Trước khi thông tin Ngân hàng Nhà nước nới room tín dụng được công bố, thị trường bất động sản ghi nhận lực hấp thụ suy giảm mạnh. Theo báo cáo của DKRA, tại TP. HCM chỉ có 117 căn hộ chung cư được bán ra trong tháng 8/2022, giảm đến 78% so với tháng trước đó và là mức “đáy” trong 3 năm qua. Có thể thấy rằng việc dòng vốn tín dụng bị “siết” đã ảnh hưởng trực tiếp đến số lượng giao dịch nói riêng và sự năng động của thị trường nói chung.

Theo bà Lê Thị Thanh Hằng, CEO sàn giao dịch bất động sản VietnamGroove, việc nới room tín dụng sẽ có những tác động khác nhau đến các chủ đầu tư, nhà đầu tư và người mua với nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, tác động nhìn chung là tích cực, có tác dụng như một liều thuốc trợ lực cho thị trường.

Bà Hằng cho rằng, đối với các chủ đầu tư uy tín, họ sẽ có điều kiện để tiếp cận nguồn tín dụng này để tiếp tục hoàn thiện các dự án còn dang dở. Làm được điều này cũng chính là các chủ đầu tư tự tạo ra lợi thế bứt phá cho chính mình trong tình hình khó khăn chung nhưng nhu cầu ở thực vẫn đang rất lớn.

“Với các nhà đầu tư, chúng tôi đánh giá rằng có những người đang mang tâm lý FOMO (Fear of Missing Out) – sợ cơ hội sẽ qua đi và không thể tận dụng được. Những người này có thể mang niềm tin rằng kinh tế vĩ mô đang duy trì được đà hồi phục sau đại dịch, một giai đoạn tăng trưởng mới đang bắt đầu.

Vậy nên, họ sẽ tìm cách dùng đòn bẩy tài chính sớm và phù hợp nhất để hướng đến các mục tiêu lợi nhuận về sau. Xét các dữ liệu thực tế của các hoạt động kinh tế trong thời gian vừa qua thì niềm tin đó có thể hiểu được. Mới đây, Quỹ tiền tệ quốc tế (IMF) cũng đã cho biết Việt Nam là quốc gia duy nhất tại châu Á được nâng mức dự báo tăng trưởng trong năm nay”, bà Hằng nêu.

Trong khi đó, CEO VietnamGroove đánh giá, người mua nhà với nhu cầu ở thực cũng sẽ có thêm điều kiện để đạt được giấc mơ an cư. Khi giá bất động sản vẫn duy trì đà tăng (phân khúc căn hộ tăng trung bình khoảng 5-10%/năm) thì người mua ở thực sẽ có những động thái nhằm nỗ lực mua nhà sớm nhất có thể.

Nhìn rộng hơn, việc nới room tín dụng được vị chuyên gia này nhận định sẽ từng bước khiến thị trường bất động sản sôi động trở lại. Theo đó, thị trường địa ốc vẫn sẽ tiếp tục gia tăng sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài đến từ Nhật Bản, Trung Quốc, Hàn Quốc, Mỹ hay châu Âu. Bản thân thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang thu hút mạnh vốn FDI, đạt 3,3 tỷ USD trong 8 tháng đầu năm nay (so với gần 1,6 tỷ USD cùng kỳ năm ngoái).

“Dù vậy, chúng tôi nhận định rằng những tác động tích cực sẽ không diễn ra quá nhanh mà cần có thời gian phù hợp. Một nguyên nhân quan trọng là nguồn vốn tín dụng mới sẽ được ưu tiên cho các lĩnh vực sản xuất, dịch vụ. Còn bất động sản vẫn là lĩnh vực đang được các cơ quan chức năng có thẩm quyền theo sát các diễn biến nhằm điều tiết dòng tín dụng một cách thận trọng và hiệu quả nhất”, bà Hằng nhấn mạnh.

