Các chuyên gia cho biết, Bắc Kinh có lý do chính đáng để kiềm chế những gã khổng lồ bất động sản. Quá trình phát triển nóng đã để lại khoản nợ 2,5 nghìn tỷ đô la trong số 50 công ty niêm yết hàng đầu trong ngành bất động sản của Trung Quốc. Thậm chí, Cục Dự trữ Liên bang vừa cảnh báo tình trạng khó khăn này có thể lan sang Hoa Kỳ.

Hệ quả của mô hình 3691

Nhiều năm xây dựng điên cuồng đã dẫn đến nguồn cung khổng lồ của thị trường nhà ở với các thị trấn ma nằm rải rác trên khắp Trung Quốc. Có thời điểm, Trung Quốc đã xây thêm khoảng 15 đơn vị nhà ở cho mỗi 1.000 người, gấp ba lần so với ở Mỹ hoặc Nhật Bản. Sự bùng nổ xây dựng đã giúp thúc đẩy quá trình đô thị hóa nhanh chóng của Trung Quốc. Đến năm 2020, 64% dân số Trung Quốc sống ở các thành phố, so với chỉ 36% vào năm 2000.

Với sự hỗ trợ từ chính sách và cái gật đầu của chính phủ từ năm 1998, các tập đoàn bất động sản đã xây dựng hàng loạt khu dân cư theo mô hình bán nhà ở hình thành trong tương lai theo kiểu “3691”, cam kết khởi động các dự án mới trong 3 tháng, bắt đầu bán hàng trong 6 tháng, hoàn thành xây dựng trong 9 tháng và trả lại tiền cho nhà đầu tư của họ trong 1 năm.

Mô hình 3691 đã gây ra bất ổn tài chính, khi các nhà phát triển khởi động các dự án nhanh hơn rất nhiều so với khả năng hoàn thành. Evergrande có 1,6 triệu ngôi nhà chưa hoàn thành do thiếu vốn, dù khách hàng đã thanh toán tiền và chờ bàn giao nhà.

Đối với các dự án xây dựng, các nhà phát triển vay ngân hàng với mức tối đa 40% tổng chi phí. Phần vốn còn thiếu được bù đắp bằng cách đưa căn hộ ra thị trường khi việc xây dựng vẫn ở giai đoạn đầu. Khách hàng sẽ thanh toán toàn bộ giá trị căn nhà, chuyển một lần vào tài khoản ký quỹ của nhà phát triển.

Về lý thuyết, các nhà phát triển chỉ được sử dụng tiền kỹ quỹ này để thanh toán các hóa đơn xây dựng, hoặc khi đã giao căn hộ cho người tiêu dùng. Nhưng trên thực tế, họ thường coi đây là lượng tiền mặt miễn phí để sử dụng cho những việc như trả nợ và phát triển các dự án khác.

Những băn khoăn về khoản tiền ký quỹ

Rất khó đánh giá chính xác lượng tiền mặt trong tài khoản ký quỹ của các nhà phát triển Trung Quốc. Nhiều nhà đầu tư tỏ ra băn khoăn vì không biết họ có bao nhiêu khoản nợ ngoại bảng hoặc bao nhiêu tiền mặt để trả nợ.

Tập đoàn Jinke Properties có trụ sở tại Trùng Khánh cho biết rằng tính đến tháng 9, một nửa số tiền mặt trị giá 30 tỷ Nhân dân tệ (7 tỷ USD) của họ nằm trong tài khoản ký quỹ. Công ty Cifi Holdings Group có trụ sở tại Thượng Hải có khoảng 30% tiền mặt được ký quỹ tính đến tháng 6.

Country Garden, nơi có khoản nợ mà Moody’s Investors Service Inc. đã đánh giá ở mức đầu tư thấp nhất, đang ở vào một tình trạng đặc biệt khó khăn. Hơn 70% danh mục đầu tư bất động sản của họ nằm ở các thành phố nhỏ hơn của Trung Quốc. Họ đang không biết huy động vốn từ đâu để trả nợ, khi có một trái phiếu chuyển đổi trị giá 1 tỷ đô la mà các nhà đầu tư có thể mua lại vào tháng 12 và 1,3 tỷ đô la trái phiếu đến hạn vào năm 2022.

Trong bối cảnh nợ nần chồng chất, tỷ lệ sinh của Trung Quốc lại đang dao động gần mức thấp lịch sử, khiến tốc độ và tỷ lệ hấp thụ nhà ở sẽ chậm hơn. Trong 5 năm tới, chỉ có 6,9 triệu hộ gia đình mới được tạo ra mỗi năm, giảm đáng kể so với 8 triệu hộ trong những năm 2010, theo ước tính của Goldman Sachs.

Phản ứng của chính quyền

Câu hỏi được quan tâm hiện nay là Trung Quốc sẽ xử lý ra sao với những nhà đầu tư nước ngoài đã cho các nhà phát triển vay hàng chục tỷ đô la và có nguy cơ không được hoàn trả.

