danh sau khi tốt nghiệp đại học, từ tỉnh Bến Tre đến TP.HCM sinh sống. Anh Danh xin vào làm cho một công ty xây dựng với mức lương 15 triệu đồng/tháng, vợ anh làm giáo viên một trường trung học cơ sở ở Q.Phú Nhuận, lương 6 triệu đồng/tháng.

Ngoài công việc chính, vợ chồng anh không ngại “cày” thêm nhiều việc khác vào những khoảng thời gian trống. Mỗi năm, vợ chồng anh dư gần 100 triệu đồng.

Gần 10 năm, vợ chồng “nín đẻ” để tích góp tiền mua nhà. Cách nay sáu tháng, phát hiện vợ mang thai, tiền dành dụm được gần 900 triệu đồng, anh quyết định mua nhà để có chỗ cho vợ con ở, nhưng gần ba tháng trời quần nát các quận, huyện ngoại thành, anh vẫn không mua nổi mảnh đất cắm dùi. Số tiền vợ chồng anh dành dụm được quá bé nhỏ, bởi ngoài H.Củ Chi và H.Cần Giờ, giá nhà đất ở hầu hết các quận, huyện đều cao gấp 3-4 lần so với tiền anh tích góp được.

“Tôi chỉ dám tìm nhà nát để mua. Tôi “quần” từ H.Hóc Môn qua Q.12, vòng xuống Q.9, Q.Thủ Đức, H.Nhà Bè nhưng không thể kiếm được căn nào vừa giá. Gần 10 năm tích cóp, tiền dành dụm được của vợ chồng tôi như muối bỏ biển” – anh Danh thở dài.

Theo ghi nhận của chúng tôi, so với cách nay chỉ sáu tháng, giá nhà, đất tại TP.HCM đã có sự thay đổi mạnh. Về phân khúc căn hộ, ngoại trừ nhà ở xã hội, hầu như không còn căn hộ có giá 1,5 tỷ đồng trở xuống. Nhiều dự án ở quận, huyện ngoại thành thổi giá lên từ 30 – 40 triệu đồng/m2.

Thậm chí, tại Q.9, có dự án hàng chục ngàn căn hộ từng được định hướng là nhà cho người thu nhập thấp, nay đã biến thành căn hộ trung cấp với giá từ 1,5 tỷ đồng/căn.

Đối với phân khúc nhà phố, giá còn cao hơn, hầu như không có giá nhà, đất dưới 2 tỷ đồng/căn. Trên đường Đào Sư Tích (H.Nhà Bè), cách nay một năm, giá nhà thấp nhất khoảng trên dưới 1,7 tỷ đồng thì nay lên 3 – 4 tỷ đồng/căn. Đi gần hết đường Lê Văn Lương là xã Nhơn Đức, H.Nhà Bè, giáp ranh với xã Long Hậu, H.Cần Giuộc, tỉnh Long An, giá vẫn trên dưới 2,5 tỷ đồng/nền 80m2.

Gần một năm, chỉ chấp thuận chủ trương đầu tư một dự án

Theo tìm hiểu của chúng tôi, giá nhà đất tăng cao hiện nay có nguyên nhân từ việc khan hiếm hàng. Từ ngày 1/7/2015 (ngày Luật Nhà ở có hiệu lực) đến tháng 8/2018, do vướng các vấn đề thủ tục hành chính, TP.HCM có 126 dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp bị dừng các thủ tục đầu tư, tức đã có quyết định chủ trương đầu tư nhưng không làm được thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 để làm tiếp các thủ tục đầu tư xây dựng.

Từ sau ngày 7/3/2017 (ngày Chính phủ ra công văn 342/TTg-V.I về việc tạm dừng thực hiện thủ tục bán tài sản trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Quyết định số 09/2007/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ), có thêm khoảng 150 dự án nhà ở liên quan đến sử dụng quỹ đất công đã bị tạm dừng để rà soát các thủ tục đầu tư.

Đến tháng 3/2019, các cơ quan trung ương và TP.HCM đã công bố cho 124 dự án được tiếp tục hoạt động bình thường, nhưng theo tìm hiểu của chúng tôi, nhiều dự án đến nay vẫn chưa hoạt động.

Trong khi đó, trong năm 2018, UBND TP.HCM chấp thuận chủ trương đầu tư cho tám dự án và công nhận chủ đầu tư 19 dự án thì từ đầu năm 2019 đến nay, chỉ có một dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư và không có dự án nào được công nhận chủ đầu tư.

Báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM 9 tháng đầu năm 2019 cho thấy, tổng số nhà ở đủ điều kiện huy động vốn là 19.662 căn, trong đó, phân khúc cao cấp là 3.916 căn (chiếm 19,92%), phân khúc trung cấp là 4.275 căn (chiếm 21,75%), phân khúc bình dân là 11.471 căn (chiếm 58,33% tổng số nhà ở).

Con số này khiến nhiều người rất dễ nhầm tưởng giá nhà ở TP.HCM đang ở mức thấp vì nhà ở phân khúc bình dân đang chiếm số lượng cao nhất. Nhưng theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), việc phân loại nhà ở của một số dự án nhà ở hiện nay của Sở Xây dựng chưa phù hợp.

Cụ thể, có trường hợp 10.007 căn hộ của một dự án nhà ở cao cấp tại Q.9 lại được sở thống kê vào danh mục nhà ở bình dân. Do vậy, nếu thống kê đúng thực tế, phân khúc nhà ở cao cấp hiện nay phải chiếm tỷ trọng khoảng 70-80% tổng số nhà ở trên thị trường TP.HCM.

Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Trọng Hoàng, các dự án ở TP.HCM bị ách tắc liên tục trong khoảng ba năm gần đây và không có lối ra. Hiện nay, cơ quan nhà nước chỉ quản lý được thị trường bất động sản về mặt số lượng dự án, căn hộ, quy mô, chưa quản lý được giá giao dịch. Theo quy luật, khi thị trường khan hiếm nguồn cung thì giá bị đẩy lên cao. Nhưng nếu giá bị đẩy lên quá cao mà không kiểm soát được thì sẽ rất nguy hiểm, thị trường có thể “vỡ trận”, kéo theo rất nhiều hệ lụy.

Tình trạng thiếu sản phẩm nhà ở thương mại bình dân hiện nay dẫn đến giá nhà đất tăng cao, làm cho số đông người thu nhập thấp không có được nhà ở. Nếu cơ quan chức năng không nhanh chóng khai thông, tình trạng đầu cơ, làm giá sẽ càng nghiêm trọng hơn – Chủ tịch Hiệp Hội Bất động sản TP.HCM.

Theo Phan Trí/ Báo Phụ nữ TP.HCM

Bài viết Bất động sản tại TP.HCM đang bị ‘làm giá’ vì khan hiếm nguồn cung đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.