Condotel và officetel được xem là xu hướng phát triển mới, thúc đẩy thị trường bất động sản khởi sắc. Song, hành lang pháp lý thiếu đồng bộ, định hướng mục đích và chủ trương đầu tư chưa được xác lập nghiêm túc, nên nhà đầu tư ngần ngại, doanh nghiệp bối rối… Tất cả như một mớ bòng bong khiến thị trường này kém hấp dẫn.

Là doanh nghiệp chuyên đầu tư vào phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, ông Lê Minh Trí, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Nam Group cho biết, năm 2017, doanh nghiệp này phát triển dự án bất động sản nghỉ dưỡng ở Phú Quốc, nhưng đến nay các căn nhà vẫn chưa được cấp sổ đỏ, nên nhiều khách hàng không dám mua vì sợ.

Hiện Nam Group đang phát triển một dự án nghỉ dưỡng rộng 92 ha ở tỉnh Bình Thuận, trong kế hoạch, doanh nghiệp này sẽ phát triển thêm loại hình condotel, nhưng vẫn ngần ngại vì pháp lý không rõ ràng, có thể dẫn đến rủi ro cho chủ đầu tư và cả khách hàng.

“Cần sớm có khung pháp lý để giúp thị trường minh bạch, phát triển bền vững và bảo vệ người tiêu dùng. Tâm lý của người mua bao giờ cũng muốn sở hữu, không muốn chung đụng, nên dù có thể cấp sổ đỏ có thời hạn, người dân cũng an tâm hơn. Bởi khi cầm cuốn sổ đỏ trên tay, ngân hàng cũng dễ cho vay, người dân có thể cầm cố”, ông Trí nói và cho rằng, khi condotel được công nhận quyền sở hữu, chắc chắn thị trường sẽ phát triển tốt, thúc đẩy ngành du lịch tăng trưởng.

Ông Hồ Đức Trung, Giám đốc dự án, Công ty TNHH Levista – một doanh nghiệp đang sở hữu nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại khu vực miền Trung cũng cho rằng, trong khoảng 1 – 2 năm trở lại đây, người mua nhà bắt đầu mất lòng tin vào một số dự án condotel, nhất là khi có chủ đầu tư đã “vỡ trận” cam kết lợi nhuận cho một dự án tại Đà Nẵng. Điều đó khiến lòng tin vào thị trường ngày càng giảm sút. Chính vì vậy, việc chính danh cho loại hình này thực sự cấp bách.

Mới đây, Văn phòng Chính phủ phát đi Thông báo số 33/TB-VPCP, truyền đạt ý kiến kết luận của Phó thủ tướng Trịnh Đình Dũng tại cuộc họp Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, nhằm tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy sản xuất, kinh doanh.

Trong đó, Phó thủ tướng yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì nghiên cứu sửa đổi, bổ sung chế độ sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất đối với loại hình condotel và officetel.

Sau văn bản hướng dẫn về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho condotel của Bộ Tài nguyên và Môi trường, động thái này một lần nữa cho thấy quyết tâm của các cấp chính quyền trong việc khơi thông thủ tục, thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của loại hình “con lai”.

Theo ông Hồ Đức Trung, văn bản của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn cấp sổ cho condotel và mới nhất là ý kiến chỉ đạo của Phó thủ tướng Trịnh Đình Dũng là rất kịp thời. Các quy định sẽ giúp gỡ nút thắt để bất động sản du lịch phát triển nhanh hơn.

“Những động thái này như một đòn bẩy kinh tế trong bối cảnh thị trường kém minh bạch. Chắc chắn, khi loại hình condotel được phát triển chính danh, các sản phẩm sẽ được quan tâm hơn, lòng tin của người mua nhà ngày càng vững chắc”, ông Trung nói.

Tương tự, đại diện một doanh nghiệp lớn, đang phát triển nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại Bình Thuận, Bà Rịa – Vũng Tàu, Phan Thiết cho rằng, có thể cấp sổ đỏ có thời hạn cho loại hình căn hộ condotel, trên sổ đỏ có thể ghi rõ là đất thương mại dịch vụ hay nghỉ dưỡng.