Các nhà đầu tư nước ngoài chiếm phần lớn các trái chủ của thị trường bất động sản Trung Quốc. Ví dụ, với khoảng 12 tỷ đô la trái phiếu đang lưu hành, Kaisa Group Holdings Ltd. có trụ sở tại Thâm Quyến là nhà phát hành có lợi suất cao thứ hai sau Evergrande. Trong khi đó, các khoản vay ngân hàng trong nước của Kaisa chỉ chiếm 27% trên sổ sách, tương đương khoảng 400 triệu đô la.

Tỷ lệ này có thể là tin vui với hệ thống tài chính Trung Quốc, nhưng sẽ là thách thức khi Trung Quốc tìm đến các nhà đầu tư quốc tế để phát triển các lĩnh vực kinh doanh thâm dụng vốn khác như sản xuất chip hay xe điện trong tương lai.

Để kiểm soát sự phát triển quá nóng của ngành bất động sản, trong năm nay Trung Quốc đã đưa ra 400 quy định và biện pháp để giảm đáng kể việc xây dựng nhà ở, từ siết chặt quy định cho vay đến hạn chế bán nhà ở trong tương lai.

Chính quyền tại nhiều địa phương cũng muốn có thêm tiếng nói về việc sử dụng tài khoản ký quỹ của nhà phát triển. Nhưng các quy tắc tại mỗi nơi là khác nhau. Tại Bắc Kinh, nhà phát triển được yêu cầu chỉ để 10% tiền mặt trong tài khoản ký quỹ. Các thành phố nhỏ lại khắt khe hơn, yêu cầu mức 40%. Điều này khiến các nhà phát triển nhỏ hơn ở các thị trường ít sôi động hơn khó có cơ hội tiếp cận nguồn vốn, vô hình chung lại gây ra tình trạng bành trướng của các tập đoàn lớn.

Một chuyên gia nhận định, tất cả các công ty hay lĩnh vực đều có nguy cơ thất bại nếu phát triển quá nóng và phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính. Nhưng Trung Quốc nên có ứng xử hợp lý để đảm bảo quyền lợi cho các nhà đầu tư quốc tế đang đổ tiền vào ngành bất động sản của quốc gia này và có thể là nhiều ngành khác trong tương lai.

Bài viết Hệ lụy từ mô hình bán nhà ở hình thành trong tương lai theo kiểu 3691 của Trung Quốc đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Lê Hoà Bình vừa ký công văn chỉ đạo các sở ban ngành và UBND quận – huyện thực hiện nhiều nội dung liên quan đến việc tháo gỡ khó khăn về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản.

Sở Xây dựng có trách nhiệm theo dõi, nắm bắt thông tin và tình hình diễn biến của thị trường để thực hiện các biện pháp bình ổn thị trường, không để xảy ra tình trạng sốt giá, “bong bóng” bất động sản.

Đồng thời, Sở Xây dựng cần tăng cường công tác thanh kiểm tra, xử lý nghiêm các vi phạm quy định về đầu tư, kinh doanh bất động sản; các dự án vi phạm về xây dựng; dự án không thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai; các dự án chưa nghiệm thu đã đưa vào sử dụng.

Đối với các dự án đã được giao đất hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư trước ngày 10/1/2020, đặc biệt là các dự án nhà ở cao cấp, Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) có trách nhiệm phối hợp với sở ngành liên quan và UBND quận – huyện kiểm tra, rà soát.

Những dự án nào không triển khai, để đất hoang hoá hoặc triển khai chậm, Sở TN&MT phải kiên quyết báo cáo để UBND TP.HCM thu hồi theo quy định.

Phó Chủ tịch UBND TP.HCM còn giao Sở TN&MT tập trung kiểm tra, công khai danh sách các dự án nhà ở được chủ đầu tư thế chấp ngân hàng; các dự án chậm tiến độ do vướng thủ tục pháp lý về đất đai, chưa nộp tiền sử dụng đất hoặc chậm trễ trong việc làm thủ tục cấp sổ đỏ, sổ hồng cho người dân.

Với số tiền thu được thay vì dành quỹ đất 20% tại các dự án nhà ở thương mại hoặc khu đô thị mới (quy mô dưới 10ha) để đầu tư nhà ở xã hội, Sở Tài chính có trách nhiệm phối hợp với Sở Xây dựng báo cáo tình hình sử dụng khoản tiền này.

Thời gian qua, trên địa bàn TP.HCM có không ít chung cư dù đã đưa vào sử dụng nhiều năm nhưng chủ đầu tư chậm tiến hành làm thủ tục cấp sổ hồng cho cư dân, như: Chung cư The Gold View (quận 4), Lexington Residence (quận 2), Him Lam Phú An (quận 9); The Star (Q.Bình Tân); Dream Home Luxury (Q.Gò Vấp), 7 dự án của Công ty CP Quốc Cường Gia Lai…

Đối với những dự án đang được chủ đầu tư thế chấp ngân hàng, đây không phải lần đầu UBND TP.HCM chỉ  đạo công khai thông tin. Trước đó, giữa năm 2017 Sở TN&MT đã công bố danh sách 77 dự án đang thế chấp tại các ngân hàng.