Kỳ Hoa – Hạnh Nhiên

Bài viết Chủ đầu tư bất động sản có thêm cơ hội tạo lợi thế bứt phá đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Doanh nghiệp không nên phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng ngân hàng

Trong nhiều phát ngôn gần đây, đại diện Ngân hàng Nhà nước đã khẳng định không có văn bản siết chặt tín dụng đối với bất động sản. Tuy nhiên, trên thực tế, ngay từ đầu năm 2022, các ngân hàng thương mại đã hạn chế cho vay bất động sản. Điều này đã ảnh hưởng tiêu cực tới thị trường, khiến nhiều doanh nghiệp rơi vào tình cảnh “đói vốn”.

Trong Diễn đàn “Tháo gỡ điểm nghẽn về chính sách và nguồn vốn để nâng cao hiệu quả thị trường bất động sản”, diễn ra vào ngày 13/9, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế nhận định: Năm 2022, câu chuyện về dòng vốn doanh nghiệp đang là chủ đề rất nóng của nền kinh tế.

Theo ông Lực, hiện nay, nhiều đơn tổ chức đánh giá bất động sản đang tiềm ẩn nhiều rủi ro, nên các tổ chức tín dụng, ngân hàng đang rất thận trọng trong vấn đề giải ngân vốn, và điều này khiến cho các doanh nghiệp khó tiếp cận hơn vốn vay từ kênh này.

Tuy nhiên, theo ông Lực, không nên đánh đồng tất cả các phân khúc bất động sản đều rủi ro như nhau, mà phải chia rui ro theo từng phân khúc như bất động sản nhà ở, bất động sản công nghiệp và bất động sản văn phòng cho thuê, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng…

Với riêng bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, ông Lực cho rằng các doanh nghiệp trông chờ tín dụng ngân hàng, vì rủi ro hơn phân khúc khác, pháp lý lại chưa tốt.

Hơn nữa thông thường các nước khác, phân khúc này huy động vốn từ nhà đầu tư và quỹ đầu tư trong và ngoài nước để họ đẩy mạnh đầu tư vào Việt Nam trong bối cảnh dòng vốn từ tín dụng của chúng ta đang chặt chẽ hơn so với các năm trước.

Dù vậy, TS Cấn Văn Lực cho rằng, các doanh nghiệp không nên phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn tín dụng. Thay vào đó có thể lựa chọn các kênh huy động vốn khác ví dụ từ trái phiếu doanh nghiệp, cổ phiếu với doanh nghiệp bất động sản niêm yết, từ các quỹ đầu tư nước ngoài, ví dụ cả từ vốn tham gia dự án đầu tư công.

Trên thực tế, năm 2021, trái phiếu doanh nghiệp phát triển tương đối tốt, tổng phát hành 850.000 tỷ đồng, gần bằng vốn ngân hàng. Tuy vậy, để thúc đẩy trái phiếu doanh nghiệp, Chính phủ sớm ban hành Nghị định 53 sửa đổi thì sẽ tạo kênh dẫn vốn vô cùng quan trọng cho doanh nghiệp.

Ngoài ra doanh nghiệp cũng thu hút FDI, việc này khó nhưng theo tôi đã đến lúc doanh nghiệp bất động sản cần nâng tầm mình lên, nếu doanh nghiệp Việt Nam quan ngại tiếp cận doanh nghiệp FDI thì bao giờ chúng ta mới lớn được

“Nếu chỉ trông mong vào 1 nguồn vốn ngân hàng thì không thể đáp ứng được nhu cầu vốn. Nên theo tôi, doanh nghiệp Việt Nam nên mạnh dạn để huy động vốn từ các kênh khác ngoài kênh vốn từ các ngân hàng”, ông Lực nói thêm.

Phát triển các quỹ đầu tư

Bên cạnh dòng vốn đến từ tín dụng ngân hàng, thì trái phiếu trước đây cũng là một kênh huy động vốn hiệu quả của nhóm doanh nghiệp bất động sản.

Tuy nhiên, trước một vài “scandal” gần đây, và sự kiểm soát chặt chẽ của Bộ Tài chính trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nhất là nhóm ngành bất động sản đã khiến các doanh nghiệp này chùn bước.

Hậu quả, trong vài tháng gần đây, rất hiếm thấy có doanh nghiệp bất động sản nào phát hành trái phiếu, thậm chí có tháng còn không có lấy một doanh nghiệp thuộc nhóm này.

