Đối với chủ đầu tư nhà chung cư

Theo Nghị định 16, Điều 67 “Vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư đối với chủ đầu tư” quy định:

Phạt 80 – 100 triệu đồng đồng đối với một trong các hành vi sau: Kinh doanh vũ trường; không mở tài khoản hoặc mở tài khoản kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư không đúng quy định; không có hoặc chậm có văn bản đề nghị UBND cấp xã tổ chức hội nghị nhà chung cư khi đã tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu nhưng không đủ số người tham dự theo quy định;

Không có văn bản thông báo hoặc thông báo không đầy thông tin cho Sở Xây dựng nơi có dự án biết tên tài khoản, số tài khoản đã mở, tên tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản và kỳ hạn gửi tiền kinh phí bảo trì; không lập kế hoạch bảo trì hằng năm hoặc lập kế hoạch bảo trì hằng năm không đúng quy định; không có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có nhà chung cư biết để theo dõi sau khi đã bàn giao đầy đủ kinh phí bảo trì cho Ban quản trị chung cư;

Lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư không đủ điều kiện, năng lực theo quy định; bán, cho thuê chỗ để xe ô tô trong nhà chung cư không đúng quy định.

Phạt 200 – 260 triệu đồng đối với chủ đầu tư có một trong các hành vi: Không bố trí diện tích để làm nhà sinh hoạt cộng đồng theo theo tiêu chuẩn, quy chuẩn quy định; quản lý, sử dụng kinh phí quản lý vận hành không đúng quy định; không tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định; không lập biên bản quyết toán số liệu kinh phí bảo trì theo quy định.

Đối với ban quản trị nhà chung cư

Điều 69 “Vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư đối với ban quản trị nhà chung cư” nêu, phạt 60 – 80 triệu đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

Không có văn bản yêu cầu CĐT để bàn giao hồ sơ nhà chung cư theo quy định; Chậm hoặc không có văn bản đề nghị UBND cấp huyện yêu cầu CĐT phải bàn giao hồ sơ trong trường hợp CĐT không bàn giao hồ sơ nhà chung cư theo quy định; Không có văn bản đề nghị CĐT chuyển giao kinh phí bảo trì theo quy định;

Không có văn bản đề nghị UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư thực hiện cưỡng chế CĐT phải bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung theo quy định; Nhận bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư khi chưa có biên bản quyết toán số liệu kinh phí bảo trì theo quy định; Không bàn giao lại hồ sơ, sổ sách, giấy tờ đang quản lý cho Ban quản trị mới theo quy định.

Phạt 100 – 120 triệu đồng đối với một trong các hành vi gồm: Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung không đúng quy định; Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung; Tự quyết định mức giá dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư mà không thông qua hội nghị nhà chung cư; Không báo cáo hội nghị nhà chung cư về việc thu, chi theo quy định;

Thực hiện sai quy chế hoạt động hoặc sai quy chế thu chi tài chính đã được hội nghị nhà chung cư thông qua; Không lập tài khoản để nhận kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư của cả tòa chung cư theo quy định; Không thông báo công khai trên bảng tin của nhà chung cư về các khoản chi từ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định; Không lập kế hoạch bảo trì hàng năm hoặc lập kế hoạch bảo trì hàng năm nhưng không đầy đủ.

Biện pháp khắc phục là: Buộc có văn bản yêu cầu CĐT chung cư bàn giao hồ sơ nhà chung cư theo quy định; Buộc có văn bản đề nghị UBND cấp huyện yêu cầu CĐT bàn giao hồ sơ nhà chung cư;

Buộc có văn bản đề nghị CĐT chuyển giao kinh phí bảo trì; Buộc có văn bản đề nghị UBND cấp tỉnh nơi có chung cư thực hiện cưỡng chế CĐT bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung; Buộc quyết toán số liệu kinh phí bảo trì trước khi nhận bàn giao bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư;

Buộc bàn giao lại hồ sơ, sổ sách, giấy tờ đang quản lý cho Ban quản trị mới; Buộc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung đúng quy định; Buộc sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung nhà chung cư đúng công năng, mục đích; Buộc hủy bỏ quy định về giá dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư và tổ chức hội nghị nhà chung cư để thông qua giá dịch vụ quản lý, vận hành mới.

Đối với người sử dụng nhà chung cư

Điều 70 “Vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư đối với người sử dụng nhà chung cư” nêu:

Phạt 20 – 40 triệu đồng đối với một trong các hành vi sau đây: Gây thấm, dột căn hộ chung cư không thuộc quyền sở hữu, quản lý, sử dụng của mình; Sử dụng màu sắc sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư không đúng quy định về thiết kế, kiến trúc; Kinh doanh hàng hóa nguy hiểm gây cháy nổ, dịch vụ sửa chữa xe có động cơ hoặc dịch vụ giết mổ gia súc;

Kinh doanh nhà hàng, karaoke, quán bar tại phần diện tích dùng để kinh doanh của nhà chung cư nhưng không đảm bảo yêu cầu về cách âm, phòng cháy, chữa cháy theo quy định; Hoạt động kinh doanh tại phần diện tích không dùng để kinh doanh của nhà chung cư theo định; Sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở.

Phạt 60 -80 triệu đồng đối với một trong hành sau đây: Chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật; lấn chiếm không gian xung quanh, lấn chiếm các phần thuộc sở hữu chung hoặc lấn chiếm các phần thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức; tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong nhà chung cư; sử dụng sai mục đích phần diện tích thuộc sở hữu chung hoặc phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư hỗn hợp.

Đối với các hành vi trên, biện pháp khắc phục hậu quả là: Buộc khôi phục tình trạng ban đầu với hành vi điểm a, điểm b khoản 2 Điều này; Chuyển kinh doanh hàng hóa nguy hiểm gây cháy nổ ra khỏi địa bàn dân cư hoặc buộc không sử dụng dịch sửa chữa xe có động cơ hoặc buộc không doanh dịch vụ giết mổ gia súc ở khu vực nhà chung cư.

Buộc đảm bảo yêu cầu về cách âm, phòng cháy, chữa cháy theo quy định; Buộc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích để ở; Buộc trả lại phần diện tích và các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung; Buộc sử dụng đúng phần diện tích thuộc sở hữu chung hoặc phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư hỗn hợp.

Bài viết Từ tháng 2/2022, loạt quy định xử phạt mới về nhà chung cư có hiệu lực đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Trong điều kiện dịch bệnh COVID-19 diễn biến phức tạp, gây ảnh hưởng lớn đến thu nhập của người dân, TP đã có chính sách an sinh xã hội miễn giảm tiền nước sinh hoạt, miễn giảm học phí. Tuy nhiên chưa có chính sách miễn giảm phí dịch vụ chung cư các khu đô thị.

Do đó, cử tri đề nghị TP quan tâm, với vai trò quản lý nhà nước để điều tiết các khoản phí hỗ trợ cho người dân trên địa bàn TP.

Trả lời vấn đề này, UBND TP Hà Nội cho biết, theo quy định về phí, lệ phí thì tại Điều 2 Thông tư số 85/2019 của Bộ Tài chính quy định về danh mục 21 khoản phí thuộc thẩm quyền của HĐND cấp tỉnh, trong đó không có phí dịch vụ chung cư.