“Ai cũng muốn được làm chủ tài sản của mình, nên việc công nhận quyền sở hữu cho condotel chắc chắn sẽ nhận được sự quan tâm của nhà đầu tư. Đồng thời, khi minh bạch pháp lý, doanh nghiệp cũng sẵn lòng phát triển loại hình bất động sản này”, vị này nói.

Còn ông Trương Anh Tuấn, Trưởng ban pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, song song với việc cấp sổ cho dự án condotel, thì cần xác định các giới hạn liên quan đến quyền tài sản của loại hình này.

Ông Tuấn lấy ví dụ, khi Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, thì kèm theo giới hạn quyền tài sản là đất đó chỉ phục vụ mục đích để ở, không phải là đất kinh doanh, thương mại. Do đó, việc sở hữu condotel không thể kèm việc cấp hộ khẩu để coi là nhà ở được.

Bài viết Loại hình condotel và officetel có hy vọng được chính danh đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Bộ Xây dựng vừa có văn bản gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về việc quản lý đầu tư xây dựng dự án có bố trí căn hộ du lịch (condotel), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), biệt thự nghỉ dưỡng (resort villa), nhà ở thương mại liên kế (shophouse).

Theo Bộ Xây dựng, trong những năm qua, một số tỉnh, thành phố đã xuất hiện nhiều loại hình bất động sản (BĐS) mới như condotel, officetel, resort villa, shophouse nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế, đa dạng hóa sản phẩm của thị trường BĐS.

Năm 2019, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch đã ban hành Quy chế quản lý, kinh doanh condotel và resort villa. Đến tháng 2/2020, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã có văn bản số 703 hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở. Đầu năm nay, Bộ Xây dựng cũng đã có văn bản gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về việc quản lý đầu tư, xây dựng, kinh doanh condotel, biệt thự nghỉ dưỡng; đề nghị thực hiện công tác quản lý đầu tư, xây dựng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các loại hình BĐS này. Bộ cũng đã ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia có các quy định cho loại hình BĐS này.

Tuy nhiên, theo đánh giá của Bộ Xây dựng, quá trình đầu tư xây dựng, vận hành các công trình có loại hình BĐS nêu trên vẫn còn một số vấn đề tồn tại.

Chẳng hạn, tại một số đồ án quy hoạch xây dựng, tuy đã được xác định chức năng căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú, biệt thự nghỉ dưỡng song vẫn chưa tính toán cụ thể về dân số của loại hình lưu trú này. Hay tình trạng vướng mắc, bất cập trong quản lý, vận hành, quản lý sử dụng tòa nhà có chức năng căn hộ lưu trú, văn phòng  kết hợp lưu trú do có nhiều chủ sở hữu, chủ sử dụng, vận hành khai thác cũng được Bộ dẫn ra.

Ngoài ra, theo Bộ Xây dựng, hiện vẫn còn thiếu quy định pháp lý ràng buộc trong quan hệ hợp đồng giữa các nhà đầu tư ban đầu và nhà đầu tư thứ cấp, các địa phương vẫn còn lúng túng trong việc cấp giấy tờ sở hữu cho condotel, officetel, biệt thự nghỉ dưỡng…

Bên cạnh đó, khi kinh doanh gặp khó khăn, một số chủ đầu tư xin chuyển đổi condotel, officetel sang căn hộ ở gây áp lực lên hệ thống hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực.

Do đó, để tiếp tục nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước trong quản lý đầu tư xây dựng, Bộ Xây dựng đề nghị UBND các tỉnh, TP chỉ đạo các cơ quan, đơn vị liên quan trong quản lí đầu tư xây dựng khi xem xét thẩm định, phê duyệt quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng các dự án cần đảm bảo việc tuân thủ quy định của hệ thống tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật hiện hành.