Nhận định về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng: Phát hành trái phiếu là công cụ quan trọng có tác dụng với doanh nghiệp, hiện nay các hoạt động phát hành trái phiếu đang bị trục trặc, hiện hoạt động này đang bị cầm chừng và nhỏ giọt.

Ông Đính cho rằng, một trong các vấn đề là quy định pháp luật và niềm tin của thị trường, của nhà đầu thứ cấp tham gia vào trong thị trường này. Hiện nay các quy định pháp luật về phát hành trái phiếu chúng ta đã phát hiện vấn đề chưa ổn và cho chỉnh sửa.

Như Nghị định 153/NĐ-CP về chào bán giao dịch trái phiếu doanh nghiệp, Chính phủ đã cho chỉnh lại để tạo ra sự quản lý thông thoáng hơn, có sự giám sát tốt hơn, đặc biệt là để bảo vệ lợi ích cho nhà đầu tư và trong hạn chế rủi ro để tạo niềm tin cho họ.

“Việc sửa các quy định này chưa hoàn thành. Tôi mong muốn cần đẩy nhanh, ban hành các quy định để tạo các hành lang…. nhằm tạo niềm tin cho các nhà đầu tư để tiếp tục thúc đẩy hoạt động phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản có hiệu quả, tốt hơn trong tương lai gần”, ông Đính nói.

Đối với các dòng vốn, chúng ta phải có nhiều cấu trúc, tuy nhiên hiện ngân hàng đã nới “room”, mặc dù không nhiều chỉ vài trăm nghìn tỷ, số đó không thấm tháp gì với thị trường bất động sản.

Tuy nhiên phải hết sức cân nhắc, dòng vốn không nên dễ dãi đưa vào những hoạt động không mang lại lợi ích thiết thực cho xã hội.

Việt Nam cần phải cân nhắc các dòng vốn, đối với các dự án có tính chất có ích cho xã hội, phải phù hợp nhu cầu sử dụng khai thác kinh doanh thì chúng ta cho tiếp cận. Tiếp theo là các dự án sắp hoàn thành thì phải tạo điều kiện để nó tiếp tục hoạt động, để tạo lại lợi ích cho cả doanh nghiệp, xã hội và nền kinh tế.

Vấn đề nữa chúng ta phải tạo nhiều kênh đầu tư, nhiều kênh đầu tư hiệu quả mà chúng ta chưa sử dụng như: Quỹ đầu tư, quỹ ủy thác, quỹ tín thác… trên thế giới đã làm rất nhiều, nhưng ở Việt Nam chưa thành hiện thực.

“Do đó, tôi kiến nghị cần có giải pháp thúc đẩy hoạt động của các loại quỹ này ở thị trường bất động sản Việt Nam”, ông Đính nhấn mạnh.

Đồng tình với nhận định này, ông Vũ Văn Thành, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tập đoàn VNGroup cho rằng: Khi doanh nghiệp có được nguồn vốn vay từ phát hành trái phiếu đồng nghĩa là doanh nghiệp phải có tài sản thế chấp và doanh nghiệp sẽ được cấp một hạn mức cho vay.

Qua nguồn vốn vay đó, doanh nghiệp sẽ có điều kiện để triển khai các dự án, tuy nhiên, trong quá trình thực thi nếu ngân hàng dừng không cấp vốn sẽ khiến dự án có rủi ro và sẽ khiến doanh nghiệp sẽ rơi vào tình thế khó khăn.

“Vì thế, chúng tôi đề nghị một số điểm như: Trong điều phối tín dụng ngân hàng và trái phiếu đối với hoạt động kinh tế xã hội cố gắng cân bằng. Ngoài ra, nếu có biến động về điều hành tài chính thì cần có thông báo, cảnh báo để cho doanh nghiệp để có giải pháp ứng phó, chuẩn bị nguồn vốn khác phù hợp”, ông Thành nói.

Việt Vũ | Nhà báo & Công luận

Bài viết Doanh nghiệp bất động sản không nên phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng ngân hàng đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

VP Bank yêu cầu vốn tự có của nhà đầu tư phải đáp ứng 3.800 tỷ đồng (tăng hơn so với mức của UBND tỉnh Tiền Giang đã phê duyệt là 2.787 tỷ đồng chênh lệch 1.013 tỷ đồng). Nhà đầu tư đã trao đổi có thể đáp ứng đến mức 3.400 tỷ nhưng ngân hàng vẫn chưa thống nhất. Ngoài ra, VP Bank xác định còn thiếu 882 tỷ đồng mới đủ vốn thu xếp cho dự án.