Ngoài ra, quy định về giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được quy định tại Điều 106 Luật Nhà ở số 65/2014.

Theo UBND TP Hà Nội, kiến nghị về miễn, giảm phí dịch vụ chung cư các khu đô thị trên địa bàn TP chưa có căn cứ pháp lý để thực hiện.

Đầu năm 2017, UBND TP ban hành Quyết định 243 về công bố khung giá dịch vụ nhà chung cư trên địa bàn TP. Trong đó quy định khung giá cụ thể đối với loại nhà chung cư có thang máy từ 1.200-16.500 đồng/m2/tháng và loại nhà chung cư không có thang máy từ 700-5.000 đồng/m2/tháng.

Bên cạnh đó, tại Điều 3 của Quyết định 243 quy định: “Chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành, Ban quản trị nhà chung cư căn cứ các quy định Thông tư 02/2016 của Bộ Xây dựng để xây dựng giá (hoặc điều chỉnh giá) dịch vụ nhà chung cư báo cáo Hội nghị nhà chung cư quyết định mức giá dịch vụ nhà chung cư để làm cơ sở tổ chức thực hiện”.

Căn cứ các quy định nêu trên, giá dịch vụ nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư quyết định. Trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở.

“Hiện nay, khung giá dịch vụ nhà chung cư đã được UBND TP quy định tại Quyết định số 243 nêu trên đã được áp dụng từ ngày 12/1/2017 đến nay và chưa có sự thay đổi về giá dịch vụ”, UBND TP Hà Nội nêu rõ.

Ngoài ra, tháng 8/2018, UBND TP có Quyết định số 18 ban hành về quản lý, sử dụng nguồn thu từ hoạt động cho thuê diện tích kinh doanh dịch vụ thuộc sở hữu nhà nước tại các chung cư tái định cư trên địa bàn.

Theo đó, tại Điều 7 về quản lý, sử dụng đối với khoản chi phí hỗ trợ một phần kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư phục vụ tái định cư quy định hỗ trợ một phần các nội dung chi cho công tác quản lý vận hành nhà chung cư phục vụ tái định cư theo quy định tại Khoản 1 Điều 10 của Thông tư 02/2016 của Bộ Xây dựng.

Mức hỗ trợ một phần kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư phục vụ tái định cư được xác định bằng 50% mức giá dịch vụ quản lý vận hành đang áp dụng của tòa nhà nhưng tối đa không quá mức giá dịch vụ quản lý vận hành tối thiểu (đồng/m2 sàn sử dụng) của chung cư theo khung giá dịch vụ nhà chung cư trên địa bàn TP do UBND TP ban hành.

Mức hỗ trên được thực hiện đối với các tòa nhà chung cư mà các chủ sở hữu trong tòa nhà đóng góp giá dịch vụ nhà chung cư theo quy định tại Điều 106 Luật Nhà ở năm 2014 và Điều 30 Thông tư số 02 của Bộ Xây dựng…

Do vậy, UBND TP Hà Nội khẳng định đối với kiến nghị về miễn, giảm phí dịch vụ chung cư các khu đô thị chưa có căn cứ pháp lý để thực hiện. UBND TP ghi nhận kiến nghị của cử tri để các sở, ngành tiếp tục nghiên cứu, báo cáo TP cơ chế, chính sách liên quan đến giá dịch vụ nhà chung cư theo quy định.

Bài viết Hà Nội nói gì về miễn phí dịch vụ chung cư do ảnh hưởng dịch COVID-19? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Cư dân bị cắt nước để ‘ép’ đóng phí dịch vụ chung cư

Cư dân bị cắt nước sinh hoạt giữa mùa dịch, đó là câu chuyện diễn ra tại chung cư New City ở Thủ Thiêm (TP Thủ Đức – TP.HCM) do Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Thuận Việt làm chủ đầu tư.

Khu chung cư cư này đã được bàn giao cho người dân về ở từ năm 2018, đến nay chưa có Ban quản trị chung cư. Khu chung cư hiện đang được Công ty NHH Anabuki NL Housing Service quản lý vận hành, với mức thu phí dịch vụ quản lý là 16.000 đồng/m2.

Phản ánh tới PV Infonet, cư dân ở đây cho biết, nhiều căn hộ bị Ban quản lý tòa nhà cắt nước từ ngày 2/7 đến nay, nguyên nhân là các căn hộ bị cắt nước là do phản đối phí dịch vụ quản lý.

Cụ thể, theo cư dân New City Thủ Thiêm, việc kiến nghị đóng 50% phí đã được gửi đến chủ đầu tư từ tháng 12/2018 nhằm yêu cầu chủ đầu tư đối thoại về các bất cập như phí quản lý và dịch vụ cung cấp khi thiếu hụt rất nhiều so với cam kết ban đầu cũng như chất lượng dịch vụ quản lý không đạt yêu cầu.

“Tuy nhiên, từ đó đến nay, chủ đầu tư không tổ chức đối thoại về vấn đề liên quan, cũng như không có bất kỳ thay đổi hay nâng cao chất lượng dịch vụ. Tệ hơn là còn cắt bớt các dịch vụ hiện có vốn đã yếu, cắt 2/3 lễ tân sảnh, cắt số lượng bảo vệ, chất lượng nước tại các căn hộ dù được quảng cáo là hệ thống lọc siêu sạch nhưng lại bám rất nhiều cặn vàng.

Khi cư dân ký hợp đồng mua bán, chủ đầu tư cam kết có trên 20 dịch vụ, tiện ích phục vụ cư dân như hồ bơi, sân tennis, tiệc nướng ngoài trời, sân bóng đá, phố đi bộ… nhưng chủ đầu tư liên tục tự ý cắt giảm các dịch vụ mà không có sự trao đổi, đồng ý của cư dân”, cư dân New City Thủ Thiêm phản ánh.

Chính vì thế, cư dân nơi này cho rằng, giá dịch vụ 16.000 đồng/m2 là không tương xứng với chất lượng dịch vụ nên nhiều cư dân chỉ đóng 50% phí quản lý cho đến khi chủ đầu tư tiến hành đối thoại và thống nhất hướng giải quyết giữa hai bên.

Hơn nữa, theo phản ánh của các cư dân, việc thành lập Ban quản trị chung cư cũng đã bị đình trệ hơn 3 năm nay dù 95% căn hộ đã được bàn giao từ 2 năm trước, đủ điều kiện thành lập.

Một cư dân cho biết, khu chung cư có 4 block thì chỉ riêng một block nơi cư dân này đang ở đã có đến gần 100 căn hộ bị cắt nước.

Cư dân chung cư New City Thủ Thiêm phản ánh chất lượng nước tại các căn hộ dù được quảng cáo là hệ thống lọc siêu sạch nhưng bám rất nhiều cặn vàng. (Ảnh cư dân cung cấp)
Trong khi TP.HCM đang có diễn biến dịch bệnh phức tạp, người dân phải thực hiện giãn cách ở nhà thì lại bị cắt nước sinh hoạt khiến cư dân bức xúc và cho rằng đây là hành động thiếu nhân văn của Ban quản lý tòa nhà và chủ đầu tư.

