Trong 2 năm đối mặt với đại dịch COVID-19, dù phải đối mặt với rất nhiều khó khăn, nhất là trong giai đoạn giãn cách xã hội, thế nhưng, thị trường bất động sản vẫn có nhịp tăng rất mạnh. Thậm chí, có thời điểm, bất động sản là kênh đầu tư “nóng”, khi người người, nhà nhà đổ xô đi đầu tư đất đai, nhà cửa.

Doanh nghiệp bất động sản gặp khó vì “tắc” vốn tín dụng

Tại thời điểm đó, rất nhiều dự báo cho rằng, nếu dịch bệnh được kiểm soát và kinh tế được khôi phục trở lại, chắc chắn bất động sản sẽ có đà bứt phá rất nhanh.

Ở thời điểm hiện tại, khi 2 tiêu chí dịch bệnh được kiểm soát và kinh tế đã có đà hồi phục, thế nhưng, thị trường bất động sản lại đảo chiều theo chiều hướng tiêu cực. Một số ý kiến bi quan hơn, lo ngại thị trường rơi vào cảnh suy thoái giống như giai đoạn 2007 – 2008.

Trao đổi với phóng viên Báo Nhà báo & Công luận, ông Đỗ Thế Anh – đại diện truyền thông của một doanh nghiệp bất động sản, đang phát triển một số dự án nhà ở thương mại tại TP.HCM cho biết: Các doanh nghiệp đang “bế tắc” vì thiếu vốn.

Theo ông Thế Anh, khi phát triển dự án, doanh nghiệp bất động sản có nhiều cách để huy động vốn, như dòng vốn tín dụng, huy động vốn từ chứng khoán, trái phiếu, hoặc huy động thông qua các đợt mở bán.

Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, tín dụng, trái phiếu bị siết chặt, trong khi chứng khoán sụt giảm liên tục. Điều này dẫn đến việc các doanh nghiệp thiếu vốn và không thể tiếp tục dự án.

“Chúng tôi hiện đang phát triển 2 dự án, một trong 2 dự án đó đang xây dựng cầm chừng vì chưa có dòng vốn mới thay thế. Trong trường hợp dòng vốn tiếp tục bế tắc, có thể chúng tôi sẽ phải ngừng thi công dự án, cho đến khi nào được khơi thông”, vị này chia sẻ.

Đồng tình với quan điểm này, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cảnh báo, việc các doanh nghiệp thiếu vốn phát triển dự án có thể đưa thị trường rơi vào cảnh suy thoái. Đặc biệt, hiện nay, thị trường sụt sâu thanh khoản, thậm chí có thể bị mất thanh khoản.

Phân tích rõ hơn về điều này, ông Châu nói: Đã có hiện tượng các doanh nghiệp bất động sản đang thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh. Đơn cử như việc dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO.

Đồng thời, cũng có hiện tượng, các doanh nghiệp bất động sản phải tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động. Thậm chí, có doanh nghiệp giảm đến 50% lực lượng lao động, tác động đến vấn đề an sinh xã hội, hoặc phải giảm lương tác động đến cuộc sống người lao động.

Theo ông Châu, do tắc nguồn vốn tín dụng, tắc nguồn vốn trái phiếu, tắc cả nguồn vốn huy động từ khách hàng, nên một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản “đói vốn”, phải vay vốn ngoài xã hội với lãi suất rất cao, đầy rủi ro, hoặc phải bán bớt tài sản, dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu.

Có doanh nghiệp giảm 40% giá hợp đồng, điều này tạo cơ hội cho khách hàng mua với giá rẻ, nhưng có rủi ro do là sản phẩm hình thành trong tương lai.

Bên cạnh đó, việc bán dự án với “giá hời” có thể tạo lợi thế cho các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, trong đó có nhà đầu tư nước ngoài có cơ hội “thôn tính” có thể làm mất đi lợi thế của doanh nghiệp nội địa đang “thống lĩnh” thị trường bất động sản hiện nay.

Nhận diện mối nguy của thị trường bất động sản

Chủ tịch HoREA lo ngại thị trường bất động sản suy thoái giống như giai đoạn 2007 – 2008 là không hề thừa thãi. Bởi lẽ, thị trường đã có một số dấu hiệu giống thời kỳ đó.

Đơn cử như trước khi rơi vào suy thoái và khủng hoảng, thị trường có xu hướng nóng sốt, và trong 3 quý đầu năm 2022 thị trường bất động sản cũng bị sốt giá nhà đất. Đây là điểm khá tương đồng.

Cụ thể, vào thời điểm 2007 thị trường bất động sản nóng sốt “bong bóng” và từ đầu năm 2008 thì bị “đóng băng”, đây cũng là năm khủng hoảng tài chính toàn cầu. Trong khi đó 2023 có nguy cơ xảy ra lạm phát, suy thoái kinh tế và ba quý đầu năm 2022 cũng bị sốt giá nhà đất (điểm khá tương đồng).

Tuy nhiên, trong giai đoạn hiện tại, một số vấn đề mới phát sinh đang đe dọa tới thị trường bất động sản, đó là việc tới năm 2023 – 2024 ước khoảng 790.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn. Điều này sẽ đang là mối nguy tới thị trường.