Hiếm có một công trình hạ tầng giao thông theo hình thức PPP nào lại gặp nhiều khó khăn về nguồn vốn tín dụng như dự án đầu tư xây dựng đường cao tốc Trung Lương – Mỹ Thuận do UBND tỉnh Tiền Giang làm Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Thực hiện chỉ đạo của Thường trực Chính phủ liên tiếp tại thông báo số 99/TB-VPCP ngày 18/3/2019 và số 272/TB-VPCP ngày 2/8/2019 về các giải pháp tháo gỡ các khó khăn của dự án cao tốc Trung Lương – Mỹ Thuận, nhà đầu tư đã chủ động làm việc với Hội đồng nghiệm thu Nhà nước, Kiểm toán Nhà nước, Thanh tra Thuế để rà soát các tồn tại trước đây của dự án và tham vấn ý kiến để khắc phục, điều chỉnh; Cơ quan CSĐT – Bộ Công An nhằm khoanh vùng những sai phạm của thành viên nhà đầu tư là Công ty Yên Khánh. Bàn giao Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền từ Bộ GTVT sang UBND tỉnh Tiền Giang; ký kết phụ lục hợp đồng số 02 ngày 8/5/2019 với Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh lãi suất ngân hàng phù hợp với thông tư 88/2018/TT-BTC.

Trên cơ sở ý kiến của Kiểm toán Nhà nước, Thanh tra thuế đã loại bỏ các nhà đầu tư “0 đồng” là Công ty Yên Khánh, Hoàng An, Thắng Lợi.

Hiện tại, chỉ còn 3 nhà đầu tư là Công ty Cầu đường CII, Tuấn Lộc và B.M.T, đồng thời đã được Sở Kế hoạch- Đầu tư TP.HCM điều chỉnh giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.

Vào các ngày 2/8/2019 và 9/8/2019, trên cơ sở ý kiến của Hội đồng Nghiệm thu Nhà nước, Kiểm toán Nhà nước và ý kiến thẩm định của Bộ GTVT, UBND tỉnh Tiền Giang đã phê duyệt điều chỉnh dự án và ký kết phụ lục hợp đồng điều chỉnh dự án với nhà đầu tư, doanh nghiệp dự án.

Đến nay, nhà đầu tư đã huy động góp vốn chủ sở hữu và đưa vào dự án 2.500 tỷ đồng tham gia vào dự án, ứng trước chi phí giải phóng mặt bằng cho tỉnh Tiền Giang để triển khai. Hiện tại, dự án đã đạt được khoảng 30% khối lượng công trình sau 3 tháng, tăng hơn 10% so với khối lượng thực hiện trong 10 năm trước đây.

Trước đó, ngày 23/7/2019, nhà thầu ngừng thi công để đòi nợ để giải quyết tình trạng này, chủ đầu tư và nhà thầu thi công dự án cao tốc Trung Lương – Mỹ Thuận đã làm việc với UBND tỉnh Tiền Giang và đã thống nhất rằng nếu dự án không có vốn, không còn cách nào khác, buộc phải tạm dừng thực hiện dự án.

Cũng trong buổi làm việc này, ông Lưu Xuân Thủy, Phó Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần BOT Trung Lương – Mỹ Thuận, nói những vướng mắc này đã “vượt ra khỏi khả năng của doanh nghiệp dự án” và “vượt ra khỏi sức chịu đựng của các nhà thầu” nên họ buộc phải đưa ra một kế hoạch dự kiến cho việc dừng dự án.

Những ngày này dù trời mưa nhưng trên công trường xây dựng đoạn cao tốc Trung Lương – Mỹ Thuận (Tiền Giang) có cả trăm công nhân miệt mài thi công các hạng mục như gia cố nền đường, đóng cọc nhồi với tâm trạng “vừa thi công vừa ngóng tiền”.

Điều đáng nói là, nguồn vốn của các nhà thầu đã cạn kiệt nếu không sớm khơi thông vốn tín dụng và khoản hỗ trợ từ ngân sách nhà nước 2.186 tỷ đồng trong tháng này dự án sẽ đứng lại trong vài ngày tới, biến mục tiêu thông tuyến vào cuối năm 2020 thành mục tiêu xa vời.