Phí dịch vụ quản lý chung cư và tiền nước là khác nhau, trong khi cư dân đóng tiền nước đầy đủ, vậy Ban quản lý dựa vào quy định nào để cắt nước của các hộ dân? Ban quản lý có đủ thẩm quyền để cắt nước của cư dân không?

Trả lời câu hỏi trên của PV Infonet, ông Hoàng Việt Hùng, Trưởng Ban quản lý chung cư New City Thủ Thiêm giải thích: Việc cung cấp dịch vụ nước sinh hoạt đối với nhà ở thấp tầng và nhà chung cư là hoàn toàn khác nhau về mặt hình thức.

Đối với nhà ở thấp tầng, các hộ dân đều có thể tự đứng ra và ký trực tiếp hợp đồng với đơn vị cung cấp về việc mua nước sinh hoạt mà không cần thông qua một trung gian nào khác.

Tuy nhiên, đối với nhà chung cư, để các hộ dân có thể sử dụng được các dịch vụ này tại căn hộ thì điện, nước phải thông qua các hệ thống hạ tầng của tòa nhà, cụ thể như: biến áp, hệ thống đường dẫn, hệ thống bể chứa, hệ thống bơm. Hơn nữa, để duy trì vận hành các hệ thống này bản thân đơn vị quản lý phải phát sinh chi phí bảo trì, bảo dưỡng và nhân công quản lý. Như vậy có thể khẳng định rằng, nước không được phân phối trực tiếp từ đơn vị cung cấp tới từng căn hộ mà phải qua hệ thống cơ sở vật chất kỹ thuật của tòa nhà.

Ông Hùng dẫn thêm căn cứ tại khoản 1 điều 10 và điểm đ điều 39 Thông tư 02/2016/BXD quy định chủ sở hữu căn hộ tại nhà chung cư phải: “Đóng góp đầy đủ, đúng thời hạn kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung và các chi phí, lệ phí khác theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận với nhà cung cấp dịch vụ”.

Trường hợp chủ sở hữu không đóng kinh phí quản lý vận hành theo quy định thì bị xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mà Ban quản trị nhà chung cư đã ký với đơn vị quản lý vận hành.

‘Với lập luận từ cư dân cho rằng mình đã đóng phí tiền nước thì không thể ngưng cấp nước cho họ là hoàn toàn chưa chính xác, bởi thực chất cư dân đang chỉ mới hoàn thành một phần trách nhiệm của mình cho chính nhu cầu của bản thân sử dụng mà chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ về mặt tổng thể đối với các dịch vụ khác mà mình đang sử dụng và trách nhiệm chung đối với chung cư’.

Ông Hùng cho rằng, luật đã quy định cách thức xử lý khi chủ căn hộ không đóng phí quản lý vận hành, đó là căn cứ vào thỏa thuận trong hợp đồng quản lý giữa công ty quản lý và chủ đầu tư/ban quản trị. Hợp đồng đơn vị quản lý tòa nhà ký kết với chủ đầu tư có điều khoản quy định ban quản lý được quyền dừng cung cấp các tiện ích và dịch vụ chung của tòa nhà khi chủ căn hộ không đóng phí quản lý. Điện nước là một trong các tiện ích đó. Điều khoản này được quy định theo đúng quy định hướng dẫn tại hợp đồng mẫu trong Phụ lục 2 thuộc Thông tư 02/2016/TT-BXD.

‘Chúng tôi chỉ tạm ngưng cung cấp nước đối với các căn hộ không đóng phí hoặc đóng không đủ phí chứ không áp dụng cho toàn bộ các căn hộ ở đây và chúng tôi sẵn sàng tái lập dịch vụ tức thì nếu cư dân hoàn thành nghĩa vụ đóng phí của mình. Việc chế tài tạm ngưng dịch vụ lần này đã được chúng tôi luôn luôn khuyến cáo trong các thông báo phí cũng như thông báo nhắc nhở gửi đến cư dân về thời hạn phải thanh toán. Hầu hết các căn hộ không đóng phí này đều có lịch sử nợ phí kéo tài từ thời điểm trước khi dịch bệnh bùng phát phức tạp và chính quyền áp dụng giãn cách như hiện tại’.

Vị này cho rằng “động thái cắt nước lần này là thiết lập một sự công bằng, quyền lợi đối với các căn hộ đã đóng phí đầy đủ”.

Ngoài ra, ông Hùng nói ‘rất thông cảm’ cho việc người dân phải ở nhà để thực hiện chỉ thị giãn cách nhưng đây là hai việc khác nhau.

Thời điểm dịch bệnh phức tạp công ty vẫn phải cử nhân viên tới dự án để thực hiện công việc nhằm đảm mọi hoạt động tại chung cư, cần chi phí để duy trì nhân lực hàng ngày và chi phí cho hàng loạt các hoạt động khác, chính phí quản lý mà cư dân đóng hàng tháng là một phần lớn được sử dụng để chi trả cho các việc này.

Ban quản lý có được cắt nước?

Việc Ban quản lý cắt nước của các hộ dân ở chung cư New City Thủ Thiêm nêu trên đúng sai thế nào theo quy định hiện nay?

Trao đổi với PV Infonet, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho biết: Theo điều 27 Thông tư số 02/2016/TT-BXD, được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư số 28/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng, Ban quản lý chung cư (đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư) có thể là chủ đầu tư hoặc đơn vị khác có đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định tại khoản 2, điều 105 của Luật Nhà ở.

Một trong những quyền và trách nhiệm của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được quy định tại điều 42 Thông tư số 02/2016/TT-BXD là: Thông báo bằng văn bản về việc thu, nộp các khoản kinh phí có liên quan; thông báo các yêu cầu, nội dung cần chú ý cho người sử dụng nhà chung cư trong trường hợp xảy ra các tình huống đột xuất như thiên tai, dịch bệnh, hỏa hoạn; hướng dẫn việc lắp đặt các thiết bị trong phần sở hữu riêng của chủ sở hữu.

Thu kinh phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo thỏa thuận với các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; thu, chi trả thù lao cho các thành viên Ban quản trị nhà chung cư theo quyết định của hội nghị nhà chung cư.

Theo Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Hiện tại, luật xử lý vi phạm hành chính đã bỏ hình thực cắt điện và cắt nước. Hơn nữa, vì đây là quan hệ dân sự giữa bên cung cấp dịch vụ và bên người dùng nên Ban quản lý không thể dùng biện pháp cắt nước này được.

Bài viết Chung cư ở TP.HCM cắt nước khi dịch phức tạp để ép cư dân đóng phí? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Theo Sở Xây dựng Tp.HCM, thời gian qua, UBND Tp.HCM và Sở đã thực hiện nghiêm túc các văn bản hướng dẫn, chỉ đạo của các cơ quan trung ương về thực hiện các biện pháp cấp bách phòng chống dịch Covid-19 trên địa bàn TP. Trong đó có nội dung hạn chế, tạm hoãn hoặc không được tổ chức các hoạt động, sự kiện đông người.