“Do đó, rất cần cơ chế, chính sách của Nhà nước tạo điều kiện để thị trường bất động sản vận hành thông suốt. Mặt tích cực hiện nay, doanh nghiệp đang nỗ lực mua lại trái phiếu trước thời hạn lên đến 142.000 tỷ đồng trong 9 tháng đầu năm 2022 để giảm “rủi ro” cho nhà đầu tư”, ông Châu cho biết.

Bên cạnh đó, còn một mối nguy nữa, chính là hàng tồn kho. Tính đến tháng 6/2022, 45 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán, ghi nhận khoảng 273.373 tỷ đồng hàng tồn kho chiếm quá nửa giá trị tài sản và đáng quan ngại đối với hàng tồn kho thuộc các dự án “dở dang”.

Trước những mối nguy nêu trên, ông Châu đề nghị Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước xem xét có thể nới trần (room) tín dụng thêm khoảng từ 1-2% để có thêm nguồn vốn tín dụng khoảng 100-200 ngàn tỷ đồng để hỗ trợ cho nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm.

Đồng thời, đề nghị Bộ Tài chính và Chính phủ xem xét, tạo điều kiện cho nhà đầu tư cá nhân không phải là “nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp” được đầu tư, mua trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với một tỷ lệ nhất định.

“Chính sách này sẽ thu hút nguồn vốn nhỏ lẻ nhàn rỗi trong xã hội và giúp cho người dân có thêm kênh đầu tư trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, nhất là Nghị định 65/2022/NĐ-CP đã có các quy định rất chặt chẽ đối với doanh nghiệp phát hành trái phiếu riêng lẻ”, ông Châu nói.

Bất động sản sẽ rất khó khăn

Trong phiên chất vấn trước Quốc hội mới đây, ông Nguyễn Thanh Nghị – Bộ trưởng Bộ Xây dựng dự báo thị trường trong thời gian tới sẽ khó khăn, một phần nguyên nhân là do siết chặt tín dụng.

“Việc kiểm soát dòng vốn đầu tư vào bất động sản chưa chặt chẽ, tiềm ẩn rủi ro. Cơ cấu nguồn vốn bất động sản còn hạn chế. Nguồn cung vốn trung và dài hạn cũng chưa có. Quý III, các doanh nghiệp gặp khó khăn trong tiếp cận bất động sản”, ông Nghị nói.

Giải thích lý do cần kiểm soát tín dụng bất động sản, bà Nguyễn Thị Hồng – Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cho biết: Thị trường này cần huy động nguồn lực qua nhiều kênh vốn để phát triển, như vốn đầu tư trực tiếp, chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, vốn tự có của doanh nghiệp, người dân… Nói cách khác, vốn tín dụng chỉ là một kênh trong số các nguồn lực cần có để thị trường bất động sản phát triển.

Bà Hồng cũng nhắc lại mục tiêu điều hành chính sách tiền tệ, ổn định kinh tế vĩ mô, đảm bảo an toàn vốn cho các tổ chức tín dụng là ưu tiên hàng đầu.

Các công cụ, giải pháp tín dụng cho bất động sản sẽ được cân nhắc trong tổng thể công cụ khác, để đạt mục tiêu của chính sách tiền tệ. Ví dụ, giai đoạn cần ưu tiên kiểm soát lạm phát, đảm bảo an toàn hệ thống ngân hàng thì mở rộng tín dụng cho bất động sản sẽ gây khó khăn cho Ngân hàng Nhà nước trong đạt mục tiêu chính sách tiền tệ.

Ngoài ra, tín dụng bất động sản cũng tiềm ẩn rủi ro, bởi vốn lĩnh vực này thường là dài hạn, số tiền huy động lớn, trong khi đặc tính huy động của ngân hàng là vốn ngắn hạn. Vì thế, nếu không tổ chức, điều tiết tốt sẽ đối diện với rủi ro thanh khoản, khó khăn trong chi trả cho người dân.

“Điều hành tín dụng cho bất động sản vì thế phải cân nhắc, thận trọng”, bà Nguyễn Thị Hồng nhấn mạnh.

Việt Vũ | Nhà báo & Công luận

Bài viết Thị trường bất động sản: Tiềm ẩn nhiều nguy cơ suy thoái đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Ông Lê Hoàng Châu phân tích: Thị trường có thể rơi vào suy thoái, điều này thể hiện qua nhiều tín hiệu tiêu cực đang được thực hiện.

Thứ nhất, một số Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đang thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh. Đơn cử như việc dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO.

“Điều này sẽ tác động đến sự phục hồi và tăng trưởng của nền kinh tế, trực tiếp làm giảm nguồn thu ngân sách Nhà nước”, ông Châu nói.

Thứ hai, một số Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản phải tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động. Thậm chí, có doanh nghiệp giảm đến 50% lực lượng lao động, tác động đến vấn đề an sinh xã hội, hoặc phải giảm lương tác động đến cuộc sống người lao động.