Các đơn vị cũng phải làm rõ về quy mô về diện tích sàn xây dựng, số lượng căn, chỉ tiêu dân số đối với việc bố trí các chức năng căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú, biệt thự du lịch, nhà ở thương mại liên kế để xác định các chỉ tiêu, yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Khi quyết định chủ trương đầu tư các dự án đầu tư xây dựng có các loại hình BĐS nêu trên, các cơ quan chức năng cần đảm bảo tính thống nhất về mục đích đầu tư, mục đích sử dụng đất với chức năng của công trình; lưu ý việc hình thành và phát triển loại hình BĐS này phải phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương theo từng thời kỳ.

Bộ Xây dựng cũng đề nghị UBND các tỉnh, TP căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, cân nhắc công tác cấp mới các thủ tục pháp lý cho phép đầu tư xây dựng (phê duyệt quy hoạch, quyết định chủ trương đầu tư các dự án đầu tư xây dựng có các loại hình BĐS nêu trên) trong khi việc quản lý, vận hành các loại hình bất động sản này vẫn còn một số tồn tại như đã nêu.

Bài viết Bộ Xây dựng lại cảnh báo về quản lý đầu tư xây dựng dự án condotel, officetel đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Bộ Công an có văn bản gửi Thủ tướng, báo cáo về những bất cập trong quy định pháp luật liên quan đến căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú (officetel).

Bộ dẫn số liệu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết hiện cả nước có khoảng 83.000 căn hộ condotel, 28.100 biệt thự du lịch, 12.617 phòng khách sạn, 15.663 căn shophouse… tập trung chủ yếu tại Hà Nội, TP.HCM, Quy Nhơn, Bình Thuận, Khánh Hòa, Đà Nẵng, Kiên Giang, Quảng Ninh, Bà Rịa – Vũng Tàu… Bộ cũng cho biết trên thị trường có khoảng 16.523 căn hộ officetel tập trung chủ yếu tại Hà Nội và TP.HCM.

Tồn tại nhiều bất cập, tiềm ẩn rủi ro cho người mua

Bộ Công an cho rằng hoạt động đầu tư kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng các loại hình bất động sản nói trên diễn ra dưới nhiều hình thức phức tạp, những quy định pháp luật liên quan chưa đầy đủ, tồn tại nhiều bất cập gây khó cho công tác quản lý, rủi ro cho người mua, tiềm ẩn nguy cơ mất an ninh trật tự.

Theo Bộ Công an, từ năm 2019 đến nay, các Bộ ngành liên quan gồm Bộ Văn hóa, Thể thao & Du lịch, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên & Môi trường đã ban hành nhiều văn bản, đồng thời cho biết đã có đầy đủ cơ sở pháp lý để quản lý condotel, biệt thự du lịch, officetel. Tuy nhiên, Bộ Công an đánh giá thực tế việc đầu tư, xây dựng, quản lý loại hình bất động sản trên gặp nhiều khó khăn, vướng mắc mà các văn bản được các Bộ ban hành chưa giải quyết được.

Thứ nhất, các văn bản được ban hành chưa xác định rõ đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản là condotel, biệt thự du lịch. Bộ Tài nguyên & Môi trường đã hướng dẫn xác định đất xây dựng condotel, officetel, biệt thự biển là đất thương mại, dịch vụ. Các căn này có đủ điều kiện chuyển nhượng theo Luật Kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, Bộ Bộ Tài nguyên & Môi trường chưa hướng dẫn rõ việc giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản condotel, officetel, biệt thự du lịch sẽ được cấp cho chủ đầu tư dự án hay cho từng căn hộ.

Trường hợp cấp cho từng người mua trong dự án sẽ phát sinh nhiều vấn đề phức tạp về an ninh, trật tự trong quản lý vận hành tòa nhà, quản lý hoạt động đầu tư kinh doanh căn hộ; quản lý, thu hồi dự án khu hết thời hạn sử dụng đất của dự án.