Bên cạnh các kết quả đạt được cũng phát sinh một số nội dung vướng mắc. Trong số đó có việc tổ chức hội nghị nhà chung cư tại các nhà chung cư không thể tiến hành theo kế hoạch đề ra để giải quyết những vấn đề liên quan đến công tác quản lý, sử dụng, quản lý vận hành nhà chung cư.

Thực tế, một số chung cư cần thiết phải kịp thời tổ chức hội nghị nhà chung cư để báo cáo hoạt động của ban quản trị, bầu lại ban quản trị do hết nhiệm kỳ, bầu bổ sung ban quản trị hoặc tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu ban quản trị, lựa chọn đơn vị quản lý vận hành theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở.

Từ tình hình thực tế này, Sở Xây dựng Tp.HCM kiến nghị Bộ Xây dựng xem xét và có hướng dẫn đối với việc tổ chức hội nghị nhà chung cư bằng hình thức khác phù hợp, đảm bảo dân chủ, công khai, minh bạch, không tập trung đông người để thực hiện tốt công tác phòng chống dịch Covid-19 theo quy định.

Ngoài ra, báo cáo mới nhất của Sở Xây dựng cho biết từ đầu năm, Sở Xây dựng TP đã tiếp tục hướng dẫn, kiểm tra, giám sát các quận, huyện và Tp.Thủ Đức trong việc thực hiện quyết định ủy quyền, phân công và xây dựng kế hoạch tổ chức thực hiện cải tạo, sửa chữa, xây dựng lại nhà chung cư giai đoạn 2021-2025.

Bài viết Sở xây dựng Tp.HCM xin ý kiến hướng dẫn tổ chức hội nghị nhà chung cư đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Cư dân chung cư CT3 Xuân Đỉnh (phường Xuân Đỉnh, quận Bắc Từ Liêm) phản ánh việc các chủ đầu tư liên tục chuyển nhượng dự án nhưng chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý nên sau khoảng chục năm về ở cư dân nơi đây vẫn chưa được cấp “sổ đỏ”. Do đó, cư dân chung cư CT3 Xuân Đỉnh đề nghị UBND TP chỉ đạo tháo gỡ khó khăn, vướng mắc để cấp “sổ đỏ” cho các hộ dân tại đây.

Liên quan đến kiến nghị này, UBND TP Hà Nội vừa có báo cáo cho biết, tòa nhà chung cư CT3 Xuân Đỉnh thuộc lô đất C1 tại xã Xuân Đỉnh, huyện Từ Liêm (nay là phường Xuân Đỉnh, quận Bắc Từ Liêm).

Lô đất C1 do Công ty đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà (nay là Công ty CP phát triển đô thị Từ Liêm) trúng đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở chung cư cao tầng theo Quyết định số 320 năm 2004 của UBND TP gồm 3 tòa nhà CT1, CT2, CT3 quy mô cao 7 tầng và 9 tầng.

Năm 2004, Công ty đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà; Công ty CP lắp máy điện nước và xây dựng và Công ty CP Trung Tín đã ký Hợp đồng hợp tác đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà tại lô đất C1.

Trong Hợp đồng thỏa thuận có nội dung 3 Công ty có nghĩa vụ góp vốn và hưởng lợi trên diện tích đã góp vốn; căn cứ vào diện tích lô đất đã trúng thầu, mật độ xây dựng và diện tích xây dựng của từng nhà chung cư, ba bên thống nhất phân chia góp vốn đầu tư cho từng bên liên doanh.

Cụ thể, Công ty CP Trung Tín đầu tư xây dựng nhà chung cư CT1 (nay là nhà chung cư CT3); Công ty CP lắp máy điện nước và xây dựng đầu tư xây dựng nhà chung cư CT2; Công ty đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà đầu tư xây dựng nhà chung cư CT3 (nay là CT1).

Đến tháng 11/2006, Công ty CP Trung Tín ký Biên bản thỏa thuận với Công ty CP Bảo Linh. Theo đó Công ty CP Bảo Linh thay thế Công ty CP Trung Tín để góp vốn đầu tư xây nhà CT1 (nay là nhà CT3) và tiếp tục triển khai xây dựng, khai thác kinh doanh dự án.

Đến tháng 2/2007, Công ty CP Bảo Linh ký biên bản thỏa thuận với Công ty TNHH An Dân. Theo đó Công ty TNHH An Dân thay thế Công ty CP Bảo Linh để góp vốn đầu tư xây nhà CT1 (nay là nhà CT3) và tiếp tục triển khai xây dựng, khác thác kinh doanh dự án.

Quy mô công trình tòa nhà chung cư CT3 cao 8 tầng; gồm 1 tầng hầm, 2 tầng thương mại dịch vụ, từ tầng 3 là tầng căn hộ. Và trong những năm 2008-2010 Công ty TNHH An Dân (nay là Công ty CP đầu tư thương mại An Dân) đã ký hợp đồng mua bán căn hộ với người mua nhà với tống số 50 căn hộ.

Như vậy, lô đất C1 (trong đó có công trình tòa nhà CT3) hiện tại do Công ty CP phát triển đô thị Từ Liêm đang là chủ đầu tư theo Quyết định trúng đấu giá quyền sử dụng đất của UBND TP.

Việc các bên ký biên bản thỏa thuận thực hiện dự án như trên (thực chất là chuyển nhượng một phần dự án), do đó UBND TP sẽ giao Sở Kế hoạch và Đầu tư hướng dẫn chủ đầu tư thực hiện điều chỉnh dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư năm 2020 (trong đó có nội dung chuyển nhượng một phần dự án).

Đồng thời, UBND TP giao Sở Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện các thủ tục về đất đai; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản theo quy định. “Trường hợp khó khăn, vướng mắc báo cáo UBND TP xem xét, kịp thời giải quyết”, UBND TP thông tin.

Bài viết Dự án liên tục chuyển nhượng, dân chung cư ‘tắc’ sổ đỏ sau chục năm về ở đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Nhằm tăng cường công tác quản lý thu ngân sách trên địa bàn TP, Cục thuế Tp.HCM vừa có tờ trình gửi UBND TP về kế hoạch thu thuế một số lĩnh vực như: thương mại điện tử; tư vấn, thiết kế xây dựng, Ngân hàng, y tế, BĐS …

Đối với lĩnh vực BĐS, trong công tác thu thuế đối với hoạt động cho thuê căn hộ, nhà ở tại các chung cư, cao ốc cục thuế Tp.HCM sẽ làm việc với các cá nhân, tổ chức cho thuê nhà; cho thuê căn hộ, cho thuê mặt bằng kinh doanh tại chung cư. Cá nhân, tổ chức trực tiếp kinh doanh, cung cấp dịch vụ trong khu vực chung cư; cá nhân, tổ chức cho thuê văn phòng.

Về chuyên đề này, Tp.HCM sẽ thí điểm thu thuế căn hộ cho thuê đối với các chung cư thuộc địa bàn quận 11, gồm: Chung cư Res 11 (205 Lạc Long Quân, phường 3); khu nhà ở thương mại Thuận Việt (319 Lý Thường Kiệt, phường 15); cao ốc Bảo Gia (184 Lê Đại Hành, phường 15); chung cư 70 Lữ Gia (70 Lữ Gia, phường 15); cao ốc Khải Hoàn (624 Lạc Long Quân, phường 5).