Việc công khai các dự án đang thế chấp ngân hàng như nói trên nhằm hướng đến hạn chế thấp nhất thiệt hại cho người tham gia giao dịch BĐS vì hạn chế thông tin.

Bài viết TP.HCM sẽ công khai các dự án thế chấp ngân hàng, ‘giam’ sổ hồng của cư dân đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Dự án có vốn lớn nhất là 214 căn hộ thuộc dự án Khu Văn phòng – Thương mại – dịch vụ – Căn hộ ở – Khách sạn 6 sao và văn phòng Khách sạn của Công ty TNHH Sài Gòn Glory. Dự án này có diện tích 8.537m2, tổng đầu tư 6.062 tỷ đồng, nằm tại phường Nguyễn Thái Bình, quận 1. Dự án đã thế chấp tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (chi nhánh Tây Hà Nội).

Bên cạnh dự án trên, nằm ở khu Đông TP.HCM, có 5 dự án cũng được cấp phép mua bán nhà “trên giấy” gồm 3 dự án ở quận 2 và 2 dự án ở quận 9.

Cụ thể là 461 căn hộ chung cư thuộc dự án Khu nhà ở Minh Thông của Công ty TNHH Kinh doanh địa ốc Minh Thông. Dự án có diện tích 6.266m2, tổng đầu tư 1.053 tỷ đồng, nằm tại phường An Phú, quận 2.

Cùng với đó là 472 căn hộ chung cư Tilia Residences tại lô đất 2-16 và 2-17 thuộc dự án Khu phức hợp Tháp quan sát Thủ Thiêm (Empire City) của Công ty TNHH Liên doanh Thành phố Đế Vương. Dự án có diện tích 12.589m2, vốn đầu tư 1.372 tỷ đồng, nằm tại phường Thủ Thiêm, quận 2. Dự án đã thế chấp tại Ngân hàng VietinBank Hà Nội.

Tiếp đó là 525 căn hộ tại lô đất 3-15, thuộc dự án Khu nhà ở chung cư tại Lô đất 3-15 và 3-16 (The Riverin) trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm của Công ty TNHH MTV Khu Bắc Thủ Thiêm. Dự án có diện tích 15.378m2, vốn đầu tư 1.298 tỷ đồng, nằm tại phường An Khánh, quận 2. Dự án đã thế chấp tại Ngân hàng VPBank.

Một dự án khác là 474 căn nhà thấp tầng tại các ô đất có ký hiệu từ C1 đến C18 thuộc Khu C tại dự án Khu dân cư và Công viên Phước Thiện của Công ty Cổ phần Phát triển Thành phố Xanh. Dự án nằm có tổng vốn đầu tư 8.539 tỷ đồng, nằm tại phường Long Mỹ Bình và Long Thạnh Mỹ, quận 9.

Ở khu Đông TP.HCM, còn có 549 căn hộ thuộc dự án Khu nhà ở tại Phường Phú Hữu, quận 9 của Công ty TNHH Xây dựng – Thương mại – Dịch vụ Tân Phú. Dự án có diện tích 8.248m2, vốn đầu tư 701 tỷ đồng.

Khu Nam Sài Gòn có 1 dự án được mua bán nhà “trên giấy” là 193 căn hộ thuộc dự án Khu dân cư đa hợp tại Lô S4-3, Khu A, Khu đô thị mới Nam Thành phố (The Ascentia) của Công ty TNHH Phát triển Phú Mỹ Hưng. Dự án có diện tích 4.630m2, vốn đầu tư 384 tỷ đồng, nằm tại phường Tân Phú, quận 7.

Ngoài ra, các quận 12, Bình Thạnh, Bình Tân, mỗi quận có 1 dự án.

Cụ thể là 64 căn nhà liên kế thuộc dự án Khu nhà ở An Phú Đông, Quận 12 của Công ty TNHH Xây dựng – Thương mại – Dịch vụ – Sản xuất Đồng Phượng. Dự án có diện tích 23.337m2, vốn đầu tư 384 tỷ đồng.

Thêm vào đó là 218/438 căn hộ tại Khối B1 tại dự án Khu chung cư Phường 22, quận Bình Thạnh của Công ty TNHH Bay Water (dự án Sunwah Pear). Dự án có diện tích 19.193m2, vốn đầu tư 965 tỷ đồng.

Một dự án rất lớn cũng nằm trong diện được mua bán nhà “trên giấy” là 1.734 căn hộ thuộc một phần dự án Khu dân cư Hoàng Nam (Block D Akari Hoang Nam) của Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long. Dự án có diện tích 79.877m2, vốn đầu tư 4.084 tỷ đồng, nằm tại phường An Lạc, quận Bình Tân.

Trong số 10 dự án, 3 dự án có chủ đầu tư là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (Sunwah Pear, The Ascentia và Tilia Residences)  khi thực hiện huy động vốn lần đầu không được phép quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng không quá 50% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà cho khách hàng.

7 dự án của chủ đầu tư trong nước thực hiện huy động vốn lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao cho khách hàng.

Bài viết TP.HCM công bố 10 dự án được phép mua bán nhà ‘trên giấy’ đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.