Mới đây, ông Nguyễn Thanh Nghị, Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã có văn bản trả lời chất vấn tại kỳ họp thứ 3, Quốc hội Khóa XV về một số vấn đề bất cập liên quan tới thị trường bất động sản.

9 bất cập của thị trường bất động sản

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản Việt Nam đang có sự phát triển mạnh mẽ về cả quy mô, năng lực, kinh nghiệm chủ thể tham gia thị trường. Ngay cả trong bối cảnh đại dịch COVID-19 bùng phát, thị trường vẫn thích ứng nhanh chóng.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản đang bộc lộ các hạn chế, bất cập, có những dấu hiệu chưa ổn định, chưa lành mạnh.

Thứ nhất, hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản…  vẫn còn bất cập cần sửa đổi để thống nhất.

Thứ hai, nguồn cung nhà ở ngày càng khó khăn. Trong đó, việc triển khai đầu tư, xây dựng các dự án BĐS tại hầu hết các địa phương gặp nhiều khó khăn khiến nguồn cung bất động sản sụt giảm mạnh ở các phân khúc, chưa đáp ứng được nhu cầu của thị trường, đặc biệt là các phân khúc nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho biết: Riêng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân mới chỉ đạt 7,3 triệu m2. Trong khi đó, kế hoạch Chính phủ đề ra là 12,5 triệu m2.

“Các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân hiện đang triển khai rất chậm và mới chỉ khởi động lại thời gian gần đây sau gói hỗ trợ tín dụng theo Nghị quyết 11 của Chính phủ được công bố”, ông Nghị nói.

Thứ ba, cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa phù hợp. Phổ biến là các phân khúc nhà ở trung, cao cấp, bất động sản du lịch, trong khi đó, thiếu gay gắt nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và nhà ở thương mại giá phù hợp cho đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình.

Thứ tư, giá bất động sản, đặc biệt là nhà ở, đất ở liên tục tăng và cao hơn so với thu nhập của người dân. Điều này khiến cho người lao động thu nhập thấp tại các đô thị, công nhân khu công nghiệp càng khó khăn trong việc tiếp cận và tạo lập chỗ ở.

Ông Nghị cho biết: Từ năm 2021 đến nay, ở nhiều địa phương tại một số khu vực, địa điểm có hiện tượng tăng giá đột biến, sốt giá đất nền, với tỷ lệ tăng 30-50% thậm chí cao hơn so với cuối năm 2020.

Thứ năm, các sàn giao dịch bất động sản hoạt động thiếu ổn định; hoạt động môi giới bất động sản chưa được kiểm soát tốt.

Thứ sáu, công tác quản lý quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất và thị trường bất động sản tại các địa phương có tồn tại, bất cập.

Một số địa phương có hiện tượng tách thửa, phân lô bán nền không đúng quy định, không phù hợp quy hoạch, thiếu hạ tầng nhưng chưa được kiểm tra, xử lý triệt để; công tác thông tin, công khai minh bạch về quy hoạch và các dự án hạ tầng, nâng loại đô thị, đơn vị hành chính còn chưa đầy đủ, kịp thời.

Thứ bảy, việc kiểm soát dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản còn chưa chặt chẽ, còn tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là trong phát hành trái phiếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Bộ trưởng chỉ ra rằng, vẫn còn phản ánh của doanh nghiệp bất động sản về việc khó khăn trong tiếp cận vốn tín dụng và huy động vốn qua việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Chưa có các nguồn vốn dài hạn, ổn định cho thị trường.

Thứ tám, chính sách thuế đối với sử dụng bất động sản và hoạt động giao dịch, kinh doanh bất động sản còn chưa phân biệt giữa sử dụng và đầu tư, kinh doanh, mua đi, bán lại dẫn đến hiện tượng đầu cơ, găm giữ bất động sản, thậm chí còn trốn thuế trong giao dịch, làm thất thu ngân sách.

Bất cập cuối cùng là hoạt động của thị trường bất động sản còn thiếu công khai, minh bạch do thiếu hệ thống thông tin dẫn đến lợi dụng, tung tin, nhiễu loạn thị trường.

Kiểm soát chặt chẽ phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động 

Trước những bất cập trên, Bộ trưởng Bộ Xây dựng đề xuất các đơn vị trực thuộc khẩn trương nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống pháp luật kiên quan đến lĩnh vực bất động sản để đảm bảo đồng bộ, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, tạo khung pháp lý, điều kiện để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh.

Đồng thời, Bộ Xây dựng sẽ theo dõi sát tình hình, diễn biến thị trường để kịp thời có giải pháp ổn định, lành mạnh thị trường khi cần thiết. Kiểm tra, rà soát các dự án nhà ở, để thúc đẩy triển khai tạo nguồn cung cho thị trường.

Bên cạnh đó, Bộ sẽ  kiểm soát, cơ cấu lại tín dụng bất động sản đảm bảo sử dụng đúng mục đích, tránh rủi ro. Tiếp tục tạo điều kiện cho vay đối với lĩnh vực bất động sản theo đúng quy định pháp luật.

Bộ cũng sẽ kiểm soát chặt chẽ phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản để tránh đầu cơ, thao túng…

Trong thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ nghiên cứu, đề xuất các quy định về thuế đối với việc sử dụng bất động sản, hoạt động giao dịch, kinh doanh BĐS để hạn chế tình trạng đầu cơ, găm giữ BĐS.