Về biện pháp thực hiện, Ban chỉ đạo sẽ làm việc với ban quản trị chung cư để lập danh sách các hộ dân cho thuê căn hộ, các hộ trực tiếp kinh doanh trong khu vực chung cư. Phối hợp với công an quản lý địa bàn rà soát danh sách tạm trú, tạm vắng, danh sách có đăng ký thường trú, thông qua ban quản trị chung cư để tuyên truyền cho các chủ hộ khai thuế, nộp thuế cho thuê nhà, căn hộ.

Vận động cá nhân, doanh nghiệp cho thuê nhà, thuê văn phòng cung cấp thông tin hợp đồng thuê nhà để có căn cứ xác định, so sánh giá cho thuê thực tế và giá theo kê khai nộp thuế của các hộ, cá nhân cho thuê mua nhà, căn hộ, cho thuê văn phòng.

Đối với quản lý thu thuế đối với lĩnh vực nhà đất, TP sẽ xét các tiêu chí các trường hợp chưa ký hợp đồng thuê đất, các trường hợp đã ký hợp đồng thuê đất nhưng đã hết hạn, các trường hợp đã ký hợp đồng thuê đất nhưng đã hết thời kỳ ổn định đơn giá thuê đất để ký phụ lục hợp đồng thuê đất.

Các trường hợp đã có quyết định của UBND TP đối với giao đất nhưng các cơ quan chưa xác định nghĩa vụ tài chính; trường hợp kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ đối với giao dịch chuyển nhượng BĐS trên địa bàn.

Do đó, Cục Thuế/các chi cục thuế phối hợp với Sở Tài nguyên Môi trường rà soát các trường hợp nêu trên. Căn cứ vào báo cáo của Chi cục Thuế về các trường hợp đã có thông báo thực hiện nghĩa vụ đối với ngân sách nhưng không thực hiện nộp tiền sử dụng đất, để UBND TP chỉ đạo xử lý.

Căn cứ, đối chiếu với các dữ liệu khai thuế đối với giao dịch BĐS cùng khu vực, địa bàn, quy mô, diện tích tương ứng, đấu tranh người nộp thuế kê khai đúng giá trị chuyển nhượng BĐS.

Căn cứ bảng giá đất trên địa bàn TP làm cơ sở để xác định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, phối hợp với Trung tâm Thông tin và Tư vấn công chứng thuộc Sở Tư pháp về trao đổi thông tin liên quan đến công chứng hợp đồng giao dịch chuyển nhượng BĐS tại các văn phòng công chứng trên địa bàn.

Bài viết Tp.HCM sẽ thu thuế cho thuê nhà chung cư, văn phòng đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Sự trở lại của nhà chung cư

Với hơn 20 năm hiện diện tại Việt Nam, Indochina Capital Corporation (Indochina Capital) coi đây là một trong những thị trường bất động sản hấp dẫn nhất đối với người nước ngoài. Làn sóng doanh nghiệp từ Nhật Bản, Malaysia, Singapore, Đài Loan và Hồng Kông (Trung Quốc)… chọn Việt Nam là điểm đến cho thấy rõ điều này.

Với nền kinh tế – chính trị ổn định, tốc độ đô thị hóa cao, tầng lớp dân số trẻ và giới trung lưu ngày một tăng… theo bà Thu Lê, Phó giám đốc cao cấp Indochina Capital, Việt Nam sở hữu tiềm năng lớn cho các nhà phát triển bất động sản. Các nhà đầu tư ngoại đầu tư vào Việt Nam bởi nhận thấy đây là thị trường đầy hứa hẹn, có thể tìm kiếm lợi nhuận lâu dài, đặc biệt với phân khúc nhà ở chung cư.

Thực tế, tuy lượng giao dịch giảm mạnh trên diện rộng trong năm 2020, nhưng nhìn một cách khách quan, nguyên nhân chủ yếu do yếu tố tâm lý trước tác động của dịch bệnh Covid-19, trong khi nhu cầu tìm kiếm các loại hình sản phẩm nhà ở chung cư vẫn rất lớn. Có một điểm khác biệt là do nguồn cung các sản phẩm mới hạn chế, nên xu hướng dòng tiền chảy nhiều hơn vào kênh thứ cấp với các sản phẩm đã qua sử dụng.

Theo dữ liệu của trang rao vặt batdongsan.com.vn, các dự án được hỏi mua nhiều nhất trong quý III/2020 là những dự án đi vào sử dụng không quá 2-3 năm như dự án Goldmark City, Royal City, Golden Silk, \Imperia Garden… Diễn biến tương tự cũng diễn ra với khá nhiều dự án tại TP.HCM.

“Ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, giải pháp sống ở chung cư vẫn là lựa chọn hàng đầu do có nhiều tiện ích hơn so với việc mua nhà đất. Các sản phẩm trên kênh thứ cấp được lựa chọn nhờ ưu thế về giá cả cũng như tiện lợi khi vào ở được ngay. Tất nhiên, cũng có không ít khách hàng không thích ở nhà cũ nên họ chờ có dự án mới để giải ngân vào năm 2021”, anh Nguyễn Tuấn Quỳnh, nhân viên môi giới Văn phòng Môi giới Phúc Vinh (Mỹ Đình, Hà Nội) chia sẻ.

Cũng cần nói thêm rằng, số liệu báo cáo dân số và nhà ở năm 2019 của Tổng cục Thống kê cho thấy, trong 10 năm qua (2009-2019), số lượng hộ dân thành thị ở nhà chung cư đã tăng 1,5 lần, kéo theo diện tích nhà ở tăng “chóng mặt”. Cụ thể, nếu như năm 2009 có 22,6 triệu hộ gia đình với 1,5 tỷ m2 nhà ở riêng lẻ và 17 triệu m2 sàn chung cư, thì đến năm 2019 có 26,7 triệu hộ gia đình (tăng 18%), 2,1 tỷ m2 nhà ở riêng lẻ (tăng 41%) và 41 triệu m2 sàn chung cư (tăng 142%). Tính chung cả nước, tốc độ đô thị hóa đạt 35%, trong đó Bình Dương ở mức cao nhất là 80%, tiếp đó là TP.HCM (79%), Huế (50%) và Hà Nội (49%).

Theo ông Vũ Văn Phấn, nguyên Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản Việt Nam (Bộ Xây dựng), diện tích nhà ở tuy tăng mạnh nhưng chưa đáp ứng đủ nhu cầu từ thị trường. Vì thế, nhà chung cư sẽ vẫn là sản phẩm chủ đạo trong định hướng phát triển sản phẩm cho các chủ đầu tư trong năm 2021 và những năm tới. Đặc biệt, với việc bổ sung, sửa đổi hàng loạt chính sách cũng như nhiều dự luật liên quan tới bất động sản chính thức có hiệu lực từ năm 2021 như Luật Xây dựng năm 2020, Luật Đầu tư năm 2020, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Bảo vệ môi trường… sẽ giải quyết được các nút thắt trong việc phê duyệt các dự án khu dân cư và rút ngắn thời gian cấp phép xây dựng, giúp nguồn cung nhà ở gia tăng mạnh.