Bộ Công an nêu thực trạng hiện nay một số địa phương như Đà Nẵng, Bà Rịa – Vũng Tàu đang chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản condotel cho người mua, dần hợp thức hóa các condotel, biệt thự du lịch thành nhà ở, gây áp lực hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; đặt ra nhiều vấn đề phức tạp về an ninh trật tự.

Việc cấp sổ cũng ảnh hưởng tới việc thế chấp tài sản vay vốn ngân hàng, nguy cơ mất an toàn hệ thống tín dụng ho hầu hết dự án condotel đều được chủ đầu tư thế chấp ngân hàng.

Thứ hai, quy định về kinh doanh condotel, officetel, biệt thự du lịch còn nhiều bất cập, chưa cụ thể dẫn đến rủi ro cho người mua. Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định có 2 loại hình kinh doanh bất động sản, gồm kinh doanh bất động sản có sẵn và kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, quy định điều kiện kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai còn lỏng lẻo, chưa rõ vai trò của cơ quan quản lý Nhà nước.

Nhiều chủ đầu tư mở bán condotel, officetel khi chưa đủ điều kiện, rủi ro cho người mua, nhất là không thực hiện được cam kết với người mua đã phát sinh tranh chấp, phức tạp về an ninh trật tự.

Hiện chưa có quy định về hồ sơ dự án, giấy tờ về nghiệm thu hoàn toàn xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Quy định về quản lý, vận hành căn hộ, tòa nhà hỗn hợp thiếu chặt chẽ, chưa có vai trò của chủ đầu tư, tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn.

Trước mắt, không phát triển thêm dự án condotel, biệt thự du lịch, officetel

Từ thực trạng trên, Bộ Công an kiến nghị Thủ tướng chỉ đạo Bộ Xây dựng khẩn trương nghiên cứu, sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, trong đó quy định tên gọi, hình thức quản lý, điều kiện kinh doanh, mua bán, cho thuê condotel, biệt thự du lịch, officetel. Bộ này cũng cho rằng cần bổ sung định hướng kinh tế chia sẻ, quy chuẩn, tiêu chuẩn với các công trình, dự án hỗn hợp.

Ngoài ra, Bộ Công an kiến nghị Thủ tướng chỉ đạo Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch hoàn thiện quy định về quản lý, vận hành các tòa nhà hỗn hợp; Bộ Tài nguyên & Môi trường nghiên cứu sửa đổi quy định về phân loại đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để các địa phương có cơ sở thực hiện; Thanh tra Chính phủ tiến hành thanh tra việc triển khai các dự án codotel, biệt thự du lịch, officetel tại một số địa phương phát triển nhiều loại hình bất động sản trên, phát hiện đề xuất xử lý.

Còn đối với UBND các địa phương, Bộ Công an kiến nghị Thủ tướng chỉ đạo tăng cường quản lý nhà nước đối với các dự án trên từ khâu quy hoạch dự án, cấp phép sử dụng đất, cấp phép xây dựng đến việc quản lý kinh doanh, vận hành, quản lý cư trú đối với cá nhân, tổ chức sử dụng căn hộ condotel, biệt thự du lịch, officetel.

Bộ Công an cũng đề xuất trước mắt không phát triển thêm dự án condotel, biệt thự du lịch, không hợp thức các dự án officetel, biệt thự du lịch, officetel thành nhà ở.

Bài viết Bộ Công an phản đối chuyển condotel, officetel thành nhà ở, kiến nghị tạm thời không phát triển thêm dự án đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.

Sáng 16/8 tại KS Caravelle Hotel Saigon, Q.1, TP.HCM đã diễn ra hội thảo “Xu thế sở hữu Bất động sản: Kinh nghiệm quốc tế và thực tiễn Việt Nam”. Hội thảo do VTV24 phối hợp với Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) tổ chức, Diễn đàn đầu tư BizLIVE là đơn vị phối hợp truyền thông cho hội thảo.