Ngoài ra, Bộ sẽ khẩn trương tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng đô thị, nông thôn, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và xây dựng Chương trình phát triển nhà ở, Kế hoạch phát triển nhà ở tại các địa phương; Công khai, minh bạch thông tin, danh mục, tiến độ các Dự án phát triển hạ tầng, các dự án bất động sản lớn và việc sáp nhập, thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính tại địa phương, ngăn chặn hiện tượng thông tin đồn thổi nhằm đẩy giá, trục lợi bất hợp pháp.

Ông Nghị nhấn mạnh: Bộ sẽ đẩy mạnh thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản; xử lý các hành vi thông tin không chính xác, gây nhiễu loạn, tác động tiêu cực đến hoạt động thị trường tài chính, tín dụng bất động sản.

Bài viết Bộ Xây dựng: Các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân triển khai rất chậm đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Tại phiên thảo luận về chủ đề giải pháp phát triển nhà ở cho công nhân tại các Khu công nghiệp thuộc Diễn đàn Bất động sản công nghiệp 2020 diễn ra sáng nay, các chuyên gia đã đưa ra nhiều ý kiến về thực tế và giải pháp phát triển nhà ở cho công nhân khu công nghiệp.

Ông Hà Quang Hưng, Phó Cục Trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho hay việc phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) và nhà ở công nhân hiện có hành lang pháp luật đầy đủ nhưng kết quả chưa được như kỳ vọng.

Hiện nay, cả nước đã phát triển 5,2 triệu m2 nhà ở, đạt 42% so với mục tiêu đề ra. Nhà ở công nhân hoàn thành 28% so với nhu cầu 8,3 triệu m2. Lãnh đạo Bộ Xây dựng đánh giá kết quả đạt được chưa được cao do nhiều địa phương chưa thực hiện phát triển NƠXH và nhà ở cho công nhân; người có thu nhập thấp, khách hàng chưa được tham gia vào vay vốn.

Từ góc độ doanh nghiệp, ông Đỗ Đức Đạt, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư và Thương mại Thủ Đô, cho rằng tỷ lệ nhà công nhân tại các khu công nghiệp còn rất thấp, và chắc chắn trong tương lai sẽ thiếu hụt nhiều.

Theo ông Đạt, làm nhà công nhân rất khó bởi 2 lý do. Thứ nhất, từ góc độ khách hàng, tức công nhân, sức mua và sức thuê của đối tượng này là rất thấp. Tập tính sinh hoạt của công nhân cũng khác biệt, không có tính gắn bó lâu dài tại khu công nghiệp nên nhu cầu mua thấp, nhu cầu thuê lại có nhiều đòi hỏi.

Thứ hai là đối thủ cạnh tranh. Ông phân tích hiện có 3 mô hình là Nhà nước đầu tư, khu công nghiệp đầu tư, các nhà đầu tư nhà công nhân đầu tư. Nếu các chính sách không công bằng, thế yếu sẽ rơi vào những nhà đầu tư nhà ở công nhân, mặc dù rất muốn đầu tư nhưng lại gặp nhiều khó khăn.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp Hội BĐS Việt Nam, cũng đồng tình với quan điểm của ông Đỗ Đức Đạt, tức khó khăn nhất hiện nay khi phát triển nhà ở cho công nhân là đối tượng khách hàng có thu nhập thấp, dẫn đến việc nguồn cầu chưa đủ lớn.

Để giải quyết bài toán làm thế nào để phát triển nhà ở cho công nhân, Nhà nước cần có chính sách mạnh mẽ hơn. Cụ thể, theo ông Hà, giải pháp căn cơ là cần tăng nguồn cung. Ông Hà lập luận hiện nay đã có các doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp chuyên đầu tư nhà ở. Tuy nhiên, 80% là những doanh nghiệp địa phương nhỏ lẻ, xây dựng khu nhà ở cho công nhân nhưng điều kiện nhà ở chưa được tốt. Chính phủ cần quy hoạch lại các khu vực để xây dựng được mô hình nhà ở cho công nhân phù hợp. Từ đó, ông Hà đề xuất có thể học tập, phát triển nhà ở cho công nhân theo mô hình condotel hiện nay. Mô hình này cho phép các nhà đầu tư có nguồn lực tài chính hạn chế có thể tham gia vào đầu tư và phát triển nhà ở cho công nhân, ngoài nguồn thu từ việc cho thuê hàng tháng, các nhà đầu tư sơ cấp cũng có thể thu lợi khi bất động sản tại khu vực đó tăng giá.

Trao đổi với PV, ông Nguyễn Mạnh Hà lý giải phần lớn công nhân khu công nghiệp chỉ có nhu cầu thuê nhà, không có nhu cầu mua nhà. Ngoài ra, vấn đề về nguồn vốn có thể xem là bài toán khó hiện nay cho các nhà đầu tư, phát triển dự án nhà ở cho công nhân. Như vậy, nếu phát triển theo mô hình condotel, chủ đầu tư dự án nhà ở cho công nhân có thể huy động vốn từ các nhà đầu tư thứ cấp và thực hiện quản lý,vận hành, cho thuê dự án.

Bài viết Đề xuất phát triển nhà ở cho công nhân tại khu công nghiệp theo mô hình condotel đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.