Cụ thể hơn, Công ty Chứng khoán VNDirect cho rằng, với việc khôi phục các dự án đang chậm tiến độ từ những năm trước, dự báo nguồn cung căn hộ mới năm 2021 tại TP.HCM sẽ tăng 10-15%, tương đương khoảng 17.000 căn hộ, còn tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới dự báo tăng tới 50-60%, tương đương khoảng 23.000 căn, chủ yếu tại khu vực phía Tây và phía Đông Thủ đô.

Tâm điểm vẫn là đất vùng ven

Phân khúc chung cư được kỳ vọng sẽ trở lại trong năm 2021 do nhu cầu về nhà ở trong dân cư vẫn lớn, nhưng xét trong ngắn hạn, theo đánh giá của các thành viên thị trường, tâm điểm sẽ vẫn tập trung tại phân khúc bất động sản vùng ven các đô thị lớn.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, năm 2021, thị trường bất động sản vẫn phải đối mặt với khó khăn kép là đại dịch Covid-19 và sự chặt chẽ trong khâu phê duyệt cấp phép dự án của chính quyền. Nhưng “trong cái khó ló cái khôn”, bối cảnh khó khăn sẽ trở thành chất xúc tác cho thị trường bất động sản có những bứt phá riêng, đặc biệt là đất vùng ven.

Thực tế, tại Hà Nội, đất đai trong làng, trong xã các huyện như Hoài Đức, Thạch Thất, Sơn Tây…, hay những khu vực vùng ven như Hòa Bình, Bắc Kạn, Thái Nguyên… đã và đang thu hút mạnh dòng tiền của nhà đầu tư.

Ở khu vực phía Nam, khu vực được quan tâm là các tỉnh vệ tinh, giáp ranh TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai. Theo ông Đính, sự ra đời của TP.Thủ Đức với vai trò đô thị tài chính, công nghiệp, giáo dục – nơi dự kiến sẽ tạo ra 2-3% GDP cả nước và đóng góp lớn cho GDP của TP.HCM, sẽ là khu vực có sự phát triển mạnh về nhà ở.

“Tuy nhiên, vì được quan tâm nhiều nên cũng sẽ dễ dẫn đến những hiện tượng bất bình thường như giá đất bị thổi lên, mức tăng không tương xứng với hạ tầng khu vực… Đây là điều nhà đầu tư cần quan tâm khi đầu tư vào bất động sản những khu vực này”, ông Đính lưu ý.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Thành Trung, Giám đốc CTCP Phát triển nghỉ dưỡng ngoại ô cho rằng, như một hệ quả tất yếu của sự phát triển hạ tầng xã hội và kết nối giao thông, những khu đô thị vệ tinh quanh các thành phố lớn đang ngày càng trở thành một thị trường lý tưởng cho giới đầu tư bất động sản.

Theo ông Trung, không chỉ giảm gánh nặng về áp lực hạ tầng, dân số cho khu vực nội đô, vùng ven còn tạo được nhiều thiện cảm và sự chú ý trong mắt khách hàng trẻ khi có thể mang lại những trải nghiệm sống tốt hơn. Ngoài ra, quỹ đất ở khu vực này còn tương đối lớn, đủ để các nhà đầu tư có thể thiết kế những khu nghỉ dưỡng hiện đại cũng như phát triển các khu đô thị thông minh.

Đồng quan điểm, ông Bùi Quang Anh Vũ, Tổng giám đốc CTCP Phát triển bất động sản Phát Đạt chia sẻ, việc các doanh nghiệp bất động sản dịch chuyển đầu tư ra vùng ven là một chiến lược đúng đắn trong thời kỳ khó khăn này.

“Đó cũng là lý do Phát Đạt hương tới thị trường Quy Nhơn (Bình Định), bởi ngoài tăng tốc về hạ tầng, nơi đây còn phát triển thành công cả về kinh tế và du lịch”, ông Vũ nói.

Bài viết Năm 2011, đất vùng ven, nhà chung cư sáng cửa đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Căn hộ ống cống và cái bẫy chờ đợi Việt Nam

40 năm trước, chính cha đẻ của khách sạn con nhộng (khách sạn với những căn phòng có diện tích chỉ vừa đủ một chiếc giường cá nhân) cũng không thể ngờ rằng, ý tưởng có vẻ kỳ quặc của mình lại trở thành nơi sinh sống của rất nhiều người dân thành thị sau này. Ngay giữa trung tâm tài chính toàn cầu – mảnh đất Hồng Kông (Trung Quốc) hào nhoáng, thống kê cho thấy, có tới 200.000 con người vẫn sống ngày qua ngày trong những phòng trọ dài hạn đôi khi chẳng thể duỗi thẳng chân như thế.

Vấn đề với Hồng Kông có thể nhìn thấy ngay từ những con số. Số liệu mới nhất của Savills (Savills World City Prime Index) cho thấy Hồng Kông vẫn là thị trường có giá nhà ở đắt nhất thế giới ở mức khoảng 50.700 USD/m2.

Giá nhà trên trời của Hồng Kông xuất phát từ sự mất cân đối cung – cầu khi có tới 7 triệu người chen chúc trên mảnh đất chỉ hơn 1.100 km2. Sau nhiều năm người Hồng Kông chạy đua với những ngôi nhà chọc trời, kết quả vẫn là cầu vượt xa cung và người dân phải chi nhiều tiền hơn cho một ngôi nhà ngày một chật hẹp. Những căn hộ hộp giày hay căn hộ nano như cách gọi của người Hồng Kông đã xuất hiện và ngày càng trở nên phổ biến ở xứ Cảng Thơm.

Đó không chỉ là câu chuyện của riêng Hồng Kông. Ở Hàn Quốc và nhiều nước khác, mô hình nhà “ống cống” đã không dừng lại là chỗ nghỉ chân qua đêm của khách du lịch bụi mà chính là nơi sinh sống của chính người dân. Người Hàn Quốc gọi đó là  “Goshitel” – những căn nhà hộp tù túng và nghẹt thở.

Vấn đề là cả Hàn Quốc và Hồng Kông đều là những nơi có kinh tế phát triển, thu nhập bình quân đầu người rất cao. Thế nhưng, khi đất chật người đông, thu nhập dù tốt cũng khó có thể gánh vác giá nhà đất tăng phi mã.

Thực tế ở Hàn Quốc và Hồng Kông không hề xa vời với Việt Nam. Kết quả Tổng điều tra dân số và Nhà ở năm 2019 cho thấy, dân số Việt Nam đã đạt mốc trên 96 triệu người, đứng thứ 15 toàn thế giới. Đáng lo là tình trạng cư dân đổ dồn về những thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM. Hiện tại, mật độ dân số trung bình của hai thành phố này đã gấp 10 lần bình quân cả nước (Hà Nội 2.398 người/km2 và TP.HCM 4.363 người/km2).