Ông Mai Mạnh Hồng, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần BOT Trung Lương – Mỹ Thuận lo lắng nói: “Chỉ còn hơn 1 năm, khối lượng công việc còn lại nhiều như núi, chúng tôi đã tính toán cả thời gian xử lý nền đất yếu, lường trước khó khăn của việc vận chuyển vật liệu… thế nên đã lên kế hoạch phần việc cho từng tuần, từng tháng, thậm chí mỗi ngày phải làm được khối lượng việc ra sao mới kịp. Ủy ban Thường vụ Quốc hội phê duyệt nguồn vốn ngân sách mà Chính phủ trình lúc nào thì ngay lập tức lúc đó tất cả đồng loạt triển khai. Không thể chậm hơn được nữa. Hết thời gian rồi”.

Sau hơn 3 tháng tái khởi động dự án, các nhà thầu nỗ lực hết sức nhưng đang khó khăn rất lớn. Đó là nguồn vốn ngân sách cho dự án đã được xác định nhưng bao giờ mới được Quốc Hội thông qua?! Trong khi đó, vốn vay tín dụng từ các ngân hàng còn đang soi xét chưa định rõ việc thẩm định cho vay.

Liên quan về nguồn vốn, ông Mai Mạnh Hồng, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần BOT Trung Lương – Mỹ Thuận cho biết, thời gian tới, nếu dự án không được xác định nguồn vốn thì khả năng chúng tôi sẽ dừng thi công để đề nghị tỉnh Tiền Giang báo cáo Chính phủ và Quốc hội xác định lại thời gian thông tuyến chứ không thể vào năm 2020 được, còn việc hoàn thành dự án vào năm 2021 cũng tùy thuộc vào nguồn vốn đầu tư. Như vậy trách nhiệm cam kết thông tuyến vào năm 2020 với 20 triệu người dân ĐBSCL là việc của Bộ GTVT, chứ chúng tôi đã nỗ lực hết sức trong thời gian qua.

Về nguồn vốn ngân sách nhà nước, được biết Chính phủ đã có các tờ trình xin ý kiến Ủy ban Thường vụ Quốc hội thông qua 2.186 tỷ đồng hỗ trợ dự án sử dụng nguồn tăng thu ngân sách trung ương năm 2018, nhưng đến nay vẫn chưa có ý kiến chấp thuận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội nên chưa thể xác định được kế hoạch bố trí vốn, thời gian giải ngân vốn để làm cơ sở đảm bảo phương án tài chính của dự án, phương án vay vốn.

Với sự quyết tâm của nhà đầu tư, sự hỗ trợ quyết liệt của tỉnh Tiền Giang thì khả năng thông tuyến 2020 là hoàn toàn khả thi nhưng nguồn vốn của ngân sách Nhà nước phải được bố trí ngay trong tháng 9 này và các thủ tục giải ngân không bị vướng.

Ông Mai Mạnh Hồng cho biết thêm, ngày 15/8/2019 Bộ Tài chính thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ trình; Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã thông qua phương án phân bổ nguồn vốn cho dự án Trung Lương – Mỹ Thuận. Dự kiến nội dung này, Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ họp và quyết định tại kỳ họp tháng 9/2019.

Thời gian đã trôi về những ngày cuối tháng 8, để triển khai thành công dự án, việc khơi thông nguồn vốn từ Ngân sách Nhà nước đến nguồn vốn vay tín dụng là yếu tố then chốt nhằm xác định khả năng thông tuyến trong năm 2020 hay không. Thường trực Chính phủ đã chỉ đạo, Ngân hàng Nhà nước đã có ý kiến cụ thể, thế nhưng ngân hàng thương mại vẫn áp đặt các “quyền lực mềm” dẫn đến dự án quan trọng này có nguy cơ kéo dài và chưa biết đến bao giờ mới thông tuyến.

Theo Quốc Hùng – Lương Thiện/ SGGPO

Bài viết Dự án cao tốc Trung Lương – Mỹ Thuận: Ngân hàng chưa thể thu xếp vốn đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.