Hội thảo có sự tham gia của nhiều chuyên gia, diễn giả, các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản và các lĩnh vực liên quan và thu hút sự quan tâm của báo chí, truyền thông, giới kinh doanh, đầu tư…

Phát biểu khai mạc hội thảo, ông Phan Hữu Thắng, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, thị trường bất động sản có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế, có quan hệ và ảnh hưởng trực tiếp tới tất cả các ngành, lĩnh vực của nền kinh tế. Thị trường bất động sản nếu phát triển tốt sẽ tạo ra động lực phát triển chung, nhưng ngược lại sẽ có tác động xấu tới hiệu quả và sự phát triển của các thị trường có liên quan khác như tài chính – tiền tệ, chứng khoán, xây dựng và vật liệu xây dựng, lao động, … cũng như đối với tình hình xã hội và đời sống người dân.

Hiện nay, thị trường bất động sản đã phát triển có sàng lọc, trật tự và ổn định hơn theo hướng phát triển bền vững: xanh – thông minh, với nhiều sản phẩm đa dạng đã có tác động mạnh tới tình hình xã hội và đời sống người dân, nhất là ở các thành phố lớn, thúc đẩy các lĩnh vực kinh tế khác như du lịch, đầu tư (nhất là của kinh tế tư nhân) và thu hút đầu tư nước ngoài.

“Nhìn lại quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam trong khoảng thời gian gần 30 năm qua, tính từ đầu những năm 1990, khi nền kinh tế đất nước  từng bước được chuyển đổi từ kế hoạch hóa, tập trung bao cấp sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, thị trường bất động sản Việt Nam đã hình thành và phát triển từ sôi động đến trầm lắng (giai đoạn 2010 -2013 ) và cho đến nay, với sự điều hành của Chính phủ, hàng loạt các đạo luật liên quan đến đầu tư – kinh doanh bất động sản được xây dựng, điều chỉnh bổ sung, sửa đổi để như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… đã tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản Việt Nam phát triển”, ông Thắng nói.

Phát biểu tại Hội thảo, TS. Phan Hữu Thắng nhận định “Đây vẫn đang được coi là giai đoạn đầu của sự phát triển, thị trường bất động sản còn đang phải đối mặt với những khó khăn nội tại như: cơ cấu loai hình sản phẩm còn khá chênh lệch – mục tiêu phát triển nhà ở xã hội chưa đạt; qui hoạch phát triển bất động sản theo lãnh thổ chưa rõ ràng; sự liên kết trong đầu tư bất động sản giữa các doanh nghiệp trong nước đặc biệt là các doanh nghiệp qui mô nhỏ và vừa còn yếu và thiếu; định hướng thu hút đầu tư nước ngoài vào bất động sản còn chưa được xác định rõ rang ( phân khúc nào, khu vực nào, đối tượng nào nên mời gọi đầu tư nước ngoài?). Tác động của cách mạng công nghiệp 4.0 với sự tiến độ vượt bậc về công nghệ đã và đang tác động mạnh mẽ đến hầu hết các lĩnh vực, bao gồm cả thị trường bất động sản”.

Thời hạn và chế độ sử dụng đất đai tại Việt Nam

Tại hội thảo, tham luận với chủ đề “Những thay đổi căn bản trong luật liên quan đến sở hữu bất động sản qua các thời kỳ 1993, 2003, 2013 cho đến nay”, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng thời hạn sử dụng đất đai tại Việt Nam là lâu dài, lý do chính là cho phù hợp với tư duy truyền thống của người Việt.

Tuy nhiên, bên cạnh bất động sản lâu dài thì chế độ sử dụng đất có thời hạn có ưu điểm là làm cho người sử dụng đất đai có trách nhiệm hơn, luôn muốn sử dụng triệt để trong thời hạn mình đã bỏ tiền ra để được sử dụng đất, tránh được hiện tượng đầu cơ đất đai và tích trữ nguồn lực tài chính vào đất đai.