Tình trạng tăng dân số này ngày càng tăng khi mỗi năm có tới hơn 1 triệu người di cư ra thành phố để làm ăn, sinh sống. Rất nhiều người muốn có điều kiện học tập, làm việc, chăm sóc sức khỏe tốt hơn nên dù biết đây là khu vực đất chật, người đông, làn sóng này vẫn ngày một gia tăng.

Sự gia tăng dân số quá mức theo cảnh báo của TS. Trương Văn Dũng (Viện Hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam) sẽ đẩy các đô thị rơi vào tình trạng đô thị hóa “cưỡng bức”, cơ sở hạ tầng bị quá tải. Bằng chứng là nhà ở đô thị đang trở thành bài toán căng thẳng khi diện tích nhà ở bình quân đầu người tại các đô thị nước ta hiện quá thấp, hiện mới chỉ đạt khoảng 5,4 m2/người.

Nếu không nhanh tay, người thành phố có thể mất hy vọng mua nhà

Không phải ngẫu nhiên, Bộ Xây dựng mới đây đã “mở cửa” cho những căn hộ diện tích nhỏ. Thông tư mới nhất về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư đã cho phép xây dựng chung cư với diện tích tối thiểu là 25m2.

Điều này theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam bắt nguồn từ nhu cầu lớn của nhiều người dân cần một ngôi nhà với giá cả hợp lý. Đặc biệt, khi giá bất động sản ngày một tăng, sở hữu một ngôi nhà rộng rãi với những người có thu nhập trung bình càng là điều khó khăn.

Thế nhưng, từ vết xe đi trước của những nước phát triển trên thế giới, ông Đính không loại trừ khả năng, nhu cầu với những căn hộ siêu nhỏ với diện tích thậm chí là dưới 25m2 sẽ ngày một lớn.

“Tới một lúc nào đó, giống như các nước khác, khi giá cả đắt đỏ, nhu cầu lớn, rất có thể các thành phố phải xuất hiện các hình thức nhà mới, diện tích nhỏ, để người dân có thể tiếp cận”, ông Đính nói.

Tương lai ấy theo Ths.KTS. Nguyễn Phương Linh có thể không thực sự đảm bảo cuộc sống cho người dân nhưng là điều khó tránh. Thế nhưng, nếu không có những chung cư đáp ứng nhu cầu nhà ở cho một bộ phận người dân, tình trạng các khu nhà ở không chính thức, tự phát, hay còn gọi là xóm bụi, khu ổ chuột có thể sẽ xuất hiện. Điều này đứng ở góc độ quy hoạch lại càng nguy hiểm.

Nhìn ngay từ thị trường bất động sản trong quá khứ và hiện tại, một chuyên gia bất động sản cho rằng, cùng một số tiền, nếu như 10 – 15 năm trước, một gia đình có thể mua được một căn hộ chung cư rộng rãi ở vị trí đẹp thì hiện tại, gia chủ chỉ có thể mua được căn nhà bằng một nửa diện tích ấy.

Ông Minh chỉ ra, ngay hiện tại, rất nhiều chung cư trong tầm tay của nhiều người với dịch vụ đầy đủ, cơ sở hạ tầng tốt của Vinhomes, Ecopark, Phú Mỹ Hưng… Thế nhưng, khi quỹ đất cạn kiệt, nhu cầu ngày một lớn, những chung cư như vậy sẽ có giá cao hơn hiện tại và thậm chí dù muốn, cũng rất khó để người dân có thể tiếp cận.

Ông Minh thừa nhận là người mua nhà cần cân đối nguồn tiền nhưng tư tưởng của nhiều người là chỉ cần một chỗ an cư và dễ bị xiêu lòng vì những lời mời giá rẻ, bất kể chủ đầu tư, vị trí ra dự án ra sao, tiên ích đi kèm có gì. Trong khi ấy, nếu sử dụng thêm một chút đòn bẩy tài chính, người mua nhà hiện hoàn toàn có thể sở hữu một căn chung cư cao cấp với đầy đủ dịch vụ, tiện ích như Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City, Gamuda Gardens…

“Không ai muốn sống trong một ngôi nhà chật hẹp, thiếu thốn. Nếu cứ chần chừ, rất nhiều người thành phố thậm chí có thể mất cả hy vọng mua được nhà”, vị chuyên gia cảnh báo.

Bài viết Những “chiếc hộp 3 mét vuông” sẽ là tương lai của người dân đô thị Việt? đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Vừa qua, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 21/2019/TT-BXD ban hành “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư” (QCVN 04:2019/BXD), cho phép xây dựng các “căn hộ nhỏ” trong nhà chung cư có diện tích dưới 45 m2, diện tích tối thiểu là 25 m2 và quy định tỷ lệ căn hộ nhỏ dưới 45 m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án.

Mới đây, HoREA đã lên tiếng tán thành Thông tư này. Thậm chí, Theo HoREA, lẽ ra, QCVN 04:2019/BXD được ban hành và có hiệu lực từ ngày 01/07/2015 (ngày Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực) thì phù hợp hơn.

Theo HoREA, “căn hộ nhỏ” của bất kỳ phân khúc nhà ở cao cấp, trung cấp hoặc bình dân đều có “giá bán nhỏ nhất” so với căn hộ khác trong dự án đó, tạo điều kiện cho các khách hàng có khả năng tài chính hạn chế nhất trong phân khúc thị trường này, có thể tạo lập nhà ở theo kỳ vọng.

Quan điểm trên được HoREA đưa ra dựa trên các số liệu thống kê về nhân khẩu học tại TP.HCM. theo kết quả điều tra dân số năm 2019 tại thành phố, thì tổng số hộ năm 2019 là 2.558.914 hộ, tăng đến 40,23% so với năm 2009.

Quy mô hộ gia đình (tính theo số người trong hộ) thuộc khu vực đô thị, như sau: số hộ 01 người chiếm 12,64%, tương đương 323.446 hộ; số hộ 02 người chiếm 19,73%, tương đương 504.873 hộ; số hộ 03 người chiếm 21,86%, tương đương 559.378 hộ; số hộ 04 người chiếm 24,64%, tương đương 630.516 hộ; số hộ 05 người (trở lên) chiếm 21,12%, tương đương 540.443 hộ; số người bình quân hộ là 3,52 người.

Ngoài ra, xu thế giảm số người trong các hộ gia đình trong 10 năm qua tại TP.HCM là chủ đạo. Hộ gia đình hạt nhân 02 thế hệ là chủ đạo; Hộ gia đình có 03 thế hệ giảm dần; Và cũng cho thấy xu thế gia tăng hộ độc thân, hộ của các cặp vợ chồng trẻ chưa có con, hộ của những người cùng giới tính, hộ của người cao tuổi…
Tỷ lệ hộ có từ 1-4 người chiếm đa số, lên đến 78,88% tổng số hộ gia đình. Trong đó, có 828.320 hộ có từ 1-2 người chiếm đến 32,37% tổng số hộ gia đình. Bên cạnh đó, hàng năm, thành phố có khoảng 50.000 cặp kết hôn mới và có khoảng 60.000 bé chào đời.