Thứ ba, do tắc nguồn vốn tín dụng, tắc nguồn vốn trái phiếu, tắc cả nguồn vốn huy động từ khách hàng, nên một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản “đói vốn”, phải vay vốn ngoài xã hội với lãi suất rất cao, đầy “rủi ro”, hoặc phải bán bớt tài sản, dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu.

Có doanh nghiệp giảm 40% giá hợp đồng, điều này tạo cơ hội cho khách hàng mua với giá rẻ, nhưng có “rủi ro” do là sản phẩm hình thành trong tương lai.

Bên cạnh đó, việc bán dự án với “giá hời” có thể tạo lợi thế cho các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, trong đó có nhà đầu tư nước ngoài có cơ hội “thôn tính” có thể làm mất đi “lợi thế” của doanh nghiệp nội địa đang “thống lĩnh” thị trường bất động sản hiện nay.

Do đó, ông Châu đề nghị Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước xem xét có thể nới trần (room) tín dụng thêm khoảng từ 1-2% để có thêm nguồn vốn tín dụng khoảng 100-200 nghìn tỷ đồng để hỗ trợ cho nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm.

Đồng thời, đề nghị Bộ Tài chính và Chính phủ xem xét, tạo điều kiện cho nhà đầu tư cá nhân không phải là “nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp” được đầu tư, mua trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với một tỷ lệ nhất định.

“Chính sách này sẽ thu hút nguồn vốn nhỏ lẻ nhàn rỗi trong xã hội và giúp cho người dân có thêm kênh đầu tư trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, nhất là Nghị định 65/2022/NĐ-CP đã có các quy định rất chặt chẽ đối với doanh nghiệp phát hành trái phiếu riêng lẻ”, ông Châu nói.

Ông Châu cũng đề nghị Bộ Tài chính và Chính phủ xem xét, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp có quy mô lớn, có uy tín thương hiệu, công ty đại chúng, công ty niêm yết trên sàn chứng khoán được xếp hạng tín nhiệm thì được phát hành riêng lẻ chào bán cho nhà đầu tư cá nhân không phải là “nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp”.

Trước mắt, để đảm bảo cho các nhà đầu tư cá nhân chưa đủ điều kiện “nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp” có thể tham gia đầu tư trái phiếu doanh nghiệp, HoREA đề nghị quy định cho phép các nhà đầu tư cá nhân này được ủy thác cho công ty chứng khoán, các tổ chức đảm bảo năng lực bằng các hợp đồng thương mại để đầu tư trái phiếu theo quy định.

“Như vậy thì mới phát huy được hiệu quả nguồn vốn đầu tư trái phiếu, cũng như đảm bảo “rủi ro” cho các nhà đầu tư cá nhân khi ủy thác đầu tư thông qua các tổ chức chuyên nghiệp có năng lực theo quy định”, ông Châu nhấn mạnh.

Ngoài ra, ông Châu mong muốn xem xét “có kết luận dứt điểm” các dự án sử dụng quỹ đất có nguồn gốc “đất công”, hoặc do cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước, hoặc do di dời cơ sở sản xuất ô nhiễm đã bị dừng triển khai từ năm 2017 đến nay, hoặc do thực hiện công tác rà soát pháp lý. Trong đó, TP HCM có 64 dự án, để tăng nguồn cung nhà ở và tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án.

Trước đó, trong phiên trả lời chất vất trước Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị đã dự báo thị trường bất động sản sẽ còn khó khăn do việc xây dựng dự án bất động sản tại hầu hết địa phương đều khó khăn dẫn đến nguồn cung nhà ở sụt giảm, nguồn cung quá thiếu và quá thừa so với nhu cầu.

Cơ cấu sản phẩm nhà ở bất hợp lý, số nhà ở thương mại có giá phù hợp với đa số người dân còn thiếu, nhà ở xã hội, nhà công nhân cũng thiếu, đặc biệt là nhà ở cho người thu nhập thấp, trung bình “còn thiếu trầm trọng”.

Giá nhà cao hơn nhiều so với thu nhập của người dân. Việc kiểm soát dòng vốn đầu tư vào bất động sản chưa chặt chẽ, tiềm ẩn rủi ro. Cơ cấu nguồn vốn bất động sản còn hạn chế. Nguồn cung vốn trung và dài hạn cũng chưa có.

Trong quý III/2022, người mua nhà gặp khó khăn trong tiếp cận nhà ở phù hợp với nhu cầu. Vẫn còn tình trạng đầu cơ, găm hàng bất động sản. Thị trường bất động sản còn thiếu công khai, minh bạch do hệ thống thông tin chưa được cập nhật đầy đủ.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng khẳng định, nếu thực hiện đồng bộ các giải pháp thì thị trường bất động sản sẽ dần cải thiện, ổn định, hướng tới mục tiêu phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững và đặt ra mục tiêu đến năm 2025 thực hiện được 570.000 căn hộ nhà ở xã hội.

Việt Vũ | Nhà báo & Công luận

Bài viết Nhiều tín hiệu tiêu cực chi phối thị trường, bất động sản Việt Nam có thể rơi vào suy thoái đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.