Bất động sản có sở hữu lâu dài không đáp ứng đủ nhu cầu của khách hàng và nhà đầu tư

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao, CBRE Việt Nam cho biết, thị trường đang tồn tại cả hình thức sở hữu lâu dài và sở hữu có thời hạn, trong thời gian qua có nhiều sản phẩm trỗi dậy thay thế cho bất động sản sở hữu lâu dài, đối với sản phẩm nhà ở bán, ta có 3 dòng sản phẩm: căn hộ, sản phẩm gắn liền với đất như biệt thự, nhà phố.

Đến hiện tại, xu hướng tiêu dùng của người mua, nhà đầu tư vẫn là căn hộ sở hữu lâu dài. Con số được cung ra thị trường vẫn rất ít so với nhu cầu thực tiễn, trong khi nhu cầu người mua để ở tăng lên nhiều, mối quan tâm với các dự án chung cư cũng tăng lên.

Bà Dung cũng cho biết, 6 tháng đầu năm 2019, số lượng dự án chào bán ra sụt giảm nhất định so với cùng kỳ năm 2018, nếu mua để đầu tư thì ta bắt đầu có ít lựa chọn hơn. Sản phẩm thay thế là sản phẩm sở hữu có thời hạn bắt đầu nhận được sự quan tâm của người mua.

Đối với sản phẩm căn hộ khách sạn và biệt thự nghỉ dưỡng, người mua chủ yếu để đầu tư. Mặc dù chỉ được sở hữu hữu hạn nhưng lợi nhuận cho thuê cao hơn đầu tư căn hộ trong thành phố. Trong TP.HCM hay Hà Nội còn có officetel – sản phẩm lai giữa văn phòng và căn hộ, tuy nhiên còn nhiều vấn đề về sở hữu.

Nhà phố và nhà phố thương mại, tại nhiều dự án phức hợp ở Phú Quốc hay Nha Trang, chúng ta bắt đầu thấy sự phát hiện của sản phẩm trên. Những sản phẩm này cũng chỉ sở hữu 50 năm, người mua đầu tư vào đây để kiếm lợi nhuận cho thuê hàng năm.

Đối với officetel, đây là sản phẩm lai như condotel, nhưng câu chuyện kém lạc quan hơn. Từ 2016 đến 2018, thị trường officetel tăng trưởng cao hơn rất nhiều so với condotel.

Nếu bạn là nhà đầu tư thì sở hữu vĩnh viễn không phải là lựa chọn duy nhất

Theo bà Dung, yếu tố pháp lý quan trọng nhất. Sở hữu có thời hạn cụ thể là trong bao nhiêu năm? 50 năm hay 30 năm? Có được kéo dài thời gian sở hữu không và phải chi phí thêm bao nhiêu cho việc kéo dài thời gian sở hữu…Yếu tố pháp lý có được thể hiện rõ trong hợp đồng không?

Thứ hai, yếu tố tài chính. Lợi nhuận cho thuê; điều khoản thanh toán; chi phí mua (bao gồm ưu đãi thuế); hỗ trợ của ngân hàng; khả năng tăng giá trị. Giá bán tốt hơn – đây là xu hướng để đưa ra nhiều khung giá, ít cạnh tranh hơn, khả năng cho thuế tốt hơn, lợi nhuận sẽ tốt hơn.

“Nhà đầu tư đã chấp nhận sở hữu 50 năm”

Giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam nhận định, trong bối cảnh nguồn cung của bất động sản lâu dài đang ngày càng hạn chế, thì các sản phẩm thay thế là sản phẩm sở hữu có thời hạn đã bắt đầu trở thành xu thế và nhận được sự quan tâm cũng như chấp nhận của người mua.

Đối với căn hộ truyền thống, Việt Nam, Thái Lan và Malaysia đều cho phép sở hữu lâu dài; Singapore sở hữu lâu dài hoặc 99 năm; Philippines tất cả các dự án đều sở hữu 50 năm.

Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, Việt Nam hiện được sở hữu 50 – 70 năm. Tại Nha Trang, tất cả các dự án đều được sở hữu 50 năm. Tại Thái Lan căn hộ nghỉ dưỡng chỉ được sở hữu 30 năm. Số lượng căn hộ nghỉ dưỡng ở Phuket gấp 3 lần số lượng căn hộ nghỉ dưỡng ở Đà Nẵng, áp dụng cho cả người nước ngoài và người Thái Lan dù chỉ sở hữu 30 năm mà thôi.

Có những thị trường dù là sản phẩm để ở hay lâu dài cũng không được sở hữu vĩnh viễn. Trên thế giới tới hơn 70 quốc gia trong 220 quốc gia sở hữu căn hộ để bán có thời hạn. Đáng chú ý là không có loại hình nào sở hữu vĩnh viễn.

“Sau khi hết thời hạn sử dụng thì có những quốc gia đưa ra ưu đãi rất rõ về gia hạn để khuyến khích người mua như thuế chuyển nhượng bất động sản đối với sản phẩm có thời hạn thấp hơn vô thời hạn”, bà Dung nói.

“Trong khoảng 1 năm trở lại đây, nhà đầu tư đã chấp nhận sở hữu 50 năm cho đến khi luật rõ ràng hơn về sở hữu loại hình này”, lãnh đạo CBRE kết luận và nhấn mạnh, bất động sản sở hữu lâu dài đang không phải lựa chọn duy nhất, đặc biệt là với nhà đầu tư.

Chi phí cao nhưng lợi nhuận đầu tư cao

Chia sẻ về những băn khoăn của các doanh nghiệp và nhà đầu tư đối với bất động sản có thời hạn, 24% quan tâm đến vấn đề thời hạn. Băn khoăn lớn nhất thuộc về tính pháp lý (39%), vấn đề cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư là 10%; vấn đề thế chấp ngân hàng chiếm 10%; và 8% cho rằng giá bán bất động sản có thời hạn đang khá cao.

Về việc đưa ra cam kết lợi nhuận và giữ được cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư trong sản phẩm condotel thời gian qua, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D Công ty DKRA Việt Nam cho biết, thời gian gần đây, đã có sự điều chỉnh về vấn đề này theo hướng giảm cam kết lợi nhuận, và quan tâm nhiều hơn đến đơn vị quản lý dự án hay năng lực chủ đầu tư. Cụ thể là giai đoạn năm 2015 – 2018 bất động sản nghỉ dưỡng đã có cuộc đua về cam kết lợi nhuận cùng với sự phát triển của thị trường bất động sản. Nhưng năm 2018 có một số dự án condotel không đạt được cam kết lợi nhuận khi đưa vào hoạt động.

“Nghiên cứu của chúng tôi cho kết quả rằng, chủ đầu tư có xu hướng giảm cam kết lợi nhuận, đưa các cam kết về đơn vị quản lý dự án vào – thuê bên quản lý chuyên nghiệp… Vì vậy, điều này khiến cho nhà đầu tư quan tâm năng lực chủ đầu tư, đơn vị vận hành, giảm bớt quan tâm đến cam kết lợi nhuận”, ông Hoàng nói.

Dẫn chứng là một dự án condotel tại Bình Thuận, chủ đầu tư đưa ra 2 lựa chọn khách hàng: Lựa chọn có cam kết lợi nhuận và không có cam kết lợi nhuận. Kết quả bán hàng cho thấy 50% khách hàng lựa chọn mỗi loại hình. Dĩ nhiên, giá bán của 2 hình thức lựa chọn nói trên là khác nhau, ông Hoàng cho biết.

Về chi phí đầu tư, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao, công ty CBRE Việt Nam nhận xét phần lớn bất động sản có thời hạn đến từ phân khúc nghỉ dưỡng và phân khúc này chỉ có hạng sang cao cấp hoặc mức cao của trung cấp, hầu như không có bình dân. Điều này khiến chi phí vốn đầu tư cao.

Bà Dương Thùy Dung cho biết, đối với phân khúc để bán có 4 phân khúc từ bình dân cho đến hạng sang. Còn với condotel, hầu như chúng ta không thấy condotel nào ở phân khúc bình dân.