HoREA nhấn mạnh, nhu cầu nhà ở, nhất là “căn hộ nhỏ” của cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động và người nhập cư, kể cả chuyên gia nước ngoài tại thành phố Hồ Chí Minh là rất lớn. Do đó, HoREA tán thành với việc phát triển các căn hộ nhỏ.

Bên cạnh việc ủng hộ phát triển căn hộ nhỏ, HoREA cũng đưa ra các giải pháp để hạn chế các tác động không mong muốn từ căn hộ nhỏ, nhất là quá tải hệ thống hạ tầng đô thị và không để xảy ra tình trạng “ổ chuột” trên cao. Đó là: nhân tố quy hoạch; nhân tố thiết kế nhà chung cư và căn hộ nhỏ, nhân tố quản lý, vận hành của Ban Quản trị nhà chung cư; nhân tố ý thức của người sử dụng nhà chung cư.

Theo Thành Nguyễn/ Báo Đầu tư Bất động sản

Link bài gốc: https://bds.tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/horea-tan-thanh-phat-trien-can-ho-nho-233872.html

Bài viết HoREA tán thành phát triển căn hộ nhỏ đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Bộ Xây dựng vừa ban hành Thông tư 21/2019/TT-BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư trong đó cho phép xây dựng căn hộ có diện tích tối thiểu là 25m2.

Khó quản lý

Hiện trên thị trường một số chủ đầu tư xây dựng những căn hộ có diện tích khoảng 25 – 30m2, nhưng giá bán cũng lên tới 40 – 50 triệu đồng/m2.

Theo KTS Phạm Thanh Tùng, căn hộ diện tích 25m2 phù hợp với định hướng Chiến lược phát triển nhà ở của Chính phủ đến năm 2030, bình quân diện tích nhà ở đô thị là 20m2/người. Nhưng nếu như căn hộ đó ở từ 2 người trở lên sẽ đi ngược lại Chiến lược phát triển nhà ở.

Trong khi đó, không ai quản lý được số dân ở trong một tòa nhà, đơn cử như việc khi mua nhà có thể chỉ một người ở, nhưng sau đó họ lập gia đình, sinh con… số người tăng lên trong một căn hộ 25m2 có thể lên tới 3 – 4 người. Vấn đề này sẽ gây nên một sự xáo trộn lớn trong quản lý, chất tải hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng văn hóa xã hội, y tế, nơi để xe, khu vui chơi…

Ông Tùng cho biết, chúng ta đang chứng kiến nhiều hậu quả của việc gia tăng dân số do chất tải quá nhiều chung cư lên một khu vực khiến cơ sở hạ tầng không đáp ứng kịp, ùn tắc giao thông trầm trọng xảy ra hàng ngày, thiếu bãi đỗ xe, hệ thống cung cấp nước sạch không đủ năng lực cấp nước cho nhà cao tầng khiến nhiều khu vực xảy ra tình trạng không đủ nước sạch sinh hoạt.

“Hệ thống thoát nước thiếu kết nối với mạng lưới thoát nước đô thị dẫn đến tình trạng hoạt động kém hiệu quả, rất dễ gây úng cục bộ. Lượng rác thải gia tăng, trong khi lại khó xác định vị trí tập kết rác khiến cho việc thu gom, vận chuyển rác nhiều khó khăn, gây nguy cơ mất vệ sinh, ảnh hưởng đến môi trường” – ông Tùng dẫn chứng.

Đồng quan điểm đó, theo Luật sư Trương Anh Tú – Đoàn luật sư TP Hà Nội, căn hộ được hiểu là một không gian sinh sống và phải đầy đủ các chức năng phòng khách, phòng bếp, nhà vệ sinh đồng bộ khép kín. Căn hộ chung cư có diện tích tối thiểu 25m2 về mặt lý thuyết sẽ góp phần giải quyết phần nào nhu cầu rất lớn về nhà ở tại các đô thị, đặc biệt là nhà ở cho người nghèo, người thu nhập thấp tại những thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh…

Tuy nhiên, đấy là những ưu điểm xét về mặt lý thuyết, còn quan sát trên thực tế ngay cả nếu áp dụng quy định căn hộ chung cư có diện tích tối thiểu 25m2 cũng chưa chắc đã giải quyết được thỏa đáng vấn đề nóng là nhà ở cho người thu nhập thấp tại đô thị.

Bởi lẽ, theo Luật sư Trương Anh Tú hiện trên thị trường một số chủ đầu tư có xây dựng những căn hộ có diện tích khoảng 25 – 30m2, nhưng giá bán cũng lên tới khoảng 40 – 50 triệu/m2, tức là căn hộ cũng có giá khoảng từ 1 tỷ đồng trở lên. Với giá bán như vậy với rất nhiều người nghèo, người thu nhập thấp cũng là quá sức.

Chỉ nên cho thuê

Trên thực tế trước khi ban hành Thông tư 21, Bộ Xây dựng đã nhiều lần “bật đèn xanh” cho các doanh nghiệp tại TP.HCM xây dựng căn hộ thương mại diện tích dưới 45m2. Theo đánh giá của các chuyên gia, việc cấp phép căn hộ 25m2 chỉ là giải pháp tình thế để giải quyết vấn đề bức xúc về nhà ở của thị trường mà không lường trước hậu quả.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu cho rằng việc cho xây dựng căn hộ diện tích 25m2, nhưng tỷ lệ căn hộ nhỏ không vượt quá 25% trong một dự án là phù hợp. Quy định mới này cũng không hạn chế xây dựng ở khu vực nào, địa phương nào.

Dù chuẩn cho phép như thế, nhưng theo ông Châu tùy từng khu vực, từng địa phương nên có tỷ lệ khác nhau, bởi nó còn phụ thuộc vào chỉ tiêu dân số, quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết 1/2.000 của từng địa phương.

Bên cạnh đó, theo KTS Phạm Thanh Tùng, để việc xây dựng căn hộ 25m2 đi vào thực tế không làm quá tải hạ tầng, cần xác định rõ mục tiêu căn hộ đấy là cho thuê hay để bán.

Thứ nhất, cần xác định căn hộ 25m2 dành cho hộ độc thân hay cho hộ gia đình. Nếu như căn hộ dành cho 2 người là đi ngược với chủ trương của nhà nước.

Thứ hai, ở các nước, những nhà có diện tích nhỏ dưới 20m2 thậm chí có những căn hộ 5m2 như tại Hong Kong đã có từ lâu nhưng những khu nhà ở đó đã có sẵn trong đô thị chứ không phải ở những khu đô thị mới. Nhu cầu của những người sống ở đây là một chỗ ở chứ không phải là một ngôi nhà.

“Theo quan điểm của tôi, không khuyến khích việc xây dựng nhà ở 25m2 nhưng trong giai đoạn này nếu cho làm thì chỉ nên cho thuê chứ không bán, không khuyến khích cho các hộ gia đình vào ở các căn hộ 25m2” – ông Tùng bày tỏ quan điểm.

Theo Diệu Hoa/ Diễn đàn Doanh nghiệp 

Link bài gốc: https://enternews.vn/can-ho-25m2-co-chac-mua-duoc-gia-re-167774.html

Bài viết Căn hộ 25m2: Cẩn trọng hệ luỵ quá tải hạ tầng đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.