“Tuy nhiên khả năng lấp đầy của các sản phẩm nghỉ dưỡng này rất tốt. Các sản phẩm như condotel thì thuê theo ngày, và mức giá ở các mùa cao điểm, cuối tuần…. được điều chỉnh rất linh hoạt.” bà Dung cho hay.

Bà Dung cũng nhấn mạnh vai trò của đơn vị điều hành rất quan trọng, nếu như đầu tư vào dự án có đơn vị điều hành quản lý tốt, dù giá bán cao hơn, mức giá cho thuê cao hơn nhà đầu tư rất quan tâm và chấp nhận chi phí cao hơn để lợi nhuận cao hơn.

Khuyến khích bất động sản có thời hạn từ khung pháp lý

Biểu hiện thị trường luôn đi trước Luật, quy định trong Luật điều chỉnh thế nào cho sản phẩm Condotel? ông Đặng Hùng Võ cho rằng pháp lý dù đưa ra những quy định như thế nào thì mục tiêu cuối cùng là cần rõ ràng để bảo vệ quyền lợi của người dân.

Ông Đặng Hùng Võ cho biết, năm 2019 là khoảng lặng của thị trường bất động sản do pháp lý chưa thống nhất. Cuối năm 2018 đầu 2019 được xem như một cuộc khủng hoảng pháp lý vì cung bất động sản, lượng dự án đưa ra thị trường gần như bằng 0, mà nguyên nhân trực tiếp là vấn đề pháp lý của đất.

“Tôi lo 2 -3 năm nữa thị trường bất động sản sẽ thiếu cung, vì vậy chúng ta phải tính từ bây giờ. Khi thiếu cung giá sẽ tăng, chúng ta phải tính đến các hệ lụy của nó”, ông Võ dự báo.

Còn theo bà Dương Thùy Dung, tiềm năng của condotel hiện đang rất lớn, số lượng condotel đang cao gấp 3 lần so với thị trường Việt Nam. Bà Dung cho biết thêm, cơ quan quản lý cần làm rõ từ khung pháp lý như thuế, giá, … để khuyến khích sở hữu căn hộ có thời hạn. Đặc biệt, nếu về giá bán các chủ đầu tư có khung rõ ràng, có khoảng chênh lệch trong cùng vị trí, cùng sản phẩm đối với có thời hạn và vô thời hạn thì càng hấp dẫn với các nhà đầu tư.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc phân tích thị trường DKRA Việt Nam cho biết, thực tế là hiện nay, vấn đề pháp lý với bất động sản có thời hạn rất phức tạp.

“Có dự án chúng tôi đến nơi, dù nói rằng condotel, nhưng người dân vẫn đăng ký hộ khẩu, nhưng họ không cho thuê, ví dụ như vậy. Hiện nay có người đặt câu hỏi có sổ đỏ sổ hồng hay không, condotel là loại hình mới phát triển vài năm nay nên đa số là không có. Gần đây đã đồn đoán nhiều về việc có sổ hồng cho dự án này, tuy nhiên thời hạn sở hữu được để trống”, ông Hoàng nói.

Ông Trần Tấn Tài – Giám đốc công ty luật City cho biết, “Nếu chúng ta công nhận condotel lâu dài, chúng ta lại vướng Luật Đầu tư thì phải xem lại xem có phù hợp không? Cần xem đến đất dịch vụ, bản chất của du lịch là dịch vụ, chúng ta xem đó là thương mại. Với condotel, ngân hàng lo ngại và quyền thế chấp vì vậy hạn chế trong việc quyết định cho vay”.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho biết, đối với mỗi sản phẩm bất động sản như officetel hay condotel đều có ưu thế của nó và cần ghi rõ nhà đầu tư được chia lợi nhuận như thế nào, được sở hữu như thế nào… và cần có một khung pháp lý để quản lý bất động sản có thời hạn.

Theo H.D (Tổng hợp)/ CLO

Bài viết Bất động sản có thời hạn lên ngôi trong thị trường bất động sản Việt Nam đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Sài Gòn